8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、濟(jì)南市龍泉湖南側(cè)、龍洞路及體育西路延長線西側(cè)地塊國有土地使用權(quán)價格評估案例分析劉長生濟(jì)南匯坤房地產(chǎn)評估摘要：本案例分析就濟(jì)南市龍泉湖南側(cè)、龍洞路及體育西路延長線西側(cè)地塊國有土地使用權(quán)價格評估過程中的估價項目背景以及碰到的技術(shù)問題展開分析和探討，并就難點問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析并提出了相應(yīng)的技術(shù)處理解決方法。： 招拍掛正文：基準(zhǔn)地價系數(shù)修期日修正系數(shù)第一部分評估項目的背景一、估價目的本次評估是為濟(jì)南市龍泉湖南側(cè)、龍洞路及體育西路延長線西側(cè)地塊國有土地使用權(quán)招拍掛提供價值依據(jù)。二、宗地概況1、土地登記狀況待側(cè)。根據(jù)委地位于濟(jì)南市龍泉湖南側(cè)、龍洞路及體育西路延長線西地圖，委地總面積為 13.58 公頃，

2、其中：規(guī)劃路用地、河道及防護(hù)用地約 1.7 公頃，可規(guī)劃建設(shè)用地約 11.88 公頃，性質(zhì)為居住?？梢?guī)劃建設(shè)用地地上容積率不大于 1.7，容積率不大于 0.8，建筑密度不大于 18%，綠地率不小于 40%，停車率不小于 100%。本次評估土地面積為實際用地 118795 平方米（其中 B1 地塊35425 平方米，B2 地塊 53203 平方米，B3 地塊 30167 平方米）。至估價基準(zhǔn)日，估價對象未設(shè)置他項權(quán)利。土地用途為居住用地。宗地四至為：東至龍洞路及體育西路延長線,西至山體，南至規(guī)劃用地，北至龍泉湖。2、土地權(quán)利狀況待地規(guī)劃范圍內(nèi)所有用地已經(jīng)征用并擬招拍掛，土地所性質(zhì)為國有土地,于估

3、價基準(zhǔn)日界址清楚權(quán)屬明確,無土地糾紛和他項權(quán)利。3、土地利用狀況待待地現(xiàn)狀為空地，場地平整。地總面積為 13.58 公頃，其中：規(guī)地規(guī)劃狀況為：委劃路用地、河道及防護(hù)用地約 1.7 公頃，可規(guī)劃建設(shè)用地約 11.88 公頃，性質(zhì)為居住?？梢?guī)劃建設(shè)用地地上容積率不大于 1.7，容積率不大于 0.8，建筑密度不大于 18%，綠地率不小于 40%，停車率不小于 100%。三、地價定義此次評估的地價定義是指待地在現(xiàn)狀利用條件下，于估價基準(zhǔn)日 2008 年 9 月 27 日，宗地紅線外“七通”（通路、通電、供水、排水、通訊、供氣、供暖），紅線內(nèi)場地平整，至估價基準(zhǔn)日土地使用年限為 70 年的國有住宅用地

4、使用權(quán)價格。本次評估的土地價格是在以上設(shè)定條件下及估價基準(zhǔn)日為 2008年 9 月 27 日的國有土地使用權(quán)價格。待地土地用途、評估設(shè)定用途、設(shè)定使用年限、開發(fā)程度及土地使用權(quán)類型等詳見表 1。表 1地價定義表第二部分評估項目估價方法的技術(shù)難點及解決方案一、估價方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，現(xiàn)行評估方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修等。評估方法的選擇應(yīng)按照地價評估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，并結(jié)合該項目的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。待地位于濟(jì)南市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修以選擇剩余法。進(jìn)行評估，待地為居住用

5、地，因此可該宗地用途為居住用地，根據(jù)待地所處的實際位置和主要用途，對照濟(jì)南市城區(qū)國有住宅用地區(qū)片基準(zhǔn)地價圖，確定待地位于濟(jì)南市住宅用地區(qū)片 III-4 范圍內(nèi)，其對應(yīng)的基準(zhǔn)地價為 1750 元/平方米。二、基準(zhǔn)地價系數(shù)修技術(shù)難點及解決方案1、確定期日修正系數(shù)（K1）濟(jì)南市主城區(qū)基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日為 2007 年 1 月 1估價基準(zhǔn)日為 2008 年 9 月 27 日，根據(jù)土地調(diào)整技術(shù)次評估的地價所值數(shù)，結(jié)合實際土地市場狀況。確定期日修正系數(shù) K1 為 1.01。 2、容積率修正（K3）待地規(guī)劃地上容積率為 1.7，容積率為 0.8，根據(jù)濟(jì)南市城區(qū)住宅用地宗地地價容積率修正系數(shù)計算方法和濟(jì)南市城區(qū)住

6、編號規(guī)劃用途估價設(shè)定的用途估價設(shè)定容積率設(shè)定剩余土地使用年限估價期日的實際開發(fā)程度估價設(shè)定的開發(fā)程度土地使用權(quán)類型估價設(shè)定土地使用權(quán)類型N1居住用地居住用地地上 1.70.870宗地紅線外“七通”，紅線內(nèi)場地平整宗地紅線外“七通”，紅線內(nèi)場地平整出讓出讓宅用地宗地地價容積率修正系數(shù)表（1-3 級），容積率修正體系使用容積率=地上容積率+使用容積率=1.7+0.850%=1.7+0.4=2.1,確定容積率修正系數(shù)為 1.32。3、開發(fā)程度修正（K4）濟(jì)南市主城區(qū)基準(zhǔn)地價測算中，其基準(zhǔn)地價為宗地紅線內(nèi)外“六通一平”條件下的基準(zhǔn)地價，待地紅線外“七通”，紅線內(nèi)場地平整，需進(jìn)行開發(fā)程度修正，根據(jù)濟(jì)南市

7、城區(qū)土地開發(fā)程度修正表，確定待地每平方米價格上調(diào) 70 元。三、剩余法技術(shù)難點及解決方案1、售價的確定存在不確定性。分析宗地區(qū)域周邊的土地利用狀況及土地取得費用的基礎(chǔ)上，以山東省實施中民土地管理法辦法及山東省近法測算地價?，F(xiàn)行政策2、待為依據(jù)，根據(jù)成本待地周圍基本情況地位濟(jì)南市龍泉湖南側(cè)、龍洞路及體育西路延長線西側(cè)，土地規(guī)劃用途為居住用地。待地所在條件較好，全運村，確定其最佳使位于該區(qū)域內(nèi)。根據(jù)待用用途為住宅，待地的區(qū)位條件、環(huán)境地處于待開發(fā)狀態(tài)，規(guī)劃容積率設(shè)定為地上1.7，0.8。3、本地獲取土地涉及的費用存在一定的不平衡性。獲取土地階段費用：包括土地取得費、土地開發(fā)費、各項稅費、登記費、土

8、地過戶費、以及整個過程中的用等。由于費用種類繁多，本次估價的費用取值參照行業(yè)的平均水平，另參照規(guī)程的相關(guān)要求綜合確定，經(jīng)多次對比分析，該取值具有一定的合理性。4、土地開發(fā)費的確定土地取得費主要依據(jù)當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件相關(guān)條款規(guī)定，土地開發(fā)費用需要才能確定（部分參照城區(qū)基準(zhǔn)地價技術(shù)中涉及的土地開發(fā)程度修正中涉及的土地開發(fā)費用）。第三部分評估項目的難點解決辦法及啟示一、基礎(chǔ)資料的收集整理對做好評估工作非常重要?；A(chǔ)資料主要包括歷史地價資料、土地招拍掛資料、這些資料在確定一個評估項目最終估價結(jié)果時具有很高的參考價值和說服力。二、評估中遇到的某些無法確定的取值，可以依據(jù)市場價經(jīng)驗綜合確定。和估基準(zhǔn)地價系數(shù)修中主要涉及難以確定的取值有期日修正系數(shù)、還原利率、開發(fā)程度修正等。這