8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、茂名市水東港綜合辦公用途土地使用權(quán)評估項目案例分析茂名市鴻信土地資產(chǎn)評估525000：綜合辦公用地市場比較法基準(zhǔn)地價系數(shù)修第一部分項目背景一、估價目的委托方為了解該宗地的土地使用權(quán)市場價格，委托評估公司評估估價對象土地使用權(quán)的公允市場價格。二、宗地概況根據(jù)委托方提供的資料結(jié)合估價現(xiàn)場勘查，待估宗地西臨茂港區(qū)景觀大道，附近有茂名第一灘、茂港區(qū)辦公大樓。區(qū)治所在地基礎(chǔ)設(shè)施正在完善，20 平方公里地域全部五通一平，25 公里的四車道水泥路已建成，交通便利。宗地形狀為規(guī)則形，兩用權(quán)出讓年限為 50 年，從街。土地使用證載土地用途為綜合辦公，土地使年月日至年月 1 日止，使用權(quán)面積39821.51M2，

2、土地開發(fā)程度為宗地紅線外 “五通”（通路、供電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場地平整。三、地價定義本次評估的待估宗地地價是指在估價基準(zhǔn)日為 2007 年 12 月 29 日，評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、供電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場地平整，設(shè)定土地用途為綜合辦公，剩余土地使用年限為 36 年的國有出讓土地使用權(quán)公允市場價格。第二部分評估項目的難點及解決方法一、估價方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18408-2001，以下簡稱規(guī)程）的規(guī)定，現(xiàn)行主要的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修、剩余法、成本近法等。估價方法的選擇應(yīng)按照規(guī)程，根據(jù)估價目

3、的，結(jié)合對象的特點，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況和自身所能夠掌握的資料等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。待估宗地規(guī)劃土地用途為綜合辦公，評估設(shè)定用途為綜合辦公。待估宗地于 1993 年 5 月取得，這一時期正值各地大搞開發(fā)區(qū)建設(shè)，土地投機盛行，炒賣土地現(xiàn)象非常嚴(yán)重。資料顯示，到 1992 年底，除外的 29 個?。ㄊ小^(qū)）都已經(jīng)開展土地出讓工作。 茂港區(qū)的前身茂名市水東經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)正是在這樣的潮流下應(yīng)運而生，1992 年 10 月在原電白縣鎮(zhèn)的基2001 年 1批準(zhǔn)礎(chǔ)上，經(jīng)省人民批準(zhǔn)正式設(shè)立茂名市水東經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)。月，以茂名市水東經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)為基礎(chǔ)，從電白縣劃出五個鎮(zhèn)，經(jīng)設(shè)置茂港區(qū)。在這樣的歷史背景下，區(qū)

4、內(nèi)發(fā)展用地土地使用權(quán)屬已出讓并大部分抵押給，造成中心區(qū)大量閑置土地。待估宗地所在區(qū)域大量土地均沒有詳細(xì)規(guī)劃，待估宗地同樣也沒有詳細(xì)規(guī)劃,收益法和剩余法評估所需資料收集。但在評估基準(zhǔn)日近期類似土地交易案例較多，同時估價對象所在區(qū)域已有基準(zhǔn)地價，結(jié)合所能夠掌握到的資料，決定選用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修評估宗地地價。二、市場比較法技術(shù)難點及解決方法1、比較案例的可靠性及替代性為了保證交易案例的可靠性，在確定比較案例后實地查看了各比較案例，現(xiàn)場感受比較案例的地理位形地貌、用途、四至、地塊形狀、土地面積及利用狀況、周圍景觀、道路交通、公用設(shè)施程度、距商服中心距離等因素，盡可能準(zhǔn)確地把握其對評估價格的影

5、響。2、可比可比選擇及修正幅度選擇要有針對性和客觀合理，為此，參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價修正體系，針對具體情況作相應(yīng)增刪。不同用途，其地價影響、影響程度不同。辦公用要分布與城區(qū)交通方便條件的影響較明顯，因此綜合辦公用地對交通的要求較高，在確定修正幅度時，利用科學(xué)合理的方法并結(jié)合估價比較案例與估價對象的可比性是估價結(jié)論合理的基本保證。選擇的案例要與待估宗地屬同一供求圈、用途相同或相似、交易類型相同、交易情況正?；蚩尚拚秊檎＝灰?，同時，在成交日的選擇方面，根據(jù)茂港區(qū) 2006 年及 2007 年上半年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況的 ， 分析認(rèn)為當(dāng)時的房地產(chǎn)是穩(wěn)中有升，與社會經(jīng)濟發(fā)展速度相協(xié)調(diào)。故選擇最近

6、 1 年前后成交的不動產(chǎn)交易案例，2 年以上的交易案例不宜選用。三、基準(zhǔn)地價系數(shù)修技術(shù)難點及解決方案1、基準(zhǔn)地價的確定根據(jù)茂名市資源局的茂名市各縣（市、區(qū)）基準(zhǔn)地價（2006 年），待估宗地所在的茂港區(qū)基準(zhǔn)地價按“工業(yè)”、“住宅”、“商業(yè)”三大類進(jìn)行劃分，而待估宗地用途為綜合辦公，綜合辦公用地介于住宅用地和商業(yè)用地之間，主要價格影響與住宅相當(dāng)，根據(jù)待估宗地的實際情況，其基準(zhǔn)地價按照同類地段的“住宅類”用地基準(zhǔn)地價的平均價格與同類地段的“商業(yè)類”用地基準(zhǔn)地價的格兩者的平均數(shù)計取。2、綜合辦公用地的主要價格影響修正辦公用要價格影響與住宅相當(dāng)，但交通條件的影響較住宅大。為此，在評估過程中考慮了綜合辦

7、公用地的影響與住宅的差異，根據(jù)茂港區(qū)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵目及修正系數(shù)。及其相應(yīng)的修正系數(shù)體系以及待估宗地實際情況確定項第三部分評估項目的啟示一、嚴(yán)格按照宗地地價評估程序作業(yè)，在開展估價工作之前與委托方簽訂書面的委托估價合同，可有效減少估價作業(yè)中出現(xiàn)的執(zhí)業(yè)損失和風(fēng)險。二、估價原則選擇要得當(dāng)、全面，與估價目的及估價方法相協(xié)調(diào)。首先要遵循合法原則，在進(jìn)行土地使用權(quán)價格評估時，必須確保估價對象來源合法、合理利用，同時土地估價還要遵循相關(guān)的規(guī)定。采用市場比較法和基準(zhǔn)地價修評估須遵循替代原則，替代原則是表示合理經(jīng)濟行為的基本原則之一，是估價原則的中心內(nèi)容之一。四、基準(zhǔn)地價系數(shù)修是常用的土地估價方法之一，但是基準(zhǔn)地價系數(shù)修只適用于已有基準(zhǔn)地價成果的地區(qū)。運用時須明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵和委估宗地級別、土地開發(fā)程