房地產企業(yè)會計制度新準則下開發(fā)建筑安裝工程費的核算

1、2007-8-房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)2007-8-房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎個方面：其一，開發(fā)成本成本項、核算的特殊性；其二，商品房營業(yè)收入確認的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關稅金的核算內容更加廣泛。本文擬僅對房地產開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算作如下探根據(jù)施工房地產開發(fā)企業(yè)財務制度以及房地產開發(fā)企計制度的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的成本項目有六1、土地征用及拆遷補2、前期工3、建筑安裝工4、基礎設5、公共配套設6、開發(fā)間接費一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占總成本70

2、左右。現(xiàn)在房地產開發(fā)企業(yè)的土地基本上是通過競拍方式取得的“土地征用及拆遷補償費”的核算簡單了。而“建筑安裝工程費”的核算正確與否，直接關系到成本核算的質量以及會計信息的披露。因此，房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算中，“建筑安裝工程費”的核算尤為重要在新會計準則體系以及企業(yè)會計制度中，均沒有對房地發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準則的要求，結合房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況，對房地產開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費算所使用的會計科目、核算程序作如下（一）使用的主要正確核算房地產開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費”，主要應使“原材料”、“應付帳款”、“預付賬款”、“開發(fā)成本”等目1、原材一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)庫存

3、的各種材料設備，包括及主要材料、輔助材料、工程設備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料等的計劃成本或實際成本二、根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的實際情況，可在本科目下設置“庫材料”、“庫存設備”兩個二級明細科二、根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的實際情況，可在本科目下設置“庫材料”、“庫存設備”兩個二級明細科目。再按材料設備的保管地點（倉庫）、材料設備的類別、品種和規(guī)格等進行明細核三、原材料的主要賬務處（一）企業(yè)購入并已驗收入庫的材料設備，按計劃成本或實際本，借記本科目，按實際成本，貸記“材料采購”或“在途物目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差目（二并已驗收入庫的材料，按計劃成本或

4、實際成本本科目，按實際成本，貸記“開發(fā)成本”科目，按計劃成本與本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目（三）委托加工完成并已驗收入庫的材料，按計劃成本實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“委托加工物資”科目按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目（四）生產經(jīng)營領用材料設備，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)費用”、“銷售費用”等科目，貸記本科（五）企業(yè)撥給承抵作預付備料款或預付工程款的材備，借記“預付賬款”科目，貸記本科目；（六）出售材料結轉成本，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記科目（七發(fā)出委托加工的材料，借記“委托加工（六）出售材料結轉成本，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記科目（七發(fā)出

5、委托加工的材料，借記“委托加工物資”科目貸記本科目采用計劃成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料還應結轉材料成差異，將發(fā)出材料的計劃成本調整為實采用實際成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料的實際成本，可采用先進先出法平均法或個別認定法計算確四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫存材料的計劃成本或成本2、應付一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)材料物資（含設備）受勞務供應等應付給供的價款，以及因出包工程應付給工程承包的工程價二、本科目應按應付賬款類別設置明細科目，如“應付購貨款“應付工程款”等，并分別按供的戶名設置明細賬進行明細核算三、應付帳款的主要帳務（一）企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應付賬款，應按全部金額“原材料”科目

6、，貸記本科目。如果上述物資（一）企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應付賬款，應按全部金額“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預付，則將預付的貨款自“預付賬款”科目轉入本科目，借記本科目“預付賬款”科目；支付貨款時，應扣除已付的貨款；償付的貨款借記本科目，貸記存款”等科目（二）企業(yè)接受供提供勞務而發(fā)生的應付款項，應根據(jù)應的賬單，借記有關成本費用科目，貸記本科目，支付款項時，借記本科目，貸存款”等（三）企業(yè)與承結算工程價款時，根據(jù)經(jīng)審核的承“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發(fā)成本”科目貸記本科目?？刍仡A付工程款和備料款時，借記本科目，貸記“預賬款”科目。支付給承的工程款時，借記本科存款”科

7、（四）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應付賬款時，借記本科目貸記“應付票據(jù)”科目3、預付賬一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預付給承位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預付給供的購貨款預付給承抵作備料款的材料，也在本科目核二、本科目應設置以下兩個明細1預付承款2預付供款預付給承抵作備料款的材料，也在本科目核二、本科目應設置以下兩個明細1預付承款2預付供款三、預付賬款的主要帳務（一）企業(yè)預付給承的工程款和備料款，借記本科目，記存款”科（二）撥付承抵作備料款的材料，借記本科目，貸材料”等科目（三企業(yè)與承“程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸賬款一應付工程款”科目，同時，從應

8、付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款”科目，貸記本科（四）企業(yè)預付給供的貨款，借記本科目，貸存款”科目。收到所購物賬單賬單的應付金額，記“原材料”科目，貸記“應付賬款”科目；同時，將預付的貨款自本科目轉入“應付賬款”科目，借記“應付賬款”科貸記本科目預付賬款不多的企業(yè)，也可將預付的賬款直接記人“應付賬科目的借方，不設預付賬款不多的企業(yè)，也可將預付的賬款直接記人“應付賬科目的借方，不設置本4、開發(fā)一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內設施而發(fā)生的出租房工出，也在本科目核出租開發(fā)產品經(jīng)營業(yè)務中發(fā)生的按月計

9、提的出租開發(fā)產品等，可直接計入“其他業(yè)務成本”科目，不通過本科目核企業(yè)為進的籌集活動而發(fā)生的利息支出，以及企行政管理部門為組織和管理房地產開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生用應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算二、企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，于直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中應由開發(fā)產品成本負擔的間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”科行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發(fā)產品

10、成本三、企業(yè)應根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特企業(yè)的成本核算對成本項目和成三、企業(yè)應根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特企業(yè)的成本核算對成本項目和成本核算方法。本科目應按開發(fā)成本的種類發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算四、開發(fā)成本的主要帳務（一）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采包方式建設的，應根據(jù)承包企“工程價款結算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中借記本科目貸記“應付賬款應付工程款”科目（二）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等采用方式的，發(fā)生的各項費用，可直接計入本科目（有關成本核算對象成本項目中借記本

11、科目，貸記“原材料”、存款”等科企業(yè)在房地產開發(fā)過程中領用的設備，附屬于工程實體的，應據(jù)附屬對象，于設備發(fā)出交付安裝時，按其實際成本，借記本科目貸記“原材料庫存設備”科根據(jù)權責發(fā)生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開產品負擔的費用，如不能有償轉讓的公共配套設施費等，應在結轉商品房等開發(fā)產品銷售成本時預提，預提時，借記本科目，貸記“應帳款”科目。預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產品成本五、企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施建工程，應及時進行成本結轉。五、企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施建工程，應及時進行成本結轉。月終結轉成本時，按實際成本，借記“開

12、發(fā)產品”科目，貸記本科六、本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實際成本（二“建筑安裝工程費”的核算房地產開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”核算的一般程序1、施工根據(jù)合同約定，繳納履約保證金2、開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預付款、備料款3、開發(fā)鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供施工現(xiàn)場4、施工報送“已完工程形象進度”，并提供工程價算賬單5、向施結算甲供材料價款，抵作工程進度款6、開發(fā)商根據(jù)應付工程款扣除預付工程款、甲供材料價款付工程進度款7、辦理工程結算，除預留工程保修金外，支付工程尾款給。（三）計核算舉房地產開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形包給（三）計核算舉房地產開發(fā)企業(yè)一般都是將建

13、筑安裝工程以對外招標的形包給施工企業(yè)施工建設，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用，可以直接計入相關開發(fā)項目的成本中去。房地產開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關系，根據(jù)合同約定進行工程的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產開發(fā)企業(yè)應向施工企業(yè)撥付工程備料款工程進度款，還有可能向施工企業(yè)提供設備或材料（鋼材、水泥等涉及預付工程款、備料款以及撥付材料設備的支出，房地產開發(fā)企業(yè)先列入“預付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價款結單”辦理工程價款結算時，從“預付賬款”賬戶轉入“開發(fā)成建筑安裝工程費”賬戶【例】某房地產開發(fā)企業(yè) 2004

14、年 5 月開發(fā)建設電梯公寓一經(jīng)過公開招投標，甲施工企業(yè)中標承建該工程。甲乙雙方合同約定工程總造價萬元包干（設計變更另行辦理結算），簽設工程施工合同后，向施預付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進80再扣除部分預付款、甲供材后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預5的質證金外全部支付施。按照主要求，支付工程款時應代扣施營業(yè)稅金（附加稅費略去不計）?，F(xiàn)將相關帳務處理說明如下1該房地產開發(fā)企業(yè)收到甲施交來的合同履約保證金萬元，存。帳務處理為借：存1該房地產開發(fā)企業(yè)收到甲施交來的合同履約保證金萬元，存。帳務處理為借：存100貸：其他應付款履約保證1002、該房地產開發(fā)企業(yè)按照合同約定，

15、存款向施工企付工程備料款 200 萬元、預付工程進度款 帳務處理為借：預付賬款施工企業(yè)預付備料款 200 施工企業(yè)預付300貸3、房地產開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款 60 萬元、購入電梯 3 款 50 萬元，鋼材和電梯已驗收入庫?？鄢A付款 15 萬元以及電量保證金 1.5 萬元（2 年質保期滿后退還）后存款支萬元帳務處理為借：原材料庫存材60原材料庫存設備 50 貸：預付賬款預付購15其他應付款質量保1.5存93.54、該房地產開發(fā)企業(yè)貸：預付賬款預付購15其他應付款質量保1.5存93.54、該房地產開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設備實際成50 萬元、撥付鋼材實際成本 60 萬元，抵作工程備料款帳務

16、處理為借：預付賬款施工企業(yè)預付備110貸：原材料庫存材料 60 原材料庫存設備 50 5、施工企業(yè)月末向房地產開發(fā)企業(yè)提出“工程價款結經(jīng)監(jiān)、企業(yè)的工程管理部等審核后確認，應付工程結算600 萬元帳務處理分借：開發(fā)成本某項目建筑安裝600貸：應付賬款施工企600 6月初房地產開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應扣回預付工程萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設備萬元，并代扣工營業(yè)稅金 18 萬元202200萬元承兌支付施工企帳務處理為（1） 抵扣工程預付款借：應付賬款施工企180貸：預付賬款預付工程款施工萬帳務處理為（1） 抵扣工程預付款借：應付賬款施工企180貸：預付賬款預付工程款施工萬預付備料款施工企萬（2）扣營業(yè)稅借：應付帳款施工企18貸：應交稅18（3） 實際支付工程進度借：應付帳款施工企402貸應付200說明：如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅，則施應開萬元；如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營業(yè)稅，則由開發(fā)商向主為工600萬元。7、以后每月支付工程款與6基本相似，其帳務處理再贅述8、20058，施的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造核機構的審計，雙方確認的工程總造價萬元。在這以前工累8、20058，施的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造核機構的審計，雙方確認的工程總造價萬元。在這以前工累計完成施工產萬元，甲方已經(jīng)確認，并進行處理，即房地