地產股份有限公司投資項目論證管理辦法

1、地產股份有限公司投資項目論證管理辦法第一章 總則第一條 為了完善地產股份有限公司（以下簡稱“公司”）及所屬全資、控股(及有實際控制權)公司（以下簡稱“所屬企業(yè)”）房地產項目投資論證體制，規(guī)范項目投資論證程序、提高項目投資論證效率，根據地產股份有限公司對外投資管理辦法等管理制度，結合公司實際，制定本辦法。第二條 房地產項目論證是指公司及所屬企業(yè)根據相關規(guī)定，尋找收集項目信息、進行可行性研究后，由公司規(guī)劃發(fā)展部依據相關規(guī)定，客觀公正地對擬投資項目進行專業(yè)評估與審核，為公司項目投資的科學決策提供客觀、公正的決策參考依據，并對項目投資方案、投資經濟效益等方面進行分析和評價的活動。第三條 房地產項目投資

2、論證的目的是保證公司及所屬企業(yè)在項目投資中的經濟性、合理性、可行性，實現項目決策的科學化、民主化，最大限度的減少和避免投資風險，提高投資項目的經濟效益和社會效益。第四條 公司所屬企業(yè)在境內投資的住宅、商業(yè)地產等房地產開發(fā)項目，以及以取得土地或開發(fā)權為目的股權收購項目適用本辦法。第二章 機構與權責第五條 公司規(guī)劃發(fā)展部、各所屬企業(yè)均為項目拓展的申報單位，負責項目的尋找，具體項目信息的收集整理，進行可行性研究及報審工作。第六條 申報單位應按照公司相關規(guī)定，收集項目基本信息，根據項目情況進行可行性研究、資產評估及盡職調查，編制相關報告，并按照本辦法規(guī)定適時報送公司進行論證。項目申報單位主體對項目論證

3、材料的真實性及客觀性負責。第七條 公司規(guī)劃發(fā)展部負責聯合投資監(jiān)管部、資金財務部、風控部對公司投資項目進行論證。第八條 公司董事會為項目的批準機構，公司總經理辦公會為項目的決策機構，總經理辦公會參考規(guī)劃發(fā)展部論證意見，對項目投資進行決策，決策通過后，董事會履行最終批準程序。第三章 投資論證流程及內容第九條 申報單位根據公司相關規(guī)定，完善項目資料，進行可行性研究、盡職調查等調研工作，形成相關報告后，報規(guī)劃發(fā)展部進行論證。第十條 通過招拍掛取得的項目，應于招標公告前一個月報送至公司規(guī)劃發(fā)展部；通過收購股權或資產取得的項目，應于簽訂相關轉讓協(xié)議前三個月報送至公司規(guī)劃發(fā)展部。第十一條 規(guī)劃發(fā)展部依據項目

4、的可行性研究及相關報告，對項目的權屬、合法合規(guī)性及經濟效益指標等進行論證，于20個工作日內提出明確的論證意見，供總經理辦公會做決策參考。第十二條 規(guī)劃發(fā)展部論證項目的一般程序：（一）申報單位將所需項目資料報送至規(guī)劃發(fā)展部。（二）規(guī)劃發(fā)展部對項目資料的完備程度進行初審，并向項目申報單位進行反饋。申報單位進行補充完善后，由規(guī)劃發(fā)展部報主管領導審批。（三）主管領導審批通過后，由規(guī)劃發(fā)展部根據需要組織實地調查，并組織召開投資論證會，對項目可行性進行論證，并形成論證意見，報公司總經理辦公會決策。第十三條 規(guī)劃發(fā)展部論證的主要內容：（一）項目是否符合國家的政策、法律、法規(guī)（二）項目是否符合集團公司發(fā)展規(guī)劃

5、及相關要求（三）項目開發(fā)設想是否合理（三）項目資金方案是否能夠落實（四）項目初步測算經濟效益指標能否滿足集團公司相關要求（五）項目的風險是否能夠得到有效地規(guī)避和控制（六）項目在技術上是否可行，是否符合國家建筑、環(huán)保等相關技術要求（九）其他需要論證的內容第十四條 項目通過論證后，報送公司總經理辦公會決策，決策通過后報董事會批準。第四章 投資論證資料要求第十五條 申報單位報送項目至規(guī)劃發(fā)展部進行論證時，應按規(guī)定備齊資料，及時與規(guī)劃發(fā)展部進行聯系，落實論證要求和安排。第十六條 論證的申報材料及相關要求如下：（一）項目投資（立項）的請示（二）公司所屬企業(yè)報送的項目，已經過申報單位論證的，可附帶報送單位

6、的管理層決議（三）項目可行性研究報告（四）如涉及股權或資產收購，需附帶轉讓方有關資料，包括但不限于企業(yè)章程、營業(yè)執(zhí)照副本、公司財務資料等復印件。（五）項目合作意向書等其他與項目相關的資料。第十七條 項目論證決策后，如因項目情況變動，需要對論證資料做出變更的，各所屬企業(yè)要及時將有關情況上報公司，公司審核后將變更資料論證。第十八條 項目拓展資料屬公司及其所屬公司內部資料，未經公司允許，不得透漏給第三方。第五章 可行性研究報告編制要求第十九條 項目可行性研究報告編制要力求實事求是，全面完整地分析論證項目的投資可行性，可行性研究報告中披露的項目情況、經濟指標等內容，需提供事實依據或評估過程。第二十條

7、可行性研究應包括以下內容：（一）項目基本情況：包括項目基本情況及土地取得方式等內容。（二）項目合法合規(guī)性情況：包括當地法律法規(guī)及政策性文件等，如涉及政府回購項目，應說明擔保情況。（三）項目區(qū)域市場分析：包括項目區(qū)域的宏觀經濟分析、區(qū)域價值和地位分析及區(qū)域房地產市場分析等。應建立在實地調研的基礎上，結合當地經濟數據，對當地整體經濟環(huán)境及房地產市場狀況進行科學分析及預測。（四）開發(fā)初步構想：包括項目定位、預期售價、初步開發(fā)計劃及融資計劃等。應結合項目區(qū)位條件及情況，確定項目產品、評估預期售價，并根據實際情況初步擬定開發(fā)計劃及融資計劃等。（五）經濟測算：包括投資測算、銷售測算、融資測算、動態(tài)指標測算及敏感性分析等。根據實際情況對項目各項指標進行評估、測算，計算稅后資本金財務內部收益率、稅前項目內部收益率、稅前項目凈現值，投資回收期、項目稅后利潤等經濟效益指標，并在測算的基礎上進行敏感性分析，確定盈虧平衡點及最高拿地限價等指標。（六）風險評估：包括項目風險評估及風險把控措施。應對項目可能存在的風險進行系統(tǒng)評估，并提出相應的把控措施。（七）SWOT分析：結合項目情況、經濟測算、風險把控等內容，對項目進行SWOT分析。（八）結論及建