房地產(chǎn)企業(yè)所得稅培訓提綱

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅培訓、政策文件1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā) 【2009】31文）2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛 利率有關(guān)問題的公告（江西省稅務(wù)局公告2019第3號）3、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件 確認問題的通知（國稅函【2010】201號）4、鷹潭房房地產(chǎn)行業(yè)計稅毛利率相關(guān)政策2012年15%、2013 年 25%、2014 年 32%、2015-2018 年 25%5、房地產(chǎn)企業(yè)不得預(yù)先核定二、企業(yè)所得稅預(yù)繳預(yù)計毛利額二預(yù)售收入*計稅毛利率期間費用二管理費用+銷售費用+財務(wù)費用應(yīng)納稅所得額=預(yù)計毛利額-實繳稅金（不含增值稅）-期 間

2、費用應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額*稅率開發(fā)產(chǎn)品未完工前，日常預(yù)繳按照預(yù)毛利額計算企業(yè)所得 稅。匯算清繳時，對期間費用應(yīng)按照稅前扣除相關(guān)規(guī)定進 行納稅調(diào)整。三、完工年度企業(yè)所得稅處理（一）、完工條件國稅發(fā)【2009】31號第三條：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè) 務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建 筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其 他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。只要符合以上完工的三個條件之一，不論會計上是否符 合收入實現(xiàn)條件，是否計算出實際利潤，計

3、算所得稅時就應(yīng) 該按照實際利潤計算應(yīng)納稅所得額。達到完工條件后，應(yīng)及時將預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入， 結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品，并結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。（二）房地產(chǎn)業(yè)實際毛利額與預(yù)計毛利額的計算與調(diào)整國稅發(fā)【2009】31號第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù) 計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè) 應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額， 同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計 入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。例：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的A項目，2008年實現(xiàn)預(yù)售收入 1000萬元，預(yù)計計稅毛利率為15%，期間費

4、用、稅金及附加 為120萬元，當年預(yù)繳企業(yè)所得稅7.5萬元；2009年實現(xiàn)預(yù) 售收入2000萬元，預(yù)計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金 及附加為200萬元，當年預(yù)繳企業(yè)所得稅25萬元；2010年實 現(xiàn)預(yù)售收入4000萬元，預(yù)計計稅毛利率為15%，期間費用、 稅金及附加250萬元，當年預(yù)繳納企業(yè)所得稅87.5萬元。2011年A項目竣工，交付業(yè)主使用，當年將全部預(yù)售收入 7000萬元轉(zhuǎn)入實際銷售收入，項目計稅成本為4900萬元。 企業(yè)所得稅稅率為25%。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項目，該房 地產(chǎn)企業(yè)在A項目竣工清算年度，即2011年應(yīng)補（退）多少 企業(yè)所得稅？企業(yè)所得稅納稅計算表實際銷售毛利額=700

5、0-4900=2100（萬元）。預(yù)計毛利額的計算預(yù)計毛利額二150+300+600=1050（萬元）。實際毛利額與預(yù)計毛利額差異=2100-1050=1050（萬 元）。應(yīng)補（退）企業(yè)所得稅=1050X25%=262.5（萬元）。四、巡查巡管要點1、掌握房產(chǎn)地企業(yè)開發(fā)項目基本情況，包括開發(fā)土地 面積及地價、項目分期、容積率、房源結(jié)構(gòu)、可售銷售面積 等。對存在拆遷安置情形的，要重點做好相關(guān)政策輔導。2、及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售情況（銷售進度），要 求企業(yè)報送銷控臺帳，成本對象確定專項報告，開發(fā)項目土 地增值稅報告表，獲取房管部門商品房備案情況。3、審查企業(yè)報送財務(wù)報表。重點審核預(yù)收帳款、其他應(yīng)付款、短期貸款及期間費用等科目（重點關(guān)注財務(wù)費用， 是否將應(yīng)資本化利息計入財務(wù)費用情形）。4、審查企業(yè)所得稅申報表，重點審查是否按照本期預(yù) 售收入足額申報預(yù)計毛利額，按照預(yù)繳規(guī)定申報繳納企業(yè)所 得稅，并同時核對增值稅、土地增值稅、印花稅等是否按規(guī) 定申報。5、關(guān)注開發(fā)項目完工情況，對存在已辦理大產(chǎn)權(quán)證， 已向業(yè)主交付房屋，或向房管部