房地產(chǎn)定位與概念設(shè)計(jì)課件

1、現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā) 理念與方法現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)理念與方法 與概念設(shè)計(jì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)理念與方法房地產(chǎn)工程定位綜述工程定位的概念定位營(yíng)銷大師菲利浦科特勒認(rèn)為：定位是指企業(yè)設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位房地產(chǎn)工程定位是依據(jù)市場(chǎng)細(xì)分針對(duì)所選目標(biāo)市場(chǎng)的定位；是針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)產(chǎn)品屬性、特征、功能的需求，通過對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)能力與需求的分析，從產(chǎn)品功能、檔次、價(jià)格、形象等方面，塑造產(chǎn)品個(gè)性形象，為消費(fèi)者打造“量身定做的特定產(chǎn)品，從而吸引顧客，占領(lǐng)該細(xì)分市場(chǎng)的過程工程定位的宗旨產(chǎn)品的個(gè)性、產(chǎn)品的和諧、產(chǎn)品的價(jià)值房地產(chǎn)工程定位綜述工程定位的概念工程定位的內(nèi)容

2、工程市場(chǎng)定位指對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)中的目標(biāo)消費(fèi)者的選擇工程功能定位根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的個(gè)性需求確定工程功能的過程工程產(chǎn)品定位根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的支付能力、消費(fèi)意愿確定特定產(chǎn)品的過程工程價(jià)格定位根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)心理、競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況、企業(yè)自身狀況確定產(chǎn)品價(jià)格的過程房地產(chǎn)工程定位綜述工程定位的內(nèi)容房地產(chǎn)工程定位綜述房地產(chǎn)工程定位綜述工程定位主要影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)熟悉程度市場(chǎng)調(diào)查與分析、市場(chǎng)細(xì)分目標(biāo)客戶群狀況了解程度目標(biāo)客戶群的年齡及家庭構(gòu)造、支付能力、對(duì)居住區(qū)內(nèi)條件的要求、對(duì)建筑單體條件的要求企業(yè)自身?xiàng)l件企業(yè)聲譽(yù)、物業(yè)品牌、核心競(jìng)爭(zhēng)力、資本運(yùn)作和融資能力、負(fù)債和抗風(fēng)險(xiǎn)能力外部環(huán)境國(guó)家及地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、目前國(guó)家政策支持

3、與限制程度、土地本錢、周邊環(huán)境、根底設(shè)施與配套設(shè)施條件競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況房地產(chǎn)工程定位綜述工程定位主要影響因素市場(chǎng)研究一般投資機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)選 擇消費(fèi)偏好研究承受能力分析第一階段 項(xiàng)目市場(chǎng)屬性定位消費(fèi)群體定位第二階段 項(xiàng)目功能屬性定位市場(chǎng)研究具體投資機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目地址選擇項(xiàng)目使用性質(zhì)定位項(xiàng)目地塊環(huán)境分析主要功能定位產(chǎn)品檔次定位建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)消費(fèi)偏好分析目標(biāo)市場(chǎng)分析環(huán)境分析第三階段 項(xiàng)目產(chǎn)品屬性定位市場(chǎng)研究第四階段 項(xiàng)目?jī)r(jià)格屬性定位市場(chǎng)研究項(xiàng)目投資估 算競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析SWOT分析經(jīng)營(yíng)策略研究產(chǎn)品價(jià)格定位房地產(chǎn)工程定位程序房地產(chǎn)工程定位綜述市場(chǎng)研究一般投資市場(chǎng)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)偏好

4、承受能力第一階段 工程概況地理位置工程地處城市南郊，是“南部新城的核心區(qū)域，定位為商住區(qū)工程周邊情況交通便捷，有學(xué)校、國(guó)際會(huì)展中心、科技館、體育館、企業(yè)、商業(yè)、餐飲、醫(yī)療、銀行等；已開發(fā)住宅工程3個(gè)、正開發(fā)住宅工程6個(gè)、待開發(fā)工程有大型寫字樓、政府機(jī)構(gòu)、住宅小區(qū)等8個(gè)工程；目前該區(qū)域開展的工程多為中低檔次商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及聯(lián)建住宅地塊現(xiàn)狀政府已完成七通工程，公司可開場(chǎng)進(jìn)展土地平整和前期工程工程規(guī)劃要點(diǎn)總占地92萬平方米分期獲取土地使用權(quán)，首幅土地面積20萬平方米.住宅總建筑面積18萬平方米未含其它房地產(chǎn)工程定位例如工程概況房地產(chǎn)工程定位例如城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析市場(chǎng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向中低價(jià)位樓盤工薪階

5、層日漸成為購房的主體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，樓盤素質(zhì)不斷升級(jí)中高檔、大戶型、高價(jià)位產(chǎn)品空置率高戶型配比失當(dāng)導(dǎo)致產(chǎn)品構(gòu)造失調(diào)開發(fā)周期和銷售周期較長(zhǎng)中高檔房地產(chǎn)開發(fā)水平快速提升，中檔樓盤品質(zhì)欠佳二手房市場(chǎng)的緩慢開展降低了新增購置力的比率管理費(fèi)偏低很難保證高質(zhì)素管理水平房地產(chǎn)工程定位例如城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析房地產(chǎn)工程定位例如消費(fèi)者調(diào)查群體構(gòu)成房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位消費(fèi)者調(diào)查群體構(gòu)成房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位消費(fèi)者購置行為影響因素調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位消費(fèi)者購置行為影響因素調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位年齡段20-25歲26-30歲31-40歲41-

6、50歲50歲以上空填總計(jì)數(shù)量112141178115467599百分比18.7%23.6%29.7%19.2%7.7%1.2%100%婚姻狀況未婚已婚其他空填總計(jì)人數(shù)161413421599百分比26.9%68.9%0.7%3.5%100%教育程度中學(xué)或中專大專本科本科以上空填總計(jì)人數(shù)2622071011217599百分比43.7%34.6%16.9%2%2.8%100%消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位年齡段消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位家庭情況單身二人三人三代與兄弟姐妹同住其他空填總計(jì)人數(shù)67683604936127599百分比11.2%11.4%60.1%

7、8.2%6%2%1.2%100%收入22-56-1011-2021-3031-5050-100100空填總計(jì)人數(shù)14326712338125317599%23.944.620.56.3%2%0.8%0.5%0.2%1.2%100單位：萬元消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位家庭情消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位購房計(jì)劃一年之內(nèi)購房一至兩年內(nèi)購房?jī)赡昊蛞院筚徺I暫時(shí)沒有計(jì)劃不會(huì)考慮空填總計(jì)人數(shù)96220278005599百分比16%50.4%19.9%8.5%00.8%100%目的首次置業(yè)二次改善為父母買房為子女購房投資其他目的空填總計(jì)人數(shù)121339297714172

8、599百分比20.2%56.6%4.8%12.9%2.3%2.8%0.3%100%消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位購房計(jì)消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位承受房?jī)r(jià)1011-2021-3031-4041-5051-6061-7071-8081-100100空填總計(jì)人數(shù)1432471294324523201599%23.941.221.57.240.80.30.50.300.2100付款方式一次性付款銀行按揭貸款空填總計(jì)人數(shù)32326411599百分比53.9%44.1%2%100%月供（元） 2000200030003000400040005000500060006

9、000700070008000800090009000一萬 一萬空填總計(jì)人數(shù)1461374212501014251599%24.422.9720.800.200.20.741.9100消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位承受房消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位面積50M50-80M81-100M101-120M121-150M151-180M181-200M200M以上空填總計(jì)人數(shù)16121236134591510104599%2.720.239.422.49.82.51.71.70.7100戶型一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室一廳三室兩廳三室三廳四室兩廳四室三廳五室空填

10、總計(jì)人數(shù)201822177781511303599%3.330.436.212.913.50.81.80.501.5100消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位面積消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位衛(wèi)生間數(shù)一個(gè)兩個(gè)三個(gè)三個(gè)以上空填總計(jì)人數(shù)2872981211599百分比47.9%49.7%2%0.2%0.2%100%看法大一些、寬敞、氣派適中、購用小一點(diǎn)空填總計(jì)人數(shù)39019982599百分比65.1%33.2%1.3%0.3%100%看法大一些、寬敞、氣派適中、夠用小一點(diǎn)空填總計(jì)人數(shù)121414586599百分比20.2%69.1%9.7%1%100%消費(fèi)者調(diào)查根本狀

11、況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位衛(wèi)生間消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位排序中作為首要考慮因數(shù)的前八位分布情況排序12345678因數(shù)價(jià)格開發(fā)商信譽(yù)建筑質(zhì)量交通便利環(huán)境物業(yè)管理品牌子女就學(xué)人數(shù)132115795956292517百分比22%19.2%13.2%9.8%9.4%4.9%4.2%2.8%消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位排序中消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位區(qū)域選擇圖消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位區(qū)域選消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位建筑形式選擇圖消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位建筑形消費(fèi)

12、者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位空間格局選擇圖消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位空間格消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位消費(fèi)偏好選擇圖消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位消費(fèi)偏消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位購房目的圖消費(fèi)者調(diào)查根本狀況調(diào)查房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位購房目工程消費(fèi)群體定位總體定位：具備穩(wěn)定、較高收入的非體力勞動(dòng)者的復(fù)合體共性特征：具備月收入2000元以上的穩(wěn)定收入、具有一定文化的知識(shí)階層差異性特征教師、學(xué)者、專家、專業(yè)社會(huì)工作者律師、醫(yī)生、購置商品房總價(jià)在2030萬之間、購置面積在90120之間自由業(yè)者、從事I

13、T、貿(mào)易、傳媒、文藝等行業(yè)工作，購房面積在100平方米左右，購房資金區(qū)間自由度較大政府公務(wù)員及企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)，購置商品房總價(jià)位在2535萬之間，購置面積在100150之間民營(yíng)和企業(yè)主，購房總價(jià)在3550萬之間，需要提供居住面積較大，舒適，表達(dá)其身份的住宅房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位工程消費(fèi)群體定位房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位目標(biāo)客戶的根本特征年齡、性格特征 2845歲之間、以2835歲為主 家庭情況 定位三口之家為主，二口之家為重要補(bǔ)充；四、五口之家次之 學(xué)歷 大專文化及其以上大專以上達(dá)60%，本科以上達(dá)33% 職業(yè)特點(diǎn) 專業(yè)技術(shù)人員、教師、律師、合資企業(yè)中高級(jí)管理人員；機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員；私企雇

14、員、私企業(yè)主家庭年收入 銀行積蓄6萬元以上、家庭年收入3-4萬元以上 現(xiàn)實(shí)居住狀況 多為和父母共同居住2028歲的年輕人；或租房居住、首次置業(yè)者 房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位目標(biāo)客戶的根本特征房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位房屋面積與總價(jià)、付款方式計(jì)算房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位面 積（平方米）總 價(jià)（萬元）首 付（萬元）月 供（元）10年按揭月 供（元）15年按揭月 供（元）20年按揭兩房8517414041014858100204172812481056三房120245205214821254130266216015601320150286.5237617161452四93

15、024/37802184/27301848/2310注：按均價(jià)1900元/m2，首付20%計(jì)算。房屋面積與總價(jià)、付款方式計(jì)算房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位工程鎖定的主要目標(biāo)群體準(zhǔn)備在2-3年內(nèi)購房、年家庭收入在3-5萬元左右、購置面積在80-120平方米之間、使用資金15-25萬元一次置業(yè)者；兼顧購置面積120-160平方米、使用資金20-40萬以上的二次置業(yè)者28歲-35歲、月均家庭收入在2500-3000元之間、主要為首次置業(yè)者，以供兩房為主30歲-40歲、月均家庭收入在4000-4500元之間，主要為二次置業(yè)者，以供三房為主。35歲-45歲之間、月均家庭收入在4500-8000元，主要為二次

16、置業(yè)，以供四房為主房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位工程鎖定的主要目標(biāo)群體房地產(chǎn)工程定位消費(fèi)群體定位戶型形式與比例房地產(chǎn)工程定位功能定位戶 型面積（m2）套 數(shù)面 積（m2）面積比例（）套 數(shù)比(%)小戶型451440.9萬510兩房1廳1衛(wèi)75-852212.3萬12152廳1衛(wèi)90-1003393.6萬2023三房2廳1衛(wèi)110-1203844.9萬26262廳2衛(wèi)135-1452663.9萬2118四房2廳2衛(wèi)150-165741.6萬95平面/復(fù)式180-220481.4萬73合計(jì)平均115147618.6萬100100戶型形式與比例房地產(chǎn)工程定位功能定位戶 型面積套戶型要求可考慮大客廳、并有

17、大面積落地玻璃窗客廳和主臥室必須朝南可考慮臥室陽光房、錯(cuò)層、頂層閣樓、暗衛(wèi)生間等等 園林綠化普通住宅區(qū)綠化率不應(yīng)低于30%容積率較低園區(qū)的綠化率應(yīng)50-60%綠化樹種注重針葉、闊葉樹木和灌木立體搭配綠化要有層次感、與路網(wǎng)和景觀節(jié)點(diǎn)綜合考慮設(shè)計(jì)設(shè)置多處中心廣場(chǎng)、街心廣場(chǎng)、組團(tuán)立體環(huán)境園區(qū)內(nèi)應(yīng)有局部雕塑小品，硬鋪裝地面房地產(chǎn)工程定位功能定位戶型要求房地產(chǎn)工程定位功能定位交通系統(tǒng)人車分流車行主路要絕對(duì)暢通防止過境車流對(duì)小區(qū)的干擾車輛盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)停車場(chǎng)或入口不得靠近住宅 公交車開通并延長(zhǎng)數(shù)條公交車車位房地產(chǎn)工程定位功能定位交通系統(tǒng)房地產(chǎn)工程定位功能定位商業(yè)效勞配套系統(tǒng)中型超市：1500-2500平

18、方米臨街商業(yè)：2層、12000平方米，可作中檔餐飲綜合類酒店、餐飲、娛樂設(shè)施等內(nèi)置商業(yè)街：6000平方米，作為商業(yè)專門店、洗衣店、美容美發(fā)店、休閑吧、水吧、網(wǎng)吧、酒吧、書吧等文化休閑場(chǎng)所會(huì)所3500平方米，功能包括恒溫游泳館、健身房、乒乓球室、半場(chǎng)籃球場(chǎng)、壁球館、桌球室、麻將房、鋼琴房、書畫室、咖啡書吧；要考慮室外網(wǎng)球場(chǎng)及兒童樂園的建立 社區(qū)醫(yī)療中心引進(jìn)高水平醫(yī)院入園、面積300米房地產(chǎn)工程定位功能定位商業(yè)效勞配套系統(tǒng)房地產(chǎn)工程定位功能定位 學(xué)校小學(xué)：36班，10000平方米二期中學(xué)：后續(xù)考慮，可考慮公立收費(fèi)形式幼兒園9個(gè)班級(jí)，每班級(jí)30人，2500平方米一期節(jié)能功能屋頂和西向外窗采用隔熱措施

19、北向窗戶不宜過大，并應(yīng)盡量提高窗戶的密封性住宅外墻采用苯板保溫，增加隔熱性能主入口新的設(shè)計(jì)放在南側(cè)外墻保溫防止冷橋、防止使用飄窗房地產(chǎn)工程定位功能定位 學(xué)校房地產(chǎn)工程定位功能定位建筑風(fēng)格該城市文脈與建筑風(fēng)格正在探索中，傳統(tǒng)的現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)不易被消費(fèi)者承受應(yīng)以后現(xiàn)代風(fēng)格的單體設(shè)計(jì)為主應(yīng)在統(tǒng)一風(fēng)格的根底上各組團(tuán)要富于變化立面色彩立面色彩要豐富和諧多采用明快的的暖色調(diào)，采用較簡(jiǎn)潔的立面構(gòu)造設(shè)計(jì)盡量在南立面不要采用過多裝飾性的構(gòu)件房地產(chǎn)工程定位產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格房地產(chǎn)工程定位產(chǎn)品定位樓型及層數(shù)工程周邊均為多層住宅，考慮容積率及消費(fèi)者抗性，故不建高層6層多層、912層的小高層、4層花園洋房構(gòu)造形式以鋼筋混凝

20、土框架為主、局部采用磚混建筑材料墻體采用符合節(jié)能充填材料或節(jié)能墻體陽面外窗為鋁塑雙玻、北面外窗為鋁塑三玻一層地面做防潮處理、冷杉做保溫處理外立面裝飾材料以涂料為主供熱采暖地?zé)嵝问焦岱康禺a(chǎn)工程定位產(chǎn)品定位樓型及層數(shù)房地產(chǎn)工程定位產(chǎn)品定位起居室二房及其以上開間不小于4.2米、最大不超過4.8米、面積不小于25平方米三房及其以上開間不小于4.5米，最大不超過5.2米，面積不小于30平方米四房及其以上最好到達(dá)40平方米預(yù)留電源插座3組，有線電視終端接口及 線接口各一個(gè)主臥二房及其以上開間不小于3.9米，最大不超過4.8米，面積不小于13平方米三房及其以上開間不小于3.9米，最大不超過5.2米，面積不

21、小于15平方米，四房以上應(yīng)到達(dá)20平方米預(yù)留電源插座3組、有線電視終端接口及 線接口各一個(gè)房地產(chǎn)工程定位產(chǎn)品定位起居室房地產(chǎn)工程定位產(chǎn)品定位次臥二房及其以上面積不小于10平方米三房及其以上面積不小于12平方米預(yù)留寬帶終端接口可考慮設(shè)計(jì)成北向書房面積不少于10平方米需預(yù)留寬帶終端接口最好設(shè)計(jì)為南向房地產(chǎn)工程定位產(chǎn)品定位次臥房地產(chǎn)工程定位產(chǎn)品定位衛(wèi)生間一房一廳及兩房一廳可做一個(gè)衛(wèi)生間三房以上考慮兩個(gè)或多個(gè)衛(wèi)生間消費(fèi)者可承受暗衛(wèi)生間需提前做好排風(fēng)管道面積最小不少于5平方米衛(wèi)生間構(gòu)造可考慮下沉式衛(wèi)生間設(shè)電源插座3組復(fù)式住宅考慮另設(shè) 接口房地產(chǎn)工程定位產(chǎn)品定位衛(wèi)生間房地產(chǎn)工程定位產(chǎn)品定位餐廳150平方米

22、以上的戶型應(yīng)設(shè)計(jì)成明廳餐廳不應(yīng)設(shè)在走道的位置上，影響功能分區(qū)的明確性餐廳面積不應(yīng)小于8平方米廚房廚房應(yīng)天然采光、自然通風(fēng)、設(shè)置外陽臺(tái)面積不少于6平方米電源插座不應(yīng)少于3組應(yīng)考慮燃?xì)鉅t或電熱水器的位置房地產(chǎn)工程定位產(chǎn)品定位餐廳房地產(chǎn)工程定位產(chǎn)品定位SWOT分析工程開展優(yōu)勢(shì)位置優(yōu)勢(shì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)本錢優(yōu)勢(shì)本錢控制優(yōu)勢(shì)工程開展劣勢(shì)區(qū)域價(jià)格劣勢(shì) 外部環(huán)境及景觀不佳區(qū)域交通配套、教育配套、商服配套、醫(yī)療配套較差房地產(chǎn)工程定位價(jià)格定位SWOT分析房地產(chǎn)工程定位價(jià)格定位SWOT分析工程開展時(shí)機(jī)開展時(shí)機(jī) 品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力工程位于綠化帶，生態(tài)、親水概念和園區(qū)總體規(guī)劃便于展開推廣

23、活動(dòng)城市輕軌的開通與之相照應(yīng)小城鎮(zhèn)化新居住區(qū)呼之欲出市場(chǎng)時(shí)機(jī)城市房地產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)造不合理導(dǎo)致有效供給缺乏，產(chǎn)品構(gòu)造無法滿足市場(chǎng)的有效需求通過調(diào)查證明市場(chǎng)對(duì)性價(jià)比優(yōu)良的樓盤有較大的需求房地產(chǎn)工程定位價(jià)格定位SWOT分析房地產(chǎn)工程定位價(jià)格定位SWOT分析抗壓時(shí)機(jī)具備資金實(shí)力的開展商便擁有更多生存時(shí)機(jī)入市樓盤少、新盤少，市場(chǎng)時(shí)機(jī)在不斷出現(xiàn)具有長(zhǎng)期戰(zhàn)略的實(shí)力派企業(yè)才能做到低利潤(rùn)產(chǎn)品時(shí)機(jī)優(yōu)秀的產(chǎn)品是其被市場(chǎng)承受的最重要因素產(chǎn)品規(guī)劃、創(chuàng)新方面如果有所突破本錢時(shí)機(jī)工程在本錢方面具備較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)、為工程操作留下更大的彈性空間房地產(chǎn)工程定位價(jià)格定位SWOT分析房地產(chǎn)工程定位價(jià)格定位SWOT分析工程開展威脅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)威脅本

24、工程所在版塊樓盤竟?fàn)幰幌騽×腋?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯集資建房是會(huì)對(duì)按市場(chǎng)規(guī)那么操作的工程造成沖擊價(jià)格威脅本工程價(jià)格上升的空間有限區(qū)域內(nèi)待開發(fā)工程多房地產(chǎn)工程定位價(jià)格定位SWOT分析房地產(chǎn)工程定位價(jià)格定位價(jià)格定位房地產(chǎn)工程定位價(jià)格定位相關(guān)樓盤調(diào)查價(jià)格定位房地產(chǎn)工程定位價(jià)格定位相關(guān)樓盤調(diào)查價(jià)格定位價(jià)格策略高調(diào)入市，底價(jià)位推盤，表達(dá)產(chǎn)品性價(jià)比優(yōu)勢(shì)批量入市，控制開盤量，逐步推進(jìn)待樓盤品牌競(jìng)爭(zhēng)力充分表達(dá)，價(jià)格體系逐次抬升，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格上揚(yáng)價(jià)格定位首期建立11萬平方米900套，在中端價(jià)格抄底入市首期均價(jià)2000元/平方米后期價(jià)格逐步順勢(shì)推高、整個(gè)工程均價(jià)實(shí)現(xiàn)2200元/平方米房地產(chǎn)工程定位價(jià)格定位價(jià)格定位房地產(chǎn)工

25、程定位價(jià)格定位常見的概念概念汽車概念服裝常見的概念設(shè)計(jì)電梯設(shè)計(jì)抗震設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)的宗旨 人性化、提高產(chǎn)品素質(zhì)、提高產(chǎn)品價(jià)值房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見的概念房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)的含義概念設(shè)計(jì)是在工程定位的根底上，通過綜合分析而提出的工程的理念，并以此在規(guī)劃、景觀、建筑三個(gè)層面上進(jìn)展誘導(dǎo)設(shè)計(jì)，突出工程的形象，營(yíng)造系列賣點(diǎn)的過程房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)的要求以市場(chǎng)調(diào)查和工程定位為依據(jù)概念設(shè)計(jì)應(yīng)具有創(chuàng)新性目標(biāo)消費(fèi)者應(yīng)具有一定的規(guī)模和購置力符合消費(fèi)者需求層次、滿足消費(fèi)者的追求在規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售推廣等方面有演繹和發(fā)揮的空間房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)的含義房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)的作用適應(yīng)消費(fèi)由買房到買生活的轉(zhuǎn)變張揚(yáng)工程

26、個(gè)性、賦予樓盤生命及靈魂滿足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)個(gè)性化的追求工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷推廣的依據(jù)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)觀山、觀水、觀自然 觀古、觀今、觀大千概念設(shè)計(jì)的作用房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)觀山、觀水、觀自然概念設(shè)計(jì)與賣點(diǎn)關(guān)系賣點(diǎn)D賣點(diǎn)E賣點(diǎn)A賣點(diǎn)C賣點(diǎn)B總體概念房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)與賣點(diǎn)關(guān)系賣點(diǎn)D賣點(diǎn)E賣點(diǎn)A賣點(diǎn)C賣點(diǎn)B總體概念房常見的賣點(diǎn)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見的賣點(diǎn)區(qū)域觀念社區(qū)觀念網(wǎng)絡(luò)技術(shù)地段配套環(huán)境品牌常見的賣點(diǎn)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見的賣點(diǎn)區(qū)域觀念社區(qū)觀念網(wǎng)絡(luò)技術(shù)概念設(shè)計(jì)的階段產(chǎn)品概念第一種境界 “看山是山；樸素主義階段，由產(chǎn)品本身產(chǎn)生和延伸文化概念第二種境界“看山不是山 ；如弗拉明戈、浪漫的西班牙探戈生活概念第三種境界

27、 “看山還是山 ；由浪漫回到現(xiàn)實(shí)中來，將產(chǎn)品和生活聯(lián)系起來房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)的階段房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見樓盤的產(chǎn)品概念核心區(qū)域概念：CBD、中關(guān)村、奧運(yùn)村、金融街投資財(cái)富概念：商住樓、酒店式公寓常見樓盤的文化概念精神感覺概念：XX主義、XX生活字母組合概念：各種各樣的中英文字母組合，SOHO科技環(huán)保概念：低耗能住宅、生態(tài)、環(huán)保住宅常見樓盤的生活概念景觀環(huán)境概念：親水型住宅、公園式住宅房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見樓盤的產(chǎn)品概念引領(lǐng)潮流的概念生態(tài)概念運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理、遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)開展的原那么，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)的原那么，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序

28、地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢、無污染和生態(tài)平衡的人居環(huán)境綠色概念居住環(huán)境的綠色不單是種樹種草，還應(yīng)表達(dá)綠化的四季清楚和綠化品種的層次性 大都市的城郊往往有難得的天然或人工湖泊，為綠色住宅創(chuàng)造了可貴的水資源 利用出產(chǎn)率低的坡地和臺(tái)地進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)，采用新型環(huán)保節(jié)能的建材和裝飾材料，盡量就地取材 利用自然能源、節(jié)約水資源、小區(qū)垃圾要分類處理房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見的概念安康住宅概念 所謂安康住宅，不僅僅強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的優(yōu)化,而且主要強(qiáng)調(diào)居住活動(dòng)本身要有益于居住者的安康。具體表達(dá)在使居所滿足居住者生理和心理的需求，使人生活在安康、平安、舒適和環(huán)保的室內(nèi)、室外居住環(huán)境中，杜

29、絕因住宅和居住活動(dòng)而引起的生理及心理疾病。從某種意義上講，安康住宅是綠色生態(tài)住宅在“以人為本層面上的具體化和實(shí)用化，是綠色生態(tài)住宅關(guān)注人的表現(xiàn)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見的概念房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見的概念可持續(xù)開展概念可持續(xù)開展概念意在尋求自然、建筑和人文三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本的根底上，利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適安康的生活環(huán)境，同時(shí)又要保護(hù)和控制對(duì)于自然資源的使用，經(jīng)濟(jì)合理地利用土地和其它自然資源，以實(shí)現(xiàn)向自然的適度索取與最優(yōu)回報(bào)之間的均衡房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見的概念房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見的概念山水人居概念 “山水泛指自然環(huán)境，“人居泛指人工環(huán)境，山水人居就是人工環(huán)境與自然環(huán)境協(xié)調(diào)開展的結(jié)