對(duì)北京市大成物業(yè)管理公司與長安新城業(yè)主因封閉陽臺(tái)引起物業(yè)管理糾紛案的分析

1、對(duì)北京市大成物業(yè)管理公司與長安新城業(yè)主因封閉陽臺(tái)引起物業(yè)管理糾紛案的分析摘 要：筆者認(rèn)為， 在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)管理公司對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理，主要責(zé)任是監(jiān)督，是否封閉陽臺(tái)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)管理合同不應(yīng)進(jìn)行約定。所以，對(duì)未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽臺(tái)的使用行為，應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為，本案約定業(yè)主不得封閉陽臺(tái)的內(nèi)容不合理，也沒有法律依據(jù)，故法院對(duì)物業(yè)管理公司要求業(yè)主對(duì)封閉陽臺(tái)的裝修予以拆除的訴訟請(qǐng)求予以駁回是正確的。一、 基本案情原告北京市大成物業(yè)管理公司被告李恕等長安新城十二名業(yè)主原告訴稱，我公司受北京大成房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大成開發(fā)公

2、司）的委托，負(fù)責(zé)該公司開發(fā)建設(shè)的“長安新城” 項(xiàng)目的物業(yè)管理。被告李恕等業(yè)主購買了該項(xiàng)目日1 樓房屋， 并于2002 年 6 月 28 日與我公司簽訂了 物業(yè)管理服務(wù)合同 ，領(lǐng)取了我公司發(fā)放的物業(yè)管理公約，辦理了房屋入住手續(xù)。 2003 年 1 月 18日，被告在未經(jīng)任何有關(guān)單位批準(zhǔn)，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽臺(tái)。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同 、長安新城業(yè)主公約的相關(guān)約定，妨礙了我公司對(duì)小區(qū)的正常管理，也使我公司無法全面履行與大成開發(fā)公司簽訂的委托管理合同的義務(wù)。在與被告協(xié)商及勸阻無效的情況下，我公司訴請(qǐng)法院依法判決被告拆除已封閉的陽臺(tái)，恢復(fù)原狀。被告業(yè)主辯稱，我

3、們于 2001年 4月1日至5 日交納定金，確定購買了大成開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房一長安新城日 1樓的房產(chǎn)。 2001 年 6 月至 7 月， 12名被告分別與大成開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，合同中明確規(guī)定房屋陽臺(tái)為白色塑鋼窗的封閉陽臺(tái)。大成開發(fā)公司提供的沙盤及口頭也多次承諾房屋為封閉陽臺(tái)。入住后，我們發(fā)現(xiàn)日1 樓南陽臺(tái)未封閉，且存在很多問題，如，交付使用的陽臺(tái)違反了國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的1999 年 6月 1日實(shí)施的住宅規(guī)范關(guān)于陽臺(tái)部分的相關(guān)規(guī)定；另2002 年 11 月 26日，長安新城日 1 樓 8單元 802號(hào)業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日 1 樓 3

4、單元 101 及 6 單元 201 室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認(rèn)犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺(tái)侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長安新城日1 樓的 100 位業(yè)主聯(lián)名起草長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺(tái)的決議暨送達(dá)北京市大成物業(yè)管理公司的通知，并于2002 年 12月 9 日交與原告負(fù)責(zé)人。根據(jù)決議內(nèi)容， 為保證長安新城日1 樓全樓的整體美觀， 決定于 2002 年 12 月 30 日前集體封閉陽臺(tái)。首批 15 戶業(yè)主于 2003 年 1 月 18 日集體封閉了自家陽臺(tái)。另外， 我們認(rèn)為與原告簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同 、長安新城業(yè)主公約不具有法律效力，屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理

5、的無效合同。 理由是： 2002年 6 月 28 至 30 日，在長安新城日 1 樓的收樓現(xiàn)場(chǎng)，大成開發(fā)公司以及原告向業(yè)主分發(fā)了長安新城業(yè)主手冊(cè) 。該手冊(cè) 收樓指南 中明確規(guī)定了嚴(yán)格的收樓程序。此收樓程序明確告知長安新城日1 樓的業(yè)主如果不簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同和長安新城業(yè)主公約將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙，而且無法進(jìn)入業(yè)主已經(jīng)購買的房屋。這些協(xié)議只規(guī)定了業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，沒有明確如果物業(yè)公司沒有達(dá)到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、出現(xiàn)失職行為等情況將如何進(jìn)行處罰。收樓期間，長安新城日1 樓的部分業(yè)主臨時(shí)組織起來準(zhǔn)備協(xié)商收樓程序和物業(yè)管理服務(wù)合同等協(xié)議的內(nèi)容，但被大成開發(fā)公司及原告以蠻橫的態(tài)度拒絕了，并且以不交房相威脅

6、。無奈我們?cè)诒幻{迫下，嚴(yán)格履行了收樓程序。綜上所述，原告訴訟理由不合理， 也不合法，故不同意其訴訟請(qǐng)求。 !-empirenews.二、審判情況經(jīng)審理查明，大成開發(fā)公司于 2000 年開始開發(fā)建設(shè)坐落于豐臺(tái)區(qū)大成南里二區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房， 其中長安新城映日?qǐng)@1 號(hào)樓于 2002 年 6 月通過有關(guān)部門的竣工驗(yàn)收， 于 2002年 10 月 8 日取得北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。被告 12 人于 2001年 6 月至 7 月分別與大成開發(fā)公司簽訂 商品房買賣合同 ，以預(yù)售商品房按揭方式購買映日?qǐng)@ 1 號(hào)樓房屋各一套。商品房買賣合同 第三條“買受人所購商品房的基本情況” 中約定“該商

7、品房陽臺(tái)是 封閉陽臺(tái) 非封閉陽臺(tái) . 見雙方的補(bǔ)充協(xié)議（六） ?！彪p方簽訂的“補(bǔ)充協(xié)議”第（六）項(xiàng)為“該商品房陽臺(tái)確認(rèn)以施工圖所確定的陽臺(tái)做法為準(zhǔn)”。該合同第十三條“出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任”中約定：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方的約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。附件三“長安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”第8 條的約定是 “封閉陽臺(tái)： 白色塑鋼窗” 。但大成開發(fā)公司沒有給購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日?qǐng)@1 號(hào)樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符?？⒐ず?，1號(hào)樓房屋的北陽臺(tái)為白色塑鋼窗封閉陽臺(tái)，南陽臺(tái)為護(hù)欄開敞式陽臺(tái)。原告認(rèn)為合同中“封閉陽臺(tái)：白色塑鋼窗”是指如封閉陽臺(tái)用

8、白色塑鋼窗，北陽臺(tái)即如此。2002 年 5 月 9 日，大成開發(fā)公司與原告北京市大成物業(yè)管理公司簽訂長安新城物業(yè)管理委托合同 ，委托原告對(duì)其新開發(fā)的長安新城小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理。合同期限暫定3 年，自 2002 年 7月 1 日起至 2005 年 6 月 30 日止。 2002 年 6 月，北京市居住小區(qū)管理辦公室審核批準(zhǔn)大成開發(fā)公司報(bào)送的大成南里小區(qū)長安新城映日?qǐng)@、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對(duì)房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定。2002 年 6 月 28 日至 30 日，長安新城映日?qǐng)@1 號(hào)

9、樓業(yè)主辦理入住手續(xù)。原告印發(fā)的“收樓指南”中規(guī)定，業(yè)主要簽訂和領(lǐng)取大成南里（長安新城）物業(yè)管理服務(wù)合同 、業(yè)主手冊(cè) 、房屋使用說明書 、大成南里（長安新城）室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則等，取得收樓工作流程確認(rèn)單上工作人員的所有簽字，方可辦理入住。 大成南里（長安新城）物業(yè)管理服務(wù)合同第十四條“甲方的義務(wù)”中第 6 項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋時(shí)， 應(yīng)遵守政府有關(guān)法律、法規(guī)和大成南里 （長安新城） 室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則；該細(xì)則第二條“裝修項(xiàng)目及要求”第四條中的第2 項(xiàng)規(guī)定“為了保持大成南里（長安新城）的整體外觀，不得擅自封閉陽臺(tái)或平臺(tái)，不得在陽臺(tái)上或平臺(tái)上搭建任何構(gòu)筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺(tái)或平臺(tái)

10、上安裝任何防盜網(wǎng)或防護(hù)欄?！贝蟪赡侠铮ㄩL安新城）業(yè)主公約 中的 “裝修管理公約” 第 10 條規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。被告 12 人等業(yè)主入住后認(rèn)為南陽臺(tái)不封閉存在不安全、不衛(wèi)生、不保暖、不節(jié)能等弊端，多次與原告協(xié)商，要求封閉南陽臺(tái)， 并于同年 12 月 9 日交給原告有 1 號(hào)樓 100 位業(yè)主簽名的 長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺(tái)的決議暨送達(dá)北京市大成物業(yè)管理公司的通知；在原告仍不同意的情況下， 被告12 戶于 2003 年 1 月將自家居室的南陽臺(tái)統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。!-empirenews.法院認(rèn)為， 大成開發(fā)公司與被告 12 人簽訂 商品房買賣合同 時(shí)沒有明確房屋的南、 北陽臺(tái)是否為封閉

11、陽臺(tái)，在該合同的附件三“長安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”第8 條中約定“封閉陽臺(tái)：白色塑鋼窗” ，使業(yè)主在買房時(shí)認(rèn)為陽臺(tái)都是封閉的，影響了業(yè)主在購買房屋締結(jié)合同時(shí)選擇權(quán)的行使，這是 1 號(hào)樓業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的主要原因。該合同是大成開發(fā)公司預(yù)先擬訂、在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的格式合同，對(duì)其中的條款有爭(zhēng)議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。另大成開發(fā)公司制定的大成南里小區(qū)長安新城映日?qǐng)@、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約中關(guān)于業(yè)主對(duì)房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，對(duì)被告沒有約束力。原告為履行物業(yè)管理職責(zé)與被告簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同亦為格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費(fèi)

12、者（業(yè)主）的關(guān)系。業(yè)主作為所購房屋的所有權(quán)人，對(duì)陽臺(tái)具有專有所有權(quán)，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時(shí)所簽的商品房買賣合同中有關(guān)陽臺(tái)狀況約定不明的情況而強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽臺(tái)”的約定不合理， 該內(nèi)容無效。 鑒于 12 名被告封閉陽臺(tái)使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其它公共利益，故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照中華人民共和國民事訴訟法 第五十三條第一款、 中華人民共和國合同法第三十九條第二款、第四十一條、中華人民共和國民法通則第七十一條、中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二十四條之規(guī)定， 判決駁回原告北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請(qǐng)求。三、 評(píng)析意見本案涉及的以下法律

13、問題需要總結(jié)和研究。（一） 物業(yè)管理公司與業(yè)主之間法律關(guān)系的性質(zhì)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間法律關(guān)系的性質(zhì)是研究物業(yè)管理法律問題的基礎(chǔ)。它們之間的關(guān)系是否受消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮。1、消費(fèi)消費(fèi)者保護(hù)法所謂“消費(fèi)” （Consumption ）一詞，其文義是相對(duì)于“生產(chǎn)”而言，因此，“生產(chǎn)”之外為滿足生活目的的一切活動(dòng)，均屬消費(fèi)。其意義可做如下說明：消費(fèi)是一種為了達(dá)成生活目的直接使用商品或接受服務(wù)的行為。凡是基于追求生存、便利或生活目的，在衣食住行娛樂方面為滿足人類欲望的行為，即為消費(fèi)行為。2、消費(fèi)者（ Consumer）是“為滿足個(gè)人或家庭的生活需要而購買、使用商品或接受服務(wù)的自

14、然人。”3、經(jīng)營者 ，依照我國反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法 定義，指從事商品經(jīng)營或者盈利性服務(wù)的法人、其它經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。從以上幾個(gè)概念進(jìn)行分析，業(yè)主接受物業(yè)管理公司的管理服務(wù)應(yīng)屬消費(fèi)行為，其是處于弱者地位的自然人。物業(yè)管理公司屬于企業(yè)法人，有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；就其性質(zhì)而言，物業(yè)管理公司以事業(yè)目的進(jìn)行活動(dòng)，屬于服務(wù)行業(yè)，應(yīng)為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 意義上的 “經(jīng)營者”。其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是服務(wù)者與被服務(wù)者，即物業(yè)經(jīng)營管理者與消費(fèi)者的關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)受有關(guān)消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整和保護(hù)。!-empirenews.按照立法指導(dǎo)思想，合同當(dāng)事人一方為消費(fèi)者的場(chǎng)合，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮對(duì)消費(fèi)

15、者利益的特殊保護(hù)，亦即對(duì)經(jīng)營者一方的合同自由予以某種程度的限制。同時(shí)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中關(guān)于消費(fèi)者合同的規(guī)定，作為合同法的特別法，在適用上應(yīng)處于優(yōu)先地位。在我國，物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近幾年才從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分離出來的朝陽企業(yè)，因收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等產(chǎn)生的訴訟糾紛不斷增多，在目前對(duì)物業(yè)管理糾紛是否受消費(fèi)者保護(hù)法保護(hù)爭(zhēng)議較大的情況下，本案主審法官適用消費(fèi)者保護(hù)法，契合了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法保護(hù)弱者的實(shí)質(zhì)，更好地保護(hù)了合同當(dāng)事人的利益，較好地發(fā)揮了法律精神的引領(lǐng)作用，是我國先進(jìn)的立法思想在審判中的具體體現(xiàn)。（二）物業(yè)管理合同的性質(zhì)格式合同依據(jù)我國新合同法第三十九條第二款規(guī)定，本案當(dāng)事人雙方所簽

16、的物業(yè)管理合同是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂、并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的格式合同。在我國，對(duì)格式合同的規(guī)制近幾年才被人們所認(rèn)識(shí)，但無論立法、司法，還是行政規(guī)制方面都很薄弱。合同法根據(jù)加強(qiáng)格式條款的規(guī)范，設(shè)立了三項(xiàng)重要原則：一是明確格式條款制定者采取合理方式，提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款；二是禁止格式條款的制定者利用格式條款免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利；三是在解釋格式條款時(shí)應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。這些規(guī)定不僅對(duì)于經(jīng)濟(jì)上處于弱者地位的消費(fèi)者的權(quán)利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司與企業(yè)濫用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)損害消費(fèi)者的利益。作為司法者應(yīng)當(dāng)充分理解和適用這些

17、法律精神。本案原告是房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理公司， 其物業(yè)管理不應(yīng)完全脫離前期的售房行為。房地產(chǎn)開發(fā)商在與業(yè)主簽訂商品房買賣合同 時(shí)違背有關(guān)行政規(guī)定， 對(duì)房屋的南、 北陽臺(tái)是否為封閉陽臺(tái)的約定摸棱兩可，業(yè)主認(rèn)為陽臺(tái)是封閉的，物業(yè)管理公司認(rèn)為是不封閉的。格式合同雙方對(duì)其中的條款有爭(zhēng)議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。原告物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中沒有考慮售房時(shí)所簽的商品房買賣合同中有關(guān)陽臺(tái)狀況約定不明的情況和業(yè)主的建筑物區(qū)分專有權(quán)利而強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽臺(tái)”的約定不合理，該內(nèi)容應(yīng)為無效。故本案認(rèn)定商品房買賣合同和物業(yè)管理服務(wù)合同為格式合同，在法律適用上引用了中華人民共和國合同法第三十九條

18、第二款、第四十一條、特別是中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二十四條“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效。”的規(guī)定， 充分保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益，駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。格式合同以契約自由為理論基礎(chǔ)而產(chǎn)生和發(fā)展，最后卻變?yōu)闉E用自由權(quán)利的典范， 進(jìn)而走向了契約自由的反面。就如王澤鑒先生所言： “如何在契約自由體制下規(guī)制不合理的交易條款，維護(hù)契約正義，使經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，不能假借契約自由之名，壓榨弱者，是現(xiàn)代法律應(yīng)承擔(dān)的任務(wù)。 ”當(dāng)然也是法官應(yīng)承擔(dān)的

19、任務(wù)。!-empirenews.（三） 業(yè)主所有權(quán)的性質(zhì)分析建筑物區(qū)分所有權(quán)本案是因業(yè)主使用陽臺(tái)引起的物業(yè)管理糾紛，業(yè)主對(duì)陽臺(tái)享有何種權(quán)利，能否隨意封閉陽臺(tái)，值得我們研究。從物業(yè)管理法律制度的角度看，物業(yè)（指已建成并投入使用的相對(duì)集中在一定范圍內(nèi)的各類房屋，以及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)的場(chǎng)地）的產(chǎn)權(quán)是以物業(yè)的物權(quán)為基礎(chǔ)包括由物權(quán)衍生的其他權(quán)利的總稱。在物業(yè)產(chǎn)權(quán)中，存在的幾個(gè)基本物權(quán)是：業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)，業(yè)主對(duì)大樓共用場(chǎng)所及附屬設(shè)施及設(shè)備的所有或使用權(quán)，業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)公用場(chǎng)地、公用設(shè)施及設(shè)備的所有和使用權(quán)。這三種物權(quán)是不可分割的，其中又以業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)為中心，喪失房屋所有權(quán)就同時(shí)喪失后

20、良種物權(quán)，后兩種物權(quán)必須隨同房屋的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。由上述物權(quán)衍生出來的其他權(quán)利主要是指業(yè)主作為大樓及住宅小區(qū)成員的權(quán)利。在現(xiàn)代住宅法律中，前兩種物權(quán)和成員權(quán)形成了一種特殊的新型物權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)。由梁彗星先生主持起草的 中國物權(quán)法草案建議稿 第二章 “所有權(quán)” 中單辟第三節(jié) “建筑物區(qū)分所有權(quán)” ，對(duì)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”所給的定義是：數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，就單有部分有單獨(dú)所有權(quán)，并就建筑物極其附屬物的共同部分，除另約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)。同時(shí)規(guī)定，專有部分，指區(qū)分所有建筑物在構(gòu)造上及使用上可以獨(dú)立，且可單獨(dú)作為所有權(quán)之標(biāo)的物的建筑物部分。除法律另有限制外，

21、區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專有部分，可以自由使用、收益、處分，并排除他人的干涉。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。無疑，本案的被告一業(yè)主是建筑物區(qū)分所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分的權(quán)利是建筑物區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位的權(quán)利。建筑物的專有部分范圍的界定或者說界定專有部分的標(biāo)準(zhǔn)是什么是一個(gè)非常關(guān)鍵、有爭(zhēng)議的問題，但自家的陽臺(tái)屬區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）專有是沒有爭(zhēng)議的。業(yè)主對(duì)封閉或不封閉的陽臺(tái)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并排除他人干涉。但業(yè)主同時(shí)也負(fù)有義務(wù)：如行使專有部分所有權(quán)時(shí)不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有人的共同利益；維護(hù)、修繕時(shí)不得妨礙其他區(qū)分

22、所有權(quán)人的安寧、安全及衛(wèi)生；應(yīng)接受物業(yè)管理公司的檢查、檢修，相鄰義務(wù)等。當(dāng)然法律在有些情況下會(huì)對(duì)業(yè)主的使用進(jìn)行限制；從我國的立法看，常見的限制主要是針對(duì)業(yè)主在裝修中改變建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其對(duì)于建筑物的承重結(jié)構(gòu)不得進(jìn)行拆改。如： 上海市浦東新區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法第 34 條規(guī)定：“未經(jīng)新區(qū)職能部門批準(zhǔn)，業(yè)主和非業(yè)主使用人不得改變小區(qū)內(nèi)房屋用途；不得對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、 進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占”。云南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第 41 條規(guī)定：業(yè)主和非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定；（一）未經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級(jí)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)， 不得改變房屋結(jié)構(gòu)、 外貌和用途；（二）不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、 梁、柱、樓、板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行鑿、拆、搭、占，不得在裝修后使房屋的外觀影響市容觀瞻。!-empirenews. 本案物業(yè)管理公司的委托代理人認(rèn)為， 建設(shè)部新修改的 住宅室內(nèi)裝修管理辦法 規(guī)定， 裝修人未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)， 不得改變住宅外立面，北京市城市建筑物外立面保持整潔管理規(guī)定和北京市市容環(huán)境衛(wèi)生