大工《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設計》離線作業(yè)參考模板及要求【內(nèi)容僅供參考】755

1、大連理2大學網(wǎng)絡教育學院房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設計題 目：河北美和城開發(fā)工程前期籌劃1工程概況河北市新華區(qū)美和城住宅規(guī)劃工程位于新華區(qū)百悅路南區(qū)，屬于小戶型的住 宅區(qū)開發(fā)工程，當前，河北市作為新的一線城市，經(jīng)濟持續(xù)不斷的開展中，越來 越多的愿意到主城區(qū)買房，不管是用于住宅還是用于投資，都是一個不錯的選擇, 美和城的選址非常合理，因為符合河北市的整體規(guī)劃要求，不管是投資市場的需 求還是經(jīng)營的條件，都處于得天獨厚的地理優(yōu)勢，該工程周邊有兩個小商圈，因 為周圍沒有大的商圈，因此該住宅工程還順便修建了社區(qū)商場，不管是完善的基 礎(chǔ)設施還是方便快捷的交通，都會讓這個工程成為未來炙手可熱的住宅開發(fā)工程O 從工

2、程的功能來看，工程很合理，首先是為了住宅，新華區(qū)的人口不斷地增加， 需要更多的住宅小區(qū)來支撐，從價格來看，新華區(qū)的價格是能夠讓人接受的價格, 從施工的角度來看施工環(huán)境良好，不會對周邊的房屋和工廠造成較大的污染和噪 聲影響，而且現(xiàn)在新華區(qū)的房地產(chǎn)還處于供不應求的狀態(tài)，因此該工程屬于火熱 的工程，投資回報率高，可行性高。綜上所述，美和城的投資情況以及未來的收益情況，都能夠滿足房地產(chǎn)的項 目規(guī)劃，因此該工程能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。該工程的總面積是8萬方，投資額為億元人 民幣，目前區(qū)域面積大致規(guī)劃為長方形建筑住宅園區(qū)。預期的收益期為2年，回 報率為48%,對于這個工程的開發(fā)完全可行。2工程SWOT分析SWOT分

3、析中的“S”指優(yōu)勢（Strength）； “W”指劣勢（Weakness）； “0”指機 會（Opportunity）； “T” 指威脅（Threat）。工程SWOT分析是將工程內(nèi)部條件和外部環(huán)境各方面內(nèi)容進行綜合和概括，進 而分析工程擁有的優(yōu)勢和劣勢、面臨的機會和威脅的一種方法。其中，優(yōu)劣勢分 析主要著眼于工程自身的條件及其與競爭性工程的比擬，而機會和威脅分析將注 意力放在外部環(huán)境的變化及對工程的可能影響。通過對工程進行SWOT分析，明確工程的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅，作為后面 工程STP籌劃的重要依據(jù)。S （優(yōu)勢）美和城主要的優(yōu)勢在于其地理位置優(yōu)越，首先本工程可充分利用新華區(qū)的新 區(qū)形象新區(qū)

4、、優(yōu)美環(huán)境和幾近竣工氣勢宏偉的展覽中心、河北旅游景區(qū)的景觀優(yōu) 勢進行發(fā)揮。同時旅游娛樂都有很大的需求，所以可以很好的把握住大學生這個 消費群體。美和城周邊的商鋪能夠很好地為小區(qū)的購物注入活力，在經(jīng)濟的消費 水平上，旁邊的商貿(mào)城專門的建立食品街或是服裝街，那就要求有相對較高的高 消費行業(yè)入駐，因此在生活消費環(huán)境上面，美和城與其他的工程比起來占據(jù)了得 天獨厚的優(yōu)勢。2.2W （劣勢）美和城和周邊的住宅小區(qū)開發(fā)工程比起來，其主要劣勢有以下幾個方面，第 一個是交通上面，由于對面是熊貓基地，中間是高速路，因此噪聲很大，噪聲大 難免會影響到年輕人對于樓盤的選擇；第二個是在醫(yī)療配套方面，因為地處城鄉(xiāng) 結(jié)合部

5、，因此在距離醫(yī)院的方面，處于南北相隔的局面，在享受醫(yī)療配套服務這 塊兒沒有優(yōu)勢可言；最后在學校規(guī)劃方面，周邊是一座大學，沒有小學以及幼兒 園，因此在居住之后上學方面會受到影響，因此在基本的幾項周邊配套上存在劣 勢。0 （機會）本工程的主要機會在于北面未來將是新規(guī)劃市政建筑及居住建筑，其次青陽 區(qū)除了本區(qū)的常住人口外，還擁有10左右的大學生流動人口，河北打造宣傳的三 湖旅游、熊貓基地旅游點，也可以很好的吸引大量的流動人口，這樣在人口上是 一個龐大的消費群體，可以很好的促進美和城的熱度。最后政府對于美和城旁邊 的商貿(mào)城規(guī)劃新建會在一定程度上帶動美和城的房價以及生活質(zhì)量。T （威脅）美和城工程的主要

6、威脅在于同類工程的競爭，因為在新華區(qū)域，進行房地產(chǎn) 開發(fā)的工程為建設完工的還有十多個工程，不管是商業(yè)街還是住宅樓來講，很多 工程都是爛尾工程，因此在價格方面存在惡意競爭的情況，因此如果定價沒有絕 對的優(yōu)勢，可能導致的局面是房子銷售問題嚴峻。3工程STP籌劃工程STP籌劃（市場細分Segmentation目標市場選擇Targeting及市場定位 Positioning）是住宅開發(fā)工程前期籌劃的主要內(nèi)容。住宅市場細分住宅市場是由假設干購買者組成的，他們在產(chǎn)品需求、購買能力、地理位置、 購買態(tài)度等方面都會有差異，這些差異便形成了住宅市場細分的依據(jù)。住宅市場 細分就是從住宅購買者的需求差異性出發(fā)，從差

7、異性中尋找具有共同消費需求的 消費群，據(jù)此將住宅市場劃分為假設干個子市場的行為。受到政府對房地產(chǎn)購買政策的不同補貼，不同人群對于防止的購買需求已經(jīng) 發(fā)生了巨大的變化，首先對于畢業(yè)大學生來講，如果能夠畢業(yè)之后在實習企業(yè)上 班再好不過，因此其在產(chǎn)品需求方面是剛需，購買能力方面偏弱，需要得到政府 的政策補貼，就住宅區(qū)的位置來講，也是大學生們能夠接受的位置，在購買態(tài)度 方面，年輕人更愿意購買這類年輕主題的住宅小區(qū)。因此在購買的趨勢上基本程 先生上升的趨勢。對于投資者來講，首先購買需求是有的，因為商貿(mào)城的開展， 不管是房子用來租賃還是用來倒賣，都能夠賺錢，其次購買的經(jīng)濟能力有。因此 對于該擬建工程的需求

8、也是呈現(xiàn)上升的趨勢。工程目標市場選擇（工程目標客戶選擇）截止今年，美和城所在的區(qū)域共有在售住宅工程12個，近一個月內(nèi)，另有13 個工程的銷售價格與之前持平。所有在售住宅工程的銷售均價為萬元/平方米，近 半年來持平。所有12個在售住宅工程與美和城相比：9個工程的銷售均價高于美 和城，售價最高的公園一號為萬元/平方米，占總數(shù)的25%； 10個工程的銷售均價 低于美和城，售價最低的中國摩為萬元/平方米，占總數(shù)的40%；剩下的6各工程 基本保持了不變的情況。工程市場定位工程市場定位是指開發(fā)商在對工程目標市場需求以及競爭產(chǎn)品屬性進行分析 的基礎(chǔ)上，設計出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標顧客心中確定與眾不同的有價 值的地位。住宅工程市場定位主要進行工程檔次定位、工程主題定位、工程產(chǎn)品定位。工程檔次定位對于美和城的定位為普通的住宅區(qū)。因為在河北，河北這座城市本身屬于較 為休閑的城市，因為不管是在文旅上面還是在休閑娛樂上面，都屬于全國頭名。工程主題定位美和城的主題定位在于休閑生活，新華區(qū)臨近熊貓基地，本身就是想以一種 休閑慢節(jié)奏的方式進行生活，因此美和城工程位于熊貓基地旁，跟多的是希望形 成一種悠閑的居住小家，可以給忙碌的工作者提供避風港灣。工程產(chǎn)品定位通過市場分析顯示，結(jié)合本工程的規(guī)劃和市場定位，再得出該工程的市場定 位