2013最新數(shù)據(jù)-萬科審計案例分析

1、萬科企業(yè)股份分 析 報 告分析報告綜述根本結(jié)論及風(fēng)險提示：主要從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。主要經(jīng)營管理人員專業(yè)素質(zhì)高，經(jīng)營管理能力強(qiáng)。專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立了內(nèi)部完善的制度體系，組建了專業(yè)化團(tuán)隊，樹立了專業(yè)品牌。目前面臨的主要風(fēng)險：短期內(nèi)受政策調(diào)控影響，長期受行業(yè)調(diào)整的影響。公司面臨房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風(fēng)險，受市場、自然等多方面影響。資產(chǎn)和經(jīng)營情況：資產(chǎn)逐年累積，業(yè)務(wù)規(guī)模由群眾住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)開展。保持平安穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)，預(yù)收賬款隨著工程結(jié)算轉(zhuǎn)換為公司的營業(yè)收入，不構(gòu)成實際的償債能力，公司凈負(fù)債率保持在行業(yè)較低的水平。保持良好的資金狀況，

2、盡管加大投資力度，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流的流入和流出總體保持平衡，擁有相對充裕的資金狀況，能夠更加靈活的應(yīng)對市場變化。注重庫存去化，存貨結(jié)構(gòu)保持在健康狀態(tài)。UNIQUE & PPT PRESENTS分析報告綜述根本信息主要財務(wù)數(shù)據(jù)與指標(biāo)UNIQUE & PPT PRESENTS企業(yè)名稱萬科企業(yè)股份有限公司企業(yè)住所深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心法定代表人王石注冊資本1100680萬元經(jīng)濟(jì)類型股份有限公司成立日期1984-05-30工商注冊號440301102900139組織機(jī)構(gòu)代碼000002 年份項目（%）201220112010資產(chǎn)負(fù)債率78.3277.1074.69流動負(fù)債比率87.5

3、987.8980.50速動比率0.410.370.56總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.310.280.29應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率4.275.833.73流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.411.600.73凈資產(chǎn)收益率6.17%6.68%6.00%營業(yè)收入利潤率3.15%2.85%5.16%營業(yè)收入現(xiàn)金率113144174總資產(chǎn)報酬率4.15%4.00%2.99%R&D費(fèi)用收入比率4.49%4.50%N/A營業(yè)收入增長率43.6541.543.75利潤增長率30.4032.1536.65資本增長率5.69%0.65%N/A企業(yè)根本信息一、根本情況股東信息分支機(jī)構(gòu)人力資源UNIQUE & PPT PRESENTS1234 經(jīng)營管理5一

4、、根本情況企業(yè)根本信息UNIQUE & PPT PRESENTS企業(yè)名稱萬科企業(yè)股份有限公司法定代表人王石企業(yè)住所中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心郵政編碼518083聯(lián)系電冊資本1100680萬元經(jīng)濟(jì)類型股份有限公司成立日期1984-05-30工商注冊號440301102900139組織機(jī)構(gòu)代碼000002經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā);興辦實業(yè)(具體項目另行申報);國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)(不含專營、?？?、專賣商品);進(jìn)出口業(yè)務(wù)(按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理)?；鹃_戶行中國建設(shè)銀行股份有限公司貸款證號-賬號-1一、根本情況UNIQUE & PPT

5、 PRESENTS股東信息序號單位或自然人投資金額（元）投資比例（%）1華潤股份有限公司161909000014.732中國人壽保險股份有限公司-分紅-個人分紅-005L-FH002深1393830001.273中國銀行-易方達(dá)深證100交易型開放式指數(shù)證券投資基金1340100001.224劉元生1337910001.225中國工商銀行-融通深證100指數(shù)證券投資基金1030990000.946HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD962214000.887博時價值增長證券投資基金917380000.838中國民生銀行-銀華深證100指

6、數(shù)分級證券投資基金909894000.839UBS AG855265000.7810MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC.824195000.75一、根本情況UNIQUE & PPT PRESENTS分支機(jī)構(gòu)主要分支結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)關(guān)系所占權(quán)益（萬元）比例（%）是否控制上海萬科房地產(chǎn)有限公司控股子公司80000100是天津萬科房地產(chǎn)有限公司控制子公司39000100是浙江南都置業(yè)有限公司 控制子公司30000100是成都萬科光華置業(yè)有限公司控制子公司57408.03100是沈陽萬科渾南金域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司控制子公司102252.03100是上?？た仆顿Y管理有限

7、公司 控制子公司35000100是武漢萬科天潤房地產(chǎn)有限公司 控制子公司43407.8100是北京萬科企業(yè)有限公司 控制子公司100000100是杭州萬科置業(yè)有限公司控制子公司32000100是成都萬科成華置業(yè)有限公司 控制子公司55447.91100是上海美蘭華府置業(yè)有限公司控制子公司70000100是富陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司控制子公司30000100是上海羅聯(lián)置業(yè)有限公司控制子公司47000100是廣州市萬新房地產(chǎn)有限公司控制子公司72343.39100是上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司控制子公司13372575是成都萬科國賓置業(yè)有限公司控制子公司78668.475是沈陽萬科金域藍(lán)灣房地產(chǎn)開發(fā)

8、有限公司控制子公司57815100是北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司控制子公司4150050是深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司控制子公司60000100是一、根本情況主要管理者信息UNIQUE & PPT PRESENTS人力資源姓名職務(wù)學(xué)歷及職稱管理和從業(yè)經(jīng)歷王石董事會主席本科學(xué)歷1984年組建萬科前身深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，任總經(jīng)理。1988年起任萬科董事長兼總經(jīng)理?，F(xiàn)任萬科董事會主席。郁亮總裁學(xué)士學(xué)位經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位。1994年起任萬科董事至今?，F(xiàn)任萬科總裁。丁福源監(jiān)事會主席大專學(xué)歷。1993年出任公司首屆監(jiān)事會監(jiān)事。1995年出任公司監(jiān)事會主席至今。譚華杰董事會秘書本科學(xué)歷2001年加入

9、萬科企業(yè)股份有限公司，2008年任萬科企業(yè)股份有限公司董事會辦公室主任，2009年3月出任萬科企業(yè)股份有限公司董事會秘書。一、根本情況從業(yè)人員情況UNIQUE & PPT PRESENTS人力資源公司董事會主席、總裁等主要高管人員均具有本科及以上學(xué)歷，多年的基層和管理工作，積累了豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗?？傮w看，公司管理層綜合素質(zhì)高，管理能力強(qiáng)。截止2021年12月31日，公司共有在冊員工16515人，較上年增長0.31%，平均年齡為30歲。學(xué)歷構(gòu)成如下：博士占0.5%，碩士占16.40%，本科占66.40%，大專占2.18%，大專以下占2.18%，本科及以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)83.31%。綜合來看，公司

10、人員整體素質(zhì)高，專業(yè)技術(shù)能力強(qiáng)。管理者員工學(xué)歷構(gòu)成經(jīng)營情況公司致力于通過標(biāo)準(zhǔn)、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的開展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡送，最受社會尊重的企業(yè)。其中，萬科的組織結(jié)構(gòu)圖如所示：圖 片UNIQUE & PPT PRESENTS一、根本情況經(jīng)營情況董事會11名董事中，有4名獨立董事公司根據(jù)規(guī)定其中至少一名會計專業(yè)人士。獨立董事?lián)胃鱾€專業(yè)委員會的召集人，涉及專業(yè)的事項首先經(jīng)專業(yè)委員會通過然后才提交董事會審議，有力地促進(jìn)了獨立董事作用的發(fā)揮。圖 片UNIQUE & PPT PRESENTS一、根本情況萬科按公司章程規(guī)定成立了股東大會、董事會及其下屬專業(yè)委員會，各部門的具

11、體職能如下： 1股東大會 公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，由公司股東組成，所表達(dá)的是所有者對公司的最終所有權(quán) 。 2.董事會 由公司股東大會選舉產(chǎn)生，對公司的開展目標(biāo)和重大經(jīng)營活動作出決策，維護(hù)出資人的權(quán)益。 3. 董事會下屬的專業(yè)委員會 董事會建立了審計、投資與決策、薪酬與提名三個專業(yè)委員會，以提高董事會運(yùn)作效率。 經(jīng)營環(huán)境二、經(jīng)營情況業(yè)務(wù)狀況競爭地位開展前景UNIQUE & PPT PRESENTS21341人口環(huán)境 中國人口占世界人口的20%、亞洲人口的33%。人口數(shù)量劇增，住房需求也隨之上升。2經(jīng)濟(jì)環(huán)境 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與國民經(jīng)濟(jì)周期波動趨勢根本上是一致的。3政治法律環(huán)境 持續(xù)了兩年的房地產(chǎn)調(diào)控帶來的政

12、策效果正逐步表達(dá)。4自然地理環(huán)境 萬科主要是在中部，南部，東部地區(qū)開展，具有地區(qū)的地勢優(yōu)越。5科技環(huán)境6社會文化環(huán)境 在當(dāng)代中國，人民的生活水平不斷的提高，價值觀也隨之發(fā)生了很大的變化。1供給商 及時了解和掌握供給商的情況，分析其狀況和變化。2營銷中介人 在代理商、廣告、營銷咨詢、營銷調(diào)研等方面有強(qiáng)大隊伍。3公眾 a. 金融公眾。 b.媒介公眾。 c.政府公眾。d.社團(tuán)公e.社區(qū)公眾。 f.內(nèi)部公眾。4內(nèi)部營銷環(huán)境 萬科生產(chǎn)部門關(guān)注的是長期生產(chǎn)的定型產(chǎn)品，而營銷部門注重的是產(chǎn)品個性化。5競爭者6購置者 從2021年二手房消費(fèi)者的年齡階段來看，無論是出售者還是購置者，根本以中青年為主。宏觀環(huán)境微

13、觀環(huán)境UNIQUE & PPT PRESENTS二、經(jīng)營情況經(jīng)營環(huán)境萬科近30年經(jīng)歷了從加法到減法再到乘法的過程，對應(yīng)多元化開展、專業(yè)化和精細(xì)化的戰(zhàn)略。目前，萬科正處在第三個十年的經(jīng)營開展階段，在這個十年中，堅持客戶忠誠度的提升，持續(xù)重視品牌并細(xì)分品牌，；另一方面，萬科持續(xù)重視投資者、股東回報，穩(wěn)固和進(jìn)一步拓寬融資平臺；與此同時，在房地產(chǎn)企業(yè)中樹立了重建企業(yè)社會誠信的標(biāo)桿。萬科將穩(wěn)健的經(jīng)營策略貫穿公司的整體運(yùn)營，在國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控背景下，各主要城市的土地成交面積同比下降約13%，為近三年以來同期最低。因此萬科在工程拓展方面，一方面繼續(xù)關(guān)注土地市場可能存在的時機(jī)，另一方面采取審慎態(tài)度，堅持

14、“寧可錯過，絕不拿錯的原那么，防止了大起大落。整體運(yùn)營情況2021年業(yè)務(wù)UNIQUE & PPT PRESENTS二、經(jīng)營情況業(yè)務(wù)情況由于地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤，許多企業(yè)蜂擁而至，行業(yè)內(nèi)企業(yè)競爭劇烈，就目前而言，與萬科形成劇烈競爭的房地產(chǎn)公司主要有：上海綠地(集團(tuán))、順馳中國控股、碧桂園集團(tuán)、中海地產(chǎn)股份.但是萬科憑借其核心競爭力即:擁有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊以及在其領(lǐng)導(dǎo)下，充分利用市場資源、發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，通過專業(yè)化經(jīng)營塑造了房地產(chǎn)業(yè)第一品牌。萬科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，代表著中國房地產(chǎn)行業(yè)的開展方向，通過各項指標(biāo)來看，萬科的開展能力是很強(qiáng)的，不管是金融危機(jī)還是國家的宏觀調(diào)控，萬科都能通過對企業(yè)的開

15、展策略快速做出調(diào)整，從而使企業(yè)有開展的空間，也使得企業(yè)有足夠的開展能力和應(yīng)對風(fēng)險的能力。競爭地位開展前景UNIQUE & PPT PRESENTS二、經(jīng)營情況萬科近30年經(jīng)歷了從加法到減法再到乘法的過程，對應(yīng)多元化開展、專業(yè)化和精細(xì)化的戰(zhàn)略。目前，萬科正處在第三個十年的經(jīng)營開展階段，在這個十年中，堅持客戶忠誠度的提升，持續(xù)重視品牌并細(xì)分品牌，；另一方面，萬科持續(xù)重視投資者、股東回報，穩(wěn)固和進(jìn)一步拓寬融資平臺；與此同時，在房地產(chǎn)企業(yè)中樹立了重建企業(yè)社會誠信的標(biāo)桿。萬科將穩(wěn)健的經(jīng)營策略貫穿公司的整體運(yùn)營，在國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控背景下，各主要城市的土地成交面積同比下降約13%，為近三年以來同期最低

16、。因此萬科在工程拓展方面，一方面繼續(xù)關(guān)注土地市場可能存在的時機(jī)，另一方面采取審慎態(tài)度，堅持“寧可錯過，絕不拿錯的原那么，防止了大起大落。整體運(yùn)營情況2021年業(yè)務(wù)UNIQUE & PPT PRESENTS二、經(jīng)營情況業(yè)務(wù)情況資金信用情況三、財務(wù)情況資產(chǎn)營運(yùn)情況財務(wù)效益情況創(chuàng)新能力情況UNIQUE & PPT PRESENTS1234 開展能力情況51、資產(chǎn)負(fù)債水平分析 萬科的總資產(chǎn)本期增加80,570,000千元，增長幅度為37.36%，說明萬科本年資產(chǎn)規(guī)模有較大幅度的增長。進(jìn)一步分析，可以發(fā)現(xiàn)： 流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)兩者合計使總資產(chǎn)增加了80,570,00萬元，增幅為37.36%。本期總資產(chǎn)

17、的增加主要表達(dá)在流動資產(chǎn)的增長上。其一是存貨的大幅增長，促使總資產(chǎn)增長了34.78%。其二是其他應(yīng)收款的增長，使總資產(chǎn)增加了1.62%。UNIQUE & PPT PRESENTS資金信用情況從公司2021年度審計報告來看，長期負(fù)債3682985萬元，其中97.84%為銀行長期借款；流動負(fù)債25983356萬元，具體組成如圖：負(fù)債結(jié)構(gòu)分析從上圖可以看出，公司的負(fù)債主要是流動負(fù)債，說明公司融資方式多元化。2007年隨著業(yè)務(wù)量的大幅增長，公司通過發(fā)行1年期短期融資券籌措資金77000萬元，有效緩解了資金壓力，同時也降低了財務(wù)費(fèi)用。UNIQUE & PPT PRESENTS資金信用情況 年項 度目20

18、12年2011年2010年同類上市公司平均水平同類評級企業(yè)平均水平資產(chǎn)負(fù)債率(%)78.3277.1074.6979.1264.44速動比率(%)41.4137.2856.3237.3153.90現(xiàn)金流動負(fù)債比(%)19.6716.7427.07 18.111743 公司從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，每個工程所需要的資金較大，且開發(fā)所需的工期長，在建工程工程較多，需要占用大量的流動資金，致使速動比率不是很高。但公司貫徹現(xiàn)金為王的策略，堅持保持良好的資金狀況，擁有相對充裕的資金狀況來應(yīng)對市場的變化。流動性分析通過對公司開戶銀行以及存在信貸關(guān)系銀行的函證和了解，公司歷年來未發(fā)生任何欠息、逾期等不良情況，與各

19、銀行保持著較好的合作關(guān)系，銀行信譽(yù)好。綜上所述，該公司擁有較強(qiáng)的資本結(jié)構(gòu)。，并且銀企關(guān)系良好，能夠很好的融資。信貸信息UNIQUE & PPT PRESENTS資金信用情況總的來說, 萬科的資產(chǎn)營運(yùn)能力較強(qiáng), 尤其是其應(yīng)收賬款的營運(yùn)能力非常優(yōu)秀, 堪稱行業(yè)典范。萬科應(yīng)該堅持目前的快速銷售策略，縮短周轉(zhuǎn)天數(shù)，不但提高運(yùn)營能力，更可防止房地產(chǎn)政策的突變，使其抗風(fēng)險能力更高。圖 片UNIQUE & PPT PRESENTS資產(chǎn)營運(yùn)情況項目年度2012年度2011年度2010年度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(%)0.3055250.2804860.28713固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(%)64.28453250.99212339

20、.380851流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(%)0.3195320.2940910.302008應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(%)60.63232146.17978943.961069應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率(%)1.7537711.8525191.810357公司2021年度的總資產(chǎn)收益率與報酬率相比2021年度都有略微的提升，而相比2021年度來說，近兩年都是下降。房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響，土地費(fèi)用的增加使得公司利益降低。然而在公司通過堅持主流市場定位，積極促進(jìn)銷售，推盤節(jié)奏契合市場景氣變化，使得收益又開始上升，取得了較為良好的銷售業(yè)績。 圖 片UNIQUE & PPT PRESENTS財務(wù)效益狀況項目年度2012年度2011年度

21、2010年度總資產(chǎn)收益率(%)4.6406984.532465.004789總資產(chǎn)報酬率(%)6.4695166.3752367.046068萬科企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，在注重住房質(zhì)量的根底之上，注重品牌的創(chuàng)新。萬科由四個紅色V組合而成的新標(biāo)替代了19年的vanke標(biāo)志，這意味著萬科從市場導(dǎo)入期轉(zhuǎn)入品牌塑造期。強(qiáng)烈宣示了萬科長期專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域，努力發(fā)現(xiàn)和滿足消費(fèi)者居住空間需要的品牌理念。此外，萬科又注重制度和流程的創(chuàng)新，把很多具體事務(wù)性的工作上升到制度和流程層面，將企業(yè)系統(tǒng)健全化和成熟化。萬科房地產(chǎn)的營業(yè)總收入逐年增長，且凈利潤增長率也有上升，但公司的凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率出現(xiàn)了一定幅度的下降，說明公司未來開展的局限擴(kuò)大，開展?jié)摿档汀?chuàng)新能力狀況開展能力狀況四、公共信用監(jiān)管信息五、風(fēng)險提示六、結(jié)論與分析行業(yè)風(fēng)險：房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大，同時容易受全球經(jīng)