某城鄉(xiāng)結(jié)全部物業(yè)投標書

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔以下資料均來源于網(wǎng)上，只負責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！某城鄉(xiāng)結(jié)全部物業(yè)投標書一、投標綜合說明書1、根據(jù)已收到的某市城鄉(xiāng)結(jié)合部物業(yè)招標文件，遵照某市物業(yè)管理招標投標管理法的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所要遞交的標書摘要表中的總投標價，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。2、一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函摘要表中承諾的期限和招標文件中對承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。3、一旦我方中標，我方保證所提供的物

2、業(yè)管理質(zhì)量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾的質(zhì)量等級。4、一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業(yè)管理班子及管理組織設(shè)計組織管理工作。如確需變更，必須征得業(yè)主的意。5、我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方將受此約束。6、我方同意招標文件中各條款，并交納保證金。若我方違約，則扣除所交納的全部保證金。7、除非另外達成協(xié)議并生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構(gòu)成約束我們方的合同。投標單位：某某物業(yè)管理有限公司法定代表人：某某某日期： 2004年 月二、物業(yè)概況該物業(yè)位于某市城鄉(xiāng)結(jié)合部，項目總用地面積55畝，總建筑面積1

3、20492平方米。其中住宅92368平方米，商店9774平方米，其余為小區(qū)配套用房?？偼顿Y4億2仟多萬元，共有12幢7至12層住宅，700多戶，戶型面積有30到220平方米不等，小區(qū)機動車位有198個，摩托車、自行車位936個，小區(qū)出入口有3個，其中一個為主要出入口。三、物業(yè)管理前期籌備工作（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項，加強培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為建設(shè)單位和業(yè)主解決后顧之憂。（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管

4、理。（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點制定樓宇管理公約，業(yè)主手冊，管理處崗位職責(zé)，以及員工的規(guī)章制度。（四）協(xié)助建設(shè)單位提出樓宇公共設(shè)施、設(shè)備的整改要求。（五）制訂詳細的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃，公共照明維護計劃，監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃等。（六）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實用素質(zhì)。（七）入住時應(yīng)幫助業(yè)主檢查房屋質(zhì)量，協(xié)助建設(shè)單位做好驗收交接，簽好入住房驗收單。 四、接管后的日常管理服務(wù)工作（一）、設(shè)接待處，白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢

5、和投訴。服務(wù)做到“十二字方針”（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。（二）安防工作：1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。2、保安三班制：實行24小時值班和巡視。3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪客人要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，

6、照明設(shè)施引路標志完好，緊急疏散通道暢通。9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。10、車輛收發(fā)卡并由保安員專人指揮進入地下車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。（三）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：1、樓宇內(nèi)公共樓道、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗并2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次，清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪，并全日制保潔。2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂

7、畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。4、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準，無亂設(shè)攤點、廣告牌現(xiàn)象。5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報告書；燦輟鬯艿爛磕曄柰?次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年要清理一次。6、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進行細心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的環(huán)境。（四）、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使

8、得到保值增值。3、建立設(shè)備臺帳，并設(shè)置標志，以示區(qū)別和了解。4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每天完成兩次巡查養(yǎng)護，所有設(shè)備均按維保計劃進行維保。5、公司每天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，20分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時率100%，返修率不高于1%，及時回訪。（五）、加強二次裝修跟蹤管理，管理處要與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，上下午各檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護房屋質(zhì)量。辦理裝修手續(xù)及管理流程圖尊敬的住戶：當(dāng)您喬遷新居，準備精心裝飾裝修房屋的時候，請您參照以下程序辦理

9、裝修手續(xù)。它將為您節(jié)約許多寶貴的時間，讓您順利進行裝修。業(yè)主裝修前向管理處領(lǐng)取資料，業(yè)主閱讀資料內(nèi)容，向管理處咨詢。業(yè)主提出裝修申請：1、填寫室內(nèi)裝修申請表；2、提交裝修施工圖或裝修方案；3、提供裝修施工人員身份證復(fù)印件1份及一寸照片1張。管理處依據(jù)法規(guī)審核業(yè)主裝修方案。業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)：1、裝修許可證；2、裝修施工人員出入證。裝修施工隊進場施工管理處對業(yè)主裝修施工過程進行監(jiān)督業(yè)主裝修完工后告知管理處，竣工使用三個月后管理處負責(zé)驗收驗收合格，無發(fā)現(xiàn)影響公共設(shè)施、毗鄰房等，無息退還押金 不合格由業(yè)主進行整改后再驗收裝修特別提示：1、建議業(yè)主與裝修公司簽訂裝修合同時，要提出保修期及保修金事宜，以便

10、控制裝修公司的工程質(zhì)量及保修服務(wù)；2、嚴格遵守大廈裝修時間（8：0012：00 14：0018：00）；3、禁止裝修工人員串樓串戶；4、裝修戶應(yīng)配備2只滅火器，嚴禁使用電爐，注意防火；5、樓梯搬運材料時，應(yīng)注意維護公共設(shè)施墻面、樓面、窗戶、消防箱、燈具、進戶門、電梯等；6、垃圾實行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置地下二層 ，生活垃圾放置 每層樓道間垃圾桶內(nèi) ；7、為了您和其他業(yè)主的利益，請您嚴格遵守房屋裝飾裝修管理協(xié)議的規(guī)定，謝謝合作！房屋裝飾裝修管理協(xié)議甲方：某某物業(yè)管理有限公司乙方：某某為了確保物業(yè)和公共設(shè)施的安全，延長使用壽命，保證乙方所購物業(yè)的保值增值，甲乙雙方協(xié)商一致，達成本協(xié)

11、議：一、甲方建議乙方在住宅室內(nèi)裝修時，選擇實力較強，信譽較好，具有施工資質(zhì)的施工單位。二、乙方開始裝修前，應(yīng)提前七日向甲方提出申請，辦理如下手續(xù)：（1）提供裝修施工圖或裝修方案；（2）按物價局、房管局的有關(guān)文件規(guī)定交納垃圾清運費、裝修保證金；（3）填寫二次裝修申請表。三、乙方的裝修方案經(jīng)甲方審查合格，發(fā)給裝修施工許可證后，方可進場施工，否則甲方工作人員有權(quán)要求乙方停止裝修。四、乙方應(yīng)協(xié)助施工人員憑身份證復(fù)印件及一寸照片一張辦理臨時出入證（工本費10元/本，押金20元/本），無臨時出證不得進入本小區(qū)，裝修完畢后臨時出入證及裝修施工許可證由乙方或裝修負責(zé)人交回物業(yè)管理中心，并辦理退押手續(xù)。為了保護

12、轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主的居住安全，施工人員不得在大廈內(nèi)留宿，否則甲方有權(quán)不予退還臨時出入證押金。五、乙方裝修前須對樓宇結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等提供足夠的保護措施，避免在裝修期內(nèi)有任何損毀。如樓宇內(nèi)的公共設(shè)備有任何損毀（污漬、裂痕、刮傷等），有關(guān)業(yè)主須負擔(dān)一切修復(fù)費用。六、乙方裝修材料應(yīng)按甲方指定的線路出入本小區(qū)，所有的裝修材料只能存放于戶內(nèi)，嚴禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。建筑垃圾應(yīng)于室內(nèi)裝袋后，當(dāng)天清運至甲方指定地點。拖延一天以上的由管理處負責(zé)清運，所花費用從裝修保證金中扣除。七、裝修施工時間規(guī)定為8：0012：00，14：0018：00。管理處對違反裝修時間規(guī)定的有權(quán)采取責(zé)令停工或沒收工具等處理辦法，以保證

13、小區(qū)住戶正常作息時間。八、所有裝修工程只限于本戶內(nèi)，不得在走廊或共用區(qū)域內(nèi)進行，所有工具必須存放于本戶內(nèi)，不得占用小區(qū)內(nèi)的公共走道及公共區(qū)域，若乙方行為損害到他人利益，將負責(zé)賠償其損失。九、裝修施工時，應(yīng)盡量減少裝修引起的塵埃及噪音，避免給其他業(yè)主帶來干擾及不便。應(yīng)注意防火，排除火災(zāi)隱患，如引起火災(zāi)并殃及其它業(yè)主和共用設(shè)施，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方在裝修期間應(yīng)關(guān)閉單元入戶門。十、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其它雜物倒入衛(wèi)生間或排水管道，否則由此產(chǎn)生的維修、疏通費用乙方自行承擔(dān)。十一、施工人員只能在裝修施工許可證指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂串場地，違者沒收出入證。十二、乙方在裝修時，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

14、外墻：為維護建筑外觀的統(tǒng)一、和諧及美觀，業(yè)主不得將窗戶及外墻作任何更改，嚴禁改裝窗戶，不得拆遷或更改平臺窗戶，不得加設(shè)其它附屬物，不準在外墻及窗戶上豎立廣告標志。結(jié)構(gòu)及外觀：1、嚴禁改動和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負責(zé)恢復(fù)原狀；2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負責(zé)修復(fù)。陽臺及門窗：1、嚴禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該情況時要立即清洗干凈；3、嚴禁改動

15、入戶門、門套；4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴禁加裝防盜門；5、靠窗部位建議裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。管 道：1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；4、建議對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。廚房及衛(wèi)生間：1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管

16、，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。智能設(shè)施及管線：嚴禁更改智能設(shè)施管線，嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置?？?調(diào)：1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；2、空調(diào)外機必須放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。十三、裝修期間，乙方不得私自在戶外接駁水、電，違者按偷水、偷電論處。十四、乙方在裝修期間嚴禁使用明火易燃易爆物品，如電焊、氣割等，若確屬需要，應(yīng)報甲方批準。十五、甲方有權(quán)按乙方申請的裝修內(nèi)容及本協(xié)議進行監(jiān)督管理，乙方若有違反，甲方有權(quán)責(zé)令其停工、扣

17、留、沒收裝修工具或責(zé)令其限期恢復(fù)原狀，造成損失時，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。十六、乙方在裝修過程中如造成管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或造成他人財產(chǎn)和人身損失的，乙方應(yīng)負責(zé)修復(fù)并賠償損失。十七、裝修竣工后乙方通知甲方，甲方將派員與乙方共同驗收，經(jīng)三個月觀察，無滲漏或其他遺留問題，即可無息退還乙方相應(yīng)的裝修保證金。十八、本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。甲方：某某物業(yè)管理有限公司 乙方：某某二OO四年月 日 二OO四年 月 日（六）、空置房管理1、空置房的登記建檔與收費：A、經(jīng)管理處接管的空置房由主管安排管理員進行登記造冊；B、管理員將空置房記在空置房記表內(nèi)；C、管理員

18、制作空置房動態(tài)表，每月5日前報公共事務(wù)部主管備案；D、空置房的收費時間是從通知業(yè)主辦理入住手續(xù)當(dāng)日開始收取，分批辦理入住的，分批收取。2、空置房的維護：A、充分了解房屋的破損規(guī)律，有利于科學(xué)的管理空置房。其破損規(guī)律是：新建房屋的頭十年，特別是頭三年內(nèi)的房屋發(fā)生破損的幾率是比較高的，尤其是頭一年的空置房，如果管理不到位，房屋的隱性破損是很大的，對房屋的未來使用安全尤為重要；B、管理員根據(jù)季節(jié)變化定時對空置房進行開窗通風(fēng)、散熱。必要時就進行烘干處理，防止墻面、天花板發(fā)霉、木制品生蟲及變形。C、對于精裝修的房屋應(yīng)在夏季到來之前對西曬房間進行遮陽，防止木器干裂；在梅雨季節(jié)應(yīng)注意防潮，防止木器發(fā)霉、變形

19、。D、參照有關(guān)電器使用說明書，定期將電器打開試運行，以保持電器良好的工作狀態(tài)，還應(yīng)注意及時關(guān)閉電源。E、管理員每月定期通知保潔部進行一次例行清潔。對于精裝修的房屋保潔部應(yīng)視情況定期對木器、大理石、金屬器具進行打蠟、防護處理。F、管理員巡樓時應(yīng)注意空置房的防火、防盜工作。如發(fā)現(xiàn)空置房內(nèi)有異常情況時向公共事務(wù)部主管匯報。（七）、積極開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。（八）、根據(jù)本小區(qū)，應(yīng)以“星級賓館”服務(wù)方式，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。五、管理工作必須的物質(zhì)裝備計劃情況為了保證物業(yè)管理工作的正常開展，有堅強的物質(zhì)保

20、障基礎(chǔ)，根據(jù)行規(guī)，物業(yè)管理開辦物資由建設(shè)單位投入，并遵循實用，節(jié)約的原則，擬具體配置如下：（一）辦公及培訓(xùn)類序號 備品名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 金額（元） 備注1 辦公桌椅 張 5 800 40002 文件柜 個 2 1200 24003 保險柜 個 1 1100 11004 電腦 臺 1 4000 40005 打印機 臺 1 2000 20006 電話機 部 1 150 1507 空調(diào) 臺 1 1200 12008 電風(fēng)扇 臺 1 100 1009 飲水機 臺 1 120 12010 宣傳欄 個 1 1500 150011 其他用品 300合計 16870（二）機電維修類序號 備品名稱

21、單位 數(shù)量 單價（元） 金額（元） 備注1 電工工具 套 1 1200 12002 管工工具 套 1 1400 14003 人字梯 架 1 300 3004 疏通機 臺 1 800 8005 沖擊鉆 臺 1 1500 15006 其他 800合計 6000（三）保安裝備類序號 備品名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 金額（元） 備注 1 夏裝 套 20 180 36002 秋裝 套 20 300 60003 軍大衣 件 10 80 8004 武裝帶 根 10 30 3005 對講機 部 6 500 30006 警棍 根 10 20 2007 床架 臺 6 120 7208 手電筒 根 6 60 36

22、09 其他 500合計 15480（四）衛(wèi)生綠化類序號 備品名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 金額（元） 備注1 保潔用具 套 1 1500 15002 綠化用具 套 1 2800 28003 垃圾車 部 2 680 13604 水管 捆 2 250 5005 垃圾桶 個 30 1000 5 其他用具 500合計 7660（五）小區(qū)內(nèi)各類指示牌、樓棟號、公共設(shè)備設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施、消防設(shè)備及安防系統(tǒng)的配套由建設(shè)單位負責(zé)。（六）業(yè)主未完全入住造成前期管理收不抵支，為確保小區(qū)物業(yè)管理正常運行開發(fā)建設(shè)單位支付啟動金。六、管理模式（一）擬采取的管理方式服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋

23、，服務(wù)有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的“共建”機制。（二）管理處組織機構(gòu)1、辦公室：（1）負責(zé)日常事物，代收代發(fā)報紙信件（2）二次裝修管理（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護、保潔（4）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系2、工程部：（1）負責(zé)房屋質(zhì)量檢查（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計劃（3）做好日常維修保養(yǎng)工作3、財務(wù)部：（1）管好用好財務(wù)（2）負責(zé)日常收管理費、代收水電費（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材4、保安部：（1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安（2）加強消防檢查

24、，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周邊環(huán)境安全（三）管理人員的配備1、管理處主任1人，全面負責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。2、樓管員2人，負責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費等。3、水電工4人，負責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。4、保潔工5人，負責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。5、綠化工3人，負責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護。6、保安16人，24小時值班。7、車管員3人，負責(zé)汽車、自行車、摩托車、電動車管理。如上共計34名。七、人員的選拔和培訓(xùn)管理（一）人員選拔根據(jù)本小區(qū)的特點及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配合適的工作崗位，向社會公開招聘具有專業(yè)

25、水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。主任（項目經(jīng)理）：要求從業(yè)兩年以上，具有大型物業(yè)管理企業(yè)同職位兩年以上的工作經(jīng)驗，大專以上學(xué)歷，年輕富有干勁及團隊協(xié)作精神，物業(yè)管理專業(yè)管理員：要求大專以上學(xué)歷，一年以上工作經(jīng)驗，同職位工作一年以上，對物業(yè)管理有深刻的認識及豐富的實踐工作經(jīng)驗保安員：要求高中以上學(xué)歷，退伍軍人或持保安證，在物業(yè)管理行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗其他工作人員：要求持相關(guān)上崗證件，具相關(guān)工作經(jīng)驗（二）培訓(xùn)目標及方式為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配合適的工

26、作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時進行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。公司會采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務(wù)管理，與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能于理論中實踐實質(zhì)管理工作。（三）培訓(xùn)計劃及內(nèi)容1、管理處全體員工培訓(xùn)（1）委托方、管理公司及物業(yè)情況的簡介（包括人事結(jié)構(gòu)和組織）（2）管

27、理員工禮儀及行為規(guī)范（3）員工守則、行為及紀律（4）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識（5）物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備（6）物業(yè)設(shè)施的類型及應(yīng)用（7）管理服務(wù)的目的及重要性（8）防火知識、消防裝置及使用（9）各項應(yīng)急預(yù)案及實際操作培訓(xùn)（10）緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應(yīng)變、電力故障、煤氣泄露、雷暴及臺風(fēng)、理業(yè)主投訴及投訴處理程序。2、物業(yè)管理人員專業(yè)培訓(xùn)（1）管理員的職責(zé)（2）物業(yè)移交單元的程序（3）清潔知識的介紹（4）物業(yè)管理法規(guī)的介紹（5）二次裝修的監(jiān)控及管理（6）物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程（7）緊急事故處理程序3、保安人員專業(yè)培訓(xùn)（1）保安人員的職責(zé)（2）保安工作的基本概念（3）物業(yè)安全防范與管理（4）消

28、防安全防范與管理（5）車輛管理與停車管理（6）日常巡視及夜間防范管理規(guī)程（7）二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程（8）治安消防等突發(fā)事件處理（9）步操體能訓(xùn)練及消防演習(xí)（10）事件記錄規(guī)程4、工程人員專業(yè)培訓(xùn)（1）工程人員的職責(zé)（2）各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程（3）機電維護的措施及程序（4）物業(yè)設(shè)施設(shè)備運作流程（5）維修工具維護及保管（6）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程（7）物業(yè)設(shè)施的操作流程（8）突發(fā)事件處理程序等5、清潔綠化工專業(yè)培訓(xùn)（1）本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制（2）文明禮貌用語及行為道德規(guī)范（3）不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規(guī)范（4）清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項（5）不同綠化品種管理養(yǎng)護的標

29、準（6）常見病蟲害及防治（7）噴灑農(nóng)藥殺蟲安全操作（8）常用農(nóng)藥的稀釋配置（四）培訓(xùn)考核為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗的落實公司于員工培訓(xùn)期間通過不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。 八、物業(yè)收費價格及收支測算（一）物業(yè)管理服務(wù)費用（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用）1、綜合管理服務(wù)費；2、車輛管理費；3、二次房屋裝修垃圾清運費；4、特約服務(wù)收費：參閱住戶手冊有關(guān)收費標準；5、物業(yè)管理服務(wù)收費標準按市（區(qū)）物委批復(fù)文件執(zhí)行；6、業(yè)主出租物業(yè)時，物業(yè)管理服務(wù)費用由業(yè)主或承租人交納；乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費用。（二）物業(yè)收費以物委批文為準，現(xiàn)暫定為

30、：1、物業(yè)綜合管理費（1）住宅：1.00元/M2.月（2）商場：2.00元/M2.月2、汽車停車管理費（1）地下車位60元/部.月室外60元/部.月（2）臨時停放5元/輛.次 過夜停放10元/次.輛3、摩托車停放管理費（1）車庫20元/月.輛（2）臨時停放0.5元/輛.月過夜停放1元/輛.月4、自行車、電動車收費（1）自行車6元/輛.月 臨時0.2元/次（2）電動車20元/輛.月（含充電費） 臨時0.3元/次5、二次裝修垃圾清運費：100-200 M2，300元/單元 200 M2以上，400元/單元（五）月收支測算月收入（忽略按收費率100%計算）（一般來說收費率達95%就不錯）項 目 面積

31、（平方米或套數(shù)） 價格 金額（元）住 宅 92368M2 1.00元/ M2 92368商 場 9774 M2 2.00元/ M2 19548車 位 198位（以實際情況而定） 60元 11880摩托車、電動車 450位 20元 9000自行車 486位 6元 2916合 計 135712支出項目（折舊費忽略）項 目 費用（元） 備注 工 資 31280 人員34名，每人月平均工資920元（包括福利費，節(jié)假日補貼等）行政辦公費 1200 辦公用品，電話等公共維修和公用水電等 11000 燈泡、管線損壞公共設(shè)備設(shè)施小維修、公用水電以及綠化養(yǎng)護等。綠化保潔費 1600 澆水、殺蟲、施肥，保潔工具等

32、保安費用 3400 器械、上交保安公司管理費等垃圾清運費 1100 每天清運2次社區(qū)文化費 200法定稅費 7464.2 5.5%管理傭金 13571.2 10%其他費用 500合 計 71915.4 九、維修基金的管理與使用（一）按國家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。（三）維修基金不敷使用時，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。十、物業(yè)管理服務(wù)承諾（一）我

33、公司將以“以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)”為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進的管理方法。根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標準中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路；始終強調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改進服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業(yè)管理先進水平，全面接管小區(qū)后，按照全國城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準以及物業(yè)管理委托合同的有關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)達到“

34、市優(yōu)”，三年內(nèi)達到“省優(yōu)”。十一、接管時的準備工作1）移交接管前的準備工作A提交介入管理，擬派管理處主任、部分管理員和維修人員到位，其他人員分步到崗，落實管理用房和宿舍，做好各項籌備工作。B成立驗收小組。技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，了解設(shè)備設(shè)施，熟悉構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的位置及走向；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄。移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；公共配套設(shè)施接管驗收表；公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。2）物業(yè)資料的移交接管A 接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料產(chǎn)權(quán)資料；項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、房屋位置、建筑面積清單。市府驗收合格資料市建設(shè)工程竣工

35、驗收證書；市建筑消防驗收合格證；物業(yè)綜合驗收合格證書；用電許可證；房屋使用說明書；房屋保修書。工程技術(shù)資料竣工圖包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬；工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗收證明書；水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書；Xi砂漿、混凝土塊試壓報告；Xii供水試壓報告。3）物業(yè)接管驗收程序A開發(fā)公司通知本公司接管驗收；B驗收小組按核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復(fù)函；C驗收小組同移交人對房屋、功能、公共設(shè)施設(shè)備等進行驗收；D對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類

36、遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責(zé)整改，并商定時間復(fù)核；E對房屋室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的，接收瑣匙；F入伙時，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告管理處，并要求承建商在限期內(nèi)逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項；G在保修期內(nèi)，使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告管理處查難證實后，由承建商負責(zé)。4）房屋接管驗收項目及標準A驗收項目梁、柱、板主體；頂棚；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座（電器、電視天線、有線電話、電話、空調(diào)插座）；接線盒；開關(guān)；照明燈具；供水系統(tǒng)；排污管；地漏；衛(wèi)生潔具；防盜網(wǎng)（窗）；室內(nèi)配電箱；水表、電表和煤氣表；衛(wèi)生間防水防滲處理。5）

37、物業(yè)公共設(shè)施接管驗收項目標準A 驗收項目：小區(qū)的公共場所、設(shè)施及其水電設(shè)備等；基礎(chǔ)設(shè)施；天面；公用天線；消防設(shè)施（消防栓、消防箱）；公共路燈；綠化；公共道路；垃圾箱（池）；垃圾轉(zhuǎn)運站；崗?fù)?；車庫；沙井、檢查井和化糞池；明暗溝；擋土墻、坡；踏步；臺階；水池、水箱；信箱；景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施。B 驗收標準參照建設(shè)部ZBP30001-90和國家1997年7月1日頒布的房屋接管驗收標準及達到設(shè)計要求。6）工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定A 工程完善在房屋主體工程竣工進行竣工驗收后，才進行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。B 工程遺留問題在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容。C 處理