2021北京土地估價師考試考前沖刺卷

1、第 頁2021北京土地估價師考試考前沖刺卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，只有一個最符合題意） 1.適用于數(shù)據(jù)資料不足、不可測因素較多情況的方法為。A：德爾菲法B：相關(guān)性分析法C：回歸分析法D：聚類分析法E：合法性 2.由于不動產(chǎn)的，使得完全相同的不動產(chǎn)幾乎沒有，但是在同一市場上具有相近效用的不動產(chǎn)，其價格也應(yīng)相近。A：不可替代性B：不同性C：均衡性D：獨(dú)一無二性E：合法性 3.用來體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)變量與時間的變化關(guān)系的經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)的內(nèi)容為。A：幾何代數(shù)B：線性代數(shù)C：多元微分方法D：采用微分方程或差分方程E：合

2、法性 4.營銷分析是運(yùn)用技術(shù)，把不動產(chǎn)市場分組，從中選取需求空間較大的對象群，根據(jù)它們的需要為開發(fā)商提供建議的一種研究。A：市場營銷B：市場策劃C：市場預(yù)測D：市場細(xì)分E：合法性 5.回歸分析不包括回歸分析。A：簡單線性B：多元C：曲線D：復(fù)雜E：合法性 6.連續(xù)年金是按照來劃分的。A：年金的支付時間和支付金額是否確定B：年金的支付期限長短C：年金的支付周期不同D：年金開始支付的時間不同E：合法性 7.下列有關(guān)土地估價報告編寫的做法符合要求的是。A：在為司法鑒定提供依據(jù)的土地估價報告中，增加對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛來源及面積等情況的分析描述B：由于銀行抵押貸款利率調(diào)整，應(yīng)委托方的要求收回已提交的報告并

3、調(diào)整定價中不同方法的權(quán)重值C：將估價所采用的素材、資料、工作底稿等進(jìn)行整理歸類，形成檔案，連同土地估價報告一并提交委托方D：因緊急公務(wù)出差，甲委托一了解評估對象情況的估價師乙代為撰寫估價報告，回來后由甲審核后簽字E：合法性 8.對某宗居住用地價格進(jìn)行評估的試算結(jié)果分別為：收益還原法1030元，市場比較法1000元，假設(shè)開發(fā)法990元按當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅膶?shí)際情況和土地估價實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，各方法試算結(jié)果對最終估價結(jié)果的重要性程度分別為：收益還原法50，市場比較法30，假設(shè)開發(fā)法20則該宗地土地價格可確定為。A：990元B：1000元C：1007元D：1013元E：合法性 9.某公司1996年以出讓方式取得居

4、住用地70年土地使用權(quán)，出讓當(dāng)時居住、商業(yè)用地土地出讓價格分別為80萬元和110萬元2006年，該公司申請將土地用途由居住變更為商業(yè)并獲得批準(zhǔn)，按重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)時的價格標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)、居住用地的出讓價格分別為150萬元、100萬元，則應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓價款為(土地還原利率取6)。A：3344萬元B：5817萬元C：7000萬元D：7654萬元E：合法性 10.在上題結(jié)論的基礎(chǔ)上，若知在估價期日，宗地附近區(qū)域政府出租工業(yè)用地的租金標(biāo)準(zhǔn)為4萬元年，市場租金標(biāo)準(zhǔn)為6萬元年通過這些信息，若要針對其他目的進(jìn)行估價測算，則下列結(jié)論正確的是。A：土地使用權(quán)出讓，宗地地價92萬元B：土地使用

5、權(quán)作價入股，宗地地價92萬元C：標(biāo)定地價評估，宗地地價106萬元D：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，宗地地價101萬元E：合法性 11.不同用途土地估價的技術(shù)路線應(yīng)該根據(jù)具體情況確定，下列說法中，不正確的是。A：液化氣儲備站、工業(yè)物流園、城市輕軌、科研實(shí)驗(yàn)基地、中心血站等用地適宜采用成本逼近法評估B：評估別墅、高級公寓等居住用地應(yīng)首選市場比較法進(jìn)行評估，且應(yīng)重點(diǎn)分析人文環(huán)境、景觀、容積率等因素對地價的影響C：油(氣)井場用地適宜選擇一定數(shù)量的地塊作為標(biāo)準(zhǔn)宗地，其他宗地價格一般可經(jīng)區(qū)域因素、個別因素修正后確定D：采用收益還原法評估教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地時，收益應(yīng)取整體收益E：合法性 12.在進(jìn)行城鎮(zhèn)分

6、等時，選取了五個因素(見下表)，通過特爾菲法已確定出因素的重要程度為y1V2，V1y3，y3：y4：y5，若采用因素成對比較法(0，05，1三種數(shù)值)，下列說法中，不正確的是A：V1的權(quán)重為03B：V2的權(quán)重為04C：V2的權(quán)重為05D：V5的權(quán)重為01E：合法性 13.在采用極值標(biāo)準(zhǔn)化方法進(jìn)行分等因子分值計算時，當(dāng)某項(xiàng)因子對應(yīng)指標(biāo)與土地利用效益呈正相關(guān)，假定指標(biāo)最高值和最低值分別為30和10，某一參評城鎮(zhèn)對應(yīng)指標(biāo)為25，則計算的因子分值為。A：20B：667C：75D：50E：合法性 14.某評估公司承接某國有煤礦企業(yè)改制的評估業(yè)務(wù)，需評估一風(fēng)井用地的價格經(jīng)實(shí)地調(diào)查，該風(fēng)井所處區(qū)域有供水管網(wǎng)

7、，但風(fēng)井未接人供水；風(fēng)井用電由企業(yè)投資自宗地外5 km處的變電所接人，并由企業(yè)投資修建一條2 km長的道路與區(qū)域干道相連，無其他設(shè)施據(jù)此，在進(jìn)行土地價格定義時，土地開發(fā)程度應(yīng)設(shè)定為。A：宗地紅線外“一通”(通供水)及宗地內(nèi)場地平整B：宗地紅線外“二通”(通電、通路)及宗地內(nèi)場地平整C：宗地紅線外“三通”(通電、通路、通供水)及宗地內(nèi)場地平整D：宗地紅線內(nèi)外“三通”(通電、通路、通供水)及宗地內(nèi)場地平整E：合法性 15.甲企業(yè)因進(jìn)行改制的需要，委托某評估公司對其一宗土地使用權(quán)進(jìn)行了評估，土地用途為工業(yè)，評估結(jié)果為200萬元時隔三個月，在完成改制后，為了與乙公司洽談土地作價入股問題，甲再次要求評估

8、公司對該宗地地價進(jìn)行評估，并表明對估價結(jié)果的期望值為250萬元以下分析內(nèi)容正確的是(以企業(yè)改制評估時的估價期日為基期，已知該區(qū)域工業(yè)用地價格在三個月內(nèi)的變化幅度為+10)。A：估價報告仍在有效期內(nèi)，評估公司可直接修改估價目的，不需重新評估價格B：評估目的不同，估價結(jié)果有一定差異，因此評估公司可以接受甲企業(yè)的期望值要求C：估價對象未變，估價時間相差較近，價格水平變化不大，企業(yè)可以直接使用原估價報告D：如果接受委托，評估公司應(yīng)該脫離原估價結(jié)果重新評估E：合法性 16.在一土地估價技術(shù)報告中，估價師在運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估時引用“公用設(shè)施完備 度”因素的修正系數(shù)范圍為-3040，并在市場比較法試

9、算過程中選取該因素參與比較對于修正系數(shù)的確定，下列做法不恰當(dāng)。A：兩種估價方法所采用的因素條件應(yīng)一致，但修正幅度可以不一致B：根據(jù)比較實(shí)例宗地的具體特點(diǎn)，確定市場比較法中修正系數(shù)取值為-40%-80C：不同的估價方法有不同的應(yīng)用特點(diǎn)，因此市場比較法中的修正系數(shù)可根據(jù)具體情況確定D：同一因素對地價的影響具有一致性，修正的幅度也應(yīng)一致，因此市場比較法中的修正系數(shù)取值范圍也應(yīng)為-30%40E：合法性 17.現(xiàn)場勘察時，估價師調(diào)查到工藝品加工企業(yè)甲已登記發(fā)證的出讓工業(yè)用地建設(shè)情況如下：臨街建有一棟七層綜合樓，其中地上二層出租給某百貨公司做超市，三至四層為甲自用辦公用房，綜合樓后有三棟單層生產(chǎn)車間為甲自

10、用在進(jìn)行土地估價時，估價師就該宗地土地用途確定所做的下列分析中正確的是。A：遵循客觀性原則，以實(shí)際用途為準(zhǔn)設(shè)定為商業(yè)、工業(yè)用途評估B：若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營行為向國土部門繳納了土地收益金，則可設(shè)定為商業(yè)、工業(yè)用途評估C：在沒有得到合法批準(zhǔn)的情況下，應(yīng)按原土地登記用途進(jìn)行評估D：若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營行為分別向規(guī)劃和國土部門補(bǔ)繳了罰款，則可設(shè)定為商業(yè)、工業(yè)用途評估E：合法性 18.經(jīng)批準(zhǔn)，某單位將征收甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)30 h的農(nóng)用地經(jīng)估價人員調(diào)查，得知該鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均農(nóng)用地面積12畝，其中人均耕地面積08畝，政府制定的該鎮(zhèn)人均社會保障價格為2萬元人，則該單位需支付的社會保障總價為萬元。A：450B：600C：7

11、50D：1125E：合法性 19.對于評估已建設(shè)完成的普通住宅小區(qū)居住用地，土地估價師不宜選用的估價方法是 。A：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法B：成本逼近法C：收益還原法D：剩余法E：合法性 20.國土資源部35號令規(guī)定，考取土地估價師資格證書并進(jìn)入土地估價機(jī)構(gòu)從事土地估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過不少于年的專業(yè)實(shí)踐，并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔(dān)法律責(zé)任。A：1B：2C：3D：4E：合法性 21.經(jīng)批準(zhǔn)，某宗已出讓國有土地的用途由工業(yè)變更為居住，按規(guī)定應(yīng)補(bǔ)交土地差價，該差價可用批準(zhǔn)時居住用地出讓年期的市場價格扣減求得。A：批準(zhǔn)時工業(yè)用地法定最高使用年期的市場價格B：原取得工業(yè)

12、用地國有土地使用權(quán)時實(shí)際支付的價格C：批準(zhǔn)時工業(yè)用地剩余土地使用年期的市場價格D：批準(zhǔn)時居住用地的土地使用權(quán)出讓金E：合法性 22.某耕地區(qū)片近三年平均年產(chǎn)值為1700元畝，如土地補(bǔ)償費(fèi)按年產(chǎn)值的10倍計，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，最低不得低于年產(chǎn)值的16倍，最高不得高于年產(chǎn)值的25倍，則該征地區(qū)片價為萬元畝。A：425595B：272442C：272425D：170272E：合法性 23.某城市一宗工業(yè)用地所處土地級別的基準(zhǔn)地價為300元，根據(jù)國土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施(全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn))的通知(國土資發(fā)2006307號)，的規(guī)定，該市工業(yè)用地出讓最低限價為284元，2008年8月，

13、該市國土局?jǐn)M出讓此宗地，則其出讓價格不得低于元。A：210B：240C：284D：300E：合法性 24.某工業(yè)用地?zé)o限年期價格為1020元，土地還原率為5，則該地的年租金為元A：5100B：5587C：5944D：9827E：合法性 25.某城市甲、乙兩宗地樓面地價分別為2020元、1850元，建筑容積率分別為3、5，若其他規(guī)劃條件相同，則兩宗地的總價比較為。A：甲小于B：甲略大于乙C：甲與乙相同D：甲遠(yuǎn)大于乙E：合法性 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有多個符合題意） 1.監(jiān)測點(diǎn)地價是通過或修正得到的監(jiān)測點(diǎn)在一定時點(diǎn)和一定條件下的地價。A：評估B：相臨監(jiān)測點(diǎn)平均C：估算

14、D：市場交易地價E：查詢相關(guān)資料 2.地價監(jiān)測點(diǎn)是指在一定區(qū)段內(nèi)設(shè)立的，、以及等方面與所在區(qū)段的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致或相近，能夠代表所在區(qū)段地價水平的宗地。A：土地條件B：環(huán)境條件C：人口密度D：土地利用狀況E：開發(fā)程度 3.經(jīng)篩選整理后確定的監(jiān)測點(diǎn)資料要進(jìn)行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括和其他資料等。A：監(jiān)測點(diǎn)權(quán)利狀況資料B：利用狀況資料C：影響因素資料D：設(shè)定條件資料E：價格狀況資料 4.地價指數(shù)按照土地用途分為及表征城市整體地價水平相對關(guān)系的綜合地價指數(shù)等指標(biāo)。A：商業(yè)地價指數(shù)B：居住地價指數(shù)C：工業(yè)地價指數(shù)D：旅游地價指數(shù)E：耕地地價指數(shù) 5.征地區(qū)片綜合地價的表達(dá)形式主要有。A：

15、表格B：分布圖C：報告D：會議E：附件 6.運(yùn)用征地區(qū)片綜合地價評估征地補(bǔ)償費(fèi)時，應(yīng)考慮等因素的影響。A：區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的質(zhì)量狀況B：人均耕地水平C：建成后能獲得的收益D：區(qū)域位置狀況E：農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 7.征地區(qū)片綜合地價是指，在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，采用等方法測算的區(qū)片征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。A：標(biāo)準(zhǔn)方差法B：農(nóng)地價格因素修正C：征地案例比較D：年產(chǎn)值倍數(shù)E：樣地法 8.征地區(qū)片價的實(shí)質(zhì)是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償費(fèi)。A：不含地上附著物B：含地上附著物C：不含地上青苗D：含地上青苗E：不含地上附著物和青苗 9.征地區(qū)片綜合地價評估的基本原則是。A：維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則

16、B：替代原則C：同地同價原則D：協(xié)調(diào)平衡原則E：公開聽證原則 10.下列說法中不正確的是。A：在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異B：在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，且因征地目的及土地用途不同而有差異C：征地區(qū)片價不得低于當(dāng)?shù)卦鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，省級行政區(qū)域內(nèi)各市縣的征地區(qū)片價應(yīng)相互銜接D：征地區(qū)片價不得高于當(dāng)?shù)卦鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，省級行政區(qū)域內(nèi)務(wù)市縣的征地區(qū)片價應(yīng)相互銜接E：征地區(qū)片價只要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，不必考慮長遠(yuǎn)生計和未來發(fā)展的需要 11.與原有的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比，征地區(qū)片綜合地價主要有以下特點(diǎn)。A：征地區(qū)片綜合地價是

17、按照均值性區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)B：征地區(qū)片綜合地價是針對土地確定的綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)C：征地區(qū)片綜合地價在同一區(qū)片內(nèi)不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同D：征地區(qū)片綜合地價是一種預(yù)設(shè)性標(biāo)準(zhǔn)，在征地沒有發(fā)生時統(tǒng)一制訂，剛性較強(qiáng)E：征地區(qū)片綜合地價在同一區(qū)片內(nèi)不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同 12.下列不在征地區(qū)片價測算的范圍之內(nèi)的區(qū)域?yàn)?。A：法定生態(tài)保護(hù)區(qū)B：土地利用總體規(guī)劃確定的城市C：集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模D：耕地保護(hù)區(qū)E：其他規(guī)定的特別保護(hù)區(qū) 13.下列關(guān)于劃定區(qū)片說法正確的是。A：區(qū)片劃定的目的是采用一定的方法將測算范圍區(qū)分為若干個區(qū)片，為測算區(qū)片價提供基礎(chǔ)B：區(qū)片劃定的目的是采用一定的方法將

18、測算范圍區(qū)分為若干個區(qū)片，為劃分區(qū)片提供基礎(chǔ)C：區(qū)片劃定時，不必考慮測算范圍各個區(qū)域的差異條件D：區(qū)片劃定時，要求充分考慮測算范圍各個區(qū)域的差異條件E：區(qū)片劃分完成后，要測算各個區(qū)片的征地補(bǔ)償水平 14.在農(nóng)地價格因素修正測算法中，沒有完成基準(zhǔn)地價測算的地區(qū)，可以采用等地價評估方法確定。A：收益還原法B：剩余法C：成本逼近法D：市場比較法E：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 15.下列說法錯誤的是。A：土地區(qū)位測算，距離越近，檔次越低，修正系數(shù)越大B：人均耕地數(shù)量測算，人均占有耕地面積越小，檔次越高，修正系數(shù)越大C：土地征用數(shù)量越多，檔次越高，修正系數(shù)越小D：經(jīng)濟(jì)收入水平越高，檔次越高，修正系數(shù)越小E：生活

19、保障水平越高，檔次越高，修正系數(shù)越大 16.征地案例比較測算法中，下列說法不正確的有。A：需要選擇兩個以上有代表性的征地案例B：案例應(yīng)是近兩年之內(nèi)發(fā)生的，并發(fā)生在本區(qū)片或其他可比區(qū)片的項(xiàng)目C：在使用案例前，要對案例的合理性進(jìn)行判斷D：征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價的設(shè)定內(nèi)涵一致E：在對案例進(jìn)行整理時，不需要將青苗補(bǔ)償費(fèi)附著作物補(bǔ)償費(fèi)和其他額外損失的補(bǔ)償費(fèi)用等剔除出去 17.下列屬于區(qū)域因素所包含的內(nèi)容的有。A：區(qū)片的位置B：區(qū)域環(huán)境條件C：地質(zhì)D：區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展程度E：征地項(xiàng)目 18.下列屬于個別因素比較內(nèi)容的有。A：城市規(guī)劃B：人均耕地C：土地使用限制D：區(qū)片的土地類型E：收入水平 19.對征地案例的比較修正應(yīng)考慮。A：區(qū)域因素B：社會因素C：個別因素D：一般因素E：