房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要課件

1、房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要2022/10/1房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要2022/9/27房地產(chǎn)公司三第一部分 戰(zhàn)略分析第一章行業(yè)動態(tài)分析第二章青島地區(qū)房地產(chǎn)市場分析第三章企業(yè)內(nèi)部核心業(yè)務現(xiàn)狀分析第二部分 整體戰(zhàn)略方案第一章戰(zhàn)略目標第二章戰(zhàn)略定位第三章戰(zhàn)略選擇第四章職能戰(zhàn)略第三部分 戰(zhàn)略實施計劃第一章總體計劃第二章戰(zhàn)略實施推進分解計劃第三章保障措施第四部分 其他目 錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要2第一部分 戰(zhàn)略分析目 錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第一部分 戰(zhàn)略分析地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要3第一部分 戰(zhàn)略分析地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

2、綱要房地產(chǎn)公司三第一章 行業(yè)動態(tài)分析一、國家政策分析國家政策變革的兩個階段第一階段（1998-2004）：1998年國家取消福利房分配政策，開始了以商品房為主的全面市場化進程，這個階段的政策目標是推動住宅市場的發(fā)展。第二階段（2005至今）：自2005年“國八條”開始，國家開始將“建設和諧社會、讓每個人都有房子住”作為政策目標，采取了一系列穩(wěn)定房價的措施。尤其是2006年國務院“十五條”的出臺，對整個房地產(chǎn)行業(yè)影響甚大。第一部分戰(zhàn)略分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要4第一章 行業(yè)動態(tài)分析一、國家政策分析第一部分戰(zhàn)略分析房地產(chǎn)國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)提出的目標要求第一，優(yōu)化土地供應結構，合理地確定各

3、類土地供應比例，加強土地與住房供應銜接。第二，加快普通商品住宅的建設，采取綜合措施，增加中小型、中低價位的住房供應。第三，完善金融、信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施。第四，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)業(yè)的市場秩序，加強對各地的分類指導，特別是穩(wěn)住住房價格，建立有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的長效機制。第一部分戰(zhàn)略分析一、國家政策分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要5國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)提出的目標要求第一部分戰(zhàn)略分析一、國家國家當前政策調(diào)控的重點1、土地總量控制土地獲取將面臨更嚴格的政策；對閑置土地征收高額閑置費。2、住宅結構控制進一步加大中低檔政策性住房的開發(fā)量；堅持控制別墅及大戶型開發(fā)。3、資金政策控制國家

4、對開發(fā)商信貸條件將越來越嚴格；存貸利率將不斷提高。4、稅收控制國家目前正在醞釀出臺物業(yè)稅，物業(yè)稅如出臺將抑制投資購房行為。5、信息披露機制控制為確保需求信息對稱性，國家正在進一步完善房地產(chǎn)市場信息披露機制。6、區(qū)域控制房價增長過快區(qū)域將成為國家下一步調(diào)控的重點。第一部分戰(zhàn)略分析一、國家政策分析房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要6國家當前政策調(diào)控的重點第一部分戰(zhàn)略分析一、國家政策分析ww1、房地產(chǎn)開發(fā)投資總體保持平穩(wěn)增長的勢態(tài)，但多集中于東部地區(qū)，并開始向中部和西部地區(qū)階梯式轉移。 (商品房投資同比增長22.8 、辦公樓和商業(yè)用房同比下降5.3%、13.5% ；東部房地產(chǎn)投資占全國的64.

5、3、增幅為17.7)2、新增土地開發(fā)面積得到控制，存量土地的開發(fā)力度加大，國家放緩了土地供應節(jié)奏。3、普通住宅和經(jīng)濟適用房投資的比重逐步上升，別墅、高檔公寓的比重逐步下降。住房供應結構調(diào)整逐步實施。第一部分戰(zhàn)略分析二、06年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要71、房地產(chǎn)開發(fā)投資總體保持平穩(wěn)增長的勢態(tài)，但多集中于東部地區(qū)4、房地產(chǎn)開發(fā)信貸增速下降，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力加大。5、限制外資購房取得了一定進展，二、三季度約240億美元撤離中國。6、全國房地產(chǎn)施工面積、新開工面積同比增幅持續(xù)下降，竣工面積近年來首次出現(xiàn)負增長，對今明年市場供需結構會帶來一定影響。7、住宅銷售面積增幅下降明顯，

6、市場出現(xiàn)一定的觀望氣氛濃厚。 8、商品住宅價格漲幅回落，部份地區(qū)大戶型價格漲幅依然明顯。第一部分戰(zhàn)略分析二、06年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要84、房地產(chǎn)開發(fā)信貸增速下降，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力加大。第一部分1、國家城市化發(fā)展進程加快、人口年齡結構的特點決定房地產(chǎn)市場較長時間將是剛性需求，并逐步趨于理性發(fā)展。2、住宅產(chǎn)業(yè)化的健康發(fā)展，住房供應結構將趨于合理。3、宏觀調(diào)控的深入及調(diào)控體系的建立將使房價水平逐步趨于平穩(wěn)。4、節(jié)能住宅、環(huán)保住宅將是今后我國在各項政策上鼓勵發(fā)展的重點。三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀總體走趨第一部分戰(zhàn)略分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要91、國家城市化發(fā)展進程加

7、快、人口年齡結構的特點決定房地產(chǎn)市場一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量分析 1、2003-2005年青島市房地產(chǎn)指標統(tǒng)計 例表如下：指標施工面積增長竣工面積增長商銷售面積增長03年總面積1747.723.1537.82.8453.25.6住宅141731.4%453.318.1%402.79.1%04年總面積2101.320.2635.218.1516.313.9住宅1689.819.3%50411.2%446.510.9%05年總面積2362.713.5811.213.1%739.927%住宅1862.813.5%678.320.2%650.129.5%2、2006-2007年青島市住宅開發(fā)計劃 例表

8、如下：年度總計市區(qū)城陽黃島嶗山膠州即墨膠南萊西平度2006108228687141218971039240182007126142715513920697691104810第一部分戰(zhàn)略分析第二章青島地區(qū)市場分析(單位：萬平方米)房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要10一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量分析指標施工面積增長竣工面積增長商銷3、十一五期間青島市內(nèi)四區(qū)住宅規(guī)劃 例表如下：住宅類別2006年2007年2008年2009年2010年商品房（萬平）168315/政策性住房普通商品房（萬平）4574100120161經(jīng)濟適用房（萬平）7978505043廉租住房（套）/投資額（萬元）/200/3800250

9、/4750250/4750300/5700城市化居住房城中村改造（萬平）49186245283238舊城區(qū)改造（萬平）8117151144183第一部分戰(zhàn)略分析一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要113、十一五期間青島市內(nèi)四區(qū)住宅規(guī)劃住宅類別2006年20074、十一五期間黃島區(qū)住宅開發(fā)計劃 例表如下：住宅類別至2010年總投放量20062010年各年投放量20062007200820092010政策性住房外來務工公寓4510.29.38.58.58.5廉租住房5-3.02.0-經(jīng)濟適用房8-6.02.0-農(nóng)民安置房408.08.010.08.06.0普通商品房15053

10、32192521商品房中檔商品房40057.24102.9197.379.3663.19高檔商品房1001030302010城市化居住房45090901009080合 計1198228.44278.21269.8232.86188.69第一部分戰(zhàn)略分析一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要124、十一五期間黃島區(qū)住宅開發(fā)計劃住宅類別至2010年總投放量 5、開發(fā)量分析（1）2003-2006年青島地區(qū)住宅開發(fā)量穩(wěn)步增長。（2）07年青島市內(nèi)四區(qū)的政策性住房占20%、村莊和舊城改造占40%、商品房占40%。（3）07年黃島區(qū)政策性住房占32%、村莊和舊城改造占20%、商品房占

11、48%。（4）自07年開始青島地區(qū)的商品房開發(fā)比重已經(jīng)低于住宅總開發(fā)面積的50%。（5）除市區(qū)外，嶗山、黃島、膠南等地區(qū)07-09年房地產(chǎn)開發(fā)量計劃仍然排在前列。（6）區(qū)域性差異仍然存在。一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量分析第一部分戰(zhàn)略分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要13 5、開發(fā)量分析一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量分析第一部分戰(zhàn)略1、經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場前景廣闊2、2008年奧運會效應，拉動房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。3、市民生活水平提高，住房需求市場旺盛4、宏觀調(diào)控效應初顯，消費者購房行為趨于理性5、一橋一隧建設將促使西海房價進入一個新的提升階段。6、內(nèi)地人到沿海購房比例的持續(xù)增長，將進一步拉動市場需求。

12、二、青島地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析第一部分戰(zhàn)略分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要141、經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場前景廣闊二、青島地區(qū)房地產(chǎn)市開發(fā)商07年待開發(fā)項目優(yōu)勢劣勢魯澤置業(yè)唐島灣：25萬M2公司開發(fā)實力較強廣告推廣到位樓盤地段不錯同區(qū)域競爭激烈福瀛地產(chǎn)長江路以北：18萬M2集團綜合實力強開發(fā)類型數(shù)量較多樓盤定位地段不錯周邊配套設施少集力集團長江路以北：19萬M2集團綜合實力強樓盤位置不錯第一個地產(chǎn)項目一直未開發(fā)華歐集團積米崖：20萬M2母公司資金實力雄厚開發(fā)區(qū)域廣經(jīng)驗足年開發(fā)量大類型多定向安置多經(jīng)典樓盤少中南置業(yè)區(qū)政府以南：12萬M2建筑行業(yè)出身品質(zhì)較高地段好起點高開發(fā)區(qū)第一個地產(chǎn)項

13、目信達榮昌長江路居住示范區(qū)：30萬M2公司開發(fā)實力強傲海星城前期鋪墊位置較偏第三章行業(yè)競爭對手分析第一部分戰(zhàn)略分析一、行業(yè)競爭對手初步評價房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要15開發(fā)商07年待開發(fā)項目優(yōu)勢劣勢魯澤置業(yè)唐島灣：25萬M2公司1、企業(yè)眾多，競爭激烈 魯澤、城發(fā)、華歐、福瀛等開發(fā)區(qū)本土企業(yè)在行業(yè)內(nèi)已有不小影響，集力等新入行者也實力雄厚，專業(yè)地產(chǎn)更是專業(yè)化水平高，項目影響大。所開發(fā)項目無論規(guī)模、地段還是定位都比較接近，惡戰(zhàn)在所難免。2、專業(yè)地產(chǎn)，影響甚深 直到現(xiàn)在，作為開發(fā)區(qū)的三大代表型樓盤“陽光海岸”、“千禧龍花園”及“傲海星城”，皆為青島市區(qū)企業(yè)所為。而如今，上實、中南、海信、天泰等專業(yè)

14、地產(chǎn)動作更是不小，其影響將對開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來強勁旋風。3、本土企業(yè)，多元經(jīng)營本地開發(fā)企業(yè)，如華歐、福瀛、集力、歐美等，多為多元化經(jīng)營。對于地產(chǎn)開發(fā)而言，優(yōu)勢明顯，劣勢也很明顯。4、地產(chǎn)，差異運作我們的優(yōu)勢是有一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和教訓，有一定的隊伍建設，有一定的品牌和口碑，有集團的資金后盾。我們的劣勢是專業(yè)化程度及專業(yè)化意識還沒有深入到各個層面，產(chǎn)品的差異化不強。所以地產(chǎn)必須做精、做強、做出特色，避開同質(zhì)化。二、行業(yè)競爭對手的初步分析第一部分戰(zhàn)略分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要161、企業(yè)眾多，競爭激烈二、行業(yè)競爭對手的初步分析第一部分戰(zhàn)一、地產(chǎn)前三年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務現(xiàn)狀統(tǒng)計 1、200

15、4-2006年開工、竣工、銷售面積及回款統(tǒng)計匯總項 目2004年2005年2006年(1-11月)合計開工面積（萬）1.820.4815.537.78竣工面積（萬）11.72.79.7824.18銷售面積（萬）4.465.736.7816.97回款額（億元）2.12.3237.42第一部分戰(zhàn)略分析第四章企業(yè)內(nèi)部核心業(yè)務現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要17一、地產(chǎn)前三年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務現(xiàn)狀統(tǒng)計項 目2004年2、房屋存量統(tǒng)計項目庫存面積(單位：萬）庫存套數(shù)庫存金額（單位：萬）庫存均價風和日麗一期0.41272117.25164風和日麗二期4.8729325455.15227廣場2.17196

16、7454.73306海港苑一期0.029378.92721新城公寓2.215679203600總計9.767543025.9第一部分戰(zhàn)略分析一、地產(chǎn)前三年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務現(xiàn)狀統(tǒng)計房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要182、房屋存量統(tǒng)計項目庫存面積(單位：萬）庫存套數(shù)庫存金額（單 從投資策劃、土地獲取、土地開發(fā)、規(guī)劃設計、施工管理和銷售管理等六大環(huán)節(jié)形成了企業(yè)價值鏈，進行內(nèi)部環(huán)境分析：投資策劃 土地獲取 土地開發(fā) 規(guī)劃設計 施工管理銷售管理人力資源融資能力組織機構研發(fā)能力 利潤 投資策劃能力、區(qū)域內(nèi)土地獲取能力較強產(chǎn)品設計開發(fā)、規(guī)劃和施工管理能力較弱銷售管理能力一般第一部分戰(zhàn)略分析二、公司開發(fā)運營能力分

17、析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要19 從投資策劃、土地獲取、土地開發(fā)、規(guī)劃設計、施工管理和1、有較好的地域品牌、2、適應發(fā)展的土地儲備、3、較強的資金實力 4、有一定的開發(fā)經(jīng)驗S：優(yōu) 勢1、國家宏觀政策指導樓市良性發(fā)展2、經(jīng)濟發(fā)展帶動強勁市場需求3、西海岸自然及人文環(huán)境優(yōu)越4、橋隧建設帶動區(qū)域市場活躍5、西海岸為青島市重點發(fā)展區(qū)域6、公司實力品牌占得市場先機O：機 會1、規(guī)范化管理不足2、專業(yè)化、市場化運作程度不高3、運營能力不強4、人力資源、企業(yè)團隊建設薄弱W：不足1、國家政策影響2、客戶持幣待購3、投資外地客戶偏重入住率低4、開發(fā)企業(yè)惡性競爭同質(zhì)化競爭加劇T：風險地產(chǎn)戰(zhàn)略地位第一部分戰(zhàn)略分

18、析二、公司開發(fā)運營能力分析房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要20S：優(yōu) 勢1、國家宏觀政策指導樓市良性發(fā)展O：機 會W：不足房地產(chǎn)開發(fā)建筑內(nèi)接工程為主營銷以本地座銷為主物業(yè)二、現(xiàn)有業(yè)務發(fā)展狀況分析現(xiàn)有業(yè)務狀況：依托房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、營銷、物業(yè)，基本上形成了一條自開發(fā)至物業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)為現(xiàn)有核心產(chǎn)業(yè)，以原有工業(yè)土地變更和自主開發(fā)為主，土地獲取能力較強，主要依靠政府政策支持，但專業(yè)化程度不高。建筑產(chǎn)業(yè)正逐步推向外部市場，內(nèi)部機制影響整體運營能力提升，市場化運作程度不高，外接工程能力弱。營銷主要以本地售樓處座銷為主，無差異化營銷策略。現(xiàn)有樓盤全部由物業(yè)公司承接，物業(yè)沒有形成真正的服

19、務品牌。但從整個產(chǎn)業(yè)鏈來看，現(xiàn)有業(yè)務中物業(yè)經(jīng)營業(yè)務在現(xiàn)實資源、核心能力和市場關聯(lián)度上相關度均較大，風險關聯(lián)度較小，應強化其戰(zhàn)略地位。第一部分戰(zhàn)略分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要21房地產(chǎn)開發(fā)建筑營銷以物業(yè)二、現(xiàn)有業(yè)務發(fā)展狀況分析現(xiàn)有業(yè)務狀況地產(chǎn)與其他地產(chǎn)開發(fā)商一樣面臨著前所未有的發(fā)展機遇，同時又面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，要使地產(chǎn)能夠穩(wěn)健快速發(fā)展，必須解決速度與規(guī)模、品質(zhì)與創(chuàng)新的問題。也就是說：要在提高產(chǎn)品品質(zhì)和不斷創(chuàng)新的前提下，以高效率形成規(guī)?；@取高收益，并推動地產(chǎn)的快速發(fā)展(生存點) 。面對機遇和挑戰(zhàn)：地產(chǎn)要在研發(fā)設計、市場營銷、工程管理、建筑施工、物業(yè)服務上不斷創(chuàng)新，確立“健康住宅”的地產(chǎn)品牌

20、(發(fā)展點)。小結第一部分戰(zhàn)略分析房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要22地產(chǎn)與其他地產(chǎn)開發(fā)商一樣面臨著前所未有的發(fā)展機遇，同時第二部分 戰(zhàn)略方案地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要23第二部分 戰(zhàn)略方案地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要房地產(chǎn)公司三地產(chǎn)要不斷穩(wěn)步健康發(fā)展，確立地產(chǎn)的品牌地位，必須打造企業(yè)的核心競爭能力，推進企業(yè)五大能力的平衡發(fā)展，本部份從四個方面對此加以論述。第二部分戰(zhàn)略方案品 牌核心競爭力整合提升投資把握能力研發(fā)定位能力規(guī)劃設計能力管理控制能力市場營銷能力導引房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要24地產(chǎn)要不斷穩(wěn)步健康發(fā)展，確立地產(chǎn)的品牌地位，必須第一章戰(zhàn)略目標一、共同愿景集團共同

21、愿景創(chuàng)造健康生活地產(chǎn)共同愿景成為中國開發(fā)高品質(zhì)住宅的地產(chǎn)企業(yè)二、使命集團使命為世界的家庭提供高品質(zhì)生活享受地產(chǎn)使命健康環(huán)境健康材料健康住宅 創(chuàng)造健康綠色家園健康社區(qū)健康服務第二部分戰(zhàn)略方案房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要25第一章戰(zhàn)略目標一、共同愿景第二部分戰(zhàn)略方案房地產(chǎn)公司三年以房地產(chǎn)開發(fā)為核心產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)(建筑、物業(yè)等)依托核心產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。通過理順內(nèi)部管理機制，堅持項目管理制，通過三年的努力，將地產(chǎn)打造為對外適應市場、對內(nèi)高效運作的綜合性專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1、房地產(chǎn)公司三年內(nèi)達到一級開發(fā)資質(zhì)條件，爭創(chuàng)青島市地產(chǎn)十強企業(yè)，成為山東省知名房地產(chǎn)企業(yè)。三年累計開工面積70萬平方米以上、可售

22、面積70萬平方米以上、銷售收入實現(xiàn)30億元。2、建筑公司三年內(nèi)發(fā)展為膠南市建筑行業(yè)第一梯隊，每年承接工程量按30%以上的速度增長，三年承接工程量萬平方米。3、物業(yè)公司實現(xiàn)二級企業(yè)資質(zhì)，三年內(nèi)成為青島市優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)，基本確立物業(yè)服務品牌。 二、總體目標第二部分戰(zhàn)略方案房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要26以房地產(chǎn)開發(fā)為核心產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)(建筑、物業(yè)等)依托核心產(chǎn)業(yè)第三層面確立健康住宅地產(chǎn)的品牌地位第二層面鞏固住宅地產(chǎn)地位涉足經(jīng)營地產(chǎn)第一層面確保核心業(yè)務住宅地產(chǎn)開發(fā) 三年 五年 五至十年地產(chǎn)三個層面戰(zhàn)略示意圖第二章戰(zhàn)略定位第二部分戰(zhàn)略方案一、地產(chǎn)三個層面戰(zhàn)略示意圖房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要27

23、第三層面第二層面第一層面 三年 1、房地產(chǎn)開發(fā)定位以健康住宅開發(fā)為主。通過塑造“綠色、健康住宅”的社會形象，成為青島地區(qū)健康住宅的引領者。立足青島西海岸，適時向其他區(qū)域發(fā)展。在現(xiàn)有品牌樓盤“風和日麗”的基礎上，集中優(yōu)勢資源開發(fā)西海岸精品樓盤，打造西海岸第一品牌，09年考慮在青島購買土地為 “大廈”的籌建做好準備。2、建筑公司定位由個體承包，調(diào)整為項目管理承包運作模式。首先做強膠南地區(qū)，其次立足青島地區(qū)，而后涉足省內(nèi)其他地區(qū)?！跋壬妫僮鰪?，后做大，逐步全面走向市場。”3、營銷定位以自主銷售為主，適時引進專業(yè)公司實行策劃銷售代理。4、物業(yè)定位以服務為主，作為提升地產(chǎn)品牌的重要輔助品牌。第二部分

24、戰(zhàn)略方案二、各業(yè)務領域定位房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要281、房地產(chǎn)開發(fā)定位第二部分戰(zhàn)略方案二、各業(yè)務領域定位房地產(chǎn)第二部分戰(zhàn)略方案第三章戰(zhàn)略選擇一、房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略1、以標桿企業(yè)為跟進學習的目標，追求專業(yè)、品質(zhì)、穩(wěn)健和創(chuàng)新（跟）。2、與優(yōu)秀專業(yè)企業(yè)建立戰(zhàn)略合作，實行強強聯(lián)合（靠）。3、開發(fā)健康住宅，注入綠色健康理念，引領健康住宅新潮流（創(chuàng)）。4、以存量土地開發(fā)為主，參與市場拿地為輔（穩(wěn)）。二、營銷戰(zhàn)略1、強化前期策劃定位，由關注客戶需求過渡至引導客戶需求。2、從“整合營銷”“體驗營銷”，最終實現(xiàn)“主題營銷”的模式.3、推行“孔雀開屏”戰(zhàn)略，注重產(chǎn)品品質(zhì)，展示自身優(yōu)點，引導客戶消 費，促進客戶

25、成交（即先建設社區(qū)環(huán)境，裝修示范單位，將產(chǎn)品最好的一面展示客戶）。房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要29第二部分戰(zhàn)略方案第三章戰(zhàn)略選擇一、房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略房地產(chǎn)公第二部分戰(zhàn)略方案第三章戰(zhàn)略選擇三、建筑戰(zhàn)略 以建筑品質(zhì)、施工速度為突破口，實行集約化管理，提升品牌知名度。四、物業(yè)戰(zhàn)略 真誠服務、主動服務、全員服務，服務精細化、標準化。房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要30第二部分戰(zhàn)略方案第三章戰(zhàn)略選擇三、建筑戰(zhàn)略房地產(chǎn)公司三年第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略一、提升投資把握能力策略1、提高投資風險控制能力:建立項目風險評估和控制機制。規(guī)范土地操作，避免政策風險。2、提高投資盈利把握能力:堅持“關注市場、關注成

26、本、關注贏利”，建立以項目管理為主的成本控制中心，逐步實現(xiàn)利潤核算。進行全面預算管理，實現(xiàn)成本的事前控制。房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要31第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略一、提升投資把握能力策略房第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略二、提升研發(fā)定位能力策略1、從產(chǎn)品市場定位逐步實現(xiàn)依據(jù)市場的產(chǎn)品標準定位，打造自己的健康住宅品牌；2、與設計能力較強、服務意識領先的設計單位建立戰(zhàn)略合作關系，將公司戰(zhàn)略意圖、價值觀、開發(fā)理念貫徹到產(chǎn)品設計中；3、在社會資源的整合與合作中快速提高自身的研發(fā)能力，培育自己的研發(fā)隊伍，適時成立產(chǎn)品研發(fā)中心。三、提升項目管理控制能力策略1、實行項目利潤核算；2、將以年為周期改為以

27、項目為周期考核；3、以新開發(fā)項目為試點，推行項目管理制。房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要32第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略二、提升研發(fā)定位能力策略房第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略四、人力資源戰(zhàn)略 重點抓好一個規(guī)劃、四個體系。 一個規(guī)劃 建立以培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人為導向的職業(yè)生涯規(guī)劃，全面建立起適合企業(yè)快速穩(wěn)健發(fā)展的職業(yè)經(jīng)理人隊伍。 為實現(xiàn)上述目標應確立以下四個體系：人才選拔體系既重視內(nèi)部人才培養(yǎng)選拔，又重視企業(yè)奇缺人才的引進；績效管理體系建立以貢獻度和業(yè)績?yōu)閷虻目冃Ч芾眢w系；薪酬福利體系建立短期激勵與長期激勵相結合的薪酬福利體系；培養(yǎng)培訓體系通過主題年活動，培養(yǎng)一批培訓師骨干，帶動整體隊伍的綜合水平

28、，建立起學習型組織。房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要33第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略四、人力資源戰(zhàn)略房地產(chǎn)公司第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略五、財務戰(zhàn)略提升財務核算職能，三年內(nèi)完成向管理型財務過渡。重視事前、事中控制，推行全面預算管理。培養(yǎng)懂業(yè)務、會管理的復合型人才。六、提升市場營銷能力策略建立一支公開、公平、專業(yè)、學習型營銷團隊。建立一套清晰、高效的營銷作業(yè)流程。銷售模式由目前自行銷售逐步過度至自行銷售+專業(yè)代理銷售，由此縮短項目銷售周期。房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要34第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略五、財務戰(zhàn)略房地產(chǎn)公司三年第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略七、品牌戰(zhàn)略1、品牌結構選擇以公司

29、品牌+產(chǎn)品系列品牌為主導的品牌戰(zhàn)略，在“風和日麗”品牌已具有一定影響力的前提下，以開發(fā)系列精品樓盤提升公司品牌。2、品牌定位以“創(chuàng)造健康綠色家園”為核心定位，確定“健康”系列的生活理念品牌。3、品牌目標三年內(nèi)發(fā)展為青島市知名健康品牌。4、品牌舉措圍繞“健康”主題，推出產(chǎn)品系列，重塑區(qū)別于同質(zhì)化的品牌。以超值的物業(yè)服務，滿足客戶安全、方便、舒適等心理需求，打造服務品牌。以產(chǎn)品項目品牌帶動公司品牌。通過整合投資把握能力、研發(fā)定位能力、規(guī)劃設計能力、管理控制能力、市場營銷能力，提高企業(yè)核心競爭力，提升品牌知名度。房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要35第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略七、品牌戰(zhàn)略房地產(chǎn)公司三

30、年第三部分 實施計劃地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要36第三部分 實施計劃地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要房地產(chǎn)公司三一、07-09年開工、竣工、回款計劃第一章開發(fā)計劃第三部分實施計劃年度開工面積竣工面積可售面積銷售回款備注04-06年37.7824.18/742002007年39.718.224.8568402008年10.924.6201061052009年22.224.830.714651607-09年72.867.675.5309461三年累計增幅93%180%/317%備注：1、07-09年開工計劃見附件一 幻燈片 372、07-09年竣工計劃見附件二 幻燈片 383、

31、07年銷售回款計劃見附件三 幻燈片 394、08年銷售回款計劃見附件四 幻燈片 405、09年銷售回款計劃見附件五 幻燈片 41房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要37一、07-09年開工、竣工、回款計劃第一章開發(fā)計劃第三部分第三部分實施計劃項目名稱07年08年09年備注開工時間開工面積開工時間開工面積開工時間開工面積四方項目207.64風和日麗3期52、53、55樓07.56.7鳳凰國際1期07.109.15鳳凰國際2期09.47.2石雀灘07.103新天地1期07.44.4東山小區(qū)07.114.4土地納入儲備后開工西海岸1期07.108西海岸2期08.105.9新項目108.105新項目209.

32、715小計39.710.922.2附一：07-09年開工進度計劃房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要38第三部分實施計劃項目名稱07年08年09年備注開工時間開工第三部分實施計劃附二：07-09年竣工進度計劃項目名稱07年竣工項目08年開竣工項目09竣工項目備注竣工時間竣工面積竣工時間竣工面積竣工時間竣工面積風和日麗二期高層07.48.1廣場07.62.6四方項目107.77.5四方項目208.54風和日麗3期56、57樓08.123.8東山小區(qū)08.124.4根據(jù)土地情況建設新天地1期08.44.4西海岸1期08.128風和日麗3期52、53、55樓09.66.7鳳凰國際1期09.109

33、.2石雀灘09.43西海岸2期09.105.9小計18.224.624.8房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要39第三部分實施計劃附二：07-09年竣工進度計劃項目名稱07第三部分實施計劃附三：07年預售及回款計劃項目名稱06年末存量預售時間銷售面積銷售價格去化率回款額海港苑1期78.90.0292721100%78.9廣場7454.7 2.2333338100%7454.7風和日麗1期2117.20.3965346100%2117.2風和日麗2期25455.13.546531070%18829.2風和日麗3期56#57#07.51.52480040%7296新城公寓7920 07.41.76360

34、080%6336新天地1期07.71.76380040%6688風和日麗3期52#53#55#07.91.675480025%8040總計43025.912.91956840房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要40第三部分實施計劃附三：07年預售及回款計劃項目名稱06年末第三部分實施計劃附四：08年預售及回款計劃項目名稱07年末存量預售時間銷售面積銷售價格去化率回款額風和日麗2期6621.51.2475310100%6621.5風和日麗3期56#57#114002.285000100%11400新城公寓15840.443600100%1584新天地1期100322.643800100%10032東山

35、小區(qū)08.52.112400080%8448風和日麗3期52#53#55#22877.54.52500092.5%22600石雀灘08.52.1700070%14700鳳凰國際1期08.53.32600035%19920西海岸1期08.52.4450050%10800總計5251521.059106105房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要41第三部分實施計劃附四：08年預售及回款計劃項目名稱07年末第三部分實施計劃附五：09年預售及回款計劃項目名稱08年末存量預售時間銷售面積銷售價格去化率回款額09年末存量東山小區(qū)21120.5284000100%2112風和日麗3期52#53#55#2777.5

36、0.5055500100%2777.5石雀灘67500.97500100%6750鳳凰國際1期356855.496500100%35685西海岸1期220002.45000100%22000西海岸2期09.32.83500080%141503500鳳凰國際2期09.72.88800040%2304234560其它項目109.62.5700050%1750017500其它項目209.104.5500030%2250052500總計69324.522.533146516.5108060房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要42第三部分實施計劃附五：09年預售及回款計劃項目名稱08年預第三部分實施計劃第二章各業(yè)務單元的收入、利潤計劃項目07年08年09年合計收入銷售回款56840106105146516309461四方工程回款15200480020000建筑收入700090001000026000小計7904011