物業(yè)財(cái)務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)操作標(biāo)準(zhǔn)

1、（一）賬務(wù)處理1、會(huì)計(jì)科目設(shè)置（1）會(huì)計(jì)科目設(shè)置按總部規(guī)定執(zhí)行,財(cái)務(wù)部在報(bào)總部財(cái)務(wù)管理部備案后可根據(jù)具體情況增設(shè)或細(xì)化，具體參閱配套公司會(huì)計(jì)科目表。（2）特殊科目處理規(guī)定：損益類科目的結(jié)轉(zhuǎn)方只能反映結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤(rùn)的金額，對(duì)于其他減少數(shù)一律在發(fā)生方以紅字反映；現(xiàn)金、銀行存款根據(jù)實(shí)際收入和支出每筆分別列支，其明細(xì)賬須與日記賬一致；凡是需二次以上付款的合同，不管發(fā)票是否在付款時(shí)取得，在支付時(shí)都須通過(guò)預(yù)付賬款科目過(guò)渡，不得直接入成本費(fèi)用科目；對(duì)備用金借款在其他應(yīng)收款下設(shè)置備用金二級(jí)科目，再根據(jù)借款人姓名或項(xiàng)目名稱設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目。2、憑證處理（1）填制要素：記賬憑證的填制須具備憑證日期、憑證編號(hào)、經(jīng)濟(jì)

2、業(yè)務(wù)摘要（參照憑證摘要庫(kù)）、會(huì)計(jì)科目、金額、所附原始憑證張數(shù)、制單人員、審核人員、記賬人員。（2）填制日期：對(duì)當(dāng)天發(fā)生的原始憑證須在當(dāng)天填制記賬憑證，每月末須把當(dāng)月發(fā)生業(yè)務(wù)結(jié)清，做到日清月結(jié)，賬款相符、賬賬相符。（3）憑證編號(hào)：記賬憑證的憑證字以記字號(hào)編號(hào)，不分收、付和轉(zhuǎn)賬憑證。（4）填制依據(jù)：根據(jù)原始憑證填制記賬憑證，可將若干張同類內(nèi)容的原始憑證在一張記賬憑證上逐筆填制，不得將不同內(nèi)容和類別的原始憑證填制在一張記賬憑證上。（5）憑證摘要：記賬憑證每行都須填列摘要，根據(jù)摘要模板填寫(xiě)，須簡(jiǎn)明扼要，規(guī)范統(tǒng)一。（6）憑證附件：除結(jié)賬憑證可以不附原始單據(jù)外，其他記賬憑證必須附有原始單據(jù)。（7）錯(cuò)賬更正

3、：當(dāng)月憑證更正錯(cuò)誤須直接更正原記賬憑證，不做調(diào)整憑證。（8）記賬結(jié)賬：每月根據(jù)審核無(wú)誤的記賬憑證進(jìn)行記賬并結(jié)賬。（9）對(duì)不能按時(shí)取得業(yè)務(wù)原始票據(jù)的支出款項(xiàng)，應(yīng)以領(lǐng)款人名義掛賬，催促其盡快取得票據(jù)，特殊情況可協(xié)同領(lǐng)款人尋求解決方案并報(bào)公司財(cái)務(wù)管理部；每年6月和12月將掛賬情況書(shū)面報(bào)公司財(cái)務(wù)管理部。（10）對(duì)由各所屬公司代為核算的各類收支，各所屬公司和實(shí)際收支發(fā)生方須分別登記內(nèi)部核算臺(tái)賬并進(jìn)行核對(duì)。3、往來(lái)賬管理（1）各分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）為對(duì)賬工作的具體執(zhí)行人；（2）納入往來(lái)賬管理范圍的單位，包括總部各所屬公司和涉及總部資金調(diào)度行為的外部單位；（3）次月1日前將往來(lái)帳核對(duì)準(zhǔn)確后,填寫(xiě)往來(lái)明細(xì)表報(bào)公

4、司財(cái)務(wù)部；（4）為確保賬務(wù)清楚,應(yīng)將每月發(fā)生額及時(shí)入賬,特殊情況未能及時(shí)入賬的，在往來(lái)明細(xì)表上進(jìn)行專項(xiàng)說(shuō)明；（5）一個(gè)往來(lái)單位只能設(shè)立一個(gè)往來(lái)科目。4、報(bào)表管理（1）分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）對(duì)公司要求上報(bào)的各類報(bào)表的準(zhǔn)確性、及時(shí)性、標(biāo)準(zhǔn)性負(fù)責(zé)，并對(duì)要求的相關(guān)報(bào)表進(jìn)行文字分析。（2）凡上報(bào)公司的報(bào)表須先經(jīng)分公司負(fù)責(zé)人審核。（二）臺(tái)賬管理1、臺(tái)賬類別（1）分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）對(duì)要求登記各類臺(tái)賬的準(zhǔn)確性、及時(shí)性負(fù)責(zé)，保證臺(tái)賬數(shù)據(jù)與賬面數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。（2）臺(tái)賬的種類及適用范圍交房臺(tái)帳：適用于新交房物業(yè)費(fèi)、物業(yè)維修專項(xiàng)資金等相關(guān)費(fèi)用的收取。要求在交房前根據(jù)房屋建筑面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)時(shí)間等資料統(tǒng)計(jì)應(yīng)收相關(guān)費(fèi)用；

5、物業(yè)費(fèi)臺(tái)帳：適用于第二次以上物業(yè)費(fèi)的收繳，要求在每年年末編制次年的應(yīng)收物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬；停車費(fèi)臺(tái)帳：分地下車位租賃臺(tái)帳與地面固定車位租賃臺(tái)帳。其中地下車位租賃臺(tái)帳要求按業(yè)主姓名及房號(hào)、車牌號(hào)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)期限等登記臺(tái)賬，地面固定車位租賃臺(tái)帳根據(jù)業(yè)主姓名、房號(hào)、車牌號(hào)、租賃期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等登記臺(tái)賬；押金保證金臺(tái)帳：適用于收取各類押金，包括裝修保證金、維修保證金、藍(lán)牙卡押金、水電押金、行為保證金等，要求按押金類別分別編制；代收代付水電費(fèi)臺(tái)帳：適用于物業(yè)公司墊付需向使用人收取的款項(xiàng)，要求按使用數(shù)量、單價(jià)核算出每月應(yīng)收數(shù)據(jù)；代墊個(gè)人社保臺(tái)帳：適用于與房產(chǎn)公司結(jié)算時(shí)使用，每月做好代墊個(gè)人部分社保、公積金數(shù)據(jù)

6、，年底或每月與房產(chǎn)結(jié)算；空置房臺(tái)帳：適用于與房產(chǎn)公司結(jié)算時(shí)使用，凡超過(guò)交房時(shí)間1.5年的空置房按物業(yè)費(fèi)單價(jià)的70%向房產(chǎn)公司收取物業(yè)費(fèi)；合同支付臺(tái)賬：適用于合同簽訂后和款項(xiàng)實(shí)際支付情況的登記。合同簽訂后，須及時(shí)報(bào)分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）備案，建立完整的合同支付臺(tái)賬，注明付款事項(xiàng)；合同收款臺(tái)賬：適用于收取簽訂合同的款項(xiàng)時(shí)，如房租金、服務(wù)費(fèi)等。（三）物業(yè)財(cái)務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)支付管理1、一般費(fèi)用報(bào)銷流程（1）經(jīng)辦人填寫(xiě)費(fèi)用報(bào)銷單（以下簡(jiǎn)稱報(bào)銷單）,注明支出事由、支出金額、票據(jù)張數(shù)、經(jīng)辦項(xiàng)目及報(bào)銷日期等,并在報(bào)銷單上簽名；有證明人或驗(yàn)收人的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)需附相關(guān)人員的簽名，有合同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)需附上相關(guān)合同。（2）分公司負(fù)責(zé)

7、人對(duì)報(bào)銷單所列內(nèi)容，重點(diǎn)對(duì)支出事由及支出金額予以復(fù)核,并簽署書(shū)面意見(jiàn)。（3）財(cái)務(wù)（在分公司負(fù)責(zé)人授權(quán)額度內(nèi)的由分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）審核，超過(guò)權(quán)限的報(bào)公司財(cái)務(wù)審核）對(duì)報(bào)銷單所列內(nèi)容及分公司負(fù)責(zé)人復(fù)核意見(jiàn)予以審核,對(duì)報(bào)銷票據(jù)依據(jù)相關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)及總部規(guī)定進(jìn)行審核,并簽署書(shū)面意見(jiàn)。（4）公司負(fù)責(zé)人簽署書(shū)面審批意見(jiàn)。（5）分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）在款項(xiàng)支付前對(duì)報(bào)銷金額依據(jù)公司及分公司負(fù)責(zé)人的授權(quán)審批額度審核,授權(quán)額度內(nèi)的可直接支付，超過(guò)授權(quán)額度的,須報(bào)公司批準(zhǔn)，超過(guò)公司負(fù)責(zé)人權(quán)限的，由公司報(bào)總部審批同意后再予支付。（6）當(dāng)月賬當(dāng)月清；單筆業(yè)務(wù)不得分拆報(bào)銷；對(duì)因同一業(yè)務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的多項(xiàng)費(fèi)用，在發(fā)生前須有費(fèi)用預(yù)算清單

8、。（7）業(yè)務(wù)招待費(fèi)報(bào)銷須另附清單（注明發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、招待方式、招待事由等），辦公用品（低值易耗品）報(bào)銷須附清單。（8）堅(jiān)持誰(shuí)開(kāi)支誰(shuí)報(bào)銷的原則，不能委托、代辦報(bào)銷。（9）一般費(fèi)用報(bào)銷流程圖如下：原始單據(jù)經(jīng)辦人填寫(xiě)報(bào)銷單1經(jīng)手人（證明人）在原始單據(jù)上署名2按業(yè)務(wù)內(nèi)容分類整理3.工整粘貼分公司負(fù)責(zé)人復(fù)核詳細(xì)填寫(xiě)用途及金額1審核業(yè)務(wù)發(fā)生的必要性財(cái)務(wù)（分公司或公司）根據(jù)授權(quán)委托書(shū)的權(quán)限額度進(jìn)行審核，額度內(nèi)付款，超過(guò)額度的報(bào)公司批準(zhǔn)，超過(guò)公司公司負(fù)責(zé)人審批1報(bào)銷單據(jù)的合法性2核定報(bào)銷金額財(cái)務(wù)付款2、差旅費(fèi)報(bào)銷流程（1）差旅費(fèi)報(bào)銷須填寫(xiě)差旅費(fèi)報(bào)銷單，報(bào)銷流程同一般費(fèi)用報(bào)銷流程。（2）有預(yù)支差旅費(fèi)的，應(yīng)于出

9、差返回后一周內(nèi)辦理報(bào)銷還款手續(xù)。3、物業(yè)財(cái)務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)工資支付流程（1）分公司負(fù)責(zé)人根據(jù)公司核定的薪資范圍確定主管以下員工工資定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。（2）每月由分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和考勤紀(jì)錄等編制工資發(fā)放表,編制人員簽名，分公司負(fù)責(zé)人復(fù)核，經(jīng)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人審核，報(bào)公司負(fù)責(zé)人審批后發(fā)放，完全交付項(xiàng)目由物業(yè)發(fā)放入成本，未完全交付項(xiàng)目及新項(xiàng)目由房產(chǎn)公司發(fā)放入成本。（3）每月15日前發(fā)放上月工資,統(tǒng)一采取銀行代發(fā)形式。（4）工資發(fā)放人數(shù)必須在總部核定的人員編制內(nèi)，未經(jīng)總部審批及備案的人員一律不予發(fā)放工資。需房產(chǎn)公司發(fā)放的工資由物業(yè)公司于年初將各項(xiàng)目工資發(fā)放人數(shù)報(bào)總部歸口管理部、人力資源管理部核準(zhǔn)，報(bào)財(cái)務(wù)

10、管理部備案后方可發(fā)放。核定編制內(nèi)的項(xiàng)目未按原計(jì)劃開(kāi)盤(pán)或交付的，相應(yīng)人數(shù)應(yīng)在編制內(nèi)扣除。核定編制外需增加開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的,增加編制需報(bào)總部歸口管理部門(mén)審批后方可發(fā)放。（5）工資支付流程圖如下：4、物業(yè)財(cái)務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)預(yù)借款（備用金）支付流程（1）因工作需要,員工在經(jīng)過(guò)相關(guān)審批程序后可向財(cái)務(wù)部借款。（2）單筆預(yù)借款金額在分公司負(fù)責(zé)人授權(quán)額度內(nèi)的由分公司負(fù)責(zé)人審批，財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）審核后辦理，超過(guò)分公司負(fù)責(zé)人授權(quán)額度的報(bào)公司總經(jīng)理審批；單筆預(yù)借款金額超過(guò)10000元的須報(bào)總部審批，再次借款時(shí)須先結(jié)清舊款后再借支。（3）預(yù)借款須在借款業(yè)務(wù)完成當(dāng)月辦理清賬還款手續(xù)。（4）員工因個(gè)人原因需要向公司借款的,須經(jīng)總部審批同

11、意后方可辦理。（5）預(yù)借款支付流程圖如下：5、稅費(fèi)申報(bào)繳納流程（1）稅費(fèi)支付以公司授權(quán)委托書(shū)中的單筆費(fèi)用報(bào)銷權(quán)限為準(zhǔn)。權(quán)限額度內(nèi)的可直接申報(bào)繳納，超過(guò)授權(quán)額度的，須報(bào)公司批準(zhǔn)，超過(guò)公司負(fù)責(zé)人權(quán)限的，由公司報(bào)總部審批同意后再予支付。（2）在稅務(wù)部門(mén)規(guī)定的申報(bào)截止日前5個(gè)工作日，由會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）填寫(xiě)付款審批單，并附應(yīng)納稅費(fèi)申報(bào)明細(xì)表，經(jīng)分公司負(fù)責(zé)人復(fù)核，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人審核，公司負(fù)責(zé)人審批同意后報(bào)總部審批。（3）經(jīng)公司或總部財(cái)務(wù)管理部審批同意后，方可向稅務(wù)部門(mén)申報(bào)繳納。（4）稅費(fèi)申報(bào)繳納流程圖如下：6、物業(yè)財(cái)務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)維修費(fèi)用支付流程（1）保修期內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的支付。維修單筆500元（含）以

12、內(nèi)由各分公司負(fù)責(zé)實(shí)施，費(fèi)用經(jīng)分公司負(fù)責(zé)人審批后墊付，與房產(chǎn)每月結(jié)算一次；單筆500元以上2000元以下（含）由分公司提出方案，在分公司負(fù)責(zé)人授權(quán)范圍內(nèi)審核后報(bào)房產(chǎn)公司審批，費(fèi)用由房產(chǎn)公司支付入賬；單筆2000元以上由房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)實(shí)施。（2）保修期外維修費(fèi)用支付保修期外維修由物業(yè)公司負(fù)責(zé)實(shí)施。（3）審核依據(jù)保修期內(nèi)維修單筆500元（含）以內(nèi)流程及所需附件:發(fā)函一核價(jià)一施工一驗(yàn)收一開(kāi)票、結(jié)算；函件及快遞（或掛號(hào)信）憑據(jù)：物業(yè)公司致承建商的發(fā)函；核價(jià)單：經(jīng)分公司維修員及負(fù)責(zé)人審核簽字的核價(jià)單；驗(yàn)收單：經(jīng)施工方、分公司維修員及負(fù)責(zé)人驗(yàn)收簽字；維修發(fā)票：付款方名稱開(kāi)房產(chǎn)公司。保修期外維修流程及支付所需附

13、件:無(wú)法動(dòng)用物業(yè)維修專項(xiàng)資金，物業(yè)公司入成本的費(fèi)用；核價(jià)（2000元以上招投標(biāo)）一簽訂協(xié)議一施工一驗(yàn)收一開(kāi)票、結(jié)算；核價(jià)單（含招投標(biāo)資料）：核價(jià)單經(jīng)分公司維修員及負(fù)責(zé)人審核簽字；單筆費(fèi)用2000元以上須進(jìn)行招投標(biāo)，招標(biāo)匯總表及核價(jià)單須經(jīng)營(yíng)運(yùn)部維修專員及負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)；維修協(xié)議：物業(yè)公司與施工方簽訂的維修協(xié)議；驗(yàn)收單：經(jīng)施工方、分公司維修員及負(fù)責(zé)人驗(yàn)收后簽字；維修發(fā)票：付款方名稱開(kāi)物業(yè)公司。b動(dòng)用物業(yè)維修專項(xiàng)資金的費(fèi)用；除與上述入成本的維修費(fèi)用支付所需附件相同外，還需附報(bào)房管處的相關(guān)資料:業(yè)主征詢函:三分之二以上業(yè)主簽字同意有效；物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用增值報(bào)批詳細(xì)記錄表（表一、表二）:業(yè)委簽字確認(rèn)

14、并加蓋公章；房屋維修費(fèi)用分幢匯總:業(yè)委加蓋公章；公示彩打照片；公示情況說(shuō)明:業(yè)委加蓋公章；動(dòng)用物業(yè)維修專項(xiàng)資金增值利息的報(bào)告:物業(yè)公司及業(yè)委加蓋公章。單筆費(fèi)用超5000元以上的需經(jīng)房管處指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。當(dāng)?shù)卣碛幸?guī)定的，從其規(guī)定。（四）物業(yè)財(cái)務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)收款管理1、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定流程（1）由分公司負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)于開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月編制成本測(cè)算表、擬定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)示，報(bào)公司財(cái)務(wù)部、營(yíng)運(yùn)管理部審核，經(jīng)物業(yè)公司及房產(chǎn)公司總經(jīng)理簽署意見(jiàn)后報(bào)總部審批。（2）編制要點(diǎn)：根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r編制當(dāng)?shù)赝袠I(yè)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)調(diào)查表；根據(jù)項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編制人員成本及福利費(fèi)用、維修費(fèi)

15、、綠化費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；根據(jù)同行業(yè)收費(fèi)狀態(tài)、當(dāng)?shù)仄渌袠I(yè)收費(fèi)狀態(tài)及當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則等與房產(chǎn)公司商定預(yù)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按項(xiàng)目規(guī)劃情況測(cè)算可收取的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)管理費(fèi)；根據(jù)支出總額除以收費(fèi)面積測(cè)算收費(fèi)盈虧點(diǎn)。2、收款流程收費(fèi)項(xiàng)目主要分收入性質(zhì)及代收性質(zhì)。收入性質(zhì)指由物業(yè)公司收取作為物業(yè)公司收入，主要包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、租金、有償服務(wù)費(fèi)及廣告性三產(chǎn)收入等。代收性質(zhì)指由物業(yè)代收并代付或收取一定手續(xù)費(fèi)的收費(fèi)項(xiàng)目，主要包括押金、保證金、公共維修資金、契稅、水電費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)（有代收代付協(xié)議屬代收款項(xiàng)）等。（1）新交付項(xiàng)目收費(fèi)操作流程分公司根據(jù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)

16、準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)面積編制交房臺(tái)賬經(jīng)分公司負(fù)責(zé)人審核后，于房產(chǎn)公司向業(yè)主發(fā)入伙通知書(shū)前一周編制入伙清單；入伙清單一式三聯(lián)，存根聯(lián)、客戶聯(lián)及財(cái)務(wù)聯(lián)。存根聯(lián)作為業(yè)主檔案資料保存，客戶聯(lián)于房產(chǎn)公司向業(yè)主發(fā)入伙通知書(shū)時(shí)一起郵寄業(yè)主，財(cái)務(wù)聯(lián)在業(yè)主辦理入伙后與票據(jù)記賬聯(lián)一起交財(cái)務(wù)部；業(yè)主辦理入伙時(shí)物業(yè)公司根據(jù)入伙清單開(kāi)具相關(guān)票據(jù)。物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等收入性質(zhì)的開(kāi)具發(fā)票，公共維修資金開(kāi)具公共維修資金專項(xiàng)票據(jù)，契稅、押金、代收水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等代收代付性質(zhì)的開(kāi)具正規(guī)收款收據(jù)；房產(chǎn)公司根據(jù)物業(yè)公司開(kāi)具的票據(jù)內(nèi)容及入伙清單進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無(wú)誤后收取款項(xiàng)，由房產(chǎn)公司代收后存銀行；當(dāng)天收款結(jié)束后，分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）根據(jù)已辦入伙的入

17、伙清單金額與票據(jù)開(kāi)具金額進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無(wú)誤后登記交房臺(tái)賬；次日與房產(chǎn)公司收取款項(xiàng)進(jìn)行核對(duì)，保證雙方數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。同時(shí)房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)根據(jù)核對(duì)無(wú)誤的數(shù)據(jù)開(kāi)具收款收據(jù)交物業(yè)公司，雙方掛賬結(jié)算。（2）日常收費(fèi)操作流程所有收到的款項(xiàng)必須開(kāi)具收款收據(jù)或發(fā)票，嚴(yán)禁使用“白條”；款項(xiàng)的收取方式有現(xiàn)金收取、卡扣、POS系統(tǒng)刷卡、銀行匯款劃賬、轉(zhuǎn)賬支票等方式；最常用的為現(xiàn)金、卡扣及POS刷卡?，F(xiàn)金方式a、由分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）或指定專人收取，根據(jù)收費(fèi)臺(tái)賬收取現(xiàn)金后當(dāng)場(chǎng)開(kāi)具票據(jù)；b、下班前，分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）根據(jù)開(kāi)據(jù)的相關(guān)票據(jù)與收取的現(xiàn)金進(jìn)行核對(duì),核對(duì)無(wú)誤后根據(jù)收費(fèi)票據(jù)登記相關(guān)臺(tái)賬；c、同時(shí)將收到的款項(xiàng)填寫(xiě)現(xiàn)金繳款單存

18、入公司指定賬戶，經(jīng)銀行加蓋辦訖章后作為原始憑證與相關(guān)票據(jù)記賬聯(lián)核對(duì)無(wú)誤后及時(shí)入賬；d、收到款項(xiàng)須當(dāng)天繳存公司賬戶；e、指定專人負(fù)責(zé)收費(fèi)時(shí)，分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）與收款人員必須做好票據(jù)的交接工作，收取的款項(xiàng)必須當(dāng)天交分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤），分公司負(fù)責(zé)人對(duì)開(kāi)具的票據(jù)、收款金額及臺(tái)賬登記情況核對(duì)無(wú)誤后在收費(fèi)明細(xì)表上簽字確認(rèn)；卡扣方式a、分公司與銀行簽訂物業(yè)收費(fèi)委托卡扣協(xié)議，手續(xù)費(fèi)與銀行協(xié)商（一般不高于1元每筆）。選擇業(yè)主購(gòu)買房屋辦理貸款的銀行或者辦理水電卡扣的銀行，必須是分公司各自的開(kāi)戶銀行；b、根據(jù)銀行提供的物業(yè)費(fèi)委托繳費(fèi)申請(qǐng)書(shū)與業(yè)主簽訂委托協(xié)議。物業(yè)費(fèi)委托繳費(fèi)申請(qǐng)書(shū)上必須加蓋物業(yè)公司公章，且由委托人簽字

19、確認(rèn)。委托繳費(fèi)申請(qǐng)不準(zhǔn)代簽，委托人姓名必須與持卡人姓名一致，否則銀行不予辦理。委托卡扣協(xié)議一式三份，業(yè)主、銀行、物業(yè)各一份；c、根據(jù)簽訂的委托申請(qǐng)編制委托卡扣業(yè)主資料匯總表存檔。d、卡扣前一天短信通知業(yè)主本次卡扣的內(nèi)容、金額，由分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）根據(jù)銀行要求格式編制委托卡扣清單提交銀行扣費(fèi)；卡扣的賬號(hào)必須是唯一的，嚴(yán)禁一戶多賬號(hào)；e、卡扣成功后向銀行取得扣費(fèi)清單及進(jìn)賬單，根據(jù)扣費(fèi)清單開(kāi)具相關(guān)票據(jù)，將票據(jù)記賬聯(lián)、卡扣清單及進(jìn)賬單核對(duì)無(wú)誤后及時(shí)入賬，同時(shí)登記相關(guān)臺(tái)賬。并以短信方式通知業(yè)主扣款金額及內(nèi)容。POS系統(tǒng)刷卡a、與銀行簽定POS刷卡協(xié)議，手續(xù)費(fèi)不得高于刷卡金額的1%。由銀行安裝刷卡機(jī)；b、

20、根據(jù)業(yè)主提供的銀行卡按POS操作程序進(jìn)行操作，刷卡成功后由業(yè)主在POS單上簽字確認(rèn)，同時(shí)開(kāi)具相關(guān)票據(jù)，根據(jù)開(kāi)具的票據(jù)登記相關(guān)臺(tái)賬。將票據(jù)記賬聯(lián)及POS單的存根聯(lián)核對(duì)無(wú)誤后及時(shí)入賬；c、刷卡主要針對(duì)繳納物業(yè)費(fèi)或停車費(fèi)等收入性質(zhì)的款項(xiàng)，不得用于收取代收代付方面的收費(fèi)刷卡。3、應(yīng)收款管理（1）物業(yè)管理費(fèi)催（收）操作流程每年12月份，分公司根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)時(shí)間等資料編制次年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬，同時(shí)編制物業(yè)費(fèi)收取計(jì)劃表報(bào)財(cái)務(wù)部審核;收費(fèi)前將戶數(shù)責(zé)任到人，以物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬為依據(jù)編制物業(yè)費(fèi)催費(fèi)明細(xì)表，同時(shí)編制物業(yè)費(fèi)收取計(jì)劃分解表將每月計(jì)劃分解到每日、每人;責(zé)任人根據(jù)明細(xì)采取電話催費(fèi)、上門(mén)收費(fèi)等形式進(jìn)

21、行收繳，并對(duì)每戶每次催費(fèi)結(jié)果進(jìn)行記錄，定期交分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì);催繳成功后按日常收費(fèi)操作流程執(zhí)行;拒交物業(yè)費(fèi)的由分公司負(fù)責(zé)人定期召開(kāi)物業(yè)專題會(huì)議，分析原因并制定相關(guān)解決措施后繼續(xù)催繳;無(wú)理由拒絕交物業(yè)費(fèi)的采取法律途徑解決。內(nèi)動(dòng)錮財(cái)務(wù)分公團(tuán)分公司專人術(shù)I般Earn（2）地下出租車位（庫(kù)）停車費(fèi)收繳操作流程（試行）業(yè)主到分公司前臺(tái)簽訂車位租賃協(xié)議，一式三份，業(yè)主財(cái)務(wù)及藍(lán)牙卡管理員各持一份;分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)前臺(tái)提供的協(xié)議（租賃期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）收取停車費(fèi)、藍(lán)牙卡押金并開(kāi)具相關(guān)票據(jù)（票據(jù)客戶聯(lián)留存，與藍(lán)牙卡一起交于業(yè)主）;分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）及時(shí)將租賃協(xié)議及開(kāi)具的票據(jù)客戶聯(lián)交藍(lán)牙卡管理員

22、，管理員根據(jù)協(xié)議內(nèi)容及票據(jù)制作藍(lán)牙卡，并將卡號(hào)在協(xié)議“卡已辦”上注明并加蓋字樣;年月日制作完成后管理員將協(xié)議財(cái)務(wù)聯(lián)交財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）備案，藍(lán)牙卡、票據(jù)客戶聯(lián)、協(xié)議客戶聯(lián)交前臺(tái)，由前臺(tái)負(fù)責(zé)將藍(lán)牙卡、票據(jù)及協(xié)議發(fā)于業(yè)主，并做好書(shū)面記錄（財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）與管理員、管理員與前臺(tái)、前臺(tái)與業(yè)主的交接記錄）;財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)協(xié)議內(nèi)容、卡號(hào)等資料登記地下車位租賃臺(tái)賬業(yè)主租賃到期后如需續(xù)卡，按以上流程操作；出租車位收費(fèi)按總部批示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，任何人不得私自收費(fèi)、續(xù)卡;由分公司負(fù)責(zé)人指定專人管理藍(lán)牙卡，藍(lán)牙卡管理員與收費(fèi)員不能是同一人。（3）地面固定、臨時(shí)停車位收費(fèi)規(guī)定臨時(shí)停車費(fèi)、地面固定停車費(fèi)收費(fèi)按總部批示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

23、收取，任何人不得私自收費(fèi)；財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）內(nèi)勤根據(jù)業(yè)主姓名、房號(hào)、車牌號(hào)、租賃期限、收費(fèi)金額等資料登記地面固定車位租賃臺(tái)賬。4、代收代付操作流程（1）能耗代收代付操作流程能耗代收代付主要指代收水費(fèi)、電費(fèi)（含空調(diào)用電），針對(duì)使用人不獨(dú)立安裝水電表，非物業(yè)公司使用，而以物業(yè)公司名義安裝總表，由物業(yè)公司墊付后再向使用人收取的行為；指定專人每月定期對(duì)水電表的使用數(shù)據(jù)做好書(shū)面記錄，同時(shí)登記代收代付水電費(fèi)臺(tái)賬，根據(jù)使用數(shù)量、單價(jià)核算出當(dāng)月應(yīng)收水電費(fèi)金額；根據(jù)應(yīng)收金額每月及時(shí)向使用人進(jìn)行收繳；收到款項(xiàng)時(shí)開(kāi)具收款收據(jù)，同時(shí)登記代收代付水電費(fèi)臺(tái)賬，保證收取款項(xiàng)與臺(tái)賬已收金額一致；當(dāng)天收到的款項(xiàng)必須當(dāng)天上交分公司財(cái)務(wù)

24、（內(nèi)勤）；對(duì)商鋪、會(huì)館出租的房屋需向承租人收取一定額度的水電押金，防止租賃期滿后無(wú)法向業(yè)主收回代付的能耗費(fèi)用。（2）契稅、物業(yè)維修專項(xiàng)資金代收代付操作流程票據(jù)開(kāi)具a契稅印花稅開(kāi)具物業(yè)公司收款收據(jù)；b物業(yè)維修專項(xiàng)資金開(kāi)具房管處提供的專項(xiàng)票據(jù)，因房產(chǎn)公司未辦理手續(xù)無(wú)法提供專項(xiàng)票據(jù)時(shí)開(kāi)具物業(yè)公司收款收據(jù)?？铐?xiàng)的收付及臺(tái)賬登記a.契稅及物業(yè)維修專項(xiàng)資金款項(xiàng)由房產(chǎn)公司收取并支付；b契稅及物業(yè)維修專項(xiàng)資金臺(tái)賬由物業(yè)公司根據(jù)票據(jù)開(kāi)具情況負(fù)責(zé)登記。賬務(wù)處理房產(chǎn)公司收取款項(xiàng)：與物業(yè)公司核對(duì)無(wú)誤后雙方憑收據(jù)（房產(chǎn)開(kāi)給物業(yè)）或轉(zhuǎn)賬通知單形式相互掛賬，物業(yè)公司借記“其他應(yīng)收款-房產(chǎn)公司，”貸記“其他應(yīng)付款-物業(yè)維修專

25、項(xiàng)資金或契稅；”房產(chǎn)代付契稅：房產(chǎn)公司在支付之前將代付清單交物業(yè)公司核對(duì)（登記支付臺(tái)賬），核對(duì)無(wú)誤后房產(chǎn)支付款項(xiàng)，并開(kāi)具轉(zhuǎn)賬通知單（附書(shū)面代付清單）轉(zhuǎn)物業(yè)公司，由物業(yè)公司借記“其他應(yīng)付款-契稅，”貸記“其他應(yīng)收款-房產(chǎn)公司；”C房產(chǎn)繳納物業(yè)維修專項(xiàng)資金：每年12月末房產(chǎn)公司根據(jù)物業(yè)公司當(dāng)年代收金額將支付給房管處的公共維修資金開(kāi)具轉(zhuǎn)賬通知單轉(zhuǎn)物業(yè)公司，由物業(yè)公司借記“其他應(yīng)付款-物業(yè)維修專項(xiàng)資金，”貸記“其他應(yīng)收款-房產(chǎn)公司”，年末物業(yè)公司“其他應(yīng)付款-物業(yè)維修專項(xiàng)資金”無(wú)余額；其他后續(xù)涉及補(bǔ)退的，操作流程不變。（五）物業(yè)財(cái)務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)票據(jù)管理1、票據(jù)類型及使用范圍（1）稅務(wù)部門(mén)的統(tǒng)一發(fā)票：用

26、于收取收入性質(zhì)的收款項(xiàng)目，包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、管理費(fèi)及服務(wù)費(fèi)等收入。（2）稅務(wù)部門(mén)的統(tǒng)一收款收據(jù)：用于收取地下車庫(kù)照明費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、各類押金、代收代付水電費(fèi)、契稅等代收代付費(fèi)用。（3）公司統(tǒng)一收款收據(jù)：用于當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)無(wú)統(tǒng)一收款收據(jù)的代收代付費(fèi)用，統(tǒng)一向公司領(lǐng)取，任何人不得私自購(gòu)買。（4）收費(fèi)確認(rèn)單：非財(cái)務(wù)人員開(kāi)具，在不能及時(shí)開(kāi)具電腦發(fā)票需上門(mén)向業(yè)主收費(fèi)的情況下使用，分公司統(tǒng)一向公司領(lǐng)取，任何人不得私自印制；（5）公共維修資金專用票據(jù)：收取公共維修資金。2、票據(jù)購(gòu)買領(lǐng)用操作流程稅務(wù)部門(mén)票據(jù)購(gòu)買由分公司財(cái)務(wù)（設(shè)會(huì)計(jì)的由會(huì)計(jì)辦理，未設(shè)的由內(nèi)勤辦理）向地稅領(lǐng)用時(shí)憑發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局票據(jù)管理部門(mén)

27、申購(gòu)，根據(jù)購(gòu)買票據(jù)號(hào)在分公司收費(fèi)票據(jù)購(gòu)銷登記表上做好記錄，同時(shí)在收費(fèi)票據(jù)客戶聯(lián)上加蓋分公司發(fā)票專用章。公司統(tǒng)一收款收據(jù)及收費(fèi)確認(rèn)單的領(lǐng)用由分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)項(xiàng)目使用量向公司財(cái)務(wù)領(lǐng)用，公司財(cái)務(wù)對(duì)領(lǐng)用的數(shù)量、票據(jù)編號(hào)分別在收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)用登記表上做好記錄，并由領(lǐng)用人簽字確認(rèn)。分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)領(lǐng)用的數(shù)量、票據(jù)編號(hào)在分公司收費(fèi)票據(jù)購(gòu)銷登記表上做好匯總記錄，同時(shí)在收費(fèi)票據(jù)客戶聯(lián)上加蓋分公司發(fā)票專用章。由專人收費(fèi)時(shí)，必須由分公司負(fù)責(zé)人指定專人領(lǐng)取，分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）在收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)用登記表上做好記錄并由領(lǐng)用人簽字確認(rèn)。3、票據(jù)開(kāi)具（1）票據(jù)應(yīng)在規(guī)定的范圍內(nèi)使用，票據(jù)按順序號(hào)填寫(xiě)，各聯(lián)一次復(fù)寫(xiě)，開(kāi)具的要素

28、必須正確、完整，字跡要求清晰，不得涂改、挖補(bǔ)等，不得超范圍使用，內(nèi)容必須要真實(shí)，不得虛開(kāi)、代開(kāi)、拆本、跳號(hào)使用。（2）作廢票據(jù)所有聯(lián)次必須齊全，并且注明作廢字樣。（3）開(kāi)具收費(fèi)票據(jù)時(shí)不得使用鉛筆。（4）誰(shuí)收費(fèi)誰(shuí)開(kāi)票，不得簽其他人員姓名或者代簽；所有簽字必須填寫(xiě)全名。（5）收費(fèi)確認(rèn)單換開(kāi)電腦票據(jù)時(shí)需將開(kāi)具的電腦票據(jù)號(hào)碼寫(xiě)在收費(fèi)確認(rèn)單存根聯(lián)備注中。（6）“繳款單位或個(gè)人”、“付款戶名”、“服務(wù)項(xiàng)目及摘要”、“款項(xiàng)內(nèi)容”欄的內(nèi)容不得空白，應(yīng)據(jù)實(shí)規(guī)范填寫(xiě)。（7）開(kāi)票日期不得空白，必須據(jù)實(shí)填寫(xiě)。（8）金額不得只填開(kāi)小寫(xiě)或者大寫(xiě)，大小寫(xiě)都必須正確填寫(xiě)。（9）使用完畢票據(jù)的封面應(yīng)注明使用單位名稱、填開(kāi)金額、

29、填開(kāi)起止日期、作廢份數(shù)。（10）采用電腦開(kāi)票的分公司，每月做好數(shù)據(jù)備份。4、監(jiān)督檢查分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）對(duì)專人領(lǐng)用的票據(jù)每天必須收回進(jìn)行檢查、核對(duì)。對(duì)票據(jù)開(kāi)具的規(guī)范性及數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查，保證每天上交的款項(xiàng)與開(kāi)具的票據(jù)金額準(zhǔn)確無(wú)誤，同時(shí)在票據(jù)存根聯(lián)上簽字確認(rèn)、注明時(shí)間。5、票據(jù)繳銷操作流程開(kāi)票專人向分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）繳銷票據(jù)時(shí)，財(cái)務(wù)根據(jù)票據(jù)類型、編號(hào)、數(shù)量在收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)用登記表上做好繳銷記錄。稅務(wù)部門(mén)票據(jù)的繳銷由分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)已開(kāi)具的票據(jù)數(shù)量、類型、編號(hào)、金額編制收費(fèi)票據(jù)繳銷清單，攜存根聯(lián)向地稅辦理繳銷，并在分公司收費(fèi)票據(jù)購(gòu)銷登記表上做好繳銷記錄。已向地稅繳銷的票據(jù)由財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）進(jìn)行保管

30、。公司統(tǒng)一收款收據(jù)的繳銷由分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）及時(shí)向公司財(cái)務(wù)辦理繳銷，根據(jù)票據(jù)數(shù)量、編號(hào)在分公司收費(fèi)票據(jù)購(gòu)銷登記表上做好繳銷記錄。（六）物業(yè)財(cái)務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)合同管理1、合同正式簽訂前，財(cái)務(wù)部須對(duì)合同的單價(jià)和金額、收付款方式、質(zhì)保金、票據(jù)開(kāi)具等進(jìn)行審核，并把審核意見(jiàn)簽署在印章使用審批單上。2、合同簽訂后財(cái)務(wù)部須及時(shí)備案,并建立完整的合同收付臺(tái)賬。3、如遇特殊情況需先執(zhí)行后補(bǔ)簽的合同，必須報(bào)總部審批同意。（七）資金管理1、使用（1）分公司向公司申請(qǐng)資金,須填寫(xiě)資金申請(qǐng)單報(bào)公司批準(zhǔn)。（2）分公司收到公司資金劃撥通知后須無(wú)條件辦理，無(wú)須審批直接劃撥。2、現(xiàn)金管理（1）每年1月核定現(xiàn)金庫(kù)存限額并報(bào)公司財(cái)務(wù)部，

31、由公司報(bào)總部財(cái)務(wù)管理部備案，超過(guò)部分必須于當(dāng)天繳存銀行。（2）出納（內(nèi)勤）須每日盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金，每月末由會(huì)計(jì)或分公司負(fù)責(zé)人進(jìn)行檢查盤(pán)點(diǎn)，以現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)表記錄檢查結(jié)果,并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)由內(nèi)勤保管，分公司負(fù)責(zé)人須在月度內(nèi)不定期進(jìn)行抽查盤(pán)點(diǎn)。（3）每月在盤(pán)點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)短款現(xiàn)象及時(shí)查明原因并上報(bào)公司財(cái)務(wù)部,按“長(zhǎng)繳短補(bǔ)”原則進(jìn)行處理。（4）必須實(shí)行“收支兩條線”的原則，收到款項(xiàng)與備用金分開(kāi)存放，并于當(dāng)天繳存公司賬戶。支付現(xiàn)金應(yīng)從庫(kù)存現(xiàn)金中支付或從銀行提??；不得從經(jīng)營(yíng)收入中直接坐支現(xiàn)金,若發(fā)現(xiàn)違規(guī)違紀(jì)現(xiàn)象,應(yīng)立即報(bào)告公司。現(xiàn)金使用范圍為：?jiǎn)T工的各種福利性津貼、補(bǔ)貼等；出差人員必須隨身攜帶的差旅費(fèi)；采購(gòu)商品的運(yùn)輸

32、費(fèi)、安裝費(fèi)等零星費(fèi)用；結(jié)算起點(diǎn)（現(xiàn)行規(guī)定為人民幣1000元）以下的零星支出；確需現(xiàn)金支付的其他支出；盡量采取轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行結(jié)算,減少現(xiàn)金使用。3、銀行存款管理（1）開(kāi)立銀行賬戶,須填寫(xiě)銀行賬戶開(kāi)立審批單，報(bào)總部審批。銀行開(kāi)立選擇“就近”原則，一個(gè)分公司開(kāi)立一個(gè)賬戶。（2）出納（內(nèi)勤）須按銀行賬戶建立銀行票據(jù)的購(gòu)買、領(lǐng)用、回執(zhí)登記簿，由公司財(cái)務(wù)不定期對(duì)登記情況進(jìn)行復(fù)核，并對(duì)復(fù)核情況進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)。不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票、遠(yuǎn)期支票及空白票據(jù)。作廢票據(jù)應(yīng)加蓋“作廢”戳記,并整份保存。（3）財(cái)務(wù)印鑒“網(wǎng)銀”支付密碼及相關(guān)插件須由專人負(fù)責(zé),并分開(kāi)保管。印鑒外帶必須建立核銷臺(tái)賬。（4）加強(qiáng)銀行存款收支及余額管理，會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）須每月對(duì)明細(xì)帳、資金日?qǐng)?bào)表、銀行對(duì)賬單的余額及發(fā)生額進(jìn)行核對(duì)，編制余額調(diào)節(jié)表，并將12月份的銀行對(duì)賬單及余額調(diào)節(jié)表傳真至公司，由公司財(cái)務(wù)進(jìn)行復(fù)核。（5）開(kāi)通電話銀行、網(wǎng)上銀行,提高賬戶管理的效率和透明度。（6）未經(jīng)總部批準(zhǔn),不得擅自向外單位和個(gè)人出借資金、出借賬戶，不得將銀行存款轉(zhuǎn)存各