MBA資源-報告目錄

1、MBA資源PAGE MBA資源歡迎下載 HYPERLINK /?business&aid=6&un=seebysee#7 l 7 /?business&aid=6&un=seebysee#7各種資料大全！精品水晶晶，動人人禮品我的網(wǎng)店店 : HYPERLINK http:/5 htttp:/5mmiaoo.taaobaao.ccom目錄1.0 研究結(jié)結(jié)論.11.1宗宗地基本本情況.11.2地地價范圍圍. .11.3地地塊投資資價值 .12.0 研究方方法 .22.1 剩余法法求地價價 .22.2運運用建建設(shè)項目目投資經(jīng)經(jīng)濟評價價方法與與參數(shù)進行宗宗地的財財務(wù)評價價 .22.3 研究依依據(jù) .3

2、33.0 宗地最最佳利用用方式構(gòu)構(gòu)思 .43.1宗宗地總體體規(guī)劃方方案設(shè)計計 .43.2 最佳開開發(fā)建設(shè)設(shè)方案設(shè)設(shè)計54.0 宗地地地價測算算 .664.1地地價之外外的成本本測算 .6銷售收入入測算.7地價成本本測算 .775.0項項目財務(wù)務(wù)評價 775.1 項目盈盈利能力力分析.7 55.1.1 稅稅金計算算 .8 55.1.2 損損益表 .85.1.3 宗宗地現(xiàn)金金流量表表與動態(tài)態(tài)盈利分分析 .885.2 項目目不確定定性分析析.10 55.2.1 項目盈盈虧平衡衡分析.100 55.2.2 敏敏感性分分析.105.2.3概率率分析 .1116.0項項目綜合合經(jīng)濟評評價與建建議 .12

3、66.1 項目綜綜合經(jīng)濟濟評價.122 66.2有有關(guān)說明明及建議議 12附表、附附圖附表一 宗地地地價測算算表 .144附圖一項項目概率率分析圖圖 .16研究結(jié)論論1.1 宗地基基本情況況宗地編號號為B3303-00441，地地塊位于于香蜜湖湖，土地地用途為為住宅用用地;土土地面積積為9335444平方米米，建筑筑容積率率1.44；可建建設(shè)總建建筑面積積為13310000平方方米,其其中：住住宅12276550平方方米（高高層住宅宅85，低層層住宅占占15，但最最終比例例按報建建實施方方案確定定）；幼幼兒園330000平方米米，垃圾圾站500平方米米，社區(qū)區(qū)管理中中心3000平方方米；土土地

4、使用用年期770年，自20003年年8月225日起起到20073年年8月224日止止。競投中標標方應(yīng)在在宗地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同簽訂后后5個工工作日內(nèi)內(nèi)一次付付清地價價款。涉及交易易標的物物轉(zhuǎn)讓應(yīng)應(yīng)交的稅稅費中，依法屬屬轉(zhuǎn)讓方方應(yīng)交納納的均由由甲方承承擔；依依法屬受受讓方應(yīng)應(yīng)交納的的由乙方方承擔。如轉(zhuǎn)讓讓合同按按規(guī)定需需要公證證的，公公證費用用甲乙雙雙方各承承擔500%。1.2 地價范范圍經(jīng)測算，本地塊塊的正常常地價范范圍應(yīng)在在749931874416萬萬元人民民幣之間間，其中中市場正正常價位位點應(yīng)在在809913萬萬元，扣扣除土地地轉(zhuǎn)讓契契稅3，則得得競標報報價范圍圍應(yīng)在7727449884

5、8770萬元元人民幣幣之間，市場正正常競標標價位點點在7885577萬元人人民幣。對應(yīng)市場場價位點點809913萬萬元，則則得相應(yīng)應(yīng)樓面地地價為663399元/平方米米.1.3 地塊投投資價值值對應(yīng)以上上地價范范圍，測測得相應(yīng)應(yīng)的投資資財務(wù)效效果指標標如表111所所示。綜上，當當?shù)貎r在在749931809913萬萬元人民民幣之間間時，屬屬于投資資安全區(qū)區(qū)；當?shù)氐貎r在80091338774166萬元人人民幣之之間時，即進入入投資風風險區(qū)；超過8874116萬元元后，將將進入高高風險區(qū)區(qū),投資資者需慎慎重考慮慮。表111 宗地地投資財財務(wù)效果果指標項目地價為7749331萬元元地價為8809113

6、萬元元地價為8874116萬元元投資利潤潤率（）252015稅后利潤潤（萬元元）240550200442156884內(nèi)部收益益率（IIRR）（%）20.00816.22412.448財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FFNPVV）（萬萬元）20766015222191999.877投資回收收期（靜靜態(tài)）（年）2.9553.03.122投資回收收期（動動態(tài)）（年）2.0 研究方方法2.1 剩余法法求地價價運用剩余余法來確確定宗地地的最高高限價，其基本本思路為為：地價= 房地產(chǎn)產(chǎn)建成價價格（建筑費費專業(yè)業(yè)費租租售費用用稅費費）利利潤該方法的的操作程程序如下下：研究待估估宗地的的基本情情況選擇最佳佳開

7、發(fā)利利用方式式估算開發(fā)發(fā)后的房房地產(chǎn)價價格估計建筑筑費、專專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開開發(fā)商應(yīng)應(yīng)得的利利潤求地價2.2 運用建設(shè)項項目經(jīng)濟濟評價方方法與參參數(shù)進進行宗地地的財務(wù)務(wù)評價建設(shè)項目目的財務(wù)務(wù)評價一一般分兩兩個層次次，即：全部投投資的財財務(wù)效果果評價和和自有（權(quán)益）資金的的財務(wù)效效果評價價。全部投資資的財務(wù)務(wù)效果評評價，即即排除財財務(wù)條件件的影響響，將全全部資金金（包括括全部借借貸資金金和權(quán)益益資金）作為計計算基礎(chǔ)礎(chǔ)，考察察項目的的盈利能能力。由由于它不不考慮投投資資金金的來源源構(gòu)成，以及借借貸還本本付息和和所得稅稅的問題題，所以以它實際際上是一一種簡化化了的、投資項項目“息、稅稅

8、前”的盈利利能力分分析，借借此可以以在各個個投資項項目或方方案間建建立相互互比較的的共同基基礎(chǔ)，以以便考察察項目是是否有投投資的價價值，在在分析是是否可行行的同時時，進行行方案的的選優(yōu)。自有（權(quán)權(quán)益）資資金的財財務(wù)效果果評價，即從企企業(yè)的角角度出發(fā)發(fā)，分析析包括財財務(wù)條件件在內(nèi)的的兩類因因素對項項目的影影響，以以企業(yè)投投入的權(quán)權(quán)益資金金為計算算基礎(chǔ)，而所謂謂考察企企業(yè)投入入所投入入的權(quán)益益資金的的盈利能能力，實實際上是是對項目目息、稅稅后的盈盈利能力力的分析析。同時時，還考考察企業(yè)業(yè)的生存存能力、償債能能力、利利潤及其其分配，以及各各方投資資者的盈盈利能力力等。 在本宗宗地評估估報告中中，選用

9、用全部投投資的財財務(wù)效果果評價法法，分析析該地塊塊的投資資盈利能能力通過全全部投資資的現(xiàn)金金流量表表，得出出項目內(nèi)內(nèi)部收益益率（FFIRRR）、投投資回收收期（PPt）、財財務(wù)內(nèi)部部凈現(xiàn)值值（FNNPV）以及投投資利潤潤率等指指標。由由此來判判斷該宗宗地投資資在財務(wù)務(wù)上的可可行性。2.3 研究依依據(jù)香蜜湖BB3033-00041宗宗地規(guī)劃劃指標國務(wù)院發(fā)發(fā)展研究究中心數(shù)數(shù)據(jù)庫廣東省省房地產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)計年年鑒廣東省房房地產(chǎn)開開發(fā)各類類管理費費用標準準中國人民民銀行存存、貸款款利率廣東統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒搜房網(wǎng)相相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)中國人民民銀行1121號號文件廣州市建建安工程程定預(yù)、決算定定額3.0 宗地最最佳利用用方式

10、構(gòu)構(gòu)思根據(jù)該宗宗地位于于深圳市市福田區(qū)區(qū)香蜜湖湖地段、且建筑筑容積率率1.44，可以以確定，該地塊塊要想獲獲得最大大收益，就必須須按高尚尚住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃，定位于于高端客客戶，確確保以優(yōu)優(yōu)美的景景觀環(huán)境境和國際際性的配配套設(shè)施施來贏得得市場。3.1 宗地總總體規(guī)劃劃方案設(shè)設(shè)計 總基底底面積 935544222005800 m22，用地地平衡表表及項目目主要經(jīng)經(jīng)濟指標標分別見見表31和表表322。高層住宅宅總建筑面面積 112766500.8851108,5033 m2住宅規(guī)劃劃為12201180 m2 /戶，平平均每套套面積為為1500 m22 左左右,規(guī)規(guī)劃戶數(shù)數(shù)7200戶。計計劃規(guī)劃劃為122

11、144棟111層住宅宅（其中中首層架架空綠化化），住住宅總基基底面積積計1110500 m22 。別墅總建筑面面積 112755600.115119,1488 m2 別墅規(guī)劃劃為25503350 m2 /棟，平平均每棟棟面積為為3000 m22 ，占地面面積計1120 m2，規(guī)劃劃總棟數(shù)數(shù)為644棟?？偪傆嬚嫉氐孛娣e為為 644 1200=76680 m2 公建配套套幼兒園330000 m22 ，按兩層層考慮，其占地地計15500 m2 ，社區(qū)管理理中心 3000 m22 ，垃圾站站50 m2 ，均均按一層層考慮，占地計計3500 m22 。停車位基于該地地塊未來來將規(guī)劃劃建設(shè)成成深圳的的豪宅

12、區(qū)區(qū)，故應(yīng)應(yīng)至少考考慮每戶戶一個車車位（不不含別墅墅用戶車車位），建議車車庫集中中設(shè)置，規(guī)劃7720個個車位，每個車車位按335平方方米考慮慮，車庫庫規(guī)劃面面積位為為 720035252200 m2 。園林、綠綠化及道道路為體現(xiàn)高高尚住宅宅區(qū)的品品味感，建議該該住宅區(qū)區(qū)的綠地地覆蓋率率不低于于65，可考考慮將高高層建筑筑的首層層架空綠綠化。則則 綠地面面積為 9355440.665m26008033 m22道路規(guī)劃劃占地面面積為 93354440.1151140331 mm2表311 用地地平衡表表項目用地面積積（m22 ）所占比重重(%)人均面積積（m22 /人人）備注規(guī)劃總用用地93544

13、434.009一、居住住用地18733020高層住宅宅用地11055011.881首層架空空綠化低層住宅宅用地768008.211公建用地地185001.988道路用地地14033215公共綠地地6080036522.115二、其他他用地91766表322 項目主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標項目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口口27444人總建筑面面積1562200M21.高層層住宅建建筑面積積1085503M22.低層層住宅建建筑面積積191448M23.公建建配套建建筑面積積33500M24.地下下車庫建建筑面積積252000M2車位數(shù)720個人口密度度293人/公頃頃綠化率65容積率1.43.2

14、最佳開開發(fā)建設(shè)設(shè)方案設(shè)設(shè)計建議分期期滾動開開發(fā)，首首期開發(fā)發(fā)別墅及及整個住住宅區(qū)的的配套規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)，通過過別墅的的市場推推廣來打打造項目目的品牌牌，提升升項目的的品位，從而帶帶動其后后的高層層銷售。計劃整個個地塊的的開發(fā)建建設(shè)周期期為300個月，銷售周周期為224個月月。其中中可行性性研究及及規(guī)劃報報批等前前期準備備階段為為6個月月，宗地地競買后后18個個月時推推出首期期別墅，高層住住宅分兩兩期推出出，計劃劃至422個月時時完成全全部銷售售。與此對應(yīng)應(yīng)的項目目投資與與融資計計劃如下下表33所示示.表333 項目目投資與與融資計計劃表序號項目建設(shè)經(jīng)營營期合計167122131181922425

15、33031336374421投資總額額1.1建設(shè)投資資1.1.1土地成本本809113.886 1.1.2前期工程程費755.00 393.00 1.1.3建安成本本費340000.770 29133.700 111113.000 118002.000 81722.0001.1.5基礎(chǔ)設(shè)施施費22922.566 11455.788 687.47 459.31 1.1.6公建配套套費11855.166 474.06 355.55 355.55 1.1.7不可預(yù)見見費35899.588 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8管理

16、費35900.000 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9銷售費用用53844.366 807.65 10766.877 16155.311 13466.099 538.44 1.1.10利息費用用1.2流動資金金0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 2資金籌措措2.1自有資金金2.2借款2.3銷售收入入再投入入說明：因因利息費費用取決決于投標標公司的的融資結(jié)結(jié)構(gòu)，而而融資結(jié)結(jié)構(gòu)的優(yōu)優(yōu)劣又取取決于公公司在資資本市場場的能力力高低。該宗地地地價需需在成交交后5日日內(nèi)一

17、次次繳清，故對競競投人的的資金壓壓力很大大?？梢砸钥紤]競競得土地地后全部部建設(shè)缺缺口資金金從銀行行借貸。因為項項目的融融資結(jié)構(gòu)構(gòu)不明，且項目目全部投投資的財財務(wù)評價價又與融融資結(jié)構(gòu)構(gòu)無關(guān)，故此表表中的利利息費用用計算和和資金籌籌措計劃劃都暫沒沒計算。4.0 宗地地地價測算算4.1 地價之之外的成成本測算算參考目前前建筑市市場及房房地產(chǎn)開開發(fā)市場場的基本本行情，估算出出該宗地地開發(fā)項項目的總總成本費費用為6686551.443萬元元。具體體測算詳詳見附表表1。 4.2 銷售收收入測算算參考目前前香蜜湖湖地段的的住宅市市場行情情，高層層為1110000元/ m2，低層層為2220000元/ m2,

18、 停車車位（為為便于計計算，全全部按銷銷售考慮慮）為22500000元元/個，則則測算出出總銷售售收入為為 17794778.335萬元元。具體體測算詳詳見附表表1。4.3 地價成成本測算算 根據(jù)據(jù)目前國國內(nèi)房地地產(chǎn)市場場投資回回報基本本現(xiàn)狀，并綜合合考慮深深圳房地地產(chǎn)市場場的競爭爭程度，取定開開發(fā)商投投資該宗宗地的可可承受回回報率極極限為115，正常期期望投資資回報率率為200，市市場投資資回報率率的上限限為255。則該宗地地的地價價范圍為為742291874416 萬元，正常市市場期望望地價為為809913萬萬元?？鄢诘氐剞D(zhuǎn)讓契契稅3，則得得該宗地地的競投投報價范范圍為772744988

19、49770萬元元，正常常市場水水平競投投報價為為785557萬萬元。具具體測算算詳見附附表1。5.0項項目財務(wù)務(wù)評價由于香蜜蜜湖B330300441宗地地的最終終中標地地價尚處處于預(yù)測測階段，因此選選取該地地塊的市市場期望望價作為為計算基基礎(chǔ)，來來測算該該宗地的的投資價價值。5.1 項目盈盈利能力力分析5.1.1 稅稅金計算算（見表表511）因為首期期發(fā)售計計劃在宗宗地接手手后第118個月月時，故故前一年年半內(nèi)無無銷售收收入。而而土地增增值稅是是按照納納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所取取得的增增值額和和稅法規(guī)規(guī)定的44級超額額累進稅稅率來計計算征收收的，增增值額是是納稅人人轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)所所取得的的收入減

20、減除稅法法規(guī)定扣扣除項目目金額后后的余額額。根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的一般收收益水平平，土地地增值稅稅應(yīng)繳額額基本在在銷售收收入的11左右右。5.1.2 損損益表（見表552）由損益表表可以看看出，公公司在第第一年內(nèi)內(nèi)利潤為為負，這這主要是是因為支支付巨額額地價所所致。第第二、三三年內(nèi)盡盡管有利利潤，但但仍不足足以彌補補第一年年的虧算算。直到到最后一一年才發(fā)發(fā)生所得得稅的繳繳交。5.1.3 宗宗地現(xiàn)金金流量表表與動態(tài)態(tài)盈利分分析（見見表53）由現(xiàn)金流流量表和和動態(tài)盈盈利分析析可以看看出，項項目的累累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流和和累計折折現(xiàn)現(xiàn)金金流由負負變正均均要發(fā)生生在最后后一個年年度。但但項目的的內(nèi)部收收益率

21、為為16.24，凈現(xiàn)現(xiàn)值為1152221萬元元，均處處于較高高水平。原因在在于地價價要在中中標后一一次繳交交完畢，造成巨巨額現(xiàn)金金流流出出，而項項目的開開發(fā)建設(shè)設(shè)、銷售售要滯后后一段時時間，不不過該宗宗地規(guī)劃劃建筑面面積不大大，建設(shè)設(shè)周期相相對較短短，故投投資回收收期指標標也較為為理想。相應(yīng)的地地價在7742991萬元元和8774166萬元時時的投資資回報指指標如表表544所示。 表51 銷售售稅金及及附加表表 （單位：萬元）建設(shè)經(jīng)營營期合計序號項目16712213118192242533031336374421銷售收入入421225.660 412005.883 549441.110 412

22、005.883 1794478.36 2銷售稅金金及附加加26244.422 25677.122 34222.833 25677.122 111881.550 2.1營業(yè)稅21066.288 20600.299 27477.066 20600.299 89733.922 2.2城市維護護建設(shè)稅稅147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3教育費附附加63.119 61.881 82.441 61.881 269.22 2.4防洪工程程維護費費75.883 74.117 98.889 74.117 323.06 2.5交易管理理費210.63 206.03 274

23、.71 206.03 897.39 2.6印花稅21.006 20.660 27.447 20.660 89.774 3土地增值值稅421.26 412.06 549.41 412.06 17944.788 表552損損益表（單位：萬元）序號項目合計11221322425336364421銷售收入入1794478.36 0.000421225.660961446.993412005.8832總成本費費用1495565.29 899662.223339006.557215220.99441755.5553利潤總額額299113.007 -899962.2382199.033746225.9993

24、70330.2284所得稅98711.311 0.0000.0000.00098711.3115稅后利潤潤200441.776 0.0000.0000.000200441.7766盈余公積積金20044.188 0.0000.0000.00020044.1887可分配利利潤180337.558 0.0000.0000.000180337.558表533 宗宗地現(xiàn)金金流量表表與動態(tài)態(tài)盈利分分析 （單位：萬元）序號項目建設(shè)經(jīng)營營期11221322425336374421現(xiàn)金流入入0.000 421225.660 961446.993 412005.883 1.1銷售收入入0.000 421225.

25、660 961446.993 412005.883 1.2其他現(xiàn)金金流入0.000 0.000 0.000 0.000 2現(xiàn)金流出出879111.005 322776.665 204331.223 44611.177 2.1建設(shè)投資資879111.005 292330.997 134779.881 14811.999 2.2土地增值值稅0.000 421.26 961.47 412.06 2.3銷售稅金金及附加加0.000 26244.422 59899.955 25677.122 3凈現(xiàn)金流流-879911.05 98488.955 757115.770 367444.666 4累計凈現(xiàn)現(xiàn)金

26、流-879911.05 -780062.10 -23446.440 343998.227 5折現(xiàn)現(xiàn)金金流-813399.12 84433.899 601005.556 280770.779 6累計折現(xiàn)現(xiàn)凈現(xiàn)金金流-813399.12 -729955.23 -128849.67 152221.112 評價指標標FNPVV(I=8%)152221.112 財務(wù)內(nèi)部部收益率率IRRR16.224%投資回收收期（靜靜態(tài)）3.033 投資回收收期（動動態(tài)）3.200表544 財務(wù)效效果指標標比較項目地價為7749331萬時時地價為8874116萬時時內(nèi)部收益益率（IIRR）（%）20.00812.448

27、財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FFNPVV）（萬萬元）20766091999.877投資回收收期（靜靜態(tài)）（年）2.9553.122投資回收收期（動動態(tài)）（年） 項目不不確定性性分析5.2.1 盈盈虧平衡衡分析假定本宗宗地開發(fā)發(fā)建設(shè)投投資不變變，且售售價和回回款速度度如基準準方案所所設(shè)，則則由計算算可得，當銷售售率為 （8009133.8666886511.433）/11794478.35*1000%=883.333% 時，宗宗地全部部投資利利潤率為為零。一一般認為為，當盈盈虧平衡衡點的銷銷售率70 時，項目風風險較小小。本宗宗地投資資盈虧平平衡點的的銷售率率為833.333，可可見其風風險

28、較高高。5.2.2 敏敏感性分分析影響本宗宗地投資資財務(wù)效效益的主主要不確確定因素素為宗地地獲取價價格、售售價水平平、建設(shè)設(shè)成本的的高低、建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期的的長短、銷售稅稅率等。根據(jù)宗宗地目前前狀況可可知，以以上諸因因素中最最有可能能發(fā)生變變化的是是宗地獲獲取價格格的高低低和未來來銷售價價格的變變化。因因而，本本宗地敏敏感性分分析主要要針對全全部投資資的評價價指標（FIRRR,FFNPVV和投資資利潤率率），分分別計算算售價上上下波動動5、10和宗地地獲取價價格上下下波動55、110時時，對經(jīng)經(jīng)濟指標標的影響響。計算算結(jié)果詳詳見敏感感性分析析表54。表544 項目目敏感性性分析表表全部投資資基準方

29、案案地價變動動售價變動動-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPVV152221.112227113.115189667.113114775.11177299.099829.280255.166224117.11269113.77FNPVV升降幅幅度49.222%24.661%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.228%76.882%IRR16.224%21.554%18.779%13.885%11.663%7.933%12.113%20.227%24.224%IRR升升降幅度度32.664%15.770%-14.72%-28.39%-51.17%-25

30、.31%24.882%49.226%投資利潤潤率20%26.886%23.334%16.884%13.884%8.000%14%26%32%投資利潤潤率升降降幅度34.330%16.770%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.00%60.00%由表中數(shù)數(shù)據(jù)可得得：（1）地地價、售售價變動動對財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值的影響響當宗地價價格上升升到200.3時，項項目的凈凈現(xiàn)值等等于零，到達臨臨界點。此時，如果地地價繼續(xù)續(xù)上升，則財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值小于零零，出現(xiàn)現(xiàn)虧損。售價下降降5、10時，財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值分別別下降447.228、94.55。當售售價下降降至100.577時，該該項目的的財務(wù)

31、凈凈現(xiàn)值等等于零，達到臨臨界點，此時，若售價價再下降降，則財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值小于于零，出出現(xiàn)虧損損。（2）地地價、售售價變動動對財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率的的影響地價上升升5、10時，將將引起該該宗地的的財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率分別別下降114.772、28.39；當?shù)氐貎r上升升至133.677時，該項目目的財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率等等于基準準收益率率（Icc=8%）,到到達臨界界點，此此時，如如果繼續(xù)續(xù)上升，則財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率將將達不到到預(yù)期的的基準收收益率。售價下降降10時，項項目的財財務(wù)內(nèi)部部收益率率已下降降到7.93，不能能滿足預(yù)預(yù)期的基基準收益益率。（3）地地價、售售價變動動對投資資收益率率的影響響當?shù)貎r

32、上上升100時，項目的的投資利利潤率將將下降至至13.84，已不不能滿足足預(yù)期的的投資利利潤率115。當售價價下降55時，項目的的投資利利潤率也也將不能能滿足預(yù)預(yù)期的投投資利潤潤率要求求。從上分析析可以看看出，對對財務(wù)凈凈現(xiàn)值來來說，地地價獲取取價格和和售價都都是敏感感因素，相比之之下，售售價更為為敏感。原因在在于該宗宗地地價價要一次次性繳清清，宗地地獲取價價格的變變動數(shù)值值等于全全部投資資的凈現(xiàn)現(xiàn)值變動動值。對于內(nèi)部部收益率率來說，地價比比售價更更為敏感感。對于于靜態(tài)的的投資收收益率來來說，售售價是更更為敏感感的因素素。除了地價價和售價價對本項項目的影影響較大大外，開開發(fā)周期期和銷售售率對本

33、本項目的的影響也也值得注注意。開開發(fā)周期期拖長除除了導(dǎo)致致資金不不能及時時回收再再投入，NPVV和IRRR也會會下降，投資回回收期將將延長外外，還會會加重資資金的使使用成本本。而銷銷售率低低下，即即意味著著投資資資金不能能快速回回收，這這樣將使使整個項項目陷入入僵局。5.2.3 概概率分析析為了更精精確地預(yù)預(yù)測該宗宗地投資資地風險險程度，下面用用決策樹樹來進行行計算，詳看附附圖1。經(jīng)計算，E(FFNPVV) = 2002288.444 萬元元風險標準準偏差99449.110凈現(xiàn)值變變異系數(shù)數(shù)499.188770%計算結(jié)果果表明，本地塊塊的期望望折現(xiàn)凈凈現(xiàn)金收收入為2202228.444萬元元，

34、處于于較高盈盈利水平平，而凈凈現(xiàn)值變變異系數(shù)數(shù)為499.188，遠遠低于770，說明其其風險程程度在合合理的范范圍之中中。6.0 項目綜綜合經(jīng)濟濟評價與與建議6.1 項目綜綜合經(jīng)濟濟評價上述財務(wù)務(wù)效益評評估的結(jié)結(jié)果說明明，本宗宗地作為為面向高高端客戶戶的豪宅宅開發(fā)用用地是有有較好投投資前景景的。但但由于地地價較高高，且要要一次性性繳交完完畢，故故對開發(fā)發(fā)商的融融資、高高端客戶戶開發(fā)、市場運運作、房房地產(chǎn)大大勢把握握、政策策研判等等能力要要求很高高。且該該地塊將將是以公公開競拍拍方式獲獲取，市市場的炒炒做、競競拍現(xiàn)場場的緊張張氣氛、競投者者的不同同戰(zhàn)略導(dǎo)導(dǎo)向等都都會影響響到該地地塊的競競買價格格，所以以是否投投資該項項目不能能僅僅依依靠對財財務(wù)指標標的分析析，還要要做充分分的風險險分析。 6.22 有關(guān)關(guān)說明及及建議本報告是是在未有有投資方方具體融融資方案案的前提提下進行行測算的的，僅反反映地塊塊本身的投資資收益情情況，待待確定投投資方具具體的融融資方案案后，才才能測算算出投資