戴德梁行-南昌市藍(lán)天碧水購(gòu)物廣場(chǎng)可行性方案建議課件

1、戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 商鋪部Sep. 2006DTZ-Retail Department藍(lán)天碧水購(gòu)物廣場(chǎng)可行性方案建議1序 言基于本行對(duì)于南昌市場(chǎng)的深入了解，以及對(duì)于大型購(gòu)物中心類(lèi)型項(xiàng)目豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)提出以下商業(yè)規(guī)劃可行建議方案，供貴司參考、比照。2第一章項(xiàng) 目 分 析3 藍(lán)天碧水購(gòu)物廣位于南昌市青山南路，與王家莊路交匯處。 藍(lán)天碧水購(gòu)物廣場(chǎng)預(yù)計(jì)于2007年7月交付使用，項(xiàng)目總建筑面積15萬(wàn)平方米左右，組成部分包括6座住宅塔樓；地下1層車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房；地上3層商業(yè)裙樓。 1.1項(xiàng)目概況 藍(lán)天碧水購(gòu)物廣場(chǎng)之平面布置，東西向長(zhǎng)約329.86米，南北向?qū)捈s129.05米，主要以臨青

2、山路方向中間為主要正門(mén)，東北角、西南角也設(shè)計(jì)有主要出入口。-13層商業(yè)裙樓，總建筑面積近60000平方米，為本策劃報(bào)告之研究對(duì)象。 1.1.2項(xiàng)目組成 1.1.1地理位置 1.1.3商業(yè)物業(yè) 4藍(lán)天碧水購(gòu)物廣場(chǎng)部分設(shè)計(jì)之設(shè)備設(shè)施包括： 1、中央空調(diào)設(shè)備 2、2部垂直貨用電梯 3、2部垂直觀光電梯 4、21組自動(dòng)扶梯藍(lán)天碧水購(gòu)物廣場(chǎng)東臨青山路，為雙向4車(chē)道，與八一大道相連接，八一大道為南昌市的主要道路，車(chē)流繁忙。青山路上設(shè)有公交站，過(guò)往巴士線路近7條，由于青山路車(chē)流并不算繁忙，因此行車(chē)狀況基本還是比較理想的 。 1.1.4設(shè)備設(shè)施 1.1.5交通路況 5 藍(lán)天碧水購(gòu)物廣場(chǎng)處于南昌市東湖區(qū)，區(qū)內(nèi)集

3、中了省軍區(qū)宿舍、省電力局大院住宅小區(qū)、制藥廠宿舍、南昌晚報(bào)宿舍、公安廳宿舍、中醫(yī)學(xué)院宿舍、一附院宿舍、陽(yáng)明錦城、自由都市等數(shù)十個(gè)住宅小區(qū)。周邊銀行、學(xué)校、醫(yī)療、集貿(mào)市等配套設(shè)施也非常齊全，休閑娛樂(lè)場(chǎng)也較為齊全，如名典咖啡、川江食府等。整體商貿(mào)環(huán)境還不夠成熟，商業(yè)氣氛較弱。 1.1.6整體環(huán)境 6整體環(huán)境圖71.2項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)+地處青山路與王家莊路交匯處，青山路與八一大道相連接,為南昌市主要道路,位置優(yōu)越，整體環(huán)境良好+周邊住宅密集，新盤(pán)林立，提供大量潛在的消費(fèi)群體+前期商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)良好，項(xiàng)目理念較為新穎，硬件設(shè)施齊備+即將引進(jìn)國(guó)際知名大型超市，可利用其提高商戶的期盼值+周邊消費(fèi)水

4、平中等偏上，消費(fèi)力不錯(cuò)+項(xiàng)目規(guī)模適中，風(fēng)險(xiǎn)及機(jī)會(huì)的控制較為平衡+本項(xiàng)目連接青山路方位設(shè)置有公交站臺(tái),有七條公交路線可直達(dá)本項(xiàng)目,交通便利10項(xiàng)目缺點(diǎn) +距離南昌發(fā)展成熟的商業(yè)核心有一定距離，對(duì)聚客力有較大影響+周邊消費(fèi)群體來(lái)青山路消費(fèi)習(xí)慣需要一定的時(shí)間培養(yǎng)+周邊的住宅小區(qū)規(guī)劃過(guò)于雜亂,特別是上下沙窩有大片的農(nóng)民自建房,區(qū)域整體形象較差+本項(xiàng)目只有兩面臨街,且人流不是很多 +南昌商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，帶來(lái)新的機(jī)會(huì)+經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，大中型商業(yè)零售業(yè)的 不斷擴(kuò)張帶來(lái)機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì) 11+ 收入的不斷增加，令市民的消費(fèi)欲望不斷提升，令整體商業(yè)形勢(shì)看好+ 青山路成熟且具有一定規(guī)模的商業(yè)中心基本沒(méi)有，競(jìng)爭(zhēng)較小項(xiàng)

5、目威脅 +本項(xiàng)目區(qū)域外來(lái)人員較多,消費(fèi)力還有 待開(kāi)發(fā),如何進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和差異化經(jīng)營(yíng) 去吸引更多的消費(fèi)者是本項(xiàng)目所要解決的 最大問(wèn)題。+南昌市區(qū)仍有多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目推出，給市場(chǎng)承接能力帶來(lái)一定壓力+南昌市商業(yè)中心設(shè)施齊備，商業(yè)樓宇眾多，聚客能力很強(qiáng)+主力超市的招商未必能如期順利簽約，對(duì)于整體推廣的時(shí)間安排有一定的影響12主要包括： 東湖區(qū)之醫(yī)院、部隊(duì)行業(yè)等各企業(yè)單 位從業(yè)人士 周邊住宅區(qū)居民及本項(xiàng)目住戶 項(xiàng)目?jī)?nèi)特色元素所吸引的其它區(qū)域 人士商戶定位遵從主題定位，為面向中檔以上 消費(fèi)群體的經(jīng)營(yíng)者，商戶均為具有豐富經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的品牌商家。 商戶定位： 16 目標(biāo)商戶： 除部分銷(xiāo)售鋪位外，主要包括家居生活

6、館、美食廣場(chǎng)、網(wǎng)吧、電玩中心、書(shū)店、茶社等大面積商戶例如：“生活大師”、“簡(jiǎn)單生活”、“美樂(lè)匯美食廣場(chǎng)”、“南夢(mèng)宮電子游戲”等。下首層：中高檔次的的次主力店及特色商戶 大型主力店目標(biāo)客戶：建議鎖定“沃爾瑪”。因?yàn)闊o(wú)論從品牌實(shí)力還是市場(chǎng)影響力，“沃爾瑪”作為世界五百?gòu)?qiáng)之首其實(shí)力是勿庸置疑的，其次“沃爾瑪”在南昌市區(qū)已開(kāi)設(shè)二家店，其開(kāi)設(shè)第三家店后具有一定的規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力比較強(qiáng)。17首層：中高檔次的的次主力店及中小型商戶 除部分由“沃爾瑪”經(jīng)營(yíng)外，本層主要包括二三家次主力店及其它各類(lèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店：主要業(yè)態(tài)定位為：電器連鎖店、個(gè)人用品護(hù)理店、國(guó)際知名快餐連鎖店、珠寶金行、眼鏡行、鞋類(lèi)皮具專(zhuān)賣(mài)

7、、通訊、銀行等，例如：“國(guó)美電器”、“蘇寧電器”、“屈臣氏個(gè)人用品護(hù)理專(zhuān)門(mén)店”、“千色店”、“肯德基”、“麥當(dāng)勞”、“真功夫”、“六福珠寶”、“寶島眼鏡”、“明廊眼鏡”、24小時(shí)銀行柜員機(jī)中心等等，還可包括一些便民服務(wù)類(lèi)商戶： 182F：中高檔次中小型餐飲配套及其它服飾店 除部分由“沃爾瑪”經(jīng)營(yíng)外，本層主要包括具有顯著特色的餐飲商戶和中小型服飾店：品牌西餐廳、咖啡廳、品牌服飾、休閑服裝專(zhuān)賣(mài)店等例如：“綠茵閣西餐廳”、“名典咖啡廳”、各品牌服裝店如房屋中介、洗衣店、便利店、面包店、藥店、沖洗店、水果店、冷飲店等例如：正章干洗連鎖、海王星辰藥業(yè)連鎖、可頌坊面包連鎖、7+1便利店、柯達(dá)沖印、百果園水

8、果連鎖等。19商戶組合及樓層布局和商品結(jié)構(gòu)組合（我行推薦之最佳方案）： A、沃爾瑪：根據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有結(jié)構(gòu)布局，主力店入口適宜擺放在項(xiàng)目的中部偏東部分1-3層，首層約30004000平方米，2-3層每層大約7000平方米（面積均以套內(nèi)建筑面積計(jì)算，詳見(jiàn)附圖）B、專(zhuān)賣(mài)店：首層至三層層除主力店以及部分次主力店商業(yè)面積外全部分割為獨(dú)立店鋪，該類(lèi)店鋪以銷(xiāo)售為主，都臨街或臨商場(chǎng)內(nèi)主要通道，和主力店配合，設(shè)置品牌服飾、鞋類(lèi)專(zhuān)賣(mài)、皮具、運(yùn)動(dòng)休閑專(zhuān)賣(mài)店、珠寶金行、眼鏡行、音像連鎖、通訊（詳見(jiàn)附圖）商鋪面積可集中在使用面積30-100平方米。21C、便民服務(wù)類(lèi)：首層有部分商鋪臨南面連廊和寫(xiě)字樓大堂入口，可考慮設(shè)置臨

9、街店鋪，主要引進(jìn)便民服務(wù)類(lèi)商戶：房屋中介、洗衣店、便利店、面包店、沖洗店、冷飲店、快餐廳、水果店（詳見(jiàn)附圖）面積可集中在使用面積40-60平方米。D、特色店：下首層及三層的西部則劃分給可突出項(xiàng)目主題定位、承租面積較大具有顯著特色和消費(fèi)目的性偏強(qiáng)的商戶如家居生活館、美容美體中心、書(shū)店、特色西餐、泰國(guó)餐廳、日本料理、韓國(guó)燒烤、茶藝館等（詳見(jiàn)附圖）。面積集中在使用面積200-400平方米。 22商店的區(qū)域位置設(shè)置，盡力做到讓經(jīng)營(yíng)者之間產(chǎn)生互動(dòng)整合效果，使整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)形成經(jīng)營(yíng)合力，每個(gè)商業(yè)單位均能獲得好的效益，盡力為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定及最高的經(jīng)濟(jì)效益。23 1、本商場(chǎng)之平面格局分布及人流導(dǎo)向設(shè)計(jì) 建議按本

10、商場(chǎng)本身的弧形平面格局特點(diǎn)，將項(xiàng)目下首層及首層臨廣場(chǎng)劃分為獨(dú)立街鋪，項(xiàng)目首層中間中庭部分不銷(xiāo)售或出租，而是作為本項(xiàng)目日后經(jīng)營(yíng)過(guò)程中做活動(dòng)或促銷(xiāo)之用，將人流匯集至此然后再向各個(gè)方向發(fā)散自然引入商場(chǎng)內(nèi)部，提升后排商鋪的價(jià)值。 首層通道設(shè)計(jì)盡量簡(jiǎn)潔，沿商場(chǎng)中部設(shè)計(jì)成弧中帶直線，寬度不超過(guò)3.5米，商鋪沿通道擺設(shè)，由于本項(xiàng)目東西向距離很長(zhǎng)，因此，在中庭與東西兩端之間設(shè)置通道出入，寬度不超過(guò)4米。 建筑規(guī)劃建議： 24 二層?xùn)|面7000余平方米體留給沃爾瑪，西面由于距離較長(zhǎng)，且鋪位分割為南北二部分，應(yīng)考慮于中部設(shè)置通道，寬度約為3.5米，并充分利用中庭及扶梯的位置使每個(gè)商鋪都有順暢的出入感。 三層西部可

11、設(shè)置一間大型餐飲，以吸引人流往上。（詳細(xì)方案見(jiàn)附圖） 2、商場(chǎng)出入口，觀光電梯及扶手電梯的調(diào)整建議（詳細(xì)方案見(jiàn)附圖） 3、商場(chǎng)之寬闊度建議 建議商場(chǎng)首層通道劃分為3.5米左右，二層通道劃分為3.3米。臨廣場(chǎng)街鋪門(mén)面盡量保持在4米，符合商家需求。觀光電梯口預(yù)留咨客接待位即可（詳細(xì)方案見(jiàn)附圖）。25 4、店鋪單元間隔、店面外觀裝修及交鋪標(biāo)準(zhǔn)店鋪的單元間隔按照建筑物結(jié)構(gòu)的柱列跨距、結(jié)合商家的一般要求，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)式單位間隔。所有對(duì)著人行通道的商店單位門(mén)面均以玻璃間隔，店鋪單元內(nèi)以毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交付承租戶做內(nèi)部裝修。 5、中庭的設(shè)計(jì)和使用建議 本商場(chǎng)中間有一約1200平方米中庭，善用此中庭，使它成為商場(chǎng)內(nèi)最熱

12、鬧的焦點(diǎn)以及上下首層的結(jié)合，此中庭可以作商家促銷(xiāo)、發(fā)布最新消息使用，也可使之成為公共活動(dòng)及休息場(chǎng)所。建議利用該中庭對(duì)所有商戶之文化、經(jīng)營(yíng)特色做集中形象展示，對(duì)消費(fèi)者起介紹引導(dǎo)作用，借此為項(xiàng)目作整體宣傳，中庭可以考慮設(shè)置為休閑中庭，布置有休閑座椅、小面積開(kāi)放式飲品店。26 建議縮小中庭之弧圈面積，但應(yīng)力爭(zhēng)去除弧圈內(nèi)部之承重柱，之后發(fā)展商也可通過(guò)照明、裝修風(fēng)格、家具擺設(shè)等來(lái)塑造空間張力，使中庭成為商場(chǎng)人流聚集之焦點(diǎn)。 6、公共配套設(shè)施設(shè)置 在公共活動(dòng)區(qū)域（如中庭） 1）設(shè)置供顧客休息及觀賞的設(shè)施，如座椅、植物、藝術(shù)擺設(shè)等，以期讓顧客能在本商場(chǎng)內(nèi)逗留更長(zhǎng)時(shí)間。此外，還應(yīng)增加銀行提款機(jī)、公共電話等配套

13、服務(wù)設(shè)施。 272）指示系統(tǒng)：指示設(shè)施應(yīng)配合建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)做整體的規(guī)劃，包括地圖指示、附有文字或圖象說(shuō)明的方向指標(biāo)、消費(fèi)指引宣傳單張。指示設(shè)施應(yīng)配置在本商場(chǎng)各入口及電梯口處，使顧客能清楚知道各商家位置所在，同時(shí)也為樓上商家對(duì)顧客的指引帶來(lái)便利。 3）停車(chē)場(chǎng)：將現(xiàn)有的停車(chē)場(chǎng)與商場(chǎng)連通并做好相應(yīng)的指示系統(tǒng)，使有車(chē)一族來(lái)本商場(chǎng)消費(fèi)十分方便。有必要的話可設(shè)置由停車(chē)場(chǎng)可直達(dá)商場(chǎng)高層的電梯。4）電、消防系統(tǒng)等設(shè)施配置到位，特別是主力店、餐飲店的配套水電、上下水、煤氣、排污等有28 特別要求。中央空調(diào)方面，需要根據(jù)南昌市商業(yè)經(jīng)營(yíng)慣例來(lái)考慮，視情況決定是否做到分戶計(jì)量。沃爾瑪和大型餐飲以及二層以上大面積商家可

14、以考慮預(yù)留中央空調(diào)位置，但暫不安裝，根據(jù)洽談狀況再定。 5）貨梯：建議在項(xiàng)目西側(cè)北面增設(shè)一臺(tái)貨梯供二、三層特色餐飲或大型酒樓使用。（見(jiàn)附圖）29 各層業(yè)態(tài)平面圖方案 30便民服務(wù)店（洗衣店、藥店、沖印店等）做為銷(xiāo)售便民服務(wù)店保留、請(qǐng)遲銷(xiāo)售皮鞋皮具珠寶金行、眼鏡手表、化妝品等沃爾瑪31女性服飾、飾品、化妝品等沃爾瑪32運(yùn)動(dòng)休閑裝童裝、玩具沃爾瑪33最佳方案業(yè)態(tài)分布和所占比例：針對(duì)市場(chǎng)的分析結(jié)果，結(jié)合主題定位，綜合考慮區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，本行認(rèn)為每層第一個(gè)方案為最佳方案組合，并對(duì)各業(yè)態(tài)所占比例作出初步安排，詳見(jiàn)下表。34最佳方案業(yè)種分布和所占比例如下 業(yè)態(tài)實(shí)用面積（）所占比例網(wǎng)吧1127.93電玩955.642書(shū)店1132.983家居2971.467電影院2749.986電器1993.285