第 八 章物權(quán)法律制度

1、several group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for

2、 measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box betwe

3、en of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid e

4、rrors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal

5、 and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line dist

6、ance for a, to b vertical box distance for b, list can measured第 八 章物權(quán)法律制度第一節(jié)物權(quán)基本理論一、物與物權(quán)(一)物1.物的概念物是指人們能夠支配的物質(zhì)實(shí)體和自然力。民法上的物具有以下法律特征：(1)客觀物質(zhì)性。(2)可支配性。解釋：不可完全支配的物不是民法上的物。如宇宙中的恒星雖然也具有客觀物質(zhì)性，但因?yàn)椴痪邆淇芍湫?，因此不是民法上的物。再如：?quán)利主體不能作為物，如，人，但人死后的尸體可以作為特定的物來對(duì)待，如，血液、腎臟也是特定的物，當(dāng)從身體上分離出來以后，才可以作為物。提示：物是物權(quán)的客體，但物權(quán)的客體并不局限于物，

7、根據(jù)物權(quán)法第2條規(guī)定，在法律有規(guī)定的情況下，權(quán)利也可以作為物權(quán)的客體。如：權(quán)利質(zhì)押，權(quán)利可以作為物權(quán)的客體。2.物的種類(1)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)以物能否移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損害其價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，可以將物分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。解釋：動(dòng)產(chǎn)是能夠移動(dòng)并且不致?lián)p害價(jià)值的物，如桌子、電視機(jī)等。不動(dòng)產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動(dòng)或雖可移動(dòng)但移動(dòng)則會(huì)損害價(jià)值的物，如土地、房屋。民通意見第186條規(guī)定，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。舉例：校園里生長(zhǎng)的樹木、花壇里的花草在分離以前都是屬于不動(dòng)產(chǎn)，屬于土地上的附著物。區(qū)分兩者的意義在于：第一、流通性和范圍有區(qū)別;第二、物權(quán)變動(dòng)的法定要件不同。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

8、的變動(dòng)，一般以物的交付為要件，大部分(也有一些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不以登記為要件的，具體參見相關(guān)部分的論述。)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，以向國(guó)家行政主管機(jī)關(guān)登記為要件，否則不受法律保護(hù)。第三、訴訟管轄不同。因不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的糾紛，一律由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院管轄。動(dòng)產(chǎn)糾紛的管轄就比較靈活。(2)特定物與種類物特定物與種類物是根據(jù)物是否有獨(dú)立特征或是否被權(quán)利人指定而特定化所作的分類。提示：區(qū)分兩者的意義在于：(1)有些法律關(guān)系只能以特定物為客體，如所有權(quán)法律關(guān)系、租賃法律關(guān)系等;而有些法律關(guān)系既可以是特定物也可以是種類物，如買賣法律關(guān)系;(2)物意外滅失時(shí)的法律后果不同。特定物在交付前意外滅失的，可以免除義務(wù)人

9、的交付義務(wù)，而只能請(qǐng)求賠償損失。種類物如在交付前意外滅失的，由于其具有可替代性，故不能免其交付義務(wù)，義務(wù)人仍應(yīng)交付同類物。(3)主物與從物根據(jù)兩個(gè)獨(dú)立存在的物在用途上客觀存在的主從關(guān)系，把物分為主物與從物。解釋：同屬一人所有的兩個(gè)獨(dú)立存在的物，結(jié)合起來才能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益的，才構(gòu)成主物和從物關(guān)系。主物是指獨(dú)立存在，與其他獨(dú)立物結(jié)合使用，并在其中發(fā)揮主要效用的物。在兩個(gè)獨(dú)立物結(jié)合使用中處于附屬地位、起輔助和配合作用的是從物。例如杯子和杯蓋，其中杯子是主物，杯蓋是從物?？荚嚂r(shí)經(jīng)?？嫉絻牲c(diǎn)：1.所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，怎樣處理?在法律或合同沒有相反規(guī)定時(shí)，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，從物所有權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。2.怎樣判斷主物與

10、從物?如房屋墻上的門、窗非從物。汽車與備用輪胎之間是主物與從物關(guān)系。【例題】屬于主物與從物關(guān)系的有()。A.兩支筷子B.甲的杯子和杯蓋C.甲的電視機(jī)和遙控器D.甲的拖拉機(jī)和乙的拖犁正確答案BC答案解析主物是指獨(dú)立存在，在與同屬一人所有的其他獨(dú)立物結(jié)合使用中起主要作用的物。從物，是指獨(dú)立存在，在與同屬一人所有的其他獨(dú)立物結(jié)合使用中處于附屬地位、起輔助和配合作用的物。(4)原物與孳息原物是指依其自然屬性或法律規(guī)定產(chǎn)生新物的物，如：產(chǎn)生幼畜的母畜、帶來利息的存款等。孳息是指物或者權(quán)益而產(chǎn)生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根據(jù)自然規(guī)律產(chǎn)生的物，如幼畜。法定孳息是原物根據(jù)法律規(guī)定帶來的物，

11、如存款利息、股利、租金等。提示：根據(jù)物權(quán)法第116條的規(guī)定，天然孳息，由所有權(quán)人取得;既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得;沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。另外孳息所有權(quán)的移轉(zhuǎn)時(shí)間，根據(jù)合同法第l63條的規(guī)定，標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。【例題】根據(jù)物權(quán)法律制度的有關(guān)理論，下列選項(xiàng)中，屬于民法意義上孳息的有() 。(2009年新制度)A.母牛腹中的小牛B.蘋果樹上長(zhǎng)著的蘋果C.母雞生的雞蛋D.每月出租房屋獲得的租金正確答案CD答案解析本題考核天然孳息和法定孳

12、息。孳息是指物或權(quán)益而產(chǎn)生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根據(jù)自然規(guī)律產(chǎn)生的物，法定孳息是原物根據(jù)法律規(guī)定由一定法律關(guān)系產(chǎn)生的物。本題C選項(xiàng)屬于天然孳息，D選項(xiàng)屬于法定孳息。(二)物權(quán)1.物權(quán)的概念及特征物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。與債權(quán)相比，物權(quán)具有如下特征：(1)物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。(2)物權(quán)的內(nèi)容是直接支配一定的物，并排斥他人干涉。2.物權(quán)的分類(1)所有權(quán)與他物權(quán)所有權(quán)是指所有人依法可以對(duì)物進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。它是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利。他物權(quán)是指所有權(quán)以外的物權(quán)，亦稱限制物

13、權(quán);又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。(2)用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)，是指以物的使用、收益為目的的物權(quán)，具體包括建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)，實(shí)際上是以擔(dān)保債權(quán)為目的，確保債務(wù)的履行為目的的物權(quán)，包括：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。提示：兩者的主要區(qū)別表現(xiàn)在：第一、用益物權(quán)注重物的使用價(jià)值;擔(dān)保物權(quán)注重物的交換價(jià)值。第二、用益物權(quán)一定是在不動(dòng)產(chǎn)上成立的物權(quán);而擔(dān)保物權(quán)則既可以在不動(dòng)產(chǎn)，也可以在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立。第三、用益物權(quán)除地役權(quán)以外，均為主物權(quán);而擔(dān)保物權(quán)則都是從物權(quán)，即需以主債權(quán)的存在為前提。(3)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)二、物權(quán)法的基本原則1.平等保護(hù)原則2.物權(quán)法定原則(

14、1)物權(quán)種類法定。即當(dāng)事人不得自由創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新種類的物權(quán)。如我國(guó)的擔(dān)保物權(quán)就只能是抵押、質(zhì)押和留置三種。(2)物權(quán)內(nèi)容法定。即物權(quán)的方式、效力等內(nèi)容都由法律明文規(guī)定，當(dāng)事人不得在物權(quán)中自由創(chuàng)設(shè)新的內(nèi)容。如法律規(guī)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)占有，當(dāng)事人就不能創(chuàng)設(shè)不移轉(zhuǎn)占有的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押。3.一物一權(quán)原則(1)一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)，不能有多個(gè)所有權(quán)。(2)一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)，但“所有權(quán)人”可以為多人(3個(gè)人按份共有或者共同共有)。(3)一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)，但一物之上可以設(shè)置多個(gè)物權(quán)。舉例：甲(所有權(quán)人)將自己的手表抵押給了乙(乙對(duì)該手表享有抵押權(quán))，甲將手表又質(zhì)押給了丙(丙對(duì)該手表享有質(zhì)權(quán)

15、)，丙在修理該手表時(shí)由于不支付修理費(fèi)被丁留置(丁對(duì)該手表享有留置權(quán))。4.公示、公信原則(1)公示原則。所謂公示，是指物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)必須通過一定的公示方法向社會(huì)公開，使第三人在物權(quán)變動(dòng)時(shí)，知道權(quán)利狀態(tài)，維護(hù)交易安全。提示：不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)通過“登記”制度表示，而動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)則通過占有表示。(2)公信原則。所謂公信，是指當(dāng)物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)存在瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事物權(quán)交易的人，法律承認(rèn)其法律效果，以保護(hù)交易安全。公信原則賦予公示的內(nèi)容具有公信力。物權(quán)法第l06條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定就是公信原則的體現(xiàn)。三、占有(一)占有的概念所謂占有，是指民事

16、主體對(duì)物進(jìn)行管領(lǐng)而形成的事實(shí)狀態(tài)。這里的占有不以是否享有權(quán)利為要件。占有的標(biāo)的物原則上只能是物，對(duì)于物之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)只能成立準(zhǔn)占有，不能成立占有。法律研究占有，是為了維持社會(huì)秩序，對(duì)占有進(jìn)行合法權(quán)利的推定，并保護(hù)占有人的占有訴權(quán)。提示：對(duì)于占有制度的適用，只有在其他法律沒有規(guī)定的情形下，才能適用物權(quán)法的規(guī)定。(二)占有的種類1.自主占有與他主占有這是按占有意思的不同所作的分類。以所有的意思占有的稱為自主占有。而其他的占有就叫做他主占有。2.直接占有與間接占有直接占有是指直接對(duì)物進(jìn)行事實(shí)上的管領(lǐng)的控制。而間接占有，指并不直接占有某物，但因?yàn)榭梢砸罁?jù)一定的法律關(guān)系而對(duì)直接占有某物的人享有返還占有請(qǐng)求

17、權(quán)，從而對(duì)物形成間接的控制和管理。3.有權(quán)占有與無權(quán)占有有權(quán)占有是指基于法律或合同的規(guī)定而享有對(duì)某物進(jìn)行占有的權(quán)利。無權(quán)占有則指沒有權(quán)源的占有，如對(duì)贓物、遺失物的占有等。4.善意占有與惡意占有善意占有和惡意占有前提都是無權(quán)占有。善意占有指不法占有人在占有他人財(cái)產(chǎn)時(shí)，不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道其占有是非法的占有。惡意占有指不法占有人在占有他人財(cái)產(chǎn)時(shí)明明知道或者應(yīng)當(dāng)知道其占有行為屬于非法，但仍然繼續(xù)占有?！纠}】甲遺失一部相機(jī)，乙拾得后放在辦公桌的抽屜內(nèi)，并張貼了招領(lǐng)啟事。丙盜走該相機(jī)，賣給了不知情的丁，丁出質(zhì)于戊。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列表述中，不正確的是()。A.乙對(duì)相機(jī)的占有屬于無權(quán)占有B.丙對(duì)相機(jī)

18、的占有屬于他主占有C.丁對(duì)相機(jī)的占有屬于自主占有D.戊對(duì)相機(jī)的占有屬于直接占有正確答案B答案解析丙對(duì)相機(jī)的占有屬于自主占有。(三)占有的推定效果1.事實(shí)的推定事實(shí)上的推定有二：首先推定占有人是以所有的意思為自己占有，而且是善意、和平及公然占有;其次在占有前后兩個(gè)時(shí)期，有占有證據(jù)的，推定其為繼續(xù)占有。2.權(quán)利的推定占有人在占有物上行使的權(quán)利推定為合法;受權(quán)利推定的占有人，免除舉證責(zé)任。除非相對(duì)人提出反證。(四)無權(quán)占有人與返還請(qǐng)求權(quán)人的關(guān)系1.不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。2.占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)

19、產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，“惡意占有人”應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3.占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請(qǐng)求賠償?shù)?，占有人?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人;權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，“惡意占有人”還應(yīng)當(dāng)賠償損失。(五)占有的保護(hù)1.占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物;2.對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn);3.因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償;4.占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自“侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)”未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。提示：關(guān)于損害賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求權(quán)，仍適用一般訴訟時(shí)效的規(guī)定(2年)。

20、四、物權(quán)變動(dòng)(一)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)(重點(diǎn))1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形(1)登記生效不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。提示：房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)的取得和不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。(2)依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。(3)物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。(

21、4)物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。提示：上述三種情形的物權(quán)變動(dòng)雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。舉例：甲死亡后，其房屋由繼承人乙繼承，雖然沒有辦理過戶登記，但乙自繼承之日起取得該房屋的所有權(quán)。如果乙擬將該房屋出售給丙，則乙必須首先將該房屋過戶登

22、記在自己的名下，然后才能過戶登記在丙的名下。未經(jīng)登記，乙丙之間的房屋買賣合同雖然有效，但不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力?！纠}1】下列物權(quán)中，其設(shè)立、變更未經(jīng)登記即可發(fā)生效力的有()。(2009年原制度)A.建設(shè)用地使用權(quán)B.機(jī)動(dòng)車所有權(quán)C.地役權(quán)D.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)正確答案BCD答案解析本題考核物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，因此A不選;地役權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)均自合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人，因此選項(xiàng)C和D要選;機(jī)動(dòng)車屬于動(dòng)產(chǎn)，以交付時(shí)作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間，而不是登記，

23、因此選項(xiàng)B要選?！纠}2】中州公司依法取得某塊土地建設(shè)用地使用權(quán)并辦理報(bào)建審批手續(xù)后，開始了房屋建設(shè)并已經(jīng)完成了外裝修。對(duì)此，下列哪一選項(xiàng)是正確的?A.中州公司因?yàn)橄碛薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)而取得了房屋所有權(quán)B.中州公司因?yàn)槭聦?shí)行為而取得了房屋所有權(quán)C.中州公司因?yàn)榉尚袨槎〉昧朔课菟袡?quán)D.中州公司尚未進(jìn)行房屋登記，因此未取得房屋所有權(quán)正確答案B答案解析因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。本題中，中州公司進(jìn)行了房屋的建設(shè)，其因事實(shí)行為取得了房屋所有權(quán)，本題正確答案是B。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記地點(diǎn)、登記方式的具體規(guī)則是：1.登記簿與權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登

24、記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。2.更正登記權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。3.異議登記異議登記是利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力(不適用于善意取得)。為了避免不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力不因異議登記而長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定，法律要求異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，不

25、起訴的，則異議登記失效。如果異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！纠}】某房屋登記的所有人為甲，乙認(rèn)為自己是共有人，于是向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。甲不同意，乙又于3月15日進(jìn)行了異議登記。3月20日，丙打算買甲的房屋，但是到登記機(jī)構(gòu)查詢發(fā)現(xiàn)甲的房屋存有異議登記，遂放棄購(gòu)買。乙申請(qǐng)異議登記后，發(fā)現(xiàn)自己的證據(jù)不足，遂對(duì)此事置之不理。下列哪些選項(xiàng)是正確的?A.異議登記后，未經(jīng)乙同意，處分該房屋的，不發(fā)生物權(quán)效力B.異議登記于3月31日失效C.甲有權(quán)向乙請(qǐng)求賠償損失D.甲有權(quán)向登記機(jī)構(gòu)請(qǐng)求賠償損失正確答案BC答案解析物權(quán)法第19條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的

26、事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。根據(jù)法律規(guī)定可知B.C項(xiàng)說法正確，D項(xiàng)錯(cuò)誤。異議登記并不能阻礙權(quán)利人行使其對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)，故A項(xiàng)錯(cuò)誤。本題的正確答案是BC。4.預(yù)告登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登

27、記的，預(yù)告登記失效。5.不動(dòng)產(chǎn)買賣合同和登記當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的以外，自合同成立時(shí)起生效，未辦理物權(quán)登記的不影響合同的效力。解釋：合同效力和登記之間沒有必然聯(lián)系。例如：乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付 1/3 價(jià)款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。答案：乙的主張是正確的，合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同?！纠}1】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定：乙應(yīng)在一年內(nèi)分期支付完畢價(jià)款;甲先將房屋交付乙使用，一年后轉(zhuǎn)移所有權(quán)。房屋交付后，雙方前往房屋登記機(jī)構(gòu)辦理

28、了預(yù)告登記。下列表述中，正確的有()。(2009年原制度)A.乙已取得房屋所有權(quán)B.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、丙的買賣合同無效C.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發(fā)生物權(quán)效力D.若甲因?yàn)橐覜]有按期支付價(jià)款而依法解除合同，則預(yù)告登記失效正確答案CD答案解析本題考核物權(quán)登記的規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。本題中，由于雙方?jīng)]有辦理正式的登記，因此乙并沒有取得房屋所有權(quán)，A選項(xiàng)的說法是錯(cuò)誤的;預(yù)告登記的作用在于

29、使得權(quán)利人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，而對(duì)合同的效力沒有影響，因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的，B選項(xiàng)說法錯(cuò)誤，C選項(xiàng)說法正確;預(yù)告登記后，債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效，因此D選項(xiàng)的說法正確?！纠}2】甲繼承了一套房屋，甲在辦理產(chǎn)權(quán)登記前將房屋出賣并交付給乙，甲辦理產(chǎn)權(quán)登記后又將該房屋出賣給丙并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。關(guān)于甲、乙、丙三方的關(guān)系，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列表述中，正確的是()。A.甲與乙之間的房屋買賣合同因未辦理登記而無效B.乙對(duì)房屋的占有是合法占有C.乙可以請(qǐng)求人民法院宣告甲與丙之間的房屋買賣合同無效D.丙已取得該房屋的所有權(quán)正確答案BD答案解析(1)當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更

30、、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。在本題中，甲與乙之間的房屋買賣合同有效，乙根據(jù)房屋買賣合同而合法占有該房屋，但乙因未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記而不能取得該房屋的所有權(quán)，故A錯(cuò)誤;B正確(2)甲與丙之間的房屋買賣合同有效，丙因進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記而取得了該房屋的所有權(quán)，C錯(cuò)誤;D正確。(二)動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)1.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自“交付時(shí)”發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外;2.船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。解釋：因此對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)變動(dòng)規(guī)則仍然是交付，登記只起

31、到對(duì)抗善意第三人的作用。也就是說，登記是對(duì)抗效力，而不是物權(quán)變動(dòng)的要件。【例題】甲將自己收藏的一幅名畫賣給乙，乙當(dāng)場(chǎng)付款，約定5天后取畫。丙聽說后，表示愿出比乙高的價(jià)格購(gòu)買此畫，甲當(dāng)即決定賣給丙，約定第二天交貨。乙得知此事，誘使甲8歲的兒子從家中取出此畫給自己。該畫在由乙占有期間，被丁盜走。此時(shí)該名畫的所有權(quán)屬于下列哪個(gè)人?A.甲B.乙C.丙D.丁正確答案A答案解析物權(quán)法第二十三條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本題中，因?yàn)樵撁嬌形唇桓督o乙，也未交付給丙，所以乙和丙不享有所有權(quán)。至于該畫最后被甲的兒子取出給了乙，乙也不能因此而取得該畫的所有權(quán)，因?yàn)橐沂茏尩臅r(shí)候

32、不是善意的，而且甲的兒子屬于無民事行為人，其行為無效。因此，本題的正確答案是A。3.特殊的交付方式(1)簡(jiǎn)易交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。風(fēng)險(xiǎn)也于此時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移。舉例：2010年5月1日，甲將自家的耕牛出租給乙使用兩個(gè)月。5月10日，乙提出要買下此耕牛，甲表示同意。雙方在買賣合同中約定，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為2000元，一個(gè)月后交付款項(xiàng)。在本題中：(1)甲、乙之間的買賣合同于5月10日生效;(2)耕牛的所有權(quán)自買賣合同生效時(shí)(5月10日)轉(zhuǎn)移。(2)指示交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利

33、代替交付。如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。舉例：甲的物委托乙保管，在乙保管期間，甲將乙保管的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，甲把對(duì)乙的返還原物的請(qǐng)求權(quán)直接讓與給丙，就可以完成交付。(3)占有改定所謂占有改定，是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，而受讓人則取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付。舉例：2009年5月1日，甲將耕牛賣給乙，乙當(dāng)日付款，雙方當(dāng)日又約定，由于正值春耕農(nóng)忙季節(jié)，耕牛先由甲使用，8月10日甲再將耕牛交給乙。在本題中，耕牛的所有權(quán)自5月1日轉(zhuǎn)移?！纠}】甲在乙的畫展上看中一幅畫，并

34、提出購(gòu)買，雙方以5萬元成交。甲同意待畫展結(jié)束后，再將屬于自己的畫取走。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，此種交付方式屬于()。A.現(xiàn)實(shí)交付 B.簡(jiǎn)易交付C.指示交付 D.占有改定正確答案D(三)所有權(quán)取得的特別規(guī)則原始取得，是指根據(jù)法律規(guī)定，最初取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或不依賴于原所有人的意志而取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。原始取得的方式：勞動(dòng)生產(chǎn)、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物等。1.善意取得(重點(diǎn))所謂善意取得，是指動(dòng)產(chǎn)占有人或者不動(dòng)產(chǎn)的名義登記人將動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)不法轉(zhuǎn)讓給受讓人以后，如果受讓人善意取得財(cái)產(chǎn)，即可依法取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的法律制度。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，善意取得必須符合如下構(gòu)成要件：(1)受讓人

35、受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上為善意;(2)以合理的價(jià)格有償受讓，無償方式取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，不適用善意取得制度;(3)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。提示：善意取得的法律效果：(1)在原權(quán)利人與受讓人之間，原權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)，而受讓人則基于善意取得制度而獲得標(biāo)的物所有權(quán)。(2)在讓與人與受讓人之間，讓與人與受讓人基于有償法律行為而發(fā)生債的法律關(guān)系，在受讓人獲得標(biāo)的物所有權(quán)以后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向讓與人支付價(jià)款的義務(wù)，而不能根據(jù)讓與人無權(quán)處分而拒絕支付價(jià)款。(3)在原權(quán)利人與讓與人之間，由于善意取得的法律效果是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此原權(quán)利人無權(quán)要求讓與人返還原物，只能要求無權(quán)處分人

36、承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美?。解釋：結(jié)合物權(quán)法第106條、107條、108條的規(guī)定，在注會(huì)考試中，要注意如下問題：(1)構(gòu)成要件上，現(xiàn)在物權(quán)法不再?gòu)?qiáng)調(diào)只有動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得，而是規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)也可以適用善意取得。(2)根據(jù)現(xiàn)行的物權(quán)法規(guī)定，贓物不得適用善意取得。遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物適用同樣規(guī)則。(3)善意取得不但適用于所有權(quán)的取得，也適用于他物權(quán)的取得。因此建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。【例題】下列哪一種情況下，善意第三人不能依據(jù)善意取得制度取得相應(yīng)物權(quán)的是()。A.保留所有權(quán)的動(dòng)產(chǎn)買賣中，尚未付清全部?jī)r(jià)款的買方將其占有的標(biāo)的物賣給不知情的第三人B

37、.電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權(quán)人設(shè)定質(zhì)權(quán)C.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)人擅自將質(zhì)物轉(zhuǎn)質(zhì)于不知情的第三人D.受托代為轉(zhuǎn)交某一物品的人將該物品贈(zèng)與不知情的第三人正確答案D答案解析根據(jù)物權(quán)法第 106 條第 1 款 規(guī) 定 ：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！盇 項(xiàng)符合該款規(guī)定，構(gòu)成善意取得;D 項(xiàng)不屬于“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”，不構(gòu)成善意取得，因此本題應(yīng)選

38、 D。物權(quán)法第 106 條第 3 款規(guī) 定 ：“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！笨梢娝餀?quán)也可 以善意取得，BC 兩項(xiàng)均為質(zhì)權(quán)的善意取得。2.拾得遺失物(1)拾得遺失物要返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)取，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。(2)拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理。遺失物“自發(fā)布公告之日起6個(gè)月內(nèi)”無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。(3) 如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為他人所占有時(shí)，權(quán)利人有權(quán)要求占有人返還原物或者賠償損失。權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠

39、償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。如果受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。提示：拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，同樣適用關(guān)于遺失物的規(guī)則。五、物權(quán)的民法保護(hù)(一)物上請(qǐng)求權(quán)1.請(qǐng)求返還原物無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。無權(quán)占有的情況有兩種：(1)無權(quán)占有標(biāo)的物。如甲的房屋被乙租用，租賃期屆滿以后，乙拒不返還承租的房屋。(2)典型的非法侵占。如甲搶奪乙的財(cái)產(chǎn)據(jù)為己有。關(guān)于返還原物的請(qǐng)求權(quán)，需要注意以下幾點(diǎn)：(1)在共有情況下

40、，每個(gè)共有人都可以請(qǐng)求不法占有人返還共有物。但各共有人必須要求不法占有人將共有物返還給全體共有人。(2)權(quán)利人只能針對(duì)無權(quán)占有人提出返還原物，而不能要求有權(quán)占有人返還原物。(3)原物如果被他人合法占有，占有人如果在合法占有期間將原物非法轉(zhuǎn)讓給第三人，權(quán)利人能否向第三人提出返還原物的請(qǐng)求，要根據(jù)具體情況。(4)權(quán)利人請(qǐng)求返還原物，必須原物依然存在。如果原物已經(jīng)滅失，返還原物客觀已經(jīng)不可能的，權(quán)利人就只能要求賠償損失，而不能請(qǐng)求返還原物。2.排除妨礙或者消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)消除危險(xiǎn)于排除妨礙的區(qū)別在于，排除妨礙的情況下，妨礙事實(shí)正在發(fā)生，而在消除危險(xiǎn)情形下，妨礙事實(shí)還沒有發(fā)生，只是有可能發(fā)生(二)債權(quán)請(qǐng)

41、求權(quán)債的請(qǐng)求權(quán)主要強(qiáng)調(diào)損害賠償請(qǐng)求權(quán)。物上請(qǐng)求權(quán)與損害賠償請(qǐng)求權(quán)的區(qū)別：損害賠償一定要以實(shí)際損害為前提，而物上請(qǐng)求權(quán)的形式不以實(shí)際損害為前提。舉例：甲乙的兩套房子相鄰，在地震中，如果甲的房子沒有倒塌，只是發(fā)生了傾斜，但是隨時(shí)有倒塌的危險(xiǎn)，從而導(dǎo)致乙的房子也受到損害。在這種情況下，乙享有消除危險(xiǎn)的請(qǐng)求權(quán)，(物上請(qǐng)求權(quán));如果甲的行為有過錯(cuò)，如甲自行實(shí)施定向爆破導(dǎo)致自己的房子倒在乙的房子的前面，從而導(dǎo)致乙的房子的出路有問題，乙不但享有要求甲排除妨害的請(qǐng)求權(quán)，而且有權(quán)要求甲賠償損失(債權(quán)請(qǐng)求權(quán))。第二節(jié)所有權(quán)制度一、所有權(quán)的基本理論所有權(quán)，是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利

42、。其法律特征表現(xiàn)在：1.所有權(quán)具有內(nèi)容上的完整性2.所有權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)3.所有權(quán)具有排他性4.所有權(quán)具有存續(xù)上的永久性。所有權(quán)因標(biāo)的物的存在而永久存在，不能預(yù)定其存續(xù)期間。(二)所有權(quán)的權(quán)能所有權(quán)包括四項(xiàng)權(quán)能，即占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。提示：處分權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有人最基本的權(quán)利，也是所有權(quán)的核心內(nèi)容。解釋：占有、使用、收益和處分，構(gòu)成了完整的所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能。財(cái)產(chǎn)所有人可以將這四項(xiàng)權(quán)能集于一身統(tǒng)一行使，也有權(quán)將這四項(xiàng)權(quán)能中的若干權(quán)能交由他人行使。(三)征收與征用1.征收。征收是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所有的所有權(quán)或者其他物權(quán)的行為。(1)征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)

43、依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。(2)征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。(3)征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。(即要求同地段的居住條件)2.征用。征用是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所有的財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)的行為。征用需因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。提示1：征收與征用的主體都是國(guó)家，都是為了公共利益的需要，也均是強(qiáng)制性的。但是兩者之間仍存在區(qū)別：(1)法律效果不同。征收是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變化;征用是所有權(quán)沒有

44、變化，使用權(quán)暫時(shí)發(fā)生了變化。(2)適用對(duì)象不同。征收是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，不包括動(dòng)產(chǎn);征用則不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)均可適用。(3)適用條件不同。雖然征收和征用都是為了公共利益，但是征用還要求必須是為了搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。提示2：無論征收還是征用，除了適用于所有權(quán)外，還可以適用于用益物權(quán)，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利。二、各類所有權(quán)在我國(guó)，所有權(quán)的種類主要有國(guó)家所有權(quán)、集體組織所有權(quán)和私人所有權(quán)等。提示1：沒有授權(quán)給公民、法人經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效的限制，這就是對(duì)國(guó)家所有權(quán)的一種特殊保護(hù)。提示2：只能作為國(guó)家所有權(quán)的客體包括：(1)城市土地、礦藏、水流、海

45、域; (2)無線電頻譜資源;(3)國(guó)防資產(chǎn)。提示3：可以作為國(guó)家所有權(quán)的客體，當(dāng)有法律特殊規(guī)定時(shí)也可以成為集體所有權(quán)的客體：(1)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外;(2)法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國(guó)家所有。三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)1.建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。2.專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個(gè)整體不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，三者作為一個(gè)整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得保留專有部

46、分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。3.建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體1.專有部分的所有權(quán)專有部分是指通過物理方法分割，兼具構(gòu)造上和使用上獨(dú)立性的特定空間。專有部分要求具有以下要求：(1)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;(2)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)認(rèn)定為專有部分的組成部分。2.共有部分的共有權(quán)業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分，如：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻

47、、屋頂?shù)然緳C(jī)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分享有共有的權(quán)利。不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等也屬于業(yè)主共有。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共有部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外;(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(使用權(quán))，屬于業(yè)主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。(4)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主

48、共有。(5)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時(shí)為了解決車位緊張問題，法律還特別對(duì)開發(fā)商出售車位的權(quán)利進(jìn)行了限制，即要求在建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。提示：(1)業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。而且此項(xiàng)義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時(shí)，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。(2)業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán);違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益除外。3.成員權(quán)(1)一般決議：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積

49、過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則;制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人。(2)特別決議：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。提示：(1)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算;但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未實(shí)際交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。(2)專有部分面積根據(jù)不同情況處理：一是按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登

50、記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算?！敖ㄖ锟偯娣e”則按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！纠}1】 “依山傍水”小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)物權(quán)法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)表決通過標(biāo)準(zhǔn)的表述中，正確的是()。(2009年新制度)A.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意B.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意C.經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意D.經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過1/2的

51、業(yè)主同意正確答案D答案解析本題考核建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定上述第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！纠}2】根據(jù)物權(quán)

52、法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下列選項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能通過的事項(xiàng)有()。A.選舉業(yè)主委員會(huì)B.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施D.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金正確答案CD【例題3】甲、乙、丙、丁分別購(gòu)買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列表述中，正確的是()。A.甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入B.一層住戶甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利C.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意正

53、確答案ABD答案解析建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)選項(xiàng)，故C錯(cuò)誤。四、共有(一)按份共有1.按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。但對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定。2.按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈(zèng)人獲得。3.按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的“同意”，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。【例題單選題】甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋，二人將房屋出租給丙?，F(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列各項(xiàng)中

54、，正確的是()。A.乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)B.乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)C.丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)D.乙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)正確答案A答案解析(1)根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人(乙)在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利;(2)根據(jù)合同法的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人(丙)享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利;(3)乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于按份共有關(guān)系(物權(quán))，丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于租

55、賃合同(債權(quán))，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。(二)共同共有1.共同共有的根據(jù)共同關(guān)系而產(chǎn)生，以共同關(guān)系的存在為前提。如因夫妻關(guān)系、家庭共同勞動(dòng)而形成的夫妻財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系和家庭財(cái)產(chǎn)共有的關(guān)系，還有繼承開始以后，遺產(chǎn)分割前對(duì)遺產(chǎn)的共同共有、合伙等。2.在共同共有中，共有財(cái)產(chǎn)不分份額。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用;對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。3.共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為“按份共有”。4.共有物的處分及分割(1)共有物的處分處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)

56、共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)“占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人”同意。一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，擅自對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分的，對(duì)其他共有人不產(chǎn)生法律效力。如果其他共有人事后追認(rèn)該行為，則該處分行為有效。如果轉(zhuǎn)讓的共有財(cái)產(chǎn)為動(dòng)產(chǎn)，受讓人取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，可以按善意取得的原則處理?！纠}單選題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價(jià)值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項(xiàng)做出明確約定的情況下，下列表述中，符合物權(quán)法規(guī)定的是()。A.即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新B.只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就

57、可以拆舊翻新C.只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新D.只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新正確答案C答案解析對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕(拆舊翻新)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。【例題單選題】甲、乙結(jié)婚后購(gòu)得房屋一套，僅以甲的名義進(jìn)行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以市價(jià)出售給不知情的丙，并辦理了房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列選項(xiàng)中，正確的是()。A.買賣合同有效，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移B.買賣合同無效，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移C.買賣合同有效，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移D.買賣合同無效，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移正確答案B答案解析根據(jù)物權(quán)法第97

58、條(處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過其妻子同意，未經(jīng)其妻子同意，本題買賣合同無效;但是買賣合同是債權(quán)行為，不完全決定物權(quán)行為的效力，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定的善意取得制度的規(guī)定，甲和丙之間的行為完全符合善意取得的條件，房屋所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以本題中B的說法是正確的。(2)費(fèi)用的承擔(dān)對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。(3)共有財(cái)產(chǎn)的分割對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割可以采取三種方式：協(xié)議分割、

59、實(shí)物分割、變價(jià)分割或作價(jià)補(bǔ)償。5.共有的對(duì)外關(guān)系因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)。五、相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。1.因通行而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。2.因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。根據(jù)物權(quán)法第86條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。3.因修建、施工、防險(xiǎn)發(fā)生的相鄰關(guān)系。4.因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系5.因不可量物產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。根據(jù)物權(quán)法第90條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物

60、，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。第三節(jié)用益物權(quán)制度一、用益物權(quán)的基本理論用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，用益物權(quán)包括土地承包(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);(2)建設(shè)用地使用權(quán);(3)宅基地使用權(quán);(4)地役權(quán);(5)準(zhǔn)物權(quán)。具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。解釋：與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)相比較，用益物權(quán)具有如下特征：(1)用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的“使用、收益”為主要內(nèi)容，并以對(duì)物的“占有”為前提;而擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)不以物的占有為前提，質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)雖移轉(zhuǎn)占有，但這種占有的目的在