銀基物業(yè)公司竹勝園物業(yè)管理方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理方案 /沈陽銀基物業(yè)有限公司二OO八年八月本方案編制說明為了建立良好的合作基礎，從雙方長遠發(fā)展合作考慮，我公司根據多年物業(yè)管理經驗，特別是對綜合大盤的管理，通過規(guī)范的高標準的物業(yè)服務，使項目充分發(fā)揮最大的使用效率和經濟效益。在降低經營管理成本的基礎上提高收益，保證物業(yè)的保值增值。本方案通過以下幾個方面，體現(xiàn)我公司的管理思路和特點：前期物業(yè)介入服務內容該項目入住及日常物業(yè)管理服務內容雙方合作需明確事項目前所管物業(yè)項目情況一覽表近三年財務狀況表獲得榮譽稱號第一部分 前期物業(yè)介入管理服務一、前期物業(yè)管理介

2、入的目的通過對該項目的顧問服務，旨在實現(xiàn)如下幾方面目標：協(xié)助貴司進行合理投資。打造高品位的居住環(huán)境，創(chuàng)造出一個高投資回報的物業(yè)，從而實現(xiàn)項目發(fā)展的最大價值；并獲得客戶群的認可。根據貴司中長期的發(fā)展策略要求，提出專業(yè)意見及建議，優(yōu)化項目，使其更具競爭力。提高項目使用的合理性，降低項目后期的運行維護成本。用品牌信譽及專業(yè)能力，建立貴司的良好口碑。促進該項目的物業(yè)銷售推廣，提升項目的品牌優(yōu)勢。二、我公司前期物業(yè)服務優(yōu)勢自1998年起，我公司與自家開發(fā)商形成了戰(zhàn)略合作伙伴，為開發(fā)商提供全方位的前期物業(yè)管理服務。擁有了十年的前期物業(yè)管理經驗，從易被忽略的的小區(qū)道路、光照、機電設備選型、安裝等環(huán)節(jié)為開發(fā)商

3、節(jié)省投資。經過十年內部開發(fā)與物業(yè)的磨合，使我們在甲乙方基礎上，更有利于維護開發(fā)商利益，減少了相互責任推諉。我公司在十年的發(fā)展中，為沈陽市多個中高端項目提供物業(yè)管理，形成了較專業(yè)的物業(yè)管理人隊伍，也是我公司的核心競爭力，各專業(yè)線顧問資源在公司項目內部充分共享。三、前期物業(yè)執(zhí)行模式成立前期專業(yè)物業(yè)籌備小組根據本公司的物業(yè)管理經驗，物業(yè)項目前期的物業(yè)工作不容忽視，因此，為了更好的配合該項目前期開發(fā)、建設、銷售等各階段的工作，本公司將在雙方簽訂前期物業(yè)顧問服務合同后，成立該項目前期物業(yè)介入小組，該小組在該項目前期負責人的協(xié)調下，將全面負責和配合該項目的各項工作。前期物業(yè)籌備小組的專業(yè)范圍：前期物業(yè)介入

4、小組成員包括了物業(yè)項目各階段所涉及到的有關專業(yè)，包括：工程客服安全秩序維護環(huán)境清潔培訓本公司將根據該項目實際工程進度和銷售狀況，隨時調整專業(yè)介入人員。四、提供前期物業(yè)服務（一）銷售階段的物業(yè)配合1對銷售人員的物業(yè)配合1）對銷售人員的培訓通過對銷售人員各階段的物業(yè)知識培訓，使銷售人員對物業(yè)基礎知識和與該項目相關的物業(yè)知識有一較為綜合的了解，不僅利于該項目的銷售工作，而且同樣利于該項目后期物業(yè)管理服務工作的順利開展。2）配合解決銷售過程中物業(yè)問題擬定各項物業(yè)收費標準及收費辦法，以便銷售時予以明確。對于物業(yè)管理方面無法解釋或解決的問題時，可以有效及時聯(lián)系本公司相關專業(yè)人員，以便問題得到及時解決，甚至

5、可以讓消費者和本公司顧問專業(yè)人員直接進行溝通。2簽約過程的物業(yè)配合在該項目簽約過程中，本公司將從專業(yè)物業(yè)管理公司角度出發(fā)，從以下幾方面配合銷售工作：協(xié)助編訂確認業(yè)主臨時公約；完善銷售合同相關物業(yè)條款；通過物業(yè)配套管理服務，營造出和諧的簽約環(huán)境，使銷售人員和簽約客戶能夠順利進行和簽約條款談判，并簽署銷售合同；處理解答銷售過程中簽約客戶提出的與物業(yè)相關的問題和與物業(yè)相關的補充協(xié)議。3協(xié)助銷售推廣活動本公司將在銷售階段從物業(yè)管理角度出發(fā)，有效對該項目銷售推廣活動進行必要支持，主要包括以下幾項：配合組織實施與物業(yè)相關的活動安排；從物業(yè)角度提交有助活動效果的合理化建議。（二）施工階段的物業(yè)顧問建議根據該

6、項目的地理位置及客戶群定位，本公司認為該項目在規(guī)劃配套方面應注意以下幾點：安防和智能化根據本項目客戶群的定位，安防設施及智能化程度將是客戶非常重視的一項物業(yè)功能，同時也是體現(xiàn)物業(yè)項目整體品位的重要標志之一，安防和智能化的配備是非常重要的，從該項目整體考慮，本公司認為應注意以下幾方面，旨在滿足項目要求的前提下，保證投資效果。- 綜合布線系統(tǒng)- 對講系統(tǒng)- 監(jiān)控系統(tǒng)- 消防報警系統(tǒng)- 遠紅外線周界防范系統(tǒng)- 電子巡更系統(tǒng)由于該項目為高檔綜合的住宅園區(qū)，安全工作尤為重要，因此在上述各系統(tǒng)的規(guī)劃施工時，必須考慮其后續(xù)使用的的合理性和有效性，降低安防死角。垃圾房垃圾房外觀及設置應與項目相匹配，并應采用封

7、閉式，垃圾袋裝化。從交通上要方便環(huán)衛(wèi)車輛的進出。垃圾房要保證不影響周邊業(yè)主的正常居住和生活。公共照明物業(yè)項目的照明是必不可少的，但在使用時盡量采用節(jié)能型，并利于后期更換。根據我公司經驗，公共區(qū)域照明應注意：光源盡量采用節(jié)能型，普及較廣的材料，便于后期更換；公共區(qū)域照明在不影響業(yè)主正常生活的情況下，最大限度降低能源消耗；對公共區(qū)域的照明，不同區(qū)域采用分路控制，分別計量，從而方便后期對照明費用的控制和管理。標識導視系統(tǒng)標識系統(tǒng)應與項目整體風格一致，同時考慮園林綠化等因素，標識系統(tǒng)主要包括：1） 園區(qū)車場、車輛行駛導引指示。2） 園區(qū)道路標識指示。3） 物業(yè)單元及門牌號標識4） 消防安全導識5） 其

8、它標識導識以上建議只是根據貴公司提供的現(xiàn)有資料提出的相關建議，待雙方進行深入溝通后，本公司還將詳細提供切實有效的物業(yè)建議。（三）項目建設階段的工程建議1 通過本公司跟進該項目的施工建設過程，把前期規(guī)劃階段涉及到的各項合理化建議有效的實施到該項目的施工建設中。2 定期參加該項目的工程會議，了解項目整體的施工進度和實施階段情況，對項目整體進行宏觀把控，發(fā)揮第二監(jiān)理作用。3 根據項目的實際工作進度，我公司將制定出與項目相符、切實可行的系統(tǒng)的工程運行及維護計劃。（四）物業(yè)籌備1人員招聘根據項目進度，制定該項目物業(yè)架構，確認各部門的人員編制，保證各部門編制的高效合理性。待我公司詳細了解項目情況后，再制定

9、合理的物業(yè)人員架構。2培訓我公司將根據人員招聘計劃，實施員工上崗培訓，主要內容有：物業(yè)項目的基礎情況開發(fā)企業(yè)、施工方、銷售部門等有關情況介紹銀基物業(yè)公司介紹員工守則培訓項目運行執(zhí)行標準培訓相關的物業(yè)法律法規(guī)培訓主要采取集中講解和現(xiàn)場實踐相結合，保證培訓的實效性。3完善后期運行的指導文件1）編制項目物業(yè)各部門職能和各崗位員工職責2）制定項目各類緊急情況處理程序及預案。3）制定項目物業(yè)管理運行所需的文件和表格4）制定項目的工程設備維修保養(yǎng)計劃和檢查流程5）制定物業(yè)后期財務管理程序和規(guī)范6）制定物業(yè)保安、保潔等服務標準及操作規(guī)程7）制定項目業(yè)主入住文件和流程8）制定項目績效考評規(guī)范（五）、物業(yè)的承接

10、查驗1承接查驗流程物業(yè)通過竣工綜合驗收物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理物業(yè)移交物業(yè)通過竣工綜合驗收物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理物業(yè)移交2承接查驗的準備1）人員準備2）計劃準備3）資料準備4）設備、工具準備3物業(yè)查驗的主要內容與方式1）主要內容：- 物業(yè)資料- 物業(yè)共用部位- 共用設施設備- 園林綠化工程- 其他公共配套設施2）物業(yè)查驗的方式- 觀感查驗- 使用查驗- 檢測查驗- 試驗查驗4承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理1）收集整理存在問題- 收集所有的物業(yè)查驗記錄表；- 對物業(yè)查驗記錄表內容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；- 將整理

11、好的工程質量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續(xù)。2）處理方法- 施工單位的質量問題，由建設單位督促施工單位負責- 由于規(guī)劃、設計問題應由建設單位負責整改3）跟蹤驗證為使物業(yè)工程質量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。（六）接管過程物業(yè)工作1接管前物業(yè)準備工作- 協(xié)助有關方共同組建該項目的接管小組- 制定合理的項目接管計劃和實施方案- 對物業(yè)項目進行交樓入住前的開荒工作- 布置裝飾接管、入住現(xiàn)場- 員工服裝、工牌等準備完畢- 項目開辦物資購置到位- 完善該項目接管入住前的其他準備工作。2接管內容1） 對所需各項備品備件及各類圖紙與保養(yǎng)文件進行收集整理和管理工作2）對該項目

12、驗收后的配套工程進行完善，并對相關遺留問題進行改造，使物業(yè)管理工作能夠有效合理的進行。3）建立詳細完善的客戶或業(yè)主的檔案系統(tǒng)。4）進行物資交接。3入住流程物業(yè)與開發(fā)商向業(yè)主發(fā)出入住通知書業(yè)主到售樓處繳納購房尾款并取得開發(fā)商出具的入住證明業(yè)主與物業(yè)約定驗房時間業(yè)主攜帶相關資料及費用到物業(yè)辦理入住手續(xù)物業(yè)派專人協(xié)助業(yè)主填寫各類表格業(yè)主向物業(yè)公司交納各種費用物業(yè)專人負責帶領業(yè)主到所購房屋進行驗收并填寫驗房記錄表業(yè)主對驗房記錄表進行簽字確認并領取鑰匙有問題，物業(yè)通知開發(fā)商進行返修物業(yè)與開發(fā)商向業(yè)主發(fā)出入住通知書業(yè)主到售樓處繳納購房尾款并取得開發(fā)商出具的入住證明業(yè)主與物業(yè)約定驗房時間業(yè)主攜帶相關資料及費

13、用到物業(yè)辦理入住手續(xù)物業(yè)派專人協(xié)助業(yè)主填寫各類表格業(yè)主向物業(yè)公司交納各種費用物業(yè)專人負責帶領業(yè)主到所購房屋進行驗收并填寫驗房記錄表業(yè)主對驗房記錄表進行簽字確認并領取鑰匙有問題，物業(yè)通知開發(fā)商進行返修第二部分 后期物業(yè)管理實施銀基物業(yè)住宅管理標準本標準將根據該項目的特點和形態(tài)，制定符合該項目日后物業(yè)管理的各相關標準，該標準可從以下幾方面考慮（根據項目情況進行相應的調整）綜合管理- 負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；- 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查情況制定維修計劃，組織實施；- 白天由專職客戶服務人員提供接待服務，處理服務范圍內的公共性事務，受理咨詢和投訴；- 夜間值班人

14、員，處理緊急性報修，水、電等報修在半小時內到達現(xiàn)場；- 物業(yè)管理規(guī)章制度健全，服務質量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；- 公開物業(yè)服務標準，收費依據及收費標準；- 對業(yè)主及房屋、收費情況建立檔案，進行系統(tǒng)管理；- 全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶工牌。- 對各種公共突發(fā)事件處理有應急預案。2 共用部位共用設施設備日常維護確保物業(yè)內共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：- 負責共用部位公用設施設備的日常養(yǎng)護、小修；- 保證園區(qū)內的道路、圍墻、小品、綠化設施等公共設施、設備正常使用；- 確保雨水、污水管道保持暢通，定期清掏化糞池、污水井，相關設施無破損；- 負責智能化設施的日常運

15、行及維護3綠化由公司專業(yè)的綠化隊伍按沈陽市園林綠化養(yǎng)護標準進行4清潔- 建立健全的清潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍- 設定垃圾收集點，并沒日將服務范圍內的垃圾歸集，對垃圾站、箱、桶的垃圾進行及時處理；- 每日對清潔服務內的區(qū)域進行清掃，做到服務范圍內無廢氣雜物；- 按當地政府有關規(guī)定向服務范圍內噴灑、投放鼠藥、消毒劑，除蟲劑；- 在雨、雪天氣及時對積水、積雪進行清理- 突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，物業(yè)應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位公用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。5公共秩序維護- 分區(qū)域管理，做到主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標

16、志和防范措施；- 維護交通秩序，包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；- 看管園區(qū)內的公共財產：包括消防器材、井蓋、雨箅子、小品、花草、樹木、果實等- 夜間對服務范圍內重點部位、道路進行定點定時防范檢查和巡邏，做到有計劃、有記錄；- 發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處理預案；6停車管理- 有健全的機動車、非機動車存放管理制度和管理方案；- 保證停車有序，設專人看管；- 緊急情況處理預案7消防管理- 健全的消防管理制度，消防責任制及火災消防預案；- 消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；- 定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基

17、本技能；-發(fā)生火災，及時報警，消防人員疏散、救助人員等。8裝修管理服務- 健全的二次裝修管理服務制度；- 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；- 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；- 對進出的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；- 業(yè)主裝修結束后，應進行檢查；- 對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；- 客戶內部裝修垃圾做到日產日清，并清運到項目指定地點；- 及時清運裝修垃圾。二、項目物業(yè)管理架構及職責為了對該項目實施有效管理，并合理降低運營成本，本公司將對該項目后期物業(yè)各部門及人員編制進行合理劃分。（一）該項

18、目設立物業(yè)部門設想根據該項目規(guī)模及特點，從后期物業(yè)管理的角度，我公司認為該項目應設立：- 行政與客戶服務中心- 工程部- 安全管理部- 環(huán)境管理部（二）部門職責1行政與客戶服務中心- 負責與公司人事行政部對接，落實公司的行政人事政策；- 負責項目的行政管理工作：員工餐廳管理、員工招聘、辭退、培訓等；- 負責項目有效人力資源儲備；- 完善項目物業(yè)內部檔案文件管理；- 負責內部信息管理，對外事務聯(lián)絡；- 負責項目的社區(qū)文化活動的組織、實施。- 完成接待、咨詢等服務；- 積極處理客戶投訴并跟蹤回訪；- 提供有效的智能監(jiān)控職能；- 負責物業(yè)費的收??；- 負責客戶關系及客戶滿意評價管理；- 提供合理有效

19、的區(qū)域管家服務。2工程部- 提供計劃性維修及報修處理；- 實施部門有效管理體系和規(guī)范；- 及時處理工程突發(fā)事件，維護項目財產、人身安全；- 保證項目工程系統(tǒng)的有效運行- 實施及時有效的工程類特約服務；- 制定工程年度運營檢修方案和費用預算- 制定后期大修方案并實施；- 實施有效節(jié)能運行，降低物業(yè)成本支出。- 負責與公司電梯承包方的對接與考核。3安全管理部- 實施項目安全管理控制；- 實施安全管理的統(tǒng)籌安排；- 安全檢查的統(tǒng)籌安排- 保證項目安全系統(tǒng)的有效運行；- 負責公司安全管理制度的落實；- 完成安全巡視、安全投訴處理；- 完成定期消防檢查工作；- 協(xié)助公安機關處理重大治安案件。4環(huán)境管理部

20、- 負責項目的清潔管理，保持環(huán)境衛(wèi)生；- 負責與公司綠化隊的對接；- 負責與保潔分包方的對接，監(jiān)督指導分包方日常清潔工作；- 負責隊分包方的監(jiān)督與考核；- 負責編制并實施項目清潔的大、中型養(yǎng)護計劃。- 負責與公司綠化隊的對接與考核（三）后期物業(yè)管理內容1日常物業(yè)管理- 配合項目的銷售、推廣宣傳等工作；- 規(guī)范項目公共區(qū)域、公用設備設施的維護、檢修及能耗控制工作；- 辦理業(yè)主入住及后期的二次裝修工作程序的實施；- 安排業(yè)主有效規(guī)范的搬遷工作；- 制定下一年度各項工作計劃；- 培訓各級員工合理高效的處理日常業(yè)主投訴的行為及規(guī)范標準；- 監(jiān)管項目消防設施設備運作情況，定期進行維保，并對消防隱患及時提

21、交解決建議并落實；- 管理項目清潔工作規(guī)范標準，營造合理、清潔的居住環(huán)境；- 監(jiān)管項目公共區(qū)域和共用設備的維修和保養(yǎng)工作正常有序，以及各相關規(guī)范的落實；- 進一步完善緊急情況處理程序、設備維修保養(yǎng)計劃和檢查制度等；- 定期培訓各級員工服務意識、行為規(guī)范、業(yè)務技能等，不斷提高員工隊伍素質；- 制定完善的空房管理程序并實施；- 定期向開發(fā)商匯報管理情況；- 完成隨時增加的物業(yè)管理內容。2物業(yè)各專項重點管理內容：1）對客戶服務管理檔案管理- 業(yè)主檔案管理- 業(yè)主檔案建立- 業(yè)主檔案保存- 業(yè)主檔案的修改- 業(yè)主檔案的變更- 業(yè)主檔案的作廢 業(yè)主投訴管理受理原則 業(yè)主投訴管理使物業(yè)公司必須面臨的一項非

22、常重要的工作，合理有效地對業(yè)主投訴進行管理，將直接影響到業(yè)主對整個物業(yè)公司的看法，因此業(yè)主投訴管理遵循以下原則： - 所有投訴無論大小，均須認真受理 - 所有真正投訴均須在投訴處理記錄表中登記備案； - 所有投訴無論解決與否須在一個工作日內作出第一次回復； - 所有書面投訴須由客戶服務中心負責人作出書面答復。投訴處理流程：- 客戶服務中心接到業(yè)主投訴流程- 其他部門接到業(yè)主投訴流程- 業(yè)主直接向公司總部投訴流程無論何種反應途徑，在處理原則上都應遵循同樣的原則，只有這樣，才能保證物業(yè)對外的規(guī)范性。投訴匯總客戶服務中心定期對業(yè)主的投訴進行匯總和歸納，并將匯總的資料交給項目總監(jiān)，以方便總監(jiān)隨時了解項

23、目業(yè)主的需求和物業(yè)的運行狀況。2）空房管理任何一個項目在后期管理中都會有空置房的管理，一個物業(yè)項目空房管理的好壞不僅反映物業(yè)管理水平，而且對后期的銷售將產生直接影響。 物業(yè)的保安員在日常巡邏中，空房的檢查巡視作為其中的一項內容，及時發(fā)現(xiàn)各種影響看房的不利因素。發(fā)現(xiàn)問題及時報告，及時整改。對 空房內不通暢，不清潔 照明不能正常使用 工程管線有跑、冒、滴、漏 設施不能使用等情況必須及時整改。保潔員每周對空房進行一次清潔，使現(xiàn)場保持干凈、整潔；工程人員每周對空房進行一次檢查，保證設施正常使用；3）物業(yè)工程設備運行維護管理對于該項目而言，物業(yè)工程及設備管理將是物業(yè)合理運營的基礎保障，我公司將從以下幾方

24、面進行服務： 管理原則：- 對物業(yè)內所有的設備設施的配備負責；- 保證物業(yè)設備設施的正常運轉和使用- 負責物業(yè)設備設施的檢查、維護和修繕；- 負責對物業(yè)設備的資產管理- 負責設備的耗材及零配件的采購和管理 物業(yè)設備運行管理- 保持設備的完好狀態(tài)- 合理安排設備的工作負荷- 建立完善物業(yè)設備使用規(guī)章制度- 加強對設備操作人員的規(guī)范管理 物業(yè)設備保養(yǎng)明確以下內容：- 明確物業(yè)設備維護保養(yǎng)的基本內容；- 做好物業(yè)設備的三級保養(yǎng)制度并實施- 采用日常維護與計劃性維護相結合的保養(yǎng)方式；- 必要的配件要常備。4）裝修管理由工程部負責施工現(xiàn)場的監(jiān)管，看其是否按裝修方案施工，有無破壞結構及公共設施等問題。如發(fā)

25、現(xiàn)問題應及時糾正。施工完畢后，由工程部進行驗收；如裝修工程違反裝修規(guī)定或違背裝修申請的內容，物業(yè)有權向裝修單位發(fā)放整改通知單，責令其改正。由客戶服務中心存檔。5）物業(yè)安全與消防管理根據該項目地理位置及客戶群定位，安全管理將是本項目的一個重要服務內容。 安全管理的重要原則和措施：- 以“預防為主”，建立健全各項安全管理制度和規(guī)定；- 制定處理各類突發(fā)事件的應變方案和預案；- 負責維持物業(yè)內部治安秩序，預防和查處治安事故，協(xié)助公安部門搞好安全保衛(wèi)工作；- 加強安全設施的建設、管理和維護，做到“人防”、“技防”相結合；- 加強保安隊伍的培訓工作，提高應對突發(fā)事件的處理能力。 消防管理物業(yè)的消防工作目

26、的是預防火災的發(fā)生，最大限度降低和減少火災損失，為業(yè)主提供安全的生活環(huán)境，保障業(yè)主的財產生命安全，消防工作要從人力、物力、技術等多方面充分做好準備。消防管理應做好以下工作：- 明確三級防火責任制- 制定并實施完善的消防規(guī)章制度 - 建立義務消防隊- 明確合理的滅火處理程序并實施培訓- 明確各級人員在滅火救災中的職責3物業(yè)管理服務范圍根據該項目特點，本公司認為我們提供的服務應包括以下方面：1）物業(yè)常規(guī)性服務 安全方面- 園區(qū)秩序維護- 公共區(qū)域巡視- 車輛管理- 物品出入登記- 安全監(jiān)控- 突發(fā)事件處理- 24小時執(zhí)崗- 地下停車管理 消防方面- 消防管理規(guī)則的建立與執(zhí)行者- 消防設備設施的維護

27、與保養(yǎng)- 消防隱患的排查- 日常消防演練- 裝修期間的消防巡查 公共區(qū)域設備設施維保服務- 給、排水系統(tǒng)維保- 電力系統(tǒng)維保- 消防系統(tǒng)維保- 電梯系統(tǒng)維保- 智能化系統(tǒng)維保- 園林綠化系統(tǒng)維保- 設備設施維保制度的建立與執(zhí)行- 裝修管理- 入室維修的建立與執(zhí)行- 其它公共區(qū)域工程維保 綠化管理服務- 綠地維護與管理- 病蟲害防治- 園林造型調整與安排- 綠化管理制度的建立與執(zhí)行清潔管理服務- 公共區(qū)域清潔- 垃圾清運- 環(huán)境消殺- 清潔設備養(yǎng)護與存放- 清潔管理制度的建立與執(zhí)行 客戶服務管理- 接聽電話及投訴處理服務- 業(yè)主回訪- 咨詢解答- 檔案管理- 物業(yè)費收繳- 與相關政府或內部各部門

28、溝通協(xié)調- 安全監(jiān)控及報修處理- 與客戶服務有關的其他服務 特色服務特約服務將根據具體服務內容確認是否收取合理費用，如有條件，其中部分服務可為免費提供。根據項目特點，我公司認為應具備如下相關類別的增值服務及特色服務：- 公開投訴電話- 入室清潔服務- 洗衣收送服務- 入室維修服務- 商務服務（打印、復印、傳真等）- 票務代理服務（代訂車票、機票等）- 代叫出租車服務- 家居設施定期維保翻新- 預約家庭鐘點工- 車輛清洗、保養(yǎng)對于該項目而言，至于何種增值服務適用于該項目，本公司會在后期根據該項目運行特點而定。第三部分 物業(yè)合作需明確事項一、后期物業(yè)管理涉及事項物業(yè)啟動資金作為一個良性運作的物業(yè)項

29、目，貴公司須在項目正式啟動時予以一定的資金支持，以保證物業(yè)管理公司能夠正常運轉及為業(yè)主提供良好的服務，此項資金作為物業(yè)的啟動資金。本著降低貴公司自己投入、真誠合作的原則，該費用主要包含以下幾方面：物業(yè)所需辦公家具物業(yè)所需辦公用品辦公設備（打印機、復印機、電腦、傳真機等）有關低值易耗品工程維修工具員工制服相關印刷品（辦理入住用表格，文件及交費憑證等）員工后勤用品（更衣柜、床、被褥等）保潔部分用品（垃圾車、水桶等）保安部分用品（對講機、警棍等）綠化設備物業(yè)開荒費用物業(yè)正式入住前提前進駐現(xiàn)場的部分人員的人工費用本項工作的操作原則是：在本項目正式入住前3個月，根據該項實際情況，我公司向貴公司提供開辦物

30、資明細，貴公司確認后可由貴公司購買或撥款?？辗垦a貼當該項目業(yè)主入住后，無論業(yè)主入住多少，所屬物業(yè)管理公司必須維持項目整體的統(tǒng)一和運營，該運營需要一個基本額度的費用支持和保障。因此在業(yè)主入住時，已銷售的面積沒有達到95%，則貴公司須向物業(yè)公司支付未銷售出去的空房補助費用，補助額度同物業(yè)費管理標準。物業(yè)管理費標準住宅物業(yè)費：1.5元/平方米/月（建筑面積） 住宅電梯使用費：12元/人/月商業(yè)網點物業(yè)費：注：如開發(fā)企業(yè)為促進銷售，擬定的收費標準低于上述標準，也可給物業(yè)公司預留部分地下停車位或門市房，用經營收入補充不足部分。標識系統(tǒng)的完善包括指引標識、樓宇標識、安全提示標識及樓內宣傳欄等。垃圾清運費住

31、宅垃圾清運費一次性交納至相關部門物業(yè)管理用房為了保證物業(yè)管理公司的正常運營，貴公司須向物業(yè)管理公司提供一定面積的物業(yè)管理用房，該物業(yè)管理用房主要用于物業(yè)行政辦公用房、物業(yè)設備材料庫房，物業(yè)員工更衣間，物業(yè)接待區(qū)、員工餐廳，員工宿舍。目前所管物業(yè)項目情況一覽表序號物業(yè)項 目名稱開發(fā)建設單位建筑面積業(yè)主戶數業(yè)態(tài)形式物業(yè)費標準/月ISO9000認證接管時間1地王國際花園沈陽銀基發(fā)展有限公司35萬平方米3000戶寫字樓公寓住宅52.81.5元/平方米通過2004年2東方威尼斯沈陽銀基發(fā)展有限公司40萬平方米1000戶住宅1.5元/平方米通過2003年3遼寧電視大廈遼寧電視臺10平方米辦公樓3元/平方米2007年4發(fā)展中心大廈沈陽銀基發(fā)展有限公司2萬平方米25戶 寫字樓5元/平方米通過2001年5遼寧出版大廈遼寧出版集團5萬平方米辦公樓3元/平方米通過2000年