個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在的風險及其防范措施

1、個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在的風險及其防范措施轉(zhuǎn)自因特網(wǎng)發(fā)布時間:2015-09-1813:05:23隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)也 得到了迅速發(fā)展,但由于各種原因?qū)е聜€人住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在很 大風險,需要對其進行規(guī)范管理,防止因某些不規(guī)范經(jīng)濟行為,為個人 住房按揭貸款業(yè)務(wù)帶來風險,以促使個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)向著健康 積極、可持續(xù)的方向發(fā)展,進而讓我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨于和諧、 穩(wěn)定狀態(tài)1.一、個人住房按揭貸款存在風險（一）系統(tǒng)風險個人住房按揭貸款的系統(tǒng)風險主要是指,因為經(jīng)濟、金融政策等 一系列宏觀因素發(fā)生變化,對個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中存在的缺陷造 成影響,金額所導致系

2、統(tǒng)性風險2.如下:1、利率風險:個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的期限一般都比較長,在五 年以上,較長可達三十年.在這種跨度較大的時間內(nèi),可能會出現(xiàn)幾次 大型經(jīng)濟波動,導致市場利率出現(xiàn)變化.在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中,當 個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)所占的資產(chǎn)達到某一界限時,利率的變化就可 能會給其帶來無法避免的經(jīng)濟風險.2、流動型風險銀行的資金大都始終處于一個流動狀態(tài),當銀行的流動資金無法 滿足其流動需求量時,就會出現(xiàn)銀行資金無法滿足支出資金需求量的 風險,個人住房按揭貸款是一種有效期比較長的業(yè)務(wù),其資金流動特 性比較低,而在銀行中的資金來源大都期限不長,會導致其將短期資 金用于長期運作,造成支付現(xiàn)金無法達到支付需

3、求的風險3.3、住房貶值風險新世紀以來,我國的住房價格一路上漲,但隨著我國政府對房地產(chǎn) 經(jīng)紀的宏觀調(diào)控力度不斷加大,其市場回歸理性發(fā)展,有些城市的住 房價格將會逐漸下降,一旦房價下降幅度超出購買者原來的預算范圍, 就會給商業(yè)銀行的貸款造成一定的風險.（二）銀行后期管理風險個人住房按揭貸款是一種有效期在5-20 年的長期業(yè)務(wù),在貸款發(fā) 放完以后,銀行需要投入大量的人力、物力和財力對相關(guān)資料進行整 理和管控4.在這期間會出現(xiàn)風險主要有:相關(guān)資料在整理、移交 以及保管等過程中受到損害或者丟失,導致貸款依據(jù)缺失；抵押登 記不規(guī)范，導致抵押物品的價值無法達到貸款需要償付的價值；貸 款發(fā)放以后,銀行因監(jiān)控

4、管理以及催款不力,導致借款人出現(xiàn)拖款和 賴賬行為.（三）開發(fā)商帶來的風險新世紀以來,我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展,大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷 崛起,有些企業(yè)因具有比較雄厚的資金后盾以及良好的經(jīng)營業(yè)績,成 為各銀行所爭奪的合作對象,但這種競爭會給一些信譽較差的企業(yè)帶 來可乘之機,使用各種不法手段對銀行進行欺詐,以虛信息向銀行申 請住房按揭貸款,達到目的后即進行資金轉(zhuǎn)移.（四）項目存在的風險 項目風險也是按揭貸款的源頭風險,其風險主要來源于開放商以及樓盤自身所附帶的不足,致使借款人出現(xiàn)違約以及抵押物品價值失 效等情況.在項目風險所涵蓋的內(nèi)容較多,主要有:開發(fā)商的后續(xù)資金 缺乏,導致無法按期完工交房；開放商缺

5、乏預售資格進行違法售房, 預售合同無效；客戶和開發(fā)商之間因為房屋問題出現(xiàn)爭執(zhí)甚至解約 等.這些情況一旦出現(xiàn),就會導致客戶拒絕還款,解除購房合同,銀行 就會成為風險直接承擔者5.（五）信用風險首先,因為社會缺乏對個人信用進行評價、約束的機制,導致社會風險的存在；其次,由于有些借款人存在賴賬心理,當擔保條款以及 抵押物品對其約束力較差時,就會出現(xiàn)借款人信用風險；再次,由于 借款人對于自身的實力預期過高,導致家庭收入無法滿足還款要求, 出現(xiàn)支付風險；較后,由于借款人發(fā)生意外事故,導致身體出現(xiàn)殘疾, 失去還款能力,出現(xiàn)意外傷害風險.（六）抵押風險和欺詐風險由于價值評估的方式存在差異,可能會出現(xiàn)高估房,

6、導致客戶的貸 款成交數(shù)較高,進而出現(xiàn)貸款金額高于抵押物價值的風險.由于房屋 建筑違規(guī)或存在質(zhì)量問題,抵押物的產(chǎn)權(quán)無法移交,導致抵押物無效, 出現(xiàn)貸款風險.此外,因為一些不良開放商制造虛按揭進行騙貸,并將 貸款挪用,導致樓盤無法按期竣工,抵押物無法得到有效落實,甚至有 開發(fā)商攜款逃跑,都會導致欺詐風險.二、個人住房按揭貸款風險的主要防御措施（一）加強銀行業(yè)務(wù)人員的培訓個人貸款操作手續(xù)在不斷被完善,但其操作過程比較繁瑣,需要建 立一支高素質(zhì)的客戶經(jīng)理隊伍,重視各崗位的人員配置,對客戶經(jīng)理 進行培訓,讓其對工作具有強烈的責任心,并擁有加高的職業(yè)素質(zhì).此 外,可建立有效的獎懲考核機制,促進銀行業(yè)務(wù)的健

7、康、和諧發(fā)展.（二）加強銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查主要審查方向有:對開發(fā)商企業(yè)的項目土地出讓金支付情況以 及出讓金來源等進行核實，并評估其資金實力和籌資能力；對開發(fā) 生的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級書進彳丁審查,并了解其從業(yè)時間和經(jīng)驗； 對開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)進行調(diào)查,并以此了解該企業(yè)和各相關(guān)企業(yè)之 間的關(guān)系，防止出現(xiàn)按揭情況；對開發(fā)商的工程款支付情況進行查 詢,防止其將貸款挪用到其他方面,出現(xiàn)按揭情況,并了解其經(jīng)營實際 情況,剔除擁有不良信譽的企業(yè).（三）加強銀行內(nèi)部的管控建設(shè)對于借款人進行嚴格的款前調(diào)查,詳細詢問其購的價格、結(jié)構(gòu)、 戶型、交房日期、周邊環(huán)境、交通、物業(yè)管理等情況,并對其實際情 況進行核

8、實.嚴格審查借款人的各項明文件,以及購房首付款的支付 人.此外還需要按照國家規(guī)定,對借款人還款能力、抵押物品價值以 及信譽度等進行審查；堅持合同面制度，堅決拒絕房地產(chǎn)開發(fā)商代 替業(yè)主貸款手續(xù).加強管理的日常檢查,監(jiān)控每一項售房款的去向, 且客戶經(jīng)理需要嚴格執(zhí)行住房按揭貸款的貸后檢查制度.結(jié)束語個人住房按揭貸款是一種具有成長和厚利特性的個人金融產(chǎn)品, 這一業(yè)務(wù)的推出,在很大程度上加速了房地產(chǎn)銷售以及我國市場經(jīng)濟 的發(fā)展,已成為目前我國商業(yè)銀行發(fā)展的主要支柱之一.但該業(yè)務(wù)中 存在一些缺陷,導致銀行面臨的風險極大,需要及時得到解決.（作者 單位:中國建設(shè)銀行股份有限公司濰坊寒亭支行）參考文獻:張獻奇.個人住房按揭貸款的信用風險及管理策略j.中國農(nóng) 業(yè)會計,2014,22（03）:52-58.蘭花.商業(yè)銀行個人住房貸款法律風險分析及防范研究d.