商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同的比較分析

1、PAGE 共22頁 第 PAGE 22頁商品房認(rèn)購購協(xié)議與商商品房預(yù)售售合同的比比較分析 魏大忠忠內(nèi)容摘要：隨著我國國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的急劇升升溫，涉及及到房屋買買賣糾紛的的案件也逐逐年遞增，而而在此類案案件中商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議與商品品房預(yù)售合合同所引起起的爭議高高居首位。筆者在此此試著從合合同的性質(zhì)質(zhì)、生效要要件、定金金的性質(zhì)、訂立和履履行中的民民事責(zé)任等等四個(gè)方面面對商品房房認(rèn)購協(xié)議議與商品房房預(yù)售合同同進(jìn)行了比比較分析，并并在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上針對我我國現(xiàn)有法法律對這兩兩種合同的的規(guī)制和審審判實(shí)務(wù)中中對這兩種種合同處理理時(shí)存在的的問題提出出了自己的的一些看法法。關(guān)鍵詞：商商品房認(rèn)購購協(xié)議 商品房預(yù)預(yù)售

2、合同 買賣合合同 預(yù)預(yù)約合同 本合同同 合同同生效要件件 定金金 締約約過失責(zé)任任 違約約責(zé)任 近年來，隨隨著我國房房地產(chǎn)市場場的建立和和快速發(fā)展展，在商品品房交易過過程中，不不斷地出現(xiàn)現(xiàn)新的交易易方式，商商品房預(yù)售售作為新型型的房屋銷銷售制度應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生。而與此同同時(shí)，商品品房買賣糾糾紛案件也也逐年遞增增，在此類類案件中，由由商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議與與商品房預(yù)預(yù)售合同所所引起的爭爭議高居首首位。但在在實(shí)務(wù)中，商商品房認(rèn)購購協(xié)議與商商品房預(yù)售售合同由于于外觀上非非常相似很很容易被混混淆從而給給司法審判判帶來了一一定的難度度，因此，筆筆者將兩者者的關(guān)系在在此作一比比較分析，以以期有助于于人們對二二者的區(qū)

3、分分判斷。一、從法律律性質(zhì)上，對對商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議與與商品房預(yù)預(yù)售合同的的關(guān)系進(jìn)行行探討。在商品房買買賣過程中中，當(dāng)購房房人選中自自己滿意的的樓盤，與與開發(fā)商達(dá)達(dá)成購房的的初步意向向后，開發(fā)發(fā)商通常都都要求與購購房人簽訂訂認(rèn)購協(xié)議議。商品房房認(rèn)購協(xié)議議是指商品品房買賣合合同雙方當(dāng)當(dāng)事人在簽簽署正式的的商品房預(yù)預(yù)售合同或或商品房買買賣合同之之前所簽訂訂的書面協(xié)協(xié)議，是對對雙方交易易房屋有關(guān)關(guān)事宜的初初步確認(rèn)。一般來說說，商品房房認(rèn)購協(xié)議議的內(nèi)容包包括當(dāng)事人人的基本情情況、房屋屋的基本情情況（房屋屋方位、面面積等）、價(jià)款計(jì)算算、簽署正正式合同的的時(shí)限規(guī)定定等。商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議的簽署署只是商品品房

4、銷售的的一個(gè)序曲曲，而商品品房銷售包包括現(xiàn)房銷銷售和期房房銷售，現(xiàn)現(xiàn)房銷售是是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營企業(yè)將竣竣工驗(yàn)收合合格的商品品房出售給給買受人，并并由買受人人支付房價(jià)價(jià)款的行為為。期房銷銷售即商品品房預(yù)售，它它是指房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企業(yè)將將正在建設(shè)設(shè)中的房屋屋預(yù)先出售售給買受人人，并在將將來約定的的時(shí)間內(nèi)將將該房屋所所有權(quán)轉(zhuǎn)移移給買受人人，而由買買受人支付付定金或房房價(jià)款并按按期接受該該房屋的行行為。商品品房預(yù)售合合同的訂立立一般采取取標(biāo)準(zhǔn)合同同形式，具具體條款由由預(yù)售方事事先擬定，主主要內(nèi)容包包括：雙方方當(dāng)事人的的情況，預(yù)預(yù)售商品房房的基本情情況（如商商品房的坐坐落、土地地使用權(quán)證證號、建

5、設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證號號、商品房房預(yù)售許可可證號、房房屋建筑面面積、房屋屋結(jié)構(gòu)等），預(yù)預(yù)售商品房房的價(jià)格及及支付方式式和期限，交交付房屋的的日期，違違約責(zé)任及及免責(zé)條款款，糾紛解解決的方法法等。由于商品房房認(rèn)購協(xié)議議和商品房房預(yù)售合同同存在以上上相似之處處，因此，理理論界對二二者的關(guān)系系存在以下下幾種觀點(diǎn)點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)點(diǎn)，商品房房認(rèn)購協(xié)議議是買賣合合同，商品品房預(yù)售合合同是對其其的補(bǔ)充和和完善。此種觀點(diǎn)認(rèn)認(rèn)為：商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議中明確確了買賣雙雙方的身份份、買賣的的標(biāo)的物、價(jià)錢、付付款方式及及日期，雖雖然商品房房認(rèn)購協(xié)議議都會(huì)約定定在某一具具體時(shí)間簽簽訂正式的的房屋買賣賣或預(yù)售合合同，但房房屋

6、買賣或或預(yù)售合同同沒有強(qiáng)制制使用文本本，因此，簽簽訂正式的的房屋買賣賣合同或預(yù)預(yù)售合同完完全是對商商品房認(rèn)購購協(xié)議的細(xì)細(xì)化、補(bǔ)充充或變更。對此筆者者不敢茍同同。雖然商商品房認(rèn)購購協(xié)議明確確了買賣雙雙方的身份份及相應(yīng)的的條款規(guī)定定，有的甚甚至還約定定了房屋的的具體情況況，但我們們首先應(yīng)明明確，商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議本身就就是一個(gè)合合同，當(dāng)然然應(yīng)具備合合同所要具具備的基本本條款。商商品房認(rèn)購購協(xié)議并不不要求所要要買賣的房房屋是處于于正在建設(shè)設(shè)中還是已已經(jīng)竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格，還還是尚不存存在，而且且也沒有規(guī)規(guī)定合同雙雙方承擔(dān)房房屋買賣合合同中的債債權(quán)債務(wù)等等實(shí)體權(quán)利利義務(wù)，因因?yàn)?，商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議是在簽簽

7、訂商品房房買賣或預(yù)預(yù)售合同之之前簽訂的的，它是預(yù)預(yù)購人初步步選定了自自己將來要要購買的房房屋，而一一時(shí)又無法法就該房屋屋的具體事事宜進(jìn)行協(xié)協(xié)商，同時(shí)時(shí)又不想喪喪失這一交交易機(jī)會(huì)而而同預(yù)售方方簽訂的協(xié)協(xié)議。所以以，協(xié)議雙雙方要履行行的義務(wù)即即是在一定定時(shí)間內(nèi)繼繼續(xù)協(xié)商簽簽訂正式的的商品房預(yù)預(yù)售或買賣賣合同。由由此可以看看出，商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議簽訂的的目的是保保證雙方最最終能夠簽簽訂正式的的商品房預(yù)預(yù)售或買賣賣合同，商商品房認(rèn)購購協(xié)議本身身是買賣雙雙方初步談?wù)勁械囊粋€(gè)個(gè)意向性成成果，又是是為正式簽簽約所做的的準(zhǔn)備。而而商品房預(yù)預(yù)售合同則則是以正在在建造中的的房屋為標(biāo)標(biāo)的物的，簽簽訂的目的的也是為了

8、了直接轉(zhuǎn)移移房屋所有有權(quán)，而且且不需要再再繼續(xù)協(xié)商商簽訂正式式的商品房房買賣合同同，因此，它它屬于買賣賣合同的一一種。另外外，雖然商商品房預(yù)售售或買賣合合同沒有強(qiáng)強(qiáng)制使用文文本，但在在商品房房銷售管理理辦法、城市商商品房預(yù)售售管理辦法法等法規(guī)規(guī)中，對其其的簽訂及及合同內(nèi)容容都有具體體的規(guī)定。由此可知知，商品房房預(yù)售合同同并不是商商品房認(rèn)購購協(xié)議的補(bǔ)補(bǔ)充或完善善，兩者是是法律性質(zhì)質(zhì)完全不相相同的兩個(gè)個(gè)獨(dú)立的合合同。第二種觀點(diǎn)點(diǎn)，商品房房認(rèn)購協(xié)議議與商品房房預(yù)售合同同同屬預(yù)約約合同。此種觀點(diǎn)認(rèn)認(rèn)為：商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議與商品品房預(yù)售合合同都是預(yù)預(yù)備合同，即即叫預(yù)約。商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議是是為最終簽簽訂商

9、品房房買賣合同同的預(yù)約，而而商品房預(yù)預(yù)售是預(yù)約約交易行為為，商品房房預(yù)售合同同即商品房房交易預(yù)約約合同。對此筆者亦亦不敢茍同同。為了便便于分析此此種觀點(diǎn)，在在這里要首首先明確一一下預(yù)約合合同的概念念及其特征征。從民法法理論上講講，合同從從其功能上上可分為預(yù)預(yù)約合同和和本合同，預(yù)預(yù)約合同（或或稱“預(yù)約”）是指為為將來要訂訂立某合同同而訂立的的合同，俗俗稱“合同的合合同”；本合同同（或稱“本約”）是與預(yù)預(yù)約合同相相對而言的的，預(yù)約合合同中約定定的將來要要訂立的確確定性合同同即為本合合同或本約約。在訂立立預(yù)約合同同時(shí)，本合合同尚未成成立，預(yù)約約合同的成成立和生效效使當(dāng)事人人負(fù)有在一一定時(shí)期內(nèi)內(nèi)訂立本

10、合合同的義務(wù)務(wù)。由于預(yù)預(yù)約合同與與所有的合合同一樣，產(chǎn)產(chǎn)生于締約約當(dāng)事人意意思合意一一致的有效效行為，因因此，其同同樣歸屬于于合同的范范疇。但相相對于本合合同而言，預(yù)預(yù)約合同有有著自己鮮鮮明的法律律特征：11、預(yù)約合合同是諾成成合同，即即締約當(dāng)事事人意思表表示一致即即告成立，而而不受其它它要式行為為的約束。2、預(yù)約約合同的標(biāo)標(biāo)的是合同同當(dāng)事人雙雙方為將來來訂立本合合同而積極極誠實(shí)地協(xié)協(xié)商、談判判的義務(wù)。3、預(yù)約約是一種訂訂約程序，是是本約成立立過程中的的一個(gè)先契契約準(zhǔn)備階階段。4、預(yù)約合同同對本合同同的標(biāo)的不不需詳細(xì)約約定。對照以上預(yù)預(yù)約合同的的概念及其其特征可知知，商品房房認(rèn)購協(xié)議議在其性質(zhì)

11、質(zhì)上符合預(yù)預(yù)約合同的的全部法律律特征，因因而屬于預(yù)預(yù)約合同；而商品房房預(yù)售合同同則不符合合預(yù)約合同同的法律特特征，因而而不是預(yù)約約合同。商商品房預(yù)售售合同在簽簽訂時(shí)，由由于房屋并并不存在或或尚未建成成，所以帶帶有“預(yù)售”字樣，但但其并不是是預(yù)約交易易行為。因因?yàn)樵谏唐菲贩款A(yù)售合合同中，預(yù)預(yù)售方與預(yù)預(yù)購方關(guān)于于房屋的一一切情況都都有詳細(xì)明明確的約定定，雙方無無須將來再再訂立商品品房買賣合合同，就可可以按照商商品房預(yù)售售合同的約約定直接履履行，并辦辦理房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登登記手續(xù)，從從而取得該該房屋，達(dá)達(dá)到交易的的最終目的的。因此，當(dāng)當(dāng)事人根據(jù)據(jù)商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議簽簽訂的商品品房預(yù)售或或買賣合同同應(yīng)屬于

12、本本合同。綜上所述，商商品房認(rèn)購購協(xié)議與商商品房買賣賣合同有著著本質(zhì)的區(qū)區(qū)別，具體體區(qū)別如下下：1、商品房房認(rèn)購協(xié)議議是預(yù)約合合同，而商商品房預(yù)售售合同是買買賣合同，屬屬于本合同同。商品房認(rèn)購購協(xié)議的簽簽訂是商品品房預(yù)售或或買賣合同同的締約過過程，是一一個(gè)準(zhǔn)備行行為，而商商品房預(yù)售售或買賣合合同則是商商品房認(rèn)購購協(xié)議履行行的結(jié)果。因此，商商品房認(rèn)購購協(xié)議是商商品房預(yù)售售或買賣合合同的預(yù)約約，而商品品房預(yù)售或或買賣合同同則是本約約。2、商品房房認(rèn)購協(xié)議議的簽訂是是為了最終終簽訂商品品房買賣合合同，而商商品房預(yù)售售合同的簽簽訂則是為為了買賣商商品房，兩兩者履行義義務(wù)的內(nèi)容容不同。商品房認(rèn)購購協(xié)議成

13、立立并生效后后，雙方當(dāng)當(dāng)事人產(chǎn)生生的履行義義務(wù)是在一一定時(shí)間內(nèi)內(nèi)要繼續(xù)進(jìn)進(jìn)行積極、誠實(shí)地協(xié)協(xié)商、談判判，以便最最終簽訂正正式的商品品房預(yù)售或或買賣合同同，因?yàn)椋灪炗喩唐贩糠空J(rèn)購協(xié)議議的行為不不是一次性性的，購房房者購買商商品房，僅僅簽訂商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議是不夠夠的，還要要簽訂商品品房買賣合合同才能最最終取得所所購房屋。而商品房房預(yù)售合同同成立并生生效后，雙雙方當(dāng)事人人產(chǎn)生的履履行義務(wù)則則是直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房屋所所有權(quán)，因因?yàn)楹炗喩躺唐贩款A(yù)售售合同的行行為是一次次性的，在在商品房預(yù)預(yù)售合同中中，預(yù)售方方與預(yù)購方方關(guān)于房屋屋的位置、面積、價(jià)價(jià)款的交付付方式與期期限、房屋屋的交付期期限、房屋屋的質(zhì)量、違

14、約責(zé)任任等都有明明確的規(guī)定定， 而且且都采用國國家房地產(chǎn)產(chǎn)主管機(jī)關(guān)關(guān)統(tǒng)一制訂訂的合同示示范文本訂訂立并登記記備案，雙雙方無須將將來另行訂訂立一個(gè)房房屋買賣合合同，即可可以按照商商品房預(yù)售售合同的規(guī)規(guī)定直接履履行，并辦辦理房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登登記手續(xù)，從而達(dá)到雙方交易的目的。二、從商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議與商品品房預(yù)售合合同的生效效要件對兩兩者的關(guān)系系進(jìn)行比較較分析。商品房認(rèn)購購協(xié)議與商商品房預(yù)售售合同的法法律效力，是是指兩者在在我國法律律上的認(rèn)可可效力，它它包括合同同有效、無無效、可撤撤銷和效力力待定。在在此只就合合同有效要要件進(jìn)行比比較分析。如前所述，商商品房認(rèn)購購協(xié)議是預(yù)預(yù)約合同，是是預(yù)售人與與預(yù)購

15、人訂訂立本合同同（商品房房預(yù)售或買買賣合同）的的預(yù)約，屬屬于債權(quán)合合同，應(yīng)適適用合同法法的一般規(guī)規(guī)則。因此此，商品房房認(rèn)購協(xié)議議成立且生生效的條件件就是符合合中華人人民共和國國合同法關(guān)于合同同生效的有有關(guān)規(guī)定即即可。首先先，由預(yù)約約合同的特特征可知，商商品房認(rèn)購購協(xié)議是諾諾成性合同同，只要合合同雙方當(dāng)當(dāng)事人意思思表示一致致，合同即即告成立。其次，根據(jù)據(jù)我國合同法第第44條規(guī)規(guī)定：依法法成立的合合同，自成成立時(shí)生效效。法律、行政法規(guī)規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)準(zhǔn)、登記等等手續(xù)生效效的，依照照其規(guī)定。因此，商商品房認(rèn)購購協(xié)議只要要是在誠實(shí)實(shí)信用、確確保公平的的基礎(chǔ)上通通過友好協(xié)協(xié)商達(dá)成的的，內(nèi)容不不違反我

16、國國法律、法法規(guī)的強(qiáng)制制性規(guī)定，其其就成立并并生效。而對于商品品房預(yù)售合合同，由于于其標(biāo)的是是我國嚴(yán)格格管理的房房地產(chǎn)，為為了嚴(yán)格管管理和規(guī)范范我國的房房地產(chǎn)市場場，國家公公權(quán)力因素便便介入了本本來屬于私私人間意思思自治領(lǐng)域域的商品房房預(yù)售合同同，故其生生效條件除除了要滿足足中華人人民共和國國合同法的有關(guān)規(guī)規(guī)定外，還還要滿足城市房地地產(chǎn)管理法法、商商品房銷售售管理辦法法、城城市商品房房預(yù)售管理理辦法等等法律、法法規(guī)對其的的強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定。由此此，商品房房預(yù)售合同同的生效條條件需具備備以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1、商品房房預(yù)售合同同的主體必必須合格。（1）預(yù)售售方應(yīng)當(dāng)具具備的條件。根據(jù)城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法和城市

17、市商品房預(yù)預(yù)售管理辦辦法的有有關(guān)規(guī)定，商商品房預(yù)售售合同的預(yù)預(yù)售方應(yīng)當(dāng)當(dāng)具備下列列條件：預(yù)售方必必須是經(jīng)過過批準(zhǔn)設(shè)立立，并在工工商行政管管理部門登登記注冊的的房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)是是以營利為為目的，從從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營的企業(yè)業(yè)。設(shè)立房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)必須須符合城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法所要求的的條件。如如果不具備備房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營資資格的企業(yè)業(yè)與他人訂訂立了商品品房預(yù)售合合同，則該該合同為無無效合同。但是，如如果不具備備房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營資資格的企業(yè)業(yè)，在城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法施行之前前，與他人人訂立了商商品房預(yù)售售合同，而而在一審訴訴訟期間依依法取得了了房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營資資格，則可

18、可以認(rèn)定合合同有效；最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理房房地產(chǎn)管理理法施行前前房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營案案件若干問問題的解答答（以下下稱解答答）第22條 預(yù)售方必必須通過出出讓的方式式取得土地地使用權(quán)，并并交付了全全部土地使使用權(quán)出讓讓金，取得得土地使用用權(quán)證書。只有這樣樣，預(yù)售方方才能建造造房屋，并并與預(yù)購方方訂立商品品房預(yù)售合合同。如果果預(yù)售方?jīng)]沒有取得土土地使用證證書而與他他人訂立商商品房預(yù)售售合同，則則該合同為為無效合同同。但是，在在城市房房地產(chǎn)管理理法施行行之前，預(yù)預(yù)售方?jīng)]有有取得土地地使用權(quán)證證書，但投投入了一定定的開發(fā)建建設(shè)資金，進(jìn)進(jìn)行了施工工建設(shè)，并并與他人訂訂立了商品品房預(yù)售合合同，而在在一審

19、訴訟訟期間補(bǔ)辦辦了土地使使用權(quán)證書書的，則可可以認(rèn)定合合同有效；（解答第25條條）預(yù)售方必必須取得建建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證，投入的的開發(fā)資金金必須符合合法律的要要求。建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證是是進(jìn)行工程程建設(shè)的必必備文件，是是商品房建建設(shè)的前提提條件。房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)只有有在取得建建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證的條件下下，才能進(jìn)進(jìn)行開工建建設(shè)商品房房。否則，就就是違法建建筑，就此此而訂立的的商品房預(yù)預(yù)售合同是是無效合同同。另外，預(yù)售售方必須按按提供預(yù)售售的商品房房計(jì)算，投投入開發(fā)建建設(shè)的資金金達(dá)到工程程建設(shè)總投投資的百分分之二十五五以上，并并已經(jīng)確定定施工進(jìn)度度和竣工交交付日期；預(yù)售方必必須取得商商品

20、房預(yù)售售許可證明明。商品房房預(yù)售許可可制度是我我國對商品品房預(yù)售進(jìn)進(jìn)行管理的的必要措施施。預(yù)售方方必須向縣縣級以上人人民政府房房地產(chǎn)管理理部門辦理理預(yù)售登記記，取得商商品房預(yù)售售許可證明明。這是商商品房預(yù)售售的法定憑憑證。預(yù)售售方?jīng)]有商商品房預(yù)售售許可證明明而與他人人訂立的商商品房預(yù)售售合同，屬屬于無效合合同。但是是在起訴前前取得商品品房預(yù)售許許可證明的的，則可以以認(rèn)定合同同有效。（最高人民民法院關(guān)于于審理商品品房買賣合合同糾紛案案件適用法法律若干問問題解釋（以下稱稱解釋）第2條條）（2）預(yù)購購方應(yīng)當(dāng)具具備的條件件。在商品品房預(yù)售合合同中，對對預(yù)購方主主體資格的的限制，我我國現(xiàn)有法法律中沒有有

21、特別規(guī)定定，原則上上，一切具具有完全民民事行為能能力的自然然人、法人人和其他社社會(huì)組織均均可。2、雙方當(dāng)當(dāng)事人簽訂訂商品房預(yù)預(yù)售合同的的意思表示示必須真實(shí)實(shí)。意思表示真真實(shí)是指行行為人在未未受外力強(qiáng)強(qiáng)制或誘惑惑的情況下下，根據(jù)自自己的權(quán)利利義務(wù)和內(nèi)內(nèi)心判斷自自主地作出出意思表示示。意思表表示真實(shí)是是法律行為為生效的必必要條件。因此，商商品房預(yù)售售合同的雙雙方當(dāng)事人人簽訂合同同的意思表表示也必須須符合這一一要求才能能有效。3、商品房房預(yù)售合同同內(nèi)容和形形式的合法法性。商品房預(yù)售售合同的內(nèi)內(nèi)容合法是是指預(yù)售合合同的內(nèi)容容不得違反反相關(guān)的法法律、法規(guī)規(guī)，任何人人不得利用用預(yù)售商品品房買賣合合同進(jìn)行非

22、非法活動(dòng)。預(yù)售方必必須對預(yù)售售合同所載載內(nèi)容的真真實(shí)性承擔(dān)擔(dān)法律責(zé)任任，預(yù)購方方不得利用用購買商品品房來轉(zhuǎn)移移非法財(cái)產(chǎn)產(chǎn)、牟取暴暴利等。買買賣雙方不不得惡意串串通損害第第三人的合合法權(quán)益。商品房預(yù)售售合同的形形式合法是是指預(yù)售合合同必須采采取書面形形式。實(shí)踐踐中，商品品房預(yù)售合合同一般采采取標(biāo)準(zhǔn)合合同的形式式，具體條條款由預(yù)售售方事先擬擬定，主要要內(nèi)容包括括：雙方當(dāng)當(dāng)事人的基基本情況；預(yù)售商品品房的基本本情況；預(yù)預(yù)售商品房房的價(jià)格及及支付辦法法、期限；交付房屋屋的日期；違約責(zé)任任及免責(zé)條條款；糾紛的的解決方式式等。根據(jù)據(jù)城市房房地產(chǎn)管理理法的規(guī)規(guī)定，當(dāng)事事人訂立商商品房預(yù)售售合同后，預(yù)預(yù)售方應(yīng)

23、當(dāng)當(dāng)按照國家家有關(guān)規(guī)定定將預(yù)售合合同報(bào)縣級級以上人民民政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部門門和土地管管理部門登登記備案。城市商商品房預(yù)售售管理辦法法亦規(guī)定定：“商品品房預(yù)售，開開發(fā)經(jīng)營企企業(yè)應(yīng)當(dāng)與與承購人簽簽訂商品房房預(yù)售合同同。預(yù)售人人應(yīng)當(dāng)在簽簽約之日起起30日內(nèi)內(nèi)持商品房房預(yù)售合同同向縣級以以上人民政政府房產(chǎn)管管理部門和和土地管理理部門辦理理登記備案案手續(xù)?！辈贿^應(yīng)明明確的是，該該登記備案案程序只是是房地產(chǎn)管管理部門對對房地產(chǎn)實(shí)實(shí)施行政管管理的一種種手段，而而不是合同同生效的要要件。由此可以得得知：商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議的簽訂訂只要符合合中華人人民共和國國合同法關(guān)于合同同生效的相相關(guān)規(guī)定即即告成立并并生效，我我

24、國其他法法律、法規(guī)規(guī)對其的簽簽訂及生效效并無強(qiáng)制制性規(guī)定；而商品房房預(yù)售合同同則需要同同時(shí)滿足中華人民民共和國合合同法和和城市房房地產(chǎn)管理理法、商品房銷銷售管理辦辦法及城市商品品房預(yù)售管管理辦法關(guān)于合同同生效的相相關(guān)規(guī)定才才能生效。三、從定金金的法律性性質(zhì)方面對對商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議與與商品房預(yù)預(yù)售合同的的關(guān)系進(jìn)行行比較分析析。在商品房預(yù)預(yù)售過程中中，預(yù)售人人與預(yù)購人人不管是簽簽訂商品房房認(rèn)購協(xié)議議還是簽訂訂商品房預(yù)預(yù)售合同，一一般在合同同簽訂之時(shí)時(shí)都要求預(yù)預(yù)購方交付付一定數(shù)量量的定金。但關(guān)于這這兩種合同同中定金的的法律性質(zhì)質(zhì)，存在著著以下幾種種觀點(diǎn)：一一種觀點(diǎn)是是，商品房房認(rèn)購協(xié)議議與商品房房預(yù)

25、售合同同中的定金金的性質(zhì)都都是違約定定金性質(zhì)；另一種觀觀點(diǎn)是，商商品房認(rèn)購購協(xié)議中的的定金是解解約定金，商商品房預(yù)售售合同中的的定金是違違約定金；第三種觀觀點(diǎn)是，商商品房認(rèn)購購協(xié)議中的的定金是立立約定金，商商品房預(yù)售售合同中的的定金是違違約定金。從這三種種觀點(diǎn)我們們可以看出出，爭議的的焦點(diǎn)是這這兩個(gè)合同同中定金的的性質(zhì)問題題。為了進(jìn)進(jìn)一步了解解定金的性性質(zhì)，這里里有必要介介紹一下定定金的分類類。定金按按其性質(zhì)可可分為：成成約定金、立約定金金、證約定定金、違約約定金、解解約定金五五種。1、成約定定金：是指指以定金的的交付為合合同成立的的條件，不不交付定金金，合同則則不成立。2、立約定定金：是指指

26、以交付定定金作為將將來訂立合合約的保證證，若一方方拒絕訂立立主合同，則則適用定金金罰則。3、證約定定金：指以以定金證明明合同的成成立，具有有證據(jù)的作作用，通常常用于口頭頭合同。4、違約定定金：指作作為履行合合同擔(dān)保的的定金，即即交付定金金的一方不不履行合同同約定的，另另一方可以以沒收定金金，收受定定金的一方方不履行合合同義務(wù)雙雙倍返還定定金。5、解約定定金：是指指以定金作作為保留合合同解除權(quán)權(quán)的條件，即即交付定金金的人可以以拋棄定金金來解除合合同，收受受定金的人人亦可雙倍倍返還定金金來解除合合同。參照以上關(guān)關(guān)于定金種種類的劃分分，針對上上述三種觀點(diǎn)點(diǎn)，筆者贊贊成第三種種觀點(diǎn)，即即兩種合同同中的

27、定金金的法律性性質(zhì)并不相相同。商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議中的定定金是立約約定金，因因?yàn)樯唐贩糠空J(rèn)購協(xié)議議是預(yù)約合合同，是為為簽訂本合合同所作的的預(yù)約，其其中所規(guī)定定的定金是是為了保證證簽訂正式式商品房預(yù)預(yù)售或買賣賣合同而交交付的，具具有明顯的的立約定金金性質(zhì)。最最高人民法法院關(guān)于適適用中華華人民共和和國擔(dān)保法法若干問問題的解釋釋第1155條規(guī)定：“當(dāng)事人約約定以交付付定金作為為訂立主合合同擔(dān)保的的，給付定定金的一方方拒絕訂立立主合同的的，無權(quán)要要求返還定定金；收受受定金的一一方拒絕訂訂立合同的的，應(yīng)當(dāng)雙雙倍返還定定金?！币虼?，商商品房預(yù)購購人拒絕訂訂立正式商商品房預(yù)售售或買賣合合同的，無無權(quán)要求返返還

28、定金；預(yù)售人拒絕絕訂立正式式商品房預(yù)預(yù)售或買賣賣合同的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)雙倍返返還定金。不過，由于于商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議中中定金的主主要作用僅僅是保證正正式商品房房買賣合同同的簽訂，對對其他條款款的約定只只是意向性性的，雙方方還需進(jìn)行行繼續(xù)談判判、磋商，因因此，商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議簽訂的的雙方若僅僅是不履行行協(xié)議規(guī)定定的其他義義務(wù)，而未未導(dǎo)致正式式的商品房房預(yù)售或買買賣合同無無法簽訂，則則不適用定定金罰則。商品房預(yù)售售合同中的的定金是違違約定金，它它是為了保保證簽訂商商品房預(yù)售售合同的雙雙方履行合合同規(guī)定之之義務(wù)而交交付的定金金，當(dāng)合同同雙方的任任一方未履履行合同任任一條款的的規(guī)定構(gòu)成成違約的，都都適用定金金

29、罰則。因因此，它與與商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議中中的立約定定金有著很很大的區(qū)別別。四、對商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議和商品品房預(yù)售合合同在訂立立、履行中中產(chǎn)生的民民事法律責(zé)責(zé)任進(jìn)行比比較分析。合同在訂立立和履行過過程中，一一般會(huì)產(chǎn)生生兩種民事事法律責(zé)任任：一種是是締約過失失責(zé)任，一一種是違約約責(zé)任。由由于論述的的需要，在在此將先對對這兩種民民事法律責(zé)責(zé)任進(jìn)行簡簡單介紹。締約過失責(zé)責(zé)任與違約約責(zé)任締約過失責(zé)責(zé)任是指在在締約過程程中締約一一方或雙方方因過錯(cuò)違違反了基于于誠實(shí)信用用原則產(chǎn)生生的先契約約義務(wù)而給給相對方合合理信賴?yán)嬖斐蓳p損失所應(yīng)承承擔(dān)的民事事責(zé)任。它具具有以下主主要特征：締約過失失責(zé)任產(chǎn)生生于合同締締

30、結(jié)的過程程中，即合合同成立之之前的磋商商階段。締約當(dāng)事事人對合同同的不能成成立存在過過錯(cuò)，包括括故意和過過失。締約過失失責(zé)任的產(chǎn)產(chǎn)生是由于于締約一方方或雙方違違反了基于于誠實(shí)信用用原則而產(chǎn)產(chǎn)生的先契契約義務(wù)。先契約義義務(wù)是雙方方當(dāng)事人在在合同關(guān)系系尚未最終終確立前基基于誠實(shí)信信用原則而而負(fù)有相互互通知、告告知、協(xié)作作、誠實(shí)、保密的義義務(wù)。違反先契契約義務(wù)的的一方給相相對方的合合理信賴?yán)嬖斐闪肆藫p失。信信賴?yán)媸鞘侵妇喖s當(dāng)當(dāng)事人因信信賴其與對對方簽訂合合同的有效效成立而產(chǎn)產(chǎn)生的利益益。違約責(zé)任，即違反合合同的民事事責(zé)任，是是指合同當(dāng)當(dāng)事人不履履行合同義義務(wù)或履行行合同義務(wù)務(wù)不符合約約定時(shí)所承

31、承擔(dān)的法律律后果。它它有以下主主要特征：違約責(zé)任任產(chǎn)生于合合同成立并并生效后。違約責(zé)任任是合同當(dāng)當(dāng)事人違反反了合同義義務(wù)所產(chǎn)生生的責(zé)任，主主觀上一般般不要求必必須存在過過錯(cuò)。違約責(zé)任任具有可約約定性。締約過失責(zé)責(zé)任與違約約責(zé)任有以以下主要區(qū)區(qū)別：（1）產(chǎn)生生的根據(jù)不不同。締約約過失責(zé)任任產(chǎn)生的根根據(jù)是先合合同義務(wù)，而違約責(zé)責(zé)任則只能能產(chǎn)生于已已成立并生效效的合同。 （2）責(zé)任保護(hù)護(hù)的利益不不同。締約約過失責(zé)任任是為了保保護(hù)締約雙雙方從開始始接觸、磋磋商到合同同不能成立立、合同無無效、合同同被撤銷時(shí)時(shí)雙方之間間為此而形形成一種特特殊的信賴賴關(guān)系，并并基于這種種特殊的信信賴關(guān)系期期望通過合合同的訂

32、立立、履行去去實(shí)現(xiàn)合同同目的過程程中產(chǎn)生的的信賴?yán)嬉?。而違約約責(zé)任則重重在保護(hù)合合同當(dāng)事人人的履行利利益，所謂謂履行利益益是指合同同當(dāng)事人基基于合同的的生效，實(shí)實(shí)際履行后后所獲得的的利益。（3）責(zé)任任的性質(zhì)不不同。締約約過失責(zé)任任具有法定定性，它是是基于法律律的直接規(guī)規(guī)定而產(chǎn)生生的，而違違約責(zé)任具具有約定性性，當(dāng)事人人可以在合合同中約定定違約責(zé)任任的形式，約約定違約金金及賠償損損失的數(shù)額額、計(jì)算辦辦法等；（4）責(zé)任任發(fā)生的時(shí)時(shí)間不同。締約過失失責(zé)任只產(chǎn)產(chǎn)生在締結(jié)結(jié)合同過程程中，締結(jié)結(jié)過程包括：因一方當(dāng)當(dāng)事人的過過錯(cuò)致使合合同不能成成立，即仍仍處在要約約或承諾階階段；合同雖已已成立但因因其合同

33、標(biāo)標(biāo)的不適法法而無效；合同雖已已成立但因因其意思表表示的不真真實(shí)，法律律行為不能能發(fā)生法律律效力而被被撤銷。而違約責(zé)責(zé)任只能發(fā)發(fā)生在合同同已經(jīng)成立且生生效后。（5）歸責(zé)責(zé)原則不同同。締約過過失責(zé)任的的歸責(zé)原則則是過錯(cuò)責(zé)責(zé)任原則，而違約責(zé)任的歸責(zé)原則是嚴(yán)格責(zé)任原則。 （6）責(zé)任形式不同。依據(jù)合同法第42條的規(guī)定，“當(dāng)事人在訂立合同過程中給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！本喖s過失責(zé)任的責(zé)任形式只能是損害賠償。違約責(zé)任的責(zé)任形式則很多，合同法在第七章違約責(zé)任中主要規(guī)定了如下幾種責(zé)任形式：繼續(xù)履行；采取補(bǔ)救措施；賠償損失；支付違約金；定金罰則；（7）賠償償損失的范范圍不同。締約過失失責(zé)任賠償償

34、的是信賴賴?yán)娴膿p損失，既包包括因他方方的締約過過失而導(dǎo)致致信賴人的的直接財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的減少，如如費(fèi)用的支支出，也包包括信賴人人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)增加而而未增加的的利益，信信賴合同有有效而失去去的某種應(yīng)應(yīng)得到的機(jī)機(jī)會(huì)。信賴賴?yán)尜r償償?shù)慕Y(jié)果是是使當(dāng)事人人達(dá)到合同同未曾發(fā)生生時(shí)的狀態(tài)態(tài)。違約責(zé)責(zé)任賠償?shù)牡氖锹男欣娴膿p失失，即合同同成立且生生效后，而而違約方不不履行合同同義務(wù)或履履行合同義義務(wù)不符合合約定時(shí)給給非違約方方造成的損損失，履行行利益賠償償?shù)慕Y(jié)果是是使當(dāng)事人人達(dá)到合同同完全履行行時(shí)的狀態(tài)態(tài)。一般而而言，違約責(zé)任任的賠償范范圍要比締締約過失責(zé)責(zé)任的賠償范圍圍大。商品房認(rèn)購購協(xié)議在訂訂立和履行行中產(chǎn)

35、生的的民事法律律責(zé)任商品房認(rèn)購購協(xié)議作為為依據(jù)平等等自愿原則則合法訂立立的合同，是是一個(gè)獨(dú)立立有效的合合同，當(dāng)然然適用我國國合同法的的一般規(guī)定定，對締約約過失責(zé)任任和違約責(zé)責(zé)任兩種民民事責(zé)任形形式的適用用也不例外外。然而，商商品房認(rèn)購購協(xié)議又不不同于一般般合同，如如前所述，它它是預(yù)約合合同，預(yù)約約合同的特特殊性使得得商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議在在適用這兩兩種民事責(zé)責(zé)任形式上上有著自己己的特點(diǎn)。1、締約過過失責(zé)任的的適用商品房認(rèn)購購協(xié)議作為為商品房預(yù)預(yù)售或買賣賣合同（本本合同）的的預(yù)約合同同，其本身身的締結(jié)就就是后者的的磋商過程程，如果承承認(rèn)商品房房認(rèn)購協(xié)議議可以適用用締約過失失責(zé)任，對對于作為本本合同的

36、商商品房預(yù)售售或買賣合合同而言，承承擔(dān)締約過過失責(zé)任的的時(shí)間將大大大提前，這這意味著，為為簽訂商品品房預(yù)售或或買賣合同同（本合同同）目的而而進(jìn)行磋商商簽訂商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議（預(yù)約約合同）之之前的初步步接觸或協(xié)協(xié)商也將受受到締約過過失責(zé)任的的約束，如如果締約當(dāng)當(dāng)事人在初初步接觸或或協(xié)商后，因因一方的過過錯(cuò)而沒能能繼續(xù)協(xié)商商簽訂預(yù)約約合同的，即即構(gòu)成違反反先合同義義務(wù)，從而而產(chǎn)生締約約過失責(zé)任任，須注意意的是，該該締約過失失責(zé)任為雙雙重責(zé)任，即即預(yù)約合同同與本合同同共同的締締約過失責(zé)責(zé)任。若真真是這樣，所所謂的“先合同義義務(wù)”將大大地地限制了本本合同當(dāng)事事人在締結(jié)結(jié)合同時(shí)選選擇相對人人的自由，因因

37、為，一旦旦本合同的的一方選訂訂了另一方方，哪怕對對于本合同同而言才是是剛剛進(jìn)入入初步交涉涉、商談，雙雙方當(dāng)事人人仍需就簽簽訂預(yù)約合合同事宜繼繼續(xù)協(xié)商下下去，而不不管彼此的的情況是否否發(fā)生了變變化，也就就是說，他他們必須一一條路走到到天黑，否否則，將面面臨著承擔(dān)擔(dān)締約過失失責(zé)任的危危險(xiǎn)。然而，商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議畢竟是是一個(gè)獨(dú)立立的合同，雖雖然性質(zhì)上上它是預(yù)約約合同，經(jīng)經(jīng)締約雙方方當(dāng)事人意意思表示一一致即告成成立并生效效而不受其其它效力因因素的影響響，但是，這這并不能排排除為達(dá)成成該預(yù)約合合同而付出出的努力，只只要這種努努力使其中中一方產(chǎn)生生了信賴?yán)?，締約約過失責(zé)任任就有適用用的余地，只只不過

38、適用用時(shí)要更加加嚴(yán)格，必必須有現(xiàn)實(shí)實(shí)的信賴?yán)鎿p失且且對方主觀觀上存在故故意，損失失賠償?shù)姆斗秶矐?yīng)限限制于直接接損失范圍圍內(nèi)。2、違約責(zé)責(zé)任的適用用當(dāng)商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議成成立并生效效后，其中中一方違反反協(xié)議約定定的義務(wù)時(shí)時(shí)要向非違違約一方承承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。在違違約責(zé)任的的構(gòu)成、歸歸責(zé)原則、免責(zé)條件件等方面與與其它一般般合同并無無太大差異異，然而，由由于商品房房認(rèn)購協(xié)議議是預(yù)約合合同，它在在違約責(zé)任任形式和損損害賠償范范圍方面與與其它一般般合同仍存存在著較大大的差別。首先，違約約責(zé)任形式式方面。一一般合同的的違約責(zé)任任形式有：繼續(xù)履行行；采取補(bǔ)救救措施；賠償損失失；支付違約約金；定金罰則則。對

39、于一一般的合同同，如果它它具備以上上責(zé)任形式式中的任何何一種或幾幾種，非違違約方便可可請求法院院判決違約約一方承擔(dān)擔(dān)其中一種種或幾種違違約責(zé)任。對于商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議，適用用以上責(zé)任任形式中的的、并無太多多疑問，而而適用的爭議則則比較大。關(guān)于繼續(xù)履履行，有時(shí)時(shí)又稱“強(qiáng)制履行行”。我國合合同法規(guī)定定此種違約約責(zé)任形式式的原意是是想對那些些能夠繼續(xù)續(xù)履行的合合同通過強(qiáng)強(qiáng)制的手段段使其繼續(xù)續(xù)履行直至至履行完畢畢，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)合同簽簽訂的目的的。而商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議作為預(yù)預(yù)約合同，其其標(biāo)的極為為特殊，是是合同雙方方當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)于將來約約定的時(shí)間間內(nèi)為簽訂訂本合同（商商品房預(yù)售售或買賣合合同）而進(jìn)進(jìn)行積極、

40、真誠地協(xié)協(xié)商的行為為，至于最最終能否成成功簽訂本本合同，在在所不問。顯然，商商品房認(rèn)購購協(xié)議的標(biāo)標(biāo)的指向的的仍然是一一個(gè)不確定定的行為。如果適用用強(qiáng)制履行行，則并不不能保證一一定能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)合同的目目的，亦即即不能保證證本合同一一定能成功功地簽訂。這也與“強(qiáng)制履行行”的立法本本意不符。另外，預(yù)預(yù)約合同違違約一方的的違約行為為已表明了了其不愿再再繼續(xù)簽訂訂本合同的的意思，因因?yàn)轭A(yù)約合合同簽訂的的目的就是是為了簽訂訂本合同，如如果一方當(dāng)當(dāng)事人已經(jīng)經(jīng)違反了預(yù)預(yù)約合同，就就證明其已已無意再簽簽訂本合同同，這時(shí)即即使通過強(qiáng)強(qiáng)制履行預(yù)預(yù)約合同也也不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)簽訂本合合同的目的的。因此，從從保護(hù)合同同雙方當(dāng)事事人

41、的利益益來講，預(yù)預(yù)約合同不不宜適用強(qiáng)強(qiáng)制履行。故而，商商品房認(rèn)購購協(xié)議也以以不適用強(qiáng)強(qiáng)制履行為為宜。其次，損害害賠償范圍圍方面。違違約責(zé)任中中的損害賠賠償是指履履行利益損損失的賠償償，即通過過損害賠償償使合同當(dāng)當(dāng)事人達(dá)到到合同完全全履行時(shí)的的狀態(tài)。對對于一般合合同而言，合合同全部履履行后便能能實(shí)現(xiàn)其締締結(jié)合同的的目的。而而對于預(yù)約約合同而言言，即使它它得到全部部履行也并并不能保證證必然就能能簽訂本合合同，就是是簽訂了本本合同也不不能以本合合同的履行行利益來主主張預(yù)約合合同的違約約損害賠償償，因?yàn)轭A(yù)預(yù)約合同與與本合同是是兩個(gè)獨(dú)立立的合同，預(yù)預(yù)約合同中中關(guān)于對本本合同標(biāo)的的的約定都都是意向性性的。

42、因此此，預(yù)約合合同中的非非違約方主主張的損害害賠償只能能是直接損損失，而不不包括尚未未發(fā)生的履履行利益。對此，商商品房認(rèn)購購協(xié)議同樣樣適用。（三）商品品房預(yù)售合合同在訂立立和履行中中產(chǎn)生的民民事法律責(zé)責(zé)任由于商品房房預(yù)售合同同相對于商商品房認(rèn)購購協(xié)議而言言是本合同同，合同簽簽訂的直接接目的就是是為了轉(zhuǎn)移移商品房的的所有權(quán)，是是完全意義義上的買賣賣合同，因因此，在適適用締約過過失責(zé)任和和違約責(zé)任任這兩種基基本民事責(zé)責(zé)任時(shí)，與與一般合同同沒有什么么太大的差差別。唯獨(dú)獨(dú)需要說明明的地方是是，商品房房預(yù)售合同同除了受合同法調(diào)整外，還還受房地地產(chǎn)管理法法城市市商品房預(yù)預(yù)售管理辦辦法等行行業(yè)法律、法規(guī)的調(diào)

43、調(diào)整，因此此，在效力力上它必須須同時(shí)具備備相關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的生效效要件才能能生效，否否則便是無無效合同。然而，實(shí)實(shí)際生活中中締約當(dāng)事事人在簽訂訂商品房預(yù)預(yù)售合同時(shí)時(shí)卻常常忽忽視了這一一點(diǎn)，而導(dǎo)導(dǎo)致產(chǎn)生糾糾紛時(shí)本可可追究相對對方違約責(zé)責(zé)任的卻只只能要求其其承擔(dān)締約約過失責(zé)任任，從而使使自己的合合法利益受受到了極大大的損害卻卻又無法彌彌補(bǔ)。實(shí)踐中，開開發(fā)商由于于急于收回回投資或者者擴(kuò)大融資資的需要，在在尚不具備備商品房預(yù)預(yù)售的條件件和資格時(shí)時(shí)，就急忙忙將還只存存在于圖紙紙上而在現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中尚不不存在的商商品房進(jìn)行行預(yù)售，同同購房者簽簽訂商品房房預(yù)售合同同。由于合合同文本都都是由開發(fā)發(fā)商提前準(zhǔn)準(zhǔn)備

44、，房屋屋的具體情情況也根據(jù)據(jù)設(shè)計(jì)圖的的設(shè)計(jì)作了了詳細(xì)的約約定，再加加上開發(fā)商商在預(yù)售商商品房之前前進(jìn)行的大大量的廣告告宣傳，各各種因素使使廣大購房房者放松了了警惕，也也因而促使使開發(fā)商很很快就能同同廣大購房房者就商品品房預(yù)售合合同內(nèi)容達(dá)達(dá)成一致，順順利簽訂，從從而使開發(fā)發(fā)商順利收收回投資或或獲得融資資，購房者者也因買到到了自己心心意已久的的房屋而松松了一口氣氣，表面看看上去，雙雙方似乎都都皆大歡喜喜。在沒有有產(chǎn)生糾紛紛時(shí)，雙方方都相安無無事，一切切都顯得平平靜而和諧諧，而一旦旦產(chǎn)生了糾糾紛，購房房者方才如如夢初醒，可可這時(shí)已經(jīng)經(jīng)為時(shí)已晚晚。因?yàn)?，在在這種情形形下，所簽簽訂的商品品房預(yù)售合合同一

45、般會(huì)會(huì)因不具備備法定的生生效條件而而成為無效效合同，而而一旦合同同無效，購購房者就只只能要求開開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)締約過失失責(zé)任而不不能要求其其承擔(dān)違約約責(zé)任。又又由于一般般情況下締締約過失責(zé)責(zé)任的賠償償范圍要比比違約責(zé)任任的賠償范范圍小，購購房者遭受受的損失一一般會(huì)比合合同生效后后對方違約約造成的損損失大。對對于這種結(jié)結(jié)局，購房房者雖然痛痛苦卻很無無奈，不過過，好在相相關(guān)的司法法性文件（如如前面提到到的解答答）和新新的司法解解釋（如最高人民民法院關(guān)于于審理商品品房買賣合合同糾紛案案件適用法法律若干問問題解釋）對商品品房預(yù)售合合同在幾種種特定情形形下的效力力作出了一一定的修正正，從而在在一定程度度上提

46、高了了對購房者者利益的保保護(hù)。（四）商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議的違約約責(zé)任與商商品房預(yù)售售合同的締締約過失責(zé)責(zé)任的競合合商品房認(rèn)購購協(xié)議與商商品房預(yù)售售合同均為為獨(dú)立的合合同，它們們的締結(jié)一一般都要經(jīng)經(jīng)過協(xié)商訂訂立、履行行等合同的的不同階段段，因而均均可適用締締約過失責(zé)責(zé)任和違約約責(zé)任，前前面的論述述也已證明明了這一點(diǎn)點(diǎn)。若單獨(dú)獨(dú)就一個(gè)合合同而言，由由于締約過過失責(zé)任與與違約責(zé)任任分別產(chǎn)生生于合同的的不同階段段，對于締締約當(dāng)事人人的同一過過錯(cuò)行為來來說，要么么產(chǎn)生的是是締約過失失責(zé)任，要要么產(chǎn)生的的是違約責(zé)責(zé)任，而不不會(huì)發(fā)生兩兩者競合的的問題。但但由于商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議和商品品房預(yù)售合合同之間是是預(yù)約

47、合同同于本合同同的關(guān)系，而而預(yù)約是相相對于本約約而言的，其其本身就是是本約的一一個(gè)締結(jié)過過程，因而而，從本約約的角度來來講，違反反預(yù)約的行行為可視為為是本約的的締約過失失行為?？煽梢姡绻麑㈩A(yù)約與與本約同時(shí)時(shí)考慮，就就有可能發(fā)發(fā)生預(yù)約的的違約責(zé)任任與本約的的締約過失失責(zé)任相競競合的問題題。在此種種競合情形形下，應(yīng)如如何保護(hù)受受損失一方方的利益呢呢？由于一一般情況下下違約責(zé)任任的賠償范范圍要比締締約過失責(zé)責(zé)任的賠償償范圍大，從從保護(hù)合同同中受損一一方的利益益而言，筆筆者以為，應(yīng)應(yīng)允許受損損一方當(dāng)事事人根據(jù)最最佳救濟(jì)原原則來選擇擇適用締約約過失責(zé)任任或違約責(zé)責(zé)任。就商商品房認(rèn)購購協(xié)議與商商品房預(yù)

48、售售合同而言言，購房人人在與售房房人簽訂商商品房認(rèn)購購協(xié)議時(shí)應(yīng)應(yīng)對如何締締結(jié)預(yù)售合合同以及在在一方違反反商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議而而使預(yù)售合合同不能訂訂立時(shí)的違違約責(zé)任進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)約約定，只有有這樣，才才能避免在在商品房預(yù)預(yù)售合同不不能簽訂時(shí)時(shí)只能要求求對方承擔(dān)擔(dān)締約過失失責(zé)任的尷尷尬困境，從從而更大程程度地保護(hù)護(hù)購房者的的利益。五、商品房房認(rèn)購協(xié)議議與商品房房預(yù)售合同同的法律規(guī)規(guī)制與實(shí)務(wù)務(wù)審判的問問題。通過以上從從合同的性性質(zhì)、合同同生效條件件、定金的的性質(zhì)、合合同訂立和和履行中的的民事法律律責(zé)任等四四個(gè)方面對對商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議與與商品房預(yù)預(yù)售合同之之間的關(guān)系系進(jìn)行的比比較分析，兩兩者之間的的關(guān)系已不

49、不再難于區(qū)區(qū)分。但在在司法實(shí)踐踐中，對涉涉及兩者的的法律糾紛紛的處理仍仍然比較混混亂，不夠夠清晰。造造成這種狀狀況的原因因可能有多多方面，但但最主要的的則是對兩兩者進(jìn)行規(guī)規(guī)制的法律律、法規(guī)不不夠完善和和審判實(shí)務(wù)務(wù)界的態(tài)度度問題，下下面分別論論述。（一）法律律規(guī)制問題題由于商品房房認(rèn)購協(xié)議議是諾成性性合同，一一經(jīng)雙方當(dāng)當(dāng)事人意思思表示一致致即告成立立并生效，而而不受其它它效力因素素的影響，因因此，法律律適用上主主要是受合同法調(diào)整。同同時(shí)，由于于商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議是是預(yù)約合同同，標(biāo)的是是為簽訂本本合同而進(jìn)進(jìn)行協(xié)商的的行為，不不涉及房屋屋的實(shí)體權(quán)權(quán)利義務(wù)，因因此，不直直接適用房地產(chǎn)管管理法等等行業(yè)法律

50、律、法規(guī)。目前直接接對商品房房認(rèn)購協(xié)議議作出規(guī)定定的是20003年頒布的的最高人人民法院關(guān)關(guān)于審理商商品房買賣賣合同糾紛紛案件適用用法律若干干問題的解解釋（以以下稱解解釋），而而關(guān)于預(yù)約約合同，我我國目前的的法律、法法規(guī)中對此此尚無明確確規(guī)定，僅僅限于理論論上的探討討。因此，實(shí)實(shí)務(wù)審判中中，合同同法和解釋便便成了處理理商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議的的首選。商品房預(yù)售售合同作為為買賣合同同的一種，與與商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議相相比，法律律規(guī)制的相相對比較完完善，直接接適用的有有合同法法、城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法、商品品房銷售管管理辦法、城市市商品房預(yù)預(yù)售管理辦辦法及解答、解釋等。這些些法律、法法規(guī)共同構(gòu)構(gòu)成預(yù)售合合同審

51、理時(shí)時(shí)的依據(jù)，適適用上一般般爭議也不不大。但當(dāng)當(dāng)案件同時(shí)時(shí)涉及商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議和商品品房預(yù)售合合同時(shí)，審審理時(shí)便不不那么容易易，這主要要是由于直直接規(guī)定商商品房認(rèn)購購協(xié)議的法法律、法規(guī)較少少和對兩者者的關(guān)系認(rèn)認(rèn)識不清造造成的。因此，在實(shí)實(shí)務(wù)審判中中，當(dāng)遇到到同時(shí)涉及及商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議和和商品房預(yù)預(yù)售合同的的案件時(shí)，首首先要弄清清兩者之間間的關(guān)系，然然后再依據(jù)據(jù)法律、法法規(guī)以及有有關(guān)的法律律理論來分分析、審理理，這樣，案案子便不會(huì)會(huì)再那么棘棘手。 （二）實(shí)務(wù)務(wù)審判問題題 實(shí)務(wù)審判中中，由于沒沒有固定的的標(biāo)準(zhǔn)，對對同一個(gè)案案件，不同同的法院審審理就有可可能得出不不同的判決決結(jié)果。造造成這種狀狀況

52、的主要要原因，仍仍然是對商商品房認(rèn)購購協(xié)議與商商品房預(yù)售售合同之間間的關(guān)系認(rèn)認(rèn)識不清造造成的。下下面主要針針對審判實(shí)實(shí)踐中出現(xiàn)現(xiàn)的一些觀觀點(diǎn)談?wù)勛宰约旱目捶ǚā?、在實(shí)際際審判中，有有這樣一種種觀點(diǎn)：商商品房認(rèn)購購協(xié)議具備備商品房預(yù)預(yù)售合同的的某些條款款，并且交交付了定金金，外觀上上完全符合合商品房預(yù)預(yù)售合同的的特征，因因此，也應(yīng)應(yīng)將其視為為是商品房房預(yù)售合同同。筆者認(rèn)為此此觀點(diǎn)太過過片面。由由于商品房房認(rèn)購協(xié)議議的內(nèi)容一一般也包括括當(dāng)事人的的基本情況況、房屋的的基本情況況、價(jià)款計(jì)計(jì)算、簽署署正式合同同的時(shí)限規(guī)規(guī)定等，這這在外觀上上與商品房房預(yù)售合同同非常相似似。在實(shí)際際審判中遇遇到這種情情況

53、時(shí)，有有的法院便便以商品房房認(rèn)購協(xié)議議的內(nèi)容及及簽訂行為為符合商品品房銷售的的行為為由由，將商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議界定為為商品房預(yù)預(yù)售合同，從從而將商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議的糾紛紛按照審理理商品房預(yù)預(yù)售合同糾糾紛來進(jìn)行行處理。筆筆者認(rèn)為這這種做法顯顯然是不妥妥的，商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議是簽訂訂商品房買買賣或預(yù)售售合同的預(yù)預(yù)約，是對對將來要簽簽訂商品房房買賣或預(yù)預(yù)售合同的的簡單約定定，其必然然會(huì)預(yù)約商商品房買賣賣合同的部部分內(nèi)容作作為將來訂訂立商品房房買賣合同同的條件，但但是約定的的內(nèi)容并不不完整，有有的雖有約約定但還不不明確，不不能成為商商品房預(yù)售售或買賣合合同。根據(jù)據(jù)解釋第五條規(guī)規(guī)定：“認(rèn)購協(xié)議議只有具備

54、備商品房房銷售管理理辦法第第十六條規(guī)規(guī)定的商品品房買賣合合同的主要要內(nèi)容，并并且出賣人人已經(jīng)按照照約定收受受購房款的的，該協(xié)議議才能被認(rèn)認(rèn)定為商品品房買賣合合同?！币簿褪钦f說商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議只只有具備商品房銷銷售管理辦辦法第十十六條規(guī)定定的商品房房買賣合同同的主要內(nèi)內(nèi)容并且收收受的為購購房款時(shí)才才被認(rèn)定為為商品房預(yù)預(yù)售合同，兩兩者缺一不不可。因此此，簡單地地認(rèn)為商品品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議具備商商品房預(yù)售售合同的某某些條款，并并且交付了了定金，其其就是商品品房預(yù)售合合同，這種種觀點(diǎn)太過過片面了。另外，我我們在此還還要注意定定金與購房房款的區(qū)別別。在實(shí)際際審判中應(yīng)應(yīng)根據(jù)實(shí)際際情況，結(jié)結(jié)合解釋釋第五條條的規(guī)

55、定進(jìn)進(jìn)行解決。2、在現(xiàn)實(shí)實(shí)生活中，作作為預(yù)售方方的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在取取得銷售資資格之前，為為了融資而而與預(yù)購方方以簽訂商商品房認(rèn)購購協(xié)議并交交納定金的的形式進(jìn)行行交易。簽簽合同時(shí)，預(yù)預(yù)售方在商商品房認(rèn)購購協(xié)議中明明確寫明還還未取得商商品房預(yù)售售許可證，同同時(shí)規(guī)定在在一定期限限內(nèi)取得商商品房預(yù)售售許可證之之后再與預(yù)預(yù)購方簽訂訂商品房買買賣或預(yù)售售合同。但但到期后預(yù)預(yù)售方還未未取得商品品房預(yù)售許許可證，所所以導(dǎo)致商商品房買賣賣或預(yù)售合合同無法簽簽訂。這種種情況下，預(yù)預(yù)購方便根根據(jù)合同的的約定要求求預(yù)售方雙雙倍返還定定金，而此此時(shí)預(yù)售方方卻以其未未取得商品品房預(yù)售許許可證為由由辯解說所所簽訂的商商品房認(rèn)購購協(xié)議無效效，只能返返還定金。遇到此類類案件，法法院的判決決并不一致致：一種觀觀點(diǎn)認(rèn)為，根根據(jù)商品品房銷售管管理辦法的相關(guān)規(guī)規(guī)定，預(yù)售售方不具備備