福州業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)范

1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)范為了進一步規(guī)范、落實業(yè)主大會制度，明確業(yè)主委員會職 責，細化業(yè)主大會、業(yè)主委員會日?；顒拥囊?guī)則，根據(jù)中華 人民共和國物權法、國務院物業(yè)管理條例中共中央國 務院關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見、住建部業(yè)主大 會和業(yè)主委員會指導規(guī)則，以及福建省物業(yè)管理條例福 州市物業(yè)管理若干規(guī)定等文件精神，制定本規(guī)范。一、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立.物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總 面積50%的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）接到書面申請后 應當組織成立業(yè)主大會。前期物業(yè)服務合同屆滿前3個月，或合同當事人提前解除 前期物業(yè)服務合同，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當組織 成立

2、業(yè)主大會。.首次業(yè)主大會會議籌備組召集人由物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府、街道辦事處代表擔任。首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街 道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居（村）民委員會代 表5人以上單數(shù)組成。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民 政府）分管領導或物業(yè)辦公室負責人擔任，社區(qū)居（村）民委 員會代表由社區(qū)居（村）民委員會主任或者書記擔任。建設單位由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負責書面通知，逾期不參加的視為棄權。.籌備組中的業(yè)主代表應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并 符合以下條件：(1)具有完全民事行為能力，原則上不超過 75周歲。(2)遵紀守法，模范履行業(yè)主義務，按規(guī)定交納住宅專

3、 項維修資金，按時交納物業(yè)服務費、水電公攤等費用，沒有不 良信用記錄。(3)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有較強的 組織能力和公信力。(4)不存在違法違規(guī)裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以 及違法違規(guī)占用公共設施、設備、場地等行為。(5)業(yè)主本人、配偶及其近親屬未在為本區(qū)域服務的物 業(yè)企業(yè)任職。(6)常住本住宅區(qū)域，具備必要的工作時間?；I備組中的業(yè)主代表作為業(yè)主委員會委員候選人的，原則上比例不超過籌備組中業(yè)主代表人數(shù)的 50% o.籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府) 確定。符合籌備組業(yè)主代表條件的人數(shù)較多的，由街道辦事處 (鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)按照本規(guī)范的優(yōu)先條件、所代表的物業(yè)類

4、型以及代表的分布情況確定。.業(yè)主委員會委員候選人、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事候選人應符合 本規(guī)范第3條的條件。中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、 社區(qū)工作人員、國家機關、企事業(yè)退休干部等身份的業(yè)主及文 化程度較高、居住時間較長的業(yè)主在同等條件下作為業(yè)主委員 會委員、籌備組成員的優(yōu)先人選?；I備組對業(yè)主委員會委員候選人的人選要進行審核、把關,符合條件的予以確認。.召開業(yè)主大會會議擬采用電子投票方式的，應當在業(yè)主 大會會議公告中告知，但其他業(yè)主仍有權以紙質書面形式進行 投票。業(yè)主采用電子投票方式的，同一事項、同一投票權業(yè)主只 能進行一次投票。業(yè)主大會會議豉勵使用物業(yè)管理行政主管部門提供的電 子投票系統(tǒng)為服務平

5、臺，通過互聯(lián)網(wǎng)、手機短信等技術手段， 進行業(yè)主大會會議投票表決。.業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物 總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位 業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。凡需投票表 決的，表決意見應由業(yè)主本人或其委托代理人簽名。.業(yè)主大會會議公告內容發(fā)布應當采取在物業(yè)管理區(qū)域內 的樓(棟)或者單元張貼的形式進行，同時根據(jù)實際情況選擇 下列至少一種形式作為補充：(1)在物業(yè)管理辦公場所、業(yè)主委員會辦公場所張貼。(2)在物業(yè)管理區(qū)域的主要由入口張貼。（3）在物業(yè)管理區(qū)域內的廣場、商場、會所等人流密集 的商業(yè)、業(yè)

6、主活動設施由入口張貼。.首次業(yè)主大會會議，業(yè)主在規(guī)定時間內不參加投票的視 為棄權。.籌備組應當在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起 7日內向其 移交全部資料，同時自動解散。.業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。業(yè)主為法人的，由其法定代表人或其書面授權委托的人員 行使投票權。業(yè)主為無民事行為能力人或限制民事行為能力人， 由其法定代理人行使投票權。業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托 書應載明委托事項和委托權限。代理人投票時應由示委托書。每一代理人接受的委托不得超過 3人。.除業(yè)主委員會和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居（村） 民委員會外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會或街

7、道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）召開業(yè)主大 會會議時，物業(yè)企業(yè)、物業(yè)使用人以及相關單位應當積極予以 協(xié)助。.業(yè)主委員會委員由511人的單數(shù)組成。社區(qū)居（村） 民委員會指派工作人員1人作為業(yè)主委員會聯(lián)絡人。|14.業(yè)主委員會按照住建部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第33條規(guī)定的時間和材料向物業(yè)所在地街道辦事處 （鄉(xiāng)、 鎮(zhèn)人民政府）備案，材料齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當場由具備案證明，并抄報縣（市）區(qū)物業(yè)管理主管部 門。備案材料不齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）不予 備案，并應一次性書面告知須補齊的材料。.業(yè)主委員會成員缺員，經(jīng)業(yè)主委員會候補委員遞補后， 委員人數(shù)仍達不到最低法定人數(shù)的，業(yè)

8、主委員會應當組織召開 業(yè)主大會會議進行增補。業(yè)主委員會不組織增補的，街道辦事 處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當責令業(yè)主委員會限期組織增補，逾 期仍不組織增補的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織增 補。業(yè)主委員會委員增補參照業(yè)主委員會選舉的程序進行。補選的委員任期隨本屆業(yè)主委員會屆滿終止。.分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合法定條件的，可以先成 立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會成員的人數(shù)應 按照分期建設的建筑面積比例確定。新一期物業(yè)交付使用后， 應當按照建筑面積比例增補業(yè)主委員會委員，增補的業(yè)主委員 會委員與其他委員的任期同時屆滿。分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域先行成立業(yè)主大會的，業(yè)主大會只能就其已入住區(qū)域

9、的公共管理事項做由表決。先行成立的業(yè) 主大會做由的表決意見不得侵害后期建設部分業(yè)主的合法權 益。|l7.劃分為一個區(qū)域的物業(yè)管理項目，已自然形成多個相 對獨立區(qū)域的，經(jīng)各自區(qū)域業(yè)主的同意，可以成立業(yè)主委員會 分會，獨立管理本區(qū)域的共同管理事項。屬于整個物業(yè)管理區(qū)域的共同管理事項的，各業(yè)主委員會分會應當同時召開各分會業(yè)主大會會議，由整個物業(yè)管理區(qū)域 的業(yè)主做由表決意見，按全體業(yè)主的人數(shù)和建筑面積統(tǒng)計總和 計票。業(yè)主委員會分會按照業(yè)主委員會的相關規(guī)定成立、備案。二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責.業(yè)主大會表決事項無法達到法定表決條件的，業(yè)主大 會終止該事項表決。.業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的公共管理事項

10、，受業(yè) 主大會和業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會應當維護業(yè)主合法權益。物業(yè)企業(yè)應當將業(yè)主委員會委員繳納物業(yè)服務費、水電公攤費等繳費情況，每季度向全體業(yè)主公布一次。對不履行業(yè)主繳費義務的業(yè)主委員會成員，由業(yè)主委員會 調查核實后責令其暫停履行職責，經(jīng)業(yè)主大會決定終止其委員 資格的，報街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）備案，記入誠信檔 案。.業(yè)主委員會依法履行職責。業(yè)主委員會不得超越職權擅自決定應當由業(yè)主大會作曲 的決定，不得以傾向性的意見引導業(yè)主發(fā)表意見或者投票。業(yè)主委員會應在每年的第一季度將上一年度的履職情況 向業(yè)主大會報告，在小區(qū)內公告，同時抄送社區(qū)居（村）民委 員會。.以業(yè)主委員會名義向有關部門申請行政復議、

11、訴訟的 應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過 半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會在小區(qū)內發(fā)布的信息， 須經(jīng)超過半數(shù)的委員簽 字同意，加署業(yè)主委員會印章方可向外公布。.業(yè)主委員會委員不得有下列行為：(1)接受物業(yè)企業(yè)提供的物業(yè)服務費等相關費用減免、 索取或收受物業(yè)企業(yè)或者其他有利害關系個人或企業(yè)的利益 或者報酬。(2)向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)企業(yè)承攬、介 紹相關業(yè)務或者推薦他人就業(yè)。.業(yè)主委員會委員資格依法自行終止或經(jīng)業(yè)主大會決定 終止其委員資格的，業(yè)主委員會應當記錄并保存相關資料。業(yè)主委員會委員在資格終止或中止期間作曲的相關職務 行為無效。.物業(yè)企業(yè)應當自業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委

12、員會之日起 30日內向業(yè)主委員會移交經(jīng)營收支賬目。業(yè)主委員會有異議的， 可以委托有資質的中介機構進行審計；業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共 有部位、共用設施設備，應當經(jīng)業(yè)主大會決定。.業(yè)主委員會簽訂小區(qū)公共部位的承包、租賃、經(jīng)營等 合同的，應當根據(jù)業(yè)主大會的授權，合同期限、金額等要件應 經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù) 的業(yè)主同意。.業(yè)主委員會委員是業(yè)主自治的公益性崗位，豉勵業(yè)主 委員會委員提供志愿服務。有條件的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會委員可以領取工作補貼。業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費、 工作補貼由業(yè)主大 會議事規(guī)則具體規(guī)定。.業(yè)主委員會的名稱需體現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域的名

13、稱。.業(yè)主委員會成立后，小區(qū)公共收支賬戶應當以小區(qū)業(yè) 主委員會的名義設立，不得將公共收支存入任何個人名義的賬 戶。三、指導監(jiān)管.業(yè)主委員會委員資格應當終止而未終止或者不應當終 止而被終止的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）向業(yè)主委員 會提由終止或者恢復委員資格的建議。業(yè)主委員會應當召開業(yè) 主大會會議，決定業(yè)主委員會委員資格終止或恢復。.業(yè)主委員會任期屆滿或委員資格終止，未選舉產(chǎn)生新 一屆業(yè)主委員會的，在 30日內應當將所有檔案資料、印章移 交給社區(qū)居（村）民委員會，并在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政 府）的指導、監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。.因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會 委員人

14、數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前， 可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政 府）的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。.街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負責業(yè)主大會會議和 投票、開票、計票的秩序維護工作，組織相關部門對選舉投票過程中發(fā)生的采取威脅、恐嚇、侮辱等強迫手段干預投票，搶 奪、藏匿、毀損選舉投票及計票用具，或采取暴力手段干擾業(yè) 主大會會議和選舉投票工作正常進行的各種違法行為進行取 證、存證并依法處置。.業(yè)主大會、業(yè)主委員會作曲的決定涉嫌違反法律規(guī)定 的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應及時向相關 部門報告。經(jīng)相關部門調查核實，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決

15、定確有 違反法律規(guī)定的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當責令其 限期改正。業(yè)主大會、業(yè)主委員會逾期仍不改正的，街道辦事 處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定， 并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。.街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當每年對業(yè)主委員 會經(jīng)營小區(qū)公共部位收支情況進行檢查。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）可以根據(jù)需要邀請相關專 業(yè)部門參與檢查，也可以聘請第三方機構介入檢查。.業(yè)主委員會任期屆滿前 3個月，應當聘請專門機構對 其任職期間小區(qū)的公共收支情況進行審計。業(yè)主委員會成員侵害業(yè)主利益，涉嫌貪污受賄等情節(jié)惡劣 的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當提請相關部門調查取 證、依法處理。.各縣（市）區(qū)物業(yè)管理主管部門應當建立培訓制度， 印制培訓資料；每年至少兩次組織街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會相關人員進行業(yè)主 大會、業(yè)主委員會業(yè)務培訓。.街道辦事處