重慶茶園項目深度溝通方案64p課件

1、重慶茶園項目深度溝通方案64p重慶茶園項目深度溝通方案64p東原+中原=國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)東原重慶首個項目中央美地與中原合作，致力于打造當(dāng)時重慶高端洋房社區(qū)，該項目成功開發(fā)與銷售，為東原積累了寶貴的經(jīng)驗，一舉奠定了東原打造精品樓盤，進軍全國市場的基礎(chǔ)。東原+中原=國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)東原重慶首個項目中央美地與中金陽+中原=重慶品牌開發(fā)企業(yè)重慶金陽地產(chǎn)首個項目騎龍山莊通過與中原合作，打造了當(dāng)時南岸區(qū)高品質(zhì)住宅的標(biāo)桿項目，這也為金陽地產(chǎn)之后在主城區(qū)成功開發(fā)羅馬假日、易成國際、牛津街等項目奠定堅實基礎(chǔ)。金陽金陽+中原=重慶品牌開發(fā)企業(yè)重慶金陽地產(chǎn)首個項目騎龍山莊渝信+中原一次美麗的創(chuàng)想，值得期待渝信+中原

2、目錄項目屬性與市場分析項目定位項目產(chǎn)品打造建議項目營銷策略項目商業(yè)思考中原核心優(yōu)勢與服務(wù)構(gòu)架優(yōu)秀案例項目服務(wù)團隊目錄項目屬性與市場分析 一、項目屬性與市場分析項目屬性分析茶園新區(qū)現(xiàn)狀分析茶園新區(qū)未來預(yù)測分析小結(jié) 一、項目屬性與市場分析項目屬性分析1.項目屬性分析1.項目屬性分析項目屬性分析基本指標(biāo)項目指標(biāo)地塊面積61537地塊性質(zhì)居住、公建、公共綠地容積率不大于2.0建筑密度不得大于35%綠地比例不得小于35%建筑高度100米具備發(fā)展寬景低密度物業(yè)基礎(chǔ)項目屬性分析基本指標(biāo)項目指標(biāo)地塊面積61537地塊性質(zhì)項目屬性分析地塊特征地塊北面有電線經(jīng)過項目地塊西面有山體地塊南面為緩坡丘陵地塊中部為低洼地

3、形地塊東部相對較為平整輕軌線路坡地特征，最大高差達17米左右，內(nèi)部缺乏自然資源。因地制宜，巧借低洼地勢形成車庫或者形成水體景觀。高壓線必須做處理，否則將影響到項目的規(guī)劃布局。輕軌車站位于項目旁，將對項目規(guī)劃布局產(chǎn)生重要影響。項目屬性分析地塊特征地塊北面有電線經(jīng)過項目地塊西面有山體項目屬性分析周邊外部環(huán)境分析 本案規(guī)劃設(shè)計需要考慮三個因素長途車站、輕軌與商業(yè)關(guān)系東臨通江大道，如何規(guī)避噪音，如何借助干道做好展示性如何規(guī)避女子監(jiān)獄的心理抗性第二女子監(jiān)獄南馨景苑西郊醫(yī)院通江大道規(guī)劃的長途公交站輕軌項目屬性分析周邊外部環(huán)境分析 規(guī)劃設(shè)計需要考慮三個項目屬性的界定區(qū)域?qū)傩裕褐苓厯碛辛己门涮最A(yù)期（醫(yī)院、長途

4、車站、輕軌站）項目屬性：地塊內(nèi)部資源缺乏，直面周邊大盤競爭，需依托于自身建筑、戶型、園林的差異化設(shè)計需要因地制宜規(guī)劃，以規(guī)避鄰主干道噪音和女子監(jiān)獄的抗性，以利用軌道和長途車站的利好因素項目屬性的界定區(qū)域?qū)傩裕? 茶園新區(qū)現(xiàn)狀認(rèn)識區(qū)域宏觀市場細分市場中高層2 茶園新區(qū)現(xiàn)狀認(rèn)識區(qū)域宏觀市場區(qū)域宏觀：交通配套不成熟制約區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展城市副中心定位，交通與配套未協(xié)調(diào)發(fā)展。生活配套缺乏，心里距離較遠，導(dǎo)致對區(qū)域的認(rèn)知模糊。房地產(chǎn)舊盤新開居多，品牌企業(yè)拿地后開發(fā)尚未啟動。本案區(qū)域宏觀：交通配套不成熟制約區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展城市副中心定位，交茶園新區(qū)供應(yīng)市場現(xiàn)狀：以低密度洋房和別墅為主，少量高層為輔慶隆南山高爾夫

5、中鐵山水天下同景國際銀翔翡翠谷匯景苑坡嶺頓小鎮(zhèn)翔錦花園檔次：洋房客群特征：社會中產(chǎn)階級 核心競爭力：營銷宣傳跨界別墅后續(xù)產(chǎn)品：洋房規(guī)模： 550畝，18.7萬方檔次：別墅客群特征：社會高端群體，以企業(yè)高級管理階層、精英人群為主，追求享受高品質(zhì)的生活核心競爭力：純獨棟別墅后續(xù)產(chǎn)品：別墅檔次：別墅客群特征：社會高端群體，以企業(yè)高級管理階層、精英人群為主，追求享受高品質(zhì)的生活核心競爭力：高爾夫、規(guī)模、品質(zhì)后續(xù)產(chǎn)品：別墅魯能領(lǐng)袖城規(guī)模： 58848.39（共9棟）檔次：中低檔客群特征：以本區(qū)域客戶為主的情況，并有效對南岸區(qū)客戶進行了一定的分流，以企業(yè)工人，教師等為主；核心競爭力：性價比后續(xù)項目：高層檔

6、次：中低檔客群特征：本區(qū)客戶為主核心競爭力：性價比已售罄本案規(guī)模：200萬檔次：洋房客群特征：屬于社會中產(chǎn)階級，以白領(lǐng)、教師、私營主等行業(yè)人群為主，基本擁有代步車，對交通依賴度較低；核心競爭力：品牌、規(guī)模檔次：別墅客群特征：社會中高人群 核心競爭力：規(guī)模、品質(zhì)等后續(xù)產(chǎn)品：洋房、別墅規(guī)模：43萬檔次：洋房客群特征：屬于社會中產(chǎn)階級，以白領(lǐng)、教師、私營主等行業(yè)人群為主，基本擁有代步車，對交通依賴度較低；核心競爭力：品牌、規(guī)模后續(xù)產(chǎn)品：洋房、小高層茶園新區(qū)供應(yīng)市場現(xiàn)狀：以低密度洋房和別墅為主，少量高層為輔慶區(qū)域宏觀競品成交去化分析1. 別墅、多層小高層去化速度高于洋房別墅產(chǎn)品在南岸相對稀缺，多層小高

7、層性價比較高，因而能夠得到較好銷售。而洋房面臨全市競爭，加之配套不成熟，去化緩慢。 區(qū)域宏觀競品成交去化分析1. 別墅、多層小高層去化速度高2、高端產(chǎn)品，以再改或多改為主；中端產(chǎn)品首改和再改為主；低端產(chǎn)品，首置客戶為主，二次置業(yè)為輔。區(qū)域宏觀客戶分類構(gòu)成分析2、高端產(chǎn)品，以再改或多改為主；中端產(chǎn)品首改和再改為主；低端面積集中在60-80兩房和90-110三房，緊湊面積產(chǎn)品去化速度高于舒適性產(chǎn)品。細分市場-中高層面積與去化交叉分析面積集中在60-80兩房和90-110三房，緊湊面積產(chǎn)品左圖：面積控制緊湊，單價在46005800的產(chǎn)品其去化速度較快。右圖：總價在1249萬的產(chǎn)品去化速度快，占90%

8、以上；總價在55-60萬的產(chǎn)品去化較快，占83%；而總價在75萬以上則去化緩慢。細分市場-中高層面積與價格交叉分析左圖：面積控制緊湊，單價在46005800的產(chǎn)品其去化速度3.茶園新區(qū)未來判斷茶園未來規(guī)劃客戶發(fā)展趨勢3.茶園新區(qū)未來判斷茶園未來規(guī)劃茶園新區(qū)交通規(guī)劃銅鑼山明月山廣陽島長生橋解放碑江北城彈子石峽口廣陽鎮(zhèn)迎龍真武山隧道內(nèi)環(huán)高速彈廣路通江大道世大道紀(jì)渝黔高速外環(huán)高速至機場中環(huán)干道廣陽島大橋大佛寺大橋朝天門大橋輕軌6號線輕軌8號線唐家沱大橋郭家沱大橋魚嘴大橋東水門大橋廣東大橋慈母山隧道南山隧道交通巨變：縮短茶園與城市中心的距離，城市價值增大，成為彈子石CBD、渝中、江北的副中心，提供居家

9、、配套的服務(wù)。配套的直接受益者：通江大道作為茶園的主干道，規(guī)劃為創(chuàng)業(yè)中心區(qū)、市民居住區(qū)、休閑娛樂區(qū)、信息商務(wù)區(qū)。本案屬于這一區(qū)域，區(qū)域價值高?？腿悍矫娴淖兓翰鑸@對外區(qū)的輻射能力增強、客戶對茶園的價格承受能力增強、客群的質(zhì)素提高，追求生活品質(zhì)，對開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)品、園林等方面的因素更為看重。茶園新區(qū)交通規(guī)劃銅鑼山明月山廣陽島長生橋解放碑江北城彈子石峽客戶發(fā)展趨勢區(qū)域經(jīng)開板塊新南湖板塊南濱板塊南坪中心板塊南山板塊彈子石板塊茶園板塊板塊特征道路通達性好公交系統(tǒng)缺乏第二產(chǎn)業(yè)為主居住氛圍缺乏新興熱點板塊交通便利配套較成熟居住氛圍濃厚強勢自然資源是此板塊高價值支撐，是南岸區(qū)輻射力最強板塊核心地段交通便利配套

10、齊全稀缺性自然資源缺乏生活、交通配套規(guī)劃CBD“配套服務(wù)區(qū)”規(guī)劃城市副中心交通及生活配套尚未完善客戶特征首置型客戶總價敏感中小戶型接受度高，看重交通和生活便利性，喜好個性化產(chǎn)品自住首置客戶為主，首改型為輔；單價總價敏感，中小戶型接受度高；看重環(huán)境和品質(zhì)改善型居住客戶看重江景、品質(zhì)投資客為主看重地段、配套、升值潛力多次置業(yè)者收入高，對品質(zhì)、景觀要求高居家和投資兼有投資客看中板塊發(fā)展前景，居家客對價格敏感改善型居住客戶原住居民和主城改善型居住江景資源城市核心地段自然資源此部分板塊先天優(yōu)勢明顯，本項目很難與該板塊項目競爭，因此該板塊屬于次級競爭板塊地理交通因素、銷售產(chǎn)品特征能夠看出該區(qū)域客戶為本項目

11、核心客戶地理交通因素、銷售產(chǎn)品特征能夠看出該區(qū)域客戶為本項目核心客戶茶園新區(qū)配套與交通改善后能夠吸引渝中、江北對單價、總價敏感的青年首置人群與拆遷換房人群等客戶關(guān)注！可能成為我們的客戶趨勢一：南坪為主趨勢二：江北五里店、新概板塊、渝中區(qū)為輔客戶發(fā)展趨勢區(qū)域經(jīng)開板塊新南湖板塊南濱板塊南坪中心南山板塊彈分析小結(jié)隨著區(qū)域公共配套和交通的改善客戶構(gòu)成將出現(xiàn)巨大變化，輻射能力增強；產(chǎn)品形態(tài)以低密度洋房別墅產(chǎn)品為主，部分中低端產(chǎn)品為輔，低總價、緊湊產(chǎn)品接受度高；容積率偏低，多數(shù)不大于2.0，同質(zhì)化競爭激烈。分析小結(jié)隨著區(qū)域公共配套和交通的改善客戶構(gòu)成將出現(xiàn)巨大變化，二、項目定位二、項目定位目標(biāo)客群定位推導(dǎo)

12、暢銷項目客戶競爭市場情況首置產(chǎn)品、首置客戶為暢銷關(guān)鍵。區(qū)域的發(fā)展變化交通改善后能夠吸引渝中、江北對單價、總價敏感的青年首置人群與拆遷換房人群等客戶關(guān)注！外區(qū)首置為主本區(qū)首改為輔目標(biāo)客群定位推導(dǎo)暢銷項目客戶競爭市場情況首置產(chǎn)品、首置客戶為本項目客戶定位核心客戶重要爭取客戶游離客戶A類客戶B類客戶C類客戶D類客戶在南岸區(qū)中心上班的年輕白領(lǐng)茶園新區(qū)、彈子石、四公里原住民渝中、江北青年與拆遷換房人群南岸區(qū)中產(chǎn)階級23-32歲24-50歲29-50歲28-5080后一代正處于結(jié)婚或準(zhǔn)備安家的階段。鈔票不多，多為首次貸款置業(yè)，年輕群體，有知識，有積極的價值觀，勇于追求夢想和幸福，注重與人交流；看重物業(yè)整體

13、形象，看重物業(yè)高性價比，而且注重精神層面的美感；該部分客戶職業(yè)與年齡較為廣泛，久居南岸區(qū)域，有較強的地域居住情節(jié)。該部分客戶職業(yè)與年齡較為廣泛，受低總價吸引前往本項目購房私企主、企事業(yè)單位中高管、泛公務(wù)員等，看重物業(yè)所處地段與升值潛力。自住自住自住兼投資投資本項目客戶定位核心客戶重要爭取客戶游離客戶A類客戶B類客戶C項目屬性高端豪宅類產(chǎn)品中端洋房類產(chǎn)品中低端多層產(chǎn)品茶園新區(qū)以洋房和別墅為主其化速度低于別墅及中低端產(chǎn)品。茶園現(xiàn)狀分析地塊規(guī)模有限，容積率2.0，優(yōu)勢不明顯產(chǎn)品需要獨辟蹊徑非本案方向項目產(chǎn)品定位的推導(dǎo)茶園未來趨勢CBD拓展區(qū)域，使得客群結(jié)構(gòu)顯著變化，區(qū)域泛化，質(zhì)素提高，追求品質(zhì)，關(guān)注

14、要素增多。項目屬性高端豪宅類產(chǎn)品中端洋房類產(chǎn)品中低端多層產(chǎn)品茶園新區(qū)以本項目產(chǎn)品定位主力客戶需求茶園新區(qū)住宅產(chǎn)品目標(biāo)客群區(qū)域變化，質(zhì)素更高、追求品質(zhì)、首置、對總價敏感緊湊型、高性價比中高層去化速度高于普通洋房低總價低端多層產(chǎn)品高品質(zhì)低總價首置產(chǎn)品茶園新區(qū)未來區(qū)域輻射能力大大加強中高端產(chǎn)品更能夠吸引外區(qū)客群關(guān)注or目標(biāo)客戶看重物業(yè)整體形象，而且注重精神層面的美感本項目產(chǎn)品定位主力客戶需求茶園新區(qū)住宅產(chǎn)品目標(biāo)客群區(qū)域變化，德式風(fēng)情 洋房生活小鎮(zhèn)闡釋：集自然、人文、城市、景觀于一體的風(fēng)情生活小鎮(zhèn)。讓客戶感受體驗到項目的城市文明與自然景觀的優(yōu)居洋房生活。項目整體定位德式風(fēng)情 洋房生活小鎮(zhèn)項目整體定位2

15、9三、項目產(chǎn)品打造建議Part. 1總體規(guī)劃布局Part. 2Part. 3建筑風(fēng)格與立面建議Part. 4 戶型配比建議園林景觀建議31三、項目產(chǎn)品打造建議Part. 1總體規(guī)劃布局Part產(chǎn)品規(guī)劃打造原則項目基本指標(biāo)的要求下，因地制宜，利用地塊特征，合理規(guī)避地塊自身缺陷；建筑布局，注重均衡性；景觀與建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；借助不同的產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計，讓項目具有層次感，依托車站輕軌站點，考慮商業(yè)布局與外立面設(shè)計；結(jié)合客戶需求與市場情況，合理控制總價，戶型創(chuàng)新等。產(chǎn)品規(guī)劃打造原則項目基本指標(biāo)的要求下，因地制宜，利用地塊特征基于項目基本質(zhì)素和打造原則，中原初步建議三種布局并從經(jīng)濟測算、自身優(yōu)劣勢、客戶接受程

16、度三方面進行對比，為開發(fā)商提供決策依據(jù)123基于項目基本質(zhì)素和打造原則，中原初步建議三種布局123這樣的產(chǎn)品售價？讓我們來看看2011年的市場預(yù)估這樣的產(chǎn)品售價？讓我們來看看2011年的市場預(yù)估本案住宅均價測算分類項目均價（元/平米）分項權(quán)重權(quán)重2011年增幅入市均價茶園新區(qū)同景國際城620040%60%8%10%6955 7084中鐵山水650040%匯景苑460020%南岸區(qū)康德國會山720050%40%和弘南山道700050%小高層均價測算:高層均價測算:分類項目均價（元/平米）分項權(quán)重權(quán)重2011年增幅入市均價茶園新區(qū)同景國際城620070%75%8%10%6598 6721匯景苑46

17、0030%渝中區(qū)江楓雅居700050%15%天奇渝中世紀(jì)800050%江北區(qū)金科十年城740050%10%鵬潤藍海650050%注：根據(jù)自然增幅計算，2012年本高層預(yù)計均價達到71257393元/平米本案住宅均價測算分類項目均價（元/平米）分項權(quán)重權(quán)重2011茶園新區(qū)賣到這樣價格有吸引力嗎？讓我們來看看其它新區(qū)的價格漲幅茶園新區(qū)賣到這樣價格有吸引力嗎？讓我們來看看其它新區(qū)的價格新區(qū)發(fā)展案例2008年下半年南岸住宅市場：分類四公里南坪中心價差項目萬有七季城康德國會山單價價差銷售均價（元/平米）4000520012002008年，萬有七季城2期以低于南坪核心區(qū)域1200元/平米價差，4000元/

18、平米單價入市，獲得開盤當(dāng)天銷售70%的銷售率！分類本項目小高層南坪核心渝中區(qū)江北區(qū)銷售均價（元/平米）7000以康德國會山現(xiàn)在均價7200*1.08（自然增長率）=77768000*1.08=86407500*1.08=8100價差值776164011002011年本項目均價價差：價格洼地，價值高地！新區(qū)發(fā)展案例2008年下半年南岸住宅市場：分類四公里南坪中心經(jīng)濟效益測算對比123指標(biāo)方案一方案二方案三產(chǎn)品組合8+1產(chǎn)品為主全高層為主8+1產(chǎn)品+高層為主總成本399,944,471446,738,022411,021,250總收益618057732607714696.7584028182利潤2

19、18,113,261160,976,674173,006,932利潤率54.54%36.03%42.09%均價703766006631（高層：6663 / 8+1：6650）（單位：元）經(jīng)濟效益測算對比123指標(biāo)方案一方案二方案三產(chǎn)品組合8+1產(chǎn)整體規(guī)劃對比(方案一)(方案二)(方案三)產(chǎn)品形態(tài)：8+1產(chǎn)品為主，局部考慮板式躍層。產(chǎn)品形態(tài)：全高層為主（15-25F不等），局部考慮板式躍層產(chǎn)品形態(tài)：8+1產(chǎn)品與高層組合為主，局部考慮板式躍層。 規(guī)劃優(yōu)勢：臨女子監(jiān)獄處設(shè)立為高層有利于8+1產(chǎn)品的品質(zhì)，弱化了監(jiān)獄抗性。商業(yè)與住宅有效的區(qū)隔，弱化干擾，利于各自品質(zhì)提高；南面狹窄處，有效利用地塊特征，考

20、慮板式躍層產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)具有稀缺性。規(guī)劃劣勢：左邊高層給右邊洋房帶來一定的視覺壓迫感，導(dǎo)致洋房私密性不強，洋房客戶存在一定抗性。規(guī)劃優(yōu)勢：一梯四戶的產(chǎn)品設(shè)計，有效的做到每戶采光通風(fēng)問題;樓間距較大，景觀資源多;商業(yè)與住宅有效的區(qū)隔，弱化干擾，利于各自品質(zhì)提高；南面狹窄處，有效利用地塊特征，考慮板式躍層產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)具有稀缺性;標(biāo)注1所示處，樓層較高，規(guī)避了女子監(jiān)獄帶來的抗性。1規(guī)劃優(yōu)勢：高層低密度社區(qū)，景觀資源的最大化利用。商業(yè)與住宅有效的區(qū)隔，弱化干擾，利于各自品質(zhì)提高；南面狹窄處，有效利用地塊特征，考慮板式躍層產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)具有稀缺性。規(guī)劃劣勢：圖一所示之處，景觀面積過大。圖二所示之處，會受輕軌

21、及干道噪音影響。12方案1以優(yōu)質(zhì)洋房樓盤形象高調(diào)入市，滿足目標(biāo)客戶心理需求目標(biāo)客首置為主，總價敏感，但看重品質(zhì)形象方案1景觀均好性強，有效做到戶戶采光通風(fēng)問題;同總價段時景觀資源更具吸引力方案1在推售過程中分組團利益顯著，賣點有持續(xù)創(chuàng)新性。目標(biāo)客受賣點引導(dǎo)性強整體規(guī)劃對比(方案一)(方案二)(方案三)產(chǎn)品形態(tài)：8+1產(chǎn)小結(jié)綜合上述因素的比較，中原認(rèn)為方案一更符合項目。注：后續(xù)所做園林打造、推售策略均采用方案。小結(jié)綜合上述因素的比較，中原認(rèn)為方案一更符合項目。戶型面積配比按結(jié)構(gòu)劃分項目房型面積段(套內(nèi))贈送比例實得面積合計躍層一房（變二房）405015%20%465840%兩房（變?nèi)浚?575

22、7486平層一房354510%38.549.560%兩房55706077三房759582.5102按房型劃分房型一房兩房三房面積3550557575-95比例15%60%25%考慮因素：緊湊產(chǎn)品利于銷售，市場中缺少小躍產(chǎn)品形態(tài)。戶型面積配比按結(jié)構(gòu)劃分項目房型面積段(套內(nèi))贈送比例實得面優(yōu)秀產(chǎn)品示意套內(nèi)39-41的1房半產(chǎn)品套內(nèi)60的2房半產(chǎn)品：借助于院館、花池來達到產(chǎn)品附加價值的提升。優(yōu)秀產(chǎn)品示意套內(nèi)39-41的1房半產(chǎn)品套內(nèi)60的2房半產(chǎn)優(yōu)秀產(chǎn)品示意優(yōu)秀產(chǎn)品示意42戶內(nèi)游廊，讓建筑與自然更親近。優(yōu)秀產(chǎn)品示意44戶內(nèi)游廊，讓建筑與自然更親近。優(yōu)秀產(chǎn)品示意43一梯三的戶型設(shè)計，增加產(chǎn)品的采光、通

23、風(fēng)、景觀面。優(yōu)秀產(chǎn)品示意45一梯三的戶型設(shè)計，增加產(chǎn)品的采光、通風(fēng)、景觀面。優(yōu)秀產(chǎn)品 建筑風(fēng)格與立面建議建筑風(fēng)格：建筑運用包豪斯的建筑理念，采用簡潔、線條分明的設(shè)計，讓每一個局部都與自然融入建筑整體。追求建筑與人性的完美融合，體現(xiàn)出歐洲生活小鎮(zhèn)的情趣與建筑的時尚現(xiàn)代美感。借助色彩的視覺表現(xiàn)，傳達出德式生活小鎮(zhèn)的文化與精神，傳達出居者的智慧、氣質(zhì)、修養(yǎng)和生活閱歷與精神境界。 建筑風(fēng)格與立面建議建筑風(fēng)格：建筑運用包豪斯的建筑園林景觀打造建議打造原則：景觀空間層次分明，建筑空間自然融合戶外綠化環(huán)境，布局相互協(xié)調(diào)。注重各景觀組團的協(xié)調(diào)。園林風(fēng)格建議：簡約德式風(fēng)格園林簡約、自然的設(shè)計風(fēng)格，并更加突出了多

24、層次、多組群、多生態(tài)鏈的特點，注重植物在色彩和季相商的變化及四季的均衡，以豐富的生態(tài)構(gòu)成及物種數(shù)量構(gòu)建了獨特的組群式園林體系。園林景觀打造建議打造原則：簡約、自然的設(shè)計風(fēng)格，并更加突出了園林景觀分區(qū)規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃范圍示意圖名稱規(guī)劃依據(jù)A區(qū)景觀樓間距超大，可設(shè)計超寬宅間綠地景觀，形成電梯洋房生活氛圍局部可形成小中庭，可設(shè)計主題景觀，增加園林觀賞性和參與性B區(qū)、C區(qū)景觀D區(qū)景觀面積較小，不成規(guī)?？膳浜献鱿鄳?yīng)的運動配套。非主景觀面。BA區(qū)景觀B區(qū)、C區(qū)景觀D區(qū)景觀園林景觀分區(qū)規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃范圍示意圖名稱規(guī)劃依據(jù)A區(qū)景觀樓間距A區(qū)景觀B區(qū)、C區(qū)景觀D區(qū)景觀通過不同色彩植物、水景和園林造型營造出多元化的園林

25、景觀。A區(qū)景觀B區(qū)、C區(qū)景觀D區(qū)通過不同色彩植物、水景和園林造型營A區(qū)景觀B區(qū)、C區(qū)景觀通過高大整齊的樹陣和鮮艷的花叢來減弱樓棟之間的對視，增強園林景觀的品質(zhì)感。A區(qū)景觀B區(qū)、C區(qū)景觀通過高大整齊的樹陣和鮮艷的花叢來減弱樓A區(qū)景觀B區(qū)、C區(qū)景觀該部分景觀較小，且臨近女子監(jiān)獄，可設(shè)置運動設(shè)施。小區(qū)主入口則可考慮較為漂亮的樹陣，對稱布局，形成氣勢。樹陣景觀A區(qū)景觀B區(qū)、C區(qū)景觀該部分景觀較小，且臨近女子監(jiān)獄，可設(shè)置四、項目營銷策略項目推售整體策略項目分期推售策略項目資金回籠計劃項目面市時機測算四、項目營銷策略項目推售整體策略項目推售整體策略資源次優(yōu)地塊設(shè)計為一梯四戶小高層入市，奠定電梯洋房高品質(zhì)形

26、象想成強烈差異化；結(jié)合市場變化，順勢加推板式公寓和部分小高層，利用創(chuàng)新性和性價比優(yōu)勢鞏固市場熱度；基于前期市場熱度后推出1220層以彌補產(chǎn)品自身弱勢，提高其利潤率；商業(yè)推售依托區(qū)域成熟和軌道交通發(fā)展。項目推售整體策略資源次優(yōu)地塊設(shè)計為一梯四戶小高層入市，奠定電項目分期推售策略推盤理由：先期入市產(chǎn)品，奠定項目品質(zhì)社區(qū)基調(diào)，擴大對外區(qū)的吸引力。8+1產(chǎn)品，1梯四戶產(chǎn)品通風(fēng)、采光好，區(qū)域內(nèi)有稀缺性。此組團鄰近通江大道，有噪音影響。五期四期三期二期六期一期推盤理由：與一期產(chǎn)品類似，在一期熱銷后可順勢加推。推盤理由：12F板式公寓，產(chǎn)品具有稀缺性。體量不大，若遇市場變化，可以此產(chǎn)品引起客戶對項目的關(guān)注。

27、推盤理由：兩棟8+1產(chǎn)品，其他樓棟分別為10F、12F、14F、16F。產(chǎn)品鄰近集資房，品質(zhì)會受一定影響。推盤理由：1棟18F、1棟20F，一梯四戶。緊鄰女子監(jiān)獄，客戶對此有抗性?？山柚椖肯绕诎胃叩钠焚|(zhì)與市場的熱度，提高其附加價值。推盤理由：預(yù)計2012年銷售，屆時輕軌6號線已貫通，項目的商業(yè)價值得到呈現(xiàn)。項目分期推售策略推盤理由：五期四期三期二期六期一期推盤理由：項目住宅資金回籠計劃事項物業(yè)類別 2011.52011.72011.9-2011.102011.12-2012.12012.3-2012.6合計 銷售均價 （元/平米） 住宅（套內(nèi)） 64006600750070007350703

28、6.59推出體量（） 住宅（套內(nèi)） 12628.3212628.3215051.8423763.223763.287834.88當(dāng)期銷售面積（） 住宅（套內(nèi)） 12628.3212628.3215051.8423763.223763.287834.88當(dāng)期回款金額（元） 住宅 8082124883346912112888800166342400174659520618058880中原預(yù)計2011年5月開始銷售，2012年6月實現(xiàn)住宅清盤總銷金額:6.18億 住宅均價:7036元/ 項目住宅資金回籠計劃2011.52011.72011.9-2附：區(qū)域樓市潛在項目與舊盤后續(xù)產(chǎn)品形態(tài)列表項目名稱物業(yè)

29、形態(tài)預(yù)計入市時間2010年預(yù)計入市類型2010年預(yù)計入市體量慶隆高爾夫高層、別墅在售別墅6.5萬方坡嶺頓小鎮(zhèn) 別墅 在售 別墅3.5萬方 山水天下 小高層、洋房 在售洋房、小高層 二期預(yù)計10月左右推出，體量在20萬左右，戶型與一期基本相似。萬方 同景國際城戀山 洋房.別墅.高層.小高層 在售 洋房、高層（躍層產(chǎn)品）4月份即將推出同景國際邁上，面積為30-50（13棟建筑，體量約209696），9月份到年底將推出其別墅和洋房體量約10萬方正揚集團項目 別墅、洋房 2010年以后 洋房 重慶城市建設(shè)集團儲備土地 住宅 2012年以后 龍湖項目 2012年以后 魯能項目 別墅、洋房、高層 2010

30、年上半年 別墅 17.6萬方（570戶）銀翔翡翠谷 洋房2010年4月 洋房 6萬方 靜宜項目商業(yè)、酒店、高層住宅 2010年以后 澤瑞地產(chǎn)后續(xù)項目2010年左右，目前在準(zhǔn)備拿地合計約83.5附：區(qū)域樓市潛在項目與舊盤后續(xù)產(chǎn)品形態(tài)列表項目名稱物業(yè)形態(tài)預(yù)項目面市時機市場客戶競爭對手均會在2011年左右有新推量，形成區(qū)域熱點效應(yīng)預(yù)留23月蓄積足夠客戶面市時機：2011年初面市，春交會加強客戶積累，5-6月開始銷售。項目工程進度項目預(yù)計2010年下半年開工，2011年56月達預(yù)售條件項目面市時機市場客戶競爭對手均會在2011年左右有新推量，形五、項目商業(yè)思考區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀項目商業(yè)價值分析項目商業(yè)定

31、位項目商業(yè)立面建議項目商業(yè)價格測算軌道商業(yè)案例分析五、項目商業(yè)思考區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析樓盤售價水平租金水平面積業(yè)態(tài)產(chǎn)品層高銷售狀況同景國際12000-200003040-1000裝飾公司、餐飲、二手房、超市；3米-4米共37個商鋪、剩3個、共8個在營業(yè)長盛花園700020-3040-80餐飲、理發(fā)店、小超市、藥房、水果攤等7米、頂部預(yù)留窗戶已售43個、剩4個、共21個在營業(yè)世紀(jì)花園800020-3030-100餐飲、理發(fā)店、小超市、藥房、水果攤等6米50個均在營業(yè)中上錦花園500020-2540-80餐飲、理發(fā)店、小超市、藥房；6米在營業(yè)商鋪3個花街60-10030-1000餐飲、理發(fā)店、小超市、藥房6米小結(jié)：經(jīng)營檔次不高，多為社區(qū)商業(yè)性質(zhì)，租賃水平在20-30元之間，部分地段好的商業(yè)最高可達100元/。區(qū)域商業(yè)配套不成熟，注重自身配套建設(shè)，做出差異化定位。區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析樓盤售價水平租金水平面積業(yè)態(tài)產(chǎn)品層高銷售本案商業(yè)定位推導(dǎo)主題特色鮮明、指向明確的商業(yè)形態(tài)。車站、軌道交通為本案提供人流的支撐。交通的改變擴大茶園對外區(qū)的輻射能力客流與輻射范圍區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次較低，配套不成熟。商業(yè)升級的可能中心區(qū)域，軌道商業(yè)本案商業(yè)定位推導(dǎo)主題特色鮮明、指向明確的商業(yè)形態(tài)。車站、軌道人流動向與商