房地產(chǎn)投資分析（第三版）第01章房地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)

1、房地產(chǎn)投資分析（第三版）第一章 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義與分類一、房地產(chǎn)的含義 考慮到可接受性和科學性，房地產(chǎn)可以定義為：房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。所謂房產(chǎn)，是個人或團體擁有所有權(quán)的房屋。所謂地產(chǎn)，就是土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。二、房地產(chǎn)的分類 （一）地產(chǎn)的分類 1.居住用地居住用地即居住小區(qū)、居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地。2.公共設(shè)施用地公共設(shè)施用地即居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、經(jīng)濟、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地

2、。 二、房地產(chǎn)的分類 （一）地產(chǎn)的分類 3.工業(yè)用地工業(yè)用地即工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域及其他用地。 4.倉儲用地倉儲用地即倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地。 5.對外交通用地對外交通用地即鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設(shè)施等用地。 二、房地產(chǎn)的分類 （一）地產(chǎn)的分類 6.道路廣場用地道路廣場用地即市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地。 7.市政公用設(shè)施用地市政公用設(shè)施用地即市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用

3、地。 8.綠地綠地即市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地。二、房地產(chǎn)的分類 （一）地產(chǎn)的分類 9.特殊用地特殊用地即特殊性質(zhì)的用地，包括軍事用地、外事用地、保安用地（監(jiān)獄、拘留所、勞改場所和安全保衛(wèi)部門等用地，不包括公安局和公安分局，該用地應(yīng)歸入公共設(shè)施用地）。 10.水域和其他用地該類即除以上各大類用地之外的用地，是城市范圍內(nèi)包括耕地、園地、林地、牧草地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、露天礦用地和棄置地，以及江、河、湖、海、水庫、葦?shù)?、灘涂和渠道等常年有水或季?jié)性有水的全部水域。（二）房產(chǎn)的分類 1.按照房屋性質(zhì)劃分 （1）商品房商品房或商品住宅，是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準

4、，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造的自用住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。 內(nèi)銷商品房 外銷商品房 （二）房產(chǎn)的分類 1.按照房屋性質(zhì)劃分（2）公共租賃房公共租賃房是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對象和租金水平，面向本市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。 （3）廉租房廉租房(low-rent house或者low-rent housing)，是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。 廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金

5、租給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。（二）房產(chǎn)的分類 1.按照房屋性質(zhì)劃分（4）經(jīng)濟適用住房經(jīng)濟適用住房，常簡稱為經(jīng)濟適用房，在中國是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。 （二）房產(chǎn)的分類 1.按照房屋性質(zhì)劃分（5）兩限房兩限房中的“兩限”包括兩層含義：一是限制價格。限價不是死

6、價，它的價格有個上線，也就是不論你賣多少，都不能超過這個價格。二是限制居住面積。這個面積肯定比同地段的普通商品房的面積小。 （6）房改房房改房，也稱已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。 （二）房產(chǎn)的分類 1.按照房屋性質(zhì)劃分（7）安居工程住房安居工程住房，是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。（8）小產(chǎn)權(quán)房 2.按照房屋的用途劃分 （1）住宅 （2）生產(chǎn)用房 （3）營業(yè)用房 （4）行政

7、用房 （5）其他專業(yè)用房3.按照內(nèi)部層級結(jié)構(gòu)劃分 （1）平面式房屋 （2）躍層式房屋 （3）復式房屋 （4）錯層式房屋 （3）通廊式住宅4.按照建筑形態(tài)劃分（1）板樓（2）塔樓5.按照住宅的建筑形態(tài)和檔次劃分（1）普通住宅 （2）公寓式住宅 （3）聯(lián)排別墅 （4）雙拼別墅 （5）獨棟別墅 第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性一、房地產(chǎn)的自然特征（一）房地產(chǎn)的不可移動性 （二）房地產(chǎn)的異質(zhì)性 （三）房地產(chǎn)的耐久性（四）房地產(chǎn)的有限性 二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征 （一）房地產(chǎn)效用的多層次性和高資本價值特性房地產(chǎn)效用的多層次性表現(xiàn)在同時具備生存資料、享受資料和發(fā)展資料三個不同層次的性質(zhì)。 房地產(chǎn)的高資本價值特性是指購、建

8、房地產(chǎn)都需要大量的貨幣支出，價格的昂貴性使房地產(chǎn)開發(fā)與購買高度依賴于金融業(yè)。 二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征 （二）房地產(chǎn)供給的稀缺性（三）房地產(chǎn)投資與消費的雙重性 （四）房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性 （五）房地產(chǎn)的產(chǎn)品之間具有相關(guān)性 三、房地產(chǎn)的法律特征 （一）房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性 （二）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)性 （三）房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中涉及復雜的法律關(guān)系四、房地產(chǎn)的社會特征（一）房地產(chǎn)往往受到福利制度和社會保障制度的影響 （二）房地產(chǎn)的開發(fā)使用具有外在效應(yīng) （三）房地產(chǎn)的美學價值（四）房地產(chǎn)的心理效應(yīng) （五）房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費反映出較強的社會風俗和生活習慣 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資方式所謂房地產(chǎn)投資方

9、式，是指投資于房地產(chǎn)的可能途徑。這可從兩個方面來討論：一是各種引導資金進入房地產(chǎn)市場的方法；二是可作為房地產(chǎn)投資的各種類型的房地產(chǎn)。前者可稱之為房地產(chǎn)投資的資金方式，后者可稱之為房地產(chǎn)投資的資產(chǎn)方式或房地產(chǎn)投資開發(fā)的對象。（一）房地產(chǎn)項目的資金投入方式 1房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts ， REITS），包括兩個方面的內(nèi)容：一個是資金信托，另一個是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托。 （1）按投資業(yè)務(wù)分類權(quán)益房地產(chǎn)投資信托(Equity Real Estate Investment Trusts，REITSE)、抵押房地產(chǎn)投資信托(Mortgage Rea

10、l Estate Investment Trusts，REITSM)混合房地產(chǎn)投資信托(Hybrid Real Estate Investment Trusts，REITSH)契約型投資基金是由委托人、受托人和受益人三方訂立信托投資契約，基金經(jīng)理公司（委托人）依照契約運用管理信托財產(chǎn)進行投資，受托人（保管銀行）負責保管信托財產(chǎn)，而投資結(jié)果由投資者（受益人）享受的一種基金模式。公司型投資基金在美國又叫共同基金或互惠基金，相對于契約型投資基金而言，它不是按照一定的信托契約而是按照由公司法組成的以盈利為目的的股份有限公司進行營運。它通過發(fā)行股票或受益憑證的方式籌集資金。投資者作為股東憑股票以股息或紅

11、利的形式分享投資收益。在結(jié)構(gòu)上它涉及投資公司、管理公司、保管公司和承銷公司等四個當事人的關(guān)系（2）按組織形式分類（3）按信托性質(zhì)分類從信托性質(zhì)來看，房地產(chǎn)投資信托可以分為UP REITS 和Down REITS。UPREITS(Umbrella Partnership REITS)是指房地產(chǎn)公司和私人業(yè)主將自己的物業(yè)以股份兌換而不是出售的方式納入REITS 中(就像籠罩在REITS 的傘下),從而避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的所得稅。UP REITS 通常并不擁有物業(yè),它所擁有的只是一種合伙控制權(quán)；而Down REITS在結(jié)構(gòu)上與UP REITS 類似,只是要求REITS 必須是上市公司。2

12、房地產(chǎn)辛迪加辛迪加組織近似于企業(yè)組織中的合伙企業(yè)。 有限合伙辛迪加通常由主要合伙人和有限合伙人組成。主要合伙人負責整個辛迪加資金的投資運用與經(jīng)營管理，并須負無限清償辛迪加負債的責任。相應(yīng)地，有限合伙人無權(quán)過問辛迪加的各項投資管理活動，但也無須負無限清償辛迪加所積欠的債務(wù)。至于投資利潤的分配，與一般合伙無異，即依照出資比例或事先的約定。有限合伙辛迪加，對于有限合伙人而言，具有以下好處：（1）擁有小額的資金的投資人可進行房地產(chǎn)投資。 （2）缺乏房地產(chǎn)投資經(jīng)驗者可以通過有限合伙辛迪加方式獲得房地產(chǎn)投資的潛在可觀回報。 （3）有限合伙人只承擔有限的責任。 有限合伙辛迪加亦存在缺陷，主要有：（1）流動性

13、不如房地產(chǎn)投資信托。 （2）有限合伙投資方式還面臨著其他一些特殊經(jīng)濟風險的挑戰(zhàn)。 （3）投資者還可能遇到的一個風險就是有限合伙股額可能會發(fā)行不完。 3房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款證券 4混合房地產(chǎn)基金 5直接購置房地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)投資開發(fā)的對象 1未開發(fā)的土地 2住宅 3辦公樓宇 4商場、酒樓、旅店 5工業(yè)廠房和倉儲性物業(yè) 6休閑性物業(yè)政府企業(yè)個人四、房地產(chǎn)投資的特征 （一）前期工作非常重要 （二）增值與保值 （三）替換性 （四）異質(zhì)性 （五）金融的作用強 五、影響房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟因素 （一）宏觀經(jīng)濟因素1貨幣政策方面 2財政政策方面 六、房地產(chǎn)項目建設(shè)周期 （一）建設(shè)前期準備 1投資機會研

14、究 2投資項目建議 3投資項目可行性分析 4投資項目評估與投資決策 六、房地產(chǎn)項目建設(shè)周期 （二）建設(shè)實施 1項目設(shè)計施工任務(wù)的承發(fā)包 2項目控制 3項目財務(wù)管理 4項目的交工驗收 （三）項目營銷或經(jīng)營第四節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)及其經(jīng)濟活動內(nèi)容一、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)性質(zhì) 從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來說，把房地產(chǎn)歸類于金融產(chǎn)業(yè)更加準確，這在摩根斯坦利和標準普爾共同推出的全球產(chǎn)業(yè)分類標準（Global Industry Classification Standard，GICS）以及倫敦金融時報推出的全球分類系統(tǒng)（Global Classification Standard，GCS）中得到了充分印證。 二、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動內(nèi)容

15、 （一）生產(chǎn)環(huán)節(jié) （二）流通環(huán)節(jié) 1.房地產(chǎn)買賣 2.房地產(chǎn)租賃 3.房地產(chǎn)抵押 （三）消費環(huán)節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的管理機構(gòu)及其職責一、中國房地產(chǎn)業(yè)主管機構(gòu)的演化 二、國務(wù)院房地產(chǎn)業(yè)主管機構(gòu)及其職責 （一）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 1.住房改革與發(fā)展司（研究室） 2.住房保障司 3.城鄉(xiāng)規(guī)劃司 4.房地產(chǎn)市場監(jiān)管司 5.建筑市場監(jiān)管司 6.住房公積金監(jiān)管司 二、國務(wù)院房地產(chǎn)業(yè)主管機構(gòu)及其職責 （二）國土資源部 l政策法規(guī)司 2.調(diào)控和監(jiān)測司 3.規(guī)劃司 4.耕地保護司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.執(zhí)法監(jiān)察局 三、地方房地產(chǎn)管理機構(gòu)及其職責（一）省、自治區(qū)房地產(chǎn)管理機構(gòu)及其職責 （二）直轄市、市級房地產(chǎn)管理機構(gòu)及其職責1.直轄市、市級建委和房地產(chǎn)