城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系探究摘要：城市規(guī)劃是一個(gè)城市長(zhǎng)期發(fā)展的藍(lán)圖，它為城市未來(lái)的發(fā)展指明了方向。在城市規(guī)劃中，有一塊十分重要，與人們生活密切相關(guān)的一項(xiàng)，就是土地使用規(guī)劃。它包括：城市發(fā)展規(guī)模、用地發(fā)展方向、建筑密度、容積率、綠化率等等。而這些規(guī)劃的制定，恰恰決定了一個(gè)十分重要行業(yè)的發(fā)展這就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的每一步發(fā)展，都與一個(gè)城市的城市規(guī)劃密切相關(guān)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須要以城市規(guī)劃的用地為依據(jù)，任何一項(xiàng)違背城市規(guī)劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是不允許的。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控也

2、是最直接最具體的。關(guān)鍵字：城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 城市服務(wù) 社會(huì)發(fā)展城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系1、城市規(guī)劃的概念城市規(guī)劃研究城市的未來(lái)發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)階段管理的龍頭。在現(xiàn)有城市管理體制條件下,城市規(guī)劃的編制、實(shí)施和管理,一般由規(guī)劃設(shè)計(jì)院和規(guī)劃管理局來(lái)完成。而它們是政府的職能部門(mén),歸根結(jié)蒂規(guī)劃的權(quán)力集中在市政府。所以就其性質(zhì)而言,城市規(guī)劃是一種政府行為。這一行為結(jié)果要求反映城市全體公眾的意志,維護(hù)公共利益,保障公民的合法權(quán)利,創(chuàng)造優(yōu)美的城市

3、環(huán)境。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱(chēng)。是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開(kāi)發(fā)，而是包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，必須合理地制定城市規(guī)劃

4、和進(jìn)行城市建設(shè)以適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)承擔(dān),就其性質(zhì)是企業(yè)行為。這一行為目標(biāo)主要是追逐利潤(rùn)最大化,即克服房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的不利因素,以期獲得最大的收益。規(guī)劃與開(kāi)發(fā)是建設(shè)環(huán)境這個(gè)硬幣的兩個(gè)方面，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)系過(guò)程從本質(zhì)上決定了二者是相互交叉的學(xué)科。共同的是，這兩個(gè)孿生的過(guò)程共同創(chuàng)造了影響每個(gè)人中活的城市社會(huì)環(huán)境。但是，兩種活動(dòng)的明顯區(qū)別是，前者表現(xiàn)為更加正式的、正確的、社會(huì)的、謹(jǐn)慎的和向公眾負(fù)責(zé)的特點(diǎn)，后者則顯示出更加個(gè)體化的、企業(yè)化的、動(dòng)態(tài)的、投機(jī)性的和以獲利為動(dòng)機(jī)的烙印。從某種程度上說(shuō),這兩者是城市建設(shè)的不同階段,其共

5、同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境,以滿(mǎn)足人們需要。城市規(guī)劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“龍頭”,它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖部分要依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn),并針對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充,兩者關(guān)系密不可分。從實(shí)現(xiàn)方法來(lái)看,城市規(guī)劃確定城市發(fā)展的目標(biāo)和方向,是一種目的行為;而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的手段之一,也是最經(jīng)濟(jì)最快速的一種手段。因此可以說(shuō)二者之間的關(guān)系是宏觀(guān)與微觀(guān)、整體與局部、長(zhǎng)期與短期、目的與手段、指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)宏觀(guān)、全局、長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益應(yīng)擺在首要位置,但局部、微觀(guān)、短期的利益也要兼顧。沒(méi)有局部也就沒(méi)有整體,沒(méi)有短期行為無(wú)以

6、達(dá)到長(zhǎng)期目標(biāo);沒(méi)有微觀(guān)的分析、集合、也就不可能有正確的宏觀(guān)的判斷發(fā)展。只有前者兼顧后者,后者服從前者,實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目得以完滿(mǎn)實(shí)施取得全社會(huì)的三大效益時(shí),政府則獲得最佳政績(jī),開(kāi)發(fā)商獲得最佳業(yè)績(jī)。如果矛盾的兩方面只有斗爭(zhēng)性,缺乏同一性,就會(huì)給城市建設(shè)與發(fā)展帶來(lái)麻煩,最終吃虧的是全體社會(huì),當(dāng)然也包括政府一部分人與開(kāi)發(fā)商。城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭,可以指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市規(guī)劃又是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ),沒(méi)有城市規(guī)劃,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就沒(méi)有方向和依據(jù),只有在詳盡的城市規(guī)劃指導(dǎo)下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才能具有前瞻性,才能可持續(xù)發(fā)展,在得到可觀(guān)的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí),帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,以達(dá)到其本來(lái)的目的。二、

7、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、城市規(guī)劃確定的城市發(fā)展規(guī)模影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量只有符合城市規(guī)劃預(yù)期的發(fā)展規(guī)模，才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的供需均衡。其次，城市規(guī)劃布局和用地的發(fā)展方向也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要依據(jù)。實(shí)踐證明凡是符合城市規(guī)劃發(fā)展方向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都會(huì)受到地方政府政策的支持，這樣就能有效的規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。還有就是確定城市的用地性質(zhì)和完善城市用地結(jié)構(gòu)也是城市規(guī)劃重要的內(nèi)容，這些都引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有序發(fā)展，城市規(guī)劃還規(guī)定了不同地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，比如建筑密度、容積率和綠地率等，從而保證擁有優(yōu)美和諧的城市環(huán)境和城市景觀(guān)。2、城市規(guī)劃影響

8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。城市規(guī)劃通過(guò)影響地價(jià)從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益。城市的性質(zhì)、城市土地配置的合理程度、用地功能布局，以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要都是有城市規(guī)劃決定。具體來(lái)說(shuō)城市規(guī)劃確定了一定時(shí)期內(nèi)的發(fā)展規(guī)模，也就確定了一定時(shí)期的房地產(chǎn)供需狀況，而不同性質(zhì)用地的價(jià)格往往相差比較大，從而決定了房地產(chǎn)價(jià)格的高低，也直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入收益。3、城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。由于城市規(guī)劃是一個(gè)城市長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性，城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了大量的信息，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)城市規(guī)劃來(lái)選擇合適的開(kāi)發(fā)地段、開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行相應(yīng)的

9、評(píng)估；另一方面，合理透明的信息能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成理性預(yù)期，從而促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展。三、新形勢(shì)下對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系應(yīng)采取的措施1、增強(qiáng)規(guī)劃的權(quán)威性城鄉(xiāng)規(guī)劃一旦確定，就要不折不扣地執(zhí)行，切實(shí)維護(hù)規(guī)劃的科學(xué)性、連續(xù)性、嚴(yán)肅性、操作性，不能唯開(kāi)發(fā)商利是圖。2、城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有一定的時(shí)間準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，必須增強(qiáng)全民法制意識(shí)。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以城鄉(xiāng)規(guī)劃法為依據(jù)，制定實(shí)施細(xì)則、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)

10、劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀(guān)制約作用。第三，必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門(mén)的職能意識(shí)。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢(shì)下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。目前，許多地區(qū)成立的所謂開(kāi)發(fā)區(qū)均不接受城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的規(guī)劃管理，而是自己成立一批人員進(jìn)行管理，有的完全以開(kāi)發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移，實(shí)際上就是“不管理”。通過(guò)強(qiáng)有力的執(zhí)行、調(diào)控和整合，協(xié)調(diào)各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個(gè)別利益服從整體利益，眼前利益服從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。3、規(guī)劃要充分考慮開(kāi)發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開(kāi)發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研

11、究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外，我國(guó)現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對(duì)現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問(wèn)題，要對(duì)規(guī)劃不斷做出調(diào)整和補(bǔ)充，逐步實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)規(guī)劃”。要建立健全規(guī)劃后反饋和評(píng)估體系，依據(jù)規(guī)劃實(shí)施后的效果，對(duì)尚未、已經(jīng)或?qū)嵤┲械囊?guī)劃進(jìn)行及時(shí)修正。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)商的違法行為，確保城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)成果。4、做好控制性詳細(xì)規(guī)劃也是新形勢(shì)下促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效手段。通過(guò)各項(xiàng)控制指標(biāo)來(lái)控制過(guò)度開(kāi)發(fā)，它一般規(guī)定項(xiàng)控制指標(biāo)（用地界線(xiàn)、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來(lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎(jiǎng)勵(lì)容積率等手段。四、結(jié)論城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以理解為城市建設(shè)的不同階段，計(jì)劃與實(shí)施的關(guān)系，兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點(diǎn)看，它們的目標(biāo)是一致的。低一個(gè)層次來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資者和規(guī)劃管理者追求的目標(biāo)又是不一致的，導(dǎo)致城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間產(chǎn)生沖突。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開(kāi)發(fā)過(guò)