資產(chǎn)配置視角下REITs價(jià)值再發(fā)現(xiàn)

1、核心觀點(diǎn)1基礎(chǔ)設(shè)施REITs 自身具有優(yōu)良的特性運(yùn)營管理規(guī)范：資產(chǎn)運(yùn)營分離，出現(xiàn)REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)；對(duì)沖預(yù)期通脹：能夠抵御潛在通脹，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值；分散投資風(fēng)險(xiǎn)：底層資產(chǎn)地理跨度大，構(gòu)建REITs風(fēng)險(xiǎn)分散特性。海外基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展迅速美國電塔公司轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)設(shè)施REITs，2019年?duì)I收75.80億美元，整體發(fā)展迅速；新加坡吉寶數(shù)據(jù)中心REITs上市以來股價(jià)總體呈上升，體現(xiàn)投資者對(duì)該資產(chǎn)的認(rèn)可。中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展與資產(chǎn)配置趨勢(shì)相匹配2013年來我國基建投資增速下滑，但融資需求依舊龐大；城投債和PPP模式拉動(dòng)基建投資的效果有限；資產(chǎn)配置雙拐點(diǎn)下兼具穩(wěn)健

2、收益的公募REITs契合資金投資需求。CONTENTS目錄基礎(chǔ)設(shè)施REITs自身價(jià)值的三層次海外基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs頗受市場(chǎng)投資者認(rèn)可中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs價(jià)值再發(fā)現(xiàn)21.基礎(chǔ)設(shè)施REITs自身價(jià)值的三層次3REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶來的價(jià)值基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征為投資者提供資產(chǎn)配置新選擇基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有公募REITs產(chǎn)品的共有價(jià)值。流動(dòng)性較底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)本身明顯提升，同時(shí)交易成本、退出成本明顯降低。作為在交易所交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，公募REITs在信息披露、透明度等方面也更為規(guī)范，使廣大投資者更易于、更積極參 與這一市場(chǎng)，利于擴(kuò)大產(chǎn)品發(fā)行的融資規(guī)模、降低融資難度以及提升上市后的交易活躍度

3、。4資產(chǎn)運(yùn)營分離，產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)一步提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs價(jià)值。公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）規(guī)定可以設(shè)立專門的子公司或委托第三方管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施日常 運(yùn)營維護(hù)，這將底層資產(chǎn)與運(yùn)營管理分割開來，保障了基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的持續(xù)運(yùn)營與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，進(jìn)一步提升REITs的核心 價(jià)值。1.1 REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶來的價(jià)值5基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有優(yōu)秀的抗通脹屬性：基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)往往能夠?qū)_預(yù)期與非預(yù)期通貨膨脹的影響基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)在資產(chǎn)組合中展現(xiàn)出最好的抗通脹特征基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以分散投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)1.2 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征參考文獻(xiàn)Fama，Asset Returns and Inflation，

4、1977； Wurstbauer，Inflation hedging and protection characteristics of infrastructure and real estate assets，2015資料來源：MSCI官網(wǎng)， wind，中信證券研究部資料來源： MSCI官網(wǎng)， wind，中信證券研究部MSCI美國基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)同比增長與美國CPI指數(shù)同比增長2005年來MSCI美國基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)累計(jì)值與美國CPI指數(shù)累計(jì)值-40-30-20-10010203020062007200820092010201120122013201420152016201720182019MSC

5、I美國基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)：同比美國CPI指數(shù)：同比00.511.522.532005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019MSCI美國基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)累計(jì)值美國CPI指數(shù)累計(jì)值新老基建對(duì)比就新老基建指數(shù)綜合股息率以及ROE進(jìn)行比較新基建老基建資料來源：wind，中信證券研究部資料來源：wind，中信證券研究部新基建指數(shù)綜合股息率與ROE老基建指數(shù)綜合股息率與ROE1.070.991.441.0710.9211.9312.390%2%4%6%8%10%12% 10.2214%201620172018201

6、9股息率ROE1.281.421.802.832.3510.2611.8113.8514.250%2%4%6%8%10%12% 10.2214%16%20152016201720182019股息率ROE61.2 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征新老基建對(duì)比就市值前五的成分股股息率以及ROE進(jìn)行比較新基建與老基建各有優(yōu)劣資料來源：wind，中信證券研究部資料來源：wind，中信證券研究部新基建指數(shù)市值前五成分股綜合股息率與ROE老基建指數(shù)市值前五成分股綜合股息率與ROE1.2 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征1.742.293.122.5912.5312.2314.0616.8317.262%0%4% 1.

7、6220%18%16%14%12%10%8%6%20152016201720182019股息率ROE2.33%1.47%2.20%1.84%14.79%20.43%20.37%25.26%0%5% 2.23%10%15%20%17.96%25%30%20152016201720182019股息率ROE7新老基建對(duì)比成長性報(bào)酬-波動(dòng)率比率新基建老基建 新基建老基建基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)具有多元化的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，滿足多種類型投資需求資料來源：wind，中信證券研究部資料來源：wind，中信證券研究部新、老基建指數(shù)年化收益率與年化波動(dòng)率新基建指數(shù)市值前五成分股綜合股息率與ROE1.2 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益特

8、征新基建指數(shù)老基建指數(shù)年化收益率年化波動(dòng)率年化收益率年化波動(dòng)率年化收益率年化波動(dòng)率年化收益率年化波動(dòng)率1年68.59%26.44%27.52%23.19%1年79.82%27.33%42.33%21.15%3年14.39%25.78%3.94%22.90%3年43.18%26.91%20.10%22.38%5年6.55%27.81%11.00%30.93%5年32.90%29.00%13.90%35.17%8新基建市值前5老基建市值前5資料來源：中信證券研究部REITs出色的流動(dòng)性為投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)提供 便利在二級(jí)市場(chǎng)上能以份額形式進(jìn)行交易對(duì)于持有人來說，可以自由轉(zhuǎn)手買賣，退出成本低，流動(dòng)性較

9、好1.3 為投資者提供資產(chǎn)配置新選擇基礎(chǔ)設(shè)施REITs流動(dòng)性更進(jìn)一步投資于基礎(chǔ)設(shè)施REITs，可以不依賴于對(duì)底 層資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓REITs的可以上市交易流通的特點(diǎn)相當(dāng)于配 置股票來進(jìn)行買賣有股票特性的公募REITs也有更好的交易流 通屬性，外資參與更加方便資產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)金應(yīng)付賬款存貨銀行開發(fā)貸款應(yīng)收賬款非標(biāo)貸款經(jīng)營性物業(yè)貸其他遠(yuǎn)期收入債券投資性物業(yè)所有者權(quán)益其他資產(chǎn)股本其他所有者權(quán)益銷售周轉(zhuǎn)購房尾款A(yù)BS 應(yīng)收物業(yè)費(fèi)ABS 租金收益權(quán)ABSCMBSREITs私募REITs私募基金債項(xiàng)證券化9權(quán) 益 證 券 化傳 統(tǒng) 債 務(wù) 融 資 方 式REITs協(xié)助多種類型資產(chǎn)進(jìn)行融資，有助于盤 活存量、提高周轉(zhuǎn)率

10、10資料來源：wind，中信證券研究部對(duì)投資者而言，REITs是參與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投資的優(yōu)質(zhì)渠道REITs產(chǎn)品有著較高的投資回報(bào)率NAREIT年均回報(bào)率：REITs的收益顯著高于美國各大股指與債券的配置收益1.3 為投資者提供資產(chǎn)配置新選擇02468101214ML Corp/GovtS&P 500DJ US Total Stock MarketNasdaq CompositeRussell 2000 GrowthS&P UtilitiesRussell 2000 ValueFTSE Nareit All Equity REITs年均回報(bào)率對(duì)比（1999.6-2019.6）收益角度來看，近年來R

11、EITs表現(xiàn)十分亮眼REITs對(duì)杠桿率有較高要求各地區(qū)REITs市場(chǎng)年化綜合收益率（截至2019年12月31日）亞洲部分市場(chǎng)REITs杠桿率（截至2019年12月31日）1.3 為投資者提供資產(chǎn)配置新選擇中國香港新加坡日本1年5.3%25.3%25.6%3年11.5%16.4%9.2%5年12.1%10.0%6.5%10年16.1%11.0%13.8%28%36%49%26%35%44%20%10%0%30%40%50%60%中國香港新加坡日本平均總負(fù)債/總房地產(chǎn)資產(chǎn)比率平均總負(fù)債/總資產(chǎn)比率11資料來源：戴德梁行，中信證券研究部資料來源：戴德梁行，中信證券研究部REITs的分派收益率處于較高

12、水平從風(fēng)險(xiǎn)和收益匹配的角度來看，美國市場(chǎng)的REITs要顯著優(yōu)于美國各種指數(shù)2019年各地區(qū)REITs市場(chǎng)分派收益率對(duì)比美國REITs20年風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)比（1999.6-2019.12）1.3 為投資者提供資產(chǎn)配置新選擇5.66.24.01.81.70.0%-1.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%7.0%6.0%中國香港新加坡-0.02日本REITs分派收益率10年期政府債券資料來源：戴德梁行，中信證券研究部12資料來源：NAREIT，F(xiàn)ACTSET，中信證券研究部REITs是一種較為優(yōu)質(zhì)的投資資產(chǎn)盡管REITs因資本利得的波動(dòng)存在較大的年化收益率方差，但將收益與風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合來看REITs的

13、夏普比例高于其他指數(shù)1.3 為投資者提供資產(chǎn)配置新選擇REITs與其他資產(chǎn)年化收益波動(dòng)率對(duì)比（數(shù)據(jù)截至2019.12.31）FTSE Nareit AllUS StockDow JonesNasdaqICE BofAMLEquity REITsMarketIndustrialsCompositeS&P 500Russell 2000Cor/Govt BondsComplete History16.8214.9915.220.8415.0419.315.861-Year4.625.444.956.195.256.891.013-Year12.5412.3712.1814.412.0216.873

14、.35-Year13.7412.2412.1114.4111.9316.493.3510-Year15.8313.0812.3515.0512.6717.393.3615-Year22.0714.2513.1716.6813.818.663.7720-Year20.315.0514.0922.4914.5919.54.0125-Year18.9514.9214.3322.2414.5719.064.0730-Year18.0614.5814.0521.5114.2718.674.1735-Year17.23-15.0321.314.8519.064.6940-Year16.99-14.8921

15、.1114.8519.286.03資料來源：NAREIT,中信證券研究部1314REITs與其他資產(chǎn)相關(guān)性低，可分散風(fēng)險(xiǎn)1.3 為投資者提供資產(chǎn)配置新選擇資料來源：NAREIT,中信證券研究部注：右上區(qū)間為2009.12-2019.12；左下區(qū)間為1989.12-2019.12 (Period For Upper Right: Dec 2009 - Dec 2019; Period For Lower Left: Dec 1989 - Dec 2019)美國REITs與股市、債市相關(guān)性FTSE Nareit AllDJ US TotalNasdaqS&PS&PRussellRussell 20

16、00ICE BofAMLICE BofAMLDow JonesEquity REITsStock Market100500Utilities2000GrowthCorp/GovtMBSIndustrial Average1.0000.6750.5800.6650.5820.6320.5950.2840.2420.6170.5781.0000.9130.9960.3060.9220.913-0.171-0.1690.9600.3620.8521.0000.9190.2420.7910.817-0.118-0.1170.8490.5540.9890.8221.0000.3180.8880.879-

17、0.162-0.1600.9690.3980.3970.2040.4111.0000.2190.1990.3520.2990.3180.6270.8830.7660.8140.3111.0000.987-0.244-0.2380.8400.5240.8690.8350.7930.2660.9741.000-0.235-0.2270.8190.1860.0470.0030.0670.305-0.041-0.0581.0000.865-0.1800.1050.0380.0060.0590.226-0.057-0.0680.8711.000-0.1920.5160.9250.7150.9480.39

18、40.7450.7020.0190.0311.000FTSE Nareit All Equity REITsDJ US Total Stock MarketNasdaq 100S&P 500S&P Utilities Russell 2000Russell 2000GrowthICE BofAMLCorp/GovtICE BofAML MBSDow Jones Industrial Average截至2019年12月31日，我國基金市場(chǎng)日資產(chǎn)規(guī)模凈值達(dá)到147,672.51億 元，基金總數(shù)達(dá)到6544個(gè)我國的基金主要由封閉式基金、股票型基金、混合型基金、債券型基金、貨幣型基金和QDII基金構(gòu)成

19、與英美等國相比，我國基金市場(chǎng)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上并不完善，公募REITs政 策的出臺(tái)完善了我國金融產(chǎn)品類型，填補(bǔ)此前公募REITs市場(chǎng)空白1.3 為投資者提供資產(chǎn)配置新選擇我國基金市場(chǎng)規(guī)模巨大，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并不完善160,000.00140,000.00120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000截止日資產(chǎn)凈值(億元)數(shù)量封閉式基金股票型基金混合型基金 債券型基金貨幣型基金QDII基金1600140012001000800600400200080706050

20、403020100發(fā)行只數(shù)累計(jì)只數(shù)發(fā)行規(guī)模累計(jì)金額2015-2019年我國基金市場(chǎng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)各類基金資產(chǎn)分布（2019/12/31）國內(nèi)類REITs發(fā)行情況 （億元）201420152016201720182019 15資料來源：wind，中信證券研究部資料來源：RCREIT（ REITs研究中心），中信證券研究部資料來源：wind，中信證券研究部160.005.0010.0015.0020.00201720182019中長期純債型基金 平衡混合型基金 貨幣市場(chǎng)型基金短期純債型基金 普通股票型基金 商品型基金 REITs-4.00-2.000.002.004.00201720182019短期純債

21、型基金 普通股票型基金 商品型基金中長期純債型基金 平衡混合型基金貨 幣市場(chǎng)型基金REITs-1.001.003.005.007.002019中長期純債型基金 平衡混合型基金 貨幣市場(chǎng)型基金短期純債型基金 普通股票型基金 商品型基金 REITs-30.00-10.0010.0030.0050.002019中長期純債型基金 平衡混合型基金貨 幣市場(chǎng)型基金短期純債型基金 普通股票型基金 商品型基金 REITs1.3 為投資者提供資產(chǎn)配置新選擇與一般基金相 比，基礎(chǔ)設(shè)施 公募REITs穩(wěn) 健性堪比債券 但是收益更高20172018各類平均風(fēng)險(xiǎn)收益率（ ）REITs提供了新的富有吸引力的資產(chǎn)在傳統(tǒng)固收

22、資產(chǎn)收益率不具有太高吸引力的背景下，公募REITs的推出能夠?yàn)橹行⊥顿Y者提供穩(wěn)定且收益率較為可觀的金融產(chǎn)品各類基金年化收益率（ ）各類基金夏普比率20172018各類基金年化波動(dòng)率（ ）資料來源：wind，中信證券研究部REITs可以給個(gè)人投資者帶來雙重收益?zhèn)€人投資者可以通過持有REITs份額，從基礎(chǔ)資產(chǎn)的租金或其他收入中獲得分紅回報(bào)，同時(shí)也可以享受資產(chǎn)增值帶來的 收益。REITs能優(yōu)化國內(nèi)投資者的資產(chǎn)配置通過投資REITs可以降低投資組合中資產(chǎn)的相關(guān)性，從而有效提升投資收益，控制投資風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)配置對(duì)于投資組合收益率變動(dòng)的影響超過90%布林森（Brinson）, 1991在全球市場(chǎng)的投資組合中，

23、不動(dòng)產(chǎn)這一類資產(chǎn)市值占比達(dá)5%杜斯維克（Doeswijk）, 2014REITs將流動(dòng)性低、管理復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較高、標(biāo)準(zhǔn)化的公募另類資產(chǎn)產(chǎn)品，為機(jī)構(gòu)投資者提供了全新的資 產(chǎn)配置選擇公募REITs作為一個(gè)橋梁，將兼具收益和低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)融資需求與投資需求相鏈接，是當(dāng)前資產(chǎn)配置圖譜中較為獨(dú)立難以 替代的一類資產(chǎn)171.3 為投資者提供資產(chǎn)配置新選擇CONTENTS目錄基礎(chǔ)設(shè)施REITs的自身價(jià)值海外基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs頗受市場(chǎng)投資者認(rèn)可中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs價(jià)值再發(fā)現(xiàn)18海外基礎(chǔ)設(shè)施REITs案例：美國電塔海外基礎(chǔ)設(shè)施REITs案例：新加坡吉寶數(shù)據(jù)中心192.海外基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs頗

24、受市場(chǎng)投資者認(rèn)可海外基礎(chǔ)設(shè)施REITs 基本情況起源于美國，目前總市值超過2萬億美元亞洲市場(chǎng)增長迅速，2019年底總市值已經(jīng)達(dá)到2,924億美元，同比增長25%左右美國電塔公司在全球擁有約180,000個(gè)通訊站點(diǎn)2019年?duì)I收75.80億美元，同比增長1.88%亞洲市場(chǎng)REITs概況2.1 海外基礎(chǔ)設(shè)施REITs案例：美國電塔數(shù)量市值（億美元）占比日本641513.351.7%新加坡42834.228.5%中國香港11367.312.6%其他國家/地區(qū)61209.67.2%20資料來源：戴德梁行，中信證券研究部21主營業(yè)務(wù)持有、管理、開發(fā)和租賃無線和廣播通信塔以及網(wǎng)絡(luò)發(fā)展服務(wù)，目前已形成咨詢、

25、設(shè)計(jì)、建設(shè)與融資的完整產(chǎn)業(yè)鏈2011年6月，轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)投資信托基金收益率情況2019年?duì)I收75.80億美元，同比增長1.88%。2015年初至2020年6月底平均年化收益率為21.29%夏普比率高于同期的道瓊斯工業(yè)指數(shù)、納斯達(dá)克指數(shù)與標(biāo)普500，報(bào)酬-波動(dòng)率比率良好各年來美國電塔公司派息及其同比增長率美國電塔公司股價(jià)走勢(shì)2.1 海外基礎(chǔ)設(shè)施REITs案例：美國電塔0.350.91.11.41.82.22.63.063.782.18180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%00.511.522.533.542011201220132014201520162017201

26、820192020H派息（美元/每股）同比增長資料來源：wind，中信證券研究部資料來源：彭博，中信證券研究部22公司估值PE：3年來PE水平基本在60倍左右。PE顯著高于市場(chǎng)PE水平PB：PB倍率持續(xù)上升，從前期7至9倍提升至30倍左右資料來源：wind，中信證券研究部資料來源：Wind，中信證券研究部美國電塔PE Band美國電塔PB Band2.1 海外基礎(chǔ)設(shè)施REITs案例：美國電塔23換手率美國電塔2017年至2020年6月底周換手率平均為2.23%與周股票收益率的相關(guān)系數(shù)為-0.13，基本不受股價(jià)變化影響投資者對(duì)美國電塔公司表現(xiàn)出長期看好的傾向2.1 海外基礎(chǔ)設(shè)施REITs案例：美

27、國電塔資料來源：Wind,中信證券研究部美國電塔近三年周換手率及收益率對(duì)比20151050-5-10-15-20-25周收益率周換手機(jī)構(gòu)持股為主截至2020年6月，美國電塔機(jī)構(gòu)持股數(shù)量達(dá)到1414家，上漲5.21%機(jī)構(gòu)持股總數(shù)約3.97億股，市值約1027億美元，占比89.61%總股本數(shù)量截至2019年底，除大股東外，市場(chǎng)總持股合計(jì)0.9億股，市值約208億，占比20.45%2.1 海外基礎(chǔ)設(shè)施REITs案例：美國電塔數(shù)量（億）市值（億美元）占比機(jī)構(gòu)持股3.97102789.61%除大股東外的市場(chǎng)持股0.920820.45%24美國電塔以機(jī)構(gòu)持有為主資料來源：Wind，中信證券研究部2020年

28、國務(wù)院政府工作報(bào)告政策背景“兩新一重”建設(shè)企業(yè)狀況首個(gè)在亞洲市場(chǎng)上市的數(shù)據(jù)中心REITs截至2019年底，吉寶數(shù)據(jù)中心REITs共持有 17個(gè)總價(jià)值約25.6億新幣的物業(yè)，持有房地產(chǎn)出租率為94.9%吉寶數(shù)據(jù)中心分布吉寶數(shù)據(jù)中心REITs年化綜合回報(bào)率與新加坡REITs市場(chǎng)水平對(duì)比2.2 海外基礎(chǔ)設(shè)施REITs案例：新加坡吉寶數(shù)據(jù)中心吉寶數(shù)據(jù)中心REIT新加坡REITs1年59.8%25.3%3年27.9%16.4%5年23.2%10.0%資料來源：戴德梁行，中信證券研究部25資料來源：吉寶數(shù)據(jù)中心官網(wǎng)，中信證券研究部股利水平2019年吉寶數(shù)據(jù)中心REITs分派股利7.61新幣/股，同比增長3

29、.96%年化綜合回報(bào)率遠(yuǎn)高于新加坡REITs市場(chǎng)水平近一年年化綜合回報(bào)率為29.8%，遠(yuǎn)高于新加坡REITs平均水平25.3%杠桿率較低，截至2019年底為30.7%利息覆蓋倍數(shù)高達(dá)13.3倍，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極低吉寶數(shù)據(jù)中心REITs股利吉寶數(shù)據(jù)中心REITs股價(jià)2.2 海外基礎(chǔ)設(shè)施REITs案例：新加坡吉寶數(shù)據(jù)中心6.516.686.977.327.610%1%2%3%4%5%6%55.566.577.5820152016201720182019每股股利（新加坡分）同比增長資料來源：吉寶數(shù)據(jù)中心REIT年報(bào)，中信證券研究部26資料來源：彭博，中信證券研究部CONTENTS目錄基礎(chǔ)設(shè)施REITs的自

30、身價(jià)值海外基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs頗受市場(chǎng)投資者認(rèn)可中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs價(jià)值再發(fā)現(xiàn)27為更多投資者參與中國龐大的基建市場(chǎng)提供機(jī)會(huì)資產(chǎn)配置的拐點(diǎn)來臨彰顯REITs價(jià)值283.中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs價(jià)值再發(fā)現(xiàn)基建投資增速自2013年后增速持續(xù)下滑進(jìn)入2018年后，我國基建投資的單月累計(jì)值同比增長 率加速下滑并在低位保持穩(wěn)定，基建投資增速有所放緩總體規(guī)模依舊龐大，融資需求較高3.1 為更多投資者參與中國龐大的基建市場(chǎng)提供機(jī)會(huì)50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%120100806040200基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資：累計(jì)值（萬億）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資：累計(jì)同比15%10%5%0%-5%-

31、10%-15%-20%-25%-30%29資料來源：wind，中信證券研究部2018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020年后受疫情影響，單月累計(jì)值同比增長出現(xiàn)負(fù)值2003-2017年基建投資累計(jì)值及增速（%）基建投資2018年以來

32、單月累計(jì)值同比增長率我國基建投資增速已步入低增長資料來源：wind，中信證券研究部3.1 為更多投資者參與中國龐大的基建市場(chǎng)提供機(jī)會(huì)城投債發(fā)行利率穩(wěn)步下降（%）PPP-ABS產(chǎn)品規(guī)模有限（億元）7.006.005.004.003.002.001.000.000-1年1-3年3-5年100908070605040302010030資料來源：wind，中信證券研究部2017201820192020當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)的金融產(chǎn)品有限投資者可以通過城投債的方式投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但 是這種債權(quán)通常流動(dòng)性一般，收益率也相對(duì)較低2020年以來，城投債發(fā)行利率穩(wěn)步下降投資者還可以通過PPP模式參與基礎(chǔ)設(shè)施投資

33、截至2020年6月，處于存續(xù)期的PPP-ABS共21個(gè)，申報(bào)發(fā)行金額合計(jì)215.58億PPP-ABS產(chǎn)品因其發(fā)行期限較長，發(fā)行要求苛刻， 流動(dòng)性較差PPP項(xiàng)目收益率較低資料來源：wind，中信證券研究部3.1 為更多投資者參與中國龐大的基建市場(chǎng)提供機(jī)會(huì)2019年我國ABS項(xiàng)目中類REITs底層資產(chǎn)分類2019年美國權(quán)益型REITs底層資產(chǎn)分類我國基礎(chǔ)設(shè)施類REITs市場(chǎng)增長空間巨大35%30%25%20%15%10%5%0%購物中心寫字樓零售門店租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施酒店工業(yè)園區(qū)社區(qū)商業(yè)20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%31資料來源：wind，中信證券研究部住房辦公樓基建 零售 醫(yī)療數(shù)據(jù)中心 自助倉儲(chǔ) 專業(yè)性投資多元工業(yè) 其他2019年美國權(quán)益型REITs中底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施的占 比最高，達(dá)到18%2019年我國基礎(chǔ)設(shè)施類REITs規(guī)模僅占ABS項(xiàng)目中類 REIT