威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、2020年4月19日威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告*機(jī)構(gòu) 研展部 .10城市發(fā)展研究度假物業(yè)專題土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)1234一 城市發(fā)展研究城市概況地處山東半島東端，北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相對(duì)，東與朝鮮半島、日本相望，西與煙臺(tái)接壤，中國(guó)著名港口和旅游城市。轄三區(qū)三市：環(huán)翠區(qū)、火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和榮成、乳山、文登三市。總面積5698平方公里，其中市區(qū)面積769平方公里，海岸線985.9公里。威海市總?cè)丝?51萬(wàn)，市區(qū)人口63萬(wàn)。年平均氣溫12度，年均降水量800毫米。歷史沿革屬青州，東方夷之地，菜夷聚居先 秦南北朝北

2、齊時(shí)，初設(shè)文登縣，經(jīng)古未變明 初防倭寇，明設(shè)威海衛(wèi)，因而得名近 代清末年，英國(guó)殖民地，強(qiáng)租卅年現(xiàn) 代地級(jí)市，轄三市三區(qū)，終成現(xiàn)狀城市性質(zhì)海洋經(jīng)濟(jì)大市擁有兩大漁場(chǎng)，漁業(yè)為全市支柱產(chǎn)業(yè)。沿海開(kāi)放城市對(duì)韓貿(mào)易橋頭堡，與8個(gè)國(guó)際城市締結(jié)友好關(guān)系，是東北、韓國(guó)遷入人口最多的沿海城市之一。新興工業(yè)城市船舶及零部件、通信及專用設(shè)備制造業(yè)、電子信息、汽車及零部件、輕紡食品醫(yī)藥業(yè)。有16個(gè)國(guó)家名牌產(chǎn)品、7個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)。優(yōu)秀旅游城市素有“東方夏威夷”之美稱。旅游業(yè)與加工制造、教育科研、農(nóng)產(chǎn)品加工是威海四大支柱產(chǎn)業(yè)。生態(tài)園林城市首批國(guó)家環(huán)境模范城市、全球改進(jìn)人居環(huán)境最佳范例城市、世界上最適合居住的范例城市之一。城

3、市經(jīng)濟(jì)GDP： GDP總量達(dá)到1580億，年均增長(zhǎng)率超過(guò)15%。人均GDP 達(dá)到6.32萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)14.8%。人口：威海市市區(qū)人口導(dǎo)入量近年來(lái)呈快速上漲勢(shì)頭，年增長(zhǎng)12%，預(yù)計(jì) 進(jìn)入全國(guó)百萬(wàn)人口城市行列。三產(chǎn)： 三產(chǎn)比例8：62：30； 工業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展迅速；旅游業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，前景廣闊。城市經(jīng)濟(jì)旅游業(yè)借助豐富的歷史自然資源，威海市形成 “一線（1000公里海岸線）、六板塊（中心城市、海濱生態(tài)、漁家民俗、溫泉療養(yǎng)、傳統(tǒng)文化、田園風(fēng)光）”的旅游發(fā)展格局。 ，全市旅游業(yè)接待海內(nèi)外游客1384.69萬(wàn)人次，旅游總收入130.69億元，比上年分別增長(zhǎng)20.4%和28.4%。旅游總收入

4、占全市生產(chǎn)總值和三產(chǎn)的比重分別達(dá)8.2%和27.1%。 城市規(guī)劃一個(gè)主中心：威海市區(qū)四個(gè)副中心：文登、榮成、乳山和石島三條發(fā)展軸：以威海城區(qū)為頂點(diǎn)，文登、榮成城區(qū)為兩腰，乳山、石島為基點(diǎn)的A字形結(jié)構(gòu)人口規(guī)模：近期 規(guī)模為100萬(wàn)人，遠(yuǎn)期2020年規(guī)劃130萬(wàn)，遠(yuǎn)景2020年以后控制在150萬(wàn)，基礎(chǔ)設(shè)施按照170萬(wàn)人預(yù)留。一個(gè)主中心，四個(gè)副中心，三條發(fā)展帶、十三個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)。注：本報(bào)告中，如無(wú)特別交待，“威海市區(qū)”指除去文登、榮成和乳山三市以外的威海城區(qū)，“威海市”指整個(gè)三區(qū)三市的威海。城市規(guī)劃市區(qū)功能規(guī)劃 主城中心區(qū)（環(huán)翠中心區(qū)）：包括旅游、人居、文化、行政辦公和商業(yè)服務(wù)、金融等六大職能。 主城西

5、區(qū)（高區(qū)）：包括文教科研、高技術(shù)工業(yè)、一類工業(yè)、旅游、居住。 主城南區(qū)（經(jīng)區(qū)）：普通工業(yè)、居住。環(huán)翠中心區(qū)高區(qū)經(jīng)區(qū)城市發(fā)展 城市向西向南發(fā)展，即向高區(qū)和經(jīng)區(qū)發(fā)展。城市帶狀格局三個(gè)區(qū)域分割較遠(yuǎn)，連接道路較少。 連接經(jīng)區(qū)和市區(qū)的街道只有兩條，而連接市區(qū)和高區(qū)的干線能夠說(shuō)只有一條。“市區(qū)工作郊區(qū)生活” 。 相當(dāng)數(shù)量的市民工作在市區(qū)，而居住分散在高區(qū)和經(jīng)區(qū)（即），而公交運(yùn)行狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足乘客數(shù)量的需要。帶狀規(guī)劃的城市格局使市民的各種日常生活增加了很多交通負(fù)擔(dān)，同時(shí)大大降低了威海市房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)。11文化路 2新威-青島路 3世昌大道 4海濱路 5嵩山路城市競(jìng)爭(zhēng)分析威海市SWOT競(jìng)爭(zhēng)分析國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)海岸線

6、城市，最潔凈的沙灘全球宜居城市環(huán)黃海經(jīng)濟(jì)圈距離日韓最近城市交通不理想，火車機(jī)場(chǎng)遠(yuǎn)離市中心下轄三市城市化進(jìn)程較低與國(guó)際化濱海城市概念打造有較遠(yuǎn)距離第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展稀缺海景資源，旅游發(fā)展?jié)摿薮笈c國(guó)內(nèi)外溝通加強(qiáng)假期調(diào)整帶來(lái)的分時(shí)度假產(chǎn)品的發(fā)展契機(jī)整體消費(fèi)水平較低房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控影響較大來(lái)自青島、煙臺(tái)等海濱城市的競(jìng)爭(zhēng)較大核電站的不確定性影響二 土地市場(chǎng)研究土地出讓 （到9月底）土地出讓達(dá)到峰值，共出讓82宗422萬(wàn)平米。威海市土地出讓主要以環(huán)翠區(qū)為主，其次是經(jīng)區(qū)和高區(qū)。 以來(lái)，威海市土地出讓較快增長(zhǎng)。住宅用地出讓 共出讓住宅用地216萬(wàn)平米，占全年出讓土地的83%。 至今共推出25宗住宅用地，成交1

7、22萬(wàn)平米，占已出讓土地的29%左右。進(jìn)入 ，住宅及商業(yè)配套用地出讓明顯放緩。價(jià)格變化與 相比， 至今已出讓土地中工業(yè)用地較多，因此均價(jià)大幅下降；住宅用地價(jià)格保持較為平穩(wěn)的發(fā)展，略有上漲。總結(jié)威海市土地市場(chǎng)發(fā)展較快，其中作為體現(xiàn)其支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)和制造業(yè)用地增長(zhǎng)較快；住宅用地成交較為平緩，特別是進(jìn)入 以來(lái)，土地成交宗數(shù)和面積都有明顯減少。三 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究整體特征GDP經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期的影響 威海市人均GDP6.32萬(wàn)元（折合約9000美元）已超過(guò)8000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段；市場(chǎng)需求以改進(jìn)型需求為主，質(zhì)量和數(shù)量并重。人均GDP超過(guò)8000美元，房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。 房地產(chǎn)開(kāi)

8、發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，增速有所放緩從整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，威海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，從 的43.69億到 94.8億，五年間增長(zhǎng)了217%，投資開(kāi)發(fā)力度大。整體特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 房地產(chǎn)投資占全市固定投資的12.6%，比例持續(xù)上升房地產(chǎn)投資占固定投資的比重經(jīng)過(guò)04、 的探底回顧之后，進(jìn)入高速上升階段。整體特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r年份商品房施工面積（萬(wàn)）增長(zhǎng)率竣工面積（萬(wàn)）增長(zhǎng)率商品房銷售面積（萬(wàn)）增長(zhǎng)率銷售額（億元）增長(zhǎng)率人均居住面積（） 531.120%169.70%150.524.2%24.821.6%15.53 538.71.4%155.3-9.2%19630.3%35.342

9、.3%16.45 723.831.4%188.621.4%190.3-2.9%37.15.1%17.72 335.1715.4%230.522.1%225.2818.4%51.9940.2%18.31 1087.2927.8%261.613.5%328.8346%92.1677.3%18.79 （1-4月）837.1325.3%同比74.1359.5%同比23.382.4%同比 - 威海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)威海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展始于1985年的老城區(qū)改造，先后經(jīng)歷了1985-1992年的起步、1992-1993年的開(kāi)發(fā)熱、1994-1997年的調(diào)整和1998年以來(lái)的快速發(fā)展階段。 以來(lái)，威海市經(jīng)過(guò)多種

10、媒體和活動(dòng)宣傳其居住環(huán)境，“威海最適合人類居住的地方”成為城市品牌，為房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了新活力。施工面積：房地產(chǎn)施工面積保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資也較穩(wěn)定，沒(méi)有較大波動(dòng)。施工面積：除 因宏觀政策影響，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其它年份均穩(wěn)中見(jiàn)漲。銷售面積：近兩年呈跳躍式增長(zhǎng)，一方面因?yàn)槭忻窀倪M(jìn)居住環(huán)境，另一方面反映出威海已經(jīng)出現(xiàn)大量投資性客戶，外來(lái)置業(yè)、投資的拉動(dòng)快速走強(qiáng)。銷售額：銷售額的增長(zhǎng)不但因?yàn)殇N售面積出現(xiàn)大幅增加，也是威海整體房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)。人均居住面積：威海市人均居住面積一直穩(wěn)步增加，可是指標(biāo)依然較低，其中市區(qū)（不含三市）人均居住面積為23.6平方米，高于全市平均水平。改進(jìn)住房環(huán)境等需求將在未來(lái)逐步釋

11、放。五年規(guī)劃：根據(jù)威海市住房建設(shè)規(guī)劃，未來(lái)5年內(nèi)，威海市區(qū)將建設(shè)1436萬(wàn)平方米的住宅，平均每年開(kāi)發(fā)建設(shè)287萬(wàn)平方米的商品房住宅。 ，威海市區(qū)人均居住面積將達(dá)到32平方米。板塊特點(diǎn)板塊劃分威海的房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊按照行政區(qū)的不同進(jìn)行劃分，從大威海市場(chǎng)看，能夠分為威海市區(qū)板塊和文登板塊、榮成板塊、乳山板塊。威海市區(qū)板塊主要由構(gòu)成威海市區(qū)的環(huán)翠區(qū)、高區(qū)和經(jīng)區(qū)構(gòu)成，因此分為環(huán)翠板塊、高區(qū)版塊、經(jīng)區(qū)版塊。環(huán)翠區(qū)：威海市傳統(tǒng)市中心，面積368平方公里，人口31.1萬(wàn)。高區(qū)：國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積121.9平方公里，人口18萬(wàn)。經(jīng)區(qū)：國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積194平方公里，人口10萬(wàn)。板塊特點(diǎn)環(huán)翠

12、板塊環(huán)翠區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積開(kāi)盤時(shí)間銷售率1山海華府7萬(wàn) .102環(huán)翠家園7.5萬(wàn) .8三期70%3伴月灣國(guó)際度假村1.5萬(wàn)未開(kāi)盤4海韻華府50萬(wàn) .570%5山水家園13萬(wàn)未開(kāi)盤6環(huán)翠花苑4.6萬(wàn) .1230%7伴月灣山海名宅6萬(wàn)三期認(rèn)購(gòu)中一二期售完8陽(yáng)光海岸1.7萬(wàn) .1040%9望海園4萬(wàn) .130%1099名邸2.4萬(wàn) .1280%12345687910環(huán)翠區(qū)在售樓盤較多，總體去化情況較好，未來(lái)可售面積約30萬(wàn)平方米。板塊特點(diǎn)環(huán)翠板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積均價(jià)（元/）裝修情況1山海華府別墅0.5560%175-220毛坯2環(huán)翠家園多層1.16

13、38.4%三室90-1404680毛坯3伴月灣國(guó)際度假村別墅0.4353%精裝4海韻華府多層高層1.7439.3%三室150-1705400毛坯5山水家園多層高層1.4542%二室90-100三室120毛坯6環(huán)翠花苑多層公寓1.6540.5%住宅三室120-130公寓一室39-527200精裝7伴月灣山海名宅多層小高1.12641.2%三室1207000毛坯8陽(yáng)光海岸高層公寓2.642%一室40-507000精裝9望海園高層3.340.8%二室70-1005600毛坯1099名邸別墅0.59150-25015800精裝主城區(qū)產(chǎn)品客源豐富，建筑形態(tài)囊括別墅、多層、小高和高層；普通住宅的主力面積為

14、90-100的二室和120-130的三室；價(jià)格跨度較大，從5000-16000元/均有，一線海景房?jī)r(jià)格超過(guò)1 元/。板塊特點(diǎn)高區(qū)板塊高區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積開(kāi)盤時(shí)間銷售率1新浪嶼頤景園8萬(wàn) .1070%2國(guó)際海景城19.8萬(wàn) .1150%3海悅國(guó)際11.3萬(wàn) .7二期50%4仁泰旅游度假花園14萬(wàn)60%5自由東方3.9萬(wàn) .590%6洪福莊園20萬(wàn) .580%7碧海莊園3.6萬(wàn) .108青青小城7萬(wàn) .480%9藍(lán)堡1.8萬(wàn) .340%高區(qū)在售酒店式公寓項(xiàng)目較多，銷售情況良好，后期供應(yīng)量在10萬(wàn)平米左右。板塊特點(diǎn)高區(qū)板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積均價(jià)（元/

15、）裝修情況1新浪嶼頤景園多層高層1.7540%二室958000精裝2國(guó)際海景城高層公寓2.4745%二室60-9018000精裝3海悅國(guó)際高層公寓4.3331%一室609000精裝4仁泰旅游度假花園多層小高高層2.9639.6%二室三室80-15011000精裝5自由東方高層公寓4.9531.1%二室50-708000精裝6洪福莊園多層40%二室80-906000毛坯7碧海莊園別墅0.4159.8%300-800500萬(wàn)起價(jià)精裝8青青小城高層小高1.770%三室110-1306500毛坯9藍(lán)堡高層公寓430%一室30-505650毛坯高區(qū)產(chǎn)品豐富，外部客源較多（占50%以上），建筑形態(tài)豐富；在

16、售主力面積住宅為90平米的二室，酒店式公寓為60-90平米二室和30-50平米一室；價(jià)格普遍較高，且多為精裝修產(chǎn)品，酒店式公寓、海景房前景較好。板塊特點(diǎn)經(jīng)區(qū)板塊經(jīng)區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積開(kāi)盤時(shí)間銷售率1濱海龍城17萬(wàn)06.11一期50%2麗景健康花園6.6萬(wàn)06.10.580%3樂(lè)天世紀(jì)雙子座72萬(wàn)07.11.1430%4海源麗都10萬(wàn) 售完5嘉和花園7.77萬(wàn)08.0920%6小城故事38.6萬(wàn)08.09一期10%7五洲太陽(yáng)城86.7705.12二期50%8悅海世家15萬(wàn)07.05售完經(jīng)區(qū)住宅供應(yīng)量充分（200萬(wàn)平米左右），居于三區(qū)之首，銷售情況一般。板塊特點(diǎn)經(jīng)區(qū)板塊樓盤分析：序

17、號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積均價(jià)（元/）裝修情況1濱海龍城高層、小高層、多層、LOFT公寓1.6140.9%二室90，三室110-1306000LOFT精裝2麗景健康花園多層、小高層40%二室85-95，三室1104900毛坯3樂(lè)天世紀(jì)雙子座高層公寓240%51-123復(fù)式5700精裝4海源麗都多層1.5843.6%三室120-1353400毛坯5嘉和花園多層、小高層1.3539%二室90-1104500毛坯6小城故事多層、小高層1.340%二室80-1104200毛坯7五洲太陽(yáng)城多層、聯(lián)排別墅1.0560%二室85-95，三室110-1354800毛坯8悅海世家高層、小高層、多層、

18、聯(lián)排1.2248%三室150-1609200毛坯經(jīng)區(qū)定位較低，主要針對(duì)工薪階層；建筑類型豐富，基本涵蓋所有產(chǎn)品線；主力戶型以90平米的二室和120平米的三室為主；價(jià)格處于全市較低水平，毛坯為主，價(jià)格在三大區(qū)域中有突出優(yōu)勢(shì)。價(jià)格變動(dòng)環(huán)翠區(qū)商業(yè)、生活教育等配套設(shè)施完善，房?jī)r(jià)居各區(qū)之首；高區(qū)依托高科技產(chǎn)業(yè)支持，同時(shí)擁有海景資源，生活環(huán)境優(yōu)越，外地客戶較多；經(jīng)區(qū)房?jī)r(jià)較低，客戶多針對(duì)工薪階層，以本地客戶為主。上半年，威海市高檔住宅整體價(jià)格上漲5.8%，其中環(huán)翠區(qū)上漲6%，高區(qū)上漲7.8%，經(jīng)區(qū)上漲3.6%。市場(chǎng)綜述開(kāi)發(fā)理念威海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念仍較為落后，缺少產(chǎn)品升級(jí)和產(chǎn)品創(chuàng)新，對(duì)度假型物業(yè)的關(guān)注不夠

19、；缺少大局觀，不能合理規(guī)劃，海景、度假等元素未能充分挖掘；產(chǎn)品缺乏國(guó)際元素，缺乏度假情調(diào)。存在機(jī)會(huì)威海是中國(guó)宜居城市，收國(guó)內(nèi)外關(guān)注較多，東北、河南、河北、韓國(guó)等地客源較多；國(guó)家假期調(diào)整，分時(shí)度假產(chǎn)品存在較大發(fā)展空間；投資性客戶均為二次置業(yè)或者多次置業(yè)，對(duì)住宅的品質(zhì)要求較高，海景、度假、休閑、國(guó)際化等元素應(yīng)充分融入產(chǎn)品；海景資源稀缺，海景產(chǎn)品的保值增值性能優(yōu)越。市場(chǎng)綜述板塊比較開(kāi)發(fā)空間（未來(lái)供應(yīng)）：經(jīng)區(qū)高區(qū)環(huán)翠區(qū)；建筑容積率：環(huán)翠區(qū)高區(qū)經(jīng)區(qū)；土地價(jià)格：環(huán)翠區(qū)高區(qū)經(jīng)區(qū)。四 度假型物業(yè)專題研究板塊分布威海的度假型物業(yè)市場(chǎng)主要指以海景為前提的度假休閑產(chǎn)品，包括海景別墅、海景公寓、高檔海景住宅等。從大威

20、海市的概念看，度假型產(chǎn)品主要分布在威海市區(qū)板塊、榮成石島板塊、乳山板塊，分別依靠威海北部旅游度假區(qū)、石島、乳山銀灘等海景資源。市區(qū)板塊石島板塊乳山板塊說(shuō)明關(guān)于乳山、石島板塊發(fā)展的不利因素：核電站按照國(guó)家的核電中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，山東半島將修建三座核電站，分別是煙臺(tái)海陽(yáng)核電站、乳山核電站和榮成核電站。 其中，海陽(yáng)核電站已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。乳山核電站距離乳山銀灘度假區(qū)板塊僅5公里，乳山核電站與榮成核電站相距20公里。 因此，乳山板塊和石島板塊已經(jīng)受到核電站的影響，而且這一影響在未來(lái)一段時(shí)間將會(huì)持續(xù)。產(chǎn)品分布市區(qū)板塊：依靠北海旅游度假區(qū)和省級(jí)旅游度假區(qū)的建設(shè)，以及人文和自然環(huán)境，發(fā)展出眾多度假型物業(yè)產(chǎn)品。銀灘

21、板塊：銀灘旅游度假區(qū)位于威海乳山市境內(nèi)，東接威海，北臨煙臺(tái)，西近青島，南涉黃海。1992年7月開(kāi)始興建，1994年7月被批為省級(jí)旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積8.5平方公里，規(guī)劃控制面積65平方公里，被譽(yù)為“天下第一灘”、“東方夏威夷” 。產(chǎn)品分析區(qū)域樓盤名稱建筑類型主力面積裝修情況開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)（元/）客戶來(lái)源去化率市區(qū)板塊新浪嶼頤景園多層高層二室80-110精裝 .108000外地、本地55%國(guó)際海景城高層二室60-90精裝 .1118000外地50%仁泰旅游度假花園多層小高高層二室三室80-150精裝 10000韓國(guó)、外地60%99名邸別墅150-250精裝 .1215800外地、20%悅海世家高層

22、、小高層、多層、聯(lián)排高層150-160毛坯 .59200本地官員、外地商人售完碧海莊園別墅300-800精裝 .10（未）500- 萬(wàn)銀灘板塊銀灘海景花苑小高別墅別墅191-328小高層37-60精裝 .107300北京上海等60%頤和花園別墅別墅精裝 聯(lián)排5300雙拼7080北京上海天津等70%案例分析國(guó)際海景城基本資料開(kāi) 發(fā) 商：威海鴻建房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置：高區(qū)國(guó)際海水浴場(chǎng)海景廣場(chǎng)占地面積：80000平方米建筑面積：19.8萬(wàn)平方米容 積 率：2.47總 戶 數(shù)：45%物業(yè)形態(tài)：高層公寓均 價(jià)：18000元/平米開(kāi)盤時(shí)間： 案例分析國(guó)際海景城景觀規(guī)劃分為東西二區(qū)。東區(qū)包括海景酒店公寓、

23、商務(wù)公寓、國(guó)際公寓、專家公寓和美食城。建筑面積98000平方米。西區(qū)建筑面積100000平米，由海景公寓和酒吧商業(yè)街組成。西區(qū)東區(qū)案例分析國(guó)際海景城建筑特色七大建筑科技系統(tǒng)：高熱工性能圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫?zé)嵯到y(tǒng)高性能保溫隔熱玻璃門窗系統(tǒng)天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)指環(huán)式新風(fēng)系統(tǒng)中央吸塵系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)全系統(tǒng)國(guó)際品牌整合內(nèi)裝修系統(tǒng)建筑空間設(shè)計(jì)貫穿游艇享受，以游艇空間為船頭的“豪華游輪”建筑。按照世衛(wèi)組織住宅健康標(biāo)準(zhǔn)，采用七大建筑科技系統(tǒng)，打造節(jié)能舒適的商務(wù)休閑高檔住宅。案例分析國(guó)際海景城戶型分析戶型：1/1/1 建面：56.85弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，觀海臥室和客廳戶型：2/2/1 建面：91.13開(kāi)敞式觀海平臺(tái)，主次臥

24、室和廚房均面海次臥接連觀海陽(yáng)臺(tái)案例分析仁泰旅游度假花園基本資料開(kāi) 發(fā) 商：威海市盛元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：高區(qū)北環(huán)海路占地面積：平方米建筑面積：14萬(wàn)平方米容 積 率：2.96綠 化 率：39.6%總 戶 數(shù)：908戶物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層均 價(jià)：11000元/平米開(kāi)盤時(shí)間： 3月案例分析仁泰旅游度假花園景觀規(guī)劃小區(qū)建筑呈多層扇形向海灘展開(kāi)，依次布局2棟33層、2棟29層高層、2棟11層小高層和2棟多層，擴(kuò)大海景視野。景觀以中央下沉式休閑健身廣場(chǎng)為原點(diǎn)，藝術(shù)小品、木椅小亭、卵石道路等發(fā)散排列。新古典歐式風(fēng)格建筑，富有動(dòng)感立面，整體線條簡(jiǎn)潔明快。案例分析仁泰旅游度假花園戶型分析戶型：

25、3/2/2建面：126南北向觀景陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)動(dòng)靜分離戶型：2/2/1建面：130客廳、臥室均朝南大面積觀景陽(yáng)臺(tái)，連接主次臥陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)案例分析銀灘海景花苑基本資料開(kāi) 發(fā) 商：乳山華銀置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：乳山市銀海路 占地面積：19萬(wàn)平方米建筑面積：10萬(wàn)平方米容 積 率：0.52綠 化 率：52%總 戶 數(shù)：1037戶物業(yè)形態(tài)：小高層、別墅均 價(jià)：獨(dú)棟別墅8800元，小高層4700元開(kāi)盤時(shí)間： 6月案例分析銀灘海景花苑景觀規(guī)劃按照建筑高度，從海濱向內(nèi)布置獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼和小高層，充分利用海景。會(huì)所等布置在小區(qū)中央，起到對(duì)別墅區(qū)和公寓的分隔作用。別墅區(qū)小高層案例分析銀灘海景花苑戶型分析建筑類型套數(shù)

26、層數(shù)面積區(qū)間交房標(biāo)準(zhǔn)小高層4棟8321337-60精裝修獨(dú)棟別墅1013-4191-328精裝/毛坯聯(lián)體別墅523253-268精裝修疊加別墅525191-328精裝修小高層 1/1 2/1 37-60 小戶型，南向陽(yáng)臺(tái)觀海獨(dú)棟 248案例分析悅海世家區(qū)域：位于威海市區(qū)南部的濱海親水板塊，環(huán)翠區(qū)與經(jīng)區(qū)交界處位置：西側(cè)與海濱路相連，北側(cè)為威海公園，東側(cè)為悅海公園及海岸線環(huán)境：位于海岸公園生態(tài)帶的中心位置，周遍配套完善指標(biāo)：項(xiàng)目占地約184畝，建筑面積為15萬(wàn)平方米，容積率為1.22物業(yè)類型：多層、小高層、高層、別墅、星級(jí)酒店等建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。基本資料案例分析悅海世家開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目分二

27、期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期產(chǎn)品為8棟“8+1”帶電梯板樓。建筑密度14.8%，容積率1.22，綠化率48%，綠地面積58903平米。 7月18日開(kāi)盤。 戶型及售價(jià) 戶型從二室二廳到四室二廳二衛(wèi)，面積從100平方米到230平方米不等，大尺度格局。整體布局緊湊、短進(jìn)深、大開(kāi)間、南北通透、多面采光，無(wú)精裝修，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，得房率約80%；總價(jià)區(qū)間90-230萬(wàn), 起價(jià)8300元/平方米，均價(jià)9600元/平方米，一戶一價(jià)，價(jià)格接受度相對(duì)要求偏高。 項(xiàng)目主題定位 中國(guó)海岸人居第一區(qū)的概念，而且打出的概念是三大海景公園一個(gè)悅海世家，雙生態(tài)健康社區(qū)案例分析悅海世家悅海世家一期全部采用小高層的電梯板樓設(shè)計(jì)，填補(bǔ)了威海市場(chǎng)的空白，抓住本地客群對(duì)板式物業(yè)的喜好。一梯兩戶，南北通透性得到很好的詮釋，短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，無(wú)梁無(wú)柱，空間更為開(kāi)闊。悅海世家項(xiàng)目有利因素案例分析悅海世家現(xiàn)象客觀分析產(chǎn)生后果開(kāi)盤戶型偏大 威海的異地購(gòu)房人群中自住需求占大多數(shù)，使用物業(yè)局限于短期度假。 與海景酒店的精巧套房形成競(jìng)爭(zhēng)，不利于異地人群短期度假購(gòu)買產(chǎn)品創(chuàng)新不足 區(qū)域項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，體