大型社區(qū)國(guó)際案例

1、機(jī)密大型社區(qū)國(guó)際案例討論文件二OO二年四月十二日此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書(shū)面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。我們對(duì)世界各地有代表性的舊城區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行了初步調(diào)研，依據(jù)4個(gè)甄選準(zhǔn)則選擇了9個(gè)案例進(jìn)行詳細(xì)分析初步了解 21個(gè)國(guó)際城區(qū)改造項(xiàng)目紐約時(shí)代廣場(chǎng)東京Yebisu Garden Place倫敦Docklands Area巴黎ZAC Paris Rive Gauche香港又一城波士頓法尼爾廳馬來(lái)西亞Subang Jaya曼谷Nichada Thani香港太古城上海新天地巴塞羅那El Raval柏林Samariter Viertel倫敦Carnaby Street蒙特利

2、爾Plateau香港蘭桂坊新加坡克拉碼頭香港鰂魚(yú)涌柏林Oberbaum City紐約蘇豪區(qū)芝加哥West Loop Area巴塞羅那Diagonal Mar位于國(guó)際大都市由舊城區(qū)重建而成屬多功能社區(qū)具有核心項(xiàng)目仔細(xì)研究的街區(qū)香港太古城馬來(lái)西亞Subang Jaya巴黎ZAC Paris Rive Gauche波士頓法尼爾廳香港又一城香港蘭桂坊新加坡克拉碼頭上海新天地香港鰂魚(yú)涌(太古坊)簡(jiǎn)要說(shuō)明由造船廠舊址改建而成的中高檔住宅區(qū)，其周邊設(shè)施太古城中心更演變?yōu)橘?gòu)物天堂坐落于吉隆坡城郊自成一體的高尚住宅城區(qū)由低檔城區(qū)改建而成的多功能現(xiàn)代化居住區(qū)，集公寓、辦公樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和文化娛樂(lè)設(shè)施為一體保留當(dāng)?shù)貧v

3、史建筑的原本風(fēng)貌，將舊式食品市場(chǎng)改建成波士頓市中心中高檔零售市場(chǎng)九龍及新界南部的現(xiàn)代化中高檔大型購(gòu)物商場(chǎng)位于中央商務(wù)區(qū)中環(huán)附近的著名餐飲娛樂(lè)中心新加坡僅有的一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)于一身的濱水餐飲娛樂(lè)中心，改造同時(shí)保留了新加坡的舊時(shí)風(fēng)貌保留傳統(tǒng)住宅建筑特色改建而成的現(xiàn)代化餐飲娛樂(lè)中心由工廠區(qū)改建而成的現(xiàn)代化高檔辦公區(qū)甄選準(zhǔn)則1*辦公樓占據(jù)社區(qū)的大量空間，但公眾對(duì)此區(qū)的一般印象是住宅區(qū)總結(jié)各國(guó)際案例，改造四川北路南段地區(qū)可借鑒的模式主要有四種國(guó)際相關(guān)案例波士頓法尼爾廳香港又一城模式名稱購(gòu)物天堂娛樂(lè)中心辦公世界生活天地新加坡克拉碼頭上海新天地香港鰂魚(yú)涌(太古坊)香港太古城馬來(lái)西亞Subang Jay

4、a巴黎ZAC Paris Rive Gauche*主導(dǎo)功能輔助功能購(gòu)物餐飲娛樂(lè)辦公樓住宅餐飲娛樂(lè)住宅購(gòu)物住宅辦公餐飲娛樂(lè)購(gòu)物住宅餐飲娛樂(lè)購(gòu)物2每一種模式都有不同的關(guān)鍵成功因素購(gòu)物天堂娛樂(lè)中心辦公世界生活天地關(guān)鍵成功因素致勝的概念 獨(dú)特性針對(duì)目標(biāo)客戶群不斷自我更新輻射面積廣闊支柱商家和商家組合的優(yōu)化擁有與總體概念相一致的支柱商家對(duì)商家進(jìn)行嚴(yán)格控制項(xiàng)目具一定規(guī)模（實(shí)際面積根據(jù)不同的零售概念而有所改變）交通方便（毗鄰主要交通干線及地鐵站）輔助功能（餐飲、娛樂(lè)、住宅、辦公樓)由一家開(kāi)發(fā)商對(duì)街區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃政府對(duì)該地區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃應(yīng)注意政府所制定有關(guān)外資零售許可方面的政策致勝的概念 獨(dú)特性針對(duì)目標(biāo)客戶

5、群不斷自我更新毗鄰中央商務(wù)區(qū)或擁有大量辦公樓的社區(qū)商家的種類和素質(zhì)提供多元化產(chǎn)品/服務(wù)對(duì)商家的素質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格控制在概念中結(jié)合其原本文化/歷史背景交通方便（ 毗鄰主要交通干線及地鐵站）項(xiàng)目具關(guān)鍵規(guī)模（有足夠數(shù)量的商家和服務(wù)種類，形成一個(gè)聚點(diǎn)）政府對(duì)該地區(qū)的戰(zhàn)略性規(guī)劃政府對(duì)娛樂(lè)方面的管理較嚴(yán)，而且要考慮中國(guó)的政治、文化背景項(xiàng)目具一定規(guī)模（首要中央商務(wù)區(qū)以外的辦公區(qū)建筑面積需達(dá)400，000平方米以上）提供比首要中央商務(wù)區(qū)更具競(jìng)爭(zhēng)力的成本優(yōu)勢(shì)交通方便（ 毗鄰主要交通干線及地鐵站，也需要充足的車位）擁有具知名度及號(hào)召力的支柱商家高質(zhì)量的辦公樓完善的輔助設(shè)施（餐飲、娛樂(lè)、 購(gòu)物等）由一家開(kāi)發(fā)商對(duì)街區(qū)進(jìn)行統(tǒng)

6、一規(guī)劃政府對(duì)該地區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃政府為吸引商家入駐所實(shí)施的政策和稅收鼓勵(lì)措施項(xiàng)目具一定規(guī)模（建筑面積需達(dá)400，000平方米以上）建立良好的社區(qū)形象優(yōu)雅的環(huán)境(如景觀、安全、綠化)交通方便（毗鄰地鐵站及主要交通干線）完善的小區(qū)生活輔助設(shè)施（運(yùn)動(dòng)及休閑設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院等）由一家開(kāi)發(fā)商對(duì)街區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃應(yīng)注意在舊城區(qū)改造中政府所實(shí)施的政策和鼓勵(lì)措施需要額外考慮的中國(guó)具體國(guó)情3模式一：生活天地4案例一：香港的太古城關(guān)鍵成功因素項(xiàng)目具一定規(guī)模(建筑面積達(dá)400,000平方米以上)建立良好的社區(qū)形象優(yōu)雅的環(huán)境(如景觀、安全、綠化)交通方便(毗鄰地鐵站及主要交通干線)完善的小區(qū)生活輔助設(shè)施由一家的開(kāi)發(fā)商對(duì)

7、街區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃太古城社區(qū)包括61幢高層建筑，共12,698套住宅, 總面積達(dá)標(biāo)1,200,200平方米周邊基礎(chǔ)設(shè)施包括購(gòu)物中心、體育設(shè)施和學(xué)校由香港享有盛名的綜合企業(yè)太古集團(tuán)一手策劃，項(xiàng)目立志建成香港第一個(gè)大型中高檔住宅區(qū)位于維多利亞港溿，景色優(yōu)美太古城乃自成一體的綜合住宅區(qū)，鬧中取靜, 住戶不受外界影響綠地包括小區(qū)內(nèi)的小型公園，和附近的鰂魚(yú)涌擁有以社區(qū)的名字命名的“太古地鐵站”, 住宅群內(nèi)每幢樓距地鐵站都不超過(guò)5分鐘的步行距離毗鄰東區(qū)走廊，可迅速通往中環(huán)及銅鑼灣太古城中心 大規(guī)模的購(gòu)物中心有多種零售、餐飲和娛樂(lè)設(shè)施附近的鰂魚(yú)涌公園提供了各種各樣的休閑及運(yùn)動(dòng)設(shè)施附近有學(xué)校及診所太古集團(tuán)對(duì)整個(gè)

8、區(qū)域進(jìn)行總體規(guī)劃， 有系統(tǒng)的建設(shè)了住宅區(qū)、商場(chǎng)、公園、及運(yùn)動(dòng)設(shè)施；另外促使政府進(jìn)行周邊地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)， 包括了地鐵、東區(qū)走廊和鰂魚(yú)涌公園成功建造市中心大型中高檔住宅區(qū)太古城的狀況5制定遠(yuǎn)景目標(biāo)對(duì)社區(qū)重建項(xiàng)目非常重要, 太古城整個(gè)社區(qū)發(fā)展亦訂立了明確的遠(yuǎn)景目標(biāo)太古城社區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃遠(yuǎn)景目標(biāo)是將太古造船廠改建成大型現(xiàn)代化中高檔住宅社區(qū)環(huán)境優(yōu)雅美麗、鬧中取靜的社區(qū), 讓居民享有一流的居住素質(zhì)自成一體的住宅社區(qū)，擁有購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、辦公等各式輔助功能為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，太古集團(tuán)主要在以下三方面發(fā)展高素質(zhì)的街區(qū)設(shè)計(jì)和樓宇建造街區(qū)的公交系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施各項(xiàng)配套設(shè)施的配合“明確界定你希望你的地區(qū)達(dá)到什么樣的水平

9、 一個(gè)現(xiàn)實(shí)的、并被大家認(rèn)可的目標(biāo) 然后積極努力去實(shí)現(xiàn)這個(gè)遠(yuǎn)景目標(biāo)” Dolores Palma美國(guó)一城市規(guī)劃公司總裁6香港太古城的簡(jiǎn)介住宅面積規(guī)模占地面積建筑面積居民數(shù)量公寓數(shù)量每套房屋的面積功能組合(平方米的百分比)住宅零售及餐飲辦公主要開(kāi)發(fā)商530,000平方米約1,200,000平方米約 60,000人12,698套60 至125平方米75%15%10%太古地產(chǎn)主要概念/獨(dú)特性把船廠改建成香港島第一個(gè)大規(guī)模私人住宅民苑，其附屬設(shè)施太古城中心更成為一個(gè)港島東區(qū)的購(gòu)物天堂7由太古集團(tuán)領(lǐng)頭, 在政府基礎(chǔ)建設(shè)的配合下,太古城由最初的造船廠改造成為大型屋苑，其周邊設(shè)施 太古城中心更逐漸演變成為港島

10、東區(qū)的購(gòu)物天堂造船廠住宅區(qū)大型社區(qū)1900：太古集團(tuán)將此社區(qū)建設(shè)為造船廠及工廠區(qū)1975：1978：1979：1986：1981:1985太古城住宅建筑開(kāi)始進(jìn)行太古船廠關(guān)閉第一期太古城住宅建成太古城中心建成，住宅群全面竣工東區(qū)走廊第一期開(kāi)始建造，并于1989全面竣工地鐵港島線(包括太古城站）通車1994：1997：1999：2000：1995： 太古城中心東翼擴(kuò)張，21層辦公樓建成太古城中心東南翼加建工程完成鰂魚(yú)涌公園建成，提供各式休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施太古場(chǎng)中心一期擴(kuò)張工程完成，擁有7個(gè)屏幕的大型電影院建成鰂魚(yú)涌公園開(kāi)始建造, 并于2000全面竣工發(fā)展商建設(shè)政府建設(shè)8太古城擁有優(yōu)雅的環(huán)境和四通八達(dá)的交

11、通網(wǎng)絡(luò)維多利亞港其它配套設(shè)施太古城中心三、 四期：高層商辦樓宇太古城中心一期：大型購(gòu)物商場(chǎng)優(yōu)雅的環(huán)境面對(duì)風(fēng)景秀麗的維多利亞港 鰂魚(yú)涌公園綠地海濱散步徑便利的交通東區(qū)走廊： 高速公路可直通中環(huán)及銅鑼灣地鐵：太古城中心地下便是太古地鐵站道路干線：毗鄰港島東區(qū)主要交通干線英皇道太古城社區(qū)9太古城社區(qū)更擁有完善的輔助設(shè)施大型購(gòu)物中心溜冰場(chǎng)運(yùn)動(dòng)設(shè)施 游樂(lè)場(chǎng)110,000 平方米3 間百貨公司超過(guò)160間商鋪及餐廳擁有7個(gè)屏幕的電影院10案例二：馬來(lái)西亞的Subang Jaya (位于吉隆坡近郊)關(guān)鍵成功因素項(xiàng)目具一定規(guī)模(建筑面積達(dá)400,000平方米以上)建立良好的社區(qū)形象完善的輔助設(shè)施交通方便由一家

12、開(kāi)發(fā)商對(duì)街區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃項(xiàng)目面積達(dá)6百萬(wàn)平方米，包括11,000套住宅、多間商場(chǎng)、學(xué)校，能有效發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益由馬來(lái)西亞最大的發(fā)展商Sime UEP領(lǐng)頭，并邀得希爾頓酒店作為支柱商家，顯著提高區(qū)域形象擁有大型購(gòu)物商場(chǎng)Subang Parade (50,000平方米)及娛樂(lè)中心 (Summit)多間國(guó)際學(xué)校及國(guó)家圖書(shū)館為區(qū)內(nèi)提供高素質(zhì)教育設(shè)施多間中高檔酒店高爾夫球場(chǎng)醫(yī)院及診所沿Federal Highway、SAE等主要交通干線可通往吉隆坡、Klang等主要城市(前往吉隆坡約30分鐘車程)沿NSCL可往吉隆坡國(guó)際機(jī)場(chǎng)及Subang機(jī)場(chǎng)(約45分鐘車程)Sime UEP 和政府合作, 為該地區(qū)進(jìn)行

13、整體設(shè)計(jì)和規(guī)劃, 并進(jìn)行布局設(shè)計(jì), 務(wù)求整個(gè)住宅區(qū)的各項(xiàng)功能能夠互相配合, 并產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)成功建造了一個(gè)市郊的高尚住宅城區(qū)Subang Jaya 的狀況11座落于吉隆坡的市郊，Subang Jaya是一個(gè)自成一體的高尚住宅區(qū)總面積：583公頃公寓數(shù)量：11,000套居民數(shù)目：55,000Subang Jaya整體上是一個(gè)中高檔的住宅區(qū)，分布在S12S19區(qū)。其中S19是別墅區(qū)，S13是工業(yè)區(qū)，而S15是主要的商業(yè)區(qū)設(shè)施齊備的會(huì)所休閑及運(yùn)動(dòng)設(shè)施主要商業(yè)區(qū)小型工業(yè)區(qū)風(fēng)景優(yōu)雅的別墅區(qū)Subang AirportKuata LumpaKlang12Subang Jaya擁有完善的配套設(shè)施大型購(gòu)物商場(chǎng)

14、Subang Parade面積達(dá)50,000平方米在91年被馬來(lái)西亞旅游選為最優(yōu)秀的購(gòu)物商場(chǎng)支柱商家包括Parkson Grand, The Body Shop, ToysRus, Coffee Bean娛樂(lè)中心Summit 以Max Home Store為支柱商家Roxy Leisure Go-Kart11個(gè)屏幕的電影院兒童游樂(lè)場(chǎng)醫(yī)院Subang Jaya醫(yī)務(wù)中心Sunway醫(yī)務(wù)中心學(xué)校INTI College Subang JayaSMK Subang Jaya酒店 希爾頓飯店 Holiday Villa SubangSummit HotelSunway Lagoon Resort家樂(lè)福G

15、rand Hypermarket大賣場(chǎng)/超級(jí)市場(chǎng)13四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)使Subang Jaya成為一個(gè)易于到達(dá)的地方通過(guò)Federal Highway，可直達(dá)吉隆坡及Klang (約30分鐘車程)通過(guò)SAE，可前往West Port沿NSCL，45分鐘可直達(dá)吉隆坡國(guó)際機(jī)場(chǎng)，也可前往Subang機(jī)場(chǎng)14案例三：巴黎的ZAC Paris Rive Gauche關(guān)鍵成功因素項(xiàng)目具一定規(guī)模(建筑面積達(dá)400,000平方米以上)建立良好的社區(qū)形象優(yōu)雅的環(huán)境(如景觀、安全、整潔)交通方便完善的輔助設(shè)施由一家開(kāi)發(fā)商對(duì)街區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃本項(xiàng)目乃大規(guī)模城市改造計(jì)劃，涉及約300公頃的面積，包括住宅、 辦公、綠地、

16、學(xué)校和醫(yī)院聲譽(yù)卓著的投資商與巴黎市和SNCF合作改造這片地塊，顯著提高了這個(gè)街區(qū)的公眾形象街區(qū)位于塞納河畔，水景優(yōu)美開(kāi)發(fā)計(jì)劃中建設(shè)了大量綠地(占總面積約27%)創(chuàng)造了優(yōu)雅的環(huán)境新的地鐵14號(hào)線已經(jīng)建成，可直達(dá)巴黎市中心橫跨塞納河的新橋?qū)⒃?004年完工，把河綠地與對(duì)岸的Bercy連成一片TGB(國(guó)家圖書(shū)館)高等學(xué)府多屏影院和娛樂(lè)中心寬帶接入 Socit dEconomie Mixte SEMAPA 是本項(xiàng)目的主要籌 劃?rùn)C(jī)構(gòu), 對(duì)該地區(qū)進(jìn)行了整體布局設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)建設(shè)成功建造大型市中心屋苑及周邊設(shè)施15巴黎的ZAC Paris Rive Gauche簡(jiǎn)介主要概念/獨(dú)特性住宅面積規(guī)模建筑面積居民數(shù)量公

17、寓數(shù)量功能組合(平方米的百分比)住宅零售辦公其他(如，綠地)主要開(kāi)發(fā)商把一個(gè)低檔城區(qū)改造成一個(gè)擁有公寓、辦公樓、購(gòu)物、文化和休閑設(shè)施的現(xiàn)代化街區(qū)(據(jù)預(yù)測(cè)*)550,000平方米15,000人5,500套18%7%30%44%Socit dEconomie Mixte SEMAPA* *社區(qū)中有很大部分是辦公樓，但社區(qū)最早改造項(xiàng)目多為住宅，故此街區(qū)在公眾印象中是住宅區(qū)*由于項(xiàng)目正在進(jìn)行中，使用的是預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)*一間由巴黎市政府及SNCF(法國(guó)鐵路公司)共同持有的公司16ZAC PARIS RIVE GAUCHE的改造項(xiàng)目具極大規(guī)模，能夠帶動(dòng)周邊的配套設(shè)施建設(shè)新建設(shè)的周邊配套設(shè)施地鐵14號(hào)線橫跨塞納

18、河的大橋, 可連接Parc De Bercy塞納河17ZAC PARIS RIVE GAUCHE社區(qū)擁有完善的輔助設(shè)施，包括商鋪、學(xué)校、圖書(shū)館等主要商鋪休閑設(shè)施TGB 國(guó)家圖書(shū)館學(xué)校18本項(xiàng)目獲市政府及各大公司投資并參與籌劃，顯著的提升了此社區(qū)的社會(huì)形象開(kāi)發(fā)商Bouygues immobilier Capital & ContinentalMeunier PromotionCogifranceSari SeeriShaftesburySorifOgicCirpaCampenon Bernard 投資本項(xiàng)目的公司INGAIG (USA)Morgan Stanley (USA)Caisse des

19、 dpts et consignations (France)Cancava (France)Commerzgrundbesitz (Allemagne)La Mondiale (France)Prdica (France)Sophia ( France)TMW建筑師/承建商Roland SchweitzerPaul AndreuChristian de Portzamparc and Thierry HuauBruno FortierChristian Devillers 主要開(kāi)發(fā)商Socit dEconomie Mixte SEMAPA 19模式二：購(gòu)物天堂20案例四：波士頓法尼爾廳關(guān)鍵成

20、功因素致勝的概念 獨(dú)特性針對(duì)目標(biāo)客戶群不斷自我更新輻射面積廣闊支柱商家和商家組合的優(yōu)化擁有與總體概念相一致的支柱商家對(duì)商家進(jìn)行嚴(yán)格控制交通方便完善的輔助功能保留當(dāng)?shù)貧v史建筑的原本風(fēng)貌，將舊式食品市場(chǎng)改建為中高檔零售市場(chǎng)其19世紀(jì)建筑風(fēng)格吸引了大量觀光游客以民族美食、特制禮品和街頭藝人營(yíng)造節(jié)日氣氛，極受年輕人和游客青睞透過(guò)Big Dig(大開(kāi)挖)項(xiàng)目、公園重建項(xiàng)目及對(duì)通往法尼爾廳的公路進(jìn)行的改建，不斷改善周圍環(huán)境法尼爾廳座落于波士頓市中心，輻射周圍的60萬(wàn)居民和2萬(wàn)3千名在市中心工作的雇員毗鄰波士頓的濱水旅游區(qū)，吸引了大量游客Ann Taylor, The Coach Store, Crate

21、& Barrel及Discovery Channel Store吸引了龐大的客流量勞司公司擁有整個(gè)零售區(qū)，并將其租給著名的國(guó)際、國(guó)內(nèi)享有盛名的商鋪位于波士頓的心臟地帶, 有地鐵及公共汽車通往, 交通非常方便社區(qū)附近有大量的餐飲娛樂(lè)設(shè)施, 又毗鄰波士頓的中央商務(wù)區(qū), 可以為購(gòu)物者提供完善的服務(wù)成功將舊城區(qū)改建為現(xiàn)代的購(gòu)物中心21改造項(xiàng)目成功將原本法尼爾廳和Quincy Market的歷史建筑保留，改造為現(xiàn)代的購(gòu)物中心Quicy Market法尼爾廳改造前改造后22占地23,000平方米，擁有70多間零售店，14家餐廳，40多家小食店，和Comedy club功能組合提供零售、餐飲及娛樂(lè)等多元化服

22、務(wù)60%40餐飲零售23法尼爾廳座落在波士頓市中心，具備輻射面積廣闊距離風(fēng)景秀麗的波士頓海濱地區(qū)只有5分鐘的步行距離，法尼爾廳吸引了大量的游客(波士頓的游客每年達(dá)一千三百萬(wàn)人次，而法爾尼廳幾乎是游客必去之處)法尼爾廳位于波士頓的市中心，輻射2萬(wàn)3千名在市中心工作的雇員，周圍60萬(wàn)居民和新英格蘭地區(qū)24擁有與總體概念相一致的支柱商家及有權(quán)控制商家是成功的關(guān)鍵吸引目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群為約占2/3的當(dāng)?shù)鼐用窈图s占1/3的游客中青年(1844)且高收入(年平均收入超過(guò)56,000美元)的人士勞司公司對(duì)零售區(qū)進(jìn)行嚴(yán)密控制支柱商家所有商鋪都只租不買希望引進(jìn)對(duì)游客有吸引力而又能吸引本地客戶的商家希望引進(jìn)有特

23、色的專賣店， 減少大型的連鎖店，使法尼爾廳的商品更加多元化25案例五：香港的又一城其建筑的獨(dú)特之處在于通過(guò)自然光和開(kāi)放式設(shè)計(jì)為購(gòu)物者提供愉悅的購(gòu)物環(huán)境 各種各樣的配套設(shè)施滿足了人們購(gòu)物和娛樂(lè)的需求獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)造出美觀寬敞的購(gòu)物環(huán)境，吸引了追求高生活素質(zhì)的富有居民選擇高檔次而時(shí)尚的支柱商家吸引年輕的高收入顧客前往又一城商場(chǎng)經(jīng)常舉辦各式各樣的展覽如(化妝品展、圣誕嘉年華會(huì)等)不斷更新人們對(duì)又一城的印象購(gòu)物中心靠近豪華高檔住宅區(qū)，因而擁有足夠的零售顧客馬莎百貨、百佳超級(jí)市場(chǎng)、頁(yè)壹堂、AMC電影院、熱帶雨林餐廳等商家是又一城的賣點(diǎn)太古物業(yè)管理公司對(duì)又一城內(nèi)的租戶甄選非常嚴(yán)格，只租給符合整體主題的商

24、家位于九廣鐵路和地下鐵路轉(zhuǎn)車站的上蓋, 吸引了大量的人流; 毗臨大埔道、達(dá)之路等主要交通幹道，附近的道路交通非常方便社區(qū)內(nèi)包括了多項(xiàng)功能, 如餐飲娛樂(lè)及辦公樓等, 為顧客提供了完善的配套設(shè)施服務(wù)成功將舊城區(qū)改建為現(xiàn)代的購(gòu)物中心關(guān)鍵成功因素致勝的概念 獨(dú)特性針對(duì)目標(biāo)客戶群不斷自我更新輻射面積廣闊支柱商家和商家組合的優(yōu)化擁有與總體概念相一致的支柱商家對(duì)商家進(jìn)行嚴(yán)格控制交通方便完善的輔助功能26香港的又一城簡(jiǎn)介附近地區(qū)的高收入居民；來(lái)自九龍和新界北部的年輕而富有的購(gòu)物者122,000平方米 200多家商鋪及其25家餐廳70%10%20%太古地產(chǎn)及中信太平洋(雙方各持股50%)，由太古物業(yè)管理有限公司

25、負(fù)責(zé)又一城的物業(yè)管理目標(biāo)顧客面積商店數(shù)量 功能組合(按建筑面積的百分比)零售餐飲娛樂(lè)辦公主要開(kāi)發(fā)商27以獨(dú)特舒適的建筑設(shè)計(jì)為購(gòu)物者提供愉悅的購(gòu)物環(huán)境采用自然光及開(kāi)放式設(shè)計(jì)的購(gòu)物廣場(chǎng)給人寬敞的空間感, 突出其高檔而休閑的格調(diào)28多元化的完備設(shè)施滿足人們購(gòu)物及娛樂(lè)的需求擁有2,000個(gè)座位及11個(gè)屏幕的大型影院 全香港最大的溜冰場(chǎng)逾兩千平方米的辦公樓29擁有與總體概念相一致的支柱商家及有權(quán)控制商家是成功的關(guān)鍵全香港最大的馬莎百貨商店百佳超級(jí)市場(chǎng)的旗艦店亞洲第一家熱帶雨林餐廳太古物業(yè)管理公司對(duì)租戶進(jìn)行嚴(yán)密甄選，商家必須要能夠：吸引目標(biāo)客戶群符合整體的商場(chǎng)形象及主題香港最大型書(shū)店其他著名商鋪30位于主

26、要交通干道上蓋的戰(zhàn)略地理位置是致勝的重要因素位于地下鐵路和九廣鐵路轉(zhuǎn)車站的上蓋，每天吸引了近五十萬(wàn)的人流毗臨大埔道、達(dá)之路等主要交通幹道，附近的道路交通非常方便31模式三：娛樂(lè)中心32案例六：新加坡克拉碼頭關(guān)鍵成功因素致勝的概念 獨(dú)特性針對(duì)目標(biāo)客戶群不斷自我更新商家的選擇提供多元化產(chǎn)品/服務(wù)對(duì)商家的素質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格控制在概念中結(jié)合其原本文化/歷史背景交通方便新加坡僅有的一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)于一身的濱水休閑度假村，同時(shí)保留了新加坡的舊時(shí)風(fēng)貌各種酒吧及夜總會(huì)不定期地舉辦各式促銷活動(dòng)， 吸引年輕時(shí)尚的當(dāng)?shù)鼐用窈吐糜握咔巴录悠碌膫鹘y(tǒng)文化、現(xiàn)代文化、東西方文化于一身組織各種當(dāng)?shù)亍?guó)際活動(dòng)以更新人們對(duì)該

27、地區(qū)的印象(如：食品藝術(shù)節(jié))既有西方餐館(如：Hooters, Brewekz), 也有當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)餐館(如：Satay Club)租戶囊括了國(guó)際、地區(qū)及國(guó)內(nèi)的知名公司Satay Club所在街上，小販們用木質(zhì)手推車販賣各種食品，重現(xiàn)地新加坡地舊時(shí)集市諸如Ministry of Information and the Arts (MITA)之類地歷史建筑被保留下來(lái)， 成為該地區(qū)地標(biāo)志性建筑毗鄰Raffles Hall 地鐵站, 并有18路公共汽車, 為顧客提供了方便的交通 成功將舊城區(qū)改建為新穎的餐飲娛樂(lè)中心33克拉碼頭是新加坡僅有的一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)于一身的濱水休閑區(qū)新加坡地圖克拉碼頭占地2

28、3,000平方米的五幢兩層樓的房子內(nèi)囊括了約60各式各樣的餐廳、酒吧和別具特色的專賣店功能組合：56%2321餐飲零售辦公樓總面積=23,000平方米34其建筑及周邊地區(qū)亦同時(shí)保留了新加坡的舊時(shí)風(fēng)貌Merchant Court HotelMinistry of Information and The Arts (MITA)35Central Business DistrictsClarke QuayBoat Quay克拉碼頭地處新加坡心臟地帶，吸引了許多工薪階層和外籍人士目標(biāo)客戶群游客年齡：2050歲收入：20,000美元或以上本地客戶年齡：2535歲收入：20,000美元或以上年輕的工薪階層

29、和收入超過(guò)35,000美元的外籍人士36克拉碼頭集新加坡的傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文化、東西方文化于一身，提供多元化的產(chǎn)品及服務(wù)新加坡河星期天跳蚤市場(chǎng)Satay Club西方現(xiàn)代文化東方傳統(tǒng)文化餐飲娛樂(lè)購(gòu)物37案例七：上海的新天地關(guān)鍵成功因素致勝的概念 獨(dú)特性針對(duì)目標(biāo)客戶群不斷自我更新商家的選擇提供多元化產(chǎn)品/服務(wù)對(duì)商家的素質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格控制在概念中結(jié)合其原本文化/歷史背景交通方便在保留傳統(tǒng)建筑地同時(shí)，提供現(xiàn)代餐飲、娛樂(lè)設(shè)施上海唯一的高檔、時(shí)尚娛樂(lè)中心意識(shí)到中檔市場(chǎng)的重要性，新天地的二期工程有向大眾市場(chǎng)傾斜的趨勢(shì)傳統(tǒng)的石庫(kù)門建筑風(fēng)格被保留了下來(lái)，營(yíng)造出舊上海的懷舊氛圍，以吸引目標(biāo)客戶群提供中西方美食以適應(yīng)西

30、化的當(dāng)?shù)鼐用窈屯饧耸康男枨筇峁└黝愋偷闹形鞣矫朗筹L(fēng)格各異的酒吧畫(huà)廊瑞安集團(tuán)擁有整個(gè)地區(qū)的所有權(quán)，將其租給著名的支柱商家為了和該地區(qū)的懷舊氛圍相一致，區(qū)內(nèi)的所有房屋都以傳統(tǒng)風(fēng)格裝修位于上海主要交通干道淮海路旁邊, 并有地鐵一號(hào)線通往市區(qū)各地成功將舊城區(qū)改建為新穎的餐飲娛樂(lè)中心38在原有住宅區(qū)基礎(chǔ)上改建成的高檔餐飲、娛樂(lè)中心， 模仿其原有的建筑、綠地、湖泊、和現(xiàn)代住宅公寓外國(guó)居民、 崇尚西方文化的富有的年輕專業(yè)人士和旅游者30,000平方米(第一期)，總面積52公頃約25家餐館、酒吧及畫(huà)廊(占地面積百分比*)8%2%90%瑞安集團(tuán)主要概念/獨(dú)特性目標(biāo)顧客面積餐館的數(shù)量 功能組合餐飲娛樂(lè)綠地住宅主要開(kāi)發(fā)商*:由于住宅區(qū)項(xiàng)目尚未開(kāi)始，目前的百分比以土地面積計(jì)算上海的新天地簡(jiǎn)介39新天地保留了上海傳統(tǒng)民居石庫(kù)門的建筑風(fēng)格，提供餐飲、畫(huà)廊、酒吧等服務(wù)40新天地吸引一批高素質(zhì)的國(guó)內(nèi)外支柱商家，提供現(xiàn)代餐飲、娛樂(lè)設(shè)施，成為上海唯一的高檔時(shí)尚娛樂(lè)中心支柱商家星巴克咖啡上海東魅PAOsLatina41*因?yàn)樯形磩?dòng)工，此乃預(yù)計(jì)中的用地方式餐飲和娛樂(lè)中心是新天地的第一期工程, 其余的地區(qū)將作為住宅用途 52公頃示