廣漢市場調查報告

1、廣漢房地產市場調查報告2015.03.25一、廣漢市場基本情況二、在售個案分析三、總結目錄一、廣漢市場基本情況1、廣漢在售項目分布雒城印象金雁蔚藍郡格蘭維亞泓景灣川師學府城&學府廣場龍城夢幻島住宅項目商業(yè)項目塞納灣二期威肯郡雍錦坊凱悅春天中鐵望京國際濱江陽光浪度九州城雄飛四季花城英倫豪庭漢東豪庭領峰國際廣場雒城新天地城北新區(qū)，該區(qū)域屬于規(guī)劃中的廣漢新城區(qū)，污染少，是城市發(fā)展方向，但發(fā)展較慢，生活設施及配套少。老城區(qū)，該區(qū)域生活設施及配套齊全，資源有一定稀缺性，但交通較為擁堵。城南，集中較多工廠、倉庫，工業(yè)人口多，但區(qū)域內污染、噪音嚴重。數據來源：廣漢房管局網站2、廣漢市場商品房成交情況自2月1

2、日項目開盤日起，對整個廣漢市場商品房成交有明顯主動抬升趨勢。廣漢市場住宅成交套數成比較穩(wěn)定，月成交總套數為400500。 住宅價格在3300上下波動。成交均價以3400為中軸上下波動3、廣漢市場情況住宅庫存大，在沒有新樓入市的情況下，整個廣漢市場去庫存或許還需要2年時間。項目名稱開盤時間均價總體量（）已售（套數）成交面積（）剩余套數剩余面積（已開出面積預估）英倫豪庭2013年8月3600 207732103310398249349625嘉銘悅城2011年12月24日2900 15000012651234891162113434 雍錦坊2012年9月26日30001999特價 492800504

3、514452288293973 雒城印象2014年8月23日3500 1829253183624031836240 香港花園2013年5月19日3200 320000680635271130105567 蔚藍郡2014年1月3900 4500002332550625828243 塞納灣二期2015.5.103000 500003833584215914880 威肯郡2014年1月11日3100 700007706374520116640 水映城邦2013年12月15日2800 900005845652039838519 格蘭維亞2012年9月22日3700-420017000074274926

4、66366949 卓越君城2012年12月30日3000 1300004104371282587957 四季花城2014年6月2800 70000079754554351860 總計21434577001114948674481005553 3、廣漢市場情況住宅庫存大，在沒有新樓入市的情況下，整個廣漢市場去庫存或許還需要2年時間。除中鐵望京國際、萬興一品、泓景灣二期今年入市外，廣漢在售體量仍然巨大，預計需要未來2-3年消化庫存。除英倫豪庭是現(xiàn)房外，其余3家能賣3500元以上均是期房，集中在城北。均價在3000以內的住宅項目位置偏遠，開盤時間早，去化率低的盤。對我項目有一定影響，我項目的意向客戶

5、或多或少的在價格上有一定抗性。3、廣漢市場情況商業(yè)項目名稱開盤時間均價總體量（）已售（套數）成交面積（）剩余套數剩余面積（已開出面積預估）雒城新天地2013年8月20000600004037840.6934049625 夢幻島未開盤4F12000 1F20000- 800003500035722.11124125604 眾鼎煌金城2014年7月12日1F2-4萬 2F1萬 3樓8萬/鋪330000（商業(yè)+住宅）18815984.4439433499 領峰國際廣場2014年1月18日900020000671548.8264714957 總計44500069326096.062622123685

6、廣漢剩余大體量商業(yè)一覽3、廣漢市場情況商業(yè)煌金城開發(fā)商跑路，庫存剩余超2/3未售，雒城新天地庫存剩余一半，夢幻島目前開發(fā)商營銷團隊對銷售無信心，整體撤場移交代理公司，整個廣漢市場的商業(yè)十分清冷。航天城今年入市，占地33畝，目前正在規(guī)劃，年內入市。百倫百貨旁及沃爾瑪旁宗地未動，預計為商業(yè)項目。專業(yè)市場浪度九洲城、天府大市場、冷鏈物流基地、北新國際機械城均是大體量，浪度為家具行業(yè)知名企業(yè)，資金雄厚，天府大市場、冷鏈物流基地、北新國際機械城景均是北新大弘開發(fā)，有重點招商引資的背景以及成都市專業(yè)市場北遷的整體規(guī)劃所帶來的政府支持，專業(yè)市場或會對投資客戶起到明顯分流的影響。項目名稱時間項目類型問題表現(xiàn)

7、經典上城2013年底住宅樓板斷裂、漏水工程問題有一戶未解決問題，跳樓自殺。 漢東豪庭2014年住宅開發(fā)商資金鏈斷裂承建方接手，部分樓棟抵押給銀行。工程、物業(yè)問題無疑會加重買房者的疑慮，客戶一方面對于廣漢市場眾多期房樓盤及開發(fā)商沒信心，一方面則希望房價能繼續(xù)下行。4、廣漢市場情況問題4、廣漢市場情況問題項目名稱項目類型問題目前狀況 雒城新天地地下商業(yè)資金鏈斷裂 已過交房時間，被外地法院查封廣信鷺島住宅+商業(yè)資金鏈斷裂 政府介入，工程繼續(xù)施工。煌金城住宅+商業(yè)中山大道下穿隧道修建，與原規(guī)劃嚴重不符，導致無法賣不動，無法回款。已停工，人去樓空常開發(fā)商規(guī)百貨業(yè)的不景氣+沃爾瑪并沒有持續(xù)的火爆+出現(xiàn)各種

8、問題的開發(fā)商， 廣漢的商業(yè)投資由盲目變成謹慎，在由謹慎慢慢走向無人無津。二、在售個案分析1、在售住宅項目個案部分個案分析1-金雁蔚藍郡項目名稱金雁蔚藍郡基本信息開發(fā)商四川金雁房地產開發(fā)有限公司地址廣漢市天津路與大同路交匯處（財政局旁）總占地面積186畝總建筑面積約45萬容積率2.2建筑密度55%梯戶比1T2、2T4物業(yè)形態(tài)住宅+底商樓層狀況7F多層、11F小高層、17F高層項目均價(元/）住宅：3900底商1F：140002F：9000開盤時間2014年1月一期中庭、綠化面積大，生態(tài)宜居電梯直接入戶（雙面電梯），寬景式客廳（一戶送花園，另一戶也可享受該花園景觀）配備有游泳池、籃球場、羽毛球場等

9、社區(qū)運動配套北區(qū)尚待開發(fā)，生活配套少雖以產品優(yōu)質為賣點，但相比北區(qū)其他品質盤，價格略貴在售貨品分析優(yōu)惠：一次性5%，按揭3%。分析：產品主要集中在80118, 套三116及99去化情況較好。各戶型、面積段配比較好，比較符合廣漢市場住宅需求（套三需求多）。戶型套二套三套三套四面積段81-9090-99100-118118-134均價4100400042004700總價34-40萬39萬-45萬41-54萬53萬-71萬套數10911215465已售套數51 64 90 13 占比23.39%29.36%41.28%5.96%整體去化率46.79%57.14%58.44%20.00%月均去化套數5

10、.7 7.1 10.0 1.4 分析：底商面積在58- 700，主要為100以上大鋪子，總價在140萬-600萬不等。去化情況不佳。樓棟開盤時間總套數在售套數已售套數整體去化率月均去化12014.72720725.93%1 21513213.33%0 16135861.54%1 底商總計55381730.91%2 在售貨品分析推廣方式位置主要訴求圍墻廣告、大牌項目周邊舒適型套三8.5折，底商營業(yè)房9280元/起道旗項目周邊首付2.9萬起車位僅售5.5萬低價+回購+返本+租金收益網推騰訊房產德陽站在售房源80-130，3400元/起。按揭付款優(yōu)惠3%，一次性付款優(yōu)惠5%。對比分析：線上推廣訴求以

11、價格為主；以顯眼的價格為吸引眼球的噱頭，只會讓觀望的客戶繼續(xù)觀望。值得本案借鑒。推廣訴求不統(tǒng)一，給人眼花繚亂的感覺，建議更改為統(tǒng)一的訴求。推廣情況小結對比分析：以物管抵用券等方式回饋老帶新客戶，全民營銷力度弱；售樓部為客戶提供免費洗車服務，值得本項目借鑒；市中心設點；圈層客戶拓展力度較廣，建議本案加強對廣漢周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及區(qū)縣線下拓展力度；對比分析：以物管抵用券等方式回饋老帶新客戶，吸引力有限。為客戶提供免費洗車服務，但宣傳僅限在售樓部門口，力度較弱。市中心設點，雖位置、效果都一般，但從裝飾、人氣等明顯強于夢幻島設點。客戶分布廣、拓客范圍廣，新客戶到訪比我項目難度小。送客戶禮物為特產，與我項目相似。

12、個案分析2-雒城印象項目名稱雒城印象基本信息開發(fā)商德陽市萬興房地產開發(fā)有限責任公司地址廣漢市城北片區(qū)大同路與天津路交匯處總占地面積（畝）55266總建筑面積（）182925容積率2.5綠化率30%物業(yè)形態(tài)小高層梯戶比高層2T4、小高層1T2，1T3項目均價（元/）3300-3800樓層狀況17F、11F、10F開盤時間2014年8月232015年7月（2期）戶型設計、配比較好；萬興品牌保障；社區(qū)運動配套健全，景觀層次分明，綠化面積大。位于天津路與大同路交匯，相比其他北區(qū)項目位置較偏；位于城北新區(qū)，生活配套少。在售貨品分析優(yōu)惠：一次性3%，按揭1%，VIP客戶額外優(yōu)惠5000元/套，普通會員額外

13、優(yōu)惠5000元/套。分析：集中去化為126及111套三戶型及套二，122套四戶型略顯擁擠，套五戶型配比不高，且為大躍層，單價總價高，故去化情況不佳。戶型套二套三套四套五面積段86-108111-127122.81127以上均價3600410041504600總價30-42萬48萬-55萬50-53萬59萬-74萬套數1422524672已售套數95179955占比28.11%52.96%2.66%16.27%整體去化率66.90%71.03%19.57%76.39%月均去化套數10.6 19.9 1.0 6.1 樓棟開盤時間總套數在售套數已售套數整體去化率月均去化套數22014.8.23120

14、229881.67%14 5130597154.62%10 666313553.03%5 966135380.30%8 1066501624.24%2 1166184866.67%6 總計51419731761.67%45 分析：10#樓整體去化情況不佳，集中為117左右套三戶型，該戶型問題為客廳離廚房近，是客戶主要抗性。在售貨品分析推廣方式位置主要訴求圍墻廣告、道旗和大牌項目周邊4月淘房節(jié)惠動全城（主題活動，無活動時樹形象）展架，指示引導萬興一品，雒城一號萬興集團廣漢二號作品節(jié)點活動廣漢、德陽4月淘房節(jié)惠動全城對比分析：線上推廣訴求重點突出開發(fā)商品牌，擴大口碑傳播；3月主題暖場活動已啟動，建

15、議本案以小心周末暖場活動+主題活動，線上持續(xù)發(fā)聲；推廣情況小結對比分析：該項目大部分客戶以改善型為主，景觀及自身配套齊全（網球場+幼兒園+游泳池）；本案在小區(qū)配套及景觀上無優(yōu)勢，建議突出本案地段優(yōu)勢（市政配套、自身商業(yè)配套）該案各項目聯(lián)動，分享客戶資源，建議本案持續(xù)開展全民營銷，擴大項目在各圈層客戶中的影響力；注重銷售人員、物業(yè)服務人員接待禮儀培訓，提升項目軟實力；個案分析3-格蘭維亞項目名稱格蘭維亞基本信息開發(fā)商四川金領房地產有限公司地址廣漢市城北新區(qū)保定路西一段170號總占地面積（畝）173993總建筑面積（）170000容積率2.1綠化率41%物業(yè)形態(tài)高層、多層、小高層、商鋪項目均價（元

16、/）底商：21000小高層：3700多層：4200開盤時間2013年09月 （二期）交房時間暫定2016年（二期） 一期（售完，已交房） 二期（在售） 三期，商業(yè)+配套酒店，體量3萬歐式洋房風格，建筑錯落有致。產品結構好，相對能滿足客戶對戶型、面積要求。從已交房一期看，隨處可見暴露的電箱、管線，工程質量堪憂。樓間距較密集，采光不好。在售貨品分析分析：住宅涵蓋各價格段/面積段，集中在套三套二，80-131，去化情況較好。底商單價較貴，均價為28000，總價高，去化難度極大。優(yōu)惠：一次性3%，按揭1%。戶型套二套三套四底商底商面積段80-95110-131138以上4474-76均價4400470

17、048002.8萬2.8萬總價36-50萬51萬-57萬75-90萬125萬209萬-213萬套數212333581414已售套數781774900占比25.66%58.22%16.12%整體去化率36.79%53.15%84.48%0.00%0.00%月均去化套數4.3 9.8 2.7 0.0 0.0 樓棟開盤時間總套數在售套數已售套數整體去化率月均去化102013.968293957.35%7 1168501826.47%3 1268175175.00%9 13686800%0 1480641620.00%3 1530171343.33%2 1630111963.33%3 17369277

18、5.00%5 183692775.00%5 192412395.83%4 202451979.17%3 2157352238.60%4 223028233.33%2 總計63134228945.80%48 分析：11,14 以80-86小戶型為主，接受度低，21,22為6層，臨街，且均位套三以上戶型，面積大，總價高。13#樓住宅未推，底商在21,22棟，共28套，全未售。在售貨品分析推廣方式位置主要訴求大牌、圍墻、道旗、桁架項目周邊86-183洋房臻品，國企感恩鉅惠現(xiàn)鋪招商 免租兩年網推廣漢城市在線86-183洋房臻品，國企感恩鉅惠現(xiàn)鋪招商 免租兩年分析： 推廣內容、形式較為單一，更新頻率低。

19、推廣情況小結對比分析：一期住宅交房，從客戶滿意度來看二期走勢，或會分流本項目一部分住宅客戶。 該項目“現(xiàn)鋪招商，免租兩年”，看似條件優(yōu)越，實際體現(xiàn)出新區(qū)商業(yè)發(fā)展遇到的瓶頸；新區(qū)入住率低，人口基數小，消費無法拉動商鋪租金的增長，商鋪客戶后期收益無法保障；反觀本項目：國際一線大牌入駐，包租12年，開發(fā)商自持80%，這些條件都能很好的保障客戶的收益以后期收益對比分析：價格目前即便算上優(yōu)惠，也為廣漢最貴住宅盤，主打歐式風情牌，建議我項目在價格不變的基礎上，做更高檔次拔高。灌輸客戶凸顯物超所值的概念。該項目周邊有已成熟的住宅社區(qū)及交房階段的社區(qū)，且值該項目交房節(jié)點，部分裝飾公司會相繼入駐，雖在招商難度上

20、不大，但北區(qū)發(fā)展緩慢，商鋪收益會受到一定影響。2、在售商業(yè)項目個案部分個案分析1-夢幻島項目名稱夢幻島總體基本信息開發(fā)商廣漢龍祥投資有限公司地址中山大道、廣金路、大件路交匯處總占地面積（畝）46畝總建筑面積（）70000基本信息容積率1.94綠化率15.1 物業(yè)形態(tài)獨棟商業(yè)、盒子車位600項目均價（元/）4#4F：120002#1F：20000-80000層高4#1F：6m4#2-4F:5m交房時間16.12.311#樓3#樓4#樓2#樓童樂主題體驗式業(yè)態(tài)，吃喝玩樂購一站式盡享。餐飲業(yè)態(tài)配比20-30%，兒童主題業(yè)態(tài)配比40-60%；VI形象、建筑風格、招商都比較貼合主題。周邊多為廠房、工廠，

21、即便順利開業(yè)，帶有不少安全隱患；位置偏，作為商業(yè)開發(fā)運營困難很大。在售貨品分析樓棟1棟2棟3棟層數123123123面積24-8033-14591-16732-8535-7837-8335-21537-21128-371均價30000165001450040000-800002800014000350002000016000總價72-320萬55-240萬136-242萬146-557萬95-1896萬52-12089-90655-52844-669萬套數504710272410262612占比4.01%3.77%0.80%2.17%1.93%0.80%2.09%2.09%0.96%分析：大小

22、鋪交織，在該地段，價格較貴，基本無成交。對本項目定價有一定參考。優(yōu)惠：一次性3%，按揭1%，抵扣6年，年均8%，包租10年，10年后120%回購。在售貨品分析樓棟4棟層數1234567891011面積11-17612-8729-14613-10019-12636-7736-7736-7736-7736-7736-77均價200001700013500120008800900092009400940095009500總價21-44119-10937-18221-15116-12133-7133-7234-7234-7235-7335-73套數28523410115720323737373737占

23、比22.87%18.78%8.11%12.60%1.61%2.57%2.97%2.97%2.97%2.97%2.97%分析：主要分布10-40平米小鋪，成交主要為4棟4層20-40萬小鋪。樓棟開盤時間總套數在售套數已售套數整體去化率月均去化42014年12月1017985323.15%11 3616011.64%0 2615834.92%1 410710700.00%0 總計12461210362.89%12 分析：根據了解的情況，現(xiàn)其僅推售4#樓4樓與2#樓1樓，且該項目一直未開盤，從2013年3月起開始所謂內部認購，已成交的部分有部分確屬于內部認購，實際去化情況比以上數據更低。在售貨品分析

24、推廣方式位置主要訴求圍墻廣告、道旗和大牌項目周邊5萬起購臨街金鋪，再造1000個千萬富翁。年回報率8%-12%，10年穩(wěn)定收益，即買即收租。交2萬抵5萬，4天3夜香港迪斯尼游，8-300認籌中。商鋪展架城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)0首付、交2萬抵5萬，即買即收6年租。節(jié)點活動廣漢、德陽0首付、交2萬抵5萬，即買即收6年租。單立柱進廣漢高速0首付、交2萬抵5萬，即買即收6年租吃喝玩樂購推車廣告沃爾瑪吃喝玩樂購行銷廣漢60%童樂商業(yè)，40%體驗商業(yè)，40%物業(yè)自持，0首付、交2萬抵5萬，即買即收6年租 推廣情況分析：推廣途徑較多，組合方式較好。整體訴求統(tǒng)一、簡潔明了。缺乏可持續(xù)性的話題。小結對比分析：建議售樓部廣場

25、需配合VI進行進一步包裝，凸顯形象；市中心設營銷中心，配有沙盤、以“送停車票、史努比樂園門票”活動為噱頭，但人氣不佳。該項目地理位置偏僻，規(guī)劃以兒童業(yè)態(tài)為主，商家承租能力弱，無法保障業(yè)主的租金收益；建議結合“雒城新天地”事件及“夢幻島”業(yè)態(tài)組合及招商情況，以“投資穩(wěn)定性為切入點”，突顯本項目優(yōu)勢；對比分析：該項目地理位置偏僻，定價總體偏貴，不排除后期會降價促銷的可能。整體推廣不計代價，項目的曉喻度較高，在掃街、行銷、渠道等方面做的比我們項目好。兒童主題與我項目三樓業(yè)態(tài)部分重疊。個案分析2-領峰國際廣場項目名稱領峰國際廣場基本信息開發(fā)商廣漢浩成房產地址廣漢市柳州路與大件路交匯處總占地面積（畝）2

26、5.15總建筑面積（）118110.91容積率5.49綠化率25.1%物業(yè)形態(tài)高層、塔樓項目均價（元/）住宅3000元/底商1L16000元2L、3L7000-8000元開盤時間2014年01月18日交房時間未定 3#樓2#樓4#樓1#樓 5#樓底商，3層大件路旁邊，馬路對面為工廠，且已有非常多的住宅社區(qū)，此處需求量小，略不適宜作為帶租約酒店及寫字樓。產權酒店包租8年，每年8%固定收益。能否實現(xiàn)成疑。城市成熟配套片區(qū)、一河兩公園、市委市政府旁的墅級社區(qū)。周邊社區(qū)來訪量占總來訪比重比較多。龍院的開發(fā)實力，龍院為廣漢成熟的別墅社區(qū)。在售貨品分析戶型套二套二套三面積段80-9090-112113-122所在樓棟1，2，31，31均價330038003400總價29-34萬40-45萬38萬-43萬套數3398564占比69.47%17.42%13.11%分析：以80-90小戶型套二為主，占比67.47%。去化情況分析：1#樓主宅去化較好，因其位置佳，正對成熟小區(qū)。2#樓住宅未推售。商業(yè)部分，除底商去化較好外，4，5#樓因酒店式公寓在廣漢市場上呈現(xiàn)空白，市場認知度低，故去化低。樓棟開盤時間總套數在售套數已售套數整體去化率月均去化12