LKZ哈爾濱某小區(qū)的項(xiàng)目商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃建議書

1、LKZ哈爾濱某小區(qū)的項(xiàng)目商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃建議書LKZ哈爾濱某小區(qū)的項(xiàng)目商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃建議書項(xiàng)目概況項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)環(huán)境評估項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品初步定位項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)模預(yù)估項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合方案項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品各業(yè)態(tài)店鋪物業(yè)交付要求項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品商業(yè)空間布局建議項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)策略建議項(xiàng)目概況31. 項(xiàng)目概況 區(qū)位及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目位置：哈爾濱香坊區(qū)和平路與民生路交匯處原亞麻廠廠址。規(guī)劃功能定位：該項(xiàng)目屬哈爾濱市老工業(yè)基地改造項(xiàng)目，項(xiàng)目用地性質(zhì)為居住用地。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地面積：21.3524公頃總建筑面積：121.4013萬平方米 其中：地上總建筑面積 92.731271 萬

2、平方米 地下總建筑面積 28.670075 萬平方米 地上住宅建筑面積 87.5431 萬平方米 地上公建建筑面積 5.18816 萬平方米 其中 商服及超市 47580.55 平方米 配套公建 2621 平方米 托幼 1680 平方米 公建建筑面積(超市會所)：35058 平方米其他類建筑面積(配套商業(yè)及其它服務(wù)設(shè)施)：5000 平方米車庫（含設(shè)備用房）面積：24.6643 萬平方米(含人防37000平方米)預(yù)計(jì)入住總?cè)丝冢?5200人預(yù)計(jì)開發(fā)總戶數(shù)：7200戶機(jī)動車停車位：7200（地下）51. 項(xiàng)目概況 區(qū)位及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目位置：哈爾41. 項(xiàng)目概況 初步產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位：產(chǎn)品

3、定位：將該項(xiàng)目建設(shè)成哈爾濱市老工業(yè)基地改造項(xiàng)目的樣板工程，打造成高品質(zhì)的高尚居住社區(qū)，成為哈爾濱市獨(dú)樹一幟的高端產(chǎn)品。小區(qū)形象定位為歐陸風(fēng)情，充分體現(xiàn)濃郁的地方文化氛圍，強(qiáng)調(diào)詩意的棲居環(huán)境，配套設(shè)施完善，布局合理。目標(biāo)客戶群：享受高尚生活品質(zhì)、崇尚古典貴族氣質(zhì)、發(fā)展空間巨大的都市新貴階層?？腿旱哪挲g主要是2545歲，以公務(wù)人員、外貿(mào)、學(xué)院人士居多。他們受過良好的高等教育，是城市發(fā)展的生力軍；上進(jìn)心和事業(yè)心強(qiáng)，精力充沛思想活躍;工作處于穩(wěn)定狀態(tài)且有較大上升空間，有良好的個人收入或家庭經(jīng)濟(jì)背景支持。建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)情、新古典主義風(fēng)格。產(chǎn)品種類：本項(xiàng)目提供住宅及商業(yè)、配套設(shè)施產(chǎn)品。其中住宅產(chǎn)品有87

4、5431.16平方米，占72.1%；商業(yè)產(chǎn)品有70305平方米，占5.79%；配套產(chǎn)品有268276.43平方米，占22.11%。設(shè)地面停車位30個，住戶停車均為地下停車，設(shè)三層地下車庫。沿和平路布置商業(yè)。商業(yè)部分定位：目前尚未形成成熟的商業(yè)規(guī)劃定位。61. 項(xiàng)目概況 初步產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位：產(chǎn)品種類：52. 項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)環(huán)境評估項(xiàng)目區(qū)位交通環(huán)境：區(qū)位環(huán)境：項(xiàng)目位于哈爾濱四大主要城區(qū)香坊區(qū)，區(qū)域城市化水平相對較高，未來發(fā)展方向偏向高新產(chǎn)業(yè)基地，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口規(guī)模、人口素質(zhì)與品質(zhì)將有較大的提升空間。大區(qū)位發(fā)展環(huán)境較好?？臻g區(qū)位：項(xiàng)目位于香坊區(qū)，北側(cè)臨近南崗區(qū)，屬于城市主城區(qū)住宅密集區(qū)域。

5、交通區(qū)位：臨近主要交通干道、周邊路網(wǎng)體系相對成熟，公共交通體系相對完善，整體交通條件較好。項(xiàng)目地塊：項(xiàng)目占地大，地形規(guī)整，地勢平坦、自然環(huán)境優(yōu)越，對于住宅及商業(yè)開發(fā)均無障礙。項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展環(huán)境：商業(yè)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境 商業(yè)地位較弱 本項(xiàng)目屬于哈爾濱市傳統(tǒng)居住區(qū)域，處于哈市傳統(tǒng)兩大商圈道里商圈和南崗商圈之外，區(qū)位商業(yè)認(rèn)知度較低，難以生成大型綜合性商業(yè)設(shè)施。商業(yè)競爭環(huán)境項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)大型綜合性商業(yè)配套有萬達(dá)商業(yè)廣場（14萬平方米），沃爾瑪、大洋百貨、大食代美食廣場、華納國際影城和3C數(shù)碼廣場已經(jīng)入駐，基本占據(jù)區(qū)域核心商業(yè)地位。該項(xiàng)目與本案商圈重合度較高，且無論從開發(fā)體量還是整體商業(yè)品質(zhì)和氛圍上均優(yōu)于本案，對

6、本案開發(fā)大型區(qū)域綜合性商業(yè)項(xiàng)目造成了阻礙。項(xiàng)目周邊多為住宅、教育機(jī)構(gòu)和政府機(jī)構(gòu)，為居住密集區(qū)，有培育社區(qū)型商業(yè)的良好條件及可行性。周邊僅有一家大型集中性商業(yè)和兩個超市，在沒有競爭的同時也缺少商圈氛圍。項(xiàng)目消費(fèi)市場環(huán)境：消費(fèi)群數(shù)量：項(xiàng)目位于居住密集區(qū)，消費(fèi)群數(shù)量可以保障。消費(fèi)群品質(zhì)：由于項(xiàng)目周邊多為老舊住宅區(qū)，居民消費(fèi)能力不高，主要以日常生活消費(fèi)為主，難以支持本項(xiàng)目做大型的商業(yè)項(xiàng)目。72. 項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)環(huán)境評估項(xiàng)目區(qū)位交通環(huán)境：63. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品初步定位通過對項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)環(huán)境評估，我們建議：本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品總體經(jīng)營定位：社區(qū)配套型商業(yè)設(shè)施主要要考慮如下：住宅開發(fā)規(guī)模巨大，有充足的人口消費(fèi)總量為依

7、托，風(fēng)險(xiǎn)低、收益快，有利于形成合理的居住和生活消費(fèi)鄰里社區(qū)體系；可提升項(xiàng)目形象和品質(zhì)，提升住宅和商業(yè)設(shè)施價(jià)值。區(qū)位的商業(yè)地位和認(rèn)同度低，本項(xiàng)目所在區(qū)域一直被視為較為理想的居住區(qū)，且南崗和道里兩大商業(yè)中心區(qū)形成的雙級商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系在當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣中具有不可動搖的地位，中心區(qū)外大型綜合性商業(yè)的發(fā)展一直受到嚴(yán)重束縛。因此，盡管本區(qū)域目前和未來發(fā)展定位依然是單一的居住區(qū)，住宅的人口規(guī)模龐大，具備發(fā)展城市副中心和社區(qū)商業(yè)中心的基礎(chǔ)條件，但在本項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施仍將面臨內(nèi)較大的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目容積率指標(biāo)較高，若建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施將會減少相當(dāng)可觀規(guī)模的住宅容量。在減少住宅的銷售收入和商業(yè)較大的投入、較長的投資回報(bào)

8、周期兩種方案之間反差較大。通過以上幾點(diǎn)考慮，獲得本項(xiàng)目“社區(qū)配套型商業(yè)設(shè)施”的總體經(jīng)營定位。83. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品初步定位通過對項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)環(huán)境評估，我們73. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品初步定位項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品定位細(xì)化：總體經(jīng)營定位：社區(qū)配套型商業(yè)設(shè)施（外向型）商業(yè)形象定位：高尚社區(qū)品質(zhì)生活中心。商業(yè)主題定位：以“居家”、“休閑”、”和諧”、“舒適”、“便利”等要素為商業(yè)主題素求點(diǎn)，倡導(dǎo)高尚社區(qū)居家消費(fèi)新體驗(yàn)的概念。商業(yè)功能定位：圍繞居家生活消費(fèi)的購物、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)等多項(xiàng)功能為一體的社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施。商業(yè)需求定位：以滿足消費(fèi)群日常生活需求為主，配備一定比例的就餐、享樂的精神需求業(yè)態(tài)。全面提升商品及商業(yè)

9、設(shè)施的品質(zhì)，為社區(qū)消費(fèi)群提供滿足其質(zhì)與量雙向需求的消費(fèi)場所。商業(yè)檔次定位：中檔中高檔；現(xiàn)階段鑒于項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體數(shù)量多但質(zhì)量一般的現(xiàn)狀，本項(xiàng)目商業(yè)部分的整體檔次避免盲目拔高而導(dǎo)致消費(fèi)力支撐不足。在適度超前的原則下，開發(fā)檔次可設(shè)定為中檔向中高檔過渡的階層。商業(yè)氛圍定位：營造便利、舒適、休閑、溫馨的復(fù)合式消費(fèi)空間。目標(biāo)客群定位：核心客群 本項(xiàng)目自身開發(fā)項(xiàng)目常住居民。 邊緣客群 項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)常住居民。93. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品初步定位項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品定位細(xì)化：84. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)模預(yù)估社區(qū)類型社區(qū)人口規(guī)模（人）社區(qū)用地規(guī)模（公頃）人均商業(yè)面積（m2）社區(qū)商業(yè)規(guī)模（m2）交通時間標(biāo)準(zhǔn)小型社區(qū)10000 以

10、下15以下0.7 以下7000以下步行10分鐘以內(nèi)中型社區(qū)100003000015600.7-1.0700030000步行20分鐘以內(nèi)大型社區(qū)30000 以上60以上1.0 以上30000以上步行30分鐘以內(nèi)或騎車15分鐘以內(nèi)本項(xiàng)目住宅部分建筑面積約87萬平方米，預(yù)計(jì)開發(fā)戶數(shù)7200戶，預(yù)計(jì)建成后可入住人口為25200人。根據(jù)社區(qū)商業(yè)規(guī)模設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)及本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模，我們判定，本項(xiàng)目為“中型社區(qū)”，人均商業(yè)面積為0.7平方米左右，總體商業(yè)部分開發(fā)面積應(yīng)限定在18000平方米左右，最多不超過25000平方米。由于本項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀商業(yè)發(fā)展環(huán)境并不樂觀，消費(fèi)群結(jié)構(gòu)雖以數(shù)量取勝，但整體品質(zhì)不高，因此，商業(yè)部

11、分開發(fā)秉持適度原則，以保證未來經(jīng)營收益。不同社區(qū)類型，商業(yè)面積設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)：104. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)模預(yù)估社區(qū)類型社區(qū)人口規(guī)模社區(qū)用地規(guī)95. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合方案本項(xiàng)目商業(yè)部分適宜開發(fā)面積為18000-25000平方米。暫設(shè)定本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)面積為20000平方米。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合面積配備表：業(yè)態(tài)類型單店建筑面積（平方米）店鋪數(shù)量（家）該類業(yè)態(tài)建筑面積合計(jì)（約，平方米）購物超市（主力店）300013000購物便利店50-1503-4500購物食雜店50-10010-12900購物蔬果店30-1008-10400購物鮮花店30-802-3150購物茶葉店50-1502-3200購物兒童/孕嬰用品

12、專賣店40-1002-3300購物個護(hù)/化妝品專賣店40-1003-4300購物禮品/工藝品店40-1001-2200購物圖書音像店50-1502-3500購物數(shù)碼/通訊用品專賣店40-1002-3500購物服裝服飾專賣店40-1002-3500購物體育用品專賣店40-1002-3300購物家居家飾專賣店40-1002-3400購物寵物用品專賣店40-1501-2200購物類合計(jì)-8300購物類占總面積比-41.50%115. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合方案本項(xiàng)目商業(yè)部分適宜開發(fā)面積105. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合方案本項(xiàng)目商業(yè)部分適宜開發(fā)面積為18000-25000平方米。暫設(shè)定本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)面積

13、為20000平方米。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合面積配備表：業(yè)態(tài)類型單店建筑面積（平方米）店鋪數(shù)量（家）該類業(yè)態(tài)建筑面積合計(jì)（約，平方米）餐飲大型中式正餐800以上2-32000餐飲主題餐飲/精品私房菜/特色餐飲等500左右2-31000餐飲西餐/國外特色餐飲300-500左右2-3800餐飲各類快餐100-3006-81000餐飲咖啡廳100-3003-4500餐飲茶樓100-3002-3400餐飲水吧/冰淇淋店30-1005-8400餐飲面包房/西餅屋30-1004-6300餐飲早點(diǎn)/特色小吃30-1004-6300餐飲類合計(jì)-6700餐飲類占總面積比-33.50%125. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合方案本項(xiàng)

14、目商業(yè)部分適宜開發(fā)面積115. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合方案本項(xiàng)目商業(yè)部分適宜開發(fā)面積為18000-25000平方米。暫設(shè)定本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)面積為20000平方米。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合面積配備表：業(yè)態(tài)類型單店建筑面積（平方米）店鋪數(shù)量（家）該類業(yè)態(tài)建筑面積合計(jì)（約，平方米）休閑娛樂美發(fā)店50-2002-3200休閑娛樂美容/SPA/美體店100-5001-2500休閑娛樂美甲店20-502-3100休閑娛樂足療/按摩店50-3001-2500休閑娛樂康樂/健身中心1000以下1500休閑娛樂棋牌室50-1502-3150休閑娛樂網(wǎng)吧100-3001-2300休閑娛樂類合計(jì)-2250休閑娛樂類占總面積比-

15、11.25%135. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合方案本項(xiàng)目商業(yè)部分適宜開發(fā)面積125. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合方案本項(xiàng)目商業(yè)部分適宜開發(fā)面積為18000-25000平方米。暫設(shè)定本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)面積為20000平方米。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合面積配備表：業(yè)態(tài)類型單店建筑面積（平方米）店鋪數(shù)量（家）該類業(yè)態(tài)建筑面積合計(jì)（約，平方米）服務(wù)銀行100-2002400服務(wù)通訊營業(yè)廳100-2002300服務(wù)藥店100-2002300服務(wù)房屋租賃50-1003-4250服務(wù)票務(wù)機(jī)構(gòu)50-1002-3150服務(wù)洗染店30-502100服務(wù)家政服務(wù)50-1002150服務(wù)沖印/彩擴(kuò)店50-1502-3200服務(wù)復(fù)印/打印店3

16、0-502-3100服務(wù)家裝公司50-1503-4350服務(wù)水務(wù)中心30-501-2100服務(wù)再生資源回收站50-2001150服務(wù)維修店30-502-3100服務(wù)健康/旅游咨詢30-501-2100服務(wù)類合計(jì)-2750服務(wù)類占總面積比-13.75%145. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合方案本項(xiàng)目商業(yè)部分適宜開發(fā)面積13附. 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求等級指標(biāo)根據(jù)消費(fèi)者需求調(diào)查數(shù)據(jù)我們按照潛在業(yè)主對不同配套設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，把不同社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施分為3個層次，即：強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施：需求的比重超過50%；此類商業(yè)設(shè)施主要包括綜合超市、菜市場、購物中心、銀行。中度需求商業(yè)設(shè)施：需求比重在10-50%之間，主要有藥

17、房、診所、餐館、郵局、健身中心、幼兒園、運(yùn)動場館、24小時便店、書店、洗衣店、游泳池、娛樂中心、美容美發(fā)店、老年活動中心等。 弱需求商業(yè)設(shè)施：需求比重在10%以下，主要包括修理店、彩擴(kuò)沖洗店、茶館、花店、寵物店、高爾夫球場等?！皬?qiáng)度需求商業(yè)配套設(shè)施” 需求差異對比：業(yè)態(tài)類型總體（）普通住宅（）公寓（）別墅/TOWNHOUSE （）綜合超市85.385.191.3100菜市場66.166.456.550購物中心56.957.156.550銀行53.753.669.6 0015附. 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求等級指標(biāo)根據(jù)消費(fèi)者需求調(diào)查數(shù)據(jù)我們14“中度需求商業(yè)配套設(shè)施” 需求差異對比：業(yè)態(tài)類型總體（）普通住

18、宅（）公寓（）別墅/TOWNHOUSE （）藥房38.238.343.50診所3737.526.1 50餐館3535.717.4 0郵局30.330.630.4 0公園26.826.826.1 50健身中心20.620.134.8 100幼兒園20.420.413 50運(yùn)動場館19.6204.3 5024小時便利店18.718.717.40書店16.31621.7 100洗衣店15.314.921.7 50游泳池14.514.321.7 50娛樂中心13.513.513 50美容美發(fā)店12.612.88.7 0老年活動中心12.412.68.7 0附. 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求等級指標(biāo)16“中度需求商

19、業(yè)配套設(shè)施” 需求差異對比：業(yè)態(tài)類型總體普通15“弱度需求商業(yè)配套設(shè)施” 需求差異對比：業(yè)態(tài)類型總體（）普通住宅（）公寓（）別墅/TOWNHOUSE （）修理店8.188.70彩擴(kuò)沖洗店7.87.8 8.70茶館7.27.4 4.30花店6.36.3 8.70寵物店5.95.7 130高爾夫球場3.33.28.70附. 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求等級指標(biāo)17“弱度需求商業(yè)配套設(shè)施” 需求差異對比：業(yè)態(tài)類型總體普通16下述物業(yè)交付要求相對寬泛，部分指標(biāo)可根據(jù)招租品牌的具體情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。1）場地要求門前人行道應(yīng)在4 米以上，無不可拆除的有礙通行或視線的鐵塔、電線桿和其它構(gòu)筑物，地面鋪裝質(zhì)量較高或可改進(jìn)；

20、門前應(yīng)有寬度不少于4米的室外廣場，且無不可拆除的有礙通行和視線的電線桿、水池、花壇等構(gòu)筑物；可供停車的場地面積不應(yīng)少于1000平方米，且停車場位置以和室外廣場相連或可直接進(jìn)入賣場為宜，若為公用停車場位置不宜超過100米；門前室外廣場標(biāo)高應(yīng)高過與道路標(biāo)高，但如以臺階相通，臺階級數(shù)不應(yīng)超過4級；應(yīng)有可供貨車出入的寬度在6米以上的通道；建筑物與其它建筑的間距應(yīng)符合規(guī)劃要求和消防要求；應(yīng)有可供貨車卸貨作業(yè)和回車場地，回車場不小于300平方米。6. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品各業(yè)態(tài)店鋪物業(yè)交付要求超市18下述物業(yè)交付要求相對寬泛，部分指標(biāo)可根據(jù)招租品牌的具體情172）物業(yè)要求房形以矩形為最佳，長寬比不宜超過2：1，以

21、4：3、5：4 為佳；房形應(yīng)無分割，空間完整，通透性好，無中空和中間有供公共使用的電梯間等公共間或雖有分隔，但均為可拆除的輕質(zhì)隔墻；開間朝向主要街道，面寬不少于30米；所租物業(yè)除考慮營業(yè)用面積外還應(yīng)有后備倉等輔助用房的面積，輔助用房和營業(yè)用房的面積劃分應(yīng)按2：8的比例劃分；進(jìn)深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之間為宜；柱間距應(yīng)在6米以上，或至少可用作賣場的主體部份應(yīng)在6米以上；層高以橫梁底算起，應(yīng)不少于4米，以4.5至5.5米間為宜，最高不宜起過8米；租用面積在樓層的分布以全部集中首層為最佳，賣場可設(shè)于一、二層，最多不能超過三層，若分層設(shè)賣場，每層賣場面積不應(yīng)少于2000

22、平方米；各層間以自動人行道相連，自動人行道以設(shè)賣場內(nèi)靠左/右一側(cè)緊貼墻面或靠里墻設(shè)置，物業(yè)應(yīng)能在上述位置提供3*30平方米的安裝位置；首層地面承重不低于500KG，各層樓面動荷載不低于350KG；用電量可根據(jù)賣場大小和設(shè)備配置而定，但盡可能不低于500KW，供電方式以市電雙回路為佳；6. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品各業(yè)態(tài)店鋪物業(yè)交付要求超市192）物業(yè)要求6. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品各業(yè)態(tài)店鋪物業(yè)交付要求182）物業(yè)要求高低壓配電設(shè)備應(yīng)齊全，或有可提供安裝高低壓配電設(shè)備的位置； 給水管應(yīng)接入室內(nèi)，并設(shè)有消防水池和消火栓；有排污管和雨水管接至市政管網(wǎng)，排污應(yīng)設(shè)有專用的隔油排污池，雨水、污水分開排放；空調(diào)設(shè)備，最好由業(yè)主

23、提供中央空調(diào)，且空調(diào)制冷量應(yīng)在120w-180w之間或免費(fèi)提供安裝中央空調(diào)主機(jī)的機(jī)房和冷卻塔安裝位置；所選物業(yè)應(yīng)由業(yè)主提供(或提供安裝位置)載重量2噸左右的貨梯，貨梯開門寬度1.4米左右，且貨梯位置適中，能方便至達(dá)各層賣場或后備倉，且不影響顧客動線；所選物業(yè)樓層間最好由業(yè)主提供自動人行道相通，或能提供4*30平方米的安裝位置，自動人行道寬度不少于1米，陂度不超過12度；所選物業(yè)應(yīng)有不少于12平米的冷鏈機(jī)房；所選物業(yè)應(yīng)有安裝排煙井道的位置；報(bào)選物業(yè)應(yīng)有按乙類以上設(shè)防設(shè)計(jì)的消防系統(tǒng)，或由業(yè)主安裝至少應(yīng)由業(yè)主提供基礎(chǔ)消防；所選物業(yè)應(yīng)有顯眼的頂招、側(cè)招的位置和廣告位置提供我方免費(fèi)使用。6. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)

24、品各業(yè)態(tài)店鋪物業(yè)交付要求超市202）物業(yè)要求6. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品各業(yè)態(tài)店鋪物業(yè)交付要求19下面根據(jù)餐飲業(yè)種的不同，分類列出各餐飲業(yè)種的物業(yè)交付要求，供參考：項(xiàng)目咖啡廳/酒吧（使用面積：100-200m2）各類快餐（使用面積：100-200m2）西式餐飲（使用面積：300-600m2）大型中餐（使用面積：1000m2左右）上水管徑20mm管徑15-20mm，壓力2kg 管徑30-40mm，壓力4kg-6kg管徑40mm下水管徑100mm可接入市政管線 管徑150mm管徑150mm天然氣可不用天然氣或管徑.30mm 左右 管徑50mm 左右管徑50mm 左右管徑80mm，100m3/小時 排煙量-1

25、4000-16000m3/小時 1000m3/小時2000m3/小時鮮風(fēng)量-4000-5000m3/小時1100m3/小時11000m3/小時電量三相電，40kw三相電，100kw三相電，200kw250kw三相電，250-400kw招牌/燈箱必備必備必備必備地面荷載350kg/m2350kg/m2450kg/m2450kg/m2隔油池必備必備約1.5m3 （長2000mm，寬1000mm，高1000mm）2m3注：以上數(shù)據(jù)僅供參考，請以工程技術(shù)人員意見為準(zhǔn)，并根據(jù)實(shí)際經(jīng)營商戶的要求進(jìn)行調(diào)整。 餐飲行業(yè)一般的營業(yè)的時間較長，所以相關(guān)的機(jī)電配套設(shè)備亦應(yīng)可按地區(qū)分開獨(dú)立運(yùn)作。6. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品各業(yè)

26、態(tài)店鋪物業(yè)交付要求餐飲21下面根據(jù)餐飲業(yè)種的不同，分類列出各餐飲業(yè)種的物業(yè)交付要求20購物類業(yè)態(tài)、休閑娛樂類業(yè)態(tài)物業(yè)交付要求相對簡單，除銀行金庫有特殊承重要求外，其他業(yè)態(tài)參考如下：物業(yè)類型層高（凈高）進(jìn)深承重生活配套類業(yè)種約 3.2 米815 米左右；最理想的面寬與進(jìn)深比例為1：1 350 公斤/平米家居類業(yè)種約 4 米不低于 8 米350 公斤/平米健身中心約 4 米一般無特殊要求350 公斤/平米美容/美發(fā)/美體/足療按摩不低于 2.7 米一般無特殊要求350 公斤/平米銀行約 3.5 米一般無特殊要求金庫要求承重約為500公斤平方米餐飲約 3.5 米不低于 15 米350450 公斤/平

27、米其他購物類業(yè)種一般為 3.2 米一般無特殊要求350 公斤/平米6. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品各業(yè)態(tài)店鋪物業(yè)交付要求其他22購物類業(yè)態(tài)、休閑娛樂類業(yè)態(tài)物業(yè)交付要求相對簡單，除銀行金217. 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品商業(yè)空間布局建議總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)做較大調(diào)整：目前的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案理念陳舊，難以符合高檔社區(qū)的發(fā)展目標(biāo)要求，且存在著較為嚴(yán)重的難以解決的日照問題。在商業(yè)專項(xiàng)設(shè)計(jì)方面存在的問題著較多。商業(yè)空間總體布局方案建議：方案一：本項(xiàng)目商業(yè)總體布局應(yīng)充分結(jié)合現(xiàn)有條件，采取集中式商業(yè)街與分布式底商網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合的方式。其中商業(yè)街采取地下空間與地上步行商業(yè)街相結(jié)合的形式，節(jié)約地上空間資源，減少商業(yè)與居住環(huán)境間的干擾，且具備較強(qiáng)的空間調(diào)整性，同時既可長期持有經(jīng)營，又可局部分散出售，靈活性較強(qiáng)。方案二：若考慮商業(yè)整體性，提升集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目總體形象，更好的滿足上市需求等長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，集中式商業(yè)可采用地下地上空間相結(jié)合的商業(yè)廣場模式。方案三：導(dǎo)入式內(nèi)嵌型社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心的總體布局方式。社區(qū)商業(yè)空間大體上存在著“外街”與“內(nèi)街”兩種類型的布局方式。外街可有效解決