物業(yè)管理考核辦法

1、行政中心物業(yè)管理觀察方法為做好機關(guān)辦公場所的物業(yè)管理，促使物業(yè)管理單位可以確實執(zhí)行物業(yè)承包協(xié)議，更好的落實管理舉措，使機關(guān)辦公大樓物業(yè)管理工作標準化、制度化、規(guī)范化，創(chuàng)立優(yōu)美、齊整、安全、方便、暢快、文明的辦公環(huán)境，特擬訂本方法。一、核查單位：二、考查對象：三、核查目的：敦促物管公司進行制度化、規(guī)范化、科學化管理，建立優(yōu)秀的服務(wù)形象，保證行政中心各項設(shè)備設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，保證公共及消防安全，保持辦公環(huán)境齊整優(yōu)美，不斷完滿物業(yè)管理工作，提高服務(wù)保障工作水平。四、核查項目（一）安全捍衛(wèi)工作（辦公大樓值班捍衛(wèi)、各樓層巡邏內(nèi)保、廣場及外面巡邏、地下車庫安全捍衛(wèi)、樓宇防盜監(jiān)控等）（二）設(shè)備設(shè)備管理（供配電、

2、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、平時維修保護等）（三）衛(wèi)生保潔（1、室外保潔：公眾活動廣場、道路、停車場等。2、室內(nèi)保潔：電梯間、走廊、過道、墻面、立柱、護欄、各管道井和其他公共地區(qū)等）四）會務(wù)工作（會場衛(wèi)生、茶水、會標、會場部署、音響燈光調(diào)試等）（五）綠化美化工作（修剪草坪及綠籬、清理枯枝雜物、準時施肥、除蟲、松土等）五、量化核查（一）平時核查中心每個月最少兩次派出專人對工作內(nèi)容的達成情況進行敦促檢查，其他時間不如期抽查，檢查人填寫工作檢查記錄由物業(yè)公司被檢查人署名認可并整理保留。依照平時檢查結(jié)果，中心有權(quán)針對出現(xiàn)的問題對物業(yè)公司推行處分，并下達書面整改通知，責成物管公司限時整改。（二）季度、

3、年度核查季度與年度核查重復(fù)時只做年度核查。核查由牽頭組織推行，有關(guān)部門參加核查評定，核查結(jié)果報分管領(lǐng)導贊同后，由負責對物業(yè)管理單位推行賞罰兌現(xiàn)。兌現(xiàn)可在支付物業(yè)服務(wù)費時進行清理。綜合核查評定結(jié)果90分為合格，90分以上足額劃撥應(yīng)付承包費；低于90分為不合格，考評為不合格的，扣除應(yīng)付物業(yè)服務(wù)費的2%，低于85分以下的，每低3分加扣1%。物業(yè)服務(wù)平時核查檢查內(nèi)容及處分標準核查檢查內(nèi)容發(fā)生重要失責行為，造成結(jié)果者。工作人員服務(wù)態(tài)度正直，佩戴顯然標志（工作牌），穿工服，講文明禮貌用語、遵照和接受機關(guān)事務(wù)管理人員的指揮和檢查，值班保安必然要固守崗位嚴禁脫崗。私自離開崗位或睡覺，物業(yè)公司繳納罰款額度備注罰

4、款1000元以上。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款50元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元保安值班時嚴禁嘻嘻打鬧，嚴禁看書、看報或進行其他與值班沒關(guān)的事保安要嚴格檢查進出大樓物品，嚴禁易燃、易爆、有毒等危險物品進入大樓大樓相鄰嚴禁打斗、打斗、尋釁惹事的事件發(fā)生；嚴禁偷竊和人為破壞行為。消防設(shè)備、器材和消防安全標志可否在位，狀態(tài)可否優(yōu)秀，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)實時維修改換安全通道無違規(guī)占用、無雜物堆放等現(xiàn)象。閑雜人員進入大樓，院內(nèi)車輛亂停亂放，不實時抑制者。建筑物內(nèi)公共樓道、步行梯、電梯間、洗手間、大堂、門廳、會議室保潔實時、無死角。大樓外觀圓滿、齊整、外墻、廣場路面、綠地、散水坡、停車場、水池、樓梯入口臺階保潔實時、無

5、死角。果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備內(nèi)部垃圾實時清理，表面無污跡，垃圾箱周圍無散落垃圾，污跡雨、污水管井的井底無積淀物，水流利達；井蓋上無污物，蓋板無污跡地面地漏圓滿無擁擠，無大面積積水，明溝、暗溝排水暢達，無垃圾，無溢流現(xiàn)象。溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款50元每發(fā)現(xiàn)一次未檢查者罰款100元每發(fā)現(xiàn)一次罰款500元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元每發(fā)現(xiàn)一次罰款100元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰地面地漏圓滿無擁擠，無大面

6、積積水，明溝、暗溝排水暢款100元通，無垃圾，無溢流現(xiàn)象。溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)垃圾中轉(zhuǎn)站、收集箱垃圾不可以溢出，周圍無散落垃圾，無顯然污物。有效控制蠅、蚊等害蟲孳生綠化帶、草坪、灌木如期澆水、修剪、養(yǎng)護、施肥，所有綠化長勢優(yōu)秀，齊整雅觀，無病害、無斑禿無人為破壞；雜草經(jīng)常進行除去?；ú輼淠究菟缿?yīng)在一周內(nèi)除去改換。特別工種人員必定具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)，持證上崗值班室上班時喝酒、睡覺、擅離崗位者值班室保持干凈、衛(wèi)生、采光、通風、照明優(yōu)秀設(shè)備機房內(nèi)齊整，無煙頭無亂堆現(xiàn)象，保持機身干凈儀表清楚，設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏因維修養(yǎng)護不實時造成設(shè)備故障問題者。接到業(yè)主報保修維修人員在規(guī)準時間內(nèi)抵達

7、每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款200元每次罰款100元。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元每次罰款500元。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰現(xiàn)場，維修實時。二次供水水箱按有關(guān)規(guī)定必定如期沖洗，消毒加藥。水質(zhì)切合衛(wèi)生要求，水箱加蓋上鎖，水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網(wǎng)未實時巡邏發(fā)現(xiàn)隨意亂拆亂改室內(nèi)裝飾或亂裝亂釘已造成事實者。對待業(yè)主顧客態(tài)度刁悍或與業(yè)主顧客吵嘴、打斗者?？?00元每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款500元每次罰款100元。每次罰款200元以上。大樓內(nèi)單位發(fā)生有效投訴每次罰款200元以上不遵照分派頂嘴領(lǐng)導，對所分派的工作辦理不實時、

8、不到每次罰款200元。位或充耳不聞?wù)摺Ｎ飿I(yè)中心落實上級主管部門下達的任務(wù)不及時、不到位或每次罰款300元。充耳不聞?wù)?。物業(yè)服務(wù)季度核查細則規(guī)定序號標準內(nèi)容分評分細則值基礎(chǔ)管理221、物業(yè)官理公司的官理人貝和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗：職工著裝規(guī)范，佩戴明顯標志，工作規(guī)范、3管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣作風謹慎0.4分；著裝及標志一次不切合扣0.2分；2、物業(yè)管理公司應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代切合3分，基本切合2分，不切合0分3化管理手段，提高管理效率-一3、房子及其共用設(shè)備設(shè)備檔案資料齊包括房子總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房子數(shù)量、種類、全，分類成共用設(shè)備設(shè)備大中修記一冊、管理完滿，查閱

9、方便4用途分類統(tǒng)汁成冊、房子及錄。共用設(shè)備設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺帳：每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完滿扣0.5分4、建立24小市價班制度，建立服務(wù)電話、接受切合6分，沒有值班制度扣2分，末設(shè)服務(wù)電話扣業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、61分，發(fā)現(xiàn)一處辦理不實時扣0.5分，沒有回訪記錄咨詢、思疑、投訴等各樣信息的收集和反應(yīng)并實時每次扣1分?辦理，有回訪制度和記錄5、如期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征切合3分，基本切合2分，不切合0分3求建議單，對合理的建議實時整改滿意率達95%以上6、建立并落實便民維修服務(wù)許諾制、零修急修及3時率100%，返修率不高于1%,并有回訪記錄房子管理與維涵養(yǎng)

10、護111、區(qū)內(nèi)各建筑物標志顯然、建立領(lǐng)路方向平面圖和路標、單位名錄表記在區(qū)內(nèi)顯然地點.銘牌及各樣1表記牌統(tǒng)有序2、無違犯規(guī)劃私搭亂建，無私自改變房屋用途現(xiàn)1象3、房子外觀圓滿、齊整，外墻是建材貼面的、無零散；是玻璃幕墻的。干凈明亮、無損壞；是涂料的，無零散、無污漬：無紙張亂貼、亂涂、亂畫和2亂懸掛現(xiàn)象4、室外招牌、按規(guī)定設(shè)置，保持齊整一致雅觀，1二二無安全隱患或損壞二5、空調(diào)安裝地點一致，冷凝水集中收集。支架無1銹蝕6、樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o2損壞；墻體齊整，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能優(yōu)秀；洗手間、水房等管理圓滿7、共用樓梯、天臺、通道、平臺等處無堆放廢1料、雜

11、物及違章占用等。天臺隔熱層無損壞8房子裝飾裝飾切合規(guī)定，未發(fā)生危及房子構(gòu)造安1全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象9、機器設(shè)備單位面積重量不高出樓板承重限度。無危及建筑構(gòu)造的安全隱患1共用設(shè)備設(shè)備管理34（一）綜合要求5l、擬訂設(shè)備安全運轉(zhuǎn)、崗位責任制、如期巡回撿-三查、保護養(yǎng)護、運轉(zhuǎn)記錄管理、維修檔案等管理制1度?并嚴格執(zhí)行2、設(shè)備及機房環(huán)境整改、無雜物、灰塵、無鼠、1蟲害發(fā)生、機房環(huán)境切合設(shè)備要求建立并落實1分，建立但末落實扣0.4分，末建立扣0.6分；實時率切合1分，每降低1個百分點扣0.3分；返修率切合0.6分，不切合0分：問訪記錄完滿0.4分，記錄不完滿或無回訪記錄0分切合1分，發(fā)現(xiàn)一處

12、標志不清或沒有標志扣0.2分切合1分，每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或私自改變房子使用用途扣0.5分切合2分，房子外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn)一處零散扣0.2分，是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處損壞或潔扣0.2分，是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.2分；每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2分切合1分，未按規(guī)定設(shè)置0分；按規(guī)定設(shè)置，但不齊整或有損壞每處扣0.1分，有安全隱患每處扣0.5分切合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.1分切合2分，如發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.2分切合1.0分，發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.2分切合1.0分，發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.5分切合1.0分，發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.5分切合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.2分切合

13、1.0分，每發(fā)現(xiàn)-處不切合扣0.2分3、裝備所需各樣專業(yè)技術(shù)人員。嚴格執(zhí)行操作規(guī)程4、設(shè)備優(yōu)秀，運轉(zhuǎn)正常.一年內(nèi)無重要管理責任事故（二）供電系統(tǒng)1保證正常供電.限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)準時間通知任用戶2、擬訂臨時用電管理舉措與停電應(yīng)急辦理舉措并嚴格抉何、備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用（三）弱電系統(tǒng)1按工作標準規(guī)準時冋除去故障，保證各弱電系統(tǒng)止常工作2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)備設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。有記錄并按規(guī)按限時保留（四）消防系統(tǒng)1消防控制中心24小市價班、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備齊全、圓滿元損，可隨時起用2、消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)備的使用方法并能實時辦理各樣問題3、組織張開消防法例及消防知識的宣傳教育，

14、明確各地區(qū)防火責任人4、訂有突生氣災(zāi)應(yīng)急方案，在顯然處建立消防分別表示圖.照明設(shè)備、領(lǐng)路標志圓滿，緊迫分別通道暢達無阻5、區(qū)內(nèi)無火災(zāi)安全隱患，敦促各用戶與消防管理部門簽署消防責任書6、消防，用電有嚴格的管理規(guī)定.室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患（五）電梯系統(tǒng)1電梯準用證、年檢合格證、維修養(yǎng)護合同齊全2、電梯按規(guī)準時間運轉(zhuǎn)，安全設(shè)備齊全，通風、照明及隸屬設(shè)備圓滿，轎廂、并道、機房保持齊整3、電梯由專業(yè)隊伍維修養(yǎng)護；維修、操作人員持證上崗；貨運電梯由專人管理操作，嚴禁超載.客梯嚴禁載貨4、運轉(zhuǎn)出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)準時問內(nèi)到達現(xiàn)場維修切合1.0分，不切合0分切合2分，不切合0分3切合1.0分

15、，不切合0分切合1.0分，臨時用電舉措或停電應(yīng)急舉措不切合均1扣0.5分切合1.0分，不切合0分2切合1.0分，發(fā)現(xiàn)一次不切合扣0.5分切合1.0分，基本切合0.5分，不切合0分17發(fā)現(xiàn)一處切合扣0.2分每發(fā)現(xiàn)一人不切合要求扣0.2分切合1.0分，責任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣10.2分無應(yīng)急方案扣0.5分，各樣標志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)1一處不暢達扣0.1分切合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5分，未簽署1消防責任書扣0.5分1切合1.0分，基本切合0.5分，不切合0分5切合1.0分，不切合0分每發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.2分切合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.2分1切合1.0分，不切合0分5、運轉(zhuǎn)出現(xiàn)險

16、情后，應(yīng)有除去險情的應(yīng)急辦理措施（六）給排水系統(tǒng)1、建立用水、供水管理制度、積極輔助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃2設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)備設(shè)備進行干凈、消毒；二供水衛(wèi)生贊同證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱干凈衛(wèi)生，無二次污染4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理舉措，水池、水箱周圍無污染隱患5、限水、停水按規(guī)準時間通知業(yè)主和使用人6、排水系統(tǒng)暢達，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水，浸泡發(fā)生7、遇有事故，維修人員在規(guī)準時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象；制定事故應(yīng)急辦理方案（七）空調(diào)系統(tǒng)1、中央空調(diào)系統(tǒng)運轉(zhuǎn)正常，

17、水塔運轉(zhuǎn)正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現(xiàn)象2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運轉(zhuǎn)故障后，維修人員在規(guī)準時間內(nèi)抵達現(xiàn)維修、擬訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急辦理方案（八）供暖供氣系統(tǒng)、鍋爐供暖設(shè)備設(shè)備圓滿，運轉(zhuǎn)正常；切合1.0分，不切合0分8切合1.0分，基本切合0.5分，不切合0分1每發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.2分2切合2分，每發(fā)現(xiàn)一項不切合扣0.5分沒有管理舉措扣0.5分，水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣10.2分切合1.0分，基本切合0.5分，不切合0分1切合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.2分切合1.0分，基本切合0.5分，不切合0分31切合1.0分，基本切合0.5分，不切合0分1切合1.0分，基本切合0.5分，不切合0分無

18、應(yīng)急辦理方案扣1.0分，有方案但不完滿或執(zhí)行不夠的扣0.5分2切合1.0分，不切合0分管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患共用設(shè)備管理、共用配套設(shè)備圓滿，無隨意改變用途141每發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.2分切合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.2分四2、共用管線一致下地或人公共管道，無架空管切合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.2分線，無礙觀瞻、道路、樓道、大堂等公共照明圓滿、地區(qū)范圍內(nèi)的道路暢達，路面平展1切合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2分1切合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不切合扣0.2分保安及車輛管理1有專業(yè)保安隊伍，推行24小市價班及巡邏制度，保安人員熟悉工作區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓練有素，語言規(guī)范，仔細

19、負責2、進出地區(qū)各樣車輛管理有序，無擁擠交通現(xiàn)象，不影響行人通行3、停車場有專人開導，管理有序，排列齊整4、室內(nèi)停車場管理嚴格，進出有登記5、非靈便車輛有集中停放場所，管理制度落實，管理有序，停放齊整，場所整潔6、危及人身安全處設(shè)有顯然標志和防范舉措環(huán)境衛(wèi)生管理1環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊全，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站2、干凈衛(wèi)生推行責任制，有專職的干凈人員和明確的責任范圍，推行標準化清潔保潔3、垃圾日產(chǎn)日清，如期進行衛(wèi)生滅殺六4、對有毒、有害垃圾管理嚴格按規(guī)定分裝，不得與其他垃圾混淆5、房子共用部位保持干凈，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持干凈；共用地方無紙屑、煙頭、積水等荒棄物9切合2.0分，無專業(yè)保安隊伍扣1.0分，值班及巡邏2記錄等不規(guī)范每處扣0.2分切合2分，基本切合1分，不切合0