XXXX年河南某房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告課件

1、2011-ZZTZH2011.05南陽市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第1頁，共20頁。南陽市宏觀市場(chǎng)分析南陽城市概況、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)、城市價(jià)值、區(qū)域發(fā)展屬性南陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資，施、竣工及銷售情況目錄12第2頁，共20頁。城市概況城市概況 位于河南省西南部，面積2.66萬平方公里，人口1091萬，轄3個(gè)市轄區(qū)、1個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)、2個(gè)工業(yè)管理區(qū)、11個(gè)縣市。 地理位置：南陽位于河南省西南部，西與陜西省接壤、南與湖北省接壤，東臨駐馬店、信陽；北臨三門峽、洛陽、平頂山。因地處伏牛山以南，漢水之北而得名。因三面環(huán)山、南部開口的馬蹄形盆地，故稱南陽盆地。 行政劃分：下轄鄧州市（代管）、西峽縣、鎮(zhèn)平縣、內(nèi)鄉(xiāng)縣

2、、淅川縣、新野縣、桐柏縣、唐河縣、方城縣、南召縣、社旗縣、臥龍區(qū)、宛城區(qū)、南陽國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、南陽新區(qū)、鴨河工業(yè)管理區(qū)、南陽油田工業(yè)管理區(qū)等市縣區(qū)。 南陽交通：南陽地理位置優(yōu)越，交通便利。是豫、鄂、陜的交通要道。洛湛鐵路（焦柳鐵路）、寧西鐵路在南陽交匯。滬陜高速、二廣高速、日南高速、許南高速、南陽城區(qū)繞城高速、內(nèi)鄧高速、焦桐高速、武西高速、和臨三高速（臨汾至三亞）等多條高速遍布南陽各地。國(guó)道312、207、209等4條國(guó)道以及14條省道連接南陽各地。南陽機(jī)場(chǎng)為河南三大民用機(jī)場(chǎng)之一，南陽西峽旅游機(jī)場(chǎng)已被提上議事日程 啟示南陽地理位置優(yōu)越，交通便捷，人口基數(shù)大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有足夠的支撐。本

3、項(xiàng)目應(yīng)充分利用城市優(yōu)勢(shì)，打造高品質(zhì)項(xiàng)目。第3頁，共20頁。城市概況城市概況作為一座“歷史文化名城”，悠久的歷史文化給這座城市留下了豐厚、珍貴的文化遺存，南陽現(xiàn)有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位13處，省級(jí)文物保護(hù)單位達(dá)94處。此地多英豪，邈然不可攀 楚漢文化：是南陽歷史文化的頂峰 ，被理論界稱為“中國(guó)第一個(gè)藝術(shù)熱情時(shí)代”。 “兩衙”文化：南陽知府衙門、內(nèi)鄉(xiāng)縣衙，中國(guó)官署文化的兩塊志石 。南陽玉文化：為中國(guó)玉文化的重要組成部分，“四大名玉”之一的獨(dú)玉，就出自南陽的獨(dú)山。醫(yī)藥文化 ：張仲景對(duì)祖國(guó)醫(yī)學(xué)的貢獻(xiàn)，不僅使他成為一代“圣人”，同時(shí)造就了燦爛輝煌的南陽漢代中醫(yī)藥文化。啟示南陽正因?yàn)槠湄S厚的歷史文化，而充滿

4、了靈氣，文化底蘊(yùn)的深厚，為南陽城市發(fā)展，建設(shè)文化強(qiáng)市奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為本項(xiàng)目帶來更多的發(fā)力點(diǎn)。神奇厚重的南陽歷史文化是多元文化，思想、科技、文學(xué)、藝術(shù)等都曾在中華文化史上占有重要的位置，為中華民族的發(fā)展做出了杰出的貢獻(xiàn)，被國(guó)務(wù)院授予歷史文化名城。第4頁，共20頁。城市概況城市概況南陽自然資源、旅游資源豐富，隨著旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將進(jìn)一步改善南陽市的人居環(huán)境，為南陽地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供良好平臺(tái)！南陽河流眾多，水資源總量70.35億立方米，居全省第一位。南陽林地面積1451萬畝，森林覆蓋率34.3%，擁有植物資源1500多種。南陽是中國(guó)礦產(chǎn)品最為密集的地區(qū)之一，已探明各類礦產(chǎn)80余種、452處

5、。其中天然堿、紅柱石儲(chǔ)量為亞洲之冠，藍(lán)晶石、金紅石居全國(guó)第一。南陽獨(dú)玉是中國(guó)四大名玉之一，素有“東方翡翠”之稱。 南陽藥用植物資源豐富，盛產(chǎn)中藥材2340種，產(chǎn)量達(dá)2.5億公斤，名優(yōu)藥材30余種，山茱萸產(chǎn)量約占全國(guó)的80%，居全國(guó)之冠；辛夷花產(chǎn)量占全國(guó)總產(chǎn)量的70%以上；杜仲有2000多萬株。 寶天曼自然保護(hù)區(qū)主要旅游景點(diǎn)： 寶天曼自然保護(hù)區(qū) 、老界嶺 、白河國(guó)家城市濕地公園、醫(yī)圣祠 、龍?zhí)稖?、內(nèi)鄉(xiāng)縣衙 、丹江 、南陽市博物館、張衡墓 、鴨河口、桐柏山淮源風(fēng)景名勝區(qū) 、水簾寺 、博望坡遺址 、菩提寺 、漢桑城 、寺山國(guó)家森林公園 、淅川香嚴(yán)寺 、丹江小三峽 、龍山風(fēng)景區(qū) 、中國(guó)西峽恐龍遺跡園

6、 、北頂五朵山 、伏牛大峽谷 、云華蝙蝠洞 、西峽灌河 、白河濕地公園 、五道幢自然生態(tài)風(fēng)景區(qū) 、灌河漂流白 河西峽恐龍遺跡園啟示南陽自然資源、旅游資源豐富，旅游業(yè)的發(fā)展必定為城市的商業(yè)帶來足夠的活力，同時(shí)為本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃帶來了機(jī)遇與挑戰(zhàn)。第5頁，共20頁。城市概況城市概況南陽GDP穩(wěn)居河南第3位 ，燃料乙醇、卷煙、防爆電機(jī)等產(chǎn)品在全省乃至全國(guó)有著重要地位；核能，風(fēng)能、太陽能等新興產(chǎn)業(yè)為城市快速可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的道路。 農(nóng)業(yè)：南陽素有“中州糧倉”之稱，是全國(guó)糧、棉、油、煙集中產(chǎn)地。糧食總產(chǎn)占全省11%、全國(guó)1%；棉花占省20%、全國(guó)4%。南陽6個(gè)縣市區(qū)是國(guó)家商品糧、棉基地，3個(gè)縣市區(qū)為國(guó)

7、家優(yōu) 質(zhì)基地。南陽黃牛居全國(guó)5大優(yōu)良品系之首。南陽月季產(chǎn)量居全球之最。 工業(yè)：南陽擁有工業(yè)企業(yè)13萬多家，酒精、石油、印刷板材、中西藥、紡織品、防爆電機(jī)、 卷煙、水泥、天然堿、汽車配件等產(chǎn)品在全省乃至全國(guó)占有重要位置。燃料乙醇被列為國(guó)家“十五”試點(diǎn)推廣項(xiàng)目。南陽核電已經(jīng)入圍國(guó)家十二五規(guī)劃，項(xiàng)目投產(chǎn)后年產(chǎn)值將達(dá)到300億元。南陽將形成集水電，火電，風(fēng)能，太陽能與核電為一體的清潔能源基地，為南陽與企 業(yè)的快速可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的道路。 啟示城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)地位的提升，為南陽市房地產(chǎn)行業(yè)帶來了良好的發(fā)展契機(jī)。南陽的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為南陽市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，因此項(xiàng)目應(yīng)立足高位，以前瞻性的眼光明晰項(xiàng)

8、目定位。第6頁，共20頁。南陽房地產(chǎn)大勢(shì)政治角度南陽是河南省第三大城市，河南省省域次中心城市， 豫西南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、物流、交通中心，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)主體區(qū)和連南啟西的重要支點(diǎn)。南陽位于豫、鄂、陜?nèi)〗雍喜磕详柺刑幵谖錆h、鄭州和西安三大都市圈的中間地帶介于長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和亞歐大陸橋的中間地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出，城市發(fā)展的潛力和空間極為廣闊啟示南陽市地理位置的獨(dú)特性，給這座城市帶來機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何整合優(yōu)勢(shì)資源，充分挖掘城市潛力，成為南陽市建設(shè)文化強(qiáng)市，工業(yè)化強(qiáng)市的根本所在，對(duì)于房地產(chǎn)來講，城市的發(fā)展，必定帶動(dòng)房地產(chǎn)的繁榮，為本項(xiàng)目提供良好的發(fā)展平臺(tái)。第7頁，共20頁。政治角度南水北調(diào)中線工程渠

9、首所在地在南陽市淅川縣境內(nèi)。南陽市為南水北調(diào)中線工程水源地生態(tài)環(huán)境保護(hù)做了大量工作 。南陽房地產(chǎn)大勢(shì)啟示南水北調(diào)工程，使南陽市生態(tài)環(huán)境得到極大改善，居民生活品質(zhì)將會(huì)有較大的提高，必將吸引省內(nèi)乃至全國(guó)客群，同時(shí)為南陽房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來難得的發(fā)展機(jī)遇。南水北調(diào)工程是解決我國(guó)北方地區(qū)水資源嚴(yán)重短缺的一項(xiàng)特大型水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)南水北調(diào)中線工程渠首位于南陽市淅川縣境內(nèi) 為了保護(hù)南水北調(diào)中線工程水質(zhì)，南陽市大力改善水源地生態(tài)環(huán)境退耕還林、封山育林等，使水源區(qū)森林覆蓋率由現(xiàn)在的295提高到40以上 第8頁，共20頁。政治角度2012中華人民共和國(guó)第七屆全國(guó)農(nóng)民運(yùn)動(dòng)會(huì)將在南陽召開。南陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將發(fā)展迅猛，

10、城市服務(wù)功能將會(huì)明顯增強(qiáng)。 啟示農(nóng)運(yùn)會(huì)的舉辦將使南陽的城市建設(shè)增速，城市框架拉大，基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)功能顯著增強(qiáng)，本項(xiàng)目應(yīng)認(rèn)清形勢(shì)，搶抓機(jī)遇，順應(yīng)城市發(fā)展，明確自身項(xiàng)目定位。南陽房地產(chǎn)大勢(shì)第9頁，共20頁。南陽房地產(chǎn)大勢(shì)經(jīng)濟(jì)角度南陽市GDP穩(wěn)居河南省第3位。城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入多元化發(fā)展的軌道，南陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動(dòng)下已步入高速發(fā)展期！啟示城市地位的提升，對(duì)于南陽市房地產(chǎn)行業(yè)帶來了良好的發(fā)展契機(jī)。對(duì)于本項(xiàng)目來講，南陽市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為南陽房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，因此項(xiàng)目應(yīng)立足高位，以前瞻性的眼光明晰項(xiàng)目定位。2009年，全市生產(chǎn)總值完成1780億元， 增幅12.5%，地方財(cái)政一般預(yù)算收

11、入28.8億元,增長(zhǎng)30%。河南省內(nèi)GDP排名處于前列，僅次于洛陽，位居第3位。財(cái)政收入占的比重明顯提高，綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量占全省的比重明顯提高。第10頁，共20頁。南陽房地產(chǎn)大勢(shì)經(jīng)濟(jì)角度第二產(chǎn)業(yè)作為南陽市支柱產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，將不斷帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)壯大發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，尤其是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來穩(wěn)定的客戶群！啟示南陽市第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展通道，城市發(fā)展加速。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將為房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來穩(wěn)定的客戶群！對(duì)于本項(xiàng)目來講，應(yīng)著重關(guān)注南陽市及其周邊商業(yè)區(qū)發(fā)展，并在營(yíng)銷推廣中加以重視！2009年，南陽市全年生產(chǎn)總值1780億元，比上年增長(zhǎng)。其中，第一產(chǎn)業(yè)

12、增加值為億元，增長(zhǎng)；第二產(chǎn)業(yè)增加值為億元，增長(zhǎng)；第三產(chǎn)業(yè)增加值為億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為，二、三產(chǎn)業(yè)比重較上年上升個(gè)百分點(diǎn)。 第11頁，共20頁。南陽房地產(chǎn)大勢(shì)經(jīng)濟(jì)角度隨著南陽市大力推進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步強(qiáng)化“工業(yè)立市”思想，南陽市的固定資產(chǎn)投入占GDP比重65%，城市框架進(jìn)一步拉大，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了飛速的發(fā)展。啟示南陽市固定資產(chǎn)的投入，在擴(kuò)大城市框架，大力推進(jìn)現(xiàn)代化工業(yè)新城的同時(shí)，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來的是重要機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何抓住此次市場(chǎng)機(jī)遇，同時(shí)又要規(guī)避階段時(shí)間內(nèi)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于項(xiàng)目的定位和開發(fā)戰(zhàn)略的制定!南陽市2009年全年固定資產(chǎn)投資為億元，比上年增長(zhǎng)，其中，城鎮(zhèn)投資億元，增長(zhǎng)；在城

13、鎮(zhèn)投資中，國(guó)有控股投資億元，比上年下降10；民間投資億元，增長(zhǎng)；港澳臺(tái)及外商投資9億元，增長(zhǎng)。第一產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng)；第二產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng)；第三產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng) 第12頁，共20頁。經(jīng)濟(jì)角度南陽市作為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，旅游業(yè)和酒店餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)。城市面貌和居住環(huán)境的不斷改善，對(duì)于大量的省內(nèi)外游客產(chǎn)生著逐步增強(qiáng)的吸附能力！房地產(chǎn)行業(yè)的投資價(jià)值正不斷提升！南陽房地產(chǎn)大勢(shì)2005年以后，南陽市接待游客人數(shù)和綜合收入基本上以20%的速度增長(zhǎng)。 南陽伏牛山世界地質(zhì)公園被評(píng)為中國(guó)最美十大地質(zhì)公園。南陽市目前擁有級(jí)旅游景區(qū)處，其中級(jí)以上景區(qū)處。星級(jí)酒店個(gè)旅行社家啟示房地產(chǎn)行業(yè)投資價(jià)值的不斷提升。對(duì)于南陽市

14、房地產(chǎn)來講帶來了廣闊的發(fā)展空間，本項(xiàng)目應(yīng)站在發(fā)展的角度，合理制定項(xiàng)目定位及產(chǎn)品配比，以達(dá)到樹立區(qū)域標(biāo)桿的目的。第13頁，共20頁。南陽房地產(chǎn)大勢(shì)經(jīng)濟(jì)角度人均GDP和可支配收入，居民經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，促使置業(yè)需求隨之迅速提升。南陽市房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求啟示居民經(jīng)濟(jì)生活水平的不斷提高，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)市

15、場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)目前南陽房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)。對(duì)于本項(xiàng)目來講，深度研究客戶需求的變化，設(shè)計(jì)出符合客戶需求的產(chǎn)品，將是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵！隨著南陽市整體經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展，南陽市人均GDP和人均可支配收入均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。同比增長(zhǎng)率均在10個(gè)百分點(diǎn)以上。伴隨著南陽市居民經(jīng)濟(jì)條件的逐步改善，南陽市居民對(duì)于物質(zhì)和精神方面的需求也將會(huì)逐步提高。 南陽市09年人均GDP為17646元，約合2000美元。根據(jù)世界銀行標(biāo)準(zhǔn)來判斷，南陽市的房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期。第14頁，共20頁。南陽房地產(chǎn)大勢(shì)消費(fèi)角度居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)支出也隨之快速提升。支出收入比在河南處于領(lǐng)先水

16、平，在一定程度上促進(jìn)了南陽市商業(yè)的繁榮，是項(xiàng)目規(guī)劃中等體量商業(yè)潛在利好！ 2009年，南陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13498元，同比增長(zhǎng)10%。消費(fèi)支出9595元，同比增長(zhǎng)11%。支出收入比達(dá)到71%。與省內(nèi)其他城市相比，南陽市人均收入水平一般，但人均消費(fèi)水平接近省會(huì)鄭州，人民消費(fèi)意愿較強(qiáng)。啟示隨著人民收入水平的不斷提高，南陽市民的消費(fèi)習(xí)慣將極大的促進(jìn)地區(qū)商業(yè)繁榮，尤其餐飲、娛樂等日常性消費(fèi)旺盛，是南陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的潛在利好。商業(yè)是項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵點(diǎn)之一，對(duì)于本項(xiàng)目來講，通過研究南陽市居民消費(fèi)習(xí)慣和喜好，設(shè)計(jì)出符合居民需求商業(yè)業(yè)態(tài)的產(chǎn)品是商業(yè)產(chǎn)品銷售取得成功的關(guān)鍵。同時(shí)商業(yè)的成功也能夠拉動(dòng)住宅

17、實(shí)現(xiàn)更高的銷售價(jià)格！第15頁，共20頁。南陽房地產(chǎn)大勢(shì)消費(fèi)角度南陽市居民收入構(gòu)成較為單一，但是經(jīng)營(yíng)性收入增長(zhǎng)較快，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)性及財(cái)產(chǎn)性收入在收入中的比重，從而提升南陽市場(chǎng)的投資活躍度，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。啟示隨著南陽居民收入的不斷提高，經(jīng)營(yíng)性及財(cái)產(chǎn)性收入的快速增長(zhǎng)，高收入人群巨大的收支比，給投資房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大空間。但由于收入相對(duì)單一，受外部政策經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大。對(duì)于本項(xiàng)目來講應(yīng)站在發(fā)展的角度，適當(dāng)設(shè)置投資型產(chǎn)品，增強(qiáng)項(xiàng)目的客戶覆蓋面和項(xiàng)目影響！南陽市20%高收入階層平均收入約計(jì)25060元，但消費(fèi)性支出僅為15203元。工資收入占總收入75%，收入結(jié)構(gòu)單一。經(jīng)營(yíng)凈收

18、入，同比增長(zhǎng)7.97% ，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)率達(dá)36.6%。第16頁，共20頁。恩格爾系數(shù)59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%居民生活水平貧困溫飽小康富裕最富裕恩格爾系數(shù)=食品支出金額生活消費(fèi)支出金額100%啟示隨著居民收入水平的不斷提升，居民消費(fèi)理念，由滿足基本生活要求向改善提升生活品質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，居住性消費(fèi)的快速增長(zhǎng)，將會(huì)給南陽市場(chǎng)帶來很大推動(dòng)。對(duì)于王莊項(xiàng)目來講，應(yīng)深入研究客群特性，以科學(xué)的產(chǎn)品定位，卓越的項(xiàng)目品質(zhì)，滿足居民改善生活環(huán)境的需求。 2009年衣食類消費(fèi)占居民消費(fèi)性支出48.3%，居住性支出占9.7%。與2008年相比居住類支出占比提升8.4%，出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。南陽

19、市城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)為33%已達(dá)到富裕狀態(tài)南陽房地產(chǎn)大勢(shì)消費(fèi)角度隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，城鎮(zhèn)居民對(duì)于改善居住環(huán)境性的消費(fèi)有較大幅度增長(zhǎng)，將會(huì)對(duì)于南陽房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)烈推動(dòng)。第17頁，共20頁。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及商貿(mào)傳統(tǒng)制造業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量時(shí)間現(xiàn)在未來“啞鈴型”結(jié)構(gòu)“蛋糕型”結(jié)構(gòu)中等收入中等收入中高收入中高收入高收入高收入城市人群結(jié)構(gòu)示意城市產(chǎn)業(yè)人口演變示意人口收入水平南陽房地產(chǎn)大勢(shì)產(chǎn)業(yè)角度城市工業(yè)升級(jí)帶來“科技藍(lán)領(lǐng)”壯大和“都市白領(lǐng)”壯大，收入結(jié)構(gòu)改變導(dǎo)致生活方式發(fā)生根本性變化藍(lán)領(lǐng)收入水平提升，更多科技研發(fā)和高層管理人群產(chǎn)生；新興白領(lǐng)出現(xiàn)，城市財(cái)富階層壯大。市民的生活需求升級(jí)、生活方式改變產(chǎn)業(yè)升級(jí)直接改變?nèi)丝谫|(zhì)量，而人口質(zhì)量的改變導(dǎo)致生活方式的改變；根本原因在于人的知識(shí)水平和收入水平提升后，生存需求升級(jí)，人們更加注重自我實(shí)現(xiàn)，由此產(chǎn)生全新的生活方式：高檔購(gòu)物、特色購(gòu)物、特色餐飲、休閑娛樂、健身、文化欣賞等第18頁，共20頁。南陽房地產(chǎn)大勢(shì)人口角度南陽市城鎮(zhèn)化率以平均每年2%的速度高速增長(zhǎng)，城市人口將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。大量新增城鎮(zhèn)人口為房地產(chǎn)帶來了大量的新增需求。集中式發(fā)展分散式發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，空間擴(kuò)張小型城市大都市區(qū)主城新城新城新城新城單中心城市擴(kuò)張多中心發(fā)展大都市化形成國(guó)際都市發(fā)展進(jìn)程模型截止2009年末，南陽市人口規(guī)模達(dá)到1096萬人。其中城鎮(zhèn)人口