商業(yè)業(yè)態(tài)介紹

1、商業(yè)業(yè)態(tài)介紹（轉(zhuǎn)載）商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)簡介 商業(yè)形態(tài)簡析商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健 身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè) 房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL類型 的商業(yè)房地產(chǎn)。娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨體模 式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時尚化的特點。餐飲功能房地產(chǎn)也呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性 發(fā)展，

2、同時在項目中也開始發(fā)揮越來越重要的作用。健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展，作為生活品質(zhì)的一個標準， 被越來越多的運用在商業(yè)房產(chǎn)中，現(xiàn)在成功的案例主要存在于國內(nèi)大型城市。目前，大中MALL在國內(nèi)的發(fā)展勢頭極為強勁。究其原因是各種商業(yè)業(yè)態(tài)在相互滲透和變幻。 我項目的業(yè)態(tài)依據(jù)此點是商業(yè)發(fā)展的一個趨勢。我現(xiàn)將我項目內(nèi)預(yù)計出現(xiàn)的部分業(yè)態(tài)作個簡 單描述。、體育場館體育場館原來在招商前期我們的建設(shè)初衷是建造類似杭州游泳館的集合休閑娛樂為一體的， 但這樣的投資面臨2大問題，投資金額巨大和相對維修成本的高昂，在國外每5年維護游 泳館的費用可以再建一座游泳館，而這樣的投資一般都是政府做的公益

3、投資，所以對行業(yè)的 了解可以讓我們知道如何去那里找投資人或合作伙伴。同時體育的商業(yè)形態(tài)在近幾年經(jīng)營的 類型也在發(fā)生著變化，這和體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展是分不開的。簡單來說體育產(chǎn)業(yè)可分為體育 服務(wù)產(chǎn)業(yè)和體育商品產(chǎn)業(yè)。體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要包括：競技觀賞、健身娛樂消費市場（消費者 為健身購買運動器材，租用體育場館或設(shè)施，接受健身訓練指導，參與體育旅游活動等）。 體育商品產(chǎn)業(yè)是指由體育派生的為體育提供物質(zhì)條件的器材、設(shè)備、服裝、圖書、音像、食 品飲料等有關(guān)體育用品的銷售市場。摘錄：體育比賽除了為運動員展現(xiàn)實力向人類極限挑戰(zhàn)及促進運動技術(shù)水平的提高等功能 外，已越來越多地成為商業(yè)開發(fā)的手段和機會，而且以奧運會、世

4、界杯等為前導，賽事規(guī)模 越來越大，社會和經(jīng)濟效益越來越好。通過組織大型比賽，可以帶動城市建設(shè)、旅游、就業(yè) 等多方面發(fā)展，并帶來許多潛在的商業(yè)機會。無疑，下個世紀將有更多從綜合到單項的體育 賽事成為各國競爭的目標，成為一種世界范圍的現(xiàn)象和新的經(jīng)濟增長點。大型比賽的投資主 要有三個方面：舉辦城市的基礎(chǔ)市政建設(shè)、場館及食宿接待設(shè)施建設(shè)、組織比賽的直接費用 如文化宣傳、接待、交通、通訊、人員工資等。近幾屆奧運會在此三方面的投資均已達到十 幾億美元。由此可見與投資相比，舉辦大型比賽的收益則要更好。其中既有看得見的直接效 益，也有可持續(xù)多年的間接效益。直接經(jīng)濟收入的主要渠道有：出售電視轉(zhuǎn)播權(quán)、比賽標志 商

5、品特許權(quán)、廣告權(quán)、門票，發(fā)行彩票，發(fā)行郵票、紀念幣、紀念章，企業(yè)及個人的贊助和 捐贈等。許多國際體育活動，透過衛(wèi)星電視的轉(zhuǎn)播，幾乎傳到世界每一個角落，因而成為商 品廣告的黃金媒介。2、連鎖超市超市是源于法國家樂福1963年創(chuàng)建的特級市場，該業(yè)態(tài)首次將生鮮食品超市與大型非食品 折扣店有機結(jié)合，它倡導：超大的營業(yè)面積、一站式的購物消費、超低的價格體系、自動式 的消費方式，以家庭消費為目標客戶。超市從商品結(jié)構(gòu)來看都是綜合形的商品銷售中心，但 從消費形態(tài)來看還是有好多種:麥德龍現(xiàn)購自運的會員制賣場、家友在杭州翠苑的倉儲賣場、 廣州沃爾瑪類似購物中心的休閑賣場、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補形賣場

6、。百 貨零售業(yè)態(tài)始于19世紀中葉，伴隨著超市、倉儲商店及網(wǎng)絡(luò)購物的發(fā)展，這些業(yè)態(tài)以商品 價格、便利、品類深度、環(huán)境、購物體驗等多種因素，將“特色與專營凸現(xiàn)出來，給傳統(tǒng) 的精于有限產(chǎn)品、高價格、環(huán)境優(yōu)雅、人員密集的百貨業(yè)帶來沖擊使其不再為商業(yè)主流業(yè)態(tài)， 逐步成為追求高購物享受的載體，在西方，百貨業(yè)的出路主要是并購整合、連鎖化、專業(yè)化 三個方向。超市是一種以價格低廉及商品一站式消費來吸引購物距離不便顧客的零售業(yè)態(tài)，成功經(jīng)營的 基礎(chǔ)是如何最大限度使顧客增加來店頻率與提高平均消費客單價。具體系于2點：如何使客 戶受超市的吸引，克服距離上的不便，盡量頻繁地光顧；如何使來店顧客增加購物物品項數(shù) 與購物的平

7、均單價。這需要超市從商品結(jié)構(gòu)、商品價格、宣傳廣告、經(jīng)營方式都要進行仔細 設(shè)計。3、便利店便利店最早起源于美國，是在20世紀40年代末作為超市的補充形式而誕生的。便利店基 本可以概括為面積小、服務(wù)時間長、品類少、日常生活服務(wù)性強、地處于人口密集區(qū)域等特 征。人均GDP和周圍人口密度是便利店能否存活的決定因素，便利店一般的面積基本在 100M2左右，而在某個區(qū)域內(nèi)可存在數(shù)量依據(jù)消費需求、競爭情況、周圍人流而定，隨著 這一業(yè)態(tài)的發(fā)展，在西方已經(jīng)不再作為超市的一種補充業(yè)態(tài)，開始慢慢成為人們消費密不可 分的一種主導業(yè)態(tài)，有些地區(qū)已經(jīng)代替超市成為第一零售業(yè)態(tài)。便利店在我國現(xiàn)在也開始迅 速開始，有相當規(guī)模的

8、還不多，由于發(fā)展和存在優(yōu)勢還不明顯，暫時還無法取代超市。4、折扣店折扣店是由英文OUTLETS的音譯，其含義為出路、銷路、市場。在西方現(xiàn)在是最為流行的 一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標準超市和大賣場之間起補充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不 大，多位于城市郊區(qū)，地價較低的地區(qū)，購物環(huán)境簡潔明快、內(nèi)部不作太多裝修，以求最大 程度降價讓利于消費者，所經(jīng)營的貨品都采用指定品牌加工，采購量大，折扣店商品價格比 一般大賣場還要低10%左右。最有代表的是2002年上海東路外灘的友誼商店引進 DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS燕莎.奧特萊斯購物中心。商業(yè) 界普遍把折扣店、超市、購物

9、中心視為三大重量級業(yè)態(tài)：到百貨店購物是體驗時尚、到超市 是為了方便、到折扣店是為了采購便宜商品。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。在國 外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達80%，比較少的也達到60% 左右，國內(nèi)折扣店經(jīng)營范圍還是偏少，經(jīng)營規(guī)模也遠達不到連鎖，主要的功能還是為著名廠 商銷售庫存及換季商品，消費者對于此業(yè)態(tài)概念還很模糊。5、商業(yè)街商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售商店集中在一個區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè) 群體。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心 地的商業(yè)職能及其影響的地域范圍），商業(yè)街處城市中心，各類商店群集，顧

10、客即能買到所 需商品又能在此從事文化娛樂、品嘗風味食品、享受綜合服務(wù)。從此特性看與SHOPPING MALL的功能還是有相通的部分。依據(jù)經(jīng)濟學家萬典武對商業(yè)街的類型劃分，可分4類：I .鄰里型商業(yè)街地處地方城鎮(zhèn)中心，街區(qū)長度100-200M，商業(yè)設(shè)施1-2層，商業(yè)密度為50%-80%，自身 人口為3000人，可輻射人口為10000人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠步行和自行車，目 的是單純購物。該區(qū)域構(gòu)成形狀為線狀，商店數(shù)目50家、行業(yè)數(shù)目20家，核心為副食品 店或商品超市。該街區(qū)采購單次數(shù)額低，但較頻繁。II.地域型商業(yè)街地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長度500-700M，商業(yè)設(shè)施2-4層，商業(yè)密度為

11、70-90%，自身 人口為3萬人，可輻射人口為10萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公共交通工具，正常 日客流量為1萬人，來此購物的比例大于閑逛的客流比例。該區(qū)域構(gòu)成帶狀附以樹狀結(jié)構(gòu)， 商店數(shù)目300-400家、行業(yè)數(shù)目100家，核心為糧油食品店和百貨店。該街區(qū)采購單次購 物數(shù)額大，而且周頻率高。III.地區(qū)型商業(yè)街地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心，其城市人口為30萬人，可輻射人口為100萬人。 來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，該商業(yè)街 構(gòu)成形態(tài)為環(huán)形或圈形。商店數(shù)目1000-3000家，行業(yè)數(shù)目200家，核心為百貨、服裝、 五金交電等專營商店。來此購物

12、的頻率較大。W.大型商業(yè)街 地處大城市中心或交通便捷處，街區(qū)長度為1000-5000M,商業(yè)設(shè)施為6層或6層以上，商 業(yè)密度為80%-100%。其城市人口為100萬以上，可輻射人口為300萬人。來此區(qū)域購物 的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為平面圈狀。內(nèi)為觀賞、 服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式，行業(yè)以高檔商店、高檔餐飲、高級娛樂中心，行業(yè)數(shù)目為 300個，核心為高級時裝店、大型游樂場所、各類專業(yè)服務(wù)店、貿(mào)易洽談場所、汽車商店等。 來此街購物的人群購買頻率低但數(shù)額巨大。綜合下來可以看到商業(yè)街的形成和最終發(fā)展規(guī)模與地域（遠期規(guī)劃）人口流量密切相關(guān)。商 業(yè)街不同于其他商家聚集

13、地的最大區(qū)別在于商業(yè)街的主題。從國內(nèi)出現(xiàn)的案例來看沒有特色 不具備引導消費的商業(yè)街門可羅雀。6、專賣店專賣店是專營店、專業(yè)店、直銷店的統(tǒng)稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽 車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、 機械設(shè)備等。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌 進行宣傳推廣自己的重要平臺，是人們購買力提高、購物環(huán)境改變和消費心理變化而形成發(fā) 展的。專賣店的經(jīng)營方式可分為廠家直營和加盟代理，區(qū)別對待這兩種方式可以執(zhí)行不同的 招商策略。注：由于大家都于廠家進行了很長時間的招商聯(lián)系，應(yīng)該比較了解此類形式，在此就不

14、多作 說明了。7、SHOPPING MALL （銷品茂）SHOPPING MALL簡稱MALL，與購物中心、商業(yè)街不能等同，美國對MALL的詮釋是指在 毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體，由開發(fā)商開 發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車場，能滿足 消費者的購物需求和日常生活的商業(yè)場所。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量 的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂等企業(yè)。MALL作為一種商業(yè)零售企 業(yè)群體，是20世紀中葉在美國開始出現(xiàn)的，當時美國人均GDP已達一萬美元以上，家庭汽 車化和住宅郊區(qū)化已基本形成，購物和吃喝娛樂有新的需求，這是產(chǎn)生MALL的重要條件。 日本、新加坡、韓國借鑒了美國的做法，在當?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉庫商品、專業(yè)店 等均已成熟，競爭激烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對衰退的情況下，在郊區(qū)逐步開