物業(yè)管理行業(yè)專題研究報(bào)告：走向品牌聯(lián)盟時(shí)代

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250017 難以達(dá)標(biāo)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和不專業(yè)的增值服務(wù) 1 HYPERLINK l _TOC_250016 非標(biāo)服務(wù)，難以快速達(dá)到規(guī)模門檻 1 HYPERLINK l _TOC_250015 行業(yè)智能化系統(tǒng)重復(fù)開發(fā)建設(shè)現(xiàn)象明顯 1 HYPERLINK l _TOC_250014 社區(qū)增值服務(wù)面臨多樣性和專業(yè)化巨大矛盾 2傳統(tǒng)思路的困境 4 HYPERLINK l _TOC_250013 傳統(tǒng)思路一：持續(xù)提升公司在管面積 4 HYPERLINK l _TOC_250012 傳統(tǒng)思路二：向中小物業(yè)管理公司管理輸出 5 HYPERLINK l _TOC_25001

2、1 傳統(tǒng)思路三：和專業(yè)服務(wù)提供方深度合作 6 HYPERLINK l _TOC_250010 品牌聯(lián)盟破局專業(yè)化和規(guī)模經(jīng)濟(jì)的新通路 7 HYPERLINK l _TOC_250009 什么是品牌聯(lián)盟？ 7 HYPERLINK l _TOC_250008 為什么會(huì)出現(xiàn)品牌聯(lián)盟？ 7 HYPERLINK l _TOC_250007 怎樣建立品牌聯(lián)盟？ 8 HYPERLINK l _TOC_250006 走向品牌年代的超預(yù)期表現(xiàn)形式 8 HYPERLINK l _TOC_250005 加速建立行業(yè)超級(jí)品牌組合 8 HYPERLINK l _TOC_250004 增值服務(wù)專業(yè)能力的快速提升 9 HYP

3、ERLINK l _TOC_250003 增加品質(zhì)物業(yè)管理公司的資金投向 9 HYPERLINK l _TOC_250002 品牌聯(lián)盟未必等于進(jìn)一步并購(gòu) 10 HYPERLINK l _TOC_250001 關(guān)于綠城服務(wù)的新思考探索新邊疆，培育新能力 10行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示 11 HYPERLINK l _TOC_250000 安全邊際強(qiáng)，向上彈性大，看好板塊機(jī)遇 12插圖目錄圖 1：2019 年社區(qū)增值服務(wù)占總收入比例 1圖 2：萬(wàn)科物業(yè)二手業(yè)務(wù)覆蓋 48+城市，1000+住宅項(xiàng)目 1圖 3：萬(wàn)科物業(yè)的智能化產(chǎn)品：黑貓三號(hào)智能通行系統(tǒng) 2圖 4：千丁互聯(lián)的集成解決方案 2圖 5：受訪者不同增值服務(wù)

4、社區(qū)接納度得分一覽 4圖 6：受訪者最喜歡哪項(xiàng)增值服務(wù) 4圖 7：綠城服務(wù)合同面積和在管面積 單位：百萬(wàn)平米 4圖 8：永升生活服務(wù)合同面積和在管面積 單位：百萬(wàn)平米 4圖 9：綠城服務(wù)的人才培養(yǎng)體系 5圖 10：科技應(yīng)用從總部投入到降本增效 7圖 11：北京街頭物業(yè)管理宣傳條幅 13圖 12：北京街頭物業(yè)管理宣傳條幅 13表格目錄表 1：不同企業(yè)科技投入的優(yōu)劣勢(shì) 2表 2：各物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)開展情況 2表 3：保利物業(yè)美居業(yè)務(wù)發(fā)展路徑 3表 4：綠城服務(wù)和萬(wàn)科物業(yè)的聯(lián)盟體系 5表 5：綠城服務(wù)在增值服務(wù)上的一些合作對(duì)象 6表 6：從品牌聯(lián)盟走向品牌同盟 8表 7：超級(jí)品牌物管企業(yè)聯(lián)盟

5、長(zhǎng)期前景展望 9表 8：部分品牌物業(yè)管理公司之間的股權(quán)合作 10表 9：萬(wàn)豪酒店旗下的品牌 10表 10：綠城服務(wù)估值簡(jiǎn)表 11表 11：上市公司近期配售及融資情況 12表 12：部分龍頭公司潛能營(yíng)收測(cè)算表 12表 13：物業(yè)管理行業(yè)估值表 13物業(yè)管理行業(yè)未來的競(jìng)爭(zhēng)格局，究竟是龍頭不斷搶占市場(chǎng)份額，還是市場(chǎng)集中度保持基本穩(wěn)定？龍頭公司不斷占據(jù)新市場(chǎng)份額，究竟是依靠?jī)?nèi)生規(guī)模增長(zhǎng)，還是外部并購(gòu)？企業(yè)如何解決規(guī)模經(jīng)濟(jì)和非標(biāo)服務(wù)管理難題？ 難以達(dá)標(biāo)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和不專業(yè)的增值服務(wù)非標(biāo)服務(wù)，難以快速達(dá)到規(guī)模門檻物業(yè)管理行業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)部分標(biāo)準(zhǔn)化程度低，過快擴(kuò)張面積往往導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)下降。并購(gòu)擴(kuò)張也需要品牌整合

6、，輕資產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的難度不小。但增值服務(wù)和科技賦能又必須有一定的規(guī)模。如果沒有一定的規(guī)模，尤其是單位區(qū)域的密度，則很多增值服務(wù)（比如二手房中介）無(wú)法有效開展，科技系統(tǒng)的固定投入也無(wú)法分?jǐn)偟礁嗟挠脩羯先ィ_(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，增值服務(wù)的規(guī)模門檻因事而異，對(duì)于廣告的規(guī)模經(jīng)濟(jì)密度，不等于對(duì)房屋中介服務(wù)的增值服務(wù)密度。圖 1：2019 年社區(qū)增值服務(wù)占總收入比例30%25%20%15%10%5%新城悅服務(wù)永升生活服務(wù)中奧到家綠城服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)保利物業(yè)彩生活佳兆業(yè)美好雅生活服務(wù)濱江服務(wù) 碧桂園服務(wù)中海物業(yè)0%資料來源：各公司公告， 圖 2：萬(wàn)科物業(yè)二手業(yè)務(wù)覆蓋 48+城市，1000+住宅項(xiàng)目資料來源：萬(wàn)

7、科物業(yè)換言之，一邊是企業(yè)構(gòu)筑科技門檻，發(fā)展增值服務(wù)需要一定的規(guī)模；另一邊則是，企業(yè)達(dá)到一定規(guī)模所需要的時(shí)間很長(zhǎng)，且其間存在品牌聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)智能化系統(tǒng)重復(fù)開發(fā)建設(shè)現(xiàn)象明顯在科技投入方面，智能化設(shè)備投入最為重要。智能化設(shè)備投入，能夠使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保持一定服務(wù)品質(zhì)的情況下，優(yōu)化人員配置，應(yīng)對(duì)人工成本上漲，實(shí)現(xiàn)單盤模型的跑通和盈利模式的持續(xù)。可是現(xiàn)實(shí)狀況也不令人滿意。數(shù)據(jù)應(yīng)用系統(tǒng)遍地開花，增值服務(wù) App 競(jìng)相上線，但作為個(gè)體而言每個(gè)物業(yè)管理公司的用戶數(shù)量都仍然有限，重復(fù)開發(fā)，重復(fù)運(yùn)營(yíng)對(duì)行業(yè)來說是一種浪費(fèi)。一方面，是中小公司沒有足夠的資金來維持穩(wěn)定的科技應(yīng)用團(tuán)隊(duì)規(guī)模，無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品迭代。另一方

8、面，則是智能化系統(tǒng)重復(fù)開發(fā)，單個(gè)系統(tǒng)所適用的規(guī)模則不夠大。圖 3：萬(wàn)科物業(yè)的智能化產(chǎn)品：黑貓三號(hào)智能通行系統(tǒng)圖 4：千丁互聯(lián)的集成解決方案資料來源：萬(wàn)?？萍脊倬W(wǎng)資料來源：千丁互聯(lián)官網(wǎng)， 表 1：不同企業(yè)科技投入的優(yōu)劣勢(shì)投入方式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)適應(yīng)企業(yè)采購(gòu)成本低，只有采購(gòu)成本能夠?qū)⒅悄芑a(chǎn)品集成到物業(yè)服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)，技術(shù)能夠持迭代，持續(xù)提升客戶體自我研發(fā)驗(yàn)，增加業(yè)主生活便利度和舒適度，增強(qiáng)業(yè)主滿意度和服務(wù)粘性。資料來源： 很難集成升級(jí)，客戶體驗(yàn)很難提升成本高，需要建立和培養(yǎng)科技團(tuán)隊(duì)規(guī)模小規(guī)模大，追求客戶滿意度和客戶粘性，能夠承擔(dān)科技投入。社區(qū)增值服務(wù)面臨多樣性和專業(yè)化巨大矛盾居民對(duì)社區(qū)增值服務(wù)的需求是一個(gè)

9、整體，企業(yè)只有在多個(gè)不同的賽道開展社區(qū)增值服務(wù)，才能最大限度提升社區(qū)私域流量的價(jià)值。也只有高度多元的增值服務(wù)體系，才能提高業(yè)主滿意度。在實(shí)踐過程中，幾乎所有大物業(yè)管理公司的社區(qū)增值服務(wù)，都是多領(lǐng)域的。表 2：各物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)開展情況 單位：百萬(wàn)元公司業(yè)務(wù)類型具體內(nèi)容2019 年收入同比整體全周期小區(qū)生活服務(wù)865.2107.4%家政服務(wù)274.6207.8%碧 桂拎包入住服務(wù)園 服小區(qū)傳媒服務(wù)93.8218.0%務(wù)增值創(chuàng)新服務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)園區(qū)空間服務(wù)整體485.368.1%雅 生活 服生活及綜合服務(wù)物業(yè)維修、家政服務(wù)、小區(qū)團(tuán)購(gòu)、綜合咨詢服務(wù)等。推行小雅系列居家服務(wù)，打造樂享生鮮、樂

10、享果園、樂享酒莊、樂享糧倉(cāng)四大新零售171.152.4%務(wù)子品牌小區(qū)資源服務(wù)會(huì)所經(jīng)營(yíng)服務(wù)、物業(yè)租賃服務(wù)、小區(qū)廣告、停車場(chǎng)管理服務(wù)、小區(qū)資219.0108.4%公司業(yè)務(wù)類型具體內(nèi)容2019 年收入同比產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)及二手房中介服務(wù)家裝宅配服務(wù)拎包入住，毛坯房精裝修一站式服務(wù)及存量項(xiàng)目房屋翻新95.233.3%整體幸福生活服務(wù)商1,912.846.0%標(biāo)準(zhǔn)序列產(chǎn)品（包括大米、季節(jié)性水果、生鮮食品；節(jié)日性產(chǎn)品；綠園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù) 541.5123.9%綠 城居家生活服務(wù)四季生活到家服務(wù)平臺(tái)，包括高端養(yǎng)護(hù)、家政清潔、空調(diào)維修及養(yǎng)護(hù)、116.237.7%服務(wù)拎包入住園區(qū)空間服務(wù)廣告招商及運(yùn)營(yíng)203.7-10.9

11、%物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)綠城置換、一手房及尾盤代銷、車位業(yè)務(wù)859.619.5%文化教育服務(wù)早教品牌奇妙園，MAG191.7436.3%整體1,154.385.2%美居精裝加載、房屋煥新及智能家居192.5小區(qū)零售產(chǎn)地直供、集中采購(gòu)、前置倉(cāng)儲(chǔ)提供產(chǎn)品119.3保 利車場(chǎng)管理182.7物業(yè)小區(qū)媒體立體化的媒體營(yíng)運(yùn)價(jià)值鏈65.4小區(qū)空間管理場(chǎng)地出租、快遞服務(wù)、充電服務(wù)、共享服務(wù)、回收服務(wù)136.7供家庭保潔、家政維修、主題教育、租售經(jīng)紀(jì)等多元化小區(qū)便民生活小區(qū)便民及其他 457.7服務(wù)，及垃圾清運(yùn)等物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)整體176.1267.7%新 城新悅薈公共資源管理經(jīng)營(yíng)及管理經(jīng)業(yè)主授權(quán)公共區(qū)域，如出租廣告區(qū)域

12、23.3悅 服新橙居廣泛裝修室內(nèi)裝飾及裝修以及家具、家電等購(gòu)買協(xié)助79.8務(wù)新橙社APP 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)在線購(gòu)物、家用電器保潔及維護(hù)以及旅游信息、家政服務(wù)等12.1136.8%橙享家資產(chǎn)管理停車位銷售；二手房租售中介；商鋪招商運(yùn)營(yíng)60.9整體483.2143.5%永 升家居生活服務(wù)房屋裝修、上門維修、團(tuán)體購(gòu)買、拎包入住及水電費(fèi)收集263.1191.0%生 活停車位管理及租賃服務(wù)租賃及管理停車位所得費(fèi)用69.7108.7%服務(wù)物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)公寓及停車位的代理銷售服務(wù)101.9133.4%公用區(qū)域增值服務(wù)租賃及管理公用區(qū)域之服務(wù)收入48.656.7%橙生鮮（生鮮店+前置倉(cāng)+小區(qū)閃送）資料來源：各公司公告，

13、 但這就產(chǎn)生了一個(gè)專業(yè)性不足的問題。物業(yè)管理公司能既擅長(zhǎng)零售又精通二手中介代理，既開展家裝業(yè)務(wù)又運(yùn)營(yíng)媒體嗎？從商業(yè)常識(shí)來看，橫跨這么多領(lǐng)域是難以足夠?qū)I(yè)化的。即便和專業(yè)化的合作伙伴合作愉快，物業(yè)公司也必須承擔(dān)增值服務(wù)品控和售后的一些責(zé)任。表 3：保利物業(yè)美居業(yè)務(wù)發(fā)展路徑時(shí)間內(nèi)容2018 年 1 月業(yè)務(wù)萌芽，保利時(shí)代天悅項(xiàng)目精裝加載項(xiàng)目試點(diǎn)成功，銷售額破千萬(wàn)。2018 年 7 月戰(zhàn)略商定，成立精裝加載專業(yè)公司勢(shì)在必行，擬定公司名稱保利和加。2018 年 10 月成都創(chuàng)智錦城精裝公寓開展精裝加載運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，銷售額逾 200 萬(wàn)元，轉(zhuǎn)化率近 40%。 武漢保利新武昌、佛山保利諾丁山項(xiàng)目和加樣板間與地產(chǎn)

14、工地開放日同步開放。2018 年2018 年 12 月2019 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收超 5800 萬(wàn)元。深度挖掘客戶需求，精準(zhǔn)定制，圍繞精裝加載、房屋煥新及智能家居三大服務(wù)范圍，旨在提供從設(shè)計(jì)、安裝、交付到維保的全屋配套解決方案。實(shí)現(xiàn)收入 1.92 億元，占小區(qū)增值服務(wù)總收入的約 16.7%。資料來源：保利和加微信公眾號(hào)，保利物業(yè)公告， 社區(qū)接納度圖 5：受訪者不同增值服務(wù)社區(qū)接納度得分一覽 4.0圖 6：受訪者最喜歡哪項(xiàng)增值服務(wù)充電樁零售 裝修 家政 中介 旅游 廣告 理財(cái)2.00.0-2.0-4.0-6.0-8.0充電樁 零售 裝修 家政 旅游 廣告 中介 金融資料來源： 詳見物業(yè)管理行業(yè)專題研究報(bào)

15、告問卷調(diào)查消費(fèi)者評(píng)價(jià)(2020-3-24)資料來源： 詳見物業(yè)管理行業(yè)專題研究報(bào)告問卷調(diào)查消費(fèi)者評(píng)價(jià)(2020-3-24) 傳統(tǒng)思路的困境傳統(tǒng)思路一：持續(xù)提升公司在管面積持續(xù)提升公司在管面積，尤其是持續(xù)提升公司所在區(qū)域的服務(wù)密度，的確是突破規(guī)模經(jīng)濟(jì)瓶頸，發(fā)展優(yōu)勢(shì)增值服務(wù)的重要辦法。但增量面積的提升終究有盡頭，新房竣工交付所帶來的確定性增長(zhǎng)將隨著開發(fā)周期的見頂而見頂。存量房在管面積的提升空間巨大，存量房在管面積提升需要一定的品牌美譽(yù)度，兼顧品牌美譽(yù)度的面積擴(kuò)張不可能很快。服務(wù)行業(yè)人才培養(yǎng)需要時(shí)間，尤其對(duì)服務(wù)品質(zhì)有較高要求的企業(yè)而言，品牌的維護(hù)、文化的傳承、體系的健全，均需要企業(yè)內(nèi)部自上而下不斷努

16、力以及企業(yè)價(jià)值觀持續(xù)的持續(xù)熏陶。優(yōu)秀服務(wù)人才很難“速成”，人才隊(duì)伍的建設(shè)制約了規(guī)模的過快擴(kuò)張。圖 7：綠城服務(wù)合同面積和在管面積 單位：百萬(wàn)平米圖 8：永升生活服務(wù)合同面積和在管面積 單位：百萬(wàn)平米在管面積合約面積在管面積合約面積5004504003503002502001501005002015201620172018201912010080604020020152016201720182019資料來源：公司公告， 資料來源：公司公告， 總而言之，擴(kuò)張?jiān)诠苊娣e的確是企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的好辦法。但對(duì)于很多企業(yè)來說，這個(gè)辦法遠(yuǎn)水不解近渴，見效太緩慢。而且，這個(gè)辦法也不解決增值服務(wù)需求多樣化和技能專

17、業(yè)化的矛盾。圖 9：綠城服務(wù)的人才培養(yǎng)體系資料來源：綠城服務(wù)官網(wǎng)傳統(tǒng)思路二：向中小物業(yè)管理公司管理輸出在規(guī)?？焖贁U(kuò)張受限，內(nèi)生增速有限的背景下，品牌物業(yè)管理企業(yè)開始向中小物業(yè)管理公司進(jìn)行管理輸出，典型案例比如綠城服務(wù)的綠聯(lián)盟，萬(wàn)科物業(yè)的睿服務(wù)體系，這種輕資產(chǎn)擴(kuò)張?jiān)?2018 年以前很常見。表 4：綠城服務(wù)和萬(wàn)科物業(yè)的聯(lián)盟體系項(xiàng)目詳情慧服務(wù)：是綠城服務(wù)在豐富的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，獨(dú)創(chuàng)開發(fā)的物業(yè)管理服務(wù)綜合解決方案。它是綠城園區(qū)生活體系的傳承和發(fā)展，通過大數(shù)據(jù)平臺(tái)的建立、智能設(shè)施設(shè)備的引入、物聯(lián)網(wǎng)架構(gòu)的形成，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)及 APP 應(yīng)用軟件的推行，讓業(yè)主方便地獲取安全健慧服務(wù)、綠聯(lián)盟睿服務(wù)康、文化

18、教育、居家生活等各項(xiàng)服務(wù)。綠城服務(wù)通過向合作方輸出慧服務(wù)，為合作方提升技術(shù)升級(jí)和專業(yè)服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及工作效率。綠聯(lián)盟：在慧服務(wù)的基礎(chǔ)上，全面輸出綠城服務(wù)的管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，并派駐主要管理人員駐場(chǎng)，負(fù)責(zé)委托公司/項(xiàng)目的日常管理及運(yùn)作，完全納入綠城的管理體系。房地產(chǎn)下屬物業(yè)公司通過萬(wàn)科物業(yè)睿服務(wù)托管，依托萬(wàn)科物業(yè)管理品牌和管理經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化整合現(xiàn)有資源，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。市場(chǎng)化發(fā)展的物業(yè)公司通過萬(wàn)科物業(yè)睿服務(wù)托管，共享萬(wàn)科物業(yè)科技創(chuàng)新的成果，體驗(yàn)科技創(chuàng)新應(yīng)用帶來的管理變革。資料來源：綠城服務(wù)，萬(wàn)科物業(yè)官網(wǎng)， 這種管理輸出顯然更能被中小公司接受。這種模式試圖解決密度和規(guī)模的問題。但在實(shí)際操作過

19、程中，這種管理輸出也容易出現(xiàn)問題。首先、由于管理輸出過程中，小企業(yè)仍然有極大的自主權(quán)，龍頭企業(yè)往往不能徹底重塑服務(wù)流程。這就會(huì)導(dǎo)致基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì)量很難保證。在基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì)量難以保證的情況下，發(fā)展增值服務(wù)也是水中月鏡中花。其次，即便龍頭企業(yè)輸出增值服務(wù)能力，由于底層的物業(yè)管理服務(wù)并不是由龍頭企業(yè)提供，且中小企業(yè)未必十分珍惜品牌聲譽(yù)，增值服務(wù)本身也可能失敗。2018 年之后，龍頭企業(yè)的管理輸出反而更加不常見了。傳統(tǒng)思路三：和專業(yè)服務(wù)提供方深度合作為了破解專業(yè)服務(wù)多樣化和專業(yè)能力門檻之間的矛盾，物業(yè)管理公司常常選擇和專業(yè)服務(wù)提供商合作。這種合作可能是淺度的，即物業(yè)管理公司代銷一些產(chǎn)品和服務(wù)，也可能是深度的

20、，比如物業(yè)管理公司和專業(yè)服務(wù)提供商成立合資企業(yè)。淺度合作的確適合一些業(yè)務(wù)，比如充電樁公司，廣告公司，的確是物業(yè)管理企業(yè)良好的合作伙伴。只不過物業(yè)管理公司需要在合作過程中強(qiáng)化自身的利益立場(chǎng)，捍衛(wèi)客戶的利益（例如保證滿意度不下降等）。深度合作也能夠解決一些問題，尤其是一些專業(yè)壁壘比較高的專項(xiàng)服務(wù)，借助一些供應(yīng)商的專業(yè)能力，是破解增值服務(wù)專業(yè)性的辦法。表 5：綠城服務(wù)在增值服務(wù)上的一些合作對(duì)象服務(wù)內(nèi)容合作對(duì)象經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)豪世華邦，鏈家新零售鮮生活，中商惠民廣告分眾短租途家資料來源：公司公告，公司網(wǎng)站， 但是，物業(yè)管理公司和專業(yè)服務(wù)平臺(tái)之間，仍然存在根本的矛盾無(wú)法調(diào)和。以中介公司為例，中介公司是交易導(dǎo)向型

21、的業(yè)務(wù)模式，其最緊要的資源是不斷創(chuàng)造交易的經(jīng)紀(jì)人和樓盤字典，而低頻交易的參與方（業(yè)主和客戶）對(duì)品牌的認(rèn)同只是其次。物業(yè)管理公司生存的土壤并不是交易，而是存量客戶的信任。究竟在竭盡全力達(dá)成交易的同時(shí)，如何兼顧客戶的滿意度？再以智能家居為例，照理說物業(yè)管理公司是推廣智能家居的最好入口，智能家居和智慧社區(qū)應(yīng)該可以得到有效整合。但智能家居的廠商在和物業(yè)管理公司的合作中往往過于強(qiáng)勢(shì)，廠商又沒有辦法解決前期布線等問題這就使得深度合作難以展開，迫使物業(yè)管理公司要探索自營(yíng)之路。最后以家裝為例，家裝領(lǐng)域市場(chǎng)極為廣闊，但缺乏規(guī)?；膶I(yè)服務(wù)提供商可以合作。家裝高度非標(biāo)化，品控困難，獲客成本高，至今為止業(yè)界都沒有真

22、正消費(fèi)者信賴的龍頭品牌。但這一業(yè)務(wù)售后服務(wù)復(fù)雜，一旦出問題對(duì)品牌沖擊很明顯。這種情況下，物業(yè)管理公司倒不如從美居業(yè)務(wù)、維修業(yè)務(wù)起步，探索培育家裝的可能性，更不必去找公司合作。總而言之，和外部專業(yè)服務(wù)公司合作的確能解決一些問題，適合于廣告、充電樁等諸多業(yè)務(wù)形態(tài)，但卻不適合于所有業(yè)務(wù)形態(tài)。即便展開對(duì)外合作，企業(yè)也無(wú)法充當(dāng)甩手掌柜。增值服務(wù)的質(zhì)量影響品牌美譽(yù)度，品牌美譽(yù)度決定了公司長(zhǎng)期的規(guī)模增長(zhǎng)空間。物業(yè)管理公司不得不培育增值服務(wù)的能力（不可能完全外包，販賣流量）。這種培育增值服務(wù)能力的過程，又遇到了專業(yè)化和規(guī)?；拈T檻。 品牌聯(lián)盟破局專業(yè)化和規(guī)模經(jīng)濟(jì)的新通路什么是品牌聯(lián)盟？品牌聯(lián)盟，是不同于管理輸

23、出的。管理輸出，是中小企業(yè)在基礎(chǔ)服務(wù)能力上不足，需要一個(gè)“盟主”在基礎(chǔ)服務(wù)方面進(jìn)行培訓(xùn)賦能。品牌聯(lián)盟，不一定是基礎(chǔ)服務(wù)能力不足，甚至可以是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，只是在增長(zhǎng)服務(wù)和科技應(yīng)用方面取長(zhǎng)補(bǔ)短。管理輸出，一般就是單向賦能，是“盟主”向“成員”輸出能力，獲得管理費(fèi)收入。品牌聯(lián)盟，就不存在清晰的“盟主”概念，但可能存在“創(chuàng)始成員”，即核心骨干的概念。品牌聯(lián)盟的合作，可能是雙向甚至多向的。管理輸出，一般就是簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)合作。品牌聯(lián)盟，可能包括股權(quán)的互持。為什么會(huì)出現(xiàn)品牌聯(lián)盟？解決并購(gòu)的復(fù)雜性和規(guī)模的有效性之間的矛盾。一方面，物業(yè)管理公司的并購(gòu)非常復(fù)雜，讓任何一個(gè)大中型公司實(shí)際控制人放棄控制權(quán)都不容易，且輕資產(chǎn)

24、平臺(tái)的整合并購(gòu)的確要涉及公司文化、運(yùn)營(yíng)的很多細(xì)節(jié)。另一方面，物業(yè)管理公司的規(guī)模經(jīng)濟(jì)是在科技應(yīng)用和增值服務(wù)領(lǐng)域，品牌本身不會(huì) 1+12，項(xiàng)目也不會(huì) 1+12。圖 10：科技應(yīng)用從總部投入到降本增效資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院， 品牌聯(lián)盟就足以解決問題。聯(lián)盟既不需要復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)并購(gòu)，又可以把不同公司的面積真正合并到一起，降低科技應(yīng)用研發(fā)投入的單位面積成本，提升增值服務(wù)的流量導(dǎo)入。解決增值服務(wù)的專業(yè)化和客戶需求多樣性之間的矛盾。由于彼此都是物業(yè)管理企業(yè)，反而更能互相理解各自的立場(chǎng)。兩個(gè)物業(yè)管理公司合作中介服務(wù)，就會(huì)充分考慮客戶滿意度和交易撮合之間的矛盾。一個(gè)聯(lián)盟去開展和專業(yè)服務(wù)商的合作，議價(jià)能力也就更強(qiáng)。

25、更重要的是，多樣化的增值服務(wù)不再需要聯(lián)盟中每一個(gè)成員自行研發(fā)，而可以由不同的盟員發(fā)展不同的增值服務(wù)。在擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)盡可能保證品牌口碑，副作用最小。一方面，聯(lián)盟的參與者比管理輸出的接受者規(guī)模更大；另一方面，聯(lián)盟的成員各自又保有自己獨(dú)立的品牌。這種情況下，聯(lián)盟不僅成員遭遇惡性事件概率更低，成員遭遇品牌惡性事件，其牽連盟內(nèi)其他品牌的可能性也更小。表 6：從品牌聯(lián)盟走向品牌同盟管理輸出品牌聯(lián)盟形態(tài)增值服務(wù)盈利模式一家品牌物業(yè)管理公司的管理輸出平臺(tái)，通常是一強(qiáng)多弱的格局。單項(xiàng)賦能，一般是品牌物業(yè)管理公司將其增值服務(wù)推廣到其他物業(yè)管理公司中。品牌物業(yè)公司收取品牌授權(quán)費(fèi)用，小物業(yè)公司獲得關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)銷售溢

26、價(jià)，獲得開展增值服務(wù)的可能。多家品牌物業(yè)管理公司的聯(lián)盟，通常是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。互相賦能，各個(gè)品牌物業(yè)公司之間互相推廣其較為擅長(zhǎng)的增值服務(wù)。品牌物業(yè)公司增值服務(wù)開展中取長(zhǎng)補(bǔ)短，降低在個(gè)別弱勢(shì)增值服務(wù)領(lǐng)域上面的成本投入，優(yōu)勢(shì)增值服務(wù)可以快速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。品牌同盟只有重視滿意度，價(jià)值觀契合，股權(quán)潛在風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)盟的不穩(wěn)定性資料來源： 總結(jié)怎樣建立品牌聯(lián)盟？深度捆綁后的企業(yè)中能夠?qū)崿F(xiàn)。我們認(rèn)為，品牌聯(lián)盟是行業(yè)在規(guī)模經(jīng)濟(jì)之路上自發(fā)形成的。在商業(yè)實(shí)踐的過程中，企業(yè)逐漸意識(shí)到除非以某種強(qiáng)連接的方式攜手共進(jìn)，否則仍然無(wú)法克服規(guī)模不夠和專業(yè)性不足的問題。例如，盡管共享一個(gè)科技系統(tǒng)將更加經(jīng)濟(jì)高效，但何以說服聯(lián)盟成員采用

27、某一個(gè)公司的科技系統(tǒng)？當(dāng)系統(tǒng)集成，統(tǒng)一采購(gòu)渠道建立之后，聯(lián)盟成員是不是會(huì)擔(dān)心未來聯(lián)盟關(guān)系破裂，各自分手？合則兩利，規(guī)模經(jīng)濟(jì)和專業(yè)分工奠定了合作的基礎(chǔ)，但聯(lián)盟成員之間的穩(wěn)固關(guān)系，則一般需要有規(guī)則或利益進(jìn)行連接。在規(guī)則缺位的情況下，利益成為了最好的連接點(diǎn)。我們認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其他企業(yè)的參股，包括派出董事，乃至互相持股，將成為品牌聯(lián)盟建立的重要辦法。 走向品牌年代的超預(yù)期表現(xiàn)形式加速建立行業(yè)超級(jí)品牌組合我們?cè)?jīng)研究過物業(yè)管理公司的長(zhǎng)期天花板。我們認(rèn)為，在中長(zhǎng)期來看，具備口碑的物業(yè)管理品牌并不會(huì)太多。這種口碑來自于優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)服務(wù)和豐富且專業(yè)的增值服務(wù)。如果由一家公司去不斷豐富增值服務(wù)，優(yōu)化基礎(chǔ)服務(wù)

28、，其人力資源擴(kuò)張終究是緩慢的。但如果由一個(gè)聯(lián)盟去豐富增值服務(wù)組合，增加區(qū)域密度，速度可能會(huì)更快。所以長(zhǎng)期來看，或許并不是哪個(gè)公司可以成長(zhǎng)為營(yíng)收 3000 億以上，而是某一個(gè)聯(lián)盟可能總計(jì)達(dá)到這一營(yíng)收規(guī)模。表 7：超級(jí)品牌物管企業(yè)聯(lián)盟長(zhǎng)期前景展望測(cè)算指標(biāo)單位備注全國(guó)城鎮(zhèn)家庭數(shù)量30000萬(wàn)戶假定城鎮(zhèn)人口達(dá)到 9 億人，家庭戶規(guī)模 3 人有效市場(chǎng)規(guī)模占比15%即具備服務(wù)認(rèn)同和付費(fèi)意識(shí)的家庭占比估算聯(lián)盟有效市場(chǎng)市占率以目前半數(shù)以上想換物管公司的家庭試圖選擇萬(wàn)科品牌的事40%實(shí)，說明未來品牌公司的目標(biāo)市場(chǎng)集中度可能很高聯(lián)盟服務(wù)家庭數(shù)1800萬(wàn)戶在穩(wěn)定期，服務(wù)家庭規(guī)模的絕對(duì)數(shù)量不會(huì)發(fā)生大的變化，但在管組合

29、仍會(huì)實(shí)時(shí)變動(dòng)，表現(xiàn)為退盤和拓展并存聯(lián)盟服務(wù)面積19.8億平米此處假設(shè)戶均住房收費(fèi)面積為 110 平米物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)7元/月/假設(shè)費(fèi)率透過換手大幅提升，但仍遠(yuǎn)低于香港等地平方米聯(lián)盟物業(yè)管理收入1663在達(dá)到這一收入水平之后，企業(yè)的營(yíng)收增長(zhǎng)將主要收城鎮(zhèn)化億元率提升，費(fèi)率穩(wěn)定增長(zhǎng)影響，基本同步于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速增值服務(wù)/基礎(chǔ)服務(wù)收入100%即假假設(shè)戶均物業(yè)繳費(fèi)和戶均增值服務(wù)收入一致，這在個(gè)例上是完全可能的聯(lián)盟總收入3326億元基礎(chǔ)收入+綜合收入預(yù)計(jì)為了持續(xù)拓寬護(hù)城河，維護(hù)滿意度，綜合凈利潤(rùn)率將維聯(lián)盟綜合凈利潤(rùn)率11%持在理性水平。但科技賦能，組織創(chuàng)新，也使得這一利潤(rùn)率得以持續(xù)聯(lián)盟凈利潤(rùn)366億元資料來源

30、： 測(cè)算增值服務(wù)專業(yè)能力的快速提升構(gòu)建超級(jí)品牌的過程，不止是規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)的過程，更是增值服務(wù)能力快速提升的過程。換言之，聯(lián)盟不僅發(fā)展速度可能更快，發(fā)展質(zhì)量也可能更高。例如，至今為止房屋租售業(yè)務(wù)的落地，都缺乏同一區(qū)域必要的密度，且短時(shí)間任何物 業(yè)管理公司都很難管理單個(gè)區(qū)域超過 50%的小區(qū)。但如果有幾個(gè)大物業(yè)管理公司協(xié)同合作，結(jié)成聯(lián)盟，則確實(shí)有可能實(shí)現(xiàn)房源的共享，進(jìn)而真正和房屋經(jīng)紀(jì)專業(yè)服務(wù)商一較高下。增加品質(zhì)物業(yè)管理公司的資金投向品質(zhì)物業(yè)管理公司是輕資產(chǎn)的，是現(xiàn)金流充裕的?？v然，企業(yè)可以投入巨資開發(fā)科技系統(tǒng)，發(fā)展增值服務(wù)，但如果企業(yè)的規(guī)模達(dá)不到某一個(gè)水平，則這種投入的 ROE 回報(bào)是較低的。受到

31、人力資源不足和專業(yè)能力不夠的困擾，企業(yè)自身無(wú)法加速規(guī)模擴(kuò)張。但試圖結(jié)成品牌聯(lián)盟的企業(yè)，可能會(huì)出現(xiàn)更多的資金需求。一方面，要和其它企業(yè)結(jié)成同盟，參股成為最好的途徑，騰出資金去參股（而不是并購(gòu)）其它企業(yè)可能是高效的。另一方面，由于聯(lián)盟的結(jié)成，一些原本不經(jīng)濟(jì)的行為或許變得經(jīng)濟(jì)起來，企業(yè)可以為科技系統(tǒng)和增值服務(wù)投入更多資金。當(dāng)然，結(jié)成聯(lián)盟可能意味著股權(quán)互持，也就是說不僅企業(yè)需要對(duì)外投資，企業(yè)本身也可能吸納外來投資。表 8：部分品牌物業(yè)管理公司之間的股權(quán)合作時(shí)間事項(xiàng)龍湖集團(tuán)/龍湖物業(yè)通過收購(gòu)原股東及認(rèn)購(gòu)新股份形式獲得綠城服務(wù) 10%股權(quán)，成為重要股2020 年 5 月東。由于綠城服務(wù)配售，目前持股比例為

32、 9.16%。2019 年 3 月綠城服務(wù)作為基石投資者，參與濱江服務(wù)上市發(fā)行。持股比例為 3.57%資料來源：各公司公告， 品牌聯(lián)盟未必等于進(jìn)一步并購(gòu)品牌聯(lián)盟內(nèi)的公司透過互相持股，的確有可能最終成為一體。但對(duì)于聯(lián)盟來說，最大的作用還是增值服務(wù)專業(yè)分工，科技系統(tǒng)統(tǒng)一應(yīng)用，采購(gòu)行為逐漸一體。必須說明的是，品牌合并確實(shí)并不能帶來規(guī)模經(jīng)濟(jì)。目前來看，物業(yè)管理公司的品牌不是太多了，而是太少了。龍頭物業(yè)管理企業(yè)本身可能走向品牌分層（例如龍頭酒店管理公司），就更談不上品牌需要整合簡(jiǎn)并。表 9：萬(wàn)豪酒店旗下的品牌分類品牌奢華麗思卡爾頓酒店；瑞吉酒店及度假村；JW 萬(wàn)豪酒店及度假村特色奢華麗思卡爾頓隱世精品酒

33、店；豪華精選酒店及度假村；W 酒店；艾迪遜酒店高級(jí)萬(wàn)豪酒店，喜來登酒店，萬(wàn)豪度假會(huì)，德爾塔酒店特色高級(jí)品牌艾美酒店及度假村，威斯汀酒店及度假村，萬(wàn)麗酒店，蓋洛德酒店精選萬(wàn)怡酒店，福朋酒店，SpringHill Suites 酒店，普羅提亞酒店，萬(wàn)楓酒店特色精選品牌AC 酒店，雅樂軒酒店，Moxy 酒店長(zhǎng)住萬(wàn)豪行政公寓，Residence Inn 酒店，TownePlace Suites 酒店源宿酒店，萬(wàn)豪國(guó)際旗下萬(wàn)豪住宅及別墅系列（Marriott Homes & Villas by Marriott特色長(zhǎng)住品牌International)臻選典藏傲途格精選酒店，Design Hotels，臻

34、品之選酒店資料來源：萬(wàn)豪酒店官網(wǎng)， 而且，基礎(chǔ)服務(wù)不考慮科技本身沒有規(guī)模經(jīng)濟(jì)，簡(jiǎn)單合并還會(huì)造成管理上的難題。我們認(rèn)為，盡管中長(zhǎng)期而言，聯(lián)盟本身也有進(jìn)一步走向鞏固的空間，但中期而言維持和鞏固聯(lián)盟的形態(tài)，擴(kuò)大聯(lián)盟的內(nèi)涵，比追求聯(lián)盟合體來得更加現(xiàn)實(shí)。 關(guān)于綠城服務(wù)的新思考探索新邊疆，培育新能力公司已經(jīng)培育出有競(jìng)爭(zhēng)力的園區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)組合，有基礎(chǔ)在更廣闊的范圍內(nèi)復(fù)制。 2019 年，公司業(yè)主增值服務(wù)占公司收入達(dá)到 22.3%，強(qiáng)勢(shì)業(yè)務(wù)形態(tài)涵蓋廣告、家政、房屋置換、新零售、文化教育等不同領(lǐng)域。從零到一較之從一到十更加困難，我們相信如果公司的增值服務(wù)可以復(fù)制到更廣闊的舞臺(tái)，則公司業(yè)績(jī)將出現(xiàn)拐點(diǎn)式的變化。龍

35、湖入股，最具希望的品牌聯(lián)盟漸露曙光。龍湖向公司派駐董事，并持有公司超過 9%的股份（根據(jù)最新股本），作為長(zhǎng)期投資者和公司利益高度一致。龍湖智慧服務(wù)在科技應(yīng)用領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，增值服務(wù)環(huán)節(jié)也有條件和公司取長(zhǎng)補(bǔ)短。我們認(rèn)為，這是目前最接近于品牌聯(lián)盟的一種探索。完成配售，公司具備戰(zhàn)略投資所必須的充裕資金。公司賬面資金充裕，且在 2020 年6 月初完成一次戰(zhàn)略配售，未來可投資資金更為充裕。公司具備擴(kuò)張?jiān)鲋捣?wù)落地面積，打造品牌聯(lián)盟的資金基礎(chǔ)。而公司品牌本身具備美譽(yù)度，則是聯(lián)盟建設(shè)的品牌基礎(chǔ)。平臺(tái)化、專業(yè)化、聯(lián)盟化是公司重要出路。過去十年，公司從綠城的開發(fā)品質(zhì)起步，透過日常努力累積了良好的口碑，再憑借這一

36、口碑持續(xù)外拓第三方市場(chǎng)，成為中國(guó)在管面積排名靠前，增值服務(wù)體系完善的龍頭物管企業(yè)。但公司缺乏確定性交付規(guī)模，人員和管理瓶頸也客觀存在。公司如果能在戰(zhàn)略上避免盲目并購(gòu)和擴(kuò)大規(guī)模，而是走平臺(tái)化、專業(yè)化、聯(lián)盟化的道路，發(fā)展質(zhì)量就能得到有效提升。風(fēng)險(xiǎn)提示：公司和龍湖的業(yè)務(wù)協(xié)同尚未落地，所謂品牌聯(lián)盟也只是一種可能性。公司雖然歷史上投資過濱江服務(wù)，但除此前對(duì)小公司管理輸出之外，和物業(yè)管理公司之間的產(chǎn)業(yè)協(xié)同仍不多見。微調(diào)公司的盈利預(yù)測(cè)，維持公司“買入”的投資評(píng)級(jí)。由于公司股本變動(dòng)，在手現(xiàn)金大幅增加，我們微調(diào)公司 2021/21/22 年 EPS 預(yù)測(cè)為 0.21/0.30/0.37 元。鑒于公司完整的增值服

37、務(wù)體系，探索品牌聯(lián)盟的可能性，參考行業(yè)情況，我們給予公司 2020 年 40 倍的 PE 估值和 2.5 倍的 PS 估值目標(biāo)市值，調(diào)整公司目標(biāo)價(jià)至 12.33 港元，維持公司“買入”的投資評(píng)級(jí)。表 10：綠城服務(wù)估值簡(jiǎn)表項(xiàng)目/年度201820192020E2021E2022E營(yíng)業(yè)收入(百萬(wàn)元)6,7468,66410,83813,59816,853營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率 YoY30.75%28.43%25.09%25.47%23.94%凈利潤(rùn)(百萬(wàn)元)4834776609621,185凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率 YoY24.73%-1.22%38.29%45.67%23.18%每股收益 EPS(基本)(元)0.1

38、50.150.210.300.37毛利率18.29%18.80%18.23%18.70%18.95%凈資產(chǎn)收益率 ROE20.75%17.34%9.52%12.72%14.34%PE61.862.645.231.125.2PS4.43.52.82.21.8資料來源：Wind， 預(yù)測(cè) 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示我們對(duì)品牌聯(lián)盟仍只是一種基于產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律的設(shè)想，尚有待商業(yè)實(shí)踐驗(yàn)證。 安全邊際強(qiáng)，向上彈性大，看好板塊機(jī)遇近期，由于對(duì)上半年業(yè)績(jī)的不確定性擔(dān)心等因素，板塊出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整。我們也相信，由于抗擊疫情的緣故，尤其是 2020 年上半年交付規(guī)模不大，增量成本不少，導(dǎo)致行業(yè)在上半年代表性公司增速并不太高。A

39、股兩家公司（招商積余、新大正）在一季報(bào)增速不高，也已經(jīng)預(yù)示了整個(gè)板塊中報(bào)的業(yè)績(jī)?cè)鏊俨粫?huì)有驚喜。但是，2020 年并不是物業(yè)管理公司業(yè)績(jī)?cè)鏊俚捻敳浚袌?bào)并不意味著企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊倬痛斯疹^向下。2020-2021 年是市場(chǎng)的交付高峰，疫情對(duì)交付的沖擊只是暫時(shí)的。品質(zhì)物業(yè)的盈利能力是安全的，規(guī)模增長(zhǎng)是順暢的。此外一些公司配售，另一些擬上市公司計(jì)劃登陸港股市場(chǎng)，則增加了板塊的股票供給。物業(yè)管理公司的確賬面現(xiàn)金豐厚，股份發(fā)行是否合理，關(guān)鍵在于資金運(yùn)用能否提升公司長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)力，能否帶來短期業(yè)績(jī)?cè)龊?。我們認(rèn)為，企業(yè)適度融資如能用于建設(shè)品牌聯(lián)盟，則是能提振公司長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的；如用于并購(gòu)，則需要具體觀察并購(gòu)對(duì)象。表

40、11：上市公司近期配售及融資情況時(shí)間公司融資情況6 月 9 日佳兆業(yè)美好按每股 32.55 港元的配售價(jià)配售 14,000,000 股。經(jīng)扣除相關(guān)費(fèi)用及開支后所得款項(xiàng)凈額約為 451.0 百萬(wàn)港元。擬將認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用作日后機(jī)遇出現(xiàn)時(shí)的潛在業(yè)務(wù)發(fā)展或投資及一般營(yíng)運(yùn)資金以及一般企業(yè)用途。6 月 4 日永升生活服務(wù)按每股 11.78 港元的配售價(jià)配售 134,000,000 股。經(jīng)扣除相關(guān)費(fèi)用及開滯后所得款項(xiàng)約為 1,564 百萬(wàn)港元。擬將該等所得款項(xiàng)凈額用作在未來機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)作業(yè)務(wù)發(fā)展或投資，以及作為營(yíng)運(yùn)資金與一般用途。6 月 3 日綠城服務(wù)按每股 10.18 港元的配售價(jià)配售 266,60

41、0,000 股。經(jīng)扣除相關(guān)費(fèi)用及開滯后所得款項(xiàng)約為 2,693.0 百萬(wàn)港元。擬將該等所得款項(xiàng)凈額用作未來潛在的并購(gòu)、戰(zhàn)略投資、營(yíng)運(yùn)資金及一般用途。資料來源：各公司公告， 我們相信，板塊具備安全邊際。各大公司的潛能營(yíng)收（根據(jù)公司關(guān)聯(lián)方土地儲(chǔ)備面積加合同約定的儲(chǔ)備面積測(cè)算）以及達(dá)產(chǎn)目標(biāo)（潛能營(yíng)收再加上保守估計(jì)公司近五年可以落地的在管面積營(yíng)收）都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越當(dāng)前的營(yíng)收。例如，保利物業(yè)的潛能營(yíng)收約 180 億，而達(dá)產(chǎn)目標(biāo)超過 300 億元。這意味著，企業(yè)是具備估值安全邊際的。表 12：部分龍頭公司潛能營(yíng)收測(cè)算表單位：萬(wàn)平方，元/平方米月，億元第三方社區(qū)增值淺層基高確定19 年底公司在管當(dāng)前單價(jià)飽和收入第

42、三方儲(chǔ)備定價(jià)第三方儲(chǔ)備鎖定面積儲(chǔ)備鎖定潛能營(yíng)收交付新盤單價(jià)關(guān)聯(lián)方總項(xiàng)目資源關(guān)聯(lián)方鎖定收入服務(wù)/基礎(chǔ)服務(wù)收費(fèi)礎(chǔ)服務(wù)潛能營(yíng)收性增值服務(wù)收入整體潛能營(yíng)收保利物業(yè)（商寫）7817.16.77.100.08.5106410.9135.446.4181.9綠城服務(wù)159003.1560.13.21749067.2000.035.08%127.344.6171.9永升生活服務(wù)48903.1218.32.9625319.03.473,80315.845.16%43.119.562.6新城悅服務(wù)60201.813.01.51600.92.9210,22024.562.11%40.425.165.5碧桂園服務(wù)27

43、6102.1370.62.26888324.12.1231,02778.914.87%173.625.8199.4保利物業(yè)（住宅）138822.2136.82.2497813.22.82020667.934.30%資料來源：各公司公告， 測(cè)算，其中保利物業(yè)不含城市服務(wù)。本表面積口徑為收費(fèi)面積口徑，部分公司為中信證券測(cè)算。與此同時(shí)，政策的支持力度越來越大，各地不斷宣傳新物業(yè)管理?xiàng)l例，積極推動(dòng)物業(yè)管理納入基層治理，積極推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化定價(jià)。企業(yè)雖沒有最好的并購(gòu)機(jī)遇，但由于不少中小企業(yè)都在謀求 IPO，品牌企業(yè)存在構(gòu)建產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的機(jī)遇。增值服務(wù)緩慢發(fā)展，但企業(yè)在不斷試錯(cuò)過程中也積累了豐富的能力，不少

44、業(yè)務(wù)已經(jīng)完成了從零到一的探索，正在等待從一到十的突破。我們看好物業(yè)管理板塊，推薦保利物業(yè)，招商積余，綠城服務(wù)，新大正，中海物業(yè)，永升生活服務(wù)和碧桂園服務(wù)。圖 11：北京街頭物業(yè)管理宣傳條幅資料來源： 圖 12：北京街頭物業(yè)管理宣傳條幅資料來源： 表 13：物業(yè)管理行業(yè)估值表股價(jià)EPS（元）PE公司名稱評(píng)級(jí)（元）19A20E21E22E19A20E21E22E綠城服務(wù)買入9.300.150.210.300.3762.745.331.125.3招商積余買入30.500.270.610.841.10113.049.836.327.6保利物業(yè)買入76.360.921.452.113.0283.052.

45、736.125.2永升生活服務(wù)買入10.490.130.240.360.5378.244.328.919.9中海物業(yè)買入7.810.160.220.300.4148.835.526.019.0新大正買入56.960.971.191.622.2058.747.935.225.9新城悅服務(wù)買入17.720.340.480.710.9952.136.925.017.9碧桂園服務(wù)買入33.160.610.891.221.6154.637.227.220.6資料來源：Wind， 預(yù)測(cè) 注：估計(jì)為 2020 年 6 月 8 日收盤價(jià)，除中海物業(yè)外，其他股票股價(jià)均調(diào)整為人民幣，以比較 EPS 相關(guān)研究房地產(chǎn)

46、行業(yè)政策專題研究之三-戶籍制度改革對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)影響(2020-06-01)房地產(chǎn)行業(yè) 2020 年 5 月銷售數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)-銷售持續(xù)恢復(fù)(2020-06-01)物業(yè)管理行業(yè)專題研究報(bào)告-探究物管龍頭的潛能營(yíng)收和達(dá)產(chǎn)目標(biāo) (2020-05-25)房地產(chǎn)行業(yè)政策專題研究之二 城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的具體內(nèi)涵 (2020-05-25)房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報(bào)告地產(chǎn)龍頭長(zhǎng)期投資邏輯：迎接平臺(tái)化 (2020-05-24)房地產(chǎn)行業(yè)政策專題研究之一 公積金制度會(huì)怎么改？(2020-05-22)物業(yè)管理行業(yè)專題研究報(bào)告維修資金統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算，可持續(xù)運(yùn)維邁出關(guān)鍵一步(2020-05-10)房地產(chǎn)行業(yè) 2019 年年報(bào)總評(píng)理性的實(shí)干者(2020-05-07)基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)專題研究報(bào)告REITs 來了：聚焦運(yùn)營(yíng)價(jià)值，拉動(dòng)增量投資(2020-05-04)物業(yè)管理行業(yè) 2019 年年報(bào)總評(píng)成長(zhǎng)再加速，能力更鞏固(2020-05-04)物業(yè)管理行業(yè)專題研究報(bào)告物管公司可能透過外延擴(kuò)張走向不動(dòng)產(chǎn)管理服務(wù)市場(chǎng)(2020-04-30)房地