土地增值稅基礎(chǔ)知識(shí)

1、土地增值稅基礎(chǔ)知識(shí)一、土地增值稅預(yù)征（一）基本規(guī)定納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增 值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。（二）預(yù)征率從2013年9月1日起，福建省土地增值稅平均預(yù)征率調(diào)整為：1、普通住宅2%；2、非普通住宅，福州、廈門市4%，其他設(shè)區(qū)市3%；3、非住宅，福州、廈門市6%，其他設(shè)區(qū)市5%。（三）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)（國(guó)家稅務(wù)總局2016年第70號(hào)）營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷

2、項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅 收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的， 可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款（四）不預(yù)征項(xiàng)目保障性住房不預(yù)征土地增值稅。（五）逾期預(yù)征的滯納金對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅收征收管理辦法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納 稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房；新建成投入使用一年以內(nèi)的房產(chǎn)，按新房處理。（閩財(cái)稅政

3、【1995】58號(hào)）（一）據(jù)實(shí)征收1、應(yīng)納稅額的計(jì)算（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的匹 1=土地增值稅稅額=增值額X 30%匹 1=l=i(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額X 40% 扣除項(xiàng)目金額X 5%l=i(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額X 50% 一扣除項(xiàng)目金額X15%(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的l=i土地增值稅稅額=增值額X 60% 扣除項(xiàng)目金額X 35%增值稅=不含增值稅收入扣除項(xiàng)目金額=il=i2、增值額：不含增值稅的轉(zhuǎn)讓收入一扣除項(xiàng)目金額3、扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方式有兩種:提供評(píng)估價(jià)

4、格的(財(cái)稅【1995】48號(hào))：扣除項(xiàng)目金額=舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(舊房及建筑物的重置 成本價(jià)*成新度折扣率)+評(píng)估費(fèi)用+城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅提供購(gòu)房發(fā)票的(財(cái)稅字【2006】21號(hào))：扣除項(xiàng)目金額=購(gòu)房發(fā)票金額+購(gòu)房發(fā)票金額*5%*持有年數(shù)+ 購(gòu)房契稅+城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)的持有年數(shù)按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年；超過(guò)1 年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為1年。關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的扣除計(jì)算問(wèn)題（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票

5、的，中華人民共和國(guó)土地增 值稅暫行條例第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算:提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn) 讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年 度止每年加計(jì)5%計(jì)算。提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值 稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。（二）按征收率核定征收1、福州:按照不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入的6%核定征收2、莆田:按照不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入的5%核定征收

6、3、泉州:按照不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入的5%核定征收4、漳州:土地增值稅據(jù)實(shí)征收i=i5、龍巖:按照不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入的5%核定征收6、三明:按照不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入的5%核定征收1=17、南平:按照不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入的5%核定征收1=18、寧德:按照不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入的5%核定征收1=19、平潭:按照不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入的5%核定征收1=1例題1：甲企業(yè)在2018年4月以840萬(wàn)元出售一幢辦公樓。該辦公樓原始購(gòu)買發(fā)票金額為210萬(wàn)元，日期為 2015年7月1日，繳納契稅6.3萬(wàn)元。該房產(chǎn)無(wú)評(píng)估價(jià)值。解析:1、甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓繳納增值稅（840-210 ）/（1+5%）X5%=30萬(wàn)元，取得不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入840-30=810 萬(wàn)元2、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6.3+30 X（7%+3%+2%） +810X0.5=10.31 （萬(wàn)元）。3、土地增值稅扣除項(xiàng)目=發(fā)票所載金額X1+ （轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度）X5%）+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用=210 X（ 1+3X5%） +10.31 = 251.81 （萬(wàn)元）。5、增值額