上海星級(jí)酒店評(píng)估過(guò)程中收益與成本測(cè)算分析

1、上海*星級(jí)酒店評(píng)估過(guò)程中收益與本錢(qián)測(cè)算分析摘要：星級(jí)酒店由于在市場(chǎng)上很少發(fā)生交易，且所在地理位置往往極佳，具有級(jí)差地租高的特點(diǎn)，不適用以市場(chǎng)比擬法和本錢(qián)法進(jìn)展評(píng)估。但星級(jí)酒店在建成投入營(yíng)業(yè)后，每年都能帶來(lái)穩(wěn)定的收益，故合適用收益復(fù)原法進(jìn)展評(píng)估。星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)工程多且性質(zhì)各異，各經(jīng)營(yíng)工程在收益和本錢(qián)測(cè)算上比擬難以統(tǒng)一，作者通過(guò)對(duì)上海某四星級(jí)酒店的價(jià)值評(píng)估，對(duì)用收益復(fù)原法評(píng)估星級(jí)酒店作了一些探究。一、引言上海某四星級(jí)酒店位于市中心繁華黃金地段上，酒店樓高二十五層，另有三層地下室，整個(gè)酒店集商嘗餐飲、娛樂(lè)、健身、辦公于一體。酒店底樓大堂采用中西合璧的裝飾風(fēng)格，裝修講究，金碧輝煌；五樓的宴會(huì)廳，可同時(shí)包

2、容600人用餐，是各種酒會(huì)的理想場(chǎng)所；六樓的大型海鮮城，薈萃海鮮極品，可同時(shí)包容800人用餐，并設(shè)有大型的欣賞玻璃魚(yú)缸；七樓中庭西餐廳擁有從七層至二十五層的超視野共享空間；酒店的豪華房和高級(jí)豪華套房均設(shè)有按摩沖浪浴缸、化裝間等配套設(shè)施。酒店同時(shí)設(shè)有棋牌室、夜總會(huì)、美容美發(fā)、桑拿寓商務(wù)中心等各種效勞設(shè)施。酒店除二十一層至二十五層為標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓對(duì)外出租外，其余經(jīng)營(yíng)工程均由酒店自營(yíng)。在評(píng)估過(guò)程中，考慮到星級(jí)酒店在上海很少有整體買(mǎi)賣(mài)成交案例，無(wú)法采用市場(chǎng)比擬法進(jìn)展評(píng)估，另外如采用本錢(qián)法評(píng)估顯然不能表達(dá)該酒店位于上海繁華黃金地段的級(jí)差地租價(jià)值，由于酒店在建成投入運(yùn)行后每年能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，故收益復(fù)原法成為

3、評(píng)估星級(jí)酒店的首選方法。但星級(jí)酒店與住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)物業(yè)相比，在經(jīng)營(yíng)功能和設(shè)備配置上要復(fù)雜得多，在管理上也繁瑣得多，這給計(jì)算酒店各經(jīng)營(yíng)工程收益和本錢(qián)費(fèi)用帶來(lái)困難。作者現(xiàn)對(duì)該星級(jí)酒店價(jià)值評(píng)估過(guò)程中所涉及的收益和本錢(qián)費(fèi)用的測(cè)算加以整理，撰寫(xiě)此文，供同行們參考，不當(dāng)之處，望同行們予以指正。二、星級(jí)酒店評(píng)估過(guò)程中收益與本錢(qián)費(fèi)用測(cè)算一、上海某四星級(jí)酒店工程概況列表如下：用處：臺(tái)球廳、保齡球廳、游藝廳、冷凍機(jī)房、變配電室、自行車庫(kù)、職工食堂工程概況：建筑：地下3層，地上25層，1-7層為裙房，8-25層為塔樓，酒店空中造型類似帆船，象征酒店事業(yè)一帆風(fēng)順構(gòu)造：鉆孔灌注樁，箱型根底，框架-剪力墻構(gòu)造，主要受

4、力構(gòu)件梁、柱、墻、樓板全現(xiàn)澆外墻面：干掛式花崗石、玻璃幕墻商場(chǎng)及大堂入口：地面及墻身鋪砌進(jìn)口磨光花崗石、大理石，墻身配進(jìn)口高貴燈飾、天花板采用特色石膏板及鋁合金薄板電梯大堂：地面及墻身鋪設(shè)進(jìn)口磨光花崗石、大理石，天花板采用特色石膏板配進(jìn)口高貴燈飾公共部位：地面鋪設(shè)進(jìn)口磨光花崗石，墻身為進(jìn)口墻紙、天花板采用進(jìn)口鋁合金薄板洗手間：地面鋪設(shè)進(jìn)口防滑地磚、墻身鋪設(shè)進(jìn)口光面瓷磚、防潮天花吊頂、進(jìn)口大理石洗手臺(tái)盆及進(jìn)口高級(jí)潔具、五金配件電梯：進(jìn)口三菱自動(dòng)扶梯8臺(tái)，自動(dòng)客梯4臺(tái)，貨梯1臺(tái)，工作電梯1臺(tái)通訊：美國(guó)ATT公司的綜合布線光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、各層配有充足的 線路電視：三組衛(wèi)星接收系統(tǒng)及公共電視天線空調(diào)：日

5、本原裝三洋中央冷暖空調(diào)機(jī)組熱水：所有洗手間均設(shè)中央熱水系統(tǒng)消防：設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)保安：在商場(chǎng)入口、主要通道、客房大廳、電梯轎箱、車庫(kù)等設(shè)有攝像系統(tǒng)樓層層高用處-地下一層6機(jī)動(dòng)車庫(kù)地下二層：3.2層高機(jī)動(dòng)車庫(kù)地下三層：3.2層高機(jī)動(dòng)車庫(kù)一層：4.5商場(chǎng)及賓館大堂、旅游商店、精品屋、酒吧二層：4桑拿、美容美發(fā)、健身房、舞廳、卡拉K三層：4影視廳、會(huì)議室、商務(wù)中心、棋牌室四層：4中餐廳、咖啡廳、啤酒城、夜總會(huì)五層：4風(fēng)味餐廳、宴會(huì)廳五夾層3自用辦公六層4大型海鮮城七層4中庭西餐廳八層二十層3.5標(biāo)準(zhǔn)房、豪華套房二十一層二十五層3.2外租寫(xiě)字樓屋頂層3屋頂水箱、屋頂電梯機(jī)房、閉路

6、電視機(jī)房等二、大廈對(duì)外出租寫(xiě)字樓收益和本錢(qián)費(fèi)用測(cè)算第21層至25層：對(duì)外出租寫(xiě)字樓由于有租賃協(xié)議且附近類似寫(xiě)字樓租金容易搜集，計(jì)算比擬簡(jiǎn)單，其根本估價(jià)計(jì)算過(guò)程如下：1、根據(jù)目前酒店附近類似辦公樓的客觀租金程度及平均出租率，結(jié)合酒店辦公樓的實(shí)際出租情況，計(jì)算出對(duì)外辦公樓出租年有效毛收益。年有效毛收益=出租建筑面積日租金程度年平均出租率3602、以年有效毛收益為根底分別計(jì)算出管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)、房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，確定年總費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：1管理費(fèi)一般為年有效毛收益的2%-3%2營(yíng)業(yè)稅為年有效毛收益的5%3城市維護(hù)建立稅為年有效毛收益的0.35%4教育費(fèi)

7、附加為年有效毛收益的0.15%5堤防費(fèi)附加為年有效毛收益的0.05%6房產(chǎn)稅一般為年有效毛收益的12%7維修費(fèi)一般為重置本錢(qián)的2%8保險(xiǎn)費(fèi)一般為重置本錢(qián)的0.2%3、年有效毛收益減去年總費(fèi)用計(jì)算出各年凈收益4、選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率5、確定收益年限6、將各收益年限年凈收益分別折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)累加得到對(duì)外出租辦公樓收益價(jià)值。三、酒店自營(yíng)工程收益和本錢(qián)費(fèi)用測(cè)算1、自營(yíng)工程收益測(cè)算自營(yíng)工程收益主要包括：1酒店客房出租收益此項(xiàng)計(jì)算比擬簡(jiǎn)單，可根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量、豪華套房數(shù)量、相應(yīng)價(jià)格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。即年客房出租收益=標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)每天標(biāo)準(zhǔn)房報(bào)價(jià)折扣率平均出租率360天+豪華套房數(shù)

8、每天豪華房報(bào)價(jià)折扣率平均出租率360天2酒店商場(chǎng)商品營(yíng)業(yè)收益可根據(jù)商場(chǎng)每平方米營(yíng)業(yè)額、商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積相乘計(jì)算，即年客房出租收益=每天每平方米商場(chǎng)平均營(yíng)業(yè)額商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積360天3酒店各種餐飲收益由于酒店有西餐、中餐、風(fēng)味餐廳、宴會(huì)廳、大型海鮮城等，計(jì)算比擬復(fù)雜，但由于酒店客房計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單，且數(shù)據(jù)較準(zhǔn)確，實(shí)際計(jì)算時(shí)，可以按年客房出租收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，根據(jù)筆者調(diào)查，上海四星級(jí)酒店中此系數(shù)大約為0.9-1.0。年餐飲收益=年客房出租收益系數(shù)4酒店其他營(yíng)業(yè)收益包括會(huì)議、娛樂(lè)、健身房、夜總會(huì)、洽談等收益，這局部收益涉及工程多，每項(xiàng)數(shù)量小，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，可根據(jù)酒店主營(yíng)總收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，主營(yíng)收

9、益包括酒店客房出租收益、商場(chǎng)商品的營(yíng)業(yè)收益、各種餐飲收益、對(duì)外出租辦公樓收益。即其他營(yíng)業(yè)收益=酒店客房出租收益+商場(chǎng)商品的營(yíng)業(yè)收益+各種餐飲收益+對(duì)外出租辦公樓收益系數(shù)根據(jù)筆者調(diào)查，上海四星級(jí)酒店中此系數(shù)大約為0.15-0.2。2、自營(yíng)工程本錢(qián)費(fèi)用測(cè)算相對(duì)于自營(yíng)收益而言，自營(yíng)局部本錢(qián)費(fèi)用測(cè)算要復(fù)雜和難以把握，據(jù)調(diào)查，酒店本錢(qián)費(fèi)用根本計(jì)算公式應(yīng)表達(dá)如下：年自營(yíng)局部本錢(qián)費(fèi)用=消費(fèi)本錢(qián)+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+各種稅費(fèi)+利潤(rùn)1消費(fèi)本錢(qián)=商場(chǎng)商品進(jìn)貨本錢(qián)+餐飲進(jìn)貨本錢(qián)+客房周轉(zhuǎn)物品本錢(qián)+會(huì)議、娛樂(lè)、健身房、夜總會(huì)、洽談等周轉(zhuǎn)物品本錢(qián)+燃料動(dòng)力費(fèi)+酒店所有人員薪金其中：商場(chǎng)商品進(jìn)貨本錢(qián)=商場(chǎng)營(yíng)業(yè)收益百分比一

10、般在80%左右餐飲進(jìn)貨本錢(qián)=餐飲營(yíng)業(yè)收益百分比一般在45%左右客房周轉(zhuǎn)物品本錢(qián)=客房營(yíng)業(yè)收益百分比一般在15%左右會(huì)議、娛樂(lè)、健身房、夜總會(huì)、洽談等周轉(zhuǎn)物品本錢(qián)=酒店其他收益百分比一般在15%左右燃料動(dòng)力費(fèi)=年用水量用水單價(jià)+年用電量用電單價(jià)+年耗煤氣量煤氣單價(jià)+年耗燃油量燃油單價(jià)酒店所有人員薪金=營(yíng)業(yè)人員數(shù)量營(yíng)業(yè)人員年平均收入+管理人員數(shù)量管理人員年平均收入+輔助人員數(shù)量輔助人員年平均收入2管理費(fèi)用=攤銷費(fèi)用+其他管理費(fèi)用其中：攤銷費(fèi)用為創(chuàng)辦費(fèi)及土地使用權(quán)攤銷費(fèi)用，一般按10年攤銷。其他管理費(fèi)用工程眾多，涉及金額較小，主要有：a.工會(huì)經(jīng)費(fèi)，一般按酒店所有人員薪金總額的2%計(jì)算b.保險(xiǎn)費(fèi)用，一

11、般按酒店年?duì)I業(yè)總收益的0.3%計(jì)算.廣告交際費(fèi)用,一般按酒店?duì)I業(yè)總收益的0.3%計(jì)算d.固定資產(chǎn)折舊，建筑工程折舊年限按20年計(jì)算，機(jī)電設(shè)備折舊年限按10年計(jì)算，辦公運(yùn)輸設(shè)備折舊年限按5年計(jì)算，殘值率取5%e.維修費(fèi)用，一般按酒店建安本錢(qián)的2.5%計(jì)算3財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為酒店日常消費(fèi)經(jīng)營(yíng)所需流動(dòng)資金應(yīng)支付的銀行利息，詳細(xì)測(cè)算應(yīng)以借款合同為準(zhǔn)。4各種稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)之和a.營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)收益的5%測(cè)算b.城市維護(hù)建立稅以營(yíng)業(yè)收益的0.35%測(cè)算.教育費(fèi)附加以營(yíng)業(yè)收益的0.15%測(cè)算d.堤防費(fèi)附加以營(yíng)業(yè)收益的0.05%測(cè)算四項(xiàng)合計(jì)為營(yíng)業(yè)收益的5.55%。5利潤(rùn)根據(jù)上海市酒

12、店行業(yè)平均利潤(rùn)率確定3、計(jì)算自營(yíng)局部評(píng)估價(jià)值根據(jù)自營(yíng)工程年收益及年總費(fèi)用計(jì)算出自營(yíng)工程年凈收益、選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率、確定收益年限、將收益年限各年凈收益分別折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)累加得到自營(yíng)工程收益價(jià)值。四、五夾層自用辦公樓及地下停車庫(kù)收益和本錢(qián)費(fèi)用測(cè)算五夾層自用辦公樓收益與本錢(qián)測(cè)算方法與對(duì)外出租寫(xiě)字樓一樣，區(qū)別僅在于樓層差異，自用辦公樓租金可在對(duì)外出租寫(xiě)字樓的根底上向下調(diào)整10%-15%。地下停車庫(kù)可分為酒店客戶租用車庫(kù)和社會(huì)車輛臨時(shí)租用車庫(kù)兩局部，前一局部車庫(kù)可按租約參照對(duì)外出租寫(xiě)字樓方法計(jì)算收益和本錢(qián)費(fèi)用，后一局部車庫(kù)可參照酒店客房方法計(jì)算收益和本錢(qián)費(fèi)用，當(dāng)然，資本化率可略低于寫(xiě)字樓和客房資本化率

13、，因?yàn)樯虾Ｊ兄行能噹?kù)日趨緊張，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上求。三、酒店各收益工程資本化率的選取眾所周知，資本化率可以采用以下四種方法選?。?、市場(chǎng)提取法；2、平安利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法；3、復(fù)合投資收益率法；4、投資收益率排序插入法。在上述四種方法中，后三種方法均含有較多的主觀成分，只有第一種市場(chǎng)提取法比擬客觀，故越來(lái)越被廣闊估價(jià)人員所采用。在星級(jí)酒店評(píng)估中，收益工程眾多商嘗餐飲、客房、寫(xiě)字樓、會(huì)議、娛樂(lè)等，每一收益工程從市場(chǎng)提取的資本化率數(shù)值應(yīng)有所不同，在實(shí)際評(píng)估操作中可通過(guò)搜集各收益工程的市場(chǎng)交易價(jià)格、市場(chǎng)租金、房屋重置本錢(qián)等參數(shù)，通過(guò)計(jì)算租售比得到資本化率?，F(xiàn)以收益工程寫(xiě)字樓為例，演示如何從市場(chǎng)中求取資本化

14、率。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選取酒店附近假設(shè)干個(gè)類似寫(xiě)字樓市場(chǎng)交易價(jià)格、一樣樓層對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)租金、房屋重置本錢(qián)，詳細(xì)情況列表如下：案例市場(chǎng)交易價(jià)格元/2市場(chǎng)租金元/天2房屋重置本錢(qián)元/2-寫(xiě)字樓A2000044000寫(xiě)字樓B180003.63800寫(xiě)字樓230004.54500寫(xiě)字樓D160003.23500寫(xiě)字樓資本化率計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：?jiǎn)挝唬涸こ虒?xiě)字樓A寫(xiě)字樓B寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓D-年總收益4*360=14403.6*360=12964.5*360=16203.2*360=1152年總費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅費(fèi)收益5.55%79.971.989.963.9房產(chǎn)稅收益12%172.8155.5194.4138.2管理費(fèi)收益3%43.238.948.634.6房屋維修費(fèi)重置本錢(qián)2%80769070保險(xiǎn)費(fèi)重置本錢(qián)0.2%87.697小計(jì)383.9349.9431.9313.7年凈收益(收益-費(fèi)用)1056.1946.11188.1838.3市場(chǎng)交易價(jià)格20000180002300016000資本化率年凈收益/市場(chǎng)交易價(jià)格5.28%5.26%5.17%5.24%從上表可以看出,寫(xiě)字樓A、B、D的市場(chǎng)資本化率根本一致,取其算術(shù)平均值為寫(xiě)字樓資本化率:(5.28%+5.26%+5.17%+5.24%)/4=5.24%四、結(jié)語(yǔ)一般來(lái)說(shuō)，在酒店評(píng)估中，酒店的收益與本錢(qián)費(fèi)