房地產(chǎn)項目中的景觀成本管理

1、房地產(chǎn)項目中的景觀成本管理今年的4月17號國家發(fā)布針對房地產(chǎn)市場的國十條，政策之嚴厲前所未有。執(zhí)行 4個多月來，市場交易量一直低迷，未見有好轉(zhuǎn)趨勢。業(yè)內(nèi)已形成統(tǒng)一認識：這一輪宏 觀調(diào)整政策短期內(nèi)不會退出，對市場和開發(fā)企業(yè)的影響將會持續(xù)相當長的一段時間。一方面市場疲軟，一方面工程成本在增加。根據(jù)今年上半年的合同反映，今年的苗 木市場出現(xiàn)大面積的材料上漲，部分用作地被的小苗漲幅高達50%。而人工費在景觀 成本中占有一半之多，雖然目前還沒真實上漲，但根據(jù)通貨膨脹的規(guī)律，用工成本增加 是必然結(jié)果。這種市場不振成本上漲的現(xiàn)實不斷擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，促使企業(yè) 面對更精細化的成本管理。也許有人認為，在

2、行情低迷時只要通過提高產(chǎn)品的檔次和質(zhì)量就能贏得市場，事實 上在目前的市場環(huán)境下想把成本上漲的壓力轉(zhuǎn)嫁給消費者只能加劇有價無市的局面， 更難實現(xiàn)偏軟市場條件下快速銷售的目標。因此，在當前市場成交量急劇下跌的情況下， 成本控制是增強贏利能力的致勝法寶，對企業(yè)的貢獻最大。一、制定合理的成本目標精細化成本管理首先是制定合理的成本目標。然而，根據(jù)多個知名公司的實踐來 看，沒有統(tǒng)一的標準，也沒有劃一的價格。造價控制完全因地制宜，因時制宜，因公司制宜。大公司根據(jù)多年的經(jīng)驗，在原有的基礎上做加減法。小公司基本上就是拍腦 實用文檔袋，今年市場好成本增加一倍，明年市場不好就砍半。這里就存在一個邏輯：是為了 成本而

3、做景觀，還是為了景觀制定合理的成本？景觀的成本如何制定？我們知道，房地產(chǎn)項目中的景觀工程相較于其它類型的景觀更具有功利性。優(yōu)秀 的景觀給客戶帶來的現(xiàn)場體驗，直接提升房屋售價。因此在一定程度上增加景觀投入， 提升樓盤品質(zhì)，能夠帶來較大的經(jīng)濟收益。然而任何投入都有邊際效應，當追加的成 本超出了客戶為此付出的心理價位，下單意愿降低，反而不利于銷售。由此看來景觀 作為樓盤產(chǎn)品的附加值，必須以客戶的現(xiàn)實需求為目標，量身定做，并根據(jù)景觀效果 制定合理的成本目標。根據(jù)客戶要求定制景觀有兩種方式，一種根據(jù)已研究確定好的產(chǎn)品，由經(jīng)驗豐富 的景觀設計師，選擇相匹配的景觀要素（水景、泳池、小品、綠化、草坪等），并根

4、 據(jù)這些景觀要素所占的比重，提出景觀成本建議價。這種方式適用于成熟的地產(chǎn)公司, 對客戶的研究非常成熟，并已形成完整的產(chǎn)品線框架。另一種方式適用于對市場還不確定，需要對客戶心理探索研究，稱之為客戶調(diào)研 確定法。由策劃公司尋找目標客戶群，景觀設計師準備好各種景觀元素的圖片對客戶 進行接受度測試，由客戶直接決定景觀形象和投入成本。這種方式市場定位更精準， 但需要景觀設計師做大量的準備工作：事前要對各種景觀進行甄選，并針對本項目， 根據(jù)不同的成本層次，形成幾個初步景觀方案。為了使測試結(jié)果更有代表性，經(jīng)測試 的客戶需要達到一定數(shù)量。這種成本確定方式在操作的過程中投入的資金并不高，而 且對后期的景觀設計有

5、很強的指導作用，唯一的缺點是需要比較長的運作時間。因此， 只要時間允許，后一種方式對產(chǎn)品定制的更有現(xiàn)實意義。以上兩種不同的方式實際上都貫穿同一個思想：產(chǎn)品定位決定了景觀形象，更直 接地說是房屋售價決定了景觀成本。根據(jù)筆者的經(jīng)驗，一個10萬方的樓盤景觀面積 約3萬方，20萬方的樓盤的景觀面積約7萬方。景觀面積占樓盤可售面積的30%左 右，長三角地區(qū)大城市的樓盤普遍已達萬元，而景觀造價根據(jù)不同的品質(zhì)，基本在 300-700元間浮動，核算到樓面售價中，景觀成本占0.9%-2.1%。根據(jù)蘇州萬科金域 藍灣樣板區(qū)實踐來看，每平米投入700元已經(jīng)達到流水淙淙、綠樹成蔭的效果，環(huán)境 非常宜人。而在一些縣級市

6、或經(jīng)濟狀況不是很優(yōu)越的大城市，房價達5千左右，景觀 投入300元，重點景觀區(qū)的品質(zhì)也能得到保證。因此，在目前的市場行情下，景觀成 本占房屋售價2%能被市場接受，是個合理的價格標準，在此標準線下，增加景觀投 入將帶來樓盤形象的極大提升，是質(zhì)的改變。對于精品樓盤和企業(yè)標桿樓盤，因為目標不在于市場，而在于樹立本企業(yè)品牌形 象，景觀成本收益率讓位于形象塑造，成本2%法則不再適用，應采用客戶調(diào)研確定 法。二、設計階段的成本控制1、概念方案階段成本控制景觀方案決定了成本，而不同的用地條件和建筑的空間形態(tài)又決定了景觀方案。目 前常見的建筑排列方式為圍合式、行列式、自由式 大高層住區(qū)一般采用圍合式和行 列式布

7、局較多，樓間距較大，在中心形成集中成片的公共綠地，人工造景受到的約束較 小，景觀層次分明，中心突出，能以少量的景觀亮點給人留下深刻的印象。而洋房和別 墅類項目，容積率低，建筑密度高，多采用行列式布置，樓間距小，綠地較分散，集中 的公共綠地少，多為宅前屋后的零星綠地。這類項目往往缺少景觀中心，而顯得每一部 分都顯得零碎而平庸，這就要求每一部分都要作精品處理，成本分配也就顯得更關(guān)鍵。 自由式布局常應用于山地或地形復雜的用地，建筑與自然山水融合，自身的景觀條件非 常優(yōu)越，景觀需要整理地形，引入觀景線、透景線，讓人造景觀與自然景觀融為一體， 軟景比硬景更占優(yōu)勢。不同的景觀元素單方成本不同。在限額成本的

8、要求下，成本管理就是景觀要素的管 理。在概念方案階段主要控制景觀節(jié)點的數(shù)量、位置和等級、軟硬景比例、水景面積、 數(shù)量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住區(qū)中有小區(qū)-組團兩級結(jié)構(gòu)，一級景 觀節(jié)點通常為三個：主入口、核心景觀、軸線景觀節(jié)點。二級景觀節(jié)點是指組團中心， 一般根據(jù)組團的數(shù)量而定；三級景觀節(jié)點根據(jù)空間大小和服務半徑，分散布置在宅間。 在設計過程中，對一、二級景觀節(jié)點的品質(zhì)要求必須貫徹始終，確保樓盤品質(zhì)不走樣。景觀成本中硬質(zhì)面積小但造價高，一般占整個造價的50%左右，因此有效控制成 本就必須安排合理的軟硬景比例。根據(jù)實際調(diào)查和室外空間使用分析，硬質(zhì)鋪裝面占景 觀面積20%為宜，樓盤的目標客

9、戶群不同上下浮動5%。針對首次置業(yè)的樓盤，戶型面 積較經(jīng)濟，戶數(shù)較多，而且小孩出生較集中，需要多一些室外活動空間。改善型置業(yè)樓 盤中，戶型面積大，戶數(shù)少，人口少，子女以青少年為多，客戶更傾向于安靜的生活空 間，因此除了設置位置合理的體育活動場地外，硬質(zhì)鋪裝面積下調(diào)，應避免大面積的鋪 裝廣場。水景根據(jù)形式不同可分為硬質(zhì)水景和軟質(zhì)水景。硬質(zhì)水景一般作為入口處或廣場上 的點景。鋼筋混凝土為底，表面裝飾大部分采用高檔石材，并配以各種趣味小品。這種 形式的水景單方造價高，應嚴格控制其數(shù)量。軟質(zhì)水景通常是依據(jù)場地內(nèi)原有的水文條 件，因地就勢挖湖堆山而形成。也有純?nèi)斯ぴ旌纬傻摹＿@種形式的水景面積大、池

10、底鋪了膨潤毯，水系自我凈化能力強，單方造價低，景觀效果好。在有可利用水源的條 件下，應積極倡導。除了就近的河湖水系可以作為水源考慮外，雨水收集和中水回用將 是水源的新選擇。景觀塑造的是室外空間的性格，營造不同的空間，或郁閉或開敞，給人以不同的空 間感受是它的目的。而空間限定離不開樹木，尤其是大樹。綠化的成本大部分都在于大 樹，同樣面積的土地，栽一棵大樹和只種植一片草坪的成本比大約是8:1。因此合理的 樹群位置和面積不僅僅影響景觀效果，也決定了成本分配是否合理。由于不同的樹種， 實用文檔價格差異很大，這部分的成本在概念方案階段需要有初步設想，擴初階段可以根據(jù)苗木 市場情況作動態(tài)調(diào)整。2、深化方案

11、階段成本控制根據(jù)設計任務書要求，設計方提供的深化方案階段性成果應包括投資估算，但因為 長期脫離施工現(xiàn)場和材料市場，這個投資估算參考的意義不大。景觀設計師應根據(jù)現(xiàn)場 條件和設計成果完成投資估算編制。管理體系完善的地產(chǎn)公司可以建立知識資料庫，所有經(jīng)過實踐的景觀元素在竣工后 由景觀設計師錄入資料庫，詳細信息包括：平立剖詳圖、主要材料、建成時間、結(jié)算成 本、現(xiàn)場效果照片、周圍環(huán)境描述。這將為新項目的投資估算提供現(xiàn)實依據(jù)。深化方案投資估算與成本目標誤差小于5%的情況下，進入審批程序，成本核算部 針對投資估算進行復核，并提出下階段設計指導意見，確保成本分配方案合理、有效。3、擴初設計階段成本控制擴初設計是

12、對方案的細節(jié)研究和落實。設計方提交包括園建、結(jié)構(gòu)、種植、亮化、 給排水各專業(yè)的CAD圖紙，成本部核算部根據(jù)圖紙核算工程量，檢驗景觀設計是否滿 足成本要求。景觀設計師根據(jù)成本部提供的工程預算，對具體的工程做法提出合理化建 議，調(diào)整成本結(jié)構(gòu)。擴初階段調(diào)整成本結(jié)構(gòu)的中心思想是改變硬質(zhì)部分的材料和工程做法，降低這部分 的投入，確保綠化效果。硬質(zhì)部分石材的價格與產(chǎn)地、品名、厚度、面層類型有關(guān)，同樣的品種，進口的比國產(chǎn)的貴一倍，山東的比福建的貴20%。部分石材價格比較。石*彳品名產(chǎn)地4厚度#市場報價.（材料單份汛同品種（產(chǎn)地福建）M國黑山東口緒如120-150 元An霧 .-干1山東戶5公擊260-280

13、元/旎戶-板巖q2公缶70-90元福霧8公分口12.0-140 元Ao為Q芝麻灰:山東口290-100元/旎p60-70元血霧山東尸5公分平170-180元r旎135-150兀，福戶芝麻白山東戶2公分a120-130元在2戶60-70 元/粉 山東45明220-230 TL/mZ-戶135-150元為霧信石.山東縷分織80-90 7L/m2- p50-70 元/ro霽山東5公分如140-150 7E/id2120-140 元血*磚材中舒布洛克磚比普通水泥磚貴一倍，陶土磚比舒布洛克磚貴50%。高檔樓盤中應杜絕普通水泥磚，即使是通體水泥磚，在使用一段時間后，也難免脫色的結(jié)果，耐久性差。部分礎攬掐比

14、較，品種1規(guī)格J顏色。材料單偷/奇注Q普通水泥磚中如O1如柘舁4 2-5 0/MV淺色略貴于深 色廣場磚中1如*1如*1帥多種寧50-80/1IV深色貴于淺色陶土磚點20010035紅色、棕色，1J0-150/M*一般花崗巖路牙造價45-60元/米左右，混凝土預制路牙造價20-35元/米左右。施工工藝中異形石材鋪貼因為現(xiàn)場切割量大，人工費貴一倍。構(gòu)筑物表面裝飾石材濕貼會出現(xiàn)泛堿現(xiàn)象，為避免泛堿影響觀感，有點掛、干掛和密封三種處理方法。軟景部分同樣，在植物選擇上景觀設計師應根據(jù)當前市場行情，避免使用稀缺性樹種。但一 級節(jié)點的綠化需要在效果和價格上權(quán)衡。價格不是太離譜的情況下，應該保證原設計要 求

15、。在限額成本下，調(diào)整次要景觀樹種，保證整體綠量。微地形處理現(xiàn)代住區(qū)樓間大部分都有地下車庫，70%的景觀座落在地庫頂板上，景觀覆土厚度 是地庫荷載記算的關(guān)鍵。而豎向是景觀的靈魂，如果沒有豎向設計就沒有景觀可言。那 么，地庫頂板上堆土坡的經(jīng)濟性就是成本控制必須研究的課題，是用輕質(zhì)材料作為填充 物堆坡，保證地庫頂板荷載不因造地形而改變，還是全部自然土壤堆坡，地庫頂板結(jié)構(gòu) 局部加強？根據(jù)研究，采用輕質(zhì)陶粒造地形有利于增強土壤透氣透水性，但成本高于結(jié)構(gòu)加強 的方案。全部自然堆土經(jīng)濟性略好于陶粒填充造坡，但對豎向設計前后一致性要求很高。 而地產(chǎn)項目開發(fā)計劃非常緊湊，往往在景觀概念方案結(jié)束后就需要向結(jié)構(gòu)與管

16、線專業(yè)提 交豎向設計圖紙，進行地庫頂板荷載安全性計算。如果景觀深化方案設計中豎向有較大 的調(diào)整，地庫結(jié)構(gòu)的安全性就得不到保障。尤其是建筑圖紙報批結(jié)束后，再調(diào)整結(jié)構(gòu)設 計將會帶來不必要的麻煩，而且引起設計變更費用，對整個開發(fā)進度計劃和成本計劃不 利。因此應根據(jù)不同項目豎向設計的復雜程度選擇合理的地庫覆土方案。車庫覆土方案經(jīng)擠性比較一方某一、0.9覆土q銅筋446. 0甌G海45 元/kgq物元混嗷土 *0, 38mS/iD2350元血財135元布2口覆土甲0. 9浦幣23 0元Ji備27元而12廣合計口口3.90元、卯方茶一、0. 9覆工+L 8陶粒q鋼筋*46. 15昭血霧5 元/kgv23=

17、1 元/id 霧泯攝土*0.；8id3/id2350元/in知技富元布舛箱土 eQ-誦岱為壺中30元福矛27元而A陶粒eQ. 47m3/m2-43250 元/id3e118元/m舞合計*p.口口5 09元/m霧方案三、：2, 5髓土爐鋼筋甲49,花KG血舞5兀/k弱-249元為舞泯凝土 e0. 44to3/to2350元/e卸154元/e霧 覆土中2. 5n4/ 旎口30元成為75元丫旎與47 8元布霽4,施工圖及招標準備階段在擴初成本指導意見下，施工圖階段對擴初設計進行深化，并完成水、電、結(jié)構(gòu)設 計、鋼結(jié)構(gòu)二次設計、雕塑小品二次設計。根據(jù)施工圖要求，對材料部品選型定板。由 景觀設計師制定景觀材料與部品清單，會同成本經(jīng)理、景觀工程師對材料確認封樣， 大規(guī)格苗木選型定樣采用照片的方式，提交給材料采購部和現(xiàn)場施工。選型定板關(guān)系到 最終的實施效果，也是成本動態(tài)控制的關(guān)鍵。在大規(guī)格苗木定樣過程中，同規(guī)格的苗木價格也各有不同，跟樹型、冠型、形態(tài)有 一定的關(guān)系，這方面的影響每株可能超過千元。部分大規(guī)格苗木價格品神2高度4,冠幅。，胸徑7干昌點+1雞爪械Pg2。-gg