CH房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法課件

1、Real Estate Development1第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資 1、概念 房地產(chǎn)投資（狹義） 是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。第1頁，共53頁。Real Estate Development2第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資 2、房地產(chǎn)投資分析中的投資投資形式經(jīng)營方式投 資成 本開發(fā)投資出售開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入建設(shè)成本+出售成本出租建設(shè)成本出租成本經(jīng)營建設(shè)成本經(jīng)營成本置業(yè)投資出租購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入購買成本出租成本經(jīng)營購買成本經(jīng)營成本第2頁，共53頁。Real Estate Development3第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別一、

2、投資 2、房地產(chǎn)投資分析中的投資 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資 是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。 開發(fā)建設(shè)投資 是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 經(jīng)營資金 是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 第3頁，共53頁。Real Estate Development4開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投資開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)營成本第4

3、頁，共53頁。Real Estate Development5第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金 1、經(jīng)營收入 經(jīng)營收入（租售收入）主要包括： 銷售收入、租金收入和自營收入。 銷售收入和租金收入 主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入等。 自營收入 是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。 第5頁，共53頁。Real Estate Development6第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金 2、利潤 利潤總額經(jīng)營收入經(jīng)營成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅 經(jīng)營

4、收入銷售收入租金收入自營收入 銷售收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入配套設(shè)施銷售收入 租金收入出租房租金收入出租土地租金收入 經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加 經(jīng)營成本土地轉(zhuǎn)讓成本商品房銷售成本配套設(shè)施銷售成本出租房經(jīng)營成本 第6頁，共53頁。Real Estate Development7第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金 3、稅金 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅 企業(yè)所得稅 內(nèi)外資企業(yè)所得稅稅率統(tǒng)一為25%。 企業(yè)所得稅法草案 意味著我國內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)“公平競爭”的新時(shí)代25%稅率屬適中偏低水平，主要是考慮對內(nèi)資企業(yè)要減輕

5、稅負(fù)，對外資企業(yè)也盡可能少增加稅負(fù)，同時(shí)要將財(cái)政減收控制在可以承受的范圍內(nèi)。第7頁，共53頁。Real Estate Development8第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式 置業(yè)投資：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加 開發(fā)投資：銷售收入第8頁，共53頁。Real Estate Development9第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法二、投資回收與投資回報(bào) 投資回收：投資者對其所投入資本的回收 投資回報(bào)：投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬+第9頁，共53頁。Real Estate Development10第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法三

6、、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 盈利能力：是用來考察項(xiàng)目營利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，動(dòng)態(tài)指標(biāo)考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素影響。 清償能力：是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。第10頁，共53頁。Real Estate Development11第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 （一）動(dòng)態(tài)指標(biāo) 1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV ） 是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，是指按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點(diǎn)的現(xiàn)值代數(shù)和，以此反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力。 基

7、準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率 。第11頁，共53頁。Real Estate Development12第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法第12頁，共53頁。Real Estate Development13第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）也稱內(nèi)部收益率（IRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是到項(xiàng)目終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。 內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部

8、收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。第13頁，共53頁。Real Estate Development14FIRR的計(jì)算方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi第14頁，共53頁。Real Estate Development15FIRR的計(jì)算方法2：Excel 函數(shù)法 IRR（X:Y）第15頁，共53頁。Real Estate Development16第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 3、動(dòng)態(tài)投資回收期 是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金）所需的時(shí)間，是反映項(xiàng)目投資回收

9、能力的重要指標(biāo)。 Pb=累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+ 上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值第16頁，共53頁。Real Estate Development17第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 （二）靜態(tài)指標(biāo) 1、成本利潤率 指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 成本利潤率一般與目標(biāo)利潤率進(jìn)行比較第17頁，共53頁。Real Estate Development18第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 2、投資利潤率 投資利潤率指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤總額(

10、或平均的利潤總額)與項(xiàng)目總投資之比。 投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判別項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。 第18頁，共53頁。Real Estate Development19第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 3、資本金利潤率 是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。 第19頁，共53頁。Real Estate Development20第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 4、資本金凈利潤率 是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)的

11、年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。 第20頁，共53頁。Real Estate Development21第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 5、靜態(tài)投資回收期 是指不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金）所需的時(shí)間。例：某項(xiàng)目現(xiàn)金流量分別為-400、-300、-150、100、200、250、300、390萬元，則靜態(tài)投資回收期為？第21頁，共53頁。Real Estate Development22第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法第22頁，共53頁。Real Estate Development2

12、3序號(hào)項(xiàng)目200320042005200620071現(xiàn)金流出302.00 425.00 572.20 2現(xiàn)金流入0.00 444.00 663.00 864.00 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)現(xiàn)金流量 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(8%) 6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 靜態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期第23頁，共53頁。Real Estate Development24第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 6、現(xiàn)金回報(bào)率 指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。 例：某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。

13、如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項(xiàng)投資的現(xiàn)金回報(bào)率為多少？第24頁，共53頁。Real Estate Development25第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 7、投資回報(bào)率 指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。不考慮物業(yè)增值收益考慮物業(yè)增值收益第25頁，共53頁。Real Estate Development26第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法 1、利息計(jì)算方法 各年應(yīng)計(jì)利息 （年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）年利率 第26頁，共53頁。R

14、eal Estate Development27第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法 2、借款償還期第27頁，共53頁。Real Estate Development28序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)計(jì) 算 期第1年第2年第3年第4年1借款1.1年初本息余額5.50% 4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年應(yīng)計(jì)利息852.5110357.5330551.4本年還本付息9852.51103357.553301055其中：還本9000300050001000 付息852.5110357.5330551.5年末本息余額40006000100002還本資

15、金來源9852.51103357.5533010552.1當(dāng)年可用于還本的未分配利潤2.2當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷2.3以前年度結(jié)余可用于還本資金2.4用于還本的短期借款2.5可用于還款的其他資金借款償還計(jì)劃表第28頁，共53頁。Real Estate Development29第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法 3、其他指標(biāo)第29頁，共53頁。Real Estate Development30第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法六、通貨膨脹的影響 通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購買力下降。 房地產(chǎn)增值往往是需求超過供給從而導(dǎo)

16、致房地產(chǎn)價(jià)值上升造成的。 兩者對未來的錢有類似的影響，但對折現(xiàn)率影響不同。 通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來的價(jià)值損失； 增值則不影響折現(xiàn)率。 第30頁，共53頁。Real Estate Development31第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例 例1 某投資者擬以一次性付款的方式購買價(jià)格為1200萬元的一出租公寓20年的經(jīng)營收益權(quán)，用于出租經(jīng)營。第一年投入裝修費(fèi)300萬元并完成裝修；第二年開始出租，當(dāng)年的月租金收入為25萬元，經(jīng)營費(fèi)用占租金收入的1/3；此后一段時(shí)期內(nèi)，租金收入和經(jīng)營費(fèi)用均以每年5%的比例遞增；從第11年起，租金收人和經(jīng)營費(fèi)用穩(wěn)定在第10

17、年的水平上。若投資者期望的目標(biāo)收益率為13%。試列出項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目是否可行（假設(shè)購樓款發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末）。第31頁，共53頁。Real Estate Development32時(shí)間（年末）012345現(xiàn)金流入量300315330.75347.29現(xiàn)金流出量1200300100105110.25115.76凈現(xiàn)金流量1200300200210220.5231.53時(shí)間（年末）6789101120現(xiàn)金流入量364.65382.88402.03422.13443.24443.24現(xiàn)金流出量121.55127.63134.01140.71

18、147.75147.75凈現(xiàn)金流量243.10255.2668.02281.42295.49295.49解：（1）現(xiàn)金流量表第32頁，共53頁。Real Estate Development33解：（2）目標(biāo)收益率ic=13%則從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷，該項(xiàng)目投資可行。 第33頁，共53頁。Real Estate Development34解：（3） 凈現(xiàn)值函數(shù)為： 當(dāng)i1=13%時(shí)，NPVl=76.96萬元 當(dāng)i2=14%時(shí)，NPV227.78萬元 則，F(xiàn)IRR=13.73% 因?yàn)镕IRR=13.73%13%，則從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率判斷，該項(xiàng)目投資是可行的。第34頁，共53頁。Real Estate D

19、evelopment35第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例 例2 某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)20年的經(jīng)營收益權(quán)，第一年投入裝修費(fèi)用200萬元（按年末一次投入計(jì)算）并完成裝修工程。第二年開始出租，當(dāng)年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)投資的基準(zhǔn)收益率為15%，試計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目是否可行（各年凈租金收入均發(fā)生在年末）。若經(jīng)營期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計(jì)算項(xiàng)目的實(shí)際收益率。第35頁，共53頁。Real Estate Development36解：（1）畫出現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表 （2）計(jì)算FNPV并判斷項(xiàng)

20、目投資的可行性 因?yàn)閕15%，s5%，且is，則： 因?yàn)镕NPV256.400，則該項(xiàng)目投資可行。第36頁，共53頁。Real Estate Development37解：（3）計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值并判斷項(xiàng)目投資的可行性 當(dāng)i117%時(shí)，NPVl71.22萬元； 當(dāng)i218%時(shí)，NPV27.64萬元 則FIRR17.90% 因?yàn)镕IRR17.90%15%，則該項(xiàng)目投資可行。 （4）計(jì)算實(shí)際收益率 因?yàn)镽a17.90%，Rd4%， （1+Ra）（1+Rr）（1+Rd） 則實(shí)際收益率Rr13.37%第37頁，共53頁。Real Estate Development38 例3 某開發(fā)商以8000萬元購置了

21、一宗商業(yè)用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000M2，容積率為8，建筑密度為60%，建筑層數(shù)為24層，從24層建筑面積均相等。地下兩層中，1層為車庫，有供出售的100個(gè)車位，2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房（不可出售）；地上14層為用于出租的商業(yè)用房，地上522層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)周期為3年（其中準(zhǔn)備期為12個(gè)月，建造期為24個(gè)月）；平均建造成本為1500元/M2，專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造成本的8%和5%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為200萬元；地價(jià)款在項(xiàng)目開發(fā)期初一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入；該項(xiàng)目建成后，住宅的售價(jià)預(yù)計(jì)為

22、6000元/M2，停車位售價(jià)為10萬元/個(gè)；商業(yè)用房的租金在每年年末收取，第一年的年凈租金收入為1000元/M2，以后每年年凈租金收入的上漲率為2%；銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設(shè)貸款利率為6%，同檔次商業(yè)用房的投資收益率為8%。試計(jì)算該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤率。 第38頁，共53頁。Real Estate Development39第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 項(xiàng)目總建筑面積及各部分建筑面積 項(xiàng)目總建筑面積：5000840000（M2 ） 24層每層建筑面積：500060%3000（M2 ） 地上522層的總建筑面積： 400006300

23、022000（M2 ） 銷售部分的總開發(fā)價(jià)值A(chǔ)、l層車庫銷售收入：100101000（萬元）B、522層標(biāo)準(zhǔn)層住宅銷售收入： 22000600013200（萬元）C、總銷售收入：1000+1320014200（萬元）D、銷售稅金：142006%852（萬元）E、銷售部分總開發(fā)價(jià)值：1420085213348（萬元）第39頁，共53頁。Real Estate Development40第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：出租部分總開發(fā)價(jià)值 總出租面積：3000412000（M2 ） 出租第一年末的年凈租金收入： A1200010001200（萬元） 出租部分總開發(fā)價(jià)值：其中n47年，s2% ，則：

24、項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值： 13348+18637.5531985.55（萬元） 第40頁，共53頁。Real Estate Development41第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本 土地成本：8000萬元 建造成本：1500400006000（萬元） 專業(yè)人員費(fèi)用：60008%480（萬元） 管理費(fèi)用：60005%300（萬元） 其他費(fèi)用：200萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 土地費(fèi)用利息：8000（1+6%）311528.13（萬元）建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他費(fèi)用的利息： （6000+480+300+200）（1+6%）2/21418.8（萬元） 財(cái)務(wù)費(fèi)用：1528.13+418

25、.81946.93（萬元）第41頁，共53頁。Real Estate Development42第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解： 銷售費(fèi)用：142002.5%355（萬元） 項(xiàng)目總開發(fā)成本： 800060004803002001946.93355 17281.93（萬元） （3）開發(fā)商利潤： 31985.5517281.9314703.62（萬元） （4）開發(fā)商成本利潤率： （14703.62/17281.93）100%85.08%第42頁，共53頁。Real Estate Development43第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例 例4 A開發(fā)商以3500萬元的價(jià)格獲得了一宗七通一平的土地，面積

26、4000M2，使用年限50年，規(guī)劃建筑容積率5，用途為酒店?，F(xiàn)A開發(fā)商與B酒店管理集團(tuán)就合作開發(fā)經(jīng)營事宜進(jìn)行協(xié)商，由B集團(tuán)負(fù)責(zé)投資建設(shè)房屋（含設(shè)備裝修費(fèi)），并在項(xiàng)目投入運(yùn)營后由B集團(tuán)經(jīng)營，B集團(tuán)通過經(jīng)營收益回收投資并獲得預(yù)期利潤后，將項(xiàng)目無償移交給A開發(fā)商。B集團(tuán)估算數(shù)據(jù)如下：房屋建造成本為每平方米建筑面積4000元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的10%，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%，建設(shè)期3年，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入，年貸款利率（融資費(fèi)用不另計(jì)）10%。按年計(jì)息。預(yù)計(jì)酒店運(yùn)營期間收益水平保持在3600萬元/年，運(yùn)營成本為收益的35%，B集團(tuán)目標(biāo)成本利潤率為

27、45%。 假設(shè)項(xiàng)目收益發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，請測算B集團(tuán)經(jīng)營多少年后可收回投資，并達(dá)到目標(biāo)利潤率。 第43頁，共53頁。Real Estate Development44解：（1）總開發(fā)價(jià)值 項(xiàng)目年凈收益：3600（135%）2340（萬元） 總開發(fā)價(jià)值： （2）總開發(fā)成本 總建筑面積：4000520000（M2 ） 建造成本：4000200008000（萬元） 專業(yè)人員費(fèi)用：800010%800（萬元） 管理費(fèi)用：（8000800）5%440（萬元）第44頁，共53頁。Real Estate Development45解： 財(cái)務(wù)費(fèi)用： （8000+800+440）（1+10%）3/21

28、1420（萬元） 總開發(fā)成本：8000800440142010660（萬元） （3）成本利潤率 成本利潤率 （總開發(fā)價(jià)值總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本100% 1.1n2.94599 得n11.34（年）第45頁，共53頁。Real Estate Development46第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例 例5 某投資者以1.8萬元/M2的價(jià)格購買了一個(gè)建筑面積為60M2的店鋪，用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營費(fèi)用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還

29、貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。第46頁，共53頁。Real Estate Development47解：（1）購買總價(jià)：1.860108（萬元） （2）自有資金：10830%32.4（萬元） （3）抵押貸款年等額償還額 抵押貸款總額：10870%75.6（萬元） 已知：n10年，i5.31%1.5%6.81% 則： 第47頁，共53頁。Real Estate Development48解：（4）設(shè)月租金單價(jià)為y元/M2月 年租金6012y720y 年稅前現(xiàn)金流720y720y25%106693.81 則

30、： （720y720y25%106693.81）/32400100%12% 解得：y269.58（元/M2）第48頁，共53頁。Real Estate Development49 例6 某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬元/M2。2002年8月1日王某以1.1萬元/M2的價(jià)格購買了其中50M2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃合同。合同規(guī)定