上海房地產市場調研報告

1、上海房地產市場調研報告建設銀行上海分行2002/1目前，上海房地產市場就市場容量而言是中國城市中最大的市場研。究上海房地產市場的進展現(xiàn)狀及前景，不管關于上海、關于中國城市及房地產的進展，都具有重要的意義。20世紀90年代的上海房地產市場，走過了以繁榮為要緊特點的路程。當前中國面臨著加入WTO后進一步融入全世界經濟格局的機緣與挑戰(zhàn)。中央政府把上海的進展定位于“國際經濟中心城市”、“國際經濟、貿易、金融和航運中心”，與20世紀90年代的“一個龍頭、四個中心”相較，有了重大的轉變。上海房地產市場的進展值得咱們專門關注。第一部份上海房地產市場的歷史回憶上海曾經是一個房地產市場相當發(fā)達的城市。解放后，隨

2、著房地產納入打算經濟而慢慢萎縮，寂靜了30年。1978年，中國開始了經濟改革和對外開放，上海的房地產市場慢慢蘇醒，不斷進展，大致經歷了蘇醒、緩慢進展、超常進展和調整四個時期。一、蘇醒時期（19781985年）在改革開放和以經濟建設為中心的政策背景下上，海房地產市場的蘇醒有兩方面條件。第一，改變住房長期嚴峻欠缺是上海房地產業(yè)進展的內在要求。作為一個人口眾多的大城市，上海的住房一直比較緊張。1949年以后，尤其是1956年以后，在打算經濟體制的操縱下，住房作為一種福利由國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一分派和近乎無償利用，使住房生產的正常循環(huán)受到破壞，再投入困難。同時在重生產輕生活思想阻礙下致使的對住房

3、問題的輕忽，使得上海的住房長期嚴峻緊缺。至改革開放初期，住房問題已成為上海第一大社會問題（1978年，上海市區(qū)人均居住面積僅為平方米。）為了改變這一狀況，1979年，上海市政府提出了實行國家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結合的方針，企業(yè)建房踴躍性被調動起來，在上海掀起了一輪住宅建設的熱潮。到1985年，市區(qū)住宅建筑面積達到了萬平方米，比1978年增加了50以上，人均居住面積也達到了平方米。這一輪住宅建設，盡管仍是非市場化的，卻是一個歷史性的預演，為往后上海房地產市場的大進展提供了積存知識和人材儲蓄的機遇。第二，房地產經濟理論的爭鳴，為房地產市場的蘇醒制造了輿論環(huán)境。70年代末、80年代初，鄧小平發(fā)表了兩次關

4、于房地產和住房制度改革的意見，理論界開始對房地產經濟進行全面的反思和探討。通過量年討論，終于關于住房的商品屬性和城市土地的經濟屬性取得了共識這。些功效，從理論和思想上為上海房地產市場的進展奠定了基礎。上海房地產市場蘇醒的第一個標志是成立了開發(fā)能夠用于市場銷售衡宇的上海中華企業(yè)公司和上海工商業(yè)者愛國建設公司。1984年，愛建公司建設的“愛建公寓”在香港上市，半月內銷售一空；另一個標志是開始試行新建住房按土建本錢由政府、單位和個人各負擔三分之一，出售給個人的“三三制售房”。該方式盡管由于各類緣故沒有取得普遍推行，但它成為上海住房制度改革中住房商品化的第一次嘗試。盡管上海房地產市場的蘇醒相當有限，僅

5、僅處于萌芽狀態(tài)，但上海房地產市場就此起步。二、緩慢進展時期（1986-1991年）1986年，中國初步確立了社會主義商品經濟理論“。房地產市場是社會主義市場體系的重要組成部份”的觀點取得了確認，從而極大地推動了市場機制在房地產領域的進展。上海房地產市場在1986-1991年間取得了緩慢的可是實質性的進展。經營性的房地產開發(fā)公司開始起步。到1991年末，上海共有房地產開發(fā)公司94家，其中，中資公司72家，中外合伙和外商獨資企業(yè)22家，共計自有資金235億元，從業(yè)人員近6000人。房地產投資規(guī)模迅速擴大。19861989年實際完成投資億元，1990年、1991年為億元和億元。19861991年，上

6、海商品房完工面積為萬平方米，內銷商品住宅銷售面積為萬平方米。土地利用制度開始了商品化改革。1986年起，向中外合伙經營企業(yè)征收土地利用費,1987年開始實施土地利用權有償轉讓。1988年上海通過國際招標，由日本孫氏企業(yè)以2800萬美元的出讓金，取得虹橋經濟技術開發(fā)區(qū)第26號地塊萬平方米50年的利用權，拉開了上海對外資土地批租的序幕。到1991年末,上海共對外出讓土地利用權12幅,計980萬平方米,土地出讓金總收入約8474萬美元和億元人民幣。行政性的房地產中介機構誕生。與房地產投資、開發(fā)規(guī)模不斷擴大相適應，房地產中介機構在政府鼓舞下開始顯現(xiàn)。1987年，上海市房地產交易所成立。1988年9月，

7、依照“政企分開”的原那么，從交易所分離成立了上海市房地產交易市場。爾后，各區(qū)縣也接踵成立了區(qū)縣級交易市場。這一時期上海房地產市場的進展，盡管比較緩慢，可是通過這一時期的進展，市場形態(tài)初步組成。三、超常進展時期（1992-1994年）1992年，鄧小平同志南方談話后，上海和全國國民經濟顯現(xiàn)了高速增加，引發(fā)了一輪房地產進展高潮。一是土地利用制度改革全面推行，土地利用權大規(guī)模進入市場。1992年上海對外批租土地194幅，占地面積1983萬平方米；1993年對外出讓土地244幅，占地面積達萬平方米；1994年對外出讓452幅，占地萬平方米。1995年1月1日起，上海市全面對商業(yè)等6類內資項目用地實行土

8、地利用權有償出讓，標志著上海土地利用制度改革全面推行。昔時，上海就向內資有償出讓168幅地塊，面積萬平方米。二是房地產企業(yè)數量迅速擴張。1992年上海各類房地產企業(yè)數猛增到849家，1993年又增至1425家。1994年超過兩千大關，達到2081家。三是房地產投資成倍增加。1992年完成投資億元，1993年迅速增加到億元，1994年更是增加到了億元。四是商品房開發(fā)和完工面積直線上升。1992年上海房地產施工面積萬平方米，完工面積萬平方米；1993年施工面積達到1521萬平方米，完工面積320萬平方米，1994年施工、完工面積別離為萬平方米和萬平方米。最后，伴隨著投資和開發(fā)的高潮，房地產經紀、咨

9、詢、物業(yè)治理、評估等全業(yè)大量顯現(xiàn)。1992年7月上海第一家房地產經紀企業(yè)上海威得利房產咨詢公司成立。到年末，經房管部門和工商記錄批準成立的房地產經紀公司共12家，1993年起每一年新增超過300家；1991年11月，上海第一家專業(yè)物業(yè)公司滬港合伙的“上海安居樂物業(yè)治理公司”在上海古北新區(qū)誕生，隨后中房上海公司等一大量內資開發(fā)公司接踵成立了物業(yè)公司；成立于1992年的上海市土地估價所是解放后最先顯現(xiàn)的房地產估價機構。這種企業(yè)的產生，溝通了房地產再生產的各個環(huán)節(jié)，增進了房地產業(yè)的全面進展。四、調整回落時期（19951997年）19921994年間，上海房地產業(yè)經歷了跳躍式的進展，盡管它為上海房地產

10、市場的進展打下了堅實的基礎，但由于進展速度過快而產生了一些問題，從而引發(fā)了一輪調整。上海房地產市場的調整成效從1995年開始顯現(xiàn)，要緊表現(xiàn)為：第一，土地利用權出讓數量回落。1995年上海土地有償出讓共497幅，占地面積萬平方米，別離是1994年的80和64，其中，外銷地塊258幅，萬平方米，比1994年下降了43和59，內銷地塊（含外資內銷）239幅，萬平方米；1996年上海土地有償出讓共764幅，萬平方米，與1995年相較，盡管地塊幅數有所增加，但出讓土地面積減少了10以上，其中，外銷地塊出面積減少了40，內銷地塊增加了1倍以上，達到537幅，土地面積也增加了近20；1997年土地出讓的規(guī)模

11、有所上升。第二，房地產由供不該求轉變成供過于求，商品房空置增加較快。19951997年三年，每一年上市供給的內銷商品房別離為萬平方米、萬平方米和萬平方米，平均每一年新增300400萬平方米。上市的外銷商品房從1992年的萬平方米增至1997年的萬平方米，增加了倍，外銷商品房中綜合辦公樓占主體，比例超過50。由于商品房供給急劇上升，房價居高不下，市場在短時間內難以消化，造成空置嚴峻。1995年上海商品房空置量達到萬平方米，比1994年的萬平方米增加了倍，1996年上升到萬平方米，1997年末，達到969萬平方米，供大于求的矛盾相當突出。與此同時，房地產企業(yè)數量仍有較快的增加，各類經紀、咨詢、評估

12、、物業(yè)治理等企業(yè)迅速進展，使整個上海房地產市場在調整中朝著更理性、更市場化和更標準的方向進展。第二部份上海房地產市場的現(xiàn)狀及特點一、上海房地產市場現(xiàn)時期的要緊特點1997年后，中國成功地實現(xiàn)了國民經濟軟著陸。為了維持國民經濟持續(xù)增加，中央政府采取了踴躍財政政策，旨在通過增加投資拉動經濟進展。同時把住宅消費放在極為重要的位置上，作為國民經濟新的增加點和新的消費熱點，并出臺了一系列增進房地產市場進展的相關政策。上海房地產市場進入了穩(wěn)步進展時期。市場需求增加較快第一,商品房銷售增加迅速。995年，肖售面積僅萬平方米。到1998年沖破1000萬平方米，達萬平方米，短短三年翻了一番。999年達萬平方米。

13、2000年達到萬平方米，估量2001年末將沖破2000萬平方米。第二，二手房（存量房）生意大幅度上升，速度大大超過新房市場。1995年二手房交易面積僅為萬平方米僅過四年1999年達到511萬平方米，2000年達到779萬平方米，估量2001年將達到1300萬平方米，增加率達%（見表1）。表1上海商品房銷售面積與存量房生意面積情形比較年份商品房銷售面積（萬平方米）比上年增長幅度（）存量房買賣面積（萬平方米）比上年增長幅度（）存量房買賣與商品房銷售面積之比1995567.6660.8791.6610.111996573.501.0382.2935.1910.141997686.4519.69162

14、.4097.3510.2419981150.7767.64315.2394.1110.2719991328.6715.46510.8462.0510.3820001557.8717.25778.5252.401:0.5資料來源：1995-2000年上海統(tǒng)計年鑒、2001上海統(tǒng)計手冊三是租賃市場迅速崛起。1998年已發(fā)證記錄的衡宇租賃面積為萬平方米，1999年達萬平方米,2000年達到萬平方米。近幾年上海房地產市場需求迅速增加的要緊緣故是：（1）上海經濟進展水平。2000年上海人均GDP已沖破4180美元。依照世界銀行1998年的分類：上海已達到中等收入水平，其經濟進展特點之一確實是汽車、不動產

15、等大宗耐用消費品開始進入家庭。上海房地產市場的需求，確實是在此背景下取得迅速進展的。（2）城市舊區(qū)改造和動拆遷拉動商品房銷售。90年代以來，為了改善城市基礎設施建設，優(yōu)化城市環(huán)境，提高土地利用價值，改善居民居住條件，上海不斷加大舊區(qū)改造力度。1995到2000年，全市拆遷舊房面積達2303萬平方米，為過去50年拆除總面積的53%。而動拆遷又令人口導入區(qū)的房地產市場迅速進展。浦東、閔行、寶山、徐匯作為人口導入區(qū)，近兩年來一直是上海房地產市場的熱點區(qū)域。（3）上海市民改善居住條件愿望迫切。80年代初，上海人均居住面積僅4平方米多一點（折成建筑面積約7-8平方米），在全國各大城市中居后。改革開放以后

16、，上海市民的居住條件在不斷改善，居住面積在不斷擴大，但很難在短時間內取得全然性解決。到90年代中期，市民改善居住的愿望仍然強烈。（4）新政策不斷制訂推出，有力地支持了居民的住房消費熱情。降低購買住宅的稅費。自1996年開始，通過持續(xù)3次降稅，居民購房契稅負擔由1996年以前的6下降到2000年的。1999年以后又實施了居民購買空置有年的住房，免去營業(yè)稅、契稅和交易手續(xù)費、衡宇租賃稅減半、手續(xù)費下調的政策，使居民購房的交易本錢有較大的降低。用舊房市場推動新房需求。1996年率先實施許諾居民將從政府購買的舊公房提早上市，和利用權房能夠上市置換、動遷貨幣化安置等，激活了舊住房市場，方便居民套現(xiàn)購新房

17、，有力地推動了新房市場。用所得稅政策推動住房需求。1998年，對個人購買或差價換購商品住宅所支付的購房款，經核實后，五年內能夠從個人所得稅計征稅基中扣除這一方法極大地鼓舞了中上收入群體的住房消費熱情。用金融政策推動住房需求。從1997年開始，配合銀行利率下降，多次下降居民購房公積金貸款和商業(yè)貸款利率。同時，降低住宅購買首付款比例（最少20）,延長買房抵押貸款還款年限（最長30年），保障了居民一的購房資金來源。截至2001年9月末，上海個人住房貸款余額達809億元。1至9月的貸款新增額達億元，同比多增億元，比去年全年多增億元;支持的購房面積達1887萬平方米，按揭及公積金貸款戶別離達萬和萬戶。供

18、求關系慢慢趨于平穩(wěn)供求關系的趨向平穩(wěn)是通過供給的相對減少，需求的絕對增加來實現(xiàn)的。這能夠集頂用商品房預售和銷售兩個指標予以說明：從預售情形來看，上海商品房批準預售面積呈明顯下降趨勢。從1997年的萬平方米，下降至2000年的萬平方米，減少萬平方米，減幅達。與此相對應的已記錄商品房預售面積呈大幅上升態(tài)勢從，1997年的萬平方米猛增至2000年的萬平方米，增加萬平方米，平均每一年增加，供求之比由1997年的：1下降至2000年的：1。從銷售來看，需求的增幅超過供給的增幅，需求面積大幅上升。商品房批準銷售面積從1997年的萬平方米增加至2000年的萬平方米，平均每年增加；商品房銷售面積從1997年的

19、萬平方米猛增至2000年的萬平方米平均每一年增加供需之比由1997年的:1下降至:1尤其是1999年昔時商品住宅銷售量與昔時完工量第一次實現(xiàn)大體平穩(wěn)并消化部份空置商品房，從而使空置商品房大幅增加勢頭取得有效操縱（見表）表2上海市商品房供求平穩(wěn)比較商品房竣工面積口商品房銷售面積口商品房空置面積口商品房住宅空置面積單位：萬平方米年份商品房竣工平均增長商品房銷售平均增長商品房空平均增長商品房住宅空平均增長面積速度面積速度置面積速度置面積速度19971464.9621.18686.4519.69968.8053.80729.2143.7519981565.346.851150.7767.641238.

20、3327.82901.6223.6519991468.62-6.181328.6715.461297.344.77922.232.2920001643.6211.951557.8717.251250.30-3.61843.37-8.55資料來源：1998-2000年上海統(tǒng)計年鑒、2001上海統(tǒng)計手冊為了實現(xiàn)上海房地產市場供求關系平穩(wěn)，上海市采取了系列方法。要緊有：操縱土地出讓。1997年開始停止了關于高級辦公大樓、賓館、飯館的土地出讓。操縱土地出讓，為操縱房產供給過量（尤其是辦公大樓、商場，）制造了全然條件。擴大住房市場銷售對象。1996年，開放藍印戶口政策，許諾非上海市居民購買住宅，并給予上

21、海藍印戶口。以住房消費政策推動需求。一是實行內外銷并軌，完全放開住房市場。1996年8月1日起，上海的內銷商品房向全國開放，今年8月1日起本市實行內外銷商品住房并軌政策，取消商品住房內外銷之分，將住房的租售對象（包括贈與、互換、抵債等轉讓的受讓對象）擴大至境內外的自然人、法人和其他組織，向全世界開放。這一新的舉措極大地提高了海內外單位和個人在滬購房的踴躍性。據不完全統(tǒng)計2001年8月1日以來新增海外人士購買原內銷商品住房1000余套；近三年來，外省市單位和個人在本市購房43567套，萬平方米，其中申報藍印戶口已達29994人。二是取消流通限制，進一步盤活存量。隨著住房制度改革的不斷深化住房商品

22、化的觀念慢慢深切人心，居民啟動住房梯度消費的潛在需求量也取得快速增加。如1999年末出臺內銷商品住房歸并政策，將居民通過各類渠道（市場和非市場化的）獲取的住房能在一條“起跑線”上上市交易；2000年出臺了個人購買的利用權房轉為產權房的政策，使一部份居民的利用權住房能合法的上市；2001年內外銷并軌政策，取消居民存量住房不能賣給境外對象的限制。目前上海的存量房交易量逐年大幅增加，1996年全市存量房交易僅82萬平方米，2000年達到萬平方米；2001年僅1-10月的交易量就達萬平方米，同比新增；1996上海的新建商品房與存量房交易量之比為7:1,2000年為2:1,2001年前三個季度已達到1。

23、據統(tǒng)計，2001年上半年起上海的三分之一區(qū)縣存量房的交易量（套數）已超過新建商品房的交易量。房地產價錢慢慢企穩(wěn)上升上海房地產價錢與供求關系緊密相關。成立于1995年2月的中房上海指數從90年代上半期房地產業(yè)進展的頂峰開始滑坡。1995年2月至1999年2月，前24個月里中房上海指數從942點下滑至888點，總共下跌54點，跌幅；后24個月，中房上海指數下跌至713點，下跌175點，跌幅達。這顯示供求矛盾在1997年和1998年有所擴大。要緊緣故是1997年下半年暴發(fā)的亞洲金融危機對上海房地市場產生龐大沖擊。中房上海指數從1995年2月的942點到1999年10月的691點，歷時56個月持續(xù)下跌

24、，累計跌幅達，自1999年11月開始止跌上升。1995年2000年中房上海指數走勢圖1700005150013001100900700城市指數住宅指數辦公樓指數月iMLdy9t月*月L月c月*z!2月*月月iM月*月cQ9月iMQ9月*Q99-月Quoz月*QH0-1999年，上海房地產市場價錢開始筑底，并在年末顯現(xiàn)止跌。2000年，中房上海指數開始顯現(xiàn)緩慢上升。2001年中房上海指數迅速上升,至11月底升幅已達，表現(xiàn)出極為強勁的走勢，上海房地產市場正步入一個全新的進展時期。住房消費效勞體系進一步完善目前上海在構筑住房消費效勞體系正處于加速構建當中。房地產增量市場：以“金豐易居”為代表的房地產

25、固定市場，在上海各個區(qū)域均有設置，初步實現(xiàn)居民購買新建商品房的一條龍效勞；房地產存量市場：上海已成立了覆蓋全市的房地產置換連鎖經營網，其載體主若是大型房地產中介企業(yè)，如“上房置換”有250多家連鎖店、新澳300多家連鎖店、智恒有80多家，極大地址便存量房的購銷和互換；衡宇租賃市場：上海房地產經紀機構和運行機制不斷完善?！白馕葜行摹薄ⅰ熬W上衡宇租賃”、“存房中心”等專營衡宇租賃機構紛紛涌現(xiàn)，其中由上海衡宇置換公司在全市設立的“金豐易居，”在全市有250多個連鎖店，并打算用35年時刻，在全國30至50個城市成立2000個網點。國外聞名的衡宇租賃公司并始進軍上海租賃市場。日前，全世界房地產中介機構2

26、1世紀不動產宣布正式入駐上海，并打算用5年時刻在全國30個區(qū)域中進展2000家特許加盟店。網上房地產交易市場:上海市房地產交易中心已成立了“上海房地產網上交易中心”，并以其為主平臺，推動房地產交易電子化、網絡化進程。房地產信貸市場：上海各家銀行住房消費信貸業(yè)務迅速進展，包括轉按揭在內的新型信貸品種不斷推出，同時房地產信貸證券化業(yè)務也即將啟動。市場經營主體慢慢成熟上海房地產市場通過近10年的進展，市場經營主體已慢慢成熟，房地產開發(fā)、物業(yè)治理、咨詢策劃、中介代理、評估拍賣、會計審計都已形成必然規(guī)模，并各自顯現(xiàn)一些代表性企業(yè)。房地產開發(fā)企業(yè)成為市場大軍。到2000年末，上海共有房地產開發(fā)企業(yè)3410

27、多家，從業(yè)人員達8萬之多。從1991年至2000年，由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房銷售平均每一年以以上速度遞增。與此同時，以開發(fā)企業(yè)為主的上海房地產業(yè)增加值也迅速增加2000年達240億，占全市GDP的比重由1991年的上升至，房地產開發(fā)企業(yè)為上海經濟進展作出了重要的奉獻。市場主體進一步標準。2000年，上海市通過清理整頓房地產企業(yè)，取消了937家房地產企業(yè)開發(fā)資質，使企業(yè)數量由換證前的4347家減至換證后的3410家。房地產經紀企業(yè)數量由3000家減至1262家。上海的房地產估價企業(yè)已按規(guī)定全面完成了脫鉤改制任務，企業(yè)數由98家減至63家。同時企業(yè)運作行為不斷標準。一是提高新建商品房預售標準，

28、目前上海實行多層衡宇結構封頂、高層衡宇施工至主體結構的三分之二方能預售的政策，有效地約束企業(yè)的不標準運作；二是出臺了標準新建商品房預訂行為的規(guī)定，杜絕企業(yè)無證預訂預售、亂收、亂扣訂金行為；三是全面推行示范合同，目前上海的示范合同已形成系列，覆蓋新建商品房預（出）售、存量房生意衡宇租賃、房地產居間代理。上海地產中介效勞企業(yè)迅速壯大。上海從1992年7月誕生第一家房地產中介效勞企業(yè)。到2000年，已進展至近2000家。在此進程中，一些海外聞名公司紛紛搶灘上海，由此帶動上海房地產中介效勞企業(yè)的進展。同時放開了對房地產估價的限制政策。2000年上海出臺了關于新一輪舊區(qū)改造、土地利用內外銷歸并、衡宇市場

29、化動遷等一系列增進房地產進展的政策，充分拓展了房地產估價行業(yè)的進展空間。如從今年7月1日起用于商業(yè)、旅行、娛樂、金融、效勞業(yè)、商品房等項目的土地利用權出讓，應當通過招標、拍賣方式進行；出讓的價錢完全由市場決定，土地拍賣的參考底價由房地產估價機構評估。這一政策使得房地產估價行業(yè)開始涉足房地產一級市場在。這一領域里，估價機構除為政府部門提供土地定價的估價咨詢效勞外還，能夠為招標、拍賣的其他當事人提供土地地價的評估、咨詢、策劃等相關效勞。又如上海從2001年11月1日起，衡宇拆遷補償開始實行市場化評估政策，改變了幾十年來衡宇拆遷補償只補償建筑物殘值的不合理規(guī)定這。不僅使得房地產估價業(yè)務量大幅增加，而

30、且使得房地產估價機構的獨立、客觀、公正的市場本質屬性在衡宇拆遷活動中取得了表現(xiàn)。物業(yè)治理初步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化。1991年11月，上海成立了第一家專業(yè)物業(yè)公司，到2000年，已進展到2000多家，治理的衡宇面積近2億平方米。從而初步實現(xiàn)物業(yè)治理的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化，并顯現(xiàn)萬科、中海等一批通過ISO-9002國際標準認證的物業(yè)治理品牌公司和一批治理規(guī)模在80萬平方米建筑面積以上的優(yōu)秀物業(yè)治理公司。個人購房己成為住宅市場主力軍上海的住房市場從90年代的上半期，以單位購買為主，進展到90年代下半期的以個人為主。1995年時，個人購房僅占34%,至2000年，已經占，進展速度領先全國。（見

31、表4）表3上海個人購買商品住宅面積年份職工人均年工資（元）人均居住面積（平方米）個人購買商品住宅面積（萬平方米）個人購買比例（）199592798172.6034.001996106638.7244.8346.321997114259.3402.8465.351998120599.7786.5973.8419991414710.91009.2581.1720001542011.41163.2293.60資料來源2000年上海統(tǒng)計年鑒2001上海統(tǒng)計手冊上海個人購房比例大幅度上升的其緣故有三：一是如前所述，自996年始,上海市政府推出了一系列鼓舞住房消費的政策使大量一般市民進入了市場。二是199

32、8年中央決定開始實行住房分派貨幣化停止單位的實物分派。改變了市民的住房消費觀念，進入市場購租住房。其中一大量年輕白領以全新的自住其力的消費觀念引領了市場潮流三是90年代下半期以來，上海居民的收入持續(xù)增加而且消費品市場價錢穩(wěn)固吃穿用比較寬裕，個人積存慢慢轉向購租住房。房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模壯大通過量年市場選擇，上海房地產市場顯現(xiàn)了一批治理先進、營銷手腕成熟、組織架構完善和注重品牌建設的房地產企業(yè)當前的市場和政策形勢給這些房地產企業(yè)制造了新一輪進展良機為了適應進一步進展和國際化競爭的需要，這些企業(yè)不斷向集團化和規(guī)模化進展。在一系列的兼并中、小型企業(yè)和聯(lián)合建材生產、建筑施工等上下游企業(yè)和上市籌資等行為以

33、后上海房地產業(yè)將慢慢形成大型、特大型集團公司2000年，上海銷售前100家企業(yè)（見附件一）的商品房銷售面積達到萬平方米，占全市商品房銷售面積的，較1996年增加了萬平方米，平均增速達到。其中前10家房地產開發(fā)企業(yè)的銷售面積達到萬平方米，較1996年增加了萬平方米，平均增速達到。2000年上海商品房銷售金額前100家開發(fā)企業(yè)（見附件二）的銷售總額達到億元，占全市商品房銷售總額的。二、2001年上海市房地產市場的走勢與特點本市房地產業(yè)進展迅速1-9月，全市實現(xiàn)國內生產總值億元，比去年同期增加，而房地產業(yè)增加值增力加,遠遠超過GDP的增加。商品房新動工面積和商品房完工面積別離增加22%和34%,完成

34、土地開發(fā)面積增加。至L0月底，上海房地產業(yè)完成投資504億元，同比新增20%,占全市固定資產投資的36%,估量全年房地產投資可達630億元。商品住宅銷售活躍，整體房價繼續(xù)向上商品房預售維持全面增加勢頭。據統(tǒng)計,2001年19月與去年同期比較,預售面積增加%,達1288萬平米,銷售記錄面積增加%,達1599萬平方米。存量房交易量也達到1105萬平方米。2001年中房上海指數走勢圖950900850800750700650600550500年月年4月年月T城市指數-住宅指數*一辦公樓指數年年1月年I0月年I】月今年以來，上海房價頭5個月升幅較緩，6、7月中上海指數別離大漲11點，89月升勢趨緩。1

35、0月份，中房上海綜合指數較上月猛升11點，顯示目前的房價已上了一個臺階。第三季度平均成交價錢已達到212元/平方米。3000元/平方米以下的低價房，在市場上的銷售總量也已經跌到20%以下。每平方米5000元左右的價錢成為上海市場的主力房價。前三季度，本市房地產價錢水平全面上升其中房地產銷售價錢總水平比上年同期上漲%，房地產租賃價錢水平上漲%。截至9月份，本市住宅銷售價錢水平同比上漲%。各類住宅上，除奢華住宅中的高級公寓銷售價錢水平比上年同期下跌%外，其余全面上漲。上漲幅度最大的一般住宅中的多層住宅，比上年同期上漲;奢華住宅中的別墅上漲;般住宅中的高層住宅上漲；經濟適用房上漲。商品房中的非住宅類

36、銷售價錢水平也上漲了，其中寫字樓上漲了，商業(yè)用房上漲了本市公有住宅銷售價錢漲幅受國家2001年1月政策調價阻礙，目前平均銷售價錢為L295元/平方米，同比上漲%。至9月底，本市房地產租賃價錢總水平比上年同期上漲%。其中公有住房租賃價錢水平比上年同期漲%，私有住房租賃價錢水平激漲%，辦公用房租賃價錢水平同比上漲%。本市住宅預售價錢升勢趨緩，地域差距有所加大今年前三個季度，上海新動工住宅面積達1260萬平方米，同比猛增67%；估量今年商品住宅新動工面積可達1870萬平方米，創(chuàng)1996年以來的新高；住宅完工面積可達1550萬平方米，住宅供給量繼續(xù)大幅爬升。新盤上市量的擴容，調整了供求關系，成為造成近

37、期住宅價錢升幅放緩的要緊緣故。據上海市房地產交易中心對12個市區(qū)的預售記錄資料匯總統(tǒng)計，一季度，受商品住宅預售標準提高，時期性供給減少而市場需求持旺的阻礙，該季度住宅預售價錢指數為點，比上季度上升點。同時，受到高價位樓望交易面積增加的，該季度住宅平均成交價錢為每平方米4050元，比上季度3943元/平方米增加了107元，上升%。二季度，隨著市場態(tài)勢的進一步走強，住宅預售價錢指數比上一季度上升點。高價位樓盤的交易面積繼續(xù)增加，推動了平均成交價錢進一步上升。三季度，市場通過前兩個季度的強勁走勢，開始了穩(wěn)步伐整。下半年大量新樓盤進入預售時期，使上半年因政府提高商品房對不住標準而造成的預售樓盤臨時“欠

38、缺”取得減緩，這直接體此刻價錢走勢上，表現(xiàn)為價錢繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩明顯低于前兩個季度，說明市場在理性調整，供求趨于平穩(wěn)。（見表五）表4本市前三季度住宅預售價錢、指數走勢表時間交易樓盤（個）預售價格指數平均成交價（元/平方米）較上期增減（元/平方米）預售成交額前列地區(qū)一季度7313943+107長寧、普陀、浦東、徐匯、閔行二季度7254173+123浦東、長寧、閔行、普陀三季度8434212+39浦東、普陀、閔行、長寧從地域看，市中心區(qū)與外圍區(qū)域房價差距有所拉大，高價位高品質樓盤已成為中心城區(qū)的主力樓盤，要緊集中于徐匯、靜安、長寧、黃浦、盧灣及浦東小陸家嘴地域。三季度的均價升至5252元/平方

39、米，上升幅度達到。上海外環(huán)線之外區(qū)域一季度成交價為3025元/平方米，三季度為3023元/平方米，大體處于持平狀態(tài)。（見表5）表5本市各區(qū)新樓盤預售價格水平單位：元/平方米地區(qū)黃浦靜安徐匯盧灣長寧虹口普陀閘北浦東楊浦閔行寶山價格750067506050575056405240508045504000377037003150預售價格元/平方米預售價格元/平方米寫字樓市場維持平穩(wěn)升勢，入住率進一步提高據統(tǒng)計，2000年上海寫字樓整體租金上升了23，甲級寫字樓的日均租金達到每平方米美元。2001年前三季度，上海寫字樓租金價錢進一步上升，目前甲級寫字樓的平均日租金已漲至每平方米美元，較去年年末上升16

40、%,全市甲級寫字樓平均入住率上升至?5%。隨著跨國公司對上海經濟進展的信心的增強直接提升了對甲級寫字樓的需求。目前全世界500強企業(yè)中，投資上海的已有279家。與此同時，本地企業(yè)對甲級寫字樓需求旺盛。最近幾年來上海企業(yè)綜合實力提高大量上海企業(yè)紛紛通過擴租、搬遷等方式，尋求更為高級、寬松的辦公環(huán)境。目前，上海企業(yè)在甲級寫字樓客戶中，已經占到了三分之一強。從地域來看，靜安區(qū)南京西路、盧灣區(qū)淮海路、虹橋和浦東陸家嘴四大商務區(qū)占據了要緊需求市場。其中，以浦東寫字樓租賃勢頭最旺。今年第三季度，陸家嘴地域寫字樓的租售自用率已從年初矽0%,爬升至，日均租金價錢已從一季度的每平方米美元升至美元。第二，樓宇品質

41、也是阻礙寫字樓身價的要緊因素。一些樓高、物業(yè)治理、利用率、通信設備等各方面均達到國際標準的智能化高級甲級寫字樓盡,管已開出了日租金每平方米美元以上的高價,但始終維持100%的入住率。目前,寫字樓的樓層面積以2000平方米左右最受歡迎。據預測,到2002年末,上海還將有大約60萬平方米的甲級寫字樓進入市場。三級市場規(guī)模迅速擴大目前本市商品房三級市場銷量、房價均有上升，存量房交易量大幅度上升。今年1-9月，存量房交易比去年同期增加為萬平方米，存量房交易量與新建商品房銷售量的比例已達L：,其中住宅占74.1%。已售公房上市出售成交51156套，交易面積萬平方米，占總存量交易面積的，比去年同期增加。上

42、市平均出售價為萬元/套，平均出售單價為2574/平方米，比去年同期增加285元，平均建筑面積為平方米。已售公房上市出售的記錄面積和單位上漲幅度已超過了商品房二級市場徐匯區(qū)存量房地產生意市場占有率從1997年的10%，上升到2001年的52%，（套數），成為上海房地產市場中第一個實現(xiàn)三級市場銷量超過二級市場銷量的地域其。中已售公房上市出售占主導地位。個人購買商品房比重繼續(xù)爬升1-9月份，商品房銷售記錄中屬個人購買137116套，占，比去年同期上升個百分點，預售中屬個人購買104130套，占，比去年同期上升個百分點。今年前10個月，上海個人住房借款新增額為億元，同比多增97億元，同比增加54%，其

43、中商業(yè)銀行個人住房按揭借款新增額為1億元，占；個人住房借款的共計余額為830億元，昔時累計借款額達390億元。上海樓市對港澳臺產生龐大吸引力目前，港臺人士對上海高級樓盤的需求愈來愈大。今年8月1日，上海取消海外人士購房限制后，上海境外銷售樓盤迅速增加。由于高級住宅吸納量的增大，對拉高整體房價產生了必然的作用。據悉，上海已成為港澳臺購房者在大陸置業(yè)的首選地。香港新意網資料顯示，68的香港市民以為上海是最具投資價值的城市，部份市民更是斗膽估量，以后3年上海樓價將上升1至2成。目前，大約有3萬香港人在滬居住或工作，而此刻香港人每一年購買的上海住宅僅100套左右，很小的比例意味著廣漠的上升空間。上海的

44、房價與港澳臺地域相較此刻大致只有本地的10-20%。與90年代初“上海房”引發(fā)的境外搶購熱潮所不同的是，目前投資者的盲目性已大大降低其中大部份是熟悉上海市場注重投資升值回報投資者。香港等地按市的低迷使他們的注意力轉向價錢相對較低的上海市場。據初步統(tǒng)計，二季度以來，上海到香港展現(xiàn)推銷的樓盤有個，總面積近30萬平方米，這些接盤多為港臺。新加坡等地的房產巨頭在滬開發(fā)的高級項目。8月底，香港某地產巨頭在上海開發(fā)的首個豪宅項目，在香港以每平方米16000至18000元推出10個單位，結果一售而空。近期浦東湯臣高爾夫別墅6期34幢獨立別墅，盡管最高價達到2000萬人民幣，但也銷售一空；金橋云間綠地首批總價

45、400萬元人民幣一套的獨立別墅銷售不久僅剩3套；黃浦江沿岸世茂濱江花園和菊園吸引了大量“海外客?！倍鄠€上海樓盤香港、臺灣、新加坡同時開盤。目前上海已初步形成三大要緊高級涉外房地產區(qū)域:浦東陸家嘴金融區(qū)、長寧古北新區(qū)和徐家匯地域，那個地址集中了大量原外銷房和高級內銷房項目，其中浦東銷量占總量8%,長寧占24%,徐家匯占12%。上海房產市場向周邊地域輻射“上海房”的買方市場不斷向外延伸。今年以來,多批溫州購房團接踵來滬購房。而上海房產代理商也借機在溫州、寧波等地,為購房者辦理“一條龍”購房手續(xù),吸引了大量本地購房者。在上海各類人氣旺盛的房展會上,來自外省市的“上海購房團”隊伍正日趨龐大。靜安區(qū)某樓

46、盤的銷售頭把“交椅”已被浙江購房者穩(wěn)坐。據統(tǒng)計2000年外省市居民在上海用個人名義購買新建商品房的數量，已占到昔時個人購買新建商品房總量的10%左右，估量2001年那個比例會進一步上升。上海房地產市場吸引大量境外投資據統(tǒng)計，1992年，上海市外銷房的總量只有萬平方米，至2001年7月已擁有435萬平方米。有91個國家和地域近萬家企業(yè)在上海投資建設各類項目。投資者主若是來自美國、日本和港澳臺地域的客商。如東方海外集團在投資開發(fā)三大“東方”系列高級住宅后，正考慮開發(fā)一批新的項目。湯臣集團那么進一步儲蓄土地并定下以后10年進展打算。2001年7月，中信泰富在上海市中心最大的聚居老西門簽下了首塊萬平方

47、米土地的建設項目合約。8月份，香港和記黃埔用億元以蒙托亞（香港）的名義，從中華企業(yè)的控股子公司上海古集團）手中，買下上海古北新區(qū)地塊面積約5萬平方米，建造15萬平方米的住宅樓和商住樓。和黃在上海已前后投資了梅龍鎮(zhèn)廣場、浦東的別墅，這是第一次真正進軍中檔的大型住宅。香港四大房地產商之一的新世界集團是在上海土地儲蓄最多的香港房地產商，也是投入內地房地產業(yè)資金最多的香港房地產開發(fā)商估量以后三年，香港新世界集團屬下的新世界中國地產將投入9個項目，累計投資總額達到80多億人民幣，另外，中遠國際繼香港麗園（項目分兩期進展，興修376個單位）以后，正在上?；I建第二個住宅進展項目其總投資額很多于億元。嘉華國際

48、透露，目前有2-3個項目正在商洽中主若是內銷住宅項目估量總投資額達20億元30億元人民幣。10、浦東房地產市場領先全市今年1_9月/浦東商品房銷售達萬套/面積330萬平方米/成交金額超過114億元，同比別離增加42%、44%和32%。房價漲幅上，浦東居領先位置，上漲了10-20%。另外，浦東的寫字樓也是人氣鼎盛,平均出租率超過80%。三、對近期上海市商品房市場的預測爾后一段時刻，上海商品房價錢整體趨勢是穩(wěn)中有升，升勢平緩地域及品質不同對房價的阻礙進一步加大盡管下半年上海房價上升勢頭明顯放緩,但當前房價仍處于上升時期，整體上升趨勢可不能改變當前制約房價大幅上升的最要緊因素是供求關系隨著去年下半年

49、以來新樓盤的大量上市和新動工住宅面積的大量上升供，需矛盾將取得專門大程度的減緩。第四季度批準預售面積與已記錄預售面積之比為1：，而前三季度二者之比為1：，顯現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，房價難有大漲的空間。另外購買力的限制也將從整體上操縱房價的迅速上升。2000年本市城市居民人都可支配收入為1171.01元，按家庭平均人口人計算2000年上海家庭年平均收入為32810元，假設以每套住房90平方米，2000內銷售商品房平均成效價3500元/平方米計算，房價為30萬元左右，是家庭年均收入的10倍左右，而據世界銀行的數據硏究，住宅價錢一樣就為家庭年收入的6倍。因此，上海房價的走勢將是波浪式的，而非排浪式的，但

50、整體走勢慢慢向上。估量以后三年上海房價每一年將有必然的幅度上升要緊緣故如下：1一級市場拉動。今年上半年全市房地產開發(fā)頂用于土地購買的費用為34億元（人民幣）與去年同期比較增力。目前上海房價整體水平并非高，但土地資源的稀缺性會顯露出本錢和市場需求雙雙走高的趨勢將推動房價穩(wěn)步上升。今年上海平均房價上升達至IJ5-6%,雖高于銀行利率，卻低于上海市人均收入與GDP的升幅。2品質拉動。今年下半年新盤上市量創(chuàng)出新高，質量普遍提高，新樓盤的熱銷是以樓盤綜合品質的升級換代為基礎的，帶動開發(fā)本錢剛性上揚。隨著居住小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化，如綠化率標準由過去的15升至35，板式結構的改變，寬帶進網，綠化植樹，容積率下降，

51、采光、進深的增強等等均提升了小區(qū)及樓盤品質，新樓盤“含金量”高了，房價自然上升。另外，政府市政建設力度的增強，商品房預售標準的提高，也使開發(fā)本錢、財務本錢有所上升。3需求拉動。隨著住房制度改革進一步深化，貨幣化分房方法不斷取得落實，上海市民通過出售舊房再購買新居的愿望仍然強烈市區(qū)居民家庭在上世紀90年代還未取得改善，購房愿望超級強烈，只要經濟條件具有，將當即付諸行動；另一些已初步改善住房居民隨著質量更高的住宅不斷涌現(xiàn)，將激發(fā)再次消費的欲望，而上海是住房抵押貸款和二手房交易制度的方便性、靈活性，為這種潛在需求提供了有利條件。4新一輪舊區(qū)改造。據預測，到2005年市區(qū)人均居住面積可望達到15平方米

52、，住房成套率將達到90%,同時，每一年將拆除200萬平方米二級以下舊里建筑，郊區(qū)的城市化率也將達至IJ60%。大規(guī)模的城市基礎設施建設，也將對本市住宅消費起到了踴躍拉動作用。000年以來，地鐵二號線的正式通車、明珠線的試通車，和蘇州河整治一期工程、延中綠地、太平橋綠地、黃興綠地的建成，都對周邊樓市的活躍產生了直接效應。環(huán)境優(yōu)勢和投資潛力成為上海房地產市場的要緊賣點，使有效需求的基礎較為扎實。對境外購房者來講,上海市的國際化進展和經濟持續(xù)快速進展的背景將支撐房價走高,房產的投資潛力成為最大的吸引力；關于周邊地域購房者來講，以前到上海買房看中的第一要素往往是上海戶口，而今購買上海房的要緊動因是國際

53、多數市的環(huán)境、教育水平和師資力量，和物業(yè)的升值潛力等。資料顯示，去年上海賣給外省市居民的商品房中，只有不到三成辦理了藍印戶口，上海戶口已經再也不是外省市人上購買上海房產的唯理由。住在上海、投資上海，正成為愈來愈多境內外購房者的的選擇。四、上海市房地產市場存在的要緊問題空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出一是辦公、商業(yè)用房在全數空置量中的比例仍然較高。2000年除住宅外，辦公樓和商業(yè)用房空置量繼續(xù)增加，這說明住宅空置的消化較好?？墒牵k公樓和商業(yè)用房的空置量在總量中的比重卻愈來愈大辦公樓占總量比重從1994年的，不斷上升進展到2000年的。商業(yè)用房空置進展司樣如此，從1994年的不斷上升，進展到2

54、000年的。表61994-2000年上?？罩蒙唐贩拷Y構情形單位:萬平方米年份總量住宅辦公樓商業(yè)用房1994175.33157.605.762.501995413.39345.5814.907.741996629.90507.2645.9829.461997968.80729.10117.8440.6419981238.33901.62188.8094.7819991297.40922.23174.20114.2420001250.30843.37190.84129.29資料來源：1995-2000年上海統(tǒng)計年鑒、上海市統(tǒng)計局內部資料二是空置辦公、商業(yè)用房的現(xiàn)代信息技術程度較低。前一些冠以3A、

55、5A智能化甲級寫字樓已不鮮見，但名符其實的智能化寫字樓卻并非多見。由于房地產是非均質商品的特性增加其消化難度對?？罩玫霓k公樓和商業(yè)用房來講，在以互聯(lián)網為特點的信息社會，電子商務、電子網絡正以極快的速度向前進展，SOHO族的崛起使辦公家庭化隊伍迅速擴大。以上兩大因素的轉變給辦公樓和商業(yè)用房的市場帶來許多不確信因素因。此，上海房地產市場結構矛盾爾后仍有可能較為突出。房地產本錢組成、價錢組成有待進一步改善目前上海房地產價錢的形成，大體上由市場來決定和調劑，情形大體正常。可是，在房地產的本錢組成中，有一塊是由權利部門、壟斷性事業(yè)、企業(yè)把持而非市場決定的，存在一些不合約占房地產開發(fā)企業(yè)總數的50。盡管這

56、些小企業(yè)不具資金優(yōu)勢，但它運用某些巧妙，如以參聯(lián)建的形式籌措資金，或項目建設請施工企業(yè)墊資、或銷售請中介代理公司售后再結帳等等。房地產開發(fā)從土地獲取、設計、建造、銷售等諸多環(huán)節(jié)，都需要大量的資金。小企業(yè)稍有不慎資，金需求得不到知足，就陷入窘境乃至破產，并致使一系列的糾紛和訴訟。（2）大型優(yōu)質房地產企業(yè)數量奇缺。上海市一級資質企業(yè)僅100來家，投資額和商品房銷售量僅占全市總量的10。在1992、1993年的房地產高潮中，一些大型國有房地產企業(yè)，由于許多投資高級寫字樓、商住樓項目遭遇90年代中期的大幅度調整，或被套牢，或成“半截子工程，”企業(yè)欠債率相當高。因此，大中型房地產企業(yè)所占市場份額和作用有

57、限。2000年上海市商品房銷售面積前10名的總和僅為萬平方米，占全市的12稍多。遠低于國內成熟行業(yè)中聞名企業(yè)所占60的市場份額。與香港十大房地產商占香港房地產市場80份額比，更是相去甚遠。上海房地產市場中，缺乏大型、超大型優(yōu)質房地產企業(yè)的現(xiàn)狀，同上海房地產市場的規(guī)模極不相稱、同重要產業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況阻礙了本產業(yè)的效率。其形成緣故是復雜的，簡而言之，主若是舊體制遺留下來的地域所有制、部門所有制；第二是在房地產運行的全進程中，行政愛惜時有發(fā)生、市場競爭的機制發(fā)揮作用不完整。（3）上市公司表現(xiàn)平平。上海現(xiàn)有9家房地產上市公司。其中，興業(yè)房地產為全市第一家房地產上市公司。爾后，新

58、黃浦、中華企業(yè)、外高橋陸家嘴、金橋、眾老實業(yè)（后被中遠置業(yè)收購）等5家企業(yè)前后上市。金豐投資和天宸實業(yè)通過買殼成為房地產上市公司。但整體經營水平表現(xiàn)平平2000年末，上海股市已超過2000點，但超過20元股價的房地產上市公司僅為外高橋1家，其余大多在15元左右，在上海股市中處于中下位。緣故是業(yè)績不夠理想。2000年年度報告顯示，好幾家房地產上市公司的業(yè)績，每股僅有幾分錢。個別較為聞名的房地產上市公司，每股凈利也只有元左右。4房地產市場發(fā)育程度不夠成熟，房地產企業(yè)的體制、機制尚未完全理順要緊表此刻土地有償利用標準性不足，覆蓋面??；商品房市場供求均衡機制不健全，交易行為欠標準，產業(yè)素養(yǎng)不高；房地產

59、行業(yè)治理欠標準；房地產開發(fā)企業(yè)中，國有企業(yè)所占比例過大，政企不分情形突出，運行機制市場化程度較低。5.房地產市場信息運行還不充分適應市場需要上海房地產信息的搜集利用，最近幾年來有較大進展，大體形成體系。上海市房地產交易中心于1996年末成立并開始試運行。目前已經有19個區(qū)縣組建了區(qū)縣一級房地產交易中心，與市房地產交易中心形成市區(qū)二級的信息效勞、交易治理網絡，并成立了市場信息歸集發(fā)布體系。但從適應市場需要而言，還存在一些問題，如時效不足。開發(fā)商和效勞企業(yè)在進行市場研究時的即時信息比較缺乏；準確性困惑。房地產部門的信息，要緊來源于記錄程序，而統(tǒng)計部門信息直接來源于企業(yè)。來源的不同，致使同一指標統(tǒng)計

60、數據的不同，使最終數據同實際情形有不同，降低了準確性；細化程度不足。目前，權威的房地產信息大體上來自于政府機構的整體性指標缺，乏分地域、分品種、分項目的數據。第三部份“十五”期間上海房地產市場的前景“十五”期間，上海進展社會經濟的定位，有了重大的踴躍轉變。這種轉變，是有利于上海房地產進展的，并提出了更高的要求。上海房地產進展有著極大的機緣。上海房地產市場的前景（20012005年）要緊將呈現(xiàn)以下七個趨勢。一、需求全面穩(wěn)固增加90年代中后期，上海的房地產市場在輿論上并非為人看好。尤其是從價錢的角度看，更是如此。但事實上，90年代后四年的住宅需求增加速度相當可觀。爾后幾年，上海的房地產需求將全面穩(wěn)