鎮(zhèn)江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

1、 鎮(zhèn)江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）目錄第一章 總則第二章 前期物業(yè)管理第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)第四章 物業(yè)服務(wù)第五章 物業(yè)使用和維護(hù)第六章 監(jiān)督管理第七章 法律責(zé)任第八章 附則第一章 總 則第一條【立法目的和依據(jù)】為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)住宅物業(yè)管理各方合法權(quán)益，營造良好居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)中華人民共和國民法典、國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理），是指住宅

2、物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條【黨建引領(lǐng)】物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的治理架構(gòu)。推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。第四條【屬地政府職責(zé)】市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健

3、全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制，制定、落實(shí)扶持政策，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)服務(wù)和管理水平。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助上級(jí)人民政府和有關(guān)主管部門做好物業(yè)管理相關(guān)工作。居（村）民委員會(huì)對(duì)業(yè)主自治進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。第五條【部門職責(zé)】市、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。城市管理、公安、民政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、市場(chǎng)監(jiān)督管理、發(fā)展和改革、消防救援等其他有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)，按照各自職責(zé)，履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理職責(zé)。第六條【行業(yè)協(xié)會(huì)職責(zé)】物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立完善自律

4、性規(guī)范，實(shí)行自律管理，協(xié)助物業(yè)管理主管部門編制團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)、調(diào)解行業(yè)糾紛，規(guī)范從業(yè)人員行為，監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。支持、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。第七條【第三方機(jī)構(gòu)】市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府及其有關(guān)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）等可以通過購買服務(wù)等方式，引導(dǎo)法律、會(huì)計(jì)、工程監(jiān)理、評(píng)估、咨詢等第三方機(jī)構(gòu)參與物業(yè)管理活動(dòng)。鼓勵(lì)業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等委托第三方機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等與物業(yè)管理相關(guān)的活動(dòng)。第八條【救濟(jì)途徑】物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（

5、鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等應(yīng)當(dāng)完善物業(yè)管理糾紛處理機(jī)制，鼓勵(lì)通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。第二章 前期物業(yè)管理第九條【前期物業(yè)服務(wù)合同】在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，一般不超過三年。合同期限屆滿后，建設(shè)單位未續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。任何一方提出解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知另一方當(dāng)事人和

6、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第十條【前期物業(yè)合同備案】建設(shè)單位銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；建設(shè)單位修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。第十一條【承接查驗(yàn)】建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、監(jiān)督下，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的

7、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以共同聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)參加物業(yè)承接查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位依法承擔(dān)賠償責(zé)任。建設(shè)單位與物業(yè)買受人交付物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議備案情況書面告知業(yè)主。物業(yè)承接查驗(yàn)所需費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)承接查驗(yàn)的具體辦法由

8、市物業(yè)管理主管部門制定。第十二條【物業(yè)服務(wù)用房】建設(shè)單位配置的物業(yè)服務(wù)用房，應(yīng)當(dāng)在住宅總規(guī)模完成百分之五十前建設(shè)完成。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用。依照約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)用房，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務(wù)合同期限，其租賃費(fèi)用不得低于相鄰地段市場(chǎng)價(jià)格。第十三條【前期物業(yè)政府指導(dǎo)價(jià)及調(diào)價(jià)】前期物業(yè)管理階段，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)每三年進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況

9、進(jìn)行審計(jì)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示審計(jì)報(bào)告，公示期限不少于三十日，并將審計(jì)報(bào)告報(bào)送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）；物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于三十日，并書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、縣級(jí)市（區(qū)）價(jià)格和物業(yè)管理主管部門；（三）調(diào)價(jià)方案應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。公示期滿后，簽訂新的前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照調(diào)整后的價(jià)格收取物業(yè)費(fèi)。業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)

10、標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門投訴；對(duì)調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以向縣級(jí)市（區(qū)）價(jià)格主管部門投訴。第十四條【重新選聘前期物業(yè)】前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不續(xù)簽的；（二）物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位要求限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期拒不整改，或者整改達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位依法依約提前解除合同的；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。建設(shè)單位重

11、新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案應(yīng)當(dāng)由已銷售物業(yè)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期限不少于十五日。第十五條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出】前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。尚未成立業(yè)主大會(huì)，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域六個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組

12、織成立業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，決定管理模式。第十六條【保修金】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，用于物業(yè)保修期內(nèi)建設(shè)單位不履行或者無法履行保修責(zé)任的維修費(fèi)用。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期延長至修復(fù)完成。物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費(fèi)用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；物業(yè)保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返

13、還建設(shè)單位。物業(yè)保修金管理辦法由市人民政府制定。第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)第十七條【業(yè)主】房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書、人民政府的征收決定、合法建造、繼承等取得房屋所有權(quán)，或者與建設(shè)單位訂立買賣合同取得建筑物專有部分所有權(quán)并占有的，可以認(rèn)定為業(yè)主。因無民事行為能力、限制民事行為能力或者長期未在本物業(yè)管理區(qū)域居住等原因，無法行使業(yè)主權(quán)利的，可以書面委托實(shí)際居住的親屬、承租人等代為行使業(yè)主權(quán)利，但除監(jiān)護(hù)人外的其他受委托人不得行使被選舉權(quán)。因業(yè)主大會(huì)選舉、表決需要核實(shí)房屋所有權(quán)人，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者

14、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出書面報(bào)告。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）接到報(bào)告后，可以向不動(dòng)產(chǎn)登記部門查詢，不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。第十八條【業(yè)主大會(huì)職責(zé)】一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。以下事項(xiàng)由全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；（二）選舉業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員；（三）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（四）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金；（六）籌集建

15、筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；（九）使用共用部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益等共有資金；（十）確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)成員津貼標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)聘用人員工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)；（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以

16、上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)等其他主體決定本條第二款規(guī)定的事項(xiàng)。第十九條【首次業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)】新建住宅小區(qū)符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，按照江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。業(yè)主十人以上公開聯(lián)名或者建設(shè)單位可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)完成審核；對(duì)符合條件但建設(shè)單位未按照前款規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位報(bào)送。第二十條【首次業(yè)主大會(huì)籌備及召開】街道辦

17、事處（鎮(zhèn)人民政府）依法組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組，建設(shè)單位不派員參加的，不影響籌備組的成立。籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主自薦或者居（村）民委員會(huì)推薦，并參照業(yè)主委員會(huì)成員候選人資格審核確定?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表或者居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)人擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)依法完成籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議的，訴訟、復(fù)議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照不低于五萬元不高于三十萬元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理主管部門會(huì)同市發(fā)展和改革部門，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素

18、制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理首次登記前，向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）交納籌備經(jīng)費(fèi)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)有結(jié)余的，統(tǒng)一納入該物業(yè)管理區(qū)域的公共收益。第二十一條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式】業(yè)主大會(huì)會(huì)議分定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次，審議下列內(nèi)容：（一）上一年度物業(yè)管理實(shí)施情況報(bào)告、業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告和業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告；（二）下一年度業(yè)主大會(huì)年度計(jì)劃和預(yù)算方案；（三）物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。有下列情況之

19、一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（三）縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，需要及時(shí)撤銷，書面要求召開的；（四）法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。第二十二條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的準(zhǔn)備】業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)于召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前，將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)成員候選人等事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示，公示期限不少于七日

20、。因發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，可以于會(huì)議召開前通知全體業(yè)主并告知臨時(shí)召開的事由。重大事故或者緊急事件由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確認(rèn)。公示期間，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)通過召開座談會(huì)等方式聽取業(yè)主意見并集體討論。業(yè)主對(duì)公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面形式實(shí)名向業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者提出，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起五日內(nèi)處理并答復(fù)。經(jīng)核實(shí)異議成立的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)調(diào)整會(huì)議召開時(shí)間，并重新公示。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者未及時(shí)處理業(yè)主異議或者業(yè)主對(duì)答復(fù)不滿的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)提出處理意見，公示事項(xiàng)違反

21、法律、法規(guī)等規(guī)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者限期改正。未經(jīng)改正，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者不得召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)在會(huì)前告知居（村）民委員會(huì)。第二十三條【會(huì)議表決方式】業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項(xiàng)。采用電子投票形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的投票期限不超過三十日。采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的投票期限不超過六十日。采用集體討論形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議當(dāng)場(chǎng)表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)采用記名投票方式，業(yè)主應(yīng)當(dāng)明示同意、反對(duì)或者棄權(quán)的表決意見。以書面征求意見、集體討論形式投票的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)出示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明

22、或者其他證明業(yè)主身份的材料，選票、表決票應(yīng)當(dāng)由具有表決權(quán)的業(yè)主簽名。任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)妥善保管業(yè)主的選票、表決票和書面委托書，以備查詢，保管期限不少于五年。采用電子投票的，業(yè)主決策的電子投票系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)保存業(yè)主投票結(jié)果不少于五年。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照本條例第十八條規(guī)定進(jìn)行表決，未投票表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計(jì)入已表決票。第二十四條【表決結(jié)果】業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果產(chǎn)生之日起七日內(nèi)公示表決結(jié)果。采用集體討論或者電子投票形式的，表決結(jié)果公示期為十五日。采用書面征求意見形式的，表決結(jié)果公示期為三十日。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決

23、結(jié)果公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括已投票業(yè)主的房號(hào)、專有部分面積、表決意見，已投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專有部分總面積，未投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專有部分總面積、全體業(yè)主表決意見的匯總結(jié)果等。業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者逾期未公示業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果，或者公示內(nèi)容不符合前款規(guī)定的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期改正并通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者逾期不改正的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）公示。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示期限屆滿，對(duì)表決結(jié)果無異議或者異議不成立的，表決結(jié)果自公示期限屆滿次日起生效。業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知全體業(yè)主。第二十五條【業(yè)主代表大會(huì)】業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。一個(gè)物

24、業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過四十戶。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實(shí)際情況組成，一個(gè)業(yè)主小組推選一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主代表推選辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表的任職條件參照本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)成員條件設(shè)置，任期與業(yè)主委員會(huì)成員一致。業(yè)主代表履行下列職責(zé)：（一）在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見；涉及事項(xiàng)需要業(yè)主書面投票表決的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主本人對(duì)表決意見的簽字確認(rèn)；（二）按照江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的業(yè)主小組職責(zé)，組織業(yè)主小組開展議事

25、活動(dòng)，并將結(jié)果書面告知業(yè)主委員會(huì)；（三）向業(yè)主委員會(huì)反映本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議；（四）建立本小組工作檔案；（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時(shí)業(yè)主代表參加。第二十六條【業(yè)主監(jiān)事會(huì)】業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立監(jiān)事，三名以上監(jiān)事可以成立監(jiān)事會(huì)。監(jiān)事可以是業(yè)主，也可以是居（村）民委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任監(jiān)事。成立監(jiān)事會(huì)的，其中業(yè)主成員人數(shù)不少于監(jiān)事會(huì)成員的三分之二，黨員人數(shù)原則上不少于監(jiān)事會(huì)成員的一半。監(jiān)事任期與業(yè)主委員會(huì)成員任期一致。監(jiān)事應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的程

26、序和方式履行監(jiān)督職責(zé)。監(jiān)事不領(lǐng)取報(bào)酬和補(bǔ)貼。監(jiān)事和監(jiān)事會(huì)不得行使屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)。監(jiān)事和監(jiān)事會(huì)的具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、工作經(jīng)費(fèi)等在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。第二節(jié)業(yè)主委員會(huì)第二十七條【業(yè)委會(huì)構(gòu)成】業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)成員組成，其中黨員人數(shù)原則上不少于一半。業(yè)主委員會(huì)每屆任期三至五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。分期建設(shè)項(xiàng)目為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的建筑面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員辦法。第二十八條【業(yè)委會(huì)成員條件】業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一

27、定組織能力；（二）具有完全民事行為能力；（三）未因故意犯罪被刑事處罰；（四）按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，不存在欠繳專項(xiàng)維修資金以及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；（五）本人、配偶及其近親屬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無直接的利益關(guān)系；（六）未被列為失信被執(zhí)行人；（七）未有本條例房屋使用禁止規(guī)定的行為；（八）未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的情形。第二十九條【業(yè)委會(huì)成員候選人】業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過下列方式產(chǎn)生：（一）社區(qū)黨組織推薦；（二）居（村）民委員會(huì)推薦；（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組將候選人名單提交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行資格審查。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政

28、府）進(jìn)行資格審查時(shí)，可以向相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)予以書面回復(fù)。鼓勵(lì)黨（團(tuán)）員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員業(yè)主積極參選業(yè)主委員會(huì)成員。鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)黨組織委員、居（村）民委員會(huì)委員通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。第三十條【業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)備案】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案后，報(bào)縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門對(duì)備案材料齊全、符合要求的，在五個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案證明；備案材料不齊全或者不符合要求的，應(yīng)當(dāng)一次性告知需要補(bǔ)正的材料。業(yè)主委員會(huì)以虛假

29、資料取得備案的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第三十一條【印章管理】業(yè)主委員會(huì)在縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù)后，可以持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章，業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)注屆數(shù)。業(yè)主大會(huì)可以委托居（村）民委員會(huì)代為保管業(yè)主大會(huì)印章，需要使用業(yè)主大會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)向居（村）民委員會(huì)提出。業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管，需要使用業(yè)主委員會(huì)印

30、章的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。第三十二條【業(yè)委會(huì)職責(zé)】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接；（三）擬定共用部分、共有資金使用與管理辦法；（四）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；（七）制作

31、和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；（八）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每年公示業(yè)主委員會(huì)成員交納物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)情況；（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（十）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作；（十一）配合、支持居（村）民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)不得決定本條例第十八條第二款規(guī)定事項(xiàng)。第三十三條【業(yè)委會(huì)會(huì)議】業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托副主任按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，經(jīng)居（村）民委員會(huì)同意，由提議的成員按照業(yè)

32、主大會(huì)議事規(guī)則組織召開。業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議討論重大事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知居（村）民委員會(huì)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)成員不得委托其他人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并抄送居（村）民委員會(huì)。第三十四條【業(yè)委會(huì)公布資料】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：（一）業(yè)主委員會(huì)成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式;（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主

33、委員會(huì)工作規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同；（三）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；（四）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；（五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營收支情況；（六）占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位處分使用情況；（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況、業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況；（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次，公布時(shí)間不少于十五日。第三十五條【業(yè)委會(huì)成員資格自行終止】業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，成員資格自情形發(fā)生之日起自行終止，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公開。（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的； （二）因疾

34、病等原因喪失履行職責(zé)能力的； （三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的； （四）任職期間因違反本條例規(guī)定受到行政處罰的； （五）本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的； （六）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。 第三十六條【業(yè)主委員會(huì)成員禁止行為】業(yè)主委員會(huì)成員不得實(shí)施下列行為：（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；（四）擅自使用業(yè)主委員會(huì)印章；（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更、解除物業(yè)服務(wù)合同；（

35、六）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；（七）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；（八）泄露業(yè)主信息；（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。業(yè)主委員會(huì)成員有前款規(guī)定的第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)行為的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止其成員資格。在成員資格被終止前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。第三十七條【業(yè)委會(huì)成員補(bǔ)選】業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉

36、業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生前，由居（村）民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。第三十八條【任期屆滿換屆】業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照本條例第二十條規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組，組織換屆選舉工作，并報(bào)告縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門。原業(yè)主委員會(huì)成員怠于或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單。業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組成立至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（二）調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（三）物業(yè)管服務(wù)用房，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方案；（四）使用物業(yè)公共收益；

37、（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他重大事項(xiàng)。危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的，由換屆選舉工作組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第三十九條【決策監(jiān)督】業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議決定對(duì)全體業(yè)主有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提出召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的建議。業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提出質(zhì)詢，撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定或者改選業(yè)主委員會(huì)。業(yè)

38、主向人民法院請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定的，縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)中止撤銷程序。第四十條【業(yè)委會(huì)資料移交】業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)自職務(wù)終止之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給業(yè)主委員會(huì)。重新選舉業(yè)主委員會(huì)的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在停止履行職責(zé)之日起十日內(nèi)將屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等全部移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；未成立新一屆業(yè)主委員會(huì)的，全部移交給居（村）民委員會(huì)臨時(shí)保管。 拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合。第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)第四十一條【

39、物管會(huì)成立條件】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì):（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立業(yè)主大會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；（三）業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)組織換屆選舉工作組選舉仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主依法履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)或者按照管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則履行職責(zé)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。第四十二條【物管會(huì)成員組成】物業(yè)管理委

40、員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表、公安派出所等組成。物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于總?cè)藬?shù)的二分之一，黨員人數(shù)一般不少于總?cè)藬?shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)成員的任職條件。物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居（村）民委員會(huì)推薦，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定。物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指派代表擔(dān)任。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會(huì)的成員名單、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由

41、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)處理。第四十三條【物管會(huì)備案】物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案：（一）物業(yè)管理委員會(huì)備案申請(qǐng)表；（二）物業(yè)管理委員會(huì)成員名單；（三）管理規(guī)約、物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則。物業(yè)管理委員會(huì)制定或者修改的工作規(guī)則，經(jīng)縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門審核后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日?？h級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案材料之日起七個(gè)工作日內(nèi)予以備案，出具備案證書。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告縣級(jí)市（區(qū)）

42、物業(yè)管理主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。物業(yè)管理委員會(huì)取得備案證明后，可以持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章。第四十四條【物管會(huì)活動(dòng)及移交手續(xù)】物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期限不少于七日。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予書面答復(fù)。物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過三年。物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物，移交后自動(dòng)解散。由物業(yè)管理委員會(huì)管理業(yè)主公共收益的，交接前，業(yè)主委員會(huì)可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)

43、域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。第四章 物業(yè)服務(wù)第四十五條【物業(yè)服務(wù)種類】業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施。電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施。第四十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力，并在承接項(xiàng)目前，將營業(yè)執(zhí)照、主要負(fù)責(zé)人、固定辦公場(chǎng)所、聯(lián)系方式和人員相關(guān)信息書面告知縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起三日內(nèi)到項(xiàng)目所在

44、地的居（村）民委員會(huì)報(bào)到，在居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作。第四十七條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布或者公示事項(xiàng)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息如實(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布或者公示并及時(shí)更新：（一）加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式；（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、物業(yè)服務(wù)投訴電話；（三）電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急預(yù)案等；（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、其他服務(wù)收費(fèi)和公共收益的收支情況；（五）房屋裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；（六）樹木修剪等容易引發(fā)業(yè)主爭(zhēng)議的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)；（七）物業(yè)服務(wù)與

45、管理每月的工作安排；（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長期公布，第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每年公布一次，第五項(xiàng)、第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示且公示期限不少于十五日，第七項(xiàng)每月公布一次。業(yè)主對(duì)公布或者公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。第四十八條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：（一）提供符合國家、省、市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)；（二）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)； （三）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；（四）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專

46、業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告； （五）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)；（六）對(duì)違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防車通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān)；（七）履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類；（八）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)做好社會(huì)治理相關(guān)工作，配合行政管理部門及其委托單位的監(jiān)督管理工作，接受有關(guān)行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。第四十九條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止行為】物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：（一）違反物業(yè)服

47、務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目；（二）未按照規(guī)定程序提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，將物業(yè)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、公共水電分?jǐn)偟壤壥召M(fèi)；（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事影響業(yè)主生活或者住宅小區(qū)環(huán)境的活動(dòng)；（六）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（七）向業(yè)主強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料、索取不正當(dāng)利益；（八）將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三方。第五十條【物業(yè)費(fèi)規(guī)定】業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)

48、服務(wù)合同）約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費(fèi)，并在產(chǎn)權(quán)交易時(shí)提供物業(yè)費(fèi)交費(fèi)憑證，房屋買賣合同有約定由買受人承擔(dān)出售人需要交納物業(yè)費(fèi)的除外。業(yè)主出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)督促承租人按時(shí)交納；承租人拒不交納的，由業(yè)主承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，業(yè)主可以向承租人追償。已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付物業(yè)買受人的房屋（車位），物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位交納。第五十一條【水電氣等費(fèi)用收取】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、

49、有線電視、郵政等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約對(duì)公共水電費(fèi)用分?jǐn)偡绞接屑s定的，專業(yè)經(jīng)營單位可以按照其約定將公共水電費(fèi)用分?jǐn)偟矫恳粦魳I(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。第五十二條【物業(yè)交接】自發(fā)生下列情形之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域：（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的；

50、（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被依法吊銷的；（四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。退出物業(yè)管理區(qū)域的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督下交接。交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，費(fèi)用可以由新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)或者由業(yè)主共同承擔(dān)。電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交接前及時(shí)組織修復(fù)或者承擔(dān)

51、相應(yīng)責(zé)任。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管物業(yè)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門報(bào)告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟。第五十三條【失管小區(qū)管理】縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則，選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫。物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)

52、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)在應(yīng)急備選庫中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂應(yīng)急期間物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)或者期滿后物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)尚未成立的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在應(yīng)急備選庫中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂應(yīng)急期間物業(yè)服務(wù)合同。應(yīng)急期間物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相應(yīng)的檔案資料等進(jìn)行查驗(yàn)。應(yīng)急期間物業(yè)服務(wù)合同的期限不得超過一年。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五十

53、四條【物業(yè)管理區(qū)域重新調(diào)整】已投入使用的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主可以向縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門提出變更方案，變更方案應(yīng)當(dāng)對(duì)變更后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定?？h級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自收到調(diào)整方案之日起三十日內(nèi)予以答復(fù)?？h級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門同意變更方案的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主投票表決。變更方案應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

54、后，物業(yè)服務(wù)區(qū)域可以調(diào)整。 物業(yè)管理區(qū)域變更后，縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并抄告縣級(jí)市（區(qū)）規(guī)劃主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)。 第五十五條【舊小區(qū)物業(yè)管理】對(duì)建設(shè)年限較長、標(biāo)準(zhǔn)較低、配套設(shè)施不健全、不具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)條件的舊住宅小區(qū)，可以組織實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)?；疚飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容一般包括清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、維修維護(hù)、安全管理、停車管理等。舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的實(shí)施方案，由縣級(jí)市（區(qū)）人民政府制定。實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的舊住宅小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)?；疚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)政府指

55、導(dǎo)價(jià)的二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的舊住宅小區(qū)，可以利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的公共收益補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。按基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)全部到位，以及利用公共收益補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)后仍然不足的，縣級(jí)市（區(qū)）人民政府可以給予適當(dāng)補(bǔ)助?？h級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)舊住宅小區(qū)進(jìn)行改造整治，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，幫助舊住宅小區(qū)進(jìn)行適老化改造，推動(dòng)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的舊住宅小區(qū)向市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)過渡。第五章 物業(yè)使用和維護(hù)第五十六條【物業(yè)使用禁止行為】業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一

56、）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)； （二）損壞、擅自占用、改建或者移裝物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞、擅自改變房屋外觀； （四）違法挖掘地下空間，擅自將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改為經(jīng)營性用房； （五）將不具備防水條件的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室、客廳、書房和廚房的上方； （六）侵占綠地、毀壞綠化或者綠化設(shè)施，或者在共用場(chǎng)地擅自種植；（七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂改、刻畫；（八）亂丟垃圾以及在共用部位堆放物品； （九）違反法律、法規(guī)飼養(yǎng)家禽； （十）違反法律、法規(guī)飼養(yǎng)犬只； （十一）存放不符合安全標(biāo)

57、準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品，違規(guī)燃放煙花爆竹； （十二）從建筑物、構(gòu)筑物向外拋擲物品； （十三）在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)停放電動(dòng)車或者為其充電； （十四）損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防車通道、消防車登高場(chǎng)地、疏散通道、安全出口； （十五）擅自變動(dòng)排水設(shè)施、雨污混接、污水直排等違法排水行為； （十六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)或者影響他人采光、通風(fēng)；（十七）法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)主管部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，有關(guān)主管部

58、門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)依照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，以及前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的約定，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)主管部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為依法向人民法院提起訴訟。第五十七條【裝修規(guī)定】業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)房屋室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修工程開工前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并提供下列資料：（一）業(yè)主、物業(yè)使用人身份證件，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明材料或者證明其合法權(quán)益的有效

59、憑證；（二）物業(yè)使用人申請(qǐng)裝飾裝修的，需提交業(yè)主同意裝飾裝修的文書； （三）裝飾裝修方案；變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，以及超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，裝飾裝修方案應(yīng)當(dāng)包括原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；涉及排水管道變動(dòng)的，裝飾裝修方案應(yīng)當(dāng)包括排水管道變動(dòng)、接駁的設(shè)計(jì)圖紙； （四）依法需要取得施工許可的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提交消防設(shè)計(jì)意見書或者滿足施工需要的消防設(shè)計(jì)圖紙以及技術(shù)資料。 業(yè)主、物業(yè)使用人提交的裝飾裝修方案、設(shè)計(jì)方案違反法律、法規(guī)等規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，或者未取得相關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)文件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知其修改相應(yīng)方案、取得相關(guān)批準(zhǔn)文件后施工

60、。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反相關(guān)規(guī)定以及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。第五十八條【公共收益來源及賬戶管理】利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行汽車停放、設(shè)置廣告、出租場(chǎng)地等經(jīng)營所得，在扣除合理成本后為公共收益，歸業(yè)主共有。租賃或者經(jīng)營物業(yè)服務(wù)用房的收益納入公共收益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定管理公共收益的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)成立后，公共收益由居（村）民委員會(huì)代為保管，單獨(dú)列賬，專戶存儲(chǔ)，監(jiān)督使用。第五十九條【公共收益使