房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1、(最新房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)).jane第一頁，共86頁。新人訓(xùn) -房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 第二頁，共86頁。摘要第三頁，共86頁。主要內(nèi)容 一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)； 二、名詞解釋及建筑基礎(chǔ)知識(shí) 4*第四頁，共86頁。房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地以及建筑物等地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)。5*第五頁，共86頁。實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位：房地產(chǎn)的實(shí)物分為有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)方面；權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，在中國主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán)；區(qū)位是指房地產(chǎn)的空

2、間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會(huì)和景觀等）和配套設(shè)施四個(gè)方面；6*第六頁，共86頁。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段),又包括以開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系。主要包括幾個(gè)方面：A、 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、 從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；C、 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。7*第七頁，共86頁。房產(chǎn)、地產(chǎn)的差異差異包括幾

3、個(gè)方面：A、 二者屬性不同；B、 二者增值規(guī)律不同；C、 權(quán)屬性質(zhì)不同；D、 二者價(jià)格構(gòu)成不同。 8*第八頁，共86頁。房產(chǎn)所有權(quán)的分類占有權(quán)：對(duì)于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。使用權(quán)：指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。處分權(quán)：決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。9*第九頁，共86頁。房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級(jí)市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場：

4、是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。（3）房地產(chǎn)三級(jí)市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。常見的流通形式有：買賣、租賃、典當(dāng)、抵押、拍賣等10*第十頁，共86頁。 房地產(chǎn)既是高檔消費(fèi)品又是投資品，是房價(jià)與地價(jià)的 綜合；房地產(chǎn)業(yè)是股票與金融市場的基礎(chǔ)，既負(fù)擔(dān)“居者有其屋”的基本社會(huì)職能，又是國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 中國城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占比重年尚不足，年增加到，年增長，有個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)（將近20%的比例）。 房地產(chǎn)業(yè)涉及到出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地

5、產(chǎn)買賣、租賃、互換、以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、建筑工程、監(jiān)理、策劃、銷售、修繕、綠化、裝修、物業(yè)管理等眾多行業(yè)和領(lǐng)域。 房地產(chǎn)業(yè)涵蓋的領(lǐng)域11*第十一頁，共86頁。土地所有權(quán)的概念與劃分?jǐn)?shù)據(jù)來源：建設(shè)部住房與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)司土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。12*第十二頁，共86

6、頁。國有土地和集體土地的區(qū)別一、國有土地：根據(jù)土地管理法第8條和土地管理法實(shí)施條例第2條規(guī)定，下列土地屬于全民所有土地即國家所有土地： （一）城市市區(qū)的土地； （二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； （三）國家依法征用的土地； （四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； （五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； （六）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 13*第十三頁，共86頁。二、集體土地：在農(nóng)村屬于勞動(dòng)群眾集體所有的土地叫集體土 地。 農(nóng)村（包括城市郊區(qū)）的土地

7、，除法律規(guī)定屬于國 家所有或已依法征用的外，均屬于集體所有，農(nóng)民使用 的宅基地、自留地、自留山等都屬于集體所有。這里講 的“集體所有”，是有特定含義的，是專指村、社（組 ）等類同性質(zhì)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地才有所有權(quán)， 其他任何集體對(duì)土地沒有所有權(quán)。14*第十四頁，共86頁。 住宅用地70年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 綜合用地或其他用地50年 首先應(yīng)當(dāng)明確的是，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)，并不存在居住年限的限制。但是，商品房所占有的、通過出讓方式取得的國有土地是有使用年限的。 土地出讓年限方面

8、的規(guī)定15*第十五頁，共86頁。 房地產(chǎn)權(quán)利的形成及歸宿 開發(fā)權(quán)利的取得 繳納土地出讓金，取得國有土地使用證 審批手續(xù)的辦理及開發(fā)建設(shè) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證 以商品的形式上市交易 商品房銷售（預(yù)售）許可證 房地產(chǎn)權(quán)利的取得 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證 土地出讓年限屆滿 1.延期 2.重新開發(fā)建設(shè) 16*第十六頁，共86頁。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)分類房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)17*第十七頁，共86頁。房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為特點(diǎn)：在撮合交易成功之前與委托人之間一般沒有明確的法律關(guān)系。18*第十

9、八頁，共86頁。房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。需要簽訂房地產(chǎn)代理合同，約定服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。19*第十九頁，共86頁。房地產(chǎn)交易1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 2、房地產(chǎn)的抵押 3、房地產(chǎn)的租賃20*第二十頁，共86頁。房屋買賣房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移買賣雙方當(dāng)事人有完全民事行為能力房屋出賣人必須是房屋所有權(quán)人出賣共有房屋，必須經(jīng)所有共有權(quán)人同意出售已出租房屋，承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)方可房屋產(chǎn)權(quán)必須清楚。21*第二十一頁，共86頁。最常用的名詞解釋22*第二十二頁，共86頁。房屋類別產(chǎn)權(quán)取得形式限價(jià)房經(jīng)濟(jì)適用房商品房房改房23*第二十三頁，共86頁。產(chǎn)權(quán)形式的說明商

10、品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋。房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。24*第二十四頁，共86頁。限價(jià)房又稱限房價(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。是一種限價(jià)格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價(jià)的一種臨時(shí)性舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房 。限價(jià)房（price-limit housing ）要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供

11、應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。土1地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。25*第二十五頁，共86頁。房屋結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 剪力墻結(jié)構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 26*第二十六頁，共86頁。1、磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。27*第二十七頁，共86頁。2、磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于

12、層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。28*第二十八頁，共86頁?？蚣芙Y(jié)構(gòu)29*第二十九頁，共86頁。剪力墻結(jié)構(gòu)30*第三十頁，共86頁?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)31*第三十一頁，共86頁。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。32*第三十二頁，共86頁。4、鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。33*第三十三頁，共86頁。 建筑層數(shù)多層小高層高層超高層34*第

13、三十四頁，共86頁。低層：1-3層，一般為別墅。多層：指7層（含7層）以下的房屋，普通住宅無電梯。中高層（小高層）：7-11層住宅。高層：12層以上為高層。超高層：一般指40層以上或超過100米以上的樓宇。房地產(chǎn)業(yè)將7-18層住宅俗稱為小高層，不是規(guī)范意義上的劃分；19層以上俗稱為高層，也不是規(guī)范意義上的劃分。35*第三十五頁，共86頁。 1、多層住宅:一般沒有電梯，小于等于6層,屬于磚混結(jié)構(gòu)，公攤小，物業(yè)費(fèi)低。2、小高層:樓層不太高，一般大于等于7層，小于等于11層， 舒適性好。3、高層住宅:有電梯，大于等于16層，成本高，質(zhì)量好價(jià)格貴，土地使用率高。36*第三十六頁，共86頁。 多層 37

14、*第三十七頁，共86頁。 高層 38*第三十八頁，共86頁。6、容積率與綠化率所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。 39*第三十九頁，共86頁。住宅

15、建筑形式單元式住宅（板樓）板樓是對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。板樓最大的優(yōu)勢是戶型規(guī)矩、互視小、通風(fēng)、日照良好。40*第四十頁，共86頁。塔式住宅（點(diǎn)樓）塔樓是對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)的建筑物的稱呼，塔樓一般是指高層建筑。從樓房的平面圖上理解塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點(diǎn)是：若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是

16、一梯四戶到一梯12戶。塔樓外觀像塔的樓型，平面的長度和寬度大致相同，一般塔樓的同層住戶在6戶以上。簡單描述就是看到建筑顯“細(xì)長”。41*第四十一頁，共86頁。展示圖片42*第四十二頁，共86頁。展示圖片43*第四十三頁，共86頁。展示圖片44*第四十四頁，共86頁。展示圖片45*第四十五頁，共86頁。展示圖片46*第四十六頁，共86頁。7、樓間距按相關(guān)規(guī)定樓間距應(yīng)該是樓高的1.2倍。通常情況下，樓間距越大，小區(qū)容積率越低、居住越舒適。 樓間距對(duì)生活的影響主要體現(xiàn)在以下方面：采光通風(fēng)隱私噪音消防47*第四十七頁，共86頁。房屋類別房屋的三維空間開間進(jìn)深層高48*第四十八頁，共86頁。8、住宅的層

17、高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。 49*第四十九頁，共86頁。9、住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度50*第五十頁，共86頁。10、住宅的進(jìn)深進(jìn)深指建筑物縱深各間的長度。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的建筑物有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一

18、定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。 51*第五十一頁，共86頁。11、住宅的開間住宅的開間就是住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 52*第五十二頁，共86頁。12、得房率所謂得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。其中，套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺(tái)建筑面積，套（單元）建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。得房率是衡量優(yōu)秀套型的根本指標(biāo)。一般情況下，多層

19、住宅的得房率控制在 8590，小高層住宅的得房率控制在8085，高層的得房率相對(duì)較低，一般在7580。得房率越高，說明你實(shí)際得到的、能夠使用的面積越大，也越經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。53*第五十三頁，共86頁。磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。磚墻的厚度一般以磚長表示，例如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。其相應(yīng)厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。一般說來，墻體越厚承載能力越大，穩(wěn)定性越好。磚墻的厚度應(yīng)滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。13、墻體的厚度54*第

20、五十四頁，共86頁。14、普通住房與非普通住房普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：1、住宅小區(qū)建筑面積容積率在1.0以上；2、單套住房建筑面積在144平方米以下；3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。不能同時(shí)滿足以上三個(gè)條件的住房為非普通住房。普通住房和非普通住房由各地稅機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)交易部門設(shè)立的稅收征收窗口進(jìn)行認(rèn)定。 55*第五十五頁，共86頁。15、單元式住宅單元式住宅是指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、衛(wèi)生間等輔助用房，且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨(dú)立使用的住房，一般是指獨(dú)立的樓房。56*第五十六頁，共86頁。16、公寓式住宅公寓式住宅區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶

21、的西式別墅住宅而言的，公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)等，還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期居住。57*第五十七頁，共86頁。17、花園式住宅花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度較低，內(nèi)部居住功能完備，裝修奢華并富有變化。住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。58*第五十八頁，共86頁。房屋類別戶型結(jié)構(gòu)平層復(fù)式躍層錯(cuò)層平層復(fù)式59*第五十九頁，

22、共86頁。18、躍層式住宅躍層式住宅概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部分出夾層，安排臥室、書房等，用樓梯聯(lián)系上下，（夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分，夾層和底層之間有視線上的交流和空間上的流通。），優(yōu)點(diǎn)是：每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好。戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大。布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。60*第六十頁，共86頁。躍層61*第六十一頁，共86頁。19、復(fù)式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。（一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間。）62*第六十二頁，共86頁。 復(fù) 式63*第六十三頁，共86頁。20、

23、錯(cuò)層式住宅所謂“錯(cuò)層式”住宅主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。 錯(cuò)層式住宅的面積計(jì)算參照平面住宅面積計(jì)算。64*第六十四頁，共86頁。 錯(cuò) 層65*第六十五頁，共86頁。21、維修基金維修基金是專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后房屋共同部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。按規(guī)定，業(yè)主個(gè)人不可申請(qǐng)使用。只有經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)同意并取得業(yè)主房產(chǎn)行政管理部門（有的地方可能是其他部門或機(jī)構(gòu)）辦理維修基金支用審核手續(xù)。審核手續(xù)辦結(jié)后，憑審核手續(xù)到指定銀行支取維修基金 。66*第六十六頁，共86頁。22、五證兩書 建筑用地規(guī)劃

24、許可證 ：建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證： 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。國有土地使用證 ：經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。建設(shè)工程施工證 ：建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 商品房銷售(預(yù)售)許可證： 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 “兩書” ：商品房質(zhì)量保

25、證書、商品房使用說明書 67*第六十七頁，共86頁。房屋類別房屋面積使用面積建筑面積公攤面積權(quán)狀面積68*第六十八頁，共86頁。房屋面積的分類1、實(shí)用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。2、建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。3、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。69*第六十九頁，共86頁。計(jì)算建筑面積的范圍 建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來

26、作為辦公室、庫等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 封閉式陽臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈空面積（包括陽臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。70*第七十頁，共86頁。市場流通中的房屋分類商品房房改房（省直房改房、市直房改房）公寓寫字間商鋪及大型商用房別墅工業(yè)用廠房71*第七十一頁，共86頁。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素供求狀況自身?xiàng)l件：位置、日照、通風(fēng)、建筑物外觀、朝向、建筑結(jié) 構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置、施工質(zhì)量等環(huán)境因素人口因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素行政因素心里因素：購買或出售心態(tài)；欣賞趣味（個(gè)人偏好）；時(shí)尚風(fēng)氣；接近名家住宅心理；講

27、究門牌號(hào)碼，樓層數(shù)字或土地號(hào)數(shù)；講究風(fēng)水；價(jià)值觀的變化。國際因素72*第七十二頁，共86頁。購房貸款商貸：利率4.9.貸款年限根據(jù)房齡和貸款人年齡。公積金貸：利率3.25.貸款年限根據(jù)房齡和貸款年齡，個(gè)人最高額度30萬，夫妻雙方60萬。個(gè)人最低額度十萬，現(xiàn)在有兩種算法，任何一種算法少于十萬的，按照十萬計(jì)算?；旌腺J：商貸公積金混合。73*第七十三頁，共86頁。貸款政策濟(jì)南市戶口首套房首貸，首付30%，最長貸30年。首套利率上浮5%。購買第二套住房，首付百分之六十，利率是否上浮根據(jù)銀行具體政策執(zhí)行。10%-20%。外地戶口首套首付60%，利率基準(zhǔn)。最長25年。公積金二次貸款首付60%，利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。兩次以上公積金貸款，公積金不能再貸款74*第七十四頁，共86頁。房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)制度契稅 一套房90平方以下1%，90平方以上1.5%。二套房90平方以上2%，90平方以下1%。三套房3%。增值稅