北京順義新城規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)

1、順義新城規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)Beijing Shunyi New Town Master Planning and Urban Design北京市規(guī)劃委員會(huì)順義分局北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司引言我們的研究?jī)?nèi)容Our Tasks新城發(fā)展的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位總體規(guī)劃城市風(fēng)貌控制導(dǎo)則重要節(jié)點(diǎn)城市設(shè)計(jì)前所未有的歷史發(fā)展契機(jī)Unprecedented Development Opportunities 順義新城順義新城成功開發(fā)的關(guān)鍵- 發(fā)展契機(jī)的把握與發(fā)揮The Keys to the Development Success將發(fā)展契機(jī)及時(shí)有效地轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力,使其充分發(fā)揮巨大的經(jīng)濟(jì)效益使順義新城

2、承擔(dān)起帶動(dòng)整個(gè)順義區(qū)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域的重要角色實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展新城開發(fā)進(jìn)程N(yùn)ew Town Development Process研究思路Research Guidelines經(jīng)營(yíng)城市規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值開發(fā)運(yùn)作實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值理念指導(dǎo)新城發(fā)展的戰(zhàn)略定位指導(dǎo)城市規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)分期開發(fā)策略的制定作用規(guī)劃理念Planning Concepts經(jīng)濟(jì)、生活、環(huán)境三位一體人、社區(qū)與自然新都市主義公共交通導(dǎo)向的城市發(fā)展 大眾運(yùn)輸系統(tǒng)花園城市生態(tài)系統(tǒng)都市村莊 經(jīng)濟(jì)、生活、環(huán)境三位一體Economics + Life + Environment 生活LIFE環(huán)境ENVIRONMENT經(jīng)濟(jì)ECONOMICS12345

3、6人、社區(qū)與自然People + Community + Nature社區(qū)COMMUNITY自然NATURE人PEOPLE123新都市主義New Urbanism大眾運(yùn)輸系統(tǒng) TRANSIT-ORIENTED DEVELOPMENT傳統(tǒng)鄰里關(guān)系 TRADITIONALL NEIGHBOURHOOD DEVELOPMENT城市田園村落 URBAN VILLAGE街坊社區(qū) COMPACT COMMUNITY新都市主義的特點(diǎn)The Features of New Urbanism以人為本大眾運(yùn)輸系統(tǒng)替代汽車步行/自行車/公共交通密度較高的混合功能中心區(qū)商業(yè)/零售/公園/辦公/市政/服務(wù)/交通公共交通

4、導(dǎo)向的城市發(fā)展 Transit Oriented Development支線公車中心社區(qū)次發(fā)展區(qū)開放空間次級(jí)社區(qū)公交干線 （輕軌或直達(dá)公車）已建成區(qū)公共交通導(dǎo)向的城市發(fā)展 Transit Oriented Development就業(yè)區(qū)交通中轉(zhuǎn)開放空間就業(yè)區(qū)居住區(qū)次發(fā)展區(qū)600米公交干線就業(yè)區(qū)中心商業(yè)大眾運(yùn)輸系統(tǒng)Transit Oriented development（ TOD ）有效的土地利用保留較多的開放空間降低空氣污染不同密度的住宅開發(fā)商住混合，減少對(duì)汽車的倚賴花園城市 Garden City英國(guó)花園城市典范Milton Keynes生態(tài)系統(tǒng)Eco-System自然環(huán)境防止水土流失避免土壤

5、侵蝕水資源提供水質(zhì)凈化空氣凈化人文環(huán)境人文景觀的保存微氣候的調(diào)節(jié)文化與休閑舒適的生活環(huán)境生物環(huán)境生態(tài)體系的恢復(fù)與保持野生動(dòng)物的保護(hù)生態(tài)系統(tǒng)自然環(huán)境Natural Environment生態(tài)系統(tǒng)人文環(huán)境Human Cultural Environment生態(tài)系統(tǒng)生物環(huán)境Creature Environment可持續(xù)發(fā)展/有機(jī)增長(zhǎng)Sustainable Development都市村莊 Urban Village新新人聚夢(mèng)想 Human Settlement新城發(fā)展 戰(zhàn)略定位規(guī)劃結(jié)構(gòu)研究推薦規(guī)劃方案城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則前期研究發(fā)展機(jī)遇與 限制研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)研究原總體規(guī)劃評(píng)價(jià)土地價(jià)植現(xiàn)狀資源

6、評(píng)價(jià) 核心 門戶 路網(wǎng) 版塊 規(guī)劃要素研究 方案1 方案2 方案3 多方案比較多方案地價(jià)比較分期開發(fā)策略地價(jià)體系北京順義新城總體規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)研究框架Beijing Shunyi New Town Master Planning & Urban Design Working Structure 旅游度假 體育娛樂(lè) 住宅 商業(yè)服務(wù) 產(chǎn)業(yè)細(xì)分研究規(guī)劃目標(biāo) 原則活力宜居水岸 新城重要節(jié)點(diǎn) 規(guī)劃布局 用地平衡 開發(fā)強(qiáng)度 交通系統(tǒng) 綠化系統(tǒng) 景觀系統(tǒng) 分期建設(shè)推薦方案深化現(xiàn)狀分析 門戶標(biāo)志軸線中心區(qū)綠地系統(tǒng)公共開放空間 道路分級(jí)步行系統(tǒng)出入口退紅線交通組織高度風(fēng)格材料色彩街墻界面建筑形態(tài)空間建筑道路綠化

7、照明控制城市發(fā)展目標(biāo)原總規(guī)地價(jià)評(píng)價(jià)前期研究與定位Preliminary Research and Positioning目標(biāo)與步驟通過(guò)對(duì)發(fā)展機(jī)遇與限制等影響因素的分析，尋找并發(fā)現(xiàn)適合新城發(fā)展的產(chǎn)業(yè)；通過(guò)產(chǎn)業(yè)研究，明確順義新城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，進(jìn)而確立新城的發(fā)展目標(biāo)；研究各產(chǎn)業(yè)對(duì)城市空間資源的規(guī)模要求，為城市規(guī)劃進(jìn)行資源優(yōu)化配置提供依據(jù)發(fā)展機(jī)遇及其產(chǎn)業(yè)訴求Opportunities Analysis順義新城開發(fā)的主要影響因素發(fā)展機(jī)遇適于新城發(fā)展的產(chǎn)業(yè)衛(wèi)星城吸引主城區(qū)人口和部分城市功能向衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移住宅產(chǎn)業(yè)行政中心新行政中心的遷入，順義新城將成為順義區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心圍繞行政、文化職能的地區(qū)性綜合

8、服務(wù)業(yè)順義產(chǎn)業(yè)空間布局與產(chǎn)業(yè)功能格局順義區(qū)目前的產(chǎn)業(yè)布局，需要一個(gè)綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)群落在產(chǎn)業(yè)功能格局方面予以完善商業(yè)服務(wù)中心、綜合服務(wù)配套北京奧運(yùn)以?shī)W運(yùn)水上運(yùn)動(dòng)中心、馬術(shù)中心為核心的奧運(yùn)社區(qū)建設(shè)奧運(yùn)文化旅游、康體娛樂(lè)、體育產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃中的輕軌線、落實(shí)建設(shè)的奧運(yùn)大道將極大增強(qiáng)順義新城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)居住、度假、旅游生態(tài)環(huán)境“以林為本”、“以水為魂”的旅游發(fā)展思路，潮白河生態(tài)環(huán)境建設(shè)、綠色風(fēng)景林區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)、旅游度假新城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位New Town Industry Development Orientation 發(fā)展以住宅產(chǎn)業(yè)為龍頭，以商業(yè)服務(wù)、文化旅游、體育娛樂(lè)、休閑度假等產(chǎn)業(yè)為支柱的綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)群

9、落。承擔(dān)起帶動(dòng)整個(gè)順義區(qū)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域的重要角色，充分發(fā)揮順義區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的作用。新城發(fā)展目標(biāo)Urban Function Orientation有凝聚力的新城宜居的新城生態(tài)的新城活力的新城魅力、動(dòng)感新城都市風(fēng)情、田園風(fēng)情現(xiàn)狀分析Present Situation Analysis區(qū)域結(jié)構(gòu)分析道路交通分析現(xiàn)狀土地使用分析水系分析體育休閑設(shè)施分析房地產(chǎn)項(xiàng)目分析機(jī)會(huì)與限制北京市域結(jié)構(gòu)Beijing Regional Structure北京城區(qū)及東北郊布局結(jié)構(gòu)Beijing Urban and Northeast Suburb Structure北京城區(qū)及東北郊交通分析Beijing

10、 City and Northeast Transportation Analysis順義布局結(jié)構(gòu)Shunyi Layout Structure順義道路交通分析Shunyi Transportation Analysis馬坡鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)Mapo County Layout Structure馬坡鎮(zhèn)道路交通分析Mapo County Transportation Analysis現(xiàn)狀土地使用分析 Present Land Use Analysis水系分析潮白河 River System Analysis Chaobai River水系分析減河 Rive System Analysis Jian R

11、iver機(jī)會(huì)與限制Opportunities & Limits產(chǎn)業(yè)細(xì)分研究 住宅產(chǎn)業(yè)Industry Study Housing Industry發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的外部環(huán)境京城住宅郊區(qū)化勢(shì)頭日趨明顯，郊區(qū)住宅發(fā)展快速升溫 2002年，順義房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量比2001年增長(zhǎng)37.5% 2003年1-4月份，順義房地產(chǎn)投資完成5.7億元，比去年同期增長(zhǎng)66.6%圍繞潮白河、溫榆河沿岸，迅速崛起的別墅等高檔住宅群 順義區(qū)別墅供應(yīng)量約占北京市供應(yīng)總量的15%現(xiàn)狀房地產(chǎn)項(xiàng)目Present Property Location產(chǎn)業(yè)細(xì)分研究 住宅產(chǎn)業(yè)Industry Study Housing Industry發(fā)展

12、住宅產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)順義區(qū)的政治、文化中心奧運(yùn)設(shè)施及奧運(yùn)文化的資源聚集交通等大型基礎(chǔ)設(shè)施的投入潮白河生態(tài)資源創(chuàng)造 “宜居 ” 的硬環(huán)境綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)群落的發(fā)展定位產(chǎn)業(yè)細(xì)分研究 住宅產(chǎn)業(yè)Industry Study Housing Industry順義新城住宅產(chǎn)業(yè)的三大客戶群體來(lái)源目標(biāo)客戶群人口規(guī)模預(yù)測(cè)產(chǎn)品類型北京市區(qū)選擇第二居所為主的市區(qū)居民、外籍人員5000-8000以別墅為主的高檔住宅周邊各組團(tuán)空港、現(xiàn)代汽車制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的白領(lǐng)14000-18000Townhouse、低密度住宅新城本地常駐戶籍人口、行政人員及其家屬、本地就業(yè)人口50000-55000 以普通住宅為主的中低密度住宅資料來(lái)源

13、:相關(guān)市場(chǎng)分析、原總體規(guī)劃方案產(chǎn)業(yè)細(xì)分研究 住宅產(chǎn)業(yè)Industry Study Housing Industry新城住宅用地規(guī)模430公頃新城總?cè)丝陬A(yù)計(jì)74000人新城本地52000人周邊各組團(tuán)16000人市區(qū)居民、外籍人口6000人別墅、高檔住宅F(xiàn)AR = 0.3人均居住面積80 m2/人TOWNHOUSE、低密度住宅 FAR = 0.7人均居住面積60 m2/人普通住宅F(xiàn)AR = 1.4人均居住面積40 m2/人總建筑面積48萬(wàn)平米總建筑面積96萬(wàn)平米總建筑面積208萬(wàn)平米總用地規(guī)模140公頃總用地規(guī)模150公頃總用地規(guī)模140公頃空間資源規(guī)模預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)細(xì)分研究 旅游度假、體育娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)In

14、dustry Study Tourism & Recreation Industry 順義新城“以林為本”、“以水為魂”的旅游發(fā)展思路，以?shī)W運(yùn)場(chǎng)館為核心的一大批體育娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)，為發(fā)展旅游、度假、體育產(chǎn)業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)潮白河綠色生態(tài)環(huán)境，首位旅游中心城鎮(zhèn)的建設(shè)目標(biāo)投資25億建設(shè)的奧運(yùn)社區(qū)，北京東北部規(guī)模最大的體育娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)帶的核心現(xiàn)狀體育休閑產(chǎn)業(yè)設(shè)施 Present Sports & Recreation Facilities 產(chǎn)業(yè)細(xì)分研究 旅游度假、體育娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)Industry Study Tourism & Recreation Industry2002年，順義區(qū)累計(jì)接待國(guó)內(nèi)外游人70.8

15、萬(wàn)人次，比上年同期增長(zhǎng)8.9；預(yù)計(jì)未來(lái)旅游人數(shù)按年均10%增長(zhǎng)，到2010年順義全區(qū)旅游人次將達(dá)83.5萬(wàn)，其中新城地區(qū)日均接待人數(shù)將達(dá)約7000人次；按人均100平方米旅游綜合設(shè)施的面積計(jì)算，共需旅游、度假、體育產(chǎn)業(yè)用地50公頃。產(chǎn)業(yè)細(xì)分研究 商業(yè)服務(wù)Industry Study Commerce & Finance順義區(qū)近年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁；順義區(qū)清晰明確的產(chǎn)業(yè)功能布局對(duì)建立區(qū)級(jí)商業(yè)綜合服務(wù)中心有著極強(qiáng)的訴求；新城區(qū)域核心的定位和國(guó)際化水平的建設(shè)要求；2002年實(shí)現(xiàn)增加值53.7億元，同比增長(zhǎng)31.2% 。產(chǎn)業(yè)細(xì)分研究 新城用地規(guī)模測(cè)算Industry Study Commerce &

16、Finance城市結(jié)構(gòu)研究City Structure Analysis城市東西向發(fā)展肌理城市南北向發(fā)展節(jié)奏城市東西向發(fā)展肌理City East-West Development Layout城市東西向發(fā)展肌理City East-West Development Layout城市南北向發(fā)展節(jié)奏City South-North Development Pattern 城市南北向發(fā)展節(jié)奏City South-North Development Pattern 原總體規(guī)劃評(píng)價(jià)Evaluation of Original Master Plan原總體規(guī)劃評(píng)價(jià)Evaluation of Original

17、 Master Plan原總規(guī)定位對(duì)外關(guān)系功能配置/布局用地平衡交通系統(tǒng)綠化系統(tǒng)開發(fā)的三要素Three Key Elements 環(huán)境社會(huì)歷史文化農(nóng)民村莊服務(wù)設(shè)施 旅游高科技工業(yè)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施耕地植被水濕地生物多樣性 經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展主要驅(qū)動(dòng)力 Driving Force歷史文化旅游環(huán)境保護(hù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)規(guī)劃目標(biāo)水岸新城五環(huán)Planning Objectives健康向心宜人活力品質(zhì)規(guī)劃原則Planning Principles 尊重現(xiàn)有城市結(jié)構(gòu)和脈絡(luò)以促進(jìn)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步符合市場(chǎng)規(guī)律的規(guī)劃達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的經(jīng)濟(jì)回報(bào)充分利用現(xiàn)有的人文自然資源，形成可持續(xù)性發(fā)展清晰可感知的城市空間結(jié)構(gòu)創(chuàng)造鮮明的

18、城市特色人性化的綠化和公共開放空間保證環(huán)境的生態(tài)化簡(jiǎn)潔的分級(jí)道路系統(tǒng)及多樣的交通以提高使用效率足夠的配套設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)所創(chuàng)造多樣化的城市生活高水準(zhǔn)的休閑娛樂(lè)度假設(shè)施營(yíng)造足夠規(guī)模的旅游產(chǎn)業(yè)合理的建設(shè)時(shí)序增加對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)的適應(yīng)性規(guī)劃要素研究Planning Major Factors Study核心門戶路網(wǎng)類型板塊分布核心Cores門戶Gateways路網(wǎng)類型Road Network板塊Sectors體育休閑板塊 50公頃行政辦公板塊 15公頃公共服務(wù)設(shè)施板塊 45公頃居住板塊 430公頃板塊用地平衡Land-use Balance行政辦公板塊選址分析Government Center Locatio

19、n Comparison多方案比較Multi-Plans Comparison方案組合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)及推薦方案多方案比較路網(wǎng)格網(wǎng)型A環(huán)型B魚骨型C核心單核心A1B1C1雙核心A2B2C2三核心A3B3C3方案組合1Plan Combination 1方案組合2Plan Combination 2方案組合3Plan Combination 3評(píng)價(jià)Evaluation比較方案1田園風(fēng)情Option 1比較方案2水岸新城Option 2比較方案3魅力都市Option 3地價(jià)與城市規(guī)劃的互動(dòng)作用機(jī)制Cross- Function System of Land Value and Planning土地利用

20、效率的高低是衡量城市規(guī)劃及城市經(jīng)營(yíng)水平的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)土地利用效率直接體現(xiàn)為地價(jià)，對(duì)于新城開發(fā)，體現(xiàn)為土地未來(lái)的發(fā)展溢價(jià)（規(guī)劃預(yù)期地價(jià)）規(guī)劃預(yù)期地價(jià)的高低是衡量規(guī)劃方案的重要標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃預(yù)期地價(jià)的計(jì)量分析Planning Pre-Land Value Numerical Analysis從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，由實(shí)體規(guī)劃所創(chuàng)造的城市環(huán)境，其特點(diǎn)在于規(guī)劃要素產(chǎn)生的外部性效果（Externality)所有土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)均源于這些外部性效果規(guī)劃要素外部性效果的計(jì)量化是地價(jià)研究的核心計(jì)量分析的技術(shù)路線Methodology of Numerical Analysis確定影響城市土地使用價(jià)值的規(guī)劃要素，并建立評(píng)價(jià)因素體

21、系依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及專家經(jīng)驗(yàn)，確定各評(píng)價(jià)因素的權(quán)重分析各評(píng)價(jià)因素對(duì)土地利用的影響規(guī)律、作用強(qiáng)度和作用模式將各評(píng)價(jià)因素外部性效果整合，評(píng)價(jià)出城市土地在空間分布上的優(yōu)劣差異，為土地利用規(guī)劃布局提供依據(jù)分析方法Methodology土地價(jià)值評(píng)估的理論與方法市場(chǎng)分析比較法路線價(jià)法數(shù)學(xué)建模GIS (地理信息系統(tǒng)）技術(shù)的空間數(shù)據(jù)處理 VS 空間分析GIS 的拓?fù)?、緩沖、疊加等空間分析功能規(guī)劃要素評(píng)價(jià)體系及權(quán)重Evaluation System for Planning Key Factors方案評(píng)價(jià)技術(shù)路線 Methodology 基本評(píng)價(jià)單元：（本研究以1x1m為基本評(píng)價(jià)單元） 現(xiàn)狀資源評(píng)價(jià)Presen

22、t Resources Evaluation原總規(guī)經(jīng)濟(jì)性分析Original Master Plan Economic Analysis多方案地價(jià)比較Multi-Plan Comparison多方案地價(jià)比較結(jié)論Multi-Plan Comparison取原總規(guī)方案總地價(jià)為基準(zhǔn)值，建立不同方案的地價(jià)比 推薦方案深化In-depth Analysis of Recommended Plan用地布局與結(jié)構(gòu)總用地平衡土地開發(fā)強(qiáng)度道路系統(tǒng)與交通組織景觀與空間結(jié)構(gòu)綠化與公共開放空間系統(tǒng)建設(shè)時(shí)序總平面圖 Master Plan 規(guī)劃結(jié)構(gòu)Planning Structure用地布局與結(jié)構(gòu)Land Use La

23、yout & Structure總用地平衡Total Land-Use Balance土地開發(fā)強(qiáng)度Land Development 道路交通系統(tǒng)規(guī)劃Road System Planning道路分級(jí)系統(tǒng)Road System公共交通系統(tǒng)Public Transportation System綠化與公共開放空間系統(tǒng)Greening and Open Space System 分期開發(fā)策略Development Phases Strategy總體規(guī)劃 / 城市建設(shè)階段目標(biāo) 市場(chǎng)規(guī)律 / 土地成本 奧運(yùn)要求 / 環(huán)境與城市形態(tài) 分期開發(fā)策略Development Phases Strategy建設(shè)時(shí)序

24、Development Phases初期啟動(dòng)階段20032004村民拆遷安置居住小區(qū)的興建、城市建設(shè)用地規(guī)模化供應(yīng)模式形成 形態(tài)確立階段20042006 高檔住宅開發(fā)建設(shè)，奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館及相關(guān)設(shè)施的改造和建設(shè)按計(jì)劃進(jìn)行 規(guī)模開發(fā)階段20062008 高中檔住宅開發(fā)建設(shè)全面鋪開，商業(yè)服務(wù)設(shè)施完善，旅游度假設(shè)施形成規(guī)模 持續(xù)發(fā)展階段20082020中檔住宅持續(xù)建設(shè)、奧運(yùn)場(chǎng)館及相關(guān)設(shè)施賽后利用改造，城市建設(shè)進(jìn)入漸緩發(fā)展及調(diào)整水岸新城Riverside New Town公共開放空間城市風(fēng)貌控制導(dǎo)則Urban Features Guideline照明道路交通組織建筑形態(tài)城市風(fēng)貌公共開放空間控制導(dǎo)則Open Space Guideline城市之核 城市之門城市繁華意向城市綠肺城市綠野城市綠廊城市之河 公共開放空間系統(tǒng)Landscape System城市綠野Surrounding Country field城市綠廊Landscaping in Town城市水岸Riverside城市之核Downtown Centers城市之門Gateway城市繁華意向City Centre道路交通組織控制導(dǎo)則Transit Guideline道路分級(jí)步行/自行車系統(tǒng)出入口控制原則退紅線控