重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、2020年4月19日重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（ 7月） 致：黃總 由：杭州華巢氏房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司目 錄重慶概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析重慶市城市概況重慶市經(jīng)濟(jì)特色及優(yōu)勢(shì)整合分析重慶城市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)概況重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)重慶房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)預(yù)判第三篇 重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）巴南區(qū)一、 巴南區(qū)概況描述二、 巴南區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析三、 個(gè)案羅列及特征分析（二）北部新區(qū)一、 北部新區(qū)概況二、 北部新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析三、 個(gè)案羅列及特征分析第四篇 項(xiàng)目投資的提示及建議 項(xiàng)目投資區(qū)域的建議 北部新區(qū)項(xiàng)目投資策略提示前 言本次市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告旨

2、在經(jīng)過(guò)對(duì)重慶主城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)概況的分析及對(duì)重點(diǎn)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)（北部新區(qū)、巴南）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的走訪調(diào)查，為貴司在當(dāng)?shù)赝顿Y區(qū)域的選定、項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)參考的依據(jù)，該調(diào)研報(bào)告的主要內(nèi)容包括重慶宏觀經(jīng)濟(jì)分析、重慶房地產(chǎn)概況、重點(diǎn)區(qū)域（北部新區(qū)和巴南區(qū)）房產(chǎn)市場(chǎng)的分析、及項(xiàng)目投資建議四大部分。本市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主要經(jīng)過(guò)走訪主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所獲得的信息撰寫而成，同時(shí)綜合各種信息來(lái)源途徑：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體及當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的訪談等。在為期五天的市場(chǎng)調(diào)查中，調(diào)研組深感時(shí)間緊促，不求全面豐富，但求真實(shí)深刻。謹(jǐn)希望在貴司取得該地塊開(kāi)發(fā)權(quán)的情況下，我司再出詳細(xì)的項(xiàng)目定位策劃報(bào)告。同時(shí)，十分感謝黃總對(duì)我司的信任與支持。：重慶概況及

3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征分析一、重慶城市概況重慶有3000多年的悠久歷史，是中國(guó)歷史上有名的巴渝文化發(fā)祥地，簡(jiǎn)稱“渝”。1891年重慶成為中國(guó)最早對(duì)外開(kāi)埠的內(nèi)陸通商口岸，1929年重慶正式建市。1937年至1946年，日本向中國(guó)發(fā)動(dòng)侵略戰(zhàn)爭(zhēng)，國(guó)民政府移駐重慶，重慶成為中華民國(guó)戰(zhàn)時(shí)陪都，是當(dāng)時(shí)全國(guó)抗日戰(zhàn)爭(zhēng)和反法西斯的最高指揮部，中國(guó)大后方的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，故重慶又有“陪都”之稱。1997年3月14日八屆全國(guó)人大五次會(huì)議批準(zhǔn)，重慶成為中國(guó)繼北京、上海、天津之后的第四個(gè)直轄市，也是西部地區(qū)唯一的直轄市，從此翻開(kāi)了重慶新的歷史篇章。重慶直轄市位于中國(guó)中西部結(jié)合帶，長(zhǎng)江上游，東西長(zhǎng)470千米，南北寬450千米

4、，與湖北、湖南、貴州、四川、陜西等省接壤。經(jīng)過(guò)幾十年的建設(shè)特別是改革開(kāi)放以來(lái)的快速發(fā)展，重慶已成為中國(guó)西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心城市、交通、通信樞紐和外貿(mào)口岸，文化、教育、科技也有較強(qiáng)的實(shí)力。重慶市幅員面積8.24萬(wàn)平方公里，下轄40個(gè)行政區(qū)縣有15個(gè)區(qū)（渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)、萬(wàn)盛區(qū)、雙橋區(qū)、萬(wàn)州區(qū)、涪陵區(qū)、黔江區(qū)、長(zhǎng)壽區(qū) ）；4個(gè)縣級(jí)市（江津市、合川市、永川市、南川市）；21個(gè)縣（自治縣），重慶以主城區(qū)為依托，各區(qū)、縣（自治縣、市）形如眾星拱月，構(gòu)成了大、中、小城市有機(jī)結(jié)合的組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代城市群，是中國(guó)當(dāng)前行政轄區(qū)最大、人口

5、最多、管理行政單元最多的特大型城市。根據(jù)重慶最新的都市區(qū)總體規(guī)劃分為三個(gè)層次：分為5473平方公里的都市區(qū)、2616平方公里的主城區(qū)和713平方公里的主城核心區(qū)。市政府將渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)和巴南區(qū)共9個(gè)區(qū)的全部行政區(qū)域界定為重慶“特大城市”。市政府還劃分出了“特大城市的城市規(guī)劃區(qū)”，即一般所說(shuō)的“主城”，范圍包括渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)的全部行政區(qū)域以及渝北區(qū)的人和街道、龍溪街鎮(zhèn)、大竹林鎮(zhèn)、鴛鴦鎮(zhèn)、禮嘉鎮(zhèn)、回興街道等幾區(qū)的共28個(gè)街鎮(zhèn)。重慶是一座舉世聞名的山城，它最突出的特點(diǎn)是地形起伏有致，立體感強(qiáng)。重慶轄區(qū)主要分布

6、在長(zhǎng)江沿線，以丘陵、低山為主，平均海拔為400米。地勢(shì)從南北兩面向長(zhǎng)江谷傾斜，起伏較大，多呈現(xiàn)“一山一嶺”，“一山一槽二嶺”的形貌。地質(zhì)多為“喀斯特地貌”構(gòu)造，因而溶洞、溫泉，峽谷、關(guān)隘多。同時(shí)其市區(qū)坐落在長(zhǎng)江與嘉陵江交匯處，四面環(huán)山，江水回繞，城市傍水依山，層疊而上，既以“江城”著稱，又以“山城”揚(yáng)名。 二、重慶城市特色及優(yōu)勢(shì)整合重慶是中國(guó)西部最具投資潛力的特大城市，是中國(guó)政府實(shí)行西部大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)。近年來(lái)重慶抓住中央直轄、三峽工程建設(shè)、西部大開(kāi)發(fā)三大歷史性機(jī)遇，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，積極擴(kuò)大開(kāi)放，深化體制改革，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在西部1

7、2個(gè)省區(qū)中均在前5位以內(nèi)。具體而言具有以下幾大特色及優(yōu)勢(shì)：1、 區(qū)位條件優(yōu)越，城市凝聚力逐步加強(qiáng)。重慶地處長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶核心地區(qū)，處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的東部和資源富集的西部的結(jié)合地帶，中國(guó)東西結(jié)合部，區(qū)位條件優(yōu)越。在西部大發(fā)開(kāi)這一時(shí)代大背景下，重慶作為東、西部經(jīng)濟(jì)接軌的的“跳板”功能加強(qiáng)，大城市凝聚力逐步顯現(xiàn)：大量的外來(lái)勞動(dòng)力、外來(lái)資金、外來(lái)技術(shù)涌入重慶，加快了重慶大城市化建設(shè)的步伐。城市功能逐步得以完善。據(jù)資料顯示：當(dāng)前重慶城鎮(zhèn)化率僅為36.4，平均每年增長(zhǎng)1.58，低于全國(guó)平均水平2個(gè)百分點(diǎn)。而在今年召開(kāi)的重慶市二屆三次全委會(huì)上制定的重慶市城鎮(zhèn)化建設(shè)總體目標(biāo)是：到 ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到41，趕上

8、全國(guó)平均水平；到 ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50，接近全國(guó)先進(jìn)地區(qū)水平；到2020年，城鎮(zhèn)化率達(dá)到65左右，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈和部分大中城市率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 附相關(guān)資料說(shuō)明： 1999年末，美國(guó)財(cái)富論壇將重慶評(píng)為中國(guó)西部最具潛力的城市； ，世界餐飲第一品牌麥當(dāng)勞在解放碑上空高高的豎起了那個(gè)在世界各地都能見(jiàn)到的醒目的“M”廣告牌； ，世界商業(yè)“航母”麥德龍成功登陸重慶； 同年，世界汽車業(yè)巨頭福特公司也把進(jìn)軍中國(guó)西部的目標(biāo)鎖定在了重慶，實(shí)現(xiàn)了福特與長(zhǎng)安跨越太平洋的握手； 底，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)公布了一項(xiàng)內(nèi)地城市競(jìng)爭(zhēng)力排行榜，重慶被評(píng)為“西部最有競(jìng)爭(zhēng)力城市”。同時(shí)上海社科院也將重慶排在了“中國(guó)最具代表性城市”第五位； 大

9、年初一，聯(lián)合國(guó)在互聯(lián)網(wǎng)上公布了最新評(píng)出的“中國(guó)最具發(fā)展前途的25個(gè)城市”，重慶排位第八，居西部之首。2、基礎(chǔ)設(shè)施功能完備，交通逐步完善。重慶是中國(guó)西部唯一集水陸空運(yùn)輸方式為一體的交通樞紐，橫貫中國(guó)大陸東西和縱穿南北的幾條鐵路干線、高速公路干線在重慶交匯，3000噸級(jí)船隊(duì)可由長(zhǎng)江溯江至重慶港，重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的干線機(jī)場(chǎng)。同時(shí)當(dāng)?shù)卣浅Ｖ匾暢鞘薪煌òl(fā)展，擬將重慶打造成連接?xùn)|西部的交通樞紐：a、區(qū)域交通樞紐： 每天有各航班往來(lái)于全國(guó)各大、中城市，并有通往泰國(guó)、日本的不定期航班； 各運(yùn)輸船舶公司的豪華涉外旅游船、旅游班輪和普客班輪航行于重慶至上海的長(zhǎng)江沿岸城市港口； 有19對(duì)始發(fā)旅客列

10、車往來(lái)于北京、上海、廣州、昆明、成都、西安、鄭州等全國(guó)主要城市； 有豪華空調(diào)汽車和長(zhǎng)途汽車往返于成都、宜賓、樂(lè)山等周邊城市； 新辟了長(zhǎng)江、嘉陵江沿江大道和貫通全市、連通全國(guó)的高等級(jí)公路； 新建、擴(kuò)建、改建了國(guó)際場(chǎng)、火車站（擬將遷往渝北區(qū)）、客運(yùn)碼頭；附相關(guān)資料說(shuō)明：重慶市高速公路建設(shè)要大提速提前 建成“二環(huán)八射”主骨架高速公路網(wǎng)絡(luò)，到 ，重慶市高速公路將形成“二環(huán)八射”高速公路骨架網(wǎng)，公路里程可達(dá)到 公里。 “二環(huán)”是環(huán)線高速公路和外環(huán)高速公路，將北碚、江津、巴南、南岸、江北、渝北等“掉角兒”的地方全部串聯(lián)起來(lái)，全長(zhǎng)約180公里?！鞍松洹狈謩e是重慶-成都、重慶-遂寧、重慶-南充、重慶-鄰水（通

11、向陜西）、重慶-湖北（規(guī)劃中有兩條高速公路，一條在長(zhǎng)江北岸，為萬(wàn)宜高速公路，一條在南岸，從鄰水-墊江-忠縣-石柱到湖北利川）、重慶-長(zhǎng)沙大通道、重慶-貴陽(yáng)、重慶-瀘州（是規(guī)劃中的東南亞出海通道）。這八條通道全部打通后，無(wú)論是連接西部各省，還是通向東南沿海，重慶都將成為連接?xùn)|西部的交通樞紐。 b、城市內(nèi)部交通功能 由于重慶特殊的山形地勢(shì)，城市內(nèi)部交通曾是重慶本身發(fā)展的瓶頸，而輕軌無(wú)疑是解決這一問(wèn)題的最佳方案。重慶規(guī)劃中的3條輕軌線將形成一個(gè)連通整個(gè)重慶主城區(qū)十字交叉網(wǎng)絡(luò)，由南至北，從東到西，飛跨兩江三岸。據(jù)悉，從渝中區(qū)兩路口至大渡口的輕軌一號(hào)線將于 10月份試行通車，輕軌的通行，無(wú)疑將會(huì)成為城市

12、的一大亮點(diǎn)，帶動(dòng)輕軌沿線區(qū)域交通線路的活躍，乃至活躍整個(gè)城市的交通流線。另外，重慶市“半小時(shí)主城”暢通工程建設(shè)也正高潮迭起，“半小時(shí)主城”工程共有32個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，全長(zhǎng)101.4公里，總投資約76.2億元。整個(gè)項(xiàng)目除菜園壩大橋外，均力爭(zhēng)在 年底竣工。屆時(shí)，在主城交通干道上的車流，將是車暢其流的景觀。附相關(guān)資料說(shuō)明： 與本項(xiàng)目直接相關(guān)的輕軌三號(hào)線：線路全長(zhǎng)21.16公里。 輕軌三號(hào)線工程將分三期建設(shè)完成，一期工程起于南岸的二塘止于江北的龍頭寺，經(jīng)菜園壩長(zhǎng)江大橋、嘉陵江渝澳大橋、北部新區(qū)的江北客站(渝懷鐵路新客站的站地)；二期向北延伸至江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)；三期向南延伸至魚(yú)洞。一期工程線路全長(zhǎng)21.16公里

13、，途徑南坪、菜園壩、兩路口、牛角沱、觀音橋、紅旗河溝、新牌坊、龍頭寺等客流集散點(diǎn)，設(shè)17座車站，初期車輛配置120輛。工程采用與輕軌二號(hào)線同樣的跨座式單軌交通方式，并設(shè)車輛維修基地、控制中心各1座，主變電站兩座，牽引變電站7座。一期工程總投資53.12億元，建設(shè)工期4年。 “半小時(shí)主城”暢通工程相關(guān)建設(shè)：菜園壩大橋：它是橫跨渝中半島和南岸的第二座長(zhǎng)江大橋，該橋從菜園壩至南岸蘇家壩，總投資14億元，主橋設(shè)計(jì)為車道，交通流量為60000輛日。按規(guī)劃，大橋于今年開(kāi)工， 竣工。大坪立交：位于大石路、長(zhǎng)江一路、長(zhǎng)江二路的交叉口，與長(zhǎng)江一路改造的南端肖家灣相連，占地約94.5畝。計(jì)劃今年月開(kāi)工，同年底與長(zhǎng)

14、江一路改造同步竣工。高九路城市快速干道：由大坪九坑子至高廟村，與大坪至石橋鋪的大石路相平行，全長(zhǎng)7.6公里，車道，計(jì)劃今年月開(kāi)工， 竣工。牛角沱滴水巖段道路：該項(xiàng)目是渝中區(qū)至沙坪壩區(qū)的主要快速干道，長(zhǎng)約公里，計(jì)劃今年月開(kāi)工， 底竣工。煙體路改擴(kuò)建項(xiàng)目：由彈子石至南濱路，長(zhǎng)公里，計(jì)劃于今年一季度開(kāi)工，同年年底竣工。 另外，石坪橋立交、南坪轉(zhuǎn)盤改造項(xiàng)目、渝碚路楊公橋至雙碑段的建設(shè)，也將相繼拉開(kāi)建設(shè)大幕。3、 工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全。重慶是一個(gè)綜合性的老工業(yè)城市，是中國(guó)著名的工業(yè)基地之一，已成為全國(guó)十大機(jī)電產(chǎn)品出口基地之一。重慶工業(yè)輕重并舉，門類齊全，制造業(yè)發(fā)達(dá)：摩托車、汽車、儀器儀表、精細(xì)化工、大

15、型變壓器、中成藥等，是全國(guó)重要的生產(chǎn)基地。擁有亞洲最大的鋁加工廠，有規(guī)模以上汽車、摩托車企業(yè)382家，摩托車產(chǎn)量占全國(guó)的三分之一，出口超過(guò)二分之一。重慶獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)達(dá)1萬(wàn)余戶，其中，規(guī)模以上企業(yè)2054家，從業(yè)人員84萬(wàn)人，資產(chǎn)總額 億元。 ，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)歷史最好水平，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額78億元，增長(zhǎng)80%；工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為125%，比上年提高19個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前正著力壯大汽車摩托車、化工醫(yī)藥、建筑建材、食品、旅游五大支柱產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展以信息工程、生物工程、環(huán)保工程為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，并對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)施行各種優(yōu)惠政策招商引資以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展，進(jìn)一步增強(qiáng)綜合配套能力、完

16、善配套設(shè)施。4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。重慶憑借長(zhǎng)江“黃金水道”之便，依托豐富的資源和廣闊的市場(chǎng)，從漢代起就已成為長(zhǎng)江上游的工商業(yè)重鎮(zhèn)，如今更發(fā)展為集重工業(yè)、輕工業(yè)、貿(mào)易等為一體的產(chǎn)業(yè)齊備、門類繁多、自成體系的經(jīng)濟(jì)、政治和文化中心城市。 重慶城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重為3.7:65.1:31.2。第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升，完成總收入3.72億元，同比增長(zhǎng)5.1%。生態(tài)高效農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展順利。第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展力度加大，7種產(chǎn)品被評(píng)為重慶市名牌產(chǎn)品；工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重提高到68.8%，非公有制經(jīng)濟(jì)成份比重提高到92.4%；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，商貿(mào)流通日臻繁

17、榮，保險(xiǎn)業(yè)保費(fèi)收入1.44億元，同比增長(zhǎng)47.1%。旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)收入10.25億元，同比增長(zhǎng)17.8%，接待海內(nèi)外游客545萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)3.2%。5、居民收入顯著增長(zhǎng)，市場(chǎng)潛力巨大。重慶市是一個(gè)新興的直轄市，據(jù)第五次人口普查公報(bào)顯示： 11月1日零時(shí)止重慶市總?cè)丝跒?090.45萬(wàn)人，比1999年凈增18.11萬(wàn)人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)： 末全市總?cè)丝?107萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口1130.95萬(wàn)，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)36.4。在全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民收入顯著增長(zhǎng)，居住環(huán)境和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高， ，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入，分別達(dá)到8094元、2220元。 作為重慶主城區(qū)之一

18、的南岸區(qū)城市居民人均可支配收入8242元,同比增長(zhǎng)11.1%；農(nóng)民人均純收入3475元，同比增長(zhǎng)6.5%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額93億元，同比增長(zhǎng)23.3%。6、優(yōu)越政策， 招商引資力度加強(qiáng)。重慶市作為一個(gè)直轄市，國(guó)家所給的政策優(yōu)勢(shì)非常優(yōu)越。上海浦東由一片農(nóng)田發(fā)展成為今日的世界級(jí)商貿(mào)中心，深圳由一個(gè)漁村發(fā)展成為今天的國(guó)際化大都市，其在很大程度上是由于經(jīng)濟(jì)扶持政策相當(dāng)優(yōu)越。重慶也面臨著相當(dāng)優(yōu)越的投資環(huán)境，吸引外來(lái)資金不斷涌入： 外商直接投資繼續(xù)保持全面增長(zhǎng)。 16月，全市實(shí)際使用外資2.15億美元，同比增長(zhǎng)13.8%。外資項(xiàng)目數(shù)、合同外資和實(shí)際使用外資，同比分別增長(zhǎng)12.7%、10.87%和5.9%。

19、 房地產(chǎn)成為外商投資的新熱點(diǎn)。外商看好重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景。 1-6月共批9個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，合同外資4917萬(wàn)美元，比 同期相比增長(zhǎng)100.9%，所占比重達(dá)31.51%。 美國(guó)在渝投資快速增長(zhǎng)。上半年美國(guó)在渝設(shè)立企業(yè)14家，合同外資4211萬(wàn)美元，同比分別增長(zhǎng)100%和180.7%。 據(jù)資料（重慶晚報(bào)）顯示： 5月17日，多達(dá)1000人的浙江黨政、經(jīng)貿(mào)代表團(tuán)將抵渝舉行渝浙經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，浙江企業(yè)是我市當(dāng)前覆蓋面最大的外地企業(yè)，在渝經(jīng)商辦廠的浙江人已有近20余萬(wàn)之眾，主要集中在服裝、皮鞋、通訊器材、眼鏡等行業(yè)。其中投資上千萬(wàn)的浙江企業(yè)就有100多家。7、 科技教育力量雄厚，人才相對(duì)富集。重

20、慶是西南地區(qū)科學(xué)技術(shù)力量最強(qiáng)的城市，文化教育設(shè)施改進(jìn)，全市有各級(jí)各類學(xué)校23959所，在校學(xué)生469萬(wàn)人，其中高等院校29所，在校學(xué)生8.4萬(wàn)人，在沙坪壩區(qū)域內(nèi)設(shè)有大學(xué)城，是眾多高校聚集的區(qū)域，文化氛圍濃郁。科研機(jī)構(gòu)近千家，重慶有60多萬(wàn)科技人員，是人才相對(duì)富集的城市。8、旅游資源豐富，民俗文化氛圍濃郁。 重慶市旅游資源堪稱得天獨(dú)厚?？v觀市內(nèi)巴山綿延，渝水縱橫，俯瞰歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，文化積淀深厚，構(gòu)成了集山、水、林、泉、瀑、峽、洞等為一體的壯麗自然景色和熔巴渝文化、民族文化、移民文化、三峽文化、“陪都”文化、都市文化于一爐的濃郁文化色彩。 從夏禹王“三過(guò)其門而不入”的涂山舊痕，到國(guó)共兩黨眾多名人名

21、事遺址；從大寧河千古懸棺真貌，到“上帝折鞭之處”的合川釣魚(yú)城古跡；從馳名古今的長(zhǎng)江三峽，到譽(yù)滿天下折大足石刻，組成具有重慶特色的“山城都市風(fēng)光”、“長(zhǎng)江三峽旅游黃金線”和“八大特色旅游區(qū)”，共有景點(diǎn)300余處，其中國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位10多個(gè)。同時(shí)，巴渝古樸獨(dú)特的民風(fēng)民俗引人入勝，多姿多彩的地方文藝令人傾倒。重慶還是川菜主要代表地域之一，“吃”與“游”相得益彰，平添旅游者無(wú)限雅興。古老的重慶舊貌尚可辯，新妝更奇妍，吸引著越來(lái)越多的中外游客前來(lái)觀光游覽。 【重慶經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目投資的啟示】：只有依靠良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，其有效需求才能不斷的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣的樓市才健康。重慶作為最年青的直轄市，同時(shí)面

22、臨著西部大開(kāi)發(fā)，三峽工程建設(shè)，中央直轄這三大重要的歷史背景，其大城市的規(guī)劃發(fā)展為房地產(chǎn)提供了原動(dòng)力：隨著城市凝聚力加強(qiáng)，外來(lái)人口增多，進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)需求。交通完善為離塵不離城的理想居住模式提供條件，同時(shí)主城區(qū)域的輻射半徑擴(kuò)大。工業(yè)城市的良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為房地產(chǎn)提供良好的支柱。第三產(chǎn)業(yè)的比重加大并逐步發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)提供了良好契機(jī)。居民可支配收入保證了購(gòu)買能力。 相對(duì)于項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)而言，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比任何指標(biāo)都重要，脫離了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)談房地產(chǎn)發(fā)展是不切實(shí)際的。重慶房地產(chǎn)熱是說(shuō)明了重慶市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展帶來(lái)的 市場(chǎng)需求得以解放。同時(shí)房地產(chǎn)是一個(gè)后發(fā)性行業(yè)，它的市場(chǎng)現(xiàn)象總稍落后于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。顯然，眾多資金涌

23、入重慶不簡(jiǎn)單是跟進(jìn)性行為，更因?yàn)樗吹街貞c經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展這一契機(jī)。第二篇：重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)描述一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)近幾年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為“黃金發(fā)展期”。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅火火、風(fēng)風(fēng)光光，正成為眾多本地、外地開(kāi)發(fā)商搶灘的黃金寶地。諸多外地實(shí)力型、品牌型開(kāi)發(fā)商陸續(xù)登陸重慶，重慶本地一批非房地產(chǎn)實(shí)力型企業(yè)亦陸續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資房地產(chǎn)， 一季度，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)更是承接 穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資建設(shè)規(guī)模、土地供應(yīng)量、商品房竣工面積、商品房銷售面積和預(yù)售面積等各項(xiàng)指標(biāo)與去年同期相比，均出現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)顯現(xiàn)出以市場(chǎng)為主導(dǎo)，以有效需求為依托的健康、有序發(fā)展的總體態(tài)勢(shì)，具體而言，重

24、慶樓市具有以下特點(diǎn)：1、市場(chǎng)處于良性狀態(tài)，供需兩旺。當(dāng)前全國(guó)樓市的狀態(tài)分為三種等級(jí)：一是正在啟動(dòng)的樓市，這樣的樓市歡迎炒房，但炒家會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲遲緩而拒絕進(jìn)入；二是高危城市出現(xiàn)泡沫，比如上海、杭州等，這樣城市投機(jī)成分很大，要加以控制；三是市場(chǎng)已啟動(dòng)，價(jià)格正處于上升階段。重慶就處于這種狀態(tài)，不拒絕炒家，即使不炒房?jī)r(jià)也會(huì)自然上升。從 下半年開(kāi)始至今重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了持續(xù)旺銷的現(xiàn)象，市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，之因此出現(xiàn)這種狀況，主要是因?yàn)榻鼛啄曛貞c市整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市凝聚力不斷加強(qiáng)，市場(chǎng)有效需求得以釋放，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，另一方面由于城市居民大量拆遷，產(chǎn)生了大量的現(xiàn)實(shí)需求

25、，拉動(dòng)了中檔物業(yè)價(jià)格的上漲，中高檔和高檔物業(yè)的價(jià)格亦同步上漲，形成了追漲效應(yīng)，不同物業(yè)價(jià)格的上漲同時(shí)刺激了潛在購(gòu)房者提前購(gòu)房，多方面因素共同營(yíng)造了市場(chǎng)旺銷的局面。 據(jù) 1月份相關(guān)資料顯示：全市商品房施工面積.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).；商品房新開(kāi)工面積.萬(wàn)平方米，比去年同期減少.，其中主城區(qū)占.；商品房竣工面積.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).，其中主城區(qū)占.；商品房銷售面積.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).，其中主城區(qū)占.，銷售額.億元，同比增長(zhǎng).，其中主城區(qū)占.，住宅現(xiàn)房銷售量達(dá)146.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.7；預(yù)售商品房面積.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).，其中主城區(qū)占.。預(yù)售面積較大幅度的增長(zhǎng)，預(yù)示著重慶市房地產(chǎn)前景比

26、較樂(lè)觀。1月份竣工面積與銷售面積之比為.：，表明在當(dāng)前的商品房銷售市場(chǎng)中，重慶市商品房供求基本平衡。有效需求仍有效地支撐著商品房的供給。備注：物業(yè)包括住宅和商鋪。2、市場(chǎng)總體均價(jià)低，近期漲幅較快據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委的數(shù)據(jù)， 重慶市房?jī)r(jià)漲幅居西部第一。市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)， 重慶市主城區(qū)商品房交易均價(jià)同比上漲5.5，其中住宅上漲幅度約為。地價(jià)漲幅更達(dá)33.7，國(guó)內(nèi)僅次于杭州。今年一季度重慶房?jī)r(jià)上漲14，但有開(kāi)發(fā)商稱，實(shí)際漲幅超過(guò)20。 春季房交會(huì)則是另一個(gè)印證：5月13日16日， 重慶市春季房交會(huì)顯示，重慶市房?jī)r(jià)“漲 勢(shì)如虹”。房展會(huì)成交面積近119萬(wàn)平方米，成交金額近37億元，均價(jià)3100元平方米

27、，（其中住宅均價(jià)2540元/平方米），比去年月春交會(huì)的2458元平方米（其中住宅均價(jià)2151元/平方米）上漲了642元平方米。商業(yè)物業(yè)漲幅更猛，一些品牌型物業(yè)、路段好的商業(yè)物業(yè)半年價(jià)格漲幅高達(dá)1000元平方米以上。住宅項(xiàng)目也低開(kāi)高走，毫不遜色，更有甚者，美堤雅城一期格萊美僅開(kāi)盤當(dāng)天其價(jià)格就上漲100元平方米左右，而學(xué)府大道69號(hào)一期也在開(kāi)盤幾天內(nèi)漲了400元平方米左右。根據(jù)前一節(jié)中的供求比例，房?jī)r(jià)的突飛猛進(jìn)就不難理解了。房?jī)r(jià)的提高不單是市場(chǎng)供求一方的作用，分析上漲的主要原因如下：重慶由于城市快速發(fā)展帶來(lái)的需求刺激（城市拆遷、生活改進(jìn)、外來(lái)人口居住等）。 低價(jià)位啟動(dòng)的市場(chǎng)，為房?jī)r(jià)的提升預(yù)留了足夠

28、的空間。消費(fèi)者對(duì)重慶經(jīng)濟(jì)前景樂(lè)觀的預(yù)期。房?jī)r(jià)快速上漲促使投資行為更加活躍。成本上升：土地成本持續(xù)上揚(yáng)，建安成本和各類規(guī)費(fèi)同時(shí)提升。產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高帶來(lái)的成本上升。3、房產(chǎn)市場(chǎng)空間大，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷來(lái)呈板塊狀，如 時(shí)期的五黃路板塊、鳳天路板塊、直港大道板塊等，而進(jìn)入 ，新牌坊板塊異軍突起，隨后南濱路板塊又崛起，而進(jìn)入年以后北部新區(qū)（經(jīng)開(kāi)園高新園）板塊隆重登場(chǎng)（“南”“北”爭(zhēng)雄的區(qū)塊突破南岸、江北，逐步向渝北和魚(yú)洞挺進(jìn)與延伸），能夠認(rèn)為，每一個(gè)階段重點(diǎn)板塊的推出均代表了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)發(fā)展水平，也正是在這種板塊的輪換、階段的交替變換過(guò)程中，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了快速的成長(zhǎng)。從當(dāng)前房

29、地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，北部片區(qū)和南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍：兩大片區(qū)供應(yīng)出的土地規(guī)模已相當(dāng)大，其中北部片區(qū)中的北部新區(qū)規(guī)劃面積就達(dá)136.67平方公里，而當(dāng)前重慶主城區(qū)實(shí)有城區(qū)面積才僅有200余平方公里；南岸區(qū)的重點(diǎn)土地供應(yīng)方向則在茶園新區(qū)，盤龍工業(yè)園區(qū)及南岸濱江路沿線。兩大片區(qū)基本集中了當(dāng)前主城區(qū)的特色樓盤和明星樓盤，如競(jìng)地溯源居、金科天籟城、龍湖水晶酈城、融僑半島、陽(yáng)光100、比華利豪園等，從當(dāng)前來(lái)看，北部片區(qū)一直占據(jù)了主導(dǎo)地位，但南岸區(qū)已開(kāi)始跟進(jìn)，預(yù)計(jì)隨著南岸新一批品質(zhì)樓盤的陸續(xù)推出。同時(shí)其它各區(qū)也各自有新城規(guī)劃：沙坪壩區(qū)未來(lái)的城市發(fā)展將向重慶市大學(xué)城方向發(fā)展，即沙區(qū)陳家橋鎮(zhèn)、虎溪鎮(zhèn)區(qū)域；九龍

30、坡區(qū)則會(huì)偏重于國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的拓展區(qū)域二郎科技新城方向發(fā)展；而大渡口區(qū)拓展的空間則較大，當(dāng)前的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?qū)⑹请p山工業(yè)園區(qū)，當(dāng)前已有重慶晉愉集團(tuán)進(jìn)駐，將建設(shè)占地達(dá)畝的重慶最大的生活社區(qū)。 從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，江北區(qū)、渝北區(qū)和南岸區(qū)將是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，幾大區(qū)域均集中了眾多大盤，后市發(fā)展看好，區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。4、 外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，加劇市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)。近年，隨著重慶房產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，重慶房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有進(jìn)、健康有序，自然成了很多外來(lái)開(kāi)發(fā)商極為關(guān)注的黃金地塊、投資首選。據(jù)悉，近兩年來(lái)進(jìn)入重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的大鱷級(jí)開(kāi)發(fā)商有30多個(gè)，這些開(kāi)發(fā)商大都是在國(guó)內(nèi)或國(guó)際上具有相當(dāng)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。她們的起點(diǎn)

31、都比較高，投資額動(dòng)輒幾億、幾十億，每個(gè)項(xiàng)目都是大手筆。當(dāng)前，重慶主城區(qū)舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)有許多大項(xiàng)目，也需要這些有實(shí)力的外地大企業(yè)和本土有實(shí)力的企業(yè)來(lái)完成。重慶當(dāng)前只有為數(shù)不多的本土房地產(chǎn)商能夠與這些外來(lái)的房地產(chǎn)巨頭相抗衡。這些外來(lái)軍團(tuán)對(duì)本土的房地產(chǎn)商形成了沖擊的同時(shí)為重慶帶來(lái)了新的開(kāi)發(fā)理念、先進(jìn)的管理和營(yíng)銷手段，為重慶房地產(chǎn)業(yè)注入了新鮮血液。這是一種好現(xiàn)象，它將能夠有效地促進(jìn)行業(yè)之間的良性競(jìng)爭(zhēng)。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）與和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)攜手，打造占地約20萬(wàn)平方米的重慶頂級(jí)別墅“比華利豪園”；香江國(guó)際在新牌坊圈地?cái)?shù)百畝，再造一個(gè)匯集歌劇院、影院、會(huì)展中心、寫字樓等物業(yè)為一體的“財(cái)富中心”，香港裕匯集

32、團(tuán)準(zhǔn)備投入20億元，打造重慶的國(guó)際住宅社區(qū)棕櫚泉國(guó)際花園項(xiàng)目，一來(lái)就吞下上千畝的土地；香港瑞安建業(yè)集團(tuán)準(zhǔn)備斥資百億元，在化龍橋地區(qū)投資參與占地約1500畝的舊城改造項(xiàng)目，建立涉外商務(wù)圈和高檔小區(qū)；佰富實(shí)業(yè)在江北農(nóng)場(chǎng)建好一座 畝的高爾夫球場(chǎng)后，正在其旁邊建一個(gè)占地約360畝的別墅小區(qū)。除此以外，北京萬(wàn)通集團(tuán)、廣州富力地產(chǎn)集團(tuán)、福建中潤(rùn)集團(tuán)、深圳萬(wàn)科集團(tuán)等一大批企業(yè)也加緊了對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的考察，躍躍欲試，準(zhǔn)備隨時(shí)殺入重慶市場(chǎng)。本項(xiàng)目地塊周圍的開(kāi)發(fā)商也均是實(shí)力強(qiáng)勁的品牌開(kāi)發(fā)商。5、大盤時(shí)代的“造城”運(yùn)動(dòng)有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在未來(lái)年內(nèi)整個(gè)北部地區(qū)將有萬(wàn)平方米的市場(chǎng)放量；另外在南部地區(qū)，則主要集中在南濱

33、路沿線。數(shù)據(jù)顯示，僅南濱路沿線從大佛寺大橋到鵝公巖大橋段在未來(lái)年內(nèi)將達(dá)萬(wàn)平方米的放量：區(qū)域已推出市場(chǎng)或潛在大型物業(yè)項(xiàng)目有：北部新區(qū)： 龍湖藍(lán)湖郡（占地1600畝）；奧林匹克花園（占地3300畝）；棕櫚泉國(guó)際花園（占地1200畝）；保利項(xiàng)目（占地3200畝）；魯能星城（占地 畝）；聯(lián)想控股重慶融科智地項(xiàng)目（占地1100畝）；錢江集團(tuán)重慶潤(rùn)江置業(yè)項(xiàng)目（占地近600畝）；建工南山湖（占地1500畝）；金科天湖美鎮(zhèn)（800畝）南岸區(qū)：融僑半島（占地3000畝）；陽(yáng)光100國(guó)際新城（占地800畝）；美堤雅城（占地1000畝）；學(xué)府大道69號(hào)（占地1000畝）；美心別墅項(xiàng)目（占地3000畝）；長(zhǎng)青湖（占地

34、 畝）；除此以外，其它區(qū)域的大盤也影響著重慶樓市，中安翡翠湖、天驕美茵河谷、華宇林泉雅舍、廣廈城三期江畔語(yǔ)林等。以上大型樓盤將改變重慶房產(chǎn)市場(chǎng)格局， 從一定意義上說(shuō)：她們將引導(dǎo)市場(chǎng)走向。這些樓盤有許多共同的特點(diǎn)，強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)實(shí)力、強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)后勁、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、一流的專業(yè)人才。6、二手房市場(chǎng)活躍 二手房市場(chǎng)是樓市中的晴雨表。二手房市場(chǎng)交易情況是最能反映樓市供求關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn)之一。二手房市場(chǎng)活躍代表著樓市中有健全的退出機(jī)制，標(biāo)志著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度。二手房市場(chǎng)能夠推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，促使樓市的繁榮。從 到 ，重慶市二手房成交量平均以30%左右的幅度增加。去年，重慶二手房交易量達(dá)到791.88萬(wàn)平方米

35、，同比增長(zhǎng)42.7%。二手房?jī)r(jià)格增幅明顯，其中，主城區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓均價(jià)為1079元/平方米，比上年增長(zhǎng)30.2%。今年13月，重慶市住宅商品房放量為2861201平方米，二手房為712776平方米，約占總量的25。年度春交會(huì)上，重慶市二手房單價(jià)更是首次突破 元大關(guān)，業(yè)界和主管部門還預(yù)測(cè)“二手房漲價(jià)將持續(xù)到今年底”。但按照發(fā)達(dá)國(guó)家新建房與二手房為19的比例，當(dāng)前重慶的二手房空間仍很巨大（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，重慶二手房數(shù)量與商品房數(shù)量大致之比為1：4），這說(shuō)明當(dāng)前重慶的二手房市場(chǎng)還不存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，今后幾年二手房市場(chǎng)仍將呈火爆之勢(shì)，這也將拉動(dòng)房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)，對(duì)商品房市場(chǎng)起到良好的推動(dòng)作用 。二、 重慶房地

36、產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)預(yù)判房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持適度增長(zhǎng)。據(jù)悉， 、 和 ，全市房地產(chǎn)投資分別以40.85%、25.04%和33.3%的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今后兩年會(huì)以平均30%的幅度增長(zhǎng)。 13月份，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，住宅建設(shè)仍是重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的主流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，13月份全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資63.39億元，同比增長(zhǎng)45，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅6.8個(gè)百分點(diǎn)，其中主城區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占78.6，住宅建設(shè)投資34.02億元，同比增長(zhǎng)46，其中主城區(qū)占77.5，住宅建設(shè)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量的53.67，其所占比重與去年同期基本持平。整體上講，當(dāng)前重慶主城區(qū)正處于城市化快速

37、發(fā)展的時(shí)期，城市拓展速度快、力度較大，同時(shí)城區(qū)擁有充分的土地供應(yīng)。房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長(zhǎng)是必然的。而且其市場(chǎng)的有效需求有足夠的支撐點(diǎn)：重慶人口眾多，人民生活由溫飽向小康過(guò)渡、三峽工程庫(kù)區(qū)移民和城鎮(zhèn)工礦搬遷、大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和污染治理、老工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)升級(jí)都將產(chǎn)生巨大的住宅消費(fèi)需求。自 重慶市政府啟動(dòng)了新一輪舊城改造，僅當(dāng)年就實(shí)際拆除舊房326萬(wàn)平方米，今年又將拆除400萬(wàn)平方米。大拆遷讓市場(chǎng)對(duì)住房的需求在短期內(nèi)急劇暴發(fā)和釋放，這更促進(jìn)了重慶房地產(chǎn)投資對(duì)投資商的吸引，也促進(jìn)的房產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。 市場(chǎng)消費(fèi)將進(jìn)一步擴(kuò)大，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升?，F(xiàn)在，全國(guó)上下都在為“房地產(chǎn)行業(yè)泡沫”爭(zhēng)論不休，重慶

38、也不例外：一方面所謂的業(yè)內(nèi)專家站出來(lái)評(píng)論重慶房地產(chǎn)供應(yīng)量太大，房?jī)r(jià)上升太快，另外政府主管部門和開(kāi)發(fā)商從各方面的宏觀數(shù)據(jù)說(shuō)明重慶的樓市屬于健康，可謂“仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智”。我司在走訪在走訪了多家售樓處的現(xiàn)場(chǎng)及結(jié)合對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)的分析表明：市場(chǎng)確實(shí)供應(yīng)量大，部分樓盤顯現(xiàn)銷售速度不快的現(xiàn)象，但重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬于良性狀態(tài)，價(jià)格將穩(wěn)步上揚(yáng)?；谝陨吓袛嘀饕幸韵吕碛桑旱谝唬壕用裣M(fèi)能力不斷提高： 全市GDP增長(zhǎng)11.4%，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)11.8%；住房貨幣化分配的步伐加快，住房消費(fèi)有望再上臺(tái)階。當(dāng)前重慶房?jī)r(jià)的上漲幅度低于國(guó)民經(jīng)濟(jì)及居民可支配收入的增長(zhǎng)速度。若按套內(nèi)面積計(jì)算，重慶5年前的房?jī)r(jià)大約在

39、1700元/平方米左右，以重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度來(lái)算，現(xiàn)在也應(yīng)該在2600元/平方米左右，而5月份的房交會(huì)顯示當(dāng)前的均價(jià)僅僅是2514元/平方米，這符合重慶的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。第二：城鎮(zhèn)化步伐加快：當(dāng)前重慶城鎮(zhèn)化率仍低于全國(guó)平均水平，城鎮(zhèn)人口的增多，住宅需求量將同步增加，住房建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域?qū)⒂沙鞘兄行膮^(qū)向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移。據(jù)測(cè)算，“十五”期間，每年增加1.7個(gè)百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化率，就有60萬(wàn)農(nóng)村人口到城鎮(zhèn)居住。重慶市城市潛在需求量年均約 萬(wàn)平方米左右，這將成為重慶市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。第三：舊城改造的力度加大：今后兩三年，重慶的舊城改造每年拆遷量預(yù)計(jì)在200萬(wàn)平方米左右，涉及到貨幣安置的住戶，無(wú)疑將進(jìn)入

40、房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房。第四：相關(guān)數(shù)據(jù)表明市場(chǎng)仍屬健康：根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前重慶市場(chǎng)的投資者占總購(gòu)房人數(shù)的10%（警戒線為20%）；房地產(chǎn)年度投資占固定資產(chǎn)投資的25%（警戒線為30%）；人均居住面積約20（警戒線為30）第五：重慶房屋的空置率較低：據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止 月底，全市空置商品房面積為531.87萬(wàn)平方米，比去年同期下降了三個(gè)百分點(diǎn)，其中主城區(qū)空置一年以上的商品房面積為230萬(wàn)平方米，所占比重為72，并呈下降趨勢(shì)。另外成本拉動(dòng)也是物業(yè)價(jià)格呈上漲趨勢(shì)的一個(gè)很重要的原因，其中地價(jià)是物業(yè)成本一個(gè)很重要的因素。據(jù)了解，重慶市三項(xiàng)用地漲勢(shì)均明顯超過(guò)全國(guó)平均增長(zhǎng)率。全國(guó)各大城市三項(xiàng)地價(jià)年均增幅為3.9%、4.

41、7%和1.6%，全國(guó)平均商業(yè)地價(jià)由 1599元漲至1919元，住宅地價(jià)則由918元漲至1103元。而重慶市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，近半年商住地成交價(jià)平均每平方米902元。新華社簡(jiǎn)訊稱，重慶市地價(jià)近3年漲幅位列全國(guó)第4位。重慶綜合地價(jià)的年均漲幅約9%，其中居住用地漲得最快，平均每年遞升12.7%。另外，建安成本、建筑材料等價(jià)格的上漲，也促成了物業(yè)成本的上浮。需求的持續(xù)增長(zhǎng)和成本的上浮，將最終促成物業(yè)成本的上漲，重慶房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，乃必然趨勢(shì)。3、競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入“分眾時(shí)代”，產(chǎn)品不斷創(chuàng)新。重慶的市場(chǎng)正處在從產(chǎn)品到品牌時(shí)代之間的過(guò)渡期，被稱之為“分眾競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”?！胺直姼?jìng)爭(zhēng)時(shí)代”較為明顯的癥狀便是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇，

42、客戶群體萎縮，成交量逐漸下滑。這就像群雄并起的“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)期，殘酷的優(yōu)勝劣汰正在進(jìn)行，勝出的公司將成為品牌時(shí)代的主導(dǎo)者。重慶房地產(chǎn)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果必然導(dǎo)致產(chǎn)品的更新?lián)Q代，趨于完善。資料說(shuō)明：樓市的發(fā)展分為以下階段：首先是銷售時(shí)代；接著是概念時(shí)代，以文化、體育、教育的生活方式等比較虛擬的理念炒作為主；第三個(gè)階段是產(chǎn)品時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)集中在社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品戶型或者園林景觀等方面；第四個(gè)階段將是品牌時(shí)代。建筑形態(tài)：當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以小高層、高層產(chǎn)品為主，其它產(chǎn)品類型為輔，如多層、花園洋房、別墅等。結(jié)合重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的發(fā)展來(lái)看，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一系列新的建筑形式的產(chǎn)品，如高層低密度物業(yè)以及花園

43、洋房、聯(lián)排別墅等，產(chǎn)品形態(tài)越來(lái)越豐富。另外，在園林景觀、社區(qū)配套等方面亦更細(xì)致和完善，如社區(qū)公園、社區(qū)商業(yè)街、溫泉及景觀大道等的規(guī)劃也層出不窮。戶型設(shè)計(jì)：產(chǎn)品創(chuàng)新的另一方面體現(xiàn)在戶型的設(shè)計(jì)上，戶型創(chuàng)新主要體現(xiàn)在空間結(jié)構(gòu)和功能布局兩方面。在結(jié)構(gòu)創(chuàng)新上，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些空間形式更具有立體感和空間層次的錯(cuò)躍式戶型、夾層戶型等，豐富了空間層次，讓人性化的私密空間擁有更多保障；在功能創(chuàng)新上，近幾年樓市出現(xiàn)了一些新型功能的戶型，如入戶式陽(yáng)光花房、陽(yáng)光健身房、獨(dú)立休閑室、棋牌室等設(shè)計(jì)，這些具有新型功能的一些空間的規(guī)劃使得居室的功能得到強(qiáng)調(diào)或增加，提高了居住的舒適度。 總體而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品發(fā)展以強(qiáng)

44、調(diào)人性化、生態(tài)化及居住的舒適性為方向。具體而言，受客觀條件影響，建筑形態(tài)仍將以小高層、高層物業(yè)為主，但在標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)配備上將盡量做低，樓間距適當(dāng)增加，降低建筑的覆蓋率，同時(shí)，低密度物業(yè)市場(chǎng)將有較大的發(fā)展，主要體現(xiàn)在“41、51”的花園洋房等方面。另外值得一提的是，一直以來(lái)重慶的住宅都不注重朝向，這一方面影響了整個(gè)市容的統(tǒng)一和規(guī)范，另一方面對(duì)居住采光的問(wèn)題考慮不足，在這次調(diào)查中，我們也了解到，開(kāi)發(fā)商及當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于這個(gè)問(wèn)題逐漸關(guān)注，這也是產(chǎn)品優(yōu)化的一個(gè)方面的因素。5、商業(yè)物業(yè)異軍突起，發(fā)展前景無(wú)限。 資料顯示：重慶市商業(yè)總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)2200萬(wàn)。其中，主城區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約為450萬(wàn)。就商業(yè)覆蓋率而言，

45、主城區(qū)常住人口人均擁有商業(yè)面積約0.81左右；按照主城區(qū)200平方公里面積計(jì)算，每1平方公里商業(yè)營(yíng)業(yè)面積密度為22.5萬(wàn)。與其它城市比較而言，重慶整體商業(yè)覆蓋率水平較低，遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市，商業(yè)覆蓋率僅是北京的375，人均擁有商業(yè)面積僅為北京的766；可是主城區(qū)的差距并不懸殊，重慶主城區(qū)商業(yè)的土地覆蓋率是上海的758，人均擁有商業(yè)面積為上海的907。 從總體商業(yè)狀況分析，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，重慶商用物業(yè)存量為2200萬(wàn)，且年增長(zhǎng)200萬(wàn)，商業(yè)整體空置率為9，處于合理空置范圍內(nèi)；商用物業(yè)供需兩旺。全市市場(chǎng)需求以年均94的速度增長(zhǎng)，市場(chǎng)保持快速、平衡發(fā)展；重慶仍是一個(gè)發(fā)展中的城市，商業(yè)發(fā)展的空間還很大，

46、預(yù)計(jì)到 主城區(qū)可容納700萬(wàn)商業(yè)面積，主城區(qū)商業(yè)將擁有250萬(wàn)的發(fā)展空間。 根據(jù)重慶城市化進(jìn)程的提速趨勢(shì)，城市中心區(qū)的人口不斷向周邊或郊區(qū)分流，主城區(qū)形成新商圈的可能性較大，特別是作為一個(gè)大商圈的副商圈、次級(jí)商圈，新商圈形成的方向預(yù)計(jì)會(huì)在主城區(qū)南北兩邊，滿足南北兩邊區(qū)域的消費(fèi)，但具體位置、地段當(dāng)前的情勢(shì)并不十分明朗。資料說(shuō)明：根據(jù)國(guó)內(nèi)外商業(yè)設(shè)施發(fā)展的歷程來(lái)看，商業(yè)發(fā)展的主線基本上遵循著：臨街鋪面、零售百貨商場(chǎng)、集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的購(gòu)物中心、超大型購(gòu)物中心shoppingmall這幾個(gè)階段。從當(dāng)前重慶的商業(yè)發(fā)展水平來(lái)看，基本上處于百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心階段，因此能夠預(yù)見(jiàn)重慶在未來(lái)5年內(nèi)重慶商

47、業(yè)的發(fā)展仍將以零售百貨、購(gòu)物中心為主，超市、專業(yè)市場(chǎng)等為輔的商業(yè)類型格局；由主力店專業(yè)店的開(kāi)敞式商業(yè)街區(qū)形式的綜合商業(yè)則將是一種新的商業(yè)組合發(fā)展趨勢(shì)。6、政府調(diào)控加強(qiáng)，市場(chǎng)環(huán)境趨于完善。 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制政策層出不窮，從土地、拆遷到金融，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不但治標(biāo)還要治本，雖然冷水接二連三，但實(shí)際上，政策風(fēng)暴換取的必然是市場(chǎng)的更加規(guī)范和有序。 下半年，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)駛進(jìn)高速增長(zhǎng)軌道，圈地運(yùn)動(dòng)一陣緊過(guò)一陣。延續(xù)到 三月，市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到近乎瘋狂的地步，所有的開(kāi)發(fā)商，以及所有想成為開(kāi)發(fā)商的人都在想盡各種辦法拿到地塊。只要有賣房的，就有買房的，消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)了恐慌性需求。從而使房產(chǎn)市場(chǎng)乃至土地買賣市場(chǎng)均進(jìn)入

48、無(wú)序狀態(tài)。同時(shí)，建設(shè)部的關(guān)于月31日以后禁止任何土地進(jìn)行協(xié)議轉(zhuǎn)讓，并實(shí)行統(tǒng)一的招標(biāo)、拍賣、掛牌的通知，也給無(wú)序的房地產(chǎn)加上了一個(gè)緊箍咒。無(wú)可否認(rèn)，土地市場(chǎng)的規(guī)范雖然在短時(shí)間里提高了土地成本，但就長(zhǎng)期良性的發(fā)展來(lái)說(shuō)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)。 國(guó)務(wù)院嚴(yán)控城鎮(zhèn)拆遷規(guī)模、制止大拆大建這一決定對(duì)于重慶樓市的市場(chǎng)購(gòu)買力來(lái)說(shuō)影響是肯定有的，盡管重慶新的拆遷計(jì)劃沒(méi)有出籠，今年的總量也尚不知曉的情況下，主管部門和業(yè)界人士都認(rèn)為這將讓重慶房?jī)r(jià)上漲的幅度得到更好地控制。另外，重慶市規(guī)劃局的規(guī)劃顯示，今后年內(nèi)，重慶市的舊城改造拆遷面積將達(dá)400萬(wàn)平方米，重慶市平均每年將新增100萬(wàn)平方米住宅面積。重慶市主城人均居住面積

49、將增加10平方米（重慶當(dāng)前主城區(qū)人均居住面積為20平方米左右），達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。 銀行方面消息：個(gè)人房屋貸款利率即將全國(guó)性大幅度上調(diào)；對(duì)第二套住房的貸款申請(qǐng)將從嚴(yán)審查，利率將調(diào)高至少1.5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)第三套住房，銀行將不發(fā)放貸款；限制合同更名，期房限轉(zhuǎn)；辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)難度日益加大，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)“名存實(shí)無(wú)”；限制一年期內(nèi)的提前還貸。重慶一些商業(yè)銀行更是放出消息：將暫停對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款?？偟膩?lái)說(shuō)，銀根的緊縮勢(shì)必會(huì)在一定期限內(nèi)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的抑制作用，但從長(zhǎng)期考慮，會(huì)將減少投機(jī)性投資行為，從而使房產(chǎn)交易步入正常有序的軌道。 【重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)概況對(duì)項(xiàng)目投資的啟示】：重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在發(fā)展速度過(guò)

50、快，漲幅過(guò)高的問(wèn)題，但重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)也具有現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素支持，再加上政府傾向性態(tài)度，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍大有可為。房地產(chǎn)本身就是一個(gè)消費(fèi)兼投資的雙屬性行業(yè)，在市場(chǎng)旺盛時(shí)期，投資所表現(xiàn)的特征更加活躍，但只要在合理范圍內(nèi)而且能夠及時(shí)控制，市場(chǎng)根本無(wú)須恐慌。從市場(chǎng)角度分析，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，經(jīng)過(guò)行政資源傾斜來(lái)完成的可行性不會(huì)持久，最終還是經(jīng)過(guò)效區(qū)化發(fā)展的策略來(lái)完成。預(yù)計(jì)今后重慶房地產(chǎn)兩極分化的市場(chǎng)趨勢(shì)更加明顯，核心城市區(qū)與主城區(qū)的房產(chǎn)格局更健全。從東部先進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)城市規(guī)模大致量擴(kuò)張的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)是很難出現(xiàn)泡沫的，重慶正是如此。相對(duì)本項(xiàng)目投資而言，初步印證了房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，資

51、料顯示北部新區(qū)也正是核心主城區(qū)中一個(gè)相對(duì)郊區(qū)，同時(shí)，本區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)普遍良好，媒體炒作濃烈，政府公建、配套大力跟進(jìn)，政策性的傾向也比較明確，相對(duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)成熟的投資區(qū)域，項(xiàng)目具備了天時(shí)、地利之功效，只要項(xiàng)目本身地價(jià)不要過(guò)高，定位準(zhǔn)確的話，項(xiàng)目投資的可行性較大。在我司在具體參與項(xiàng)目工作之后，本著從市場(chǎng)的角度出發(fā)的原則，挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)，經(jīng)過(guò)產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值含量。第三篇：重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）巴南區(qū)：一、巴南區(qū)概況描述巴南區(qū)位于重慶市主城區(qū)南部，全區(qū)幅員面積1824平方公里，轄2個(gè)街道（魚(yú)洞街道和李家沱街道）、19個(gè)鎮(zhèn)（花溪鎮(zhèn)、南泉鎮(zhèn)、界石鎮(zhèn)、南彭鎮(zhèn)、惠民鎮(zhèn)、一品鎮(zhèn)、安

52、瀾鎮(zhèn)、跳石鎮(zhèn)、木洞鎮(zhèn)、雙河口鎮(zhèn)、麻柳嘴鎮(zhèn)、豐盛鎮(zhèn)、二圣鎮(zhèn)、東泉鎮(zhèn)、姜家鎮(zhèn)、天星寺鎮(zhèn)、接龍鎮(zhèn)、石灘鎮(zhèn)、石龍鎮(zhèn)），總?cè)酥?8萬(wàn)。該區(qū)距重慶市中心7公里，區(qū)政府距市政府駐地21公里，離南坪20分鐘的車程距離，主干道渝南大道，距重慶機(jī)場(chǎng)35公里，重慶港碼頭12公里，市中心9公里?？赏ㄍ逯袇^(qū)、南坪、江北、楊家坪、沙坪壩等。當(dāng)前，正在新修的一條道路將達(dá)到半個(gè)小時(shí)直通主城區(qū)。巴南區(qū)地處重慶2500平方公里都市圈南部，該區(qū)所轄李家沱組團(tuán)是重慶主城區(qū)基本板塊南部新區(qū)的重要組成部分，位于該區(qū)西部范圍內(nèi)的魚(yú)洞組團(tuán)被列為重慶都市圈外圍組團(tuán)的重要組成部分。由于巴南區(qū)緊鄰重慶主城區(qū)，地理位置特殊，被列為9大都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)

53、圈之一（渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)等9個(gè)行政區(qū)）。全區(qū)具有小城市、大農(nóng)村、城鄉(xiāng)并存、差異較大的特點(diǎn)。區(qū)內(nèi)西部城市發(fā)展已有一定規(guī)模，城區(qū)交通便利，與重慶中心城市緊密相連，大中型企業(yè)較多、工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)活躍。但近年來(lái)，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較慢，發(fā)展已經(jīng)滯后于整個(gè)城市發(fā)展的需要，與相當(dāng)發(fā)展水平的地區(qū)存在差異，也與重慶直轄市快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)及巴南區(qū)在整個(gè)城市發(fā)展擴(kuò)充中的地位不相稱，主要表現(xiàn)在城市化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理 。巴南區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。境內(nèi)大中型企業(yè)眾多，是重慶市汽車、摩托車生產(chǎn)基地。重慶長(zhǎng)安鈐木汽車有限公司生產(chǎn)的奧拓、羚羊轎車，重慶大江工業(yè)（集團(tuán)）

54、股份有限公司生產(chǎn)的特種車輛，宗申摩托車集團(tuán)生產(chǎn)的宗申摩托車馳騁在神州大地；重慶機(jī)床集團(tuán)公司是中國(guó)滾齒機(jī)生產(chǎn)第一家，重慶水輪機(jī)廠有限公司是中國(guó)最早的中小水輪機(jī)生產(chǎn)商之一，重慶渝港鈦白股份有限公司、重慶萬(wàn)里蓄電池股份有限公司是重慶市最早的上市公司，華陶瓷業(yè)有限公司生產(chǎn)的產(chǎn)品被選為國(guó)宴用瓷和國(guó)禮用瓷，深受國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人和國(guó)際友人贊譽(yù)。巴南區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。重慶宗申摩托車（集團(tuán)）有限公司是全國(guó)最大民營(yíng)企業(yè)的前二十強(qiáng)，該公司董事長(zhǎng)左宗申先生被福布斯雜志榮列為中國(guó)富豪榜前二十位；國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)-重慶華鼎生物制藥有限公司、占有全國(guó)氣動(dòng)打釘槍市場(chǎng)三分之一的重慶弘愿氣動(dòng)工具廠、西南最大的家具交易市場(chǎng)均是巴南民

55、營(yíng)經(jīng)濟(jì)的佼佼者。同時(shí)，一大批外資、渝臺(tái)港澳合資企業(yè)也紛紛落戶巴南。面對(duì)中國(guó)加入WTO和實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，巴南區(qū)確定了工業(yè)強(qiáng)區(qū)、農(nóng)業(yè)穩(wěn)區(qū)、三產(chǎn)活區(qū)、科教興區(qū)的十六字發(fā)展戰(zhàn)略，著力改進(jìn)投資環(huán)境，特別是在 4月，建立了巴南區(qū)行政審批服務(wù)中心，對(duì)客商開(kāi)通綠色通道，實(shí)行一站式服務(wù)。同時(shí)，客商在巴南區(qū)投資，還可享受長(zhǎng)江三峽庫(kù)區(qū)、沿江開(kāi)放城市、國(guó)家中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合體改試點(diǎn)城市、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等優(yōu)惠政策。由于投資環(huán)境的日臻完善，巴南區(qū)吸引了世界500強(qiáng)企業(yè)美國(guó)BS公司等一大批中外企業(yè)來(lái)投資展業(yè)。由于一直以來(lái)的交通瓶井問(wèn)題得到了解決，加之巴南區(qū)山川秀美、景色宜人，全區(qū)的森林覆蓋率超過(guò)25%，空氣

56、質(zhì)量好，因此成了一處適宜居住的好地方。同時(shí)，該片區(qū)有民主工貿(mào)園和宗申科技園區(qū)等產(chǎn)業(yè)支撐，地房產(chǎn)的升值空間潛力極大。 二、房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析相對(duì)重慶主城區(qū)各個(gè)區(qū)塊風(fēng)起云涌的房產(chǎn)市場(chǎng)火爆現(xiàn)象，巴南區(qū)塊發(fā)房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得要溫和得多（巴南區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展水平較之重慶主城區(qū)平均水平要滯后三五年），然而在相對(duì)溫和的表現(xiàn)狀態(tài)下，巴南的房產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)并不平靜，正處于一個(gè)量化的積累階段，以期形成房產(chǎn)市場(chǎng)最終的一個(gè)突變。鑒于本次市場(chǎng)調(diào)查對(duì)巴南房產(chǎn)市場(chǎng)的走訪，并結(jié)合重慶整體房產(chǎn)市場(chǎng)的全局，現(xiàn)歸結(jié)巴南房產(chǎn)市場(chǎng)幾大特色，具體如下：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)塊集中，聚集效應(yīng)強(qiáng)。相對(duì)重慶主城區(qū)的幾大區(qū)塊來(lái)說(shuō)，巴南區(qū)塊是當(dāng)前房產(chǎn)投資及房產(chǎn)市場(chǎng)最為冷門

57、的區(qū)塊。縱觀重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，基本呈板塊狀， 時(shí)期基本聚集在五黃路板塊、鳳天路板塊、直港大道板塊等； ，新牌坊板塊異軍突起，隨后南濱路板塊又崛起；而進(jìn)入 以后，“南”“北”爭(zhēng)雄的局面在區(qū)塊上有了新的突破和延伸，從南岸、江北區(qū)塊逐步向渝北和魚(yú)洞挺進(jìn)，北部新區(qū)（經(jīng)開(kāi)園高新園）板塊成了新的投資熱點(diǎn)，近兩年，隨著重慶城市化進(jìn)程的加速以及主城范圍的不斷延伸，巴南區(qū)塊也逐步引起業(yè)界關(guān)注。就本次市調(diào)情況來(lái)看，當(dāng)前巴南區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)塊主要集中在魚(yú)洞板塊巴線大道沿線區(qū)域和李家沱板塊土橋街道，在各聚集區(qū)塊范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)樓盤位置較為集中，如在魚(yú)洞區(qū)塊，巴縣大道兩側(cè)沿線是樓盤開(kāi)發(fā)的聚集地，巴南區(qū)一些大型中高檔樓盤

58、均匯集在此處，如大江廣場(chǎng)南城新街、佳禾鈺茂河畔名居、協(xié)信巴南新天地、華夏海天花園等；在李家沱區(qū)塊土橋街道也是相應(yīng)的樓盤聚集地，巴渝大道上有日月山莊、巴蜀怡苑等，土橋岔路口則聚集著屏都大廈、華瑞名士閣、陽(yáng)光新尚城等樓盤。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地域的集中性，最終形成強(qiáng)勢(shì)的區(qū)塊聚集效應(yīng)，對(duì)區(qū)塊價(jià)值的提升將起到很大的作用，這在房產(chǎn)起步相對(duì)較晚的巴南區(qū)猶顯重要。2、房產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對(duì)滯后，近期增長(zhǎng)勢(shì)頭頗猛。就 房交會(huì)成交數(shù)據(jù)顯示，巴南區(qū)的房產(chǎn)成交價(jià)格和成交量均居主城區(qū)所有區(qū)塊排名的末位，其成交均價(jià)為1600元/平方米。由此可見(jiàn)巴南區(qū)塊的房產(chǎn)發(fā)展起步較晚，相對(duì)重慶主城區(qū)房產(chǎn)平均發(fā)展水平來(lái)說(shuō)，要滯后三五年，然而，巴南

59、區(qū)塊近期的房產(chǎn)發(fā)展亦如雨后春筍，勢(shì)不可擋。本次市場(chǎng)調(diào)查中我們了解到，巴南區(qū)塊近期房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)頗猛，并已有不少項(xiàng)目的均價(jià)突破 元/平方米，表現(xiàn)較為明顯的是魚(yú)洞區(qū)塊巴縣大道兩側(cè)沿線樓盤中已有不少品質(zhì)較高的樓盤住宅均價(jià)已經(jīng)突破 元/平方米，如華夏海天花園，前期已開(kāi)盤部分當(dāng)前已售罄，均價(jià)在1900元/平方米， 8月將有部分戶型再度開(kāi)盤，雖當(dāng)前尚未定價(jià)，但據(jù)售樓人員透漏，起價(jià)會(huì)在 元/平方米以上；魚(yú)洞新市街上一個(gè)以商業(yè)為主的項(xiàng)目協(xié)信巴南新天地中推出的一幢18層高層住宅將于 7月底開(kāi)盤，據(jù)透漏其套內(nèi)均價(jià)將在2400元/平方米左右。在李家沱土橋岔路口區(qū)塊已有均價(jià)超過(guò) 元/平方米的高檔樓盤出現(xiàn)，位于李家沱岔路

60、口巴渝大道上的日月山莊，當(dāng)前均價(jià)2100元/平方米（其中多層2060元/平方米，小高層2310元/平方米），是當(dāng)前該區(qū)塊均價(jià)最高、占地規(guī)模最大、檔次最高的項(xiàng)目。3、物業(yè)建筑形態(tài)單一，近期呈分化及豐富趨勢(shì)。在本次調(diào)查中我們了解到，巴南區(qū)既有物業(yè)占地規(guī)模均較小，多為幾十畝的小盤（相對(duì)北部新區(qū)開(kāi)發(fā)的幾百畝、幾千畝的大盤來(lái)說(shuō)），物業(yè)建筑形態(tài)較為單一，以高層和小高層為主，但近期新開(kāi)樓盤中卻呈現(xiàn)出建筑形態(tài)組合逐步分化并逐步豐富的趨勢(shì)。在此就本次調(diào)查樓盤信息按其建筑形態(tài)組合作一細(xì)分： （小）高層+底商項(xiàng)目特征：此類項(xiàng)目的特征是，占地規(guī)模小，多在20畝以下，有10畝左右的，多為本地小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，滿足基本居住需