長春地塊完整版

1、宏觀市場研究PART 1房地產(chǎn)市場研究PART 2 取地策略建議PART 3宏觀市場研究PART 1城市概況城市經(jīng)濟城市規(guī)劃宏觀篇/城市概況/地理區(qū)位長春，吉林省省會，政府行政級別為副省級。被譽為“北國春城”。中國最大汽車工業(yè)城市，位于東三省中央，地理位置較好，距離哈爾濱220km，沈陽280km，北京850km。哈爾濱北京沈陽220km280km850km長春長春宏觀篇/城市概況/行政區(qū)劃、人口注：數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報長春市轄6區(qū)3縣級市1縣，總面積20604平方公里，常住人口800萬人，戶籍人口756萬人，屬于人口流入型城市；其中市區(qū)面積4926平方公里，市區(qū)人口363萬人。長春市

2、轄6區(qū)3縣級市1縣：南關(guān)區(qū)、朝陽區(qū)、寬城區(qū)、二道區(qū)、綠園區(qū)、雙陽區(qū)、九臺市、榆樹市、德惠市、農(nóng)安縣；其中包括凈月、汽車、經(jīng)開、高新4個國家級開發(fā)區(qū)、4個新城（北部、南部、西部、凈月西部）、1個國家先導(dǎo)區(qū)（長東北）、1個生態(tài)旅游度假區(qū)（蓮花山）、1個國家綜合保稅區(qū)（興隆保稅區(qū)）、2省級開發(fā)區(qū)（南部都市、長江路） 。宏觀市場研究PART 1城市概況城市經(jīng)濟城市規(guī)劃宏觀篇/經(jīng)濟發(fā)展/GDP、人均GDP宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系2009-2013年長春市GDP總量保持均值10%以上的高速增長，2013年達到5003億元，

3、同比增長12.2%；2013年人均GDP64989元，同比增長12.2%，增幅較大；人均GDP10300美元，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期，以改善需求為主。根據(jù)GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系以及長春GDP近年來增速，判斷長春房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2013年長春實現(xiàn)GDP總額637億元，同比增長12.2%；人均GDP83814元，同比增長11.86%，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)以改善需求為主。注：數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報宏觀篇/經(jīng)濟發(fā)展/固定資產(chǎn)投資2013年前三季度，長春市完成固定資產(chǎn)投資額2875.5億元，同比增長了15.1%。其中：工業(yè)投資1399.9億元，增長22.4%。國有及國有控股投

4、資完成735.3億元，增長65.8%；民間投資完成1626.2億元，增長22.4%，占固定資產(chǎn)投資比重達到65.1%。2008-2012年長春市固定資產(chǎn)投資額逐年增長。2012年固定資產(chǎn)投資額達3172億元，同比增長30.3%，固定資產(chǎn)投資占GDP比值為71%，說明城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展為主導(dǎo)。固定資產(chǎn)投資增長比例較大，近年均以30%以上的增長率增長，城市投資環(huán)境較好與周邊城市相比，城市固定資產(chǎn)投資較低，仍有一定上漲空間注：數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報近年長春市固定資產(chǎn)投資走勢周邊城市固定資產(chǎn)投資橫向?qū)Ρ群暧^篇/經(jīng)濟發(fā)展/房地產(chǎn)投資近年房地產(chǎn)投資逐年增長，2011年呈爆發(fā)增長態(tài)勢，2012

5、年投資額649億元，同比增長-2.5%；2013年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例為13.6%，整體投資比例偏低，正常為20%-25%，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大。近年長春市房地產(chǎn)投資走勢2013年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降。2013年以來，受國家宏觀調(diào)控政策持續(xù)影響，房地產(chǎn)投資持續(xù)低迷。全國房地產(chǎn)投資增幅明顯回落，房地產(chǎn)業(yè)成為短期內(nèi)繼續(xù)拖累經(jīng)濟增長的因素之一。2012年前三季度長春市房地產(chǎn)開發(fā)投資445.6億元，增長24.5%。而2013年前三季度有所下降。房屋新開工面積和土地購置面積一直低于2012年，反映出房地產(chǎn)企業(yè)對市場的預(yù)期周邊城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重對比多年來長春都是以第二產(chǎn)業(yè)為

6、主導(dǎo),近幾年隨著工業(yè)投資力度的不斷加大,工業(yè)的主導(dǎo)地位仍不會改變,并比重逐漸加大，成為經(jīng)濟增長的主力。從數(shù)據(jù)顯示，長春市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也在逐步加快，主要是由于政府加大對第三產(chǎn)業(yè)的扶持。隨著第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民收入水平的不斷提高，將有力地帶動第三產(chǎn)業(yè)增長，拉動第三產(chǎn)業(yè)增值不斷增加，但其占比基本保持平穩(wěn)狀態(tài)，其欠發(fā)達直接導(dǎo)致城市經(jīng)濟缺乏活力，但隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟將迎來新的發(fā)展階段。2013年前三季度，長春市GDP總量完成3294.6億元，增長8.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值166.6億元，增長2.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1784.3億元，增長10%；第三產(chǎn)業(yè)增加值13

7、43.7億元，增長7.9% 。2013年前三季度三產(chǎn)比例為5:54:41。宏觀篇/經(jīng)濟發(fā)展/三產(chǎn)結(jié)構(gòu)近年長春市歷年三產(chǎn)走勢2013年前三季度，居民收入同步增長，長春市場物價總水平持續(xù)平穩(wěn)運行。城市居民人均可支配收入達到20160元，同比增長18.7%。人均可支配收入不斷提升，人民的生活水平也得到了長足的改善。市民的消費能力逐年增強，部分消費需求需要被引導(dǎo)才可釋放。2013年前三季度人均消費支出為14536元，同比增長15%。人均消費性支出整體顯示為穩(wěn)定增長的消費趨勢，而且增長勢頭強勁，城市總消費水平也在不斷升高。隨著長春市經(jīng)濟的發(fā)展，也將為居民創(chuàng)造更多更好的就業(yè)機會，在未來幾年里，長春市的發(fā)展

8、水平還將以較高的速度持續(xù)發(fā)展。宏觀篇/經(jīng)濟發(fā)展/居民收入近年城鎮(zhèn)居民收入逐年增長，2012年人均收入2.3萬元，同比增長12.7%；在周邊城市中排名第三。2008年-2011年長春市CPI波動上升，同比去年增長了1.9%，增長幅度處于正常水平。2008年-2011年長春市CPI值呈波動上升，2008年-2010年波動性較大，波動幅度最大到4.6%，2011年CPI值為105.5%，同比去年增長了1.9%，2012年CPI值為102.3%，2013年CPI值為105.9%，同比去年增長了3.6% CPI的增長幅度不是非常大。宏觀篇/經(jīng)濟發(fā)展/CPI2008年-2011年長春市CPI波動上升，20

9、13年同比上漲3.6%，增長幅度處于正常水平。近年長春市歷年CPI走勢圖宏觀市場研究PART 1城市概況城市經(jīng)濟城市規(guī)劃北部城區(qū)要通過老工業(yè)基地和棚戶區(qū)的改造，整合鐵北、宋家等北部空間成為城市最重要的生活區(qū)，規(guī)劃期內(nèi)要加強城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，改善城區(qū)生活環(huán)境質(zhì)量。從規(guī)劃內(nèi)容就可以預(yù)見將來北城區(qū)的景象。鐵北、宋家所在的寬城區(qū)是長春市最老的城區(qū)，在長春發(fā)展歷史上具有非常重要的地位，民間素有“先有寬城子，后有長春市”之說。它不僅見證了這座年輕城市的成長歷程，還創(chuàng)造了其中諸多“之最”。如，第一座發(fā)電廠，第一座煤氣廠，第一個防疫站，第一輛出租車。2013年長春的區(qū)域開發(fā)建設(shè)更加快速，城市主要

10、向南發(fā)展南部新城，向北發(fā)展高新北區(qū)。宏觀篇/經(jīng)濟發(fā)展/城市規(guī)劃南部新城高新北區(qū)長春首條地下隧道將通車據(jù)了解，飛躍路隧道是飛躍路貫通工程的地下部分，于2010年9月12日開工建。這條隧道全長86.17米，是目前長春最長的地下隧道工程，也是長春第一條地下隧道。飛躍路隧道的通車，意味著今后從長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)到汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和西客站等地，將不用再繞道，可直接到達。長春地鐵1號線已建成1/4，地鐵5號線、6號線、7號線2017年后開建地鐵1號線已全面開工，人民大街站、北京大街站等站都已開始施工。目前已大約完成工程進度的四分之一。長春市遠期規(guī)劃在市區(qū)約建設(shè)7條快速軌道交通線路，其中包括5條地鐵和兩條

11、輕軌。第一階段是2000年至2010年，建設(shè)輕軌3號線、4號線；第二階段是2010年至2017年，建地鐵1號線、2號線；2017年以后，開始建設(shè)地鐵5號線、6號線、7號線和輕軌郊區(qū)延長線。長春市公共交通系統(tǒng)的不斷完善，尤其是“兩縱三橫”快速路的基本通車，很大程度地緩解了市內(nèi)的交通壓力，讓居民出行更加快速便捷，拉近城市各區(qū)域之間的距離，同時也對公共交通周邊的房地產(chǎn)發(fā)展起到積極促進作用，更加有利于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域優(yōu)化配置宏觀篇/經(jīng)濟發(fā)展/交通規(guī)劃房地產(chǎn)市場研究PART 2土地市場商品房市場競品分析 單位：萬2013年全市共成交土地1088.02萬，同比下降21.2%；按規(guī)劃建筑面積計算，成交量為17

12、22.41萬，同比下降19.6%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)分析，2013年全市土地成交面積呈現(xiàn)下降態(tài)勢，主要是因為隨著國家調(diào)控的深入，開發(fā)商開始謹慎拿地。從容積率變化來看，2013年全年成交土地的平均容積率水平為1.58，同比有所增長。 單位：萬市場篇/土地市場/成交量 2013年全市共成交土地1088.02萬，同比下降21.2%；按規(guī)劃建筑面積計算，成交量為1722.41萬，同比下降19.6%。成交面積逐年下滑，主要是因為隨著國家調(diào)控的深入，開發(fā)商開始謹慎拿地從容積率變化來看，2013年全年成交土地的平均容積率水平為1.58，同比有所增長。 單位：元/2013年長春市成交的土地單價為2209元/，同比

13、上升48.9%；成交的樓面地價為1395元/，同比上升46.1 %。溢價率方面，2013年成交土地溢價率4.3%，同比上升4個百分點。市場篇/土地市場/成交價 2013年長春市成交的土地單價為2209元/，同比上升48.9%；按容積率1.58計算，折合約230萬元/畝。成交的樓面地價為1395元/，同比上升46.1%。溢價率方面，2013年成交土地溢價率4.3%，同比上升4個百分點。 單位：元/ 各區(qū)域成交價格波動較大，南關(guān)區(qū)地價居于所有區(qū)域的首位，其次是二道區(qū)、凈月區(qū)。從溢價率方面來看，高新南區(qū)的溢價率為17.5%，汽貿(mào)區(qū)和寬城區(qū)的溢價率分別為11.6%和11%；其他大部分區(qū)域溢價率都比較低

14、。市場篇/土地市場/成交區(qū)域2013年，各區(qū)域成交土地價格波動相對較大。從具體區(qū)域來看，南關(guān)區(qū)土地單價5365元/，居于所有區(qū)域的首位，其次是二道區(qū)、凈月區(qū)。另外，從樓面地價來看，區(qū)域之間的價格波動度相對不是太大，南關(guān)區(qū)樓面地價2166元/，居于所有區(qū)域首位，其次為二道區(qū)、朝陽區(qū)。從溢價率方面來看，高新南區(qū)的溢價率為17.5%，汽貿(mào)區(qū)和寬城區(qū)的溢價率分別為11.6%和11%；其他大部分區(qū)域溢價率都比較低。成交方面2013年，成交的土地面積為1088萬（16311畝），同比下降21.2%。區(qū)域成交面積不一，汽貿(mào)區(qū)、高新區(qū)是主力成交區(qū)域，分別占總成交量的22.1、22。住宅商服是成交主力，占總成交

15、量的62.5；工業(yè)用地次之。成交面積以掛牌出讓為主。2013年，居住類用地成交建設(shè)用地面積1246.7萬，同比上升31.3%。價格方面2013年長春市成交的土地單價為2209元/，同比上升48.9%；成交的樓面地價為1395元/，同比上升46.1 %，平均溢價率有所上升。住宅類土地市場中朝陽區(qū)土地單價6292元/，居于所有區(qū)域的首位，其次是南關(guān)區(qū)、二道區(qū)。2013年成交的土地中以商業(yè)類用地價格最高，土地單價為3803元/，溢價率為3.9%，；其次為住宅類用地，土地單價3315元/，溢價率為4.7%。市場篇/土地市場/小結(jié)房地產(chǎn)市場研究PART 2土地市場商品房市場競品分析2013年長春房地產(chǎn)施

16、工面積為5222.3萬平方米，環(huán)比小幅增加1.92%。2013年長春市商品房竣工面積為372萬平方米。商品房峻工面積同環(huán)比下降59.3%。自2007年開始長春市房地產(chǎn)施工面積持續(xù)保持上漲趨勢，2013年房地產(chǎn)市場開工面積出現(xiàn)小幅下降，自2011年開始，施工面積增長率急速下滑。市場篇/商品房市場/施竣工面積2013年長春房地產(chǎn)施工面積為5222.3萬平方米，環(huán)比小幅增加1.92%。自2007年開始長春市房地產(chǎn)施工面積持續(xù)保持上漲趨勢，2013年房地產(chǎn)市場開工面積出現(xiàn)小幅下降，自2011年開始，施工面積增長率急速下滑2013年長春市商品房竣工面積為372萬平方米。商品房峻工面積同環(huán)比下降59.3%

17、。市場篇/商品房市場/供銷走勢 從商品房2008-2013年度供應(yīng)面積走勢圖上可以看出，受經(jīng)濟危機大環(huán)境影響，2009年開發(fā)商謹慎開發(fā)，導(dǎo)致供應(yīng)量出現(xiàn)小幅下滑，而后市場復(fù)蘇表現(xiàn)良好，商品市場供應(yīng)量平穩(wěn)增長，2013年為今年新高，達到996.6萬平方米，同比去年增長3.9%。2008年后商品房成交走勢呈現(xiàn)“U”型，受國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境影響2008年市場低迷，之后隨著國內(nèi)經(jīng)濟逐漸走出低谷和政策刺激，長春商品房市場成交再度迅速反彈，2009年迅速上升達到811.5萬平方米，2012年成交量開始逐漸上揚，2013年出現(xiàn)近年新峰值，達到850.5萬平方米，同比增長21.8%2013年全年商品房供應(yīng)996萬方

18、，成交850萬方，供求基本平衡，市場比較健康自2009年以來供應(yīng)量較前年出現(xiàn)小幅下滑后，商品房供應(yīng)呈平穩(wěn)增長趨勢，2008年后商品房成交走勢呈現(xiàn)倒“U”型走勢，主要受近年調(diào)控影響。市場篇/商品房市場/供求比2013年長春商品房供求1.11，近年整體供小于求，市場需求旺盛，比較健康。 2008-2013年間，其中2009、2010、2013年的供求比均大于12008年整體市場受金融危機影響長春市場表現(xiàn)低迷。2009年以來，長春房地產(chǎn)市場快速的復(fù)蘇、回暖、繁榮。由最低點，供求比從前一年的0.65增至1.25，主要由于政府加大房地產(chǎn)開發(fā)投資，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，成交繁榮。2010年和2011年由于房地

19、產(chǎn)調(diào)控力度逐漸加強，供求比出現(xiàn)走低，分別為1.04和0.69。隨著城市加速發(fā)展，置業(yè)需求逐漸釋放，2013年長春市場供求比有所拉升。2008-2013年商品房成交均價持續(xù)上漲，2013年均價已達6609元/，同比增長4.9%市場篇/商品房市場/成交均價從2008年以來，商品房均價呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢，2008-2011年價格攀升迅猛，2010漲幅較大，漲幅達到27.8%， 2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入施行有效抑制了商品房價格的快速上漲，2012年商品房成交均價與2011年基本持平，2013年價格同比去年僅上漲4.9%，維持平穩(wěn)增長。 長春商品住宅市場除2012年供應(yīng)同比下降外，總體呈上漲趨勢，2

20、013年供應(yīng)量達到峰值，同比上漲23.5%。成交受調(diào)控影響較大，2013年商品住宅成交758萬方，同比增長34.6% 市場篇/商品住宅市場/供銷走勢2007年供應(yīng)量帶領(lǐng)2008年的供應(yīng)量持續(xù)上漲；2009年因受2008年市場低迷的影響，各開發(fā)商推案較為謹慎，而導(dǎo)致本年供應(yīng)量略微上漲；2011年由于穩(wěn)健的貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的疊加效應(yīng)，開發(fā)商推盤謹慎，至2012年商品住宅供應(yīng)量又出現(xiàn)大幅下降，2013年政治調(diào)控的堅持，基本保持了政策調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，但長春作為內(nèi)地三線城市，受影響不大，本年供應(yīng)量有所上漲，為近年來最高，達到830.12萬平方米。從2007年始，隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大，

21、住宅市場成交量出現(xiàn)了逐年下降的現(xiàn)象，尤其是2008年，更由于國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境影響，商品住宅市場走入低迷期，使得成交量同比大幅度下降，2010年開始，政府開始調(diào)控房地產(chǎn)市場，不僅取消了買房的優(yōu)惠政策，還從整治開發(fā)商囤地到終端消費的限購不一而足，2011年調(diào)控政策繼續(xù)深入執(zhí)行，貨幣政策同時緊縮，使商品住宅成交繼續(xù)下滑。2013年成交量有所上漲，達到歷年來成交量最高點，757.99萬平方米。商品住宅市場成交均價穩(wěn)中有升，2011年均價最高，2012年調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)，價格漲幅有所下降，2013年均價6590元/，同比小幅上漲2.0%。近年商品住宅成交均價走勢市場篇/商品住宅市場/成交均價總體來看，20

22、08-2011年商品住宅價格呈現(xiàn)持續(xù)小幅上揚的態(tài)勢；2009-2011年商品住宅價格大幅上揚，房地產(chǎn)市場成交活躍，商品住宅價格同比上漲27.6%，達到6710元/平方米， 2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策對價格的抑制作用開始顯現(xiàn)，增幅回落，較去年上升17.9%。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策對價格影響力度加大，價格明顯下降，同比下降3.7%，2013年調(diào)控政策的持續(xù)，對價格的影響逐漸減小，均價小幅上漲2% 市場篇/寬城區(qū)市場/供銷走勢寬城區(qū)市場整體供求平衡，2013年供應(yīng)111萬方，銷售101萬方，供求比1.1，市場健康；住宅近年上漲較快，3年上漲1000元，2013年均價達到5621元/，同比上漲6.9%

23、。寬城區(qū)市場整體供求平衡，2012年供略大于求，全年供應(yīng)108萬方，銷售80萬方，供求比1.34；2013年供應(yīng)111萬方，銷售101萬方，供求比1.1，市場健康；住宅近年上漲較快，3年上漲1000元，2012年均價上漲幅度較大，全年上漲15.7%，達到5258元/；2013年均價達到5621元/，同比上漲6.9%。全市商品房存量約668萬方，需9個月時間消化，短期內(nèi)市場健康；年去化量850萬方存量668萬方市場消化速度9個月分項數(shù)值土地5年總建面（萬方）11428商品房5年銷售量（萬方）3662土地待開發(fā)面積（萬方）7766商品房年銷售（萬方）850土地待開發(fā)量去化周期9年土地待開發(fā)量約77

24、66萬方，需要9年時間銷售完畢，土地存量大，未來競爭激烈；存量土地待開發(fā)量市場篇/商品住宅市場/存量分析市場篇/商品房市場/小結(jié)供應(yīng)方面自2009年以來供應(yīng)量較前年出現(xiàn)小幅下滑后，商品房供應(yīng)呈平穩(wěn)增長趨勢；2013年1-12月長春市商品房月度新增供應(yīng)量整體呈不規(guī)則變化；成交方面2008年后商品房成交走勢呈現(xiàn)倒“U”型走勢，主要受近年調(diào)控影響；2013年1-12月成交量呈波浪型變化，春秋兩季成交表現(xiàn)旺盛；供求方面2008-2013年商品房供求比波動較大，13年供求比為1：0.85；2013年1-12月月度供求比走勢波動劇烈價格方面2008-2013年商品房成交均價持續(xù)上漲，本年均價已達6609元

25、/；2013年1-12月份月度成交均價漲幅平穩(wěn)；存量方面商品房存量688萬方，9個月即可去化，短期內(nèi)市場健康土地市場待開發(fā)量7766萬方，需要9年時間去化，未來供應(yīng)量大，競爭激烈房地產(chǎn)市場研究PART 2土地市場商品房市場競品分析市場篇/競品分析/樓市格局長春市場基本分為5個板塊，城市主要向南發(fā)展南部新城，向北發(fā)展高新北區(qū)，樓盤多集中在西南板塊和城北板塊，兩板塊屬于近期的開發(fā)熱點，地塊屬于城北板塊。西南板塊城南板塊城東板塊城西板塊城北板塊市區(qū)共有100多個樓盤在售，多集中在西南板塊和城北板塊。西南板塊有約30個樓盤在售城北板塊有約35個樓盤在售城西板塊有約11個樓盤在售城南板塊有約10個樓盤在

26、售城東板塊有約20個樓盤在售市場篇/競品分析/價格分布長春市場價格差異較大，但基本上四環(huán)外價格是最低的，其中以城北四環(huán)外價格最低，約4500-5500元/；地鐵沿線價格稍高，價格最高的是城南板塊，有的樓盤價格達到9000-10000元/。四環(huán)外5000-6000元/城南7000-8500元/城東板塊6500-7000元/城北板塊5500-7000市區(qū)價格差異較大，四環(huán)內(nèi)外價差明顯，有約1000元/的差價。城北四環(huán)外均價4500-5500元/城北四環(huán)內(nèi)均價約6000-7000元/城南四環(huán)外均價5000-6000元/價格最高的是城南地鐵沿線樓盤，均價約9000-10000元/城西均價約7000-8

27、000元/城東約6500-7000元/城西7000-8000元/四環(huán)外4500-5500元/市場篇/競品分析/競品選取區(qū)域樓盤名稱體量（萬方）主力戶型（）均價（元/）四環(huán)外凱旋明珠3060-844600金色佳園1850-123高層4300多層5300益和國際城2041-1184700四環(huán)內(nèi)金都小鎮(zhèn)65585500恒大城14099-177低價5680（精裝）英倫小鎮(zhèn)3447-140高層5400洋房6400萬龍第十城2439-896600塞納陽光2087-1906100東田青年城10065-1156400新大華府5.3107-1306200地塊位于城北，選取城北片區(qū)在售樓盤作為參考，根據(jù)在售樓盤可

28、以判斷，城北四環(huán)外高層價格約4000-5000元/，四環(huán)內(nèi)高層5500-6500元/，越靠近市區(qū)，配套越成熟，價格越高。地塊周邊樓盤分布圖市場篇/寬城區(qū)市場/銷售排名排名項目名稱板塊成交面積（）成交套數(shù)成交均價（元/）成交金額（萬元）1新星宇和順鐵北板塊34,1694225,98520,4502恒大城雁鳴湖板塊15,2981306,2629,5803東安白金首府鐵北板塊12,4971785,5376,9194上臺花園鐵北板塊11,5101465,2156,0035兆豐凱旋明珠鐵北板塊10,3261434,6474,7996英倫小鎮(zhèn)雁鳴湖板塊9,9531235,5225,4967中冶藍城雁鳴湖板

29、塊9,9061046,3726,3128萬盛國邦鐵北板塊8,1451085,9984,8869華大城鐵北板塊7,2561005,7744,19010郡望安石鐵北板塊6,612885,3733,553寬城區(qū)市場銷售相對緩慢，2013年銷冠年去化3.4萬方，第二名僅1.5萬方，差距較大；區(qū)域樓盤年均去化約1萬方。項目地址：寬城北凱旋路新光復(fù)路市場前物業(yè)類型：高層 、多層 占地面積:129000平方米 建筑面積:300000平方米 容積率：2.32開盤時間：2011/11銷售均價：4600元/開發(fā)商：吉林兆豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兆豐凱旋明珠規(guī)劃產(chǎn)品含住宅、臨街門市及千余米長現(xiàn)代情景商業(yè)街，項目產(chǎn)品以高

30、層為主多層為輔，戶型面積區(qū)間約為50-170平米之間。凱旋明珠市場篇/競品分析/競品分析凱旋明珠地塊位置主力戶型：65兩房107三房項目地址：寬城青年路與北四環(huán)交會處物業(yè)類型：高層 、多層 占地面積:250000平方米 建筑面積:650000平方米 容積率：2.6開盤時間：2014/3銷售均價：5500元/開發(fā)商：長春市勝贏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5分鐘直達北湖生態(tài)濕地公園，奧林匹克公園，雁鳴湖水系前面環(huán)繞，配套大型生活超市、6萬平生活體驗商街、4萬平五星級標(biāo)準大漢宮酒店、千平英倫教堂廣場。金都小鎮(zhèn)市場篇/競品分析/競品分析金都小鎮(zhèn)地塊位置主力戶型：79兩房項目地址：青年路與繞城高速交會處以南物業(yè)類

31、型：高層 、多層 占地面積：84700平方米 建筑面積：181213平方米 銷售均價：高層4300、多層5300元/開發(fā)商：長春勝贏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容積率：2.0首次開盤時間：2011/8項目內(nèi)設(shè)大型綜合購物超市、羽毛球場、幼兒園等配套設(shè)施。項目以多層住宅為主，配合高層住宅產(chǎn)品，戶型面積在50120平米之間。金色佳園市場篇/競品分析/競品分析金色佳園地塊位置主力戶型：64兩房主力戶型：82兩房取地策略建議PART 3地塊分析取地建議區(qū)位分析：地塊位于長春市長江路經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，距市中心直線距離19.46km。交通條件：基地周圍有長哈鐵路、環(huán)城高速、長農(nóng)公路及規(guī)劃軌道交通1號線等主要通道，對內(nèi)對外

32、均有較好的可達性。項目周邊公共交通線路很少。城市人流主要來向： 項目周邊凱旋路連接主城區(qū)，經(jīng)凱旋路轉(zhuǎn)乙九路進入本項目十分便利，故城市人流主要來向為沿凱旋路由南向北進入乙九路方向。地塊篇/地塊位置地塊篇/地塊現(xiàn)狀用地四界范圍：丙六十三路以南，丙六十路以西，丙六十四以北，乙八路以東。用地現(xiàn)狀：用地平坦，無明顯高差?；貎?nèi)無現(xiàn)狀建筑。項目四至：用地北側(cè)為170m寬的高速公路防護綠地，西側(cè)為物流園配套住宅，東側(cè)為商業(yè)配套， 南側(cè)為物流園綜合交易展示區(qū)。周邊用地屬性均為規(guī)劃屬性，現(xiàn)為待建空地。 地塊篇/指標(biāo)分析地塊面積397畝，為二類居住用地，容積率1.78，規(guī)劃總建面58萬方，其中住宅44萬方，公建3

33、.2萬方，地下11建筑面積萬方。取地策略建議PART 3地塊分析取地建議比較樓盤名稱凱旋明珠金色家園益和國際城金都小鎮(zhèn)在售均價（元/）4600430047005500本案與其他樓盤的比較價4700455046504750本案評估定價（元/）4500-4800當(dāng)前本案住宅市場價格評估值為4500-4800元/平米1、從當(dāng)前時間節(jié)點推算（若售價每年自然提升5%），本案可實現(xiàn)銷售均價約5000-6000元/（2014年底上市銷售）高層售價預(yù)估地塊篇/取地價格不考慮商業(yè)時，高層入市價格按4500-4800元/計算，要保證項目10%的投資收益率，地價不能超過50萬元/畝。土地價格預(yù)測分析表地塊入市價格以

34、450-4800元/計算，投資利潤率10%時，項目能保證一定收益；此時地塊地價約30-50萬元/畝，樓面價約為300-450元/。40004300450048005000投資利潤率總地價(億元）單位地價（萬元/畝）樓面地價（元/）總地價(億元）單位地價（萬元/畝）樓面地價（元/）總地價(億元）單位地價（萬元/畝）樓面地價（元/）總地價(億元）單位地價（萬元/畝）樓面地價（元/）總地價(億元）單位地價（萬元/畝）樓面地價（元/）0%0.57 14 120 1.81 46 384 2.64 66 560 3.88 98 824 4.71 119 1000 3%0.08 2 17 1.29 33 2

35、74 2.10 53 445 3.30 83 701 4.11 104 872 5%-0.22 -6 -48 0.96 24 204 1.75 44 372 2.94 74 623 3.73 94 791 8%-0.66 -17 -141 0.49 12 104 1.26 32 267 2.41 61 511 3.18 80 674 10%-0.94 -24 -200 0.19 5 40 0.94 24 200 2.07 52 440 2.83 71 600 12%-1.21 -31 -257 -0.10 -3 -21 0.64 16 136 1.75 44 372 2.49 63 529 1

36、5%-1.60 -40 -339 -0.52 -13 -110 0.20 5 43 1.29 32 273 2.01 51 426 18%-1.97 -50 -417 -0.91 -23 -193 -0.21 -5 -44 0.85 21 180 1.55 39 329 20%-2.20 -55 -467 -1.16 -29 -247 -0.47 -12 -100 0.57 14 120 1.26 32 267 25%-2.75 -69 -584 -1.76 -44 -373 -1.09 -28 -232 -0.10 -2 -21 0.57 14 120 地塊篇/取地價格注：按純住宅方式計算，

37、不考慮商業(yè)及車位計算商業(yè)及車位，高層按入市價格4500-4800元/計算，要保證項目10%的投資收益率，地價不能超過100萬元/畝。土地價格預(yù)測分析表地塊入市價格以4500-4800元/計算，投資利潤率10%時，項目能保證一定收益；此時地塊地價約80-100萬元/畝，樓面價約為700-850元/。40004300450048005000投資利潤率總地價(億元）單位地價（萬元/畝）樓面地價（元/）總地價(億元）單位地價（萬元/畝）樓面地價（元/）總地價(億元）單位地價（萬元/畝）樓面地價（元/）總地價(億元）單位地價（萬元/畝）樓面地價（元/）總地價(億元）單位地價（萬元/畝）樓面地價（元/）0

38、%3.10 78 657 4.26 107 903 5.03 127 1068 6.19 156 1314 6.96 175 1478 3%2.54 64 539 3.67 92 778 4.42 111 937 5.54 140 1176 6.29 158 1336 5%2.19 55 464 3.29 83 698 4.03 101 855 5.13 129 1089 5.87 148 1245 8%1.68 42 357 2.75 69 585 3.47 87 736 4.54 114 964 5.26 132 1116 10%1.36 34 288 2.41 61 512 3.12 7

39、8 661 4.17 105 885 4.87 123 1034 12%1.05 26 223 2.08 52 442 2.77 70 589 3.81 96 808 4.50 113 955 15%0.60 15 128 1.61 41 342 2.28 58 485 3.29 83 699 3.96 100 841 18%0.18 5 38 1.16 29 247 1.82 46 386 2.80 71 594 3.45 87 733 20%-0.09 -2 -19 0.88 22 186 1.52 38 323 2.49 63 528 3.13 79 664 25%-0.73 -18 -154 0.20 5 42 0.82 21 174 1.75 44 371 2.36 60 502 地塊篇/取地價格注：商業(yè)按1萬元/計算，車位按4萬元/個計算分別按照地價130萬元/畝、100萬元/畝、80萬元/畝計算項目經(jīng)濟效益。入市價格：高層住宅4800元/商業(yè)10000元/車位4萬元/個靜態(tài)成本測算項目總金額（萬元）單方指標(biāo)（元/m2）土地費用51,610.001,094.96綜合成本160,256.3