房地產行業(yè)審計實務培訓

1、2009-7-1張建輝 風險應對審計實務1房地產行業(yè)審計實務 張建輝 新疆瑞新有限責任會計師事務所 2009-7-1張建輝 風險應對審計實務2房地產開發(fā)企業(yè)審計若干實務第1講 了解房地產企業(yè)及其環(huán)境第2講 房地產行業(yè)審計重大錯報風險點審計第3講 房地產企業(yè)財務報表附注特點2009-7-1張建輝 風險應對審計實務3房地產開發(fā)流程圖項目前期工作成立項目公司招標/拍賣取得土地使用權，簽訂土地使用權轉讓合同，交納土地出讓金，取得土地使用證項目選址及取得選址意見書辦理建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證物業(yè)接管施工單位招標，申請施工許可證項目建設，包括現(xiàn)場管理房產預售項目驗收竣工市政配套施工環(huán)保驗收綠

2、化、衛(wèi)生防疫、環(huán)衛(wèi)、電梯、管線等部門驗收消防驗收人防驗收與購房者辦理驗收、移交消防驗收工程質量監(jiān)督驗收建筑面積測繪竣工檔案驗收規(guī)劃驗收申請交付使用許可證辦理竣工驗收備案配套設施驗收取得房屋所有權證可行性研究、做出決策第1講 了解房地產企業(yè)及其環(huán)境2009-7-1張建輝 風險應對審計實務4第1講 了解房地產企業(yè)及其環(huán)境 1.1 房地產行業(yè)狀況、法律環(huán)境與監(jiān)管環(huán)境以及其他外部因素； 1.2 被審計單位的性質； 1.3 被審計單位對會計政策的選擇和運用； 1.4 被審計單位的目標、戰(zhàn)略以及相關經營風險； 1.5 被審計單位財務業(yè)績的衡量和評價； 1.6 被審計單位的內部控制。 2009-7-1張建輝

3、 風險應對審計實務51.1 房地產行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素1、行業(yè)狀況注冊會計師可能需要了解以下情況：（1）房地產行業(yè)的總體發(fā)展趨勢是什么？（2）當前房地產行業(yè)所處市場的需求、市場容量和價格競爭如何？（3）房地產行業(yè)是否受經濟周期波動的影響，以及采取了什么行動使波動產生的影響最小化？如08年金融危機的影響，企業(yè)是否采取保持貨幣充裕、適時謹慎擴長、控制項目進度、積極儲備業(yè)績方式等措施來降低經營風險。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務61.1 房地產行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素2、房地產行業(yè)審計涉及的法律法規(guī)1）法律中華人民共和國城市房地產管理法(主席令200

4、7年第72號 )城鄉(xiāng)規(guī)劃法(主席令2007年第74號 )中華人民共和國土地管理法(主席令第28號)中華人民共和國建筑法(主席令第91號) 2）行政法規(guī)房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定(建設部令第77號) 建設項目選址規(guī)劃管理辦法(建規(guī)1991583號)關于統(tǒng)一實行建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的通知(建規(guī)字1990第66號)中華人民共和國土地管理法實施條例(國務院令 第256號 )建設用地審查報批管理辦法(國土資源部令第3號)招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定(國土資源部令第39 號)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 (國務院令第55號)建筑工程施工許可管理辦法 （19

5、99年10月15日建設部令第71號發(fā)布，2001年7月4日修正）工程建設監(jiān)理規(guī)定（建監(jiān)1995737號）城市房地產開發(fā)經營管理條例（國務院令第248號） 2009-7-1張建輝 風險應對審計實務71.1 房地產行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素2、房地產行業(yè)審計涉及的法律法規(guī)2）行政法規(guī)建設工程質量管理條例（國國務院令第279號 ）建設工程質量保證金管理暫行辦法 （建質20057號 ）建設項目工程竣工驗收辦法的通知（建設19901215號）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法（建設部令第78號）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定（建建2000142號）關于

6、規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知（建住房200244號） 商品房銷售管理辦法建設部令第88號 城市商品房預售管理辦法（建設部令第131號2004年7月20日修訂 ）城市房地產轉讓管理規(guī)定建設部令第45號 房屋登記辦法建設部令第168號 房屋建筑工程質量保修辦法（建設部令第 號）商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（建房1998102號）經濟適用住房管理辦法 （建住房2007258號 ）建設工程價款結算暫行辦法(財建2004369號 )2009-7-1張建輝 風險應對審計實務81.1 房地產行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素2、房地產行業(yè)審計涉及的法律法規(guī)3）地方頒布

7、的行政法規(guī)及規(guī)章新疆維吾爾自治區(qū)實施房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法細則（新建監(jiān)200011號）徐州市城市房地產開發(fā)住宅項目交付使用管理暫行辦法（徐州市人民政府令第114號）北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法 （京建法200799號 ）上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定 (2005年11月25日上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過)銀川市新建住宅配套設施交付使用管理規(guī)定 （2006年5月12日寧夏回族自治區(qū)第九屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過）蘇州市商品住宅交付使用管理辦法 （蘇州市人民政府令第 94

8、 號）2009-7-1張建輝 風險應對審計實務91.1 房地產行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素2、房地產行業(yè)審計涉及的法律法規(guī)4）涉及的稅收法規(guī)中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院令第138號）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 （ 財法字19956號）國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號 ）財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財稅字1995048號)財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知(財稅200621號) 財政部、國家稅務總局關于股權轉

9、讓有關營業(yè)稅問題的通知(財稅2002191號)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務院令第540號 ）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則（財政部、國家稅務總局第52號令）中華人民共城市維護建設稅暫行條例（國發(fā)198519號）中華人民共城市房產稅暫行條例（國發(fā)198690號）中華人民共城市印花稅暫行條例（國務院令第11號）中華人民共城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務院令第483號）中華人民共城耕地占用稅暫行條例（國務院令第511號）2009-7-1張建輝 風險應對審計實務101.2 被審計單位的性質1、所有權結構；2、治理結構；3、組織結構 ；

10、4、經營活動 ；5、投資活動 ；6、籌資活動1.3 被審計單位對會計政策的選擇和運用 （一）重要項目的會計政策和行業(yè)慣例（二）重大和異常交易的會計處理方法（三）會計政策、會計估計的變更（四）被審計單位何時采用以及如何采用新頒布的會計準則和相關會計制度。 2009-7-1張建輝 風險應對審計實務111.4 被審計單位的目標、戰(zhàn)略以及相關經營風險1、政策風險。國家政策在產業(yè)的引導、購買力的刺激、稅收信貸的杠桿作用等方面。2、地域區(qū)段風險分析 。政府出于公共利益或城市發(fā)展需要時，可以通過城市劃規(guī)對某地域、區(qū)位、路段的土地用途、建筑容積率指標作出硬性的規(guī)定。 3、項目開發(fā)風險。在房地產開發(fā)過程中，因為

11、設計、施工條件，環(huán)境條件變化等因素導致開發(fā)成本提高的風險。如項目開發(fā)中如存在停工、爛尾、空置的情況等風險。 4、籌資風險。公司籌措資全時，受經濟周期、產業(yè)政策、銀行貸款政策、預售情況等因素影響的風險。5、銷售風險。開發(fā)項目銷售受項目定位、銷售價格變動、競爭樓盤供應情況等因素影響的風險。6、土地風險。土地開發(fā)時面臨的各種風險，包括市政規(guī)劃調整的風險、土地閑置風險、地價變化的風險。如在集體土地上開發(fā)建設的小產權房風險。7、合作和合資項目的控制風險。對合作、合資開發(fā)項目如果設有實際控制權將增加不確定性的風險。 8、工程質量風險。已完工項目或在建項目如果存在質量缺陷，將會對公司產生不利影響的風險，如工

12、程質量存在嚴重問題而導致事故發(fā)生,上海市閔行區(qū)蓮花河畔景苑 。9、其他風險。稅收制度、房改制度和購房貸款政策、對房地產投資開發(fā)方面的其它政策變化對公司的不利影響的風險。 10、舞弊風險。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務121.5 被審計單位財務業(yè)績的衡量和評價（一）關鍵業(yè)績指標；（二）業(yè)績趨勢；（三）預測、預算和差異分析；（四）管理層和員工業(yè)績考核與激勵性報酬政策；（五）分部信息與不同層次部門的業(yè)績報告；（六）與競爭對手的業(yè)績比較；（七）外部機構提出的報告。1.6 了解被審計單位的內部控制 （1）控制環(huán)境；（2）風險評估過程；（3）信息系統(tǒng)與溝通；（4）控制活動。（5）對控制的監(jiān)督。

13、要點：注冊會計師需要了解和評價的內部控制只是與財務報表審計相關的內部控制，并非房地產企業(yè)所有的內部控制。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務131.7 審計資料清單1、開發(fā)企業(yè)資質證書2、拆遷協(xié)議、拆遷許可證3、建設項目選址意見書4、建設用地規(guī)劃許可證5、建設工程規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、商品房銷售許可證9、施工承包合同、監(jiān)理合同、勘察設計合同10、房地產開發(fā)項目手冊11、建設工程竣工驗收報告（含建筑工程竣工驗收意見書）12、建設工程竣工驗收備案表13、入住通知單、購房者簽署的房屋驗收合格書14、工程投資概算、預算報告15、規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防等部門驗收報告或批準使用

14、文件16、工程質量監(jiān)督報告17、工程監(jiān)理報告、工程進度資料及工程竣工決（結）算報告18、商品房面積實測技術報告書 19、住宅質量保證書和住宅使用說明書 20、商品房買賣合同及銷售合同統(tǒng)計表 21、土地出讓合同及市政配套費協(xié)議書22、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、協(xié)議等有關資料23、當期的經營計劃、銷售計劃、投資計劃等資料2009-7-1張建輝 風險應對審計實務14第2講 房地產行業(yè)審計 重大錯報風險點審計2.1 審計底稿存在的主要問題2.2 房地產企業(yè)存在的主要問題2.3 房地產企業(yè)審計中重大錯報風險點審計2009-7-1張建輝 風險應對審計實務152.1 審計底稿存在

15、的主要問題一、對房地產行業(yè)的整體認識不夠，如對房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)務流程關注不夠二、風險導向審計理念未得到認真貫徹，仍停留在就賬論賬審計，未做到：“跳出交易看實質，跳出會計看審計”三、控制測試、分析性程序執(zhí)行不到位四、房地產企業(yè)存貨、收入審計獲取審計證據(jù)不充分、適當，未體現(xiàn)房地產行業(yè)特點五、房地產企業(yè)開發(fā)成本、開發(fā)產品成本分配底稿記錄不清晰2009-7-1張建輝 風險應對審計實務162.2 房地產企業(yè)存在的主要問題一是銷售收入不實。少計收入或提前確認收入、虛假銷售等，表現(xiàn)為收取商品房房款長期掛賬等方面。二是虛列開發(fā)成本。成本費用反映不實，已銷售房屋未及時轉為成本；或不按規(guī)定及時辦理工程決算，導致成

16、本不準確。三是存貨資產不實。主要表現(xiàn)為隨意結轉開發(fā)產品成本、自用開發(fā)產品賬面未反映，或者房產已銷售仍作為存貨核算。四是嚴重的偷逃稅問題。五是假按揭騙取銀行貸款。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務172.3 房地產企業(yè)重大錯報風險點審計 2.3 .1 收入確認不實 2.3 .2 存貨核算不實 2.3 .3 借款費用資本化 2.3 .4 資金不足導致持續(xù)經營能力存在重大不確定性 2.3 .5 合作建房資金的會計處理 2.3 .6 房地產企業(yè)的稅務問題 2.3 .7 關聯(lián)方交易2009-7-1張建輝 風險應對審計實務182.3 分析性程序的運用-指標分析一、獲利能力銷售毛利率(%)=毛利額/銷

17、售收入100%銷售凈利率(%)=凈利潤/銷售收入100%總資產報酬率(%) =息稅前利潤總額/平均資產總額100%凈資產收益率(%)=凈利潤/平均凈資產100%二、營運能力分析應收賬款周轉率(次)=主營業(yè)務收入凈額/應收賬款平均余額存貨周轉率(次) =主營業(yè)務成本/存貨平均余額股東權益周轉率(次)=主營業(yè)務收入凈額/股東權益總額總資產周轉率(次) =主營業(yè)務收入凈額/平均資產總額三、償債能力分析資產負債率=負債總額/資產總額100%流動比率(倍) =流動資產/流動負債100%速動比率(倍) =速動資產/流動負債100%利息保障倍數(shù)(倍) =息稅前利潤總額/利息支出四、發(fā)展能力分析主營業(yè)務收入增

18、長率(%)=業(yè)務收入增長額/上年主營業(yè)務收入*100%凈利潤增長率(%) =凈利潤增長額/上年凈利潤*100%利潤總額增長率(%)=利潤總額增長額/上年利潤總額*100%總資產增長率(%) =資產總額增長額/上年資產總額*100%2009-7-1張建輝 風險應對審計實務192.3分析師常用的幾個指標除了前述指標外，分析師還注重以下指標分析：1、現(xiàn)金總資產比率=貨幣資金/資產總額*100%2、存貨總資產比率=存貨/資產總額*100%3、預收賬款比總資產比率=預收賬款/資產總額*100%4、凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/所有者權益總額*100%5、資金彈性系數(shù)（1）計算公司在1年內能夠提供的現(xiàn)

19、金存量與流量總和=貨幣資金（資產負債表數(shù)據(jù)）+銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金（現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)）A（2）計算短期負債=短期借款+1年內到期的長期負債 B（3）短期償債能力（資金彈性系數(shù)）=A-B2009-7-1張建輝 風險應對審計實務202.3 .1 收入確認不實一、商品房銷售收入確認原則二、商品房銷售收入存在的問題 三、商品房銷售收入審計程序四、商品房銷售收入審計取證五、發(fā)生退房的幾種情形六、預收賬款的審計程序七、應收賬款的審計程序八、商品銷售成本審計程序九、商品銷售收入審計案例2009-7-1張建輝 風險應對審計實務21一、商品房銷售收入確認原則序號 收入確認時點 收入確認的具體條件 備注第一種

20、標準強調辦理竣工驗收備案 1、辦理竣工驗收備案；2、簽訂銷售合同；3、取得收取房款或取得收款的憑據(jù)；4、收入和成本能夠可靠計量。 如華業(yè)地產、金地集團、名流置業(yè)等公司。 第二種標準強調工程竣工并具備入住或合同規(guī)定的移交條件已達到。 A、1、完工或竣工驗收合格；2、簽訂銷售合同；3、取得買方按銷售合同約定交付房產的付款證明（通常收到銷售合同金額的20%、30%、50%、80%訂金或房款；4、履行合同規(guī)定的義務；5、合同約定的移交條件已經達到。 萬科 A、東華實業(yè)、泛海建設、萬通地產、浙江廣廈等公司。 B、1、工程竣工并具備入住交房條件；或者合同約定的開發(fā)產品移交條件已達到；2、具有經購買方認可的

21、銷售合同或其他結算通知書、簽訂銷售合同；3、履行合同規(guī)定的義務，開具發(fā)票已收款；4、成本可靠計量。 如中華企業(yè)、新黃浦、銀泰股份、豫園商城、天房發(fā)展、華麗家族、天宸股份等公司。 2009-7-1張建輝 風險應對審計實務22一、商品房銷售收入確認原則序號 收入確認時點 收入確認的具體條件 備注第三種標準強調主體完工或竣工時點 1、主體竣工、完工驗收合格，或者主體完工封頂；2、簽訂銷售合同。3、收到房款，房款達到30%、50%、100%時，或者取得付款證明；4、無退房意向； 6、取得預售許可證；7、收入成本可靠計量。 如中國武夷、冠城大通、成發(fā)科技、等公司。第四種標準強調交付使用為收入確認時點 1

22、、簽訂銷售合同；2、辦理竣工驗收備案；3、辦理交付手續(xù)或簽訂收樓意見書，對于買方接到書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，于書面交房通知確定的交付使用時限結束后即確收入的實現(xiàn)；或者向業(yè)主發(fā)出入伙通知和/或公告后，已向該業(yè)主實際交付房產或合同約定的交房日屆滿；4、提交結算賬單；5、履行合同規(guī)定的義務，相關銷售價款已經取得或者確信可以取得；6、成本能夠可靠地計量。 如保利地產、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展、深振業(yè)A等公司。 第五種標準（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4

23、）相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（5）相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。以收入準則規(guī)定的條件確認銷售房地產收入，即已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方； 既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制； 收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流入企業(yè)； 相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。 如廣宇發(fā)展、上海新梅、萊茵置業(yè)等公司。 2009-7-1張建輝 風險應對審計實務23一、商品房銷售收入確認原則結論:1、開發(fā)項目經竣工驗收合格是確認收入的首要條件。開發(fā)項目商品房已竣工驗收合格，包括工程質量、規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門（含配套設施驗收）驗

24、收批準文件，并在主管部門辦理竣工驗收備案；2、已與購房者簽訂銷售合同；3、已取得有資質部門出具的商品房面積測繪成果報告書；4、房地產企業(yè)已收到50%以上房款，開具銷售發(fā)票或提交結算賬單；5、商品房經購房者驗收合格，雙方無異議；向購房者辦理交付房屋入住手續(xù)，簽署房屋交接書，并向購房者提交住房質量保證書、住房使用說明書；6、某些合同條款決定是否確認銷售收入。7、工程竣工結算已完成，成本能夠可靠計量。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務24二、商品房銷售收入存在的問題1、預收房款長期掛賬、延遲確認收入 ；2、利用房地產銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入，或延遲開具房地產銷售專用發(fā)票調整銷售收入入賬時間

25、 ；3、視同銷售不確認收入； 4、出租開發(fā)產品收入、周轉房收入直接沖減裝飾裝修支出。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務25三、商品房銷售收入審計程序11、獲取或編制主營業(yè)務收入、成本項目明細表，復核加計正確并核對與總賬、明細賬、報表發(fā)生額是否相符；2、檢查房地產銷售收入的確認原則和方法是否符合會計準則規(guī)定，前后期是否一致；3、實施實質性分析程序 1）將本年度銷售收入與上年度的進行比較，分析商品房銷售收入結構和價格變動是否正常，并分析異常變動的原因； 2）比較本年度各月各種主營業(yè)務收入、成本及毛利率的波動情況，分析其變動趨勢是否正常； 3）根據(jù)普通發(fā)票申報表，測算全年收入，與實際入賬金額核

26、對，并檢查是否存在虛開發(fā)票或銷售而未開票情況；（不太適用）4、獲取商品房銷售價格目錄，抽查售價是否符合價格政策，并注意有無價格異?；蜣D移收入情況；（不適用） 2009-7-1張建輝 風險應對審計實務26三、商品房銷售收入審計程序25、抽查銷售業(yè)務的銷售合同、原始憑證(發(fā)票、房屋交接書等)，并追查至記賬憑證及明細賬6、結合對資產負債表日應收賬款的函詢程序，觀察有無未經認可的大額銷售 ；商品房銷售收入結合應收賬款回函情況查驗收入確認的正確性，若應收賬款回函金額不符，且替代程序也無法確認應收款項的正確性，則需對收入的結轉進一步進行查驗，如合同的簽訂日期、交房的日期等，以確認是否存在提早結轉收入的情況

27、。 7、調查向關聯(lián)方銷售的情況，審查其價格是否公允；若存在關聯(lián)方交易情況，則需查驗銷售合同、收款情況、交房情況等，并將其單價與同一情況下的其他交易方的單價進行比較，查驗是否公允，必要時進行調整。8、根據(jù)評估的舞弊風險等因素增加的審計程序；9、檢查營業(yè)收入是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報。 注意：主營業(yè)務收入的結轉與預收賬款的查驗需結合進行，特別需關注結轉收入的依據(jù)是否充分（如合同日期、收款情況、交房日期等），檢查是否存在應確認而未確認收入或不應確認收入而提早確認收入的情況。檢查入住通知書的筆跡是否為同一人；應實施現(xiàn)場觀察、拍照等審計程序，并形成文字記錄、照片等審計證據(jù)。20

28、09-7-1張建輝 風險應對審計實務27四、商品房銷售收入審計取證1、商品房預售許可證2、工程竣工驗收備案表3、入住通知單、房屋交接書4、住宅質量保證書和住宅使用說明書5、商品房實測面積技術報告6、銷售合同統(tǒng)計明細表2009-7-1張建輝 風險應對審計實務28五、發(fā)生退房的幾種情形一、不能提供住宅質量保證書和住宅使用說明書;二、開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓，以購房人催促后超過3個月交房的；三、開發(fā)商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同約定的配套環(huán)境的；四、開發(fā)商經批準改變房屋結構未經買家認可的；五、合同約定，且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%（不含3%）的，可拒絕收房，并

29、解除購房合同；六、經符合資質的質量檢測機構核核驗，房屋主體結構質量確實不合格的，房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的；七、出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事實；2009-7-1張建輝 風險應對審計實務29六、預收賬款審計程序1、獲取或編制預收賬款明細表，復核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)和明細賬合計數(shù)核對是否相符；2、抽查預收賬款有關的預售合同（商品房銷售合同）和租賃合同，檢查已實現(xiàn)銷售的商品是否及時轉銷預收賬款，并檢查至審計日止已轉銷的預收賬款； (1)向客戶取得預售許可證，并將預售房情況與預售許可證的內容進行核對；(2)向客戶取得全部預售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情

30、況如房產權利人、房號、面積、銷售單價、總房價、交房情況等相關內容記錄在底稿中，并將合同情況與賬面情況進行核對；(3)取得入住通知書或房屋交接書與賬面情況進行核對；(4) 核對當?shù)胤康禺a交易網的網上信息，將網上所示信息與賬面情況進行核對。（5）對已轉銷的較大額預收賬款進行檢查，核對記賬憑證、入住通知書、房屋交接書、銷貨發(fā)票等，并注意這些憑證發(fā)生日期及轉銷日期的合理性；3、抽查明細賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉讓、銷售和結轉開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務等業(yè)務的債務，如有，應作出記錄或作必要調整； 1）預收賬款的現(xiàn)金流入對象與購房單位不符，

31、需向客戶詢問原因，并收集相關資料判斷情況是否正常，必要時向項目負責人進行咨詢并作相應的處理。 2）預收賬款的貸方發(fā)生額為轉賬方式，需結合對應科目進行查驗。4、檢查預收賬款長期掛賬的原因，并作出記錄，必要時予以調整；一般情況下不應存在長期掛賬的情況，如有，審計人員應向公司有關人員查詢該款項的性質，并取得相關依據(jù)，特別需關注是否存在糾紛情況，同時查明該款項是否應該在本科目核算，并根據(jù)實際情況必要時作相應審計調整。5、對稅法規(guī)定應在收到預收賬款時計繳相關稅金的，應結合應交稅金項目，檢查其是否及時、足額計繳有關稅金；6、根據(jù)評估的舞弊風險等因素增加的審計程序；7、檢查預收賬款是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)

32、定在財務報表中作出恰當列報 。 2009-7-1張建輝 風險應對審計實務30七、應收賬款審計程序1、獲取或編制應收賬款明細表，復核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)及明細賬合計數(shù)核對是否相符程序；2、對應收賬款余額作分析性復核，若有重大波動應查明原因并作出記錄；3、查驗應收賬款賬齡分析是否正確；4、選取賬齡長、金額大的債權，檢查有關合同、原始憑證等，并進行函證（包括重分類轉入項目），對大額頻繁往來客戶發(fā)詢證函時請公司提供對賬的流水記錄；未回函的，可再次發(fā)函，如不回函可采用替代審計程序進行檢查，但必須形成規(guī)范的審核記錄，并說明確認與否的結論及依據(jù)；5、抽查明細賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢

33、查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉讓、銷售和結轉開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務等業(yè)務的債權，如有，應作出記錄或作必要調整；6、檢查壞賬準備的會計處理是否經授權批準；7、涉及債務重組、資產置換的事項，審查有關協(xié)議等法律文件及手續(xù)是否齊備，賬務處理是否正確，并判斷交易的合法性和真實性；8、對異常項目及關聯(lián)方欠款，即使回函相符，仍應取證并審核相關交易合同，判斷交易的合法性、真實性；如果房地產企業(yè)發(fā)生土地轉讓、在建工程轉讓或其他關聯(lián)交易情況，審計人員應查驗全部合同、收款情況、確認收入的依據(jù)是否完備，并根據(jù)上述情況發(fā)特殊函證，特殊函證的內容應包括合同主要條款情況、具體收款明細、權利轉讓情況等，

34、并由審計人員親函完成。9、執(zhí)行“分析明細賬余額，對于出現(xiàn)貸方余額的項目，應查明原因，必要時根據(jù)不同性質作調整”程序10、請客戶協(xié)助，在應收賬款明細表上標明截至審計日已收回或轉銷的項目并檢查有關憑證；11、根據(jù)評估的舞弊風險等因素增加的審計程序；12、檢查應收賬款是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報 。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務31八、商品房銷售成本審計程序 1、獲取或編制主營業(yè)務成本明細表，復核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)和明細賬發(fā)生額核對是否相符； 2、檢查主營業(yè)務成本內容和計算方法是否符合會計制度規(guī)定，是否前后期一致； 房地產企業(yè)的主營業(yè)務成本查驗主要是檢查結轉

35、的單位成本和面積是否正確。 (1)查驗租賃單位成本：根據(jù)出租開發(fā)產品原值（如有車庫需扣除相應原值）和可出租面積測算出應攤銷的單位成本。 (2)查驗商品房銷售成本：根據(jù)開發(fā)產品賬面原值（如有車庫需扣除相應原值）和可出售面積測算出應結轉的單位銷售成本。如果原出租開發(fā)產品本期進行銷售，需按出租開發(fā)產品的賬面攤余價值（如有車庫需扣除相應攤余價值）和可出售面積測算出應結轉的單位銷售成本。 3、實施實質性分析程序，抽查各月主營業(yè)務成本結轉明細清單，分析檢查各月份之間及前后期同一產品的單位成本是否有異常波動，注意是否存在調節(jié)成本現(xiàn)象，驗證銷售成本結轉數(shù)額的正確性，并檢查其是否與銷售收入配比；4、檢查銷售成本

36、賬戶中重大調整事項是否有其充分理由，會計處理是否正確； 房地產企業(yè)的銷售成本系根據(jù)開發(fā)產品項目的原值計算出的單位成本進行結轉，故該開發(fā)產品結轉的單位成本一經確認后基本不會發(fā)生變動，除非當初預估的開發(fā)成本與期后實際發(fā)生額有較大出入需調整開發(fā)產品的原值時才會涉及銷售成本的調整。如有此情況，審計人員需收集充分的調整依據(jù)，并重新對單位成本進行測算。 5、檢查營業(yè)成本是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報。 注意：(1) 主營業(yè)務成本的查驗主要是檢查單位成本的計算是否正確。(2) 建筑面積需與產權證所示面積進行核對。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務32九、房地產企業(yè)收入審計案例1（

37、1） 審計師在對ABC房地產公司實施實質性程序時，抽查到以下銷售業(yè)務： （1）2007年12月,ABC公司共確認ABC城二期收入15130萬元，同時結轉主營業(yè)務成本13428萬元。經檢查，ABC城二期項目于2006年6月開工，2007年7月開盤，至2007年末預收售樓款52560萬元。工程主體于2007年11月、12月及2008年3月分多次完成驗收，消防驗收于2008年1月14日、2008年5月10日分兩次完成。ABC公司于2008年3月24日開始向客戶發(fā)出商品房交付使用書（入住通知書）。 （2）ABC公司2007年以收取內部認購金及客戶權益保證金的名義，共收取尚未開發(fā)的錦繡苑項目預售款620

38、0萬元，全部計入2007年度主營業(yè)務收入。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務33九、房地產企業(yè)收入審計案例1（2） （3）2007年度ABC公司確認高層1、3、4、5號樓商品房銷售收入14895萬元，相應確認成本13421萬元。審計人員在現(xiàn)場觀察發(fā)現(xiàn)，ABC公司開發(fā)的高層1、3、4、5號樓的主體于2008年3月完工，尚未驗收合格并交付使用。 （4）ABC公司2007年確認一期5#樓售房收入2200萬元,ABC公司已和購房者簽訂合同，并未辦理商品房移交手續(xù)。 （5）截至2007年12月31日，審計人員發(fā)現(xiàn)其他應付款科目掛售房款925萬元。該批住房已于2007年8月31日前，全部辦理竣工備案

39、手續(xù)并交付使用。 （6）2007年以前，ABC公司已銷售花園二期項目商品房120套，已辦理竣工驗收備案手續(xù)并交付使用，合同規(guī)定房款為2,000萬元，而注冊會計師在審計時，發(fā)現(xiàn)ABC公司實際確認主營業(yè)務收入1,500萬元，尚余500萬未收回，經詢問相關人員，回答是由于尚未收回剩余房款，因此未進行賬務處理。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務34九、房地產企業(yè)收入審計案例1（4） （7）ABC地產公司2007年出租商鋪共10,000.00平方米，對客戶提供了免租期優(yōu)惠。ABC地產在免租期內未按合同租金分期確認租金收入。2007年度應確認出租開發(fā)產品收入553.9萬元，實際確認505萬元，少確認

40、48.9萬元。 （8）ABC公司與龍云房產開發(fā)公司簽訂了50畝土地轉讓協(xié)議，金額合計1500萬元。協(xié)議約定，受讓方龍云公司需在半年內付清全部價款，才能得到土地使用權證；ABC公司在未開具發(fā)票和收到款項、土地使用權亦未轉移的情況下，將以上土地轉讓金確定為當年收入1500萬元。 討論分析： 1、針對審計師抽查到的8項銷售業(yè)務，請分別判斷ABC公司已經確認的銷售收人能否確認，請簡要說明理由？ 2、注冊會計師在審計過程中如何判斷房地產開發(fā)企業(yè)的銷售商品房收入確認？2009-7-1張建輝 風險應對審計實務353.2.2 存貨不實 1、存貨中存在的問題 2、存貨-開發(fā)成本審計程序 3、開發(fā)成本的審計取證

41、4、開發(fā)產品的審計取證 5、存貨跌價準備 6、開發(fā)成本、開發(fā)產品審計案例 7、期間費用資本化及審計案例2009-7-1張建輝 風險應對審計實務361、存貨中存在的問題1.1 土地成本的核算不準確1.2 配套設施成本核算不準確1.3 不同項目之間成本劃分不清1.4 虛列成本1.5 成本憑證不合規(guī)、不合法1.6 未計提資產減值準備1.7 開發(fā)產品成本不實2009-7-1張建輝 風險應對審計實務372、開發(fā)成本審計程序11、編制或獲取開發(fā)成本明細余額表，復核其加計數(shù)是否準確，與總賬、明細賬余額是否相符；2、檢查直接成本和間接成本核算內容是否合理、恰當；有無將期間費用計入間接費用。3、抽查成本、費用入

42、賬的依據(jù)是否充分，計算是否準確，相關憑證是否齊全；抽查量達到一定的比例。4、對重大的成本費用應查驗合同、協(xié)議，并收集土地權證等證據(jù)；5、對新增項目的開發(fā)成本，應查驗并取證其立項相關批文等資料；應查驗和取證如下資料：立項批文、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。6、檢查已完工項目及其他轉出數(shù)原始憑證是否齊全，會計處理是否正確； 根據(jù)客戶提供的“開發(fā)成本結算表”，結合開發(fā)成本明細賬貸方發(fā)生額，查驗已完工項目結轉開發(fā)產品金額是否是否完整、合理，查驗已完工項目結轉至其他科目的金額和內容是否正確、合理。7、檢查記入開發(fā)成本的利息金額是否合理，會計處理是否正確；檢查是否存在應停止

43、利息資本化而繼續(xù)資本化的情況，同時查驗資本化金額是否正確，或者存在應將利息資本化而未資本化的情況。 8、復核間接費用的分配是否正確，分配標準和方法是否符合一貫性原則；當期開發(fā)成本有多個項目明細，間接費用需在不同的項目間進行分配，分配方法一般參照生產企業(yè)的間接費用分配方式。審計人員需查驗分配標準和方法的合理性、一貫性和正確性。 2009-7-1張建輝 風險應對審計實務382、開發(fā)成本審計程序29、查驗結轉項目成本時，是否對應付未付的重要項目進行合理預估； (1)根據(jù)合同價款、審定價等復核查驗客戶預估開發(fā)成本的依據(jù)是否充分； (2)在審計過程中發(fā)現(xiàn)部分預估明細尚未進行審價，故暫按合同價預估，待審定

44、后根據(jù)實際情況再對成本進行調整。查驗預估成本時不僅要查驗預估金額的依據(jù)，同時還需關注有沒有漏估情況存在。如果存在無合同而可能會發(fā)生的成本，客戶由于無法正確估計可能支付金額，一般會在預估成本時設個“不可預計成本”。審計人員在審計過程中需向客戶的工程管理部門和該項目的中介機構（如監(jiān)理機構、審價機構等）進行咨詢和了解情況，并做好相應的問詢情況記錄，收集相關資料。 10、到工程現(xiàn)場實地觀察確定工程是否存在，觀察和詢問實際完工進度，注意是否存在長期停工未建的項目；審計人員需對在建的項目進行現(xiàn)場勘察，了解施工進度情況，編寫項目建設現(xiàn)場勘察小結。同時需根據(jù)工程進度和工程預算框算開發(fā)成本期末余額的合理性。根據(jù)

45、勘察工程情況或項目開發(fā)成本賬面發(fā)生額情況，分析是否存在長期停工未建項目，如有，需向客戶詢問原因，收集相關資料，必要時向項目負責人咨詢并作相應處理。11、了解開發(fā)成本是否存在已抵押、擔保等情況，若有應作出記錄，并提請企業(yè)作必要披露。通過向客戶詢問、查驗房地產權證的他項權利記錄和結合“短期借款”或“長期借款”科目的查驗，了解開發(fā)成本是否存在抵押和擔保情況，如有，需收集相關抵押或擔保合同、房地產權證的他項權利等相關資料，并作必要披露。12、檢查開發(fā)成本是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務393、開發(fā)成本審計取證1、房屋拆遷許可證 2、建設項目

46、選址意見書3、國有土地使用證4、房地產開發(fā)項目手冊 5、建設用地批準證書6、建設用地規(guī)劃許可證7、建設工程規(guī)劃許可證8、施工許可證2009-7-1張建輝 風險應對審計實務404 開發(fā)產品的審計取證1、建設工程竣工驗收報告（五方驗收）2、建設工程竣工規(guī)劃認可書（規(guī)劃部門）3、建筑工程消防驗收意見書（公安消房部門）4、建設項目環(huán)境保護驗收（環(huán)境保護部門）5、人防工程質量驗收文件（人防部門）6、工程質量監(jiān)督報告（工程質量監(jiān)督部門）7、住房質量保修書（施工單位）2009-7-1張建輝 風險應對審計實務414.1 房地產企業(yè)的存貨盤點要領一、完工產品1、現(xiàn)場查看，根據(jù)開發(fā)產品盤點表進行抽查未出售開發(fā)產品

47、；2、對已售開發(fā)產品進行抽查，檢查業(yè)主入住情況；3、檢查銷售部門的銷售報表、銷售臺賬，核實可售面積套數(shù)及已售面積、套數(shù)，證實存貨是否存在尚未結轉的未售面積、套數(shù)對應的成本；4、檢查測繪機構出具的報告，核實完工開發(fā)產品的面積、套數(shù)；5、檢查、核對物業(yè)公司的鑰匙交付清單或物業(yè)繳費清冊；確認是否存在差異。二、未完工項目1、現(xiàn)場觀察工程進度，通過拍照片獲取審計證據(jù)，對在建開發(fā)產品盤點表進行抽查；2、查驗施工單位編制的形象進度，檢查監(jiān)理報告、以及建設單位確認的已完成工作量統(tǒng)計報表；必要時利用專家的工作。3、將賬面記錄情況與現(xiàn)場勘察情況進行比較分析。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務425、存貨跌價

48、準備1 土地閑置、和在建開發(fā)產品、完工開發(fā)產品均存在發(fā)生資產減值的情形。一、閑置土地和預付土地款二、開發(fā)產品（含完工和未完工開發(fā)產品）三、應當計提跌價準備的情形： 1、地區(qū)房地產市場價格持續(xù)下跌，并且在可預見的未來無回升的希望； 2、開發(fā)土地屬于今后城市公共設施用地范圍，預計未來將被征用； 3、在建開發(fā)房屋已停工、爛尾多年，企業(yè)已無后續(xù)資金，即使借款開發(fā)，也難收回投入資金； 4、開發(fā)房屋質量、房型不好、配套設施不全、所在地區(qū)環(huán)境不好； 5、開發(fā)房屋已空置多年，周邊地區(qū)房產已經滯銷，難以按成本價銷售， 6、在建開發(fā)項目（即開發(fā)成本）根據(jù)已支出的成本及預算估計將要開發(fā)支出的成本后，估計在建開發(fā)項目

49、開發(fā)出來的總成本高過市價的； 7、其他證明開發(fā)產品（含開發(fā)成本）發(fā)生減值的其他情形。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務436、 房地產企業(yè)開發(fā)成本審計案例1（1）注冊會計師在對ABC房地產公司（簡稱ABC公司）對開發(fā)成本實施實質性測試程序時，抽查到以下業(yè)務：1、2007年ABC公司對一期1#、3#樓應結轉開發(fā)成本5126萬元，實際結轉開發(fā)成本5446萬元，多結轉開發(fā)成本320萬元，同時造成多計應付賬款320萬元。其中：1#樓應結轉2820萬元，實際結轉2945萬元，多結轉125萬元；3#樓應結轉2306萬元，實際結轉2501萬元，多結轉195萬元。2、2007年度ABC公司通過預提二期項

50、目配套建設費的名義，預提成本支出823.50萬元，并計入應付賬款。注冊會計師經檢查二期項目建設的相關文件，在該文件中沒有二期項目的配套建設工程。3、注冊會計師在審計中，與ABC公司的銷售人員交談過程中，了解到一期項目完工后，公司將臨街商鋪未銷售而是轉為自用，用于出租，注冊會計師在盤點時也證實了此項資產的存在，然而，注冊會計師仔細檢查了投資性房地產、固定資產賬戶，發(fā)現(xiàn)投資性房地產賬戶年末余額為0，固定資產明細賬中也無此商鋪。經審計，2007年ABC地產公司將一期商鋪成本1580萬元計入開發(fā)成本中。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務446、房地產企業(yè)開發(fā)成本審計案例1（2）4、ABC公司建造

51、的會所已于2007年7月投入使用，1、2層為健身房，用于經營。3、4、5層作為該公司辦公場所，工程總造價2525萬元，已列入項目開發(fā)成本中。ABC公司將其中的860萬元分攤到一期商品房成本中，將1665萬元列入工程成本，準備分別分攤到二三期商品成本中。5、ABC公司一期工程建造的幼兒園和學校各一座，建成后有償轉讓給政府，幼兒園工程總造價695萬元，學?？傇靸r3500萬元。該公司將幼兒園、學校工程成本分攤至一期商品房。6、2007年度，ABC公司又新購一塊土地用于新城項目商品房開發(fā)，土地成本5000萬元。公司分二期開發(fā)新城項目，ABC公司將土地成本5000萬元計入新城一期項目開發(fā)成本。ABC公司

52、擬開發(fā)一棟高層商務辦公用房，2007年發(fā)生前期費用500萬元，計入新城一期項目間接費用中。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務456、房地產企業(yè)開發(fā)成本審計案例1（3）7、ABC地產公司將8#樓項目發(fā)包給某施工企業(yè)，ABC公司按工程進度支付結算款。工程結算價565萬元，ABC公司已支付450萬元，計入開發(fā)成本。結算價與實際付款差額115萬元未計入開發(fā)成本。討論分析： 1、針對審計師抽查到的8項業(yè)務，請分別判斷ABC公司的賬務處理是否正確，請簡要說明理由？ 2、注冊會計師在審計過程中如何判斷房地產開發(fā)企業(yè)的銷售商品房收入確認？2009-7-1張建輝 風險應對審計實務462.3.3 借款費用違

53、規(guī)資本化1、借款費用資本化借款費用準則規(guī)定： 借款費用同時滿足三個條件的，才能開始資本化：（1）資產支出已經發(fā)生；（2）借款費用已經發(fā)生；（3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產活動已經開始。2、借款費用暫停資本化的條件借款費用準則11條規(guī)定：符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3 個月的，應當暫停借款費用的資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費用應當確認為費用，計入當期損益。如果中斷是所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)必要的程序，借款費用的資本化應當繼續(xù)進行。 注意：非正常中斷和正常中斷的理解、判斷。3、停止借

54、款費用資本化的條件 企業(yè)會計準則第 17 號借款費用第十二條 購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應當停止資本化。在符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務472.3.3 借款費用違規(guī)資本化2房地產企業(yè)的土地閑置期間的借款費用能否資本化?A公司為一家房地產開發(fā)企業(yè), 2008年的1月取得一塊土地,由于公司沒有決定是否進行下一步開發(fā),故本塊土地一直閑置,只進行了前期一些設計和勘察工作,截至2008年12月31日,公司仍然沒有進行實質性動工。分

55、析：房地產企業(yè)買地之后是否可以資本化？土地閑置期間的借款費用是否允許資本化？討論: 根據(jù)借款費用準則規(guī)定，開始資本化的條件之一是“為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產活動已經開始”（詳細說明見企業(yè)會計準則講解2008第251頁）。僅僅購置土地而未開始實體建造活動，不能開始資本化。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務482.3 .4 資金不足導致持續(xù)經營能力產生問題（1）為關聯(lián)方提供資金，如企業(yè)是否存在通過關聯(lián)方、大股東資金流以調節(jié)相關指標，關注大股東、關聯(lián)方資產負債情況，判斷大股東、關聯(lián)方與企業(yè)資金往來必要性。（關注按揭保證金等受限現(xiàn)金是否剔除） （2）虛假銀行按揭貸款

56、注意：審計中要充分關注房地產行業(yè)的現(xiàn)金流量。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務492.3.5 合作建房業(yè)務的會計處理 一、收到的項目合作資金如何進行會計處理，是計入負債，還是計入權益？ 二、（一）房地產開發(fā)企業(yè)之間： 1項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目開發(fā)產品的，收到投資各方開發(fā)資金作應付賬款。 2項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目利潤的，收到投資各方開發(fā)資金作預收賬款管理。 （二）房地產開發(fā)企業(yè)與其他無房地產開發(fā)經營權的單位之間： 1. 合同規(guī)定分配項目開發(fā)產品的，房地產開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預收賬款管理。 2.合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目利潤的，收到投資各方開發(fā)資金

57、作預收賬款管理。 （三）房地產開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項目 1.需調整土地使用權出讓金的，按照調整后的土地使用權出讓金計入開發(fā)成本； 2.不需支付土地使用權出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價值計入開發(fā)成本。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務502.3.6 房地產企業(yè)的稅務問題營業(yè)稅 （營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間）土地增值稅企業(yè)所得稅2009-7-1張建輝 風險應對審計實務512.3.6 房地產企業(yè)的稅務問題一、土地增值稅概念 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額課征的一種稅。1、納稅義務2、計稅依據(jù)3、

58、稅率二、土地增值稅的清算單位三、土地增值稅的清算條件四、土地增值稅的扣除項目 2009-7-1張建輝 風險應對審計實務522.3.6 房地產企業(yè)的稅務問題企業(yè)所得稅第三條企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：(一) 開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二) 開發(fā)產品已開始投入使用。(三) 開發(fā)產品已取得了初始產權證明。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務53收入確認方面會計準則與稅法差異序號會計收入確認原則 稅法收入確認原則（31號文） 1同時符合商

59、品銷售收入的五個條件確認收入。企業(yè)通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認： （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。2企業(yè)銷售商品，有時會采取分期收款的方式，如分期收款發(fā)出商品，即商品已經交付，貨款分期收回。如果延期收取的貨款具有融資性質，其實質是企業(yè)向購貨方提供信貸時，企業(yè)應當按照應收的合同或協(xié)議價款的公允價值確定收入金額。應收的合同或協(xié)議價款的公允價值，通常應當按照其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值或商品現(xiàn)銷價格計算確定。（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約

60、定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。3 銷售商品采用預收款方式的，在發(fā)出商品時確認收入，預收的貨款應確認為負債。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。2009-7-1張建輝 風險應對審計實務54收入確認方面會計準則與稅法差異序號 會計收入確認原則 稅法收入確認原則（31號文） 4銷售商品采用支付手續(xù)費方式委托代銷的，在收到代銷清單時確認收入。(四)采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費方式委托銷