昆山汽車城商業(yè)項目策劃方案200743

1、涼城商業(yè)籌劃報告昆山4s汽車城籌劃方案昆山汽車城籌劃方案 第二章第一章產(chǎn)品市場商戶籌劃執(zhí)行產(chǎn) 品市 場現(xiàn)狀綜述產(chǎn)品在建汽車商城、產(chǎn)品根本定位商業(yè)環(huán)境稍偏離市中心商業(yè)圈競爭性昆山唯一汽車主題商城交通市中心城區(qū)、交通便利特色以汽車產(chǎn)業(yè)作為商業(yè)依托，附帶餐飲等附屬設(shè)施本案城市中心商業(yè)中心行政中心文化中心婁江CBD工程地理位置距離商業(yè)中心2公里距離行政中心2公里工程技術(shù)指標(biāo)總建：11萬方，首期2萬方一期4層沿街中心商鋪頂層為虛擬層)一期沿街兩邊層商鋪沒有“市場，商戶在那里？我們的商戶需要什么樣的產(chǎn)品附加值？如何表現(xiàn)我們的商業(yè)價值？如何找到商戶、打動商戶？問題審視問題一沒有“市場客戶在那里？從事物的兩面

2、性來重新看待問題唯一可以是“孤立也可以是“壟斷問題的關(guān)鍵 壟斷什么？ 產(chǎn) 品 定 位關(guān)鍵一2004年2006年私家車擁有量曲線圖據(jù)不完全統(tǒng)計2004年，昆山年末私家車保有量1.91萬輛，比上年增長74.7%。2005年，昆山年末私家車保有量3.73萬輛，比上年增長95.2%。2006年6月底統(tǒng)計，昆山私家車擁有量盡達(dá)4.33萬輛，并以每月新車近1000輛的紀(jì)錄急速開展。 從表中數(shù)據(jù)中可以看出昆山市居民購車欲望越來越強(qiáng)，隨著私家車擁有量不斷增加，購車族對汽配店汽車修理廠的需求也將越來越大。單位萬輛昆山汽車市場現(xiàn)有“容量 在今年10月5、6日舉行的全國百強(qiáng)縣市昆山市汽車巡展中，現(xiàn)場售車113輛，填

3、寫客戶登記表，表示近期內(nèi)有購車意向的潛在客戶竟達(dá)900多人。 兩項數(shù)據(jù)均創(chuàng)下秋季巡展新高。上海通用、上海群眾、廣州本田、一汽群眾、東風(fēng)日產(chǎn)、北京現(xiàn)代均是客戶青睞的對象。 由此可見，昆山購車族對中端產(chǎn)品相對感興趣。全國百強(qiáng)縣市昆山市汽車巡展昆山汽車市場未來“潛力 市 場 定 位關(guān)鍵二 2006年不完全統(tǒng)計 昆山市平均每百戶人家擁有車輛 9.6萬輛9.690.4 截至目前，昆山市汽車保有量達(dá)6.8萬多輛，且每月還以1100多輛的速度增加。按照這樣的增長比例，預(yù)計到明年6月份華茂國際汽車商城建成后，昆山市汽車保有量將到達(dá)7.68萬輛。單位：萬輛臺灣日本等投資商30-40歲居多，年輕白領(lǐng)人士占有相當(dāng)比

4、例工作在昆山，為了提高生活質(zhì)量企業(yè)、公司開展，用車需要舊車換新車的消費群特色產(chǎn)品/售后效勞昆山購車族比較親睞的汽車品牌上海通用 上海群眾 廣州本日 東風(fēng)日產(chǎn) 北京現(xiàn)代 一汽群眾 豐田威馳 長安福特 消費特征描述 項 目 競 爭 力 分 析 關(guān)鍵三工程區(qū)域范圍內(nèi)汽車銷售店汽車銷售店名稱面積（）租金（元/天）地 址昆山市永泰汽車銷售服務(wù)公司（吉利）200（展廳）1.2長江南路1163號（園明路口）昆山通和豐田汽車服務(wù)有限公司3432買地自建的昆山市長江中路105號上海格林威汽車?yán)ド椒止荆ǜＬ兀?00（展廳）1.1昆山市長江南路1128號（日月星辰國際商務(wù)中心）昆山新達(dá)汽車銷售服務(wù)有限公司（起亞）

5、1250買地自建的昆山長江北路566號昆山華通汽車貿(mào)易有限公司（別克）8001昆山市蓬朗鎮(zhèn)昆嘉路12號雪弗萊汽車貿(mào)易有限公司8001昆山市長江南路東風(fēng)日產(chǎn)華明汽車專營店（藍(lán)鳥）7585買地自建的昆山市慶豐西路369號昆山海王重慶長安鈴木銷售公司800(展廳)1.1昆山市柏廬南路高架橋北福特都靈沙龍和盛菲亞特 東風(fēng)風(fēng)行大眾雪鐵龍東風(fēng)悅達(dá)起亞北京現(xiàn)代東風(fēng)日產(chǎn)藍(lán)鳥別克奇瑞比亞迪F3長安豐田三菱昆山市汽車品牌店優(yōu)勢劣勢時機(jī)威脅位置處于高速公路口距離城市中心2公里體量適中符合市場需求辦證中心的支撐昆山唯一的汽車主題商城城市汽車擁有數(shù)量逐年遞增氣修行業(yè)進(jìn)入市場循環(huán)期體量與常規(guī)汽車城有一定區(qū)別，難以形成規(guī)模

6、預(yù)算租金高于市場綜合水平物業(yè)條件不能符合4S店的要求昆山已有較多的品牌4S店主要依靠汽車綜合辦證中心的凝聚力，作為本工程的主要支撐，主打汽車展示及配件業(yè)務(wù)已氣配業(yè)為主，和昆山的其他4S品牌店形成錯位競爭分析商 戶執(zhí) 行策 劃通和豐田東風(fēng)悅達(dá)起亞昆山現(xiàn)有4S品牌店圖例長安福特長安本案吉利豐田福特起亞雪弗萊長安鈴木藍(lán)鳥本工程附近已有數(shù)家品牌汽車4S店存在，區(qū)域已具有一定的汽車商業(yè)氣氛，區(qū)域開展已成為本工程操作的有利契機(jī)昆山4S店分布 ?？怂箖蓭？怂箖蓭?.0MT運動版上海格林威汽車?yán)ド椒止?上海格林威汽車銷售昆山分公司，是由位于佛羅里達(dá)州奧蘭多市的美國第二大福特汽車經(jīng)銷商美國格林威福特汽車商行

7、在華投資的子公司，是昆山地區(qū)長安福特的唯一指定經(jīng)銷商。 嘉年華1.6嘉年華1.6手動運動型本案 公司地址：江蘇昆山市長江中路105號 成立日期：2002.12.19 建筑面積：3432平方米 占地面積：4255平方米 展廳面積：876平方米 現(xiàn)有員工：113人 開幕時間：2004.9.17 昆山通和豐田汽車效勞是臺灣六和集團(tuán)所屬九和汽車股份與日本豐田通商株式會社共同合資的外商獨資企業(yè)，也是在昆山地區(qū)唯一通過一汽豐田汽車銷售的FTMS認(rèn)證的豐田汽車4S專營店。昆山通和豐田汽車效勞銳志REIZ2.5S國產(chǎn)豐田花冠GLX-I 1.8手動 昆山新達(dá)汽車銷售效勞是東風(fēng)悅達(dá)起亞汽車授權(quán)在昆山太倉地區(qū)的唯一

8、一家4S專營店。 目前公司正處于銷售過渡階段，該店總面積450，其中一樓展廳150，二樓辦公室150 ，三樓辦公室150 ，公司過渡期間維修車間達(dá)800 ，倉庫達(dá)120 ，配備數(shù)套汽車維修專業(yè)工具。 昆山新達(dá)汽車銷售效勞 在昆山最需要的是什么商業(yè)？與居民生活密切相關(guān)的商業(yè)！時尚、完美的一站式汽車效勞商城延續(xù)昆山CBD中心商業(yè)傳奇 昆山城市整體構(gòu)架由行政中心、行政中心、文化中心、商業(yè)中心及婁江CBD組成；華茂國際汽車商城是CBD中率先啟開工程工程籌劃理念 本次工程首期建筑面積2萬方，約占總建11萬方的18.2%，基于建造國際汽車商城的各方條件因素，我們可以“小范圍，大經(jīng)營，創(chuàng)造昆山中心商業(yè)圈新的

9、傳奇華茂國際汽車商城。引導(dǎo)思維概念提升汽車汽配店汽車汽配店汽車品牌店展示廳汽車辦證?圖 解?底層展示廳汽車汽配店引導(dǎo)思維概念提升?圖 解?兩層汽車汽配店汽車汽配店汽車品牌店二樓洽談區(qū)汽車辦證汽車汽配店引導(dǎo)思維概念提升?圖 解?三層辦公及休閑概念打造 在昆山CBD中心商業(yè)圈娛樂場所很多，汽車銷售點很多，也有一局部零散的3S汽車店，而我們的建造方向?qū)⑹抢ド轿ㄒ灰蛔囍黝}商城。 工程所在位置正對一個汽車二手市場，從競爭角度來看，如果我們舍棄傳統(tǒng)營銷模式，即：娛樂、餐飲等，轉(zhuǎn)而嘗試新的一站式效勞汽車品牌店，相信對購置客來說不管是價格還是品質(zhì)無疑都是吸引眼球的焦點。概念提升 對于開發(fā)商來說，無論是住宅

10、還是我們的商鋪都有一個共同點，即：價高，難賣。 目前合興路兩邊的商鋪整層只有一個樓梯，從營銷角度來說，到時很可能會影響整體銷售進(jìn)度。 建議：1在每層商鋪內(nèi)增加獨立式樓 梯，或備留樓梯井，使每戶 商鋪成為獨立單元，即：小 面積，低總價，易銷售。 2根據(jù)業(yè)態(tài)分析，統(tǒng)一租賃相 對較適宜。概念提升二樓過道二樓面街商鋪一樓面街商鋪二樓內(nèi)街商鋪建議在該位置設(shè)置單獨樓梯或預(yù)留樓梯井在招商中可自由分割，同時通過改變?nèi)肆髯呦蛱岣咭粯且陨暇植康氖袌鰞r值，不僅有利于招商活動，同樣有利于銷售 營銷策略 售后5年包租開發(fā)商業(yè)主商鋪總價100萬銷售6萬5萬租賃1年6萬1萬 但我們可以相信：依照既定的方案及目前意向客戶的數(shù)

11、量，這種開發(fā)商返貼租金的運營模式不會持續(xù)很久。 此種方式在商業(yè)營銷學(xué)中不但提升了商業(yè)出售價，也實現(xiàn)了利潤最大化。方案必備條件：100平方米的商鋪單價為10000元/，采用年租金6%的投資回報率，5年售后包租，1年免租金的形式，吸引商客，以此翻開汽車商城的銷售市場。 如下圖：假設(shè)承建商在商鋪出售后未能以年租金6萬出租，只租到5萬，那么在1年免租期內(nèi)，缺乏局部由承建商支付給業(yè)主，即差價計入已購房款中，使最終成交單價由10000元/變成了9900元/。假設(shè)一：開發(fā)商業(yè)主商鋪總價100萬銷售6萬未收租金租賃1年6萬6萬方案必備條件：100平方米的商鋪單價為10000元/，采用年租金6%的投資回報率，5年售后包租，1年免租金的形式，吸引商客，以此翻開汽車商城的銷售市場。 但我們可以相信：依照既定的方案及目前意向客戶的數(shù)量，這種開發(fā)商未能及時收取租金的運營模式一般不會發(fā)生。 此種方式在商業(yè)營銷學(xué)中屬于降低投資本錢，到達(dá)風(fēng)險最小化。假設(shè)二： 如下圖：假設(shè)承建商在商鋪已售包租后未能及時收取租金6萬，那么在1年免租期內(nèi)，該局部由承建商支付給業(yè)主，即租金計入已購房款中，使最終成交單價由10000元/變成了9400元/。承諾回報率越高銷售價格越高假設(shè)匯報8%銷售價格為12500元/平方米可以承受的返還金額越大尋求承諾租金回報率和銷售金額間的黃