房地產(chǎn)項目建議書模板課件

1、（*專用）項目建議書（模板）本項目建議書編制的主要依據(jù)：城市基礎研究成果（城市基礎研究報告）地塊信息搜集與分析結(jié)果（宗地自然條件表、宗地社會條件表）產(chǎn)品設計中心對拓展部門的輸入（初步設計方案/建議）根據(jù)需要進行的初步市調(diào)結(jié)果地塊初篩結(jié)論 編制依據(jù)項目概況介紹區(qū)域市場分析項目定位建議設計初步方案（非必需）投資收益說明投資建議 目 錄項目概況介紹區(qū)域市場分析項目定位建議設計初步方案（非必需）投資收益說明投資建議 目 錄1.1 項目基本情況（文字說明）用精準的文字描述項目地塊的基本情況，讓閱讀者對項目地塊全景形成生動認識，包括但不限于：地塊區(qū)位位置、土地屬性、面積大小、四至情況、地形地貌等?？梢茫?/p>

2、但不應局限于）宗地自然條件表和宗地社會條件表中采集到的數(shù)據(jù)、圖表，應注意，相關信息、數(shù)據(jù)均需經(jīng)過仔細核查。本部分對項目基本情況的介紹可延展形成多頁ppt，如后。各分項介紹部分，可根據(jù)需要放置GIS示意圖、比例地圖、照片等，并用準確易分辨的線條、符號等標識出項目地塊及周邊的重要地標。下述1.2-1.5部分可根據(jù)需要和便利程度合并，相關圖層合并后以清晰易分辨為原則。1.2 項目區(qū)位（城區(qū)中的位置）用文字表述出項目地塊相對于城市的區(qū)位，輔助圖片理解點明地塊周邊重要商業(yè)區(qū)、商圈等關鍵地標要素的位置及相距距離可引用宗地社會條件表中相關內(nèi)容和附圖此處插入項目區(qū)位示意圖（在城區(qū)的位置）1.3 項目區(qū)位（周邊

3、環(huán)境和配套）項目周邊配套情況說明為便于查看和分析，可與【1.2項目區(qū)位（城區(qū)中的位置）】共用一張底圖可引用宗地社會條件表中相關內(nèi)容和附圖此處插入項目區(qū)位示意圖（周邊配套）1.3 項目區(qū)位（周邊環(huán)境和配套）本頁可使用實地拍攝的照片，補充說明前一頁對項目周邊配套情況的描述對每一重要配套設施，都應盡量形成直觀的照片，示例如下： 3、項目北側(cè)大石路 4、項目東側(cè)渝中樞紐長江二路此處引用前頁ppt的區(qū)位示意圖1.4 項目區(qū)位（項目四至）本部分通過示意圖，標示項目邊界和四至情況，列明東南西北各方位的重要道路、建筑物等底圖應盡量使用近期衛(wèi)星影像，以加強直觀印象（可通過Google Earth截圖）可引用宗地

4、自然條件表相關內(nèi)容和附圖，以保證資料來源的一致性此處插入項目區(qū)位示意圖（項目四至）1.5 項目區(qū)位（交通狀況）本部分通過示意圖，標示項目周邊交通狀況對項目周邊高速公路、國道、省道、特殊通道等，應盡可能詳細標注對項目周邊地鐵、輕軌、公交等線路通行情況，應盡可能詳細標注并形成準確文字說明可引用宗地社會條件表中的交通分析圖，或基于其進行優(yōu)化考慮到本部分內(nèi)容含量，可展開至1-3頁ppt論述此處插入項目區(qū)位示意圖（交通狀況）1.6 項目用地（照片展示）本部分以實景照片的形式，展示項目地塊現(xiàn)狀，使閱讀者形成直觀認識各方位均應形成照片，對地塊中的特殊地形地貌、水系溝渠、待拆遷建筑等，應重點拍攝并標注在照片區(qū)

5、下方，可用文字列明地塊的關鍵屬性參數(shù)（引用宗地自然條件表中相關文字）此處插入項目地塊實景照片1.7 項目規(guī)劃條件總用地面積 限高規(guī)劃容積率可建設地上最大建筑面積 項目規(guī)劃設計條件1.8 地塊其他條件地塊競買報名截止時間為_年_月_日土地綜合價金的支付 1、對掛牌起始價金的說明 2、對保證金支付數(shù)額和流程的說明 3、土地付款時間及比例要求對地塊上現(xiàn)有建筑物、設施權屬方的說明其他重要條件的補充說明特別地，對擬通過非招拍掛方式獲取的地塊（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、并購等），應說明如下要素 1、地塊現(xiàn)持有方 2、地塊持有方對獲取地塊的各類門檻性要求 3、地塊獲取中的顯性風險條件 4、其他重要條件的補充說明1.9

6、 競爭對手情況列出和本公司在意向地塊獲取上的可能競爭對手本部分內(nèi)容應結(jié)合公司對本城市（區(qū)域）主要競爭對手的持續(xù)跟蹤與研究成果展開論述對其中首次出現(xiàn)的，或公司不太熟悉的競爭對手，應用1-2頁ppt進行概要說明對地塊獲取時的可能競爭態(tài)勢進行說明，并列出公司應關注的重要事項和風險點項目概況介紹區(qū)域市場分析項目定位建議設計初步方案（非必需）投資收益說明投資建議 目 錄2.1 區(qū)域內(nèi)社區(qū)特征以示意圖的形式標注出項目周邊社區(qū)/生活小區(qū)的分布，建立直觀印象根據(jù)需要，對重要社區(qū)進行文字說明此處插入項目周邊社區(qū)/生活小區(qū)分布示意圖2.2 區(qū)域市場現(xiàn)狀、特征與趨勢對項目所在區(qū)域內(nèi)的住宅項目供給情況進行分析特別說明

7、可供開發(fā)用地的分布情況本部分相關信息、數(shù)據(jù)可基于拓展前期的城市基礎研究得來（城市基礎研究報告）2.3 區(qū)域產(chǎn)品、價格特征與趨勢對項目所在區(qū)域內(nèi)的住宅項目/樓盤分布進行大致描述關注現(xiàn)有住宅項目/樓盤的主流戶型特征、面積大小、開盤價格、現(xiàn)價格等信息可基于調(diào)查與推算得出區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段住宅項目/樓盤平均售價水平，作為后續(xù)可研的參考本部分相關信息、數(shù)據(jù)可基于拓展前期的城市基礎研究得來（城市基礎研究報告）2.4 區(qū)域內(nèi)重點/典型樓盤分析對2.3部分列出的，本項目地塊周邊的重點樓盤進行詳細分析對每一樓盤形成如下詳細信息表和附圖/照片特別的，對未來可能的競爭樓盤應重點說明當項目地塊規(guī)模較小或需要快速給出項目建議

8、時，本部分可酌情省略，相關內(nèi)容留待可研時完成項目/樓盤名稱項目總占地面積項目總建筑面積項目容積率項目物業(yè)形態(tài)項目建筑密度項目總戶數(shù)項目綠化率區(qū)域內(nèi)樓盤信息采集表：2.4 區(qū)域內(nèi)重點/典型樓盤分析（接上頁）附樓盤效果圖、規(guī)劃總評圖、實景照片等，并可做必要文字說明對區(qū)域內(nèi)每個典型項目/樓盤的分析介紹以1-3個ppt頁面為宜2.5 區(qū)域土地市場分析對區(qū)域內(nèi)流入土地一級市場的地塊信息進行分析對近期內(nèi)摘牌/轉(zhuǎn)讓地塊進行跟蹤、分析，關注樓面地價、競拍競爭態(tài)勢等信息本部分相關信息、數(shù)據(jù)可基于拓展前期的城市基礎研究得來（城市基礎研究報告）2.6 項目地塊總體價值從市場分析的角度，可對本項目地塊的市場價值做簡單

9、展望（注：本部分非必需）項目概況介紹區(qū)域市場分析項目定位建議設計初步方案（非必需）投資收益說明投資建議 目 錄3.1 項目定位建議本部分從拓展部門的角度，對本項目的未來定位提出建議對提出的定位建議應給出詳細解釋和分析，可從如下方面展開：1）此定位建議基于哪些因素考慮形成：政府容積率要求？地形利用價值？本區(qū)域市場分析和 區(qū)域內(nèi)目標客戶群研究？區(qū)域/地塊要素與公司某種產(chǎn)品系列的契合程度？2）此種產(chǎn)品定位是否契合本區(qū)域的整體發(fā)展規(guī)劃3）當設定此種產(chǎn)品定位后，本項目和周邊樓盤/競爭項目相比有何優(yōu)劣勢4）當設定此種產(chǎn)品定位后，本項目可能的輻射范圍如何5）當設定此種產(chǎn)品定位后，本項目在區(qū)域內(nèi)可否吸引到足夠

10、的目標客戶群6）當設定此種產(chǎn)品定位后，本項目可行的定價方案如何 6）其他本部分可展開至4-6頁，可以必要的示意圖輔助說明需注意的是，拓展部門（投資發(fā)展部/城市公司開發(fā)部）不是專門的市場/客戶/產(chǎn)品研究部門，故此處的項目定位建議并不要求特別專業(yè)與深入的分析與數(shù)據(jù)佐證；目的只是在于：拓展部門作為前期拓展階段對項目地塊情況最為熟悉的部門，有必要從本部門的視角，對項目地塊的潛在價值點進行初步探究和揭示，協(xié)助公司領導對項目價值進行判斷，并為可研階段相關部門的跟進研究提供參考；同時，也可逐步鍛煉拓展部門前期地塊研究的專業(yè)能力項目概況介紹區(qū)域市場分析項目定位建議設計初步方案（非必需）投資收益說明投資建議 目

11、 錄4.1 設計初步方案拓展部門 將項目地塊必要信息提供給設計部門，并向設計部門征求產(chǎn)品設計初步方案，形成本部分需注意的是，項目建議書階段的設計初步方案并不要求形成詳細、有據(jù)的設計技術指標分析表，設計部門只需根據(jù)公司的產(chǎn)品標準化研究成果和過往項目設計經(jīng)驗，給出“本地塊適合建什么類型的產(chǎn)品，初步強排后總建筑面積大致是多少”等的建議，以作為拓展部門自行進行投資收益測算的依據(jù)對于地塊規(guī)模較小或需要快速出具項目建議的地塊，拓展部門亦可根據(jù)經(jīng)驗和本部門對產(chǎn)品定位的把握自行給出產(chǎn)品的初步設計思路和一些重要的規(guī)劃指標（如總建筑面積、不同產(chǎn)品類型的配比等），但這需要較高的人員能力要求概言之，本部分的深度可根據(jù)實際情況靈活掌握規(guī)劃指標用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）合計 住宅 多層住宅 高層住宅 公建 經(jīng)營性 非經(jīng)營性項目概況介紹區(qū)域市場分析項目定位建議設計初步方案（非必需）投資收益說明投資建議 目 錄5.1 投資收益說明本部分根據(jù)前述分析，形成下表：成 本 預 測序號項目總金額（萬元）單價（元/平方米）1土地獲得價款2工程造價（單方造價*可售總建筑面積）3其他總計投資收益預測序號項目總金額/萬元單價/元/備 注1銷售收入2直接成本3銷售稅金