VT-CB-WI004-目標(biāo)成本確定操作指導(dǎo)書

1、.項(xiàng)目目標(biāo)成本確定操作指導(dǎo)書編輯霍新華日期2007-11-28審核于琛、楊毅清日期2007-11-28批準(zhǔn)許立日期2007-11-28日期修狀修訂記錄修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人WOR.WOR.WOR.X 圍評判等全進(jìn)程管理。目標(biāo)成本構(gòu)成及定義項(xiàng)目總目標(biāo)成本：是指作為成本核算主體的項(xiàng)目公司開發(fā)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的全部工程成本。一個項(xiàng)目公司開發(fā)數(shù)個項(xiàng)目或一個大型項(xiàng)目分成幾期開發(fā)時，每個項(xiàng)目或每一期工程各自構(gòu)成數(shù)個單獨(dú)的項(xiàng)目工程目標(biāo)成本。項(xiàng)目目標(biāo)成本由以下成本科目構(gòu)成：土地開發(fā)成本項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)：轉(zhuǎn)讓關(guān)于價、歷史成本等。的地價等。通訊建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口填補(bǔ)費(fèi)等。遷支出、農(nóng)作物填補(bǔ)等。前期費(fèi)用成本政

2、府行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)基金、路口開設(shè)、計(jì)劃管理、拆遷管理、招投標(biāo)管理、其他支出等。增容費(fèi)：水、電、暖、煤氣等。前期工程準(zhǔn)備費(fèi)面積丈量等。計(jì)劃管理費(fèi)：可行性研究、計(jì)劃設(shè)計(jì)（方案招標(biāo)、方案評審設(shè)計(jì)、交通影響分析、環(huán)境影響評判、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、立體照明設(shè)計(jì)、消防評判、人防設(shè)計(jì)、修改設(shè)計(jì)、制圖、曬圖等。市政增容費(fèi)：水、電、暖、煤氣等。三通一平費(fèi)：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整等。臨時設(shè)施費(fèi)：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板、河道清淤、回填等。施工合同外獎金、物業(yè)管理啟動費(fèi)、維修基金等。工程建安成本基礎(chǔ)工程：土方、護(hù)壁（坡、樁基、樁基檢測、降水費(fèi)、基礎(chǔ)處理等。主體建筑（裝修）工程費(fèi)

3、結(jié)構(gòu)及粗裝修等。防水工程。外立面工程：外墻外保溫、外幕墻、屋頂鋼結(jié)構(gòu)及裝飾等。門窗工程：室內(nèi)外門窗、入戶門、單元門、防火門、防火卷簾等。公共區(qū)域精裝修：電梯廳及走廊、大堂、樓梯間、屋面、地下室裝修等。室內(nèi)精裝修：廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺等。鋼結(jié)構(gòu)及網(wǎng)架工程。主體安裝工程費(fèi)給排水系統(tǒng)：給排水工程、直飲水工程、中水工程、虹吸雨排工程。采暖系統(tǒng)：散熱器采暖、地板采暖工程。燃?xì)庀到y(tǒng)：低壓燃?xì)夤こ?、中壓燃?xì)夤こ獭ｋ姎庀到y(tǒng)：動力工程、照明工程、防雷接地工程、不間斷電源等。管、防排煙、新風(fēng)系統(tǒng)等。電梯及其安裝。柴油發(fā)電機(jī)組及其安裝擦窗機(jī)及軌道安裝。消防工程：消防水、消防電、消防檢測。弱電及智能化系統(tǒng)：

4、保安監(jiān)控及停車管理、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視及出入口管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、樓宇自動控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、IS統(tǒng)、客房VO市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)小市政）水表安裝等。室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。室外燃?xì)庀到y(tǒng)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。開閉站（環(huán)、分界室或中心變電站）等。室外消防系統(tǒng)：消火栓外網(wǎng)、自噴外網(wǎng)等。等。公共配套設(shè)施費(fèi)：指房屋開發(fā)進(jìn)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要囊括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支 郵局、圖書館、閱覽室、健

5、身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出等。該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)力成本科目，如：游泳池：土建、設(shè)備，設(shè)施等。會所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)等。幼兒園：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。學(xué)校：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。兒童游樂設(shè)施等。網(wǎng)球場等?；绢A(yù)備費(fèi)：各成本科目的具體設(shè)置參照項(xiàng)目目標(biāo)成本估算表執(zhí)行，表中僅列出（表中第三級科目各階段項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定與作用項(xiàng)目可研論證決策階段：依據(jù)投資估算確定的項(xiàng)目可研目標(biāo)成本目總目標(biāo)成本，用以控規(guī)及方案設(shè)計(jì)，是評審方案設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。項(xiàng)目控規(guī)及方案設(shè)計(jì)完成后，依據(jù)方案設(shè)計(jì)概算確定計(jì)劃目標(biāo)成本控制擴(kuò)初設(shè)計(jì)的目標(biāo)成本，是評審初步設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。初步設(shè)

6、計(jì)完成后，依據(jù)初步設(shè)計(jì)概算確定目標(biāo)控制成本，成為控制施工圖設(shè)計(jì)的目標(biāo)成本，是評審施工圖設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。施工圖設(shè)計(jì)完成后，依據(jù)施工圖預(yù)算確定實(shí)施的項(xiàng)目目標(biāo)成本招標(biāo)采購及施工階段成本控制目標(biāo)，其各分項(xiàng)目標(biāo)成本均為該分項(xiàng)工程的結(jié)算控制成本。進(jìn)行測算編制。確定目標(biāo)成本遵循的基本原則桿。滿足客戶需求述。方向傾斜競爭策略要求接合項(xiàng)目自身資源條件和經(jīng)營目標(biāo)，形成明確的競爭策略，并且將競爭策略關(guān)于產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。在分階段確定目標(biāo)成本時，始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿足競爭策略要求。階段階段目標(biāo)成本內(nèi)容可研目標(biāo)成本經(jīng)辦部門參與部門審核審批項(xiàng)目可研階段總部設(shè)計(jì)中心、總部工程管理中心、總部采購中心、

7、總部會計(jì)與財務(wù)控制部董事會倒逼成本施關(guān)于項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。和項(xiàng)目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。用項(xiàng)目總成本層層倒逼方案設(shè)計(jì)成本、初步設(shè)計(jì)成本、施工圖設(shè)計(jì)成本。控規(guī)與方案設(shè)計(jì)階段：形成的目標(biāo)成本費(fèi)。用項(xiàng)目可研目標(biāo)成本減去預(yù)備費(fèi)的結(jié)果倒逼指導(dǎo)控規(guī)與方案設(shè)計(jì)， 直到控規(guī)與方案設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。初步設(shè)計(jì)階段：形成的目標(biāo)成本控規(guī)與方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本20步設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。施工圖設(shè)計(jì)階段；形成的目標(biāo)成本初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本十預(yù)10圖設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。測算的施工圖設(shè)計(jì)成本加上未使用的預(yù)備費(fèi)）成為確定的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。目標(biāo)成本編制工作責(zé)任界定控規(guī)及方案設(shè)計(jì)階段計(jì)劃控制成本項(xiàng)目公司成

8、本部總部成本管理中心擴(kuò)初圖設(shè)計(jì)階段目標(biāo)控制成本項(xiàng)目公司成本部項(xiàng)目公司理中心、總部采購中心、總部成本管理中心、項(xiàng)目公司工程部、項(xiàng)目公司前期部總部設(shè)計(jì)中心、總部工程管理中心、總部采購中心、總總部成本管理中公司總經(jīng)理施工圖設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本成本部部成本管理中心、項(xiàng)目公司工程部、項(xiàng)目公司前期部心、總部辦公會會計(jì)與財務(wù)控制部工作程序項(xiàng)目可研階段經(jīng)辦部門：事業(yè)部、總部成本管理中心。審批：經(jīng)總部投資評審委員會審批經(jīng)過后，報董事會審批。職責(zé)分工和流程:事業(yè)部：確認(rèn)項(xiàng)目的銷售價格。負(fù)責(zé)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收集整理并且確認(rèn)。項(xiàng)目相關(guān)“問題清單”內(nèi)容的確認(rèn)。關(guān)于擬定的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)行確認(rèn)。評審委員會確認(rèn)。6.2控規(guī)與

9、方案設(shè)計(jì)階段：經(jīng)辦部門：項(xiàng)目公司成本部/總部成本管理中心。由總部成本管理中心負(fù)責(zé)審核。職責(zé)分工和流程：總部設(shè)計(jì)中心：負(fù)責(zé)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售面積、項(xiàng)目描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核。事業(yè)部：負(fù)責(zé)銷售價格的審核、項(xiàng)目經(jīng)營期的確定。項(xiàng)目公司成本部：負(fù)責(zé)計(jì)劃目標(biāo)成本的編制。總部成本管理中心：負(fù)責(zé)關(guān)于項(xiàng)目所報計(jì)劃目標(biāo)成本的審核。項(xiàng)目公司成本部：根據(jù)審核意見修編計(jì)劃目標(biāo)成本并且報總部成本中本的審批后，確定報批的計(jì)劃設(shè)計(jì)方案。擴(kuò)初圖設(shè)計(jì)階段經(jīng)辦部門：項(xiàng)目公司成本部/總部成本管理中心。由總部成本管理中心負(fù)責(zé)審核。職責(zé)分工和流程：項(xiàng)目描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核。項(xiàng)目公司成本部：負(fù)責(zé)目標(biāo)控制成本的編制。總部成本管理中心：負(fù)責(zé)

10、關(guān)于項(xiàng)目所報目標(biāo)控制成本的審核項(xiàng)目公司根據(jù)審核意見修編目標(biāo)控制成本并且報總部成本中心審核后執(zhí)行。如目標(biāo)控制成本超出計(jì)劃目標(biāo)成本，報總部主管副總經(jīng)理審批。完成目標(biāo)控制成本的審批。施工圖設(shè)計(jì)階段經(jīng)辦部門：項(xiàng)目公司成本部。由總部成本管理中心負(fù)責(zé)審核。審批：公司總經(jīng)理辦公會。職責(zé)分工和流程：目描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核。項(xiàng)目公司成本部：負(fù)責(zé)目標(biāo)成本的編制。后執(zhí)行。各階段目標(biāo)成本編制要點(diǎn)：本分類的五大項(xiàng)逐項(xiàng)進(jìn)行編制，即：前期費(fèi)用、工程建安成本、市政基礎(chǔ)設(shè)施（小市政）費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)用；在上述一級科目的框架下，依據(jù)合約計(jì)劃再細(xì)分至二級及三級科目。為主體工程的目標(biāo)成本。司，論證系統(tǒng)選型，合理估算造價。準(zhǔn)確。各階段目標(biāo)成本關(guān)于比分析測算進(jìn)行關(guān)于比，分析偏差產(chǎn)生的原因并且調(diào)整修正。各階段目標(biāo)審批要點(diǎn)：總部成本管理中心負(fù)責(zé)組織向公司總經(jīng)理層匯報項(xiàng)目目標(biāo)成本項(xiàng)目公司成本部填報目標(biāo)成本確定審批流程表審核，并且經(jīng)公司審批后，總部成本管理中心以的形式下發(fā)至公司各相關(guān)部門，原件由總部成本管理中心存檔。目標(biāo)成本管理策劃書：目標(biāo)成本的控制要點(diǎn)制成本目標(biāo)成本?？裳须A段的目標(biāo)成本測算完成后，若項(xiàng)目分期開發(fā)，應(yīng)按分期開發(fā)、分期制訂目標(biāo)成本、分期進(jìn)行控制及考核的原則執(zhí)行，同時需將可研階段目標(biāo)成本審批程序同上。30作、審批程序同上。分拆后，組成各分項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，總