集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)專題學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件

1、*集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)專題*商業(yè)機(jī)構(gòu)目錄認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)與住宅價(jià)值屬性區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)流程商業(yè)地產(chǎn)之社區(qū)商業(yè)認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn) 什么是商業(yè)地產(chǎn)？ 1、為商品零售行業(yè)及服務(wù)業(yè)所使用的地產(chǎn)。 2、為地產(chǎn)商自己持有并以租賃方式獲取回報(bào)的地產(chǎn)，而不只是單純的銷售。 為什么要做商業(yè)地產(chǎn)？ 1、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，給地產(chǎn)商帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流及巨額的固定資產(chǎn)。 2、資本多元化，提高地產(chǎn)商的融資渠道及融資能力。 3、效益最大化，提高地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 4、具有可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)能力及長(zhǎng)期收益，固定資產(chǎn)不斷增值。 商業(yè)地產(chǎn)的影響因素 1、時(shí)間因素 2、地理因素 3、人的因素 中國(guó)商業(yè)

2、時(shí)代特點(diǎn)： 1、城市化（推動(dòng)地產(chǎn)） 2、思想模式 3、未來(lái)進(jìn)入老 齡化 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：起步晚、發(fā)展快、問(wèn)題多、前景好。 商圈的形態(tài)： 商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)、混合區(qū)。 商圈的組成： 商圈由核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成；真正的商圈不是絕對(duì)的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定。包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置、交通條件等許多因素。認(rèn)識(shí)商圈 商圈的形成： 1、商圈需要政府對(duì)區(qū)域的定位在先，有整體規(guī)劃設(shè)想后，商 家才會(huì)有信心進(jìn)駐開發(fā)，期間還要依靠零售商不斷的進(jìn)駐、適存，才逐漸會(huì)出現(xiàn)商圈，而不是單一的靠政府或開發(fā)商去打造商圈，因?yàn)槎卟痪邆涫袌?chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力。

3、 2、自發(fā)+市場(chǎng)調(diào)節(jié)（歷史形成） 3、現(xiàn)代規(guī)劃+管理 半月型商圈： 半月型商圈是指有一些天然屏障遮擋情況下的商圈，只能考慮單向的人流、及經(jīng)濟(jì)價(jià)值，不能用整個(gè)商圈的價(jià)值衡量。商圈的選擇： 由于商圈的特點(diǎn)及氛圍各有不同，要明確是否符合項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)，選擇商圈不是選擇最好的商圈，而是選擇適合項(xiàng)目的商圈。另外，在選擇商圈時(shí)應(yīng)多考慮具有成長(zhǎng)性的商圈，因?yàn)槌墒焐倘?duì)物業(yè)的整體升值空間已相對(duì)較小了。 商圈調(diào)查的要點(diǎn)： 1、該商圈人口數(shù)、職業(yè)、年齡層次調(diào)查。 2、該商圈消費(fèi)習(xí)性、生活習(xí)慣調(diào)查。 3、流動(dòng)人潮調(diào)查。 4、該商圈里的基本設(shè)施及競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查。 5、商圈未來(lái)發(fā)展性調(diào)查。 6、從項(xiàng)目規(guī)模的體量反推商圈是否

4、具有人流客量的容 量，是否可以支持項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作。 怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)1、正確的地點(diǎn)和規(guī)模。2、周密的商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)。3、精心挑選的主力店。4、切忌急功近利。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展四大步驟：1、策劃：創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)造；2、投資：投資與財(cái)務(wù)分析模型；3、經(jīng)營(yíng)：定位、價(jià)值鏈、營(yíng)+銷；4、管理：符合人們的習(xí)慣+門當(dāng)戶對(duì)的服務(wù)；商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)者與開發(fā)商共贏、合作才能有效。目前商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題：1、 城市規(guī)劃不合理，造成低水平重復(fù)建設(shè)2、 商業(yè)地產(chǎn)存在重復(fù)性，低水平；以及存在先建設(shè)項(xiàng)目后 招商，更多的只停留在住宅配套方面招商一定要走在項(xiàng)目動(dòng)工前期，商業(yè)地產(chǎn)要先引鳳后駐巢。3、 選址不準(zhǔn)確、不專

5、業(yè)政府有一定的責(zé)任，政府存在管理不善。選址是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期的重中之重，而不是單純的策劃和營(yíng)銷手段。目前商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題：4、定位設(shè)計(jì)不合理不能先找設(shè)計(jì)院，而是要先進(jìn)行項(xiàng)目策劃，對(duì)項(xiàng)目定位明確，給出大致模型，將項(xiàng)目的價(jià)值最大化是在這一環(huán)節(jié)，而不是后期在招商中簡(jiǎn)單的提高租金。定位明確后，將很清楚各業(yè)態(tài)的安排，以及對(duì)面積、格局的大致安排，同時(shí)好確定自持面積大小以獲取高額租金。對(duì)于大型超市、百貨店等商家，不是對(duì)方要多少面積開發(fā)商就給多少，因?yàn)橥ㄟ^(guò)定位明確后開發(fā)商已了解這類商家的真實(shí)所需面積，如果給到這類商家過(guò)多的面積后，他們會(huì)將節(jié)省下來(lái)的空間自己直接出租給相應(yīng)的合作伙伴，形成二房東獲利，沖抵大型商

6、場(chǎng)的租金。同時(shí)在一定程度上，還會(huì)阻礙整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中其他位置鋪面的商家招商（因?yàn)橛行┥碳乙驯淮笮椭髁ι碳艺腥耄行┥碳視?huì)相應(yīng)的避免之間的競(jìng)爭(zhēng)）。目前商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題：5、招商不專業(yè)應(yīng)吸納專業(yè)的招商人員。招商不是越多面積、越多租金才好，要講究合理的業(yè)態(tài)比。招商管理與經(jīng)營(yíng)管理，是同商業(yè)項(xiàng)目共同一直持續(xù)的。只有招商成功，經(jīng)營(yíng)才會(huì)成功。6、經(jīng)營(yíng)不到位、不重視經(jīng)營(yíng)管理要有自己的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，并在前期策劃階段就應(yīng)介入，能 有效指導(dǎo)招商業(yè)務(wù)工作的開展。目前商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題：7、投資來(lái)源渠道單一要有一定的資金合作伙伴，獲取長(zhǎng)期收益。8、投資回報(bào)期望不合理存在短期眼光，注重短期收益，而不是長(zhǎng)期看待項(xiàng)目獲取長(zhǎng)

7、期收益，短期行為是不可取的。商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格意義上是不售的，也盡量不要拆散成過(guò)多的小型單鋪隔斷銷售，要有整體運(yùn)營(yíng)的考慮和設(shè)定。認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的類型按行業(yè)類別分類健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產(chǎn)（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）娛樂(lè)功能房地產(chǎn)（電影城、娛樂(lè)城、KTV）零售功能房地產(chǎn)（百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購(gòu)物中心和SHOPPING MALL）按市場(chǎng)范圍分類超區(qū)域型（出租面積在7萬(wàn)平方米以上，入駐商戶數(shù)量150200家，主力店如大型百貨公

8、司或批發(fā)店35家，商圈人口在50萬(wàn)以上，停車位數(shù)量在5000輛以上。）超級(jí)型（出租面積在10萬(wàn)平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250700家，主力店如百貨公司、超市、家店等36家，商圈人口輻射幾百萬(wàn)人，甚至千萬(wàn)人不等，停車位數(shù)量在1萬(wàn)個(gè)左右或更多。如1992年開業(yè)的美國(guó)第一大SHOPPING MALLMall of America,就是超級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的典范。）區(qū)域型（出租面積在1.5萬(wàn)7萬(wàn)平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬(wàn)以上，停車位在10005000輛。）社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬(wàn)平方米，入駐商戶20100家，商圈半徑在30分鐘車程以內(nèi)，主力店為大型

9、超市或從事批發(fā)的商店，停車位約500輛。）近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶1020家，商圈內(nèi)人口為510萬(wàn)，商圈半徑在10分鐘車程內(nèi)，主要經(jīng)營(yíng)日用品和一般食品，停車位約100輛。）按照消費(fèi)行為分類體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（娛樂(lè)、休閑類房地產(chǎn)）服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（餐飲、寫字樓、服務(wù)性公寓）物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（SHOPPING MALL，大型購(gòu)物中心，百貨商場(chǎng)，超市，家居建材店，以及各種類型產(chǎn)品旗艦店和專業(yè)店）按照建筑形式分類綜合建筑（多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃）項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問(wèn)題，如果規(guī)劃不合理，會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)。單體建筑（商業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立在特定地塊上建設(shè)，無(wú)其它房地

10、產(chǎn)存在）面臨純商業(yè)問(wèn)題五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中等規(guī)模的購(gòu)物中心將是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)以零售為主，商品檔次中檔偏高甚至更高，一般體重較大，超級(jí)購(gòu)物中心又稱MALL，中等購(gòu)物中心的服務(wù)半徑是區(qū)域型的，地鐵和地面公共交通將是疏導(dǎo)購(gòu)物人流的主要方式。室內(nèi)外相結(jié)合的購(gòu)物空間：商業(yè)步行街以零售商業(yè)為主，由一條城市主干輔道，輔之以廣場(chǎng)、街巷，形成一個(gè)相對(duì)的固定區(qū)域。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)群體鎖定于社區(qū)住戶。流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)一般位置較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn)泛指在旅游景點(diǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，也指用于旅游用途的物業(yè)開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅價(jià)值屬性區(qū)別

11、規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來(lái)大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問(wèn)題。各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過(guò)程，才能避免因規(guī)劃不當(dāng)帶來(lái)的投資損失。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性；商業(yè)

12、地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別土地開發(fā)流程土地獲取市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售組織營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營(yíng)狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究地區(qū)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究項(xiàng)目立地條件研究商圈的確定和研究目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)投資小業(yè)主定位目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目形象定位整體規(guī)劃設(shè)

13、計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案景觀設(shè)計(jì)方案交通組織設(shè)計(jì)方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營(yíng)住宅開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵客觀市場(chǎng)調(diào)研微觀市場(chǎng)調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研形象定位市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)銷售團(tuán)隊(duì)組建營(yíng)銷方式多樣化銷售團(tuán)隊(duì)組建招商團(tuán)隊(duì)組建以活動(dòng)營(yíng)銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主租金收入自營(yíng)收入銷售收入其他收入商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)產(chǎn)生模型更為復(fù)雜規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系開發(fā)商小業(yè)主經(jīng)營(yíng)者管理者消費(fèi)者出售出租出租商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型總銷售收入（銷

14、售額）總成本利潤(rùn)總收入總成本利潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程項(xiàng)目選址商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的宏觀區(qū)域選擇大型商業(yè)物業(yè)不僅與房地產(chǎn)市場(chǎng)的盛衰有關(guān)，更是著重要求當(dāng)?shù)厣虡I(yè)貿(mào)易必須有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展水平。因此，在進(jìn)行大型商業(yè)物業(yè)的投資，特別是商業(yè)機(jī)構(gòu)購(gòu)買或承租（租期一般較長(zhǎng)，達(dá)2030年）商業(yè)場(chǎng)業(yè)物業(yè)時(shí)，一定要對(duì)當(dāng)?shù)氐恼?、?jīng)濟(jì)、文化、消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)、同類物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)狀況等商業(yè)環(huán)境作詳細(xì)的分析和論證。特別是一些異地投資商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，更要作好相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研，以最終確定是否在該地投資運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的五大微觀市場(chǎng)選擇因素： 從微觀上講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址實(shí)際上是對(duì)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境的選擇，其中牽涉的因素非常復(fù)雜和精致，極富技

15、巧性，同時(shí)也是反映開發(fā)商商業(yè)頭腦的最佳表現(xiàn)舞臺(tái)。 一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點(diǎn)、城市規(guī)劃等幾方面的要求。在選址過(guò)程中，要對(duì)這些因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來(lái)的發(fā)展變化，以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的需要。因素一：客流量 商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。 即使在相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，也會(huì)因?yàn)榭土鞯哪康?、速度、時(shí)間不同對(duì)商

16、業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址造成影響。比如說(shuō)，商業(yè)集中的繁華地區(qū)的客流目的一般是以購(gòu)買商品為主，或是與購(gòu)買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽（為以后購(gòu)買作準(zhǔn)備），這類地區(qū)的客流特點(diǎn)是速度緩慢，停留時(shí)間較長(zhǎng)，流動(dòng)時(shí)間相對(duì)分散。選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側(cè)，同時(shí)，要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系，盡量選擇街道交叉路口。對(duì)于大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)街，除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動(dòng)地引導(dǎo)客流，制造客流，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。 因素二：交通狀況 城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的

17、又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物招商范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。 因素三：商業(yè)環(huán)境選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過(guò)多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購(gòu)足所需的商品，有些商店又有集中趨勢(shì)，相鄰而廟，此為趨同性。因素四：地形特點(diǎn)選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見(jiàn)度高的

18、地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見(jiàn)度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處都是能見(jiàn)度高的地點(diǎn)。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見(jiàn)度差。 因素五：城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對(duì)商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研課題 一 ： 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 【指標(biāo)構(gòu)成】 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 全市商業(yè)增加值 城鄉(xiāng)居民的人

19、均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額調(diào)研課題二 ： 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 【指標(biāo)構(gòu)成】 公共設(shè)施狀況 通體系狀況 道路狀況、通行量 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn) 各項(xiàng)城市的機(jī)能 城市規(guī)劃調(diào)研課題三：商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 【指標(biāo)構(gòu)成】城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃調(diào)研課題四：區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研與分析 【指標(biāo)構(gòu)成】 地區(qū)間的銷售動(dòng)向 商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況 業(yè)種間的銷售動(dòng)向 大型主力店的動(dòng)向調(diào)研課題五：典型性調(diào)查與研究 【調(diào)研對(duì)象】 本區(qū)域百貨商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、超市、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)等主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 【指標(biāo)構(gòu)成】 規(guī)模 客流量 提供的產(chǎn)品或服務(wù) 交通來(lái)源調(diào)研課題六：未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

20、. 【指標(biāo)構(gòu)成】 周邊商業(yè)的規(guī)劃 已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成 居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時(shí)間調(diào)研課題七：消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究 【指標(biāo)構(gòu)成】 人口結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 家庭戶數(shù) 購(gòu)買行為 收入水平 交通和出行方式調(diào)研課題八：立地條件研究 【指標(biāo)構(gòu)成】 道路類別研究 交通易達(dá)性研究 周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施研究 商業(yè)的能見(jiàn)度和日照情況研究調(diào)研課題九：商圈的確定和研究 【指標(biāo)構(gòu)成】商圈的構(gòu)成：核心商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈商圈形態(tài)的劃分：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)、混合區(qū)影響商圈分析的因素：人口規(guī)模及特征、經(jīng)濟(jì)情況、競(jìng)爭(zhēng)情況、建設(shè)狀況【調(diào)研課題】 課題一：有效商圈范圍的調(diào)查 課題二：商

21、圈的顧客群調(diào)查 課題三：商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查項(xiàng)目系統(tǒng)定位一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目定位具有系統(tǒng)性的特點(diǎn)，它包含目標(biāo)市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶定位、經(jīng)營(yíng)定位、規(guī)模定位、形象定位五大步。項(xiàng)目定位應(yīng)適度超前，即在對(duì)商業(yè)項(xiàng)目定位前，除考慮項(xiàng)目所在地的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口基數(shù)、消費(fèi)能力、消費(fèi)支出、消費(fèi)習(xí)慣、當(dāng)?shù)厝松钏?、商業(yè)布局現(xiàn)狀等市場(chǎng)情況外，還要對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、商業(yè)發(fā)展格局進(jìn)行詳細(xì)分析。 目標(biāo)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓，項(xiàng)目的宗旨、定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場(chǎng)，甚至難以生存。項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位包括確定項(xiàng)目

22、的市場(chǎng)基礎(chǔ)、周邊客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模。需要指出的是，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)是不斷培育、不斷發(fā)展的，在原有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以再度開發(fā)有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。比如廣州天河城不僅僅有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還包含寫字樓。 形象定位項(xiàng)目的形象定位，實(shí)際上是項(xiàng)目主題風(fēng)格的定位及經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的品牌定位。就像品牌會(huì)給產(chǎn)品帶來(lái)附加價(jià)值一樣，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位也能給開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)附加價(jià)值。從國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)準(zhǔn)確的形象定位是他們成功的共同點(diǎn)之一。例如，廣州天河城，其形象定位為廣州時(shí)尚消費(fèi)中心，世貿(mào)新天地定位為廣州白領(lǐng)消費(fèi)，準(zhǔn)確的形象定位為他們培育出一批特定的消費(fèi)

23、群體。形象定位一旦確立，開發(fā)商應(yīng)通過(guò)各種有效手段維護(hù)項(xiàng)目形象。如，廣州天河城，經(jīng)常舉辦大型產(chǎn)品發(fā)布回，以鞏固其在消費(fèi)者心目中的時(shí)尚中心的形象。規(guī)模定位商圈是有一定的購(gòu)買容量的，不可能無(wú)限制的包容、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模受顧客疲勞度、商圈、產(chǎn)品品種等各種因素的限制。目標(biāo)客戶定位由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到多方面的利益，所以其目標(biāo)客戶群定位不像住宅開發(fā)那樣簡(jiǎn)單，而包含著三個(gè)方面：目標(biāo)消費(fèi)群定位、目標(biāo)投資小業(yè)主定位、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶定位。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)功能定位目前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目朝著休閑、娛樂(lè)的多元功能方向發(fā)展，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體功能定位提出了更高的要求。從國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)成功商業(yè)地產(chǎn)

24、項(xiàng)目來(lái)看，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)三種消費(fèi)功能于一體是他們持續(xù)經(jīng)營(yíng)的主要方式。為購(gòu)物，則需要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擁有豐富且有較大市場(chǎng)的商品，這也是百貨公司、超市、專賣店紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)因；為“吃”，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都引進(jìn)了知名的餐館和快餐店；為“玩”，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則開辟了電影院、健身場(chǎng)所、兒童樂(lè)園等等為居民、家庭服務(wù)所需要的休閑形式。經(jīng)營(yíng)特色定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題特色定位主要把握兩點(diǎn)：主題突出、結(jié)構(gòu)合理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題特色定位一般有大眾化定位和特色化定位兩種方法。大眾化定位法適合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所在地有足夠消費(fèi)群、沒(méi)有激烈競(jìng)爭(zhēng)，采用該定位方式可以取得穩(wěn)定收益，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。特色化定位法主要表

25、現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特色主題，二是特色服務(wù)。該定位方式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，但一旦成功，較易形成品牌。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要強(qiáng)調(diào)科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。每一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)具有自己獨(dú)一無(wú)二的特色，有了特色才具有不可替代性，從而具有競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)營(yíng)方式定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的確定主要取決于投資商實(shí)力、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及承受風(fēng)險(xiǎn)能力等因素。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式與住宅有巨大的差別，常用的有以下幾種：自營(yíng)、統(tǒng)一招租、委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理、多種形式組合的租賃、店中店、時(shí)差分租、售后包租、部分經(jīng)營(yíng)租賃加部分出售。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得最大化利潤(rùn)的關(guān)

26、鍵，一個(gè)最優(yōu)化的業(yè)態(tài)定位將會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生長(zhǎng)期的可持續(xù)性收益。項(xiàng)目可選擇的業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形態(tài)，其分類主要依據(jù)經(jīng)營(yíng)主體的多少（是一個(gè)還是多個(gè)）、目標(biāo)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)功能、立店規(guī)模、選址、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)、商品進(jìn)貨渠道（從廠家還是分銷商處進(jìn)貨）和募集方式（是中央采購(gòu)還是單店進(jìn)貨）、商品的寬度和深度、價(jià)格政策（毛利率大?。?、招商方式等諸方面。零售業(yè)態(tài)分類 按照零售業(yè)態(tài)分類原則分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、廠家直銷中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商

27、店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物等17種零售業(yè)態(tài)。 零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)兩類。 根據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)、中商商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所起草的零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可選擇的業(yè)態(tài)有兩類十七種。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合定位 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，指的是開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為便于該樓盤作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)招商和該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營(yíng)而對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃。需要指出的是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位不是一成不變的，隨著客觀市場(chǎng)條件的變化，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合會(huì)發(fā)生一定的變化，從最初的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)

28、定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過(guò)一個(gè)陣痛期。業(yè)態(tài)規(guī)劃的內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的店面配置及預(yù)期招租的業(yè)態(tài)規(guī)劃，一般而言包括大型商店、專業(yè)賣場(chǎng)、小型商店、娛樂(lè)設(shè)施、配套設(shè)施。大型商店主要為百貨公司，主要提供中高水平的百貨商品以滿足多層需求；專業(yè)賣場(chǎng)則包括家俱、家電、信息產(chǎn)品及玩具等大型專業(yè)賣場(chǎng)，提供專業(yè)性的服務(wù)；至于小型商店即泛指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)所有的百貨商店、服務(wù)類、文教類、娛樂(lè)類、餐飲類等商業(yè)單位所提供的服務(wù)；娛樂(lè)設(shè)施包括電影院、美容院、美發(fā)廳、電影院等；配套設(shè)施包括銀行、服務(wù)臺(tái)等。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、業(yè)態(tài)的組合應(yīng)力求互補(bǔ)效果。整體規(guī)劃上，經(jīng)由業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)掌握、功能提供與規(guī)模設(shè)定等面做各種組合，以顯現(xiàn)整個(gè)

29、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)格。項(xiàng)目設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的七大原則原則一：一定要聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司 不是所有建筑設(shè)計(jì)公司都能進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非?；钴S、時(shí)尚的建筑類型，要求設(shè)計(jì)師除了具有豐富的經(jīng)驗(yàn)、高度熟練與綜合的設(shè)計(jì)能力以外，敏銳地把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)并與開發(fā)商、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)及招商代理公司之間密切合作，及時(shí)反饋，將市場(chǎng)的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計(jì)中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)師不可或缺的能力。 原則二：平衡業(yè)態(tài)和功能布局之間的矛盾商業(yè)項(xiàng)目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計(jì)的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活

30、動(dòng)場(chǎng)地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動(dòng)靜活動(dòng)形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時(shí)也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。原則三：主力店定制化主力店是整個(gè)項(xiàng)目的招商核心，而他們往往對(duì)建筑體的結(jié)構(gòu)有特殊要求。在選紙的時(shí)候，主力店傾向于在意向性項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)之初，就開發(fā)商進(jìn)行接觸，溝通這種需求。從規(guī)劃建設(shè)期就開始深度合作，能最大程度地減少對(duì)建筑體的改造，從而節(jié)約成本。原則四：傳承城市文脈特征對(duì)終端消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，具有文脈特征的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)購(gòu)物消費(fèi)的場(chǎng)所，同時(shí)也是一個(gè)體驗(yàn)建筑文化、民風(fēng)民俗、滿足其精神需求的場(chǎng)所，是對(duì)更多人群形成強(qiáng)大

31、吸引力和認(rèn)同感的關(guān)鍵要素。只有把消費(fèi)者先吸引過(guò)來(lái)才有可能產(chǎn)生消費(fèi)行為，才能體現(xiàn)提高其商業(yè)價(jià)值。原則五：利用設(shè)計(jì)制造項(xiàng)目吸引力商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)手段，表達(dá)出購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等不同功能空間的特色。 其中對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)師而言，各種高科技的建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造技術(shù)、材科設(shè)備技術(shù)，將與先進(jìn)的聲、光、電、信息技術(shù)相結(jié)合，共同創(chuàng)造一個(gè)體驗(yàn)式的綜合商業(yè)環(huán)境。不論外部形象還是內(nèi)部空間，如果在規(guī)劃設(shè)計(jì)中能將各種策劃的主題和理念加以更好的體現(xiàn)，那么其商業(yè)價(jià)值的提升就勿庸置疑了。原則六：設(shè)計(jì)要有鮮明的人流導(dǎo)向在項(xiàng)目設(shè)計(jì)伊始，開發(fā)商就應(yīng)該和設(shè)計(jì)師、策劃師一起，確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布和功能布局。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布和功能

32、布局必須以人流為導(dǎo)向。也就是說(shuō)，要盡量吸引客戶經(jīng)過(guò)每一個(gè)商鋪。核心商店通常安排在樓層的兩端，對(duì)引導(dǎo)人流起重要作用，被稱為磁極與錨固點(diǎn)；中庭合理布置，如自動(dòng)扶梯連環(huán)向上，盡量鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)；有時(shí)集中的餐飲區(qū)、電影院和兒童游樂(lè)為主題的“冒險(xiǎn)樂(lè)園”放在較高樓層，以使人流向上；多個(gè)樓層設(shè)有餐飲店，但僅設(shè)于一端；有時(shí)停車場(chǎng)也僅有一端可以到達(dá)；較高樓層布置一些景點(diǎn)；設(shè)置少量休息座椅等；這些都是引導(dǎo)人流流動(dòng)的有效手段。原則七：設(shè)計(jì)要預(yù)留未來(lái)發(fā)展空間商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場(chǎng)所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動(dòng)態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計(jì)上創(chuàng)造一個(gè)能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。同時(shí)，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要

33、建筑設(shè)計(jì)要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。項(xiàng)目招商推廣作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，招商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性是不言而喻的。一個(gè)項(xiàng)目能否正常開業(yè)，很大程度上要看招商的進(jìn)展如何。招商一般同推廣聯(lián)系在一起。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的輻射半徑越大，招商的范圍就越廣，推廣的力度也就越大。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、高級(jí)專業(yè)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)等都需要全國(guó)性的招商。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，開發(fā)商就應(yīng)該跟知名的商家聯(lián)系，聆聽(tīng)他們對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的特殊要求，防止因規(guī)劃失誤帶來(lái)的成本增加。即使在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，招商也是持續(xù)進(jìn)行的。第一步：確定招商對(duì)象按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。主力店各自擁有一定忠誠(chéng)度的消費(fèi)群體，其入駐能夠吸引投資

34、客的眼球，刺激鋪位的招商，吸引中小店群進(jìn)駐，能保證日后項(xiàng)目在一定量客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用，同時(shí)主力店的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高項(xiàng)目整體租金收入?？赏ㄟ^(guò)相關(guān)網(wǎng)站、展覽會(huì)、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計(jì)劃，最后再確定品牌主力店目標(biāo)名單，并依據(jù)品牌號(hào)召力將其設(shè)立成高級(jí)、中級(jí)、普通級(jí)目標(biāo)群，便于后期的規(guī)劃安排。確定了主力店群之后，再確定中小店群，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購(gòu)物或消費(fèi)需求。第二步：確定經(jīng)營(yíng)方式不同的經(jīng)營(yíng)方式可以帶來(lái)不同的效益。一般來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要遵循“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的原則，這樣才能保障日后項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。為保

35、證統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的順利實(shí)施，發(fā)達(dá)國(guó)家的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是發(fā)展商自營(yíng)的，但這必須要有強(qiáng)大的資金實(shí)力做后盾，國(guó)內(nèi)的開發(fā)商實(shí)力有限，因而在“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的前提下，又派生出以下八種經(jīng)營(yíng)方式。大面積商鋪的經(jīng)營(yíng)方式方式一：產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的全盤轉(zhuǎn)讓方式二：經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓 方式三：以租代售方式四：品牌加盟小面積商鋪的經(jīng)營(yíng)方式方式一：純租金方式二：合作分成方式三：保底分成方式四：商品代銷第三步：招商方式選擇商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是幾個(gè)大型商業(yè)設(shè)施的引進(jìn)，以主力店帶動(dòng)小店的經(jīng)營(yíng)。因而，除了以常規(guī)的形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招商之外，建立非一般的、多元化的招商渠道，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立體的招商是十分必要的。 方式一：直接招商方式二：聯(lián)合代理招商方

36、式三：舉行商業(yè)街區(qū)巡回招商活動(dòng)方式四：網(wǎng)絡(luò)招商方式五：跨行業(yè)聯(lián)合招商第四步：承租戶評(píng)價(jià)在招商過(guò)程中，有必要對(duì)每一個(gè)承租戶進(jìn)行評(píng)價(jià)，預(yù)測(cè)它們的經(jīng)營(yíng)前景，作為店面出租的指導(dǎo)。評(píng)價(jià)原則一：承租戶的選擇要保證租金的來(lái)源評(píng)價(jià)原則二：保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的完整性第五步：租金的制定租金是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的風(fēng)向標(biāo)之一，也是項(xiàng)目招商諸多優(yōu)惠措施中的一種。租金的制定不能太高，否則就會(huì)嚇跑商戶；也不能太低，否則就無(wú)法保證開發(fā)商的投資能夠按期收回。合理的租金應(yīng)該維持在一種平衡狀態(tài)，即能夠保證投資回收期最小，又能為商戶預(yù)留一定的利潤(rùn)空間，維持商戶經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理就大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目招商完畢，進(jìn)入后期運(yùn)營(yíng)管理

37、以后，才是考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)是否具有良好的市場(chǎng)價(jià)值的最關(guān)鍵時(shí)期。也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)最終成功與否的關(guān)鍵性因素。這一點(diǎn)，對(duì)于目前業(yè)內(nèi)大量正處于招商階段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，尤其具有警示意義。運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為：在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期招商完成，項(xiàng)目進(jìn)入各種商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入具體運(yùn)營(yíng)階段以后，開發(fā)商需要優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資源配置，把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的宗旨每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都是一個(gè)微型的贏利組織，必須在有效的組織管理下才能發(fā)揮利潤(rùn)能量。從這

38、個(gè)角度看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)類似于公司運(yùn)營(yíng)，需要完善的制度做保障。目前，國(guó)際上公認(rèn)，一個(gè)具有持續(xù)贏利能力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須遵循統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的宗旨。 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。而其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)方面的基礎(chǔ)。目前，國(guó)內(nèi)的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都還處于“統(tǒng)一招商階段”，而其他三個(gè)方面的暫時(shí)還有沒(méi)有進(jìn)入。 統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租 約管理 統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作統(tǒng)一物業(yè)管理是項(xiàng)目有效運(yùn)作的必要工作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)流程關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，開發(fā)商常常會(huì)問(wèn)到我們

39、和其它同行：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格如何營(yíng)造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個(gè)共同的目的，如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價(jià)值從而提升其整體價(jià)值。要回答這個(gè)問(wèn)題，首先必須弄清楚一點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)究竟為誰(shuí)而作？通常情況下，我們把商業(yè)的目標(biāo)客戶分為三級(jí)。投資者即買鋪的人是一級(jí)客戶；商家作為經(jīng)營(yíng)者即用鋪的人，是二級(jí)客戶；而普通消費(fèi)者才是真正消費(fèi)鋪內(nèi)商品的人，是三級(jí)客戶，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值必將通過(guò)終極消費(fèi)客戶消費(fèi)者對(duì)其的認(rèn)可度得以體現(xiàn)。消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品價(jià)值主要取決于兩大要素，一是經(jīng)營(yíng)商家的質(zhì)素（包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營(yíng)特色），二是消費(fèi)的氛圍（人是團(tuán)結(jié)的動(dòng)物，消費(fèi)氛圍

40、的營(yíng)造對(duì)商家的進(jìn)入起到一定的引導(dǎo)作用，從而產(chǎn)生羊群效應(yīng)）。經(jīng)營(yíng)商家認(rèn)可的平臺(tái)，即商業(yè)產(chǎn)品的定位和經(jīng)營(yíng)的氛圍；消費(fèi)者認(rèn)可的平臺(tái)，則為經(jīng)營(yíng)商家的檔次和消費(fèi)的氛圍。經(jīng)營(yíng)氛圍和消費(fèi)氛圍的營(yíng)造，所涉及的問(wèn)題主要有： 產(chǎn)品形態(tài)（規(guī)劃），是打造精鉆旺鋪、商業(yè)公園還是步行街； 檔次，經(jīng)營(yíng)的商品是頂級(jí)還是中高檔； 風(fēng)格，建筑及裝修體現(xiàn)何種風(fēng)情； 主題，是有主題式還是情景式的。 那么，商業(yè)地產(chǎn)到底應(yīng)該怎樣定義？美力三采認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是以商業(yè)為功能性質(zhì)，進(jìn)行商業(yè)交流和交易的空間。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有商業(yè)性、公共性和公開性的特質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃要素方法矛盾協(xié)調(diào)法（contradictioncoordinatemet

41、hod） 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對(duì)矛盾。只有在協(xié)調(diào)好這些矛盾的基礎(chǔ)上，才能做出成功的商業(yè)產(chǎn)品。矛盾一：集中（concentrate）分散（scatter）適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關(guān)規(guī)劃方面的內(nèi)容。 商業(yè)地產(chǎn)的體量和價(jià)值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價(jià)值高？其實(shí)不然。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣場(chǎng)、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項(xiàng)目本身所具備的實(shí)際條件，反而達(dá)不到總價(jià)高的效果。 在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)，一定要注意協(xié)調(diào)集中和分散的矛盾； 不是體量越大，項(xiàng)目總價(jià)值越高； 要根據(jù)項(xiàng)目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件

42、做規(guī)劃； 要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營(yíng)造。 矛盾二：整體（whole） 個(gè)體（individual）適用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體立面風(fēng)格設(shè)計(jì)、用材用料設(shè)定等方面的內(nèi)容考慮。 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目既是一個(gè)整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個(gè)體商業(yè)空間。個(gè)體商業(yè)空間強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，個(gè)性化是否就意味著整體的凌亂無(wú)序？成功的商業(yè)項(xiàng)目在處理這個(gè)問(wèn)題的手法上大體有兩類做法： A類：確定明晰的整體風(fēng)格，將個(gè)性元素適當(dāng)穿插其中，使其不牽強(qiáng)、不生硬； B類：在打造整體外觀時(shí)預(yù)留個(gè)性化空間，將個(gè)性空間也作為立面的構(gòu)成部分。 啟示： 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風(fēng)格的塑造； 個(gè)性化空間的預(yù)留應(yīng)在整體風(fēng)格的基礎(chǔ)之上。 矛盾三：公共（

43、Public）私密（Private）重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問(wèn)題，即公共空間與經(jīng)營(yíng)空間、可售空間與非售空間如何劃分。 A類：集中商業(yè) 對(duì)于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強(qiáng)主題的視覺(jué)共享性。 B類：沿街商業(yè) 對(duì)于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導(dǎo)入性。 啟示： 適度的公共空間（非售空間）的預(yù)留，對(duì)項(xiàng)目檔次提升、人流導(dǎo)入、人氣聚集、特色體現(xiàn)起到極大的作用。 矛盾四：開放（Open ）封閉（Close）本矛盾協(xié)調(diào)法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問(wèn)題，需

44、要注意的是對(duì)外沿街鋪面和內(nèi)部鋪面、品牌展示與品牌個(gè)性空間的協(xié)調(diào)。 A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺(jué)，以此增加品牌的視覺(jué)導(dǎo)入性，自然導(dǎo)入人流； B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風(fēng)格的形成，利于局部通透空間的個(gè)性突出。 啟示： 私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營(yíng)造相當(dāng)關(guān)鍵； 商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件； 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。 矛盾五： 概念（Concept）具像（Concrete）重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實(shí)的問(wèn)題，主題是什么、體現(xiàn)的風(fēng)情、情景為何、帶來(lái)的體驗(yàn)等是這個(gè)問(wèn)題的主要內(nèi)容。 A類：用建筑本身體現(xiàn)主題； B

45、類：制造運(yùn)用視覺(jué)標(biāo)志，打造連續(xù)的、有設(shè)計(jì)的視覺(jué)焦點(diǎn)。 啟示： 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應(yīng)； 建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格和氛圍的主要體現(xiàn)內(nèi)容； 視覺(jué)標(biāo)志的巧妙制造和運(yùn)用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格體現(xiàn)的絕佳手法。矛盾六： 功能 （Function）美觀（Beautify）解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價(jià)值體現(xiàn)的問(wèn)題。 啟示： 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)“商業(yè)”特性； 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的巧妙融合體現(xiàn)； 商業(yè)氛圍的營(yíng)造不是單一空間的設(shè)置，也不是產(chǎn)品風(fēng)格的獨(dú)立體現(xiàn)，而應(yīng)是全方位、多面的細(xì)節(jié)處理。 矛盾七：特色（Specilist）普遍（normal）解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的定

46、位方向問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)定位應(yīng)注意適用性和實(shí)用性。這是美力三采經(jīng)過(guò)多年研究得出的成果商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調(diào)法中最大的法則，只有將前面七個(gè)方法良好的考慮運(yùn)用后，商業(yè)價(jià)值的最大化才能得以實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)功能定位、商業(yè)性體現(xiàn)、概念的落實(shí)，最終要實(shí)現(xiàn)的社會(huì)責(zé)任與社會(huì)效益的統(tǒng)一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程無(wú)論項(xiàng)目地處何方，都需要應(yīng)用成功的設(shè)計(jì)和規(guī)劃理念。項(xiàng)目的特殊環(huán)境對(duì)每個(gè)步驟都有著嚴(yán)格的要求，所有的步驟對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成功都起著非常重要的作用。隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的出現(xiàn)，受過(guò)良好教育的消費(fèi)者的增加，所有步驟中的知識(shí)含量變得非常重要。聘請(qǐng)專業(yè)公司介入市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要合理規(guī)劃所有可利用的資源，從最基本的直覺(jué)到復(fù)

47、雜的統(tǒng)計(jì)分析。目前，業(yè)界一般不能夠提供可靠的統(tǒng)計(jì)和定量報(bào)告。在這種情況下，聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司介入項(xiàng)目是比較明智的選擇。他們需要從商業(yè)的角度，在細(xì)致的、有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合可能的招商資源和地產(chǎn)商的投資回報(bào)要求來(lái)制定專業(yè)的商業(yè)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。對(duì)項(xiàng)目特征的初步設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行評(píng)價(jià)和定義了解項(xiàng)目的整體特征，體驗(yàn)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的整體感覺(jué)，并將預(yù)先的規(guī)劃融入到項(xiàng)目中去。比如美國(guó)米爾公司的折扣店，就是定位于一種類型的項(xiàng)目并且建在很多地方。他們尋找適合他們項(xiàng)目定位的地點(diǎn)；如果是填補(bǔ)空隙的項(xiàng)目，他們會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，使其與周圍的環(huán)境和建筑物協(xié)調(diào)統(tǒng)一。確定業(yè)態(tài)組合動(dòng)態(tài)地與主力店招商工作結(jié)合并作調(diào)整主力店

48、的選擇可以體現(xiàn)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，并對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)產(chǎn)生很大的影響。在一個(gè)樓層承租8000平方米的主要承租商與在兩個(gè)樓層承租8000平方米的主要承租商對(duì)于設(shè)計(jì)風(fēng)格的需求是不同的。因此必須與預(yù)期的承租商進(jìn)行協(xié)商，了解他們的需求，他們對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念的看法，以及他們對(duì)于項(xiàng)目提出的一些具體功能要求。最終確定設(shè)計(jì)方案，并且獲得政府的批準(zhǔn)這是綜合平衡各種因素產(chǎn)生的結(jié)果，是基于前期大量的調(diào)查分析、布局規(guī)劃調(diào)整、投資回報(bào)分析、政府關(guān)系協(xié)調(diào)等工作的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的選擇方案。建筑方案確定和工程制圖設(shè)計(jì)方案確定后，開發(fā)商不能只顧著向前推進(jìn)項(xiàng)目，而要充分考慮項(xiàng)目的功能，進(jìn)行局部調(diào)整。如果項(xiàng)目進(jìn)行到了建筑階段或者已經(jīng)在修建了，而基

49、本的設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)錯(cuò)誤，開發(fā)商需要投入許多成本整改。進(jìn)一步尋找承租商，并且進(jìn)行布局微調(diào)很多時(shí)候，當(dāng)中國(guó)的很多開發(fā)商都在尋找項(xiàng)目的時(shí)候，招商是滿足需求的重要工作，應(yīng)及早進(jìn)行并且在整個(gè)的開發(fā)過(guò)程中都要進(jìn)行。在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，設(shè)計(jì)出滿足承租者需求的項(xiàng)目是成功的關(guān)鍵。如果等到項(xiàng)目的建設(shè)階段再去確認(rèn)承租商的委托事項(xiàng)，那么是接受還是拒絕承租商的要求，會(huì)使開發(fā)商陷入被動(dòng)的狀態(tài)，因此應(yīng)在設(shè)計(jì)階段就盡量明確主力承租商的要求。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)際和國(guó)內(nèi)的大型品牌會(huì)控制絕大部分的零售市場(chǎng)，開發(fā)商應(yīng)該滿足他們的特有的需求，以達(dá)到“鎮(zhèn)場(chǎng)”作用。施工圖設(shè)計(jì)根據(jù)目標(biāo)主力店的要求和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展的目標(biāo)，將調(diào)整后的設(shè)計(jì)細(xì)化為施工圖，并

50、送相關(guān)政府部門報(bào)批。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目體驗(yàn)式設(shè)計(jì)的五大趨勢(shì)隨著時(shí)代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的功能也從單一的購(gòu)物向購(gòu)物、文化、休閑、運(yùn)動(dòng)等多方面發(fā)展，從以購(gòu)物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗(yàn)為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計(jì)無(wú)論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗(yàn)消費(fèi)模式。趨勢(shì)一：怡人的空間尺度不同的消費(fèi)場(chǎng)所有其相應(yīng)的空間尺度要求。如大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要?jiǎng)?chuàng)造超大尺度的室內(nèi)空間，各種中庭、內(nèi)院、挑空、吹拔的尺度處理應(yīng)與建筑規(guī)模大小相協(xié)調(diào)。而商業(yè)步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側(cè)建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數(shù)不宜超過(guò)四層，街道的寬度也不宜超過(guò)20米。同時(shí)

51、沿街的空間尺度也應(yīng)有收有放，開闊的廣場(chǎng)空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。趨勢(shì)二：不同風(fēng)格的空間氣氛體驗(yàn)消費(fèi)對(duì)人的吸引力來(lái)自于不同空間氣氛的營(yíng)造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個(gè)性化的手段中，主題式體驗(yàn)消費(fèi)是設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強(qiáng)調(diào)，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南夫子廟的秦淮風(fēng)情、北京什剎海的老北京風(fēng)情等。趨勢(shì)三：室內(nèi)外空間的結(jié)合商業(yè)活動(dòng)的發(fā)展，經(jīng)歷了從室外到室內(nèi)的漫長(zhǎng)過(guò)程，各種大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、百貨商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、超市更是為室內(nèi)的商業(yè)活動(dòng)提供了全天候舒適宜人的良好環(huán)境。但近年來(lái)，隨著人們對(duì)環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的

52、重視和對(duì)更豐富的購(gòu)物場(chǎng)所的需求，室內(nèi)商業(yè)活動(dòng)又有向室外擴(kuò)展的趨勢(shì)。各種露天的購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街與室內(nèi)商業(yè)設(shè)施充分結(jié)合，這是一個(gè)螺旋上升的發(fā)展過(guò)程。趨勢(shì)四：環(huán)境景觀引入室內(nèi)商業(yè)設(shè)施不僅僅是建筑本身，相對(duì)于其它任何建筑類型，都更有與環(huán)境景觀緊密結(jié)合的必要性。只有一個(gè)包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場(chǎng)綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設(shè)施才是完整而有活力的，才能滿足人們?nèi)找尕S富的消費(fèi)需求。這也要求環(huán)境景觀設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)必須是整體性的設(shè)計(jì)。趨勢(shì)五：多元化的立面設(shè)計(jì)商業(yè)建筑的立面形象在很大程度上決定了其對(duì)人群的吸引力，同時(shí)其立面形象應(yīng)與豐富多彩的商業(yè)活動(dòng)相呼應(yīng)。因此其立面設(shè)計(jì)中，有不同于其它建

53、筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)體系商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)包含多個(gè)設(shè)計(jì)體系。除傳統(tǒng)意義上的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)外，還包括共享空間設(shè)計(jì)、消防設(shè)計(jì)，并且每一個(gè)設(shè)計(jì)體系都與傳統(tǒng)的住宅設(shè)計(jì)不同。 體系一：規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括平面設(shè)計(jì)、交通組織設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、休閑小品設(shè)計(jì)四大層面 。平面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來(lái)穿行人流，提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì)。必須有足夠大的中庭設(shè)計(jì)，用于商品展示。此外，中庭還有組織平面的作用，使購(gòu)物廣場(chǎng)空間得以融會(huì)貫通，產(chǎn)生強(qiáng)烈的空間對(duì)比

54、效果，這既為商家創(chuàng)造出一種共榮共生的環(huán)境，也使顧客獲得了一個(gè)帶有自然光的休閑空間，滿足顧客對(duì)休閑功能的要求。交通組織設(shè)計(jì)交通組織設(shè)計(jì)方案要考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過(guò)所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體人氣平衡。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有：以主力店引導(dǎo)人流一般將主力店的出入口安排在動(dòng)線終端，盡可能的延長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人流通過(guò)線；以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。以餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)引導(dǎo)人流出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；無(wú)障礙設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設(shè)施；比如自動(dòng)步道

55、的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。配套設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須要有一定數(shù)量的配套，以滿足消費(fèi)需求。這些配套包括銀行、停車場(chǎng)、工作間、衛(wèi)生間等。停車場(chǎng)設(shè)計(jì)要配備足夠的車位，方便自駕車消費(fèi)者，因?yàn)檫@些消費(fèi)者的消費(fèi)力不容小覷。銀行設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)設(shè)施泊車配置規(guī)定儲(chǔ)物區(qū)設(shè)計(jì)對(duì)于主力店、大型百貨、超市，要考慮到他們的實(shí)際情況，設(shè)立倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，方便貨物送達(dá)。衛(wèi)生間人性化設(shè)計(jì)每一層要有足夠大的衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)要人性化，比如，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)增加女廁廁位、設(shè)置嬰兒床等。休閑小品設(shè)計(jì)體系二：景觀設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)多在中庭體現(xiàn)，部分設(shè)有室內(nèi)商業(yè)街

56、的項(xiàng)目，也可將綠化引入室內(nèi)商業(yè)街。中庭的地景設(shè)計(jì)除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購(gòu)物者的身心外，亦應(yīng)具備強(qiáng)烈且有別于營(yíng)業(yè)空間的空間特色，以吸引購(gòu)物者注意，也借此使購(gòu)物者了解本身在空間中的位置。在實(shí)質(zhì)環(huán)境的設(shè)計(jì)上，由于中庭相對(duì)于項(xiàng)目?jī)?nèi)其他空間具有高大空間的特性，故在地景設(shè)計(jì)上應(yīng)可適應(yīng)此特性而做強(qiáng)調(diào)立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景等。且可利用地景設(shè)施配置一視覺(jué)主題，引導(dǎo)購(gòu)物者的視線，建立項(xiàng)目印象。 體系三：建筑設(shè)計(jì) 商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)包括立面設(shè)計(jì)、入口設(shè)計(jì)兩大層面。立面設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個(gè)性風(fēng)格，同時(shí)要追求商

57、業(yè)氣氛和娛樂(lè)性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。店招方式 屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營(yíng)期購(gòu)物氣氛的營(yíng)造，又能取得可觀的廣告位出租收入。標(biāo)示方式 建筑細(xì)節(jié)中融入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。國(guó)外有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)示做得非常鮮明，如佛羅里達(dá)的迪斯尼全明星娛樂(lè)場(chǎng)的外立面標(biāo)示棒球標(biāo)志、可樂(lè)標(biāo)志、橄欖球帽標(biāo)志，非常特殊的展示了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的形象。建筑室內(nèi)的標(biāo)示除了將建筑美和商業(yè)味融合外，還具有功能性。比如引導(dǎo)購(gòu)物者方便的購(gòu)物、避免重復(fù)路線、幫助出現(xiàn)事故時(shí)的準(zhǔn)確迅速行動(dòng)等。購(gòu)物平面圖、電話、廁所、自動(dòng)扶梯、消防出入口、消防龍頭、服務(wù)出入口、行人疏散線等等，都應(yīng)該成為全

58、套圖示中的一部分。入口設(shè)計(jì)入口大廳為進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后第一處場(chǎng)所，為室內(nèi)與室外的轉(zhuǎn)換空間，對(duì)于購(gòu)物者而言，這是建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目意想的首站。入口設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購(gòu)物意念。同時(shí)也以空間設(shè)計(jì)及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購(gòu)物路線指示，使購(gòu)物者進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。體系四：共享空間設(shè)計(jì) 商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)包括內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)、燈光設(shè)計(jì)兩大層面。中庭內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì) 項(xiàng)目若具有多層樓面，則面對(duì)中庭、挑空的樓面部分，也應(yīng)視所需予以樓面裝飾。對(duì)于上層各樓層而言，面對(duì)中庭或挑空的部分也許

59、只是一片墻或扶手欄桿，但對(duì)位于中庭內(nèi)的人，各層樓面便是空間界定的界限，是中庭空間的背景，因而面對(duì)中庭的樓面也是一組需要精心設(shè)計(jì)的立面，它應(yīng)與中庭的地景設(shè)計(jì)相配合，共同塑造具有整體性的空間景觀。水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是中庭內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)可以應(yīng)用的素材。 燈光設(shè)計(jì)商業(yè)燈光照明對(duì)創(chuàng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注重情調(diào)表現(xiàn)等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計(jì)時(shí)要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。 廣州天河都市廣場(chǎng)建筑立面實(shí)景：采用大面積玻璃窗

60、，設(shè)置大幅廣告，熱烈的購(gòu)物氣氛呼之欲出。廣州維多利廣場(chǎng)實(shí)景：室外廣場(chǎng)的休閑茶座，既增添美感，又為市民提供一個(gè)休閑好去處 體系五：消防設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多是人群聚集的場(chǎng)所，因而對(duì)消防設(shè)計(jì)的要求較高。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)有以下幾個(gè)節(jié)點(diǎn)：節(jié)點(diǎn)一：出入口 節(jié)點(diǎn)二：走廊 節(jié)點(diǎn)三：樓梯 節(jié)點(diǎn)四：排煙設(shè)備 節(jié)點(diǎn)五：緊急照明設(shè)備 節(jié)點(diǎn)六：緊急用升降梯 節(jié)點(diǎn)七：消防設(shè)備 商業(yè)地產(chǎn)之社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是