【舊改】深圳-工改案例梳理課件

1、【舊改】深圳_工改案例梳理【舊改】深圳_工改案例梳理目 錄一、工改案例分享（及工改項(xiàng)目客戶小結(jié)） 二、工改項(xiàng)目銷售稅費(fèi)及流程解析 奧園峰薈 恒大時(shí)尚慧谷 中糧創(chuàng)芯公園 方大城 僑城一號(hào) 客戶小結(jié)目 錄一、工改案例分享（及工改項(xiàng)目客戶小結(jié)） 奧園峰薈項(xiàng)目占地約1.9萬，建面約16.1萬，共計(jì)4棟，2067套， 40-142loft、33-50平層，配備3萬商業(yè)，全部為工業(yè)用地，50年產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目名稱光明峰薈/奧園峰薈開發(fā)商深圳市秋銘投資發(fā)展有限公司物業(yè)地址深圳市光明新區(qū)南環(huán)大道與振興路交匯處（公明人民醫(yī)院西側(cè)）占地面積19171.21建筑面積計(jì)容124700，總建面159680容積率6.5總戶數(shù)共

2、2067戶，共4棟，總數(shù)為2067套的精裝公寓，僅CD棟約43平方米平層精裝公寓通燃?xì)?。公寓配?萬旗艦商業(yè)配套產(chǎn)權(quán)年限50年土地性質(zhì)M1/產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、宿舍、商業(yè)奧園峰薈指標(biāo)轉(zhuǎn)換情況總指標(biāo)分類指標(biāo)是否轉(zhuǎn)換實(shí)際用途轉(zhuǎn)換后指標(biāo)分布層高產(chǎn)品總體量124700研發(fā)辦公75210是全部轉(zhuǎn)為LOFT公寓4.5m53-88LOFT公寓配套宿舍29480否平層公寓2.9m33-51平層公寓商業(yè)約30000否/6m/項(xiàng)目占地約1.9萬，建面約16.1萬，共計(jì)4棟，2067奧園峰薈樓棟戶型面積區(qū)間層高（）單層套數(shù)總套數(shù)建筑面積（）樓層情況A棟A151.0456.624.52966735880.83共26層，其中

3、1-2層為商業(yè)，12層為避難層A240.0240.54.5123925.82A387.6387.944.51232019.02合計(jì)3171338825.67樓棟戶型面積區(qū)間層高（）單層套數(shù)總套數(shù)建筑面積（）樓層情況B棟B450.0354.94.52759431375.63共26層，其中1-3層為商業(yè)，12層為避難層B3142.27142.44.51223130.65B685.2985.34.51221878.48合計(jì)2963836384.76A/B棟為研發(fā)用房，昭示性好，51-56戶型為主，4.5m層高，打造成精裝復(fù)式公寓，自由拼接，商住兩用，共1351套。奧園峰薈樓棟戶型面積區(qū)間層高（）單層

4、套數(shù)總套數(shù)建筑面積（奧園峰薈C/D棟為配套宿舍，居住氛圍較好，30-42戶型為主，2.9m層高，打造成精裝平層公寓，內(nèi)部自由拼合，商住兩用。樓棟戶型面積區(qū)間層高（）單層套數(shù)總套數(shù)建筑面積（）樓層情況C棟C133.3333.382.94802670.2共23層，其中1-3層為商業(yè)，4層含公共活動(dòng)室（原C3+C4戶型）C242.7342.792.91224010268.88C341.62.9119790.4C448.582.9119923.02合計(jì)1835814739.25含4層公共空間86.75樓棟戶型面積區(qū)間層高（）單層套數(shù)總套數(shù)建筑面積（）樓層情況D棟D133.2833.292.948026

5、62.44共23層，其中1-3層為商業(yè)，4層含公共活動(dòng)室（原D3+D4戶型）D242.6742.682.91224010240.92D341.492.9119788.31D450.372.9119957.03合計(jì)1835814740.57含4層公共空間91.87奧園峰薈C/D棟為配套宿舍，居住氛圍較好，30-42戶型為樓棟戶型面積區(qū)間層高（）單層套數(shù)總套數(shù)建筑面積（）樓層情況A棟A151.0456.624.52966735880.83共26層，其中1-2層為商業(yè)，12層為避難層A240.0240.54.5123925.82A387.6387.944.51232019.02合計(jì)317133882

6、5.67樓棟戶型面積區(qū)間層高（）單層套數(shù)總套數(shù)建筑面積（）樓層情況B棟B450.0354.94.52759431375.63共26層，其中1-3層為商業(yè)，12層為避難層B3142.27142.44.51223130.65B685.2985.34.51221878.48合計(jì)2963836384.76樓棟戶型面積區(qū)間層高（）單層套數(shù)總套數(shù)建筑面積（）樓層情況C棟C133.3333.382.94802670.2共23層，其中1-3層為商業(yè)，4層含公共活動(dòng)室（原C3+C4戶型）C242.7342.792.91224010268.88C341.62.9119790.4C448.582.9119923.0

7、2合計(jì)1835814739.25含4層公共空間86.75樓棟戶型面積區(qū)間層高（）單層套數(shù)總套數(shù)建筑面積（）樓層情況D棟D133.2833.292.94802662.44共23層，其中1-3層為商業(yè)，4層含公共活動(dòng)室（原D3+D4戶型）D242.6742.682.91224010240.92D341.492.9119788.31D450.372.9119957.03合計(jì)1835814740.57含4層公共空間91.87奧園峰薈研發(fā)用房產(chǎn)品產(chǎn)品配比面積段總套數(shù)占比40231.7%50-57126193.3%85-88453.3%142221.7%/1351100%配套宿舍產(chǎn)品產(chǎn)品配比面積段總套數(shù)占

8、比3316022.3%40-4351872.3%48-51385.4%/716100%樓棟戶型面積區(qū)間層高（）單層套數(shù)總套數(shù)建筑面積（）樓層情奧園峰薈當(dāng)前均價(jià)（實(shí)收）2.5萬元/（LOFT）2.2萬元/（平層）庫存目前僅少量C棟33與43平層精裝公寓在售，其余均售罄；月均區(qū)劃約110套。銀行興業(yè)銀行；深圳農(nóng)村商業(yè)銀行按揭情況首付5成，10年按揭認(rèn)購資格科技/低碳等技術(shù)環(huán)保行業(yè)，提供第三方機(jī)構(gòu)幫助客戶注冊(cè)公司，收費(fèi)2000元/套裝修收費(fèi)帶精裝修，平層公寓收費(fèi)15000元/套，LOFT收費(fèi)是30000元/套5月23日7月5日開盤，推售A棟樣板房開放并啟動(dòng)認(rèn)籌啟動(dòng)B棟認(rèn)籌20160522201608

9、07201610012016110120170401推售B棟并啟動(dòng)認(rèn)籌推售CD棟推售節(jié)點(diǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn)奧園峰薈當(dāng)前均價(jià)（實(shí)收）2.5萬元/（LOFT）庫存目前僅區(qū)域來源：寶安39%（寶中） 、南山24%（科技園、華僑城）、光明10%（公明）、龍華8%、福田9% 、其他10% 。獲知渠道：以轉(zhuǎn)介為主；投資與自用：投資40%、自用30% 投資與自用30% 。客戶關(guān)注點(diǎn)：1 .產(chǎn)品面積段小，單價(jià)便宜，總價(jià)低，投資門檻低；2 .產(chǎn)品具有一定投資價(jià)值，一方面是配套與交通（地鐵6號(hào)線）的逐漸完善，另一方面投資客戶認(rèn)為具有剛需客戶市場；3 .產(chǎn)品贈(zèng)送面積多，同時(shí)帶有較好精裝修?？蛻艨剐裕? .需注冊(cè)公司購買，每年

10、需要記賬報(bào)稅，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高；2 .周邊環(huán)境較差，均是農(nóng)民房；3 .配套不完善；4.無學(xué)位。奧園峯薈區(qū)域來源：寶安39%（寶中） 、南山24%（科技園、華僑城）10#11#1#2#3#4#5#6#7#8#9#開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目位置龍華區(qū)福龍路北羊臺(tái)山森林公園旁占地面積8.6萬平建筑面積計(jì)容總建面約39萬平，研發(fā)用房建面約21.7萬，配套宿舍建面約9.7萬，配套商業(yè)建面約1.5萬容積率4.57項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 一期約18萬平，二期約19萬平，其余返遷配套約2萬平；一期（已全部封頂）：2#3#4#5#6#7#，其中4#政府回購，5#返還村民；二期：1#8#9#10#11#，其中1#返還村民；首推產(chǎn)品信

11、息項(xiàng)目于2018年2月27日獲得2#3#6#7#預(yù)售證，四棟平均建面約4.4萬平，每棟層數(shù)均為13層，每棟套數(shù)均為240套；其中2#3#7#標(biāo)準(zhǔn)層層高4.5米（LOFT辦公），6#標(biāo)準(zhǔn)層層高4米（平層辦公）；據(jù)悉，6#正洽談?wù)麠澘蛻粢黄谥髁粜?60-265-2800平，2.6-2.9萬/平土地性質(zhì)與房屋用途M0/產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、宿舍、商業(yè)銷控策略由于前期報(bào)批及建設(shè)均按小面積劃分（公寓方向），現(xiàn)政府對(duì)面積進(jìn)行限制，在備案時(shí)將幾個(gè)小面積單位進(jìn)行組合成一個(gè)單一產(chǎn)權(quán)，即產(chǎn)權(quán)主力面積為160-260以上交付情況不通燃?xì)猓鹘桓段挥邶埲A大浪片區(qū)，涵蓋產(chǎn)業(yè)辦公用房、商業(yè)、配套宿舍等業(yè)態(tài)，分兩期開發(fā)，目前在

12、售的為1期4棟（2、3、6、7棟）產(chǎn)業(yè)辦公用房，導(dǎo)入6大產(chǎn)業(yè)為文化創(chuàng)意、電子信息、新一代信息技術(shù)、新材料、新能源和高端裝備制造。恒大時(shí)尚慧谷10#11#1#2#3#4#5#6#7#8#9#開發(fā)商恒大地開放營銷中心啟動(dòng)推廣宣傳在福田區(qū)、南山區(qū)大型購物廣場布點(diǎn)政策出臺(tái)，暫停推廣、停工；政府限制工改項(xiàng)目改公寓的政策出文之前，該項(xiàng)目已開始走報(bào)建程序，所以最初是以40-50平小面積為主的loft公寓產(chǎn)品建設(shè)；政策出臺(tái)后，龍華住建局接上級(jí)通知，約談限制項(xiàng)目組對(duì)于公寓產(chǎn)品打造，最終未能獲批（政策規(guī)定的是工改產(chǎn)業(yè)公寓最小不低于160平，不可做獨(dú)立衛(wèi)生間的公寓功能，而層高4.5米并沒有限制）公關(guān)期；由于全年銷售

13、壓力大，展開公關(guān)行動(dòng)，通過深圳市住建局、規(guī)劃局進(jìn)行公關(guān)，公關(guān)訴求為該項(xiàng)目不屬于新建新審，而且政策條文沒有開始執(zhí)行；最后公關(guān)妥協(xié)的內(nèi)容并不了解；項(xiàng)目組于2017 年下半年逐步調(diào)整推廣方向，由前期“公寓”改為“辦公”節(jié)點(diǎn)2016年6月2016年10月2017年1月2017年3-10月獲得預(yù)售證最終以“辦公” 形式對(duì)外銷售2018年2月項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)說明，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)雖為公寓方向，但由于項(xiàng)目屬性最終以辦公產(chǎn)品入市恒大時(shí)尚慧谷開放營銷中心啟動(dòng)推廣宣傳政策出臺(tái)，暫停推廣、停工；公關(guān)期；節(jié)產(chǎn)品面積套數(shù)占比49202%66-86394%101-130738%144-19140443%201-22831834%

14、255-291829%合計(jì)936100%目前在售的為1期4棟（2、3、6、7棟）產(chǎn)業(yè)辦公用房（其中6棟洽談?wù)徶校┖愦髸r(shí)尚慧谷產(chǎn)品面積套數(shù)占比49202%66-86394%101-1一期為1-7棟（2、3、6、7棟為本次推售產(chǎn)業(yè)用房 辦公用途，1棟及4棟為回遷產(chǎn)業(yè)辦公，5棟為政府使用），二期為8-11棟，暫規(guī)劃為配套宿舍。2、3、6、7棟，共936套，主力面積段144-291。恒大時(shí)尚慧谷7棟標(biāo)準(zhǔn)平面2棟標(biāo)準(zhǔn)平面3棟標(biāo)準(zhǔn)平面7棟：242套共14層主力面積段144-210 層高：6層以下4.5m，6層及以上4m2棟：268套13層主力面積段170-265 層高：6層以下4.5m，6層及以上4m3

15、棟：244套13層主力面積段160-210 層高：6層以下4.5m，6層及以上4m一期為1-7棟（2、3、6、7棟為本次推售產(chǎn)業(yè)用房 辦樓號(hào) 面積段（） 套數(shù)（套） 比例 2#樓 40-45 207.46%85120 2810.45%125170 3613.43%170190 12847.76%200265 5620.90%合計(jì)268100.00%3#樓面積段（） 套數(shù)（套） 比例 55-75 166.56%100-155 5622.95%155-200 3614.75%200-210 13655.74%合計(jì)244100.00%7#樓面積段（） 套數(shù)（套） 比例 80-85177.02%100

16、-110229.09%150-1905422.31%200-21513756.61%220-280124.96%合計(jì)242100.00%總計(jì) 754 恒大時(shí)尚慧谷樓號(hào) 面積段（） 套數(shù)（套） 比例 2#樓 40-45 2恒大時(shí)尚慧谷恒大時(shí)尚慧谷2018年3月10日在營銷中心順賣，推出936套66-291（主推7棟），均價(jià)約2.7萬/（以備案價(jià)銷售，無折扣），購買門檻高，必須為經(jīng)營2年以上且符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的企業(yè)才可購買，當(dāng)天截至17：00到場客戶約10批，有意向提交企業(yè)資料的客戶約3批，多為大浪本地產(chǎn)業(yè)升級(jí)客戶，需求面積500-1000。開盤時(shí)間2018年3月10日（順賣不舉行集中開盤，3.10正

17、式開售）開盤地點(diǎn) 營銷中心銷售方式收集客戶企業(yè)資料，由開發(fā)商提交給經(jīng)促局審核（審核時(shí)長約為7日），符合政府規(guī)定的六大行業(yè)方可隨意選房銷售；購買資格必須是企業(yè)企業(yè)是實(shí)際經(jīng)營兩年以上的存量企業(yè)企業(yè)經(jīng)營范圍符合六大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（文化創(chuàng)意、電子信息、新一代信息技術(shù)、新材料、新能源和高端裝備制造）推售產(chǎn)品2、3、6、7棟，共936套，144-291開盤價(jià)格49-72之間約59套，28097-30156元/100-200之間約477套，22356-30876元/200-291之間約400套，23060-29166元/（以備案價(jià)銷售，無折扣）銷售情況開盤當(dāng)天截至下午17：00到場客戶約10批有意向提交企業(yè)資料的

18、客戶約3批，多為大浪本地產(chǎn)業(yè)升級(jí)客戶，需求面積500-1000。恒大時(shí)尚慧谷2018年3月10日在營銷中心順賣，推出936套66-291產(chǎn)業(yè)指標(biāo)占比85%，自持一棟地標(biāo)寫字樓自用，自持比例約50%，銷售對(duì)象無行業(yè)限制200M地標(biāo)寫字樓自持LOFT寫字樓銷售板式寫字樓已售（洪濤股份總部）點(diǎn)式寫字樓銷售沒有宿舍指標(biāo)，以高新產(chǎn)業(yè)申報(bào)，突破容積率到7配套商業(yè)方大城位于華僑城片區(qū)的純寫字樓項(xiàng)目，由方大集團(tuán)建設(shè)并作為總部基地地址華僑城北環(huán)大道與龍珠四路交匯處開發(fā)商深圳市放大置業(yè)發(fā)展有限公司總建筑面積約33萬平占地面積約4.4萬平辦公面積約20萬平商業(yè)面積約3萬平標(biāo)準(zhǔn)層面積15500-2130平標(biāo)準(zhǔn)層高4-

19、5.1米電梯日立空調(diào)VRV空調(diào)物業(yè)組成4棟寫字樓，4層商業(yè)產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)業(yè)指標(biāo)占比85%，自持一棟地標(biāo)寫字樓自用，自持比例約50%方大城桃源村塘朗山大沙河公園名商高爾夫波托菲諾歡樂谷廣深高速北環(huán)大道南坪快速方大城產(chǎn)品不可銷售（）可銷售（）合計(jì)（）產(chǎn)業(yè)配套占比產(chǎn)業(yè)地標(biāo)寫字樓7000017000085%剩余寫字樓100000配套商業(yè)300003000015%合計(jì)100000100000200000100%租售占比50%50%100%產(chǎn)品總量（）戶型（）租金（元/月）售價(jià)（元/）購買限制寫字樓20000090-2000周邊租金12055000限企業(yè)購買租售情況目前引入一家跨國公司整棟購買了板式寫字

20、樓，剩余點(diǎn)式寫字樓和LOFT寫字樓目前5.1mLOFT辦公準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，單棟剩余約50%。月均去化4000地標(biāo)寫字樓將作為方大總部此外，由于方大集團(tuán)充裕的現(xiàn)金流，項(xiàng)目資金全部來自于自有資金方大城桃源村塘朗山大沙河公園名商高爾夫波托菲諾歡樂谷廣深高速區(qū)域來源：南山73%（華僑城、科技園）、福田10%（CBD）、寶安8% 、羅湖5% 、其他4% 。獲知途徑：以轉(zhuǎn)介為主；投資與自用：自用91%、投資9%?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)：1 .臨近華僑城，地理位置相對(duì)較好；2 .項(xiàng)目商務(wù)形象好；3 .總建面33萬平方米規(guī)模較大；4 .準(zhǔn)現(xiàn)樓，年底交樓?？蛻艨剐裕? .企業(yè)購買；價(jià)格偏高方大城區(qū)域來源：南山73%（華僑城、科

21、技園）、福田10%（CBD）中糧創(chuàng)芯公園項(xiàng)目位置 深圳市寶安區(qū)新安街道69區(qū)開發(fā)商深圳市創(chuàng)芯置業(yè)有限公司占地、建面占地24100.38，總建面142210，其中規(guī)劃工改項(xiàng)目，物業(yè)類型包括商業(yè)、研發(fā)產(chǎn)業(yè)用房（寫字樓、LOFT公寓）以及宿舍（平層公寓）。其中，寫字樓建面4.1萬，為自持；LOFT公寓954套，平層公寓690套，商業(yè)61套。物管中糧集團(tuán)深圳物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品面積段loft公寓：35-80；平層公寓：35-70辦公：標(biāo)準(zhǔn)層面積1650層高loft公寓：4.5米 ；平層公寓：3.15米； 辦公：4.2米產(chǎn)權(quán)年限50年容積率5.9 總戶數(shù)1644套，其中l(wèi)oft共954套，平層690套

22、均價(jià)待定裝修情況精裝車位 898個(gè)在售售罄自持售罄售罄中糧創(chuàng)芯公園項(xiàng)目位置 深圳市寶安區(qū)新安街道69區(qū)開發(fā)商深圳市2、3、4棟為研發(fā)用房，35-70戶型為主，層高4.5m，打造為LOFT公寓，自由拼接，共954套。LOFT公寓產(chǎn)品配比戶型編號(hào)建筑面積（）戶型（改造后）套數(shù)配比A1/A235-40兩房一廳29931%B55-60三房兩廳44346%C165-70四房兩廳13614%C265-70三房兩廳768%合計(jì)954100%中糧創(chuàng)芯公園2、3、4棟為研發(fā)用房，35-70戶型為主，層高4.5m，5棟為配套宿舍，打造為平層公寓，層高3.1m，44-74為主，共計(jì)690套。戶型編號(hào)建筑面積（）戶型

23、（改造后）套數(shù)配比A1/A2/A371-74兩房兩廳12017%B1/B2/B344-46一房一廳57083%合計(jì)690100%中糧創(chuàng)芯公園5棟為配套宿舍，打造為平層公寓，層高3.1m，44-74為1#寫字樓自持2#正式開盤3#內(nèi)部選房4#正式開盤5#在售推售單位戶型套數(shù)面積（）總套數(shù)2棟（研發(fā)用房LOFT）正式開盤約38兩房96套3664288套約59三房128套7315約74四房64套45913棟（研發(fā)用房LOFT）內(nèi)部選房約37兩房108套4128324套約58三房144套8238約73四房72套51714棟（研發(fā)用房LOFT）正式開盤約40兩房95套4580342套約63三房171套9

24、612約74四房76套54855棟（配套宿舍）平層公寓待售約71-75兩房120套9121690套約44-46一房570套25865中糧創(chuàng)芯公園1#寫字樓2#3#4#5#推售單位戶型套數(shù)面積（）總套數(shù)29月30日10月6日正式售樓處開放停止認(rèn)購家電包10月12日內(nèi)部選房10月13日正式開盤預(yù)計(jì)取得預(yù)售許可證10月14日集中簽約7天1天3天6天2018年3月平層公寓推售2017年10月13日開盤，推出2、3、4棟共954套36-742-4房4.5米層高loft公寓（產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房）。開盤分兩次進(jìn)行，共推售954套36-74loft產(chǎn)品。內(nèi)部選房推售3#，只針對(duì)5套以上的大客戶及公司內(nèi)部員工，共32

25、4套，正式開盤推售2#4#及3#的剩余產(chǎn)品，預(yù)計(jì)630套，針對(duì)剩余散客及內(nèi)部選房不成功客戶。2、3、4棟基本售罄，成交均價(jià)約40000元/（毛坯）。折扣體系：家電大禮包98折，開盤當(dāng)天98折，中糧品牌月99折，7天按時(shí)簽約98折5棟平層公寓690套， 由于未能實(shí)現(xiàn)整售， 于2018年3月25日開盤加推，開盤去化140套，目前剩余庫存約480套。中糧創(chuàng)芯公園9月30日10月6日正式售樓處開放停止認(rèn)購家電包10月12日中糧創(chuàng)芯公園客戶主要來自新安，西鄉(xiāng)，南山及外地客；客戶主要以投資為主（59%），投資兼自住占比（27%），自住占比（14%），多開發(fā)商內(nèi)購和關(guān)系戶認(rèn)購；看中交通/地鐵口位置、價(jià)格、中

26、糧品牌等。客戶特征客戶以新安、寶中投資客為主，投資占比59%，成交客戶看重交通/地鐵口（28%）、價(jià)格（24%）中糧創(chuàng)芯公園中糧創(chuàng)芯公園客戶主要來自新安，西鄉(xiāng)，南山及外地客；客戶特征中項(xiàng)目位置僑香路與深云路交匯處東北側(cè)開發(fā)商深圳市燕翰實(shí)業(yè)有限公司用地性質(zhì)新型工業(yè)用地（珠江均安水泥廠城市更新）占地面積1.32萬總建筑面積（）15.1萬（研發(fā)用房6.6萬，宿舍2.6萬，商業(yè)1萬）容積率6.6建筑高度248m（負(fù)4-57層）獨(dú)棟BOX棟數(shù)6棟套數(shù)共12套（2套/棟）面積800-1000/套研發(fā)辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積2000層高4.5m大堂高度14.5m面積800外立面三層中空鍍膜LOW-E玻璃配套宿舍產(chǎn)品層

27、高3.9m開間12.5m戶型面積主推300車位數(shù)量754個(gè)（地上287個(gè)，地下467個(gè)）六棟雙拼BOX企業(yè)總部36-57F公寓34-35F空中會(huì)所5-33F研發(fā)辦公-1-2F配套商業(yè)4F會(huì)所項(xiàng)目位于華僑城片區(qū)，集辦公、box企業(yè)會(huì)館、公寓、會(huì)所于一體的獨(dú)立垂直城市綜合體，建筑高度約250m，成為目前片區(qū)內(nèi)地標(biāo)性建筑物僑城一號(hào)項(xiàng)目位置僑香路與深云路交匯處東北側(cè)開發(fā)商深圳市燕翰實(shí)業(yè)有限公僑城一號(hào)僑城一號(hào)成交客戶描摹A到訪日期2018.5.5銷售代表/購買樓層42C購買戶型C姓名孫先生年齡36購房目的投資家庭結(jié)構(gòu)3小孩年齡或受教育情況7職業(yè)企業(yè)主工作區(qū)域南山居住區(qū)域南山認(rèn)知途徑轉(zhuǎn)介出行方式開車購買樓

28、層42客戶描述：（客戶需要解決的問題，如何幫他解決的）無看重項(xiàng)目三大關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)：云端，高樓層，戶型純粹客戶排斥點(diǎn)：首付高，交樓時(shí)間對(duì)區(qū)域的看法：富人的名片典型語錄：房子是用來炒的僑城一號(hào)成交客戶描摹B到訪日期2018.5.6銷售代表/購買樓層41B購買戶型B姓名譚先生年齡38購房目的住宅家庭結(jié)構(gòu)4小孩年齡或受教育情況9職業(yè)企業(yè)主工作區(qū)域福田居住區(qū)域福田認(rèn)知途徑轉(zhuǎn)介出行方式開車購買樓層41客戶描述：（客戶需要解決的問題，如何幫他解決的）首付款在理財(cái)里面，申請(qǐng)了延期看重項(xiàng)目三大關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)：戶型結(jié)構(gòu)好，層高舒適，贈(zèng)送多客戶排斥點(diǎn)：首付高，交樓時(shí)間對(duì)區(qū)域的看法：富人區(qū)典型語錄：比雙璽450平還要大僑城

29、一號(hào)成交客戶描摹C到訪日期2018.5.12銷售代表/購買樓層41E購買戶型41E姓名梁小姐年齡32購房目的投資家庭結(jié)構(gòu)3小孩年齡或受教育情況5職業(yè)企業(yè)主工作區(qū)域福田居住區(qū)域福田認(rèn)知途徑轉(zhuǎn)介出行方式開車購買樓層41客戶描述：（客戶需要解決的問題，如何幫他解決的）無看重項(xiàng)目三大關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)：云端，高樓層，戶型純粹客戶排斥點(diǎn)：公司購買對(duì)區(qū)域的看法：低密度典型語錄：資產(chǎn)配置僑城一號(hào)僑城一號(hào)成交客戶描摹A到訪日期2018.5.5銷售代區(qū)域來源獲知渠道1、多以項(xiàng)目所在地的地緣性客戶為主；2、投資客戶依舊以南山（華僑城、科技園）、寶安（寶中、西鄉(xiāng)）、福田（CBD）客戶為主，實(shí)力強(qiáng)，意識(shí)強(qiáng)；1、啟動(dòng)了三級(jí)轉(zhuǎn)介

30、的項(xiàng)目成交客戶都以轉(zhuǎn)介為主；2、地理位置相對(duì)較好的項(xiàng)目樓體字的效果較好，其次是老帶新；置業(yè)目的1、有公寓產(chǎn)品及公寓產(chǎn)品較多且面積較小的基本都以投資客戶為主；2、純辦公的項(xiàng)目自用客戶較多，具有一定規(guī)模的尤其是面積大且是以辦公樓為主的項(xiàng)目自用客戶比例較高；工改客戶總結(jié)區(qū)域來源獲知渠道1、多以項(xiàng)目所在地的地緣性客戶為主；1、啟動(dòng)客戶關(guān)注點(diǎn)：客戶抗性點(diǎn)：投資客戶關(guān)注項(xiàng)目投資成本，未來規(guī)劃，升值潛力及性價(jià)比；自用客戶關(guān)注項(xiàng)目交通、周邊配套，項(xiàng)目硬件配置，商務(wù)氛圍、平臺(tái)支持及物業(yè)服務(wù)。投資客戶抗性主要在工改性質(zhì)，公司購買，未來記賬報(bào)稅及轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)；自用客戶抗性主要在項(xiàng)目周邊交通、配套設(shè)施不完善、商務(wù)氛圍差、

31、無平臺(tái)支持等方面。客戶總結(jié)客戶關(guān)注點(diǎn)：客戶抗性點(diǎn)：投資客戶關(guān)注項(xiàng)目投資成本，未來規(guī)劃，附：工改工項(xiàng)目銷售流程與轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)對(duì)比（轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓）附：工改工項(xiàng)目銷售流程工改物業(yè)銷售阻礙主要有以下幾種：辦公和公寓均要公司名義購買市場上辦公物業(yè)大部分是投資客戶購買，因此公司名義購買的限制會(huì)阻擋很多投資客戶，從而使工業(yè)性質(zhì)辦公物業(yè)的銷售速度和價(jià)格均低于正常辦公物業(yè)；公寓也需要公司名義購買，阻斷了大量的個(gè)人客戶。市場上辦公物業(yè)大部分是投資客戶購買，因此公司名義購買的限制會(huì)阻擋很多投資客戶，從而使工業(yè)性質(zhì)辦公物業(yè)的銷售速度和價(jià)格均低于正常辦公物業(yè)。五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓需要上繳增值部分產(chǎn)業(yè)用房持有和轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)問題該規(guī)定使

32、得辦公的投資客和公寓的購買客戶都會(huì)慎重考慮未來資產(chǎn)變現(xiàn)和抗風(fēng)險(xiǎn)的問題。銷售難點(diǎn)工改物業(yè)銷售阻礙主要有以下幾種：辦公和公寓均要公司名義購買市一手寫字樓持有轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)明細(xì)1、公司購買本項(xiàng)目時(shí)需繳納的稅費(fèi)：例如100萬（25）房產(chǎn)，首次購買稅費(fèi)為31175元序號(hào)稅（費(fèi)）種稅（費(fèi)）率寫字樓公式1契稅3% 交易金額*3%2印花稅0.05%交易金額*0.05%3房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)5元/5*建筑面積4登記費(fèi)550元2、公司持有本項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)生的稅費(fèi)：序號(hào)稅（費(fèi)）種稅（費(fèi)）率寫字樓公式1房產(chǎn)稅0.84%/年房產(chǎn)原值*0.7*1.2%房產(chǎn)稅（前三年免征（自行到稅務(wù)部門申請(qǐng)），從第四年開始繳納，每年征收一次，可以記入企

33、業(yè)運(yùn)營成本）2土地使用稅2元/年持有該物業(yè)產(chǎn)權(quán)建筑面積/項(xiàng)目總建面*總占地*2元/3企業(yè)稅務(wù)企業(yè)方面的稅務(wù)：目前稅務(wù)局針對(duì)小微企業(yè)，若一個(gè)季度內(nèi)開發(fā)票9萬以內(nèi)，無需繳納增值稅，超過則需按照3%繳納，對(duì)此：注冊(cè)公司后，前三年只做賬報(bào)稅，不產(chǎn)生金額（零報(bào)稅），若稅務(wù)局問為什么一直報(bào)0，則回復(fù)“正在拓展業(yè)務(wù)”；第四年開始：若不做銷售業(yè)務(wù)（基本不會(huì)進(jìn)行經(jīng)營，一般也告訴客戶不要用來經(jīng)營） 無需繳納增值稅；若需要做業(yè)務(wù)，則每月開票不超過3萬則免征增值稅，超過3萬需按收入的3個(gè)點(diǎn)繳稅。即：若每年收入低于36萬，則無需繳稅；超過36萬，則需繳納36萬*3%=10800元。若客戶自行做賬覺得麻煩，可直接委托代辦

34、公司代理記賬報(bào)稅，費(fèi)用：第一年2000元左右，包含注冊(cè)公司和第一年記賬報(bào)稅的費(fèi)用；第二年開始記賬報(bào)稅費(fèi)用大約1200元年左右。銷售稅費(fèi)一手寫字樓持有轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)明細(xì)1、公司購買本項(xiàng)目時(shí)需繳納的稅費(fèi)：序號(hào)稅（費(fèi)）種稅（費(fèi)）率寫字樓公式1房產(chǎn)稅0.84 %/年房產(chǎn)原值*0.7*1.2%房產(chǎn)稅（前三年免征（自行到稅務(wù)部門申請(qǐng)），從第四年開始繳納，每年征收一次，可以記入企業(yè)運(yùn)營成本）2土地使用稅2元/年持有產(chǎn)權(quán)建筑面積/項(xiàng)目總建面*總占地*2元/3增值稅及附加5.6%/年年租金*5.6%4印花稅0.05%租賃合同金額*0.05%5企業(yè)所得稅25%年租金*25%出租（出租方）出租（承租方）序號(hào)稅（費(fèi)）種稅（

35、費(fèi)）率寫字樓公式1印花稅0.05%租賃合同金額*0.05%一手寫字樓持有轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)明細(xì)銷售稅費(fèi)序號(hào)稅（費(fèi)）種稅（費(fèi)）率寫字樓公式1房產(chǎn)稅0.84 %/年房根據(jù)工改相關(guān)政策，工改物業(yè)二次轉(zhuǎn)讓需按照政策要求繳納增值收益及其他相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)受讓人仍需為符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件的相關(guān)企業(yè)（怎么買、怎么賣）。具體分為兩種情況，一種是保留公司，僅轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)；另一種是不保留公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓。兩者所需繳納費(fèi)用有所不同，銷售對(duì)客戶口徑為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，快捷且無需繳納過多費(fèi)用。增值收益根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知（2014年8月8日）第四條規(guī)定：已轉(zhuǎn)移登記的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施，自轉(zhuǎn)移登記之日起五年

36、內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，按照辦法第十四條第三款第（三）項(xiàng)規(guī)定的方式繳交增值收益：工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，按100%的比例上繳增值收益。無法提供工程造價(jià)或者扣減稅費(fèi)的相關(guān)憑證導(dǎo)致增值收益無法正確計(jì)算的，按照成交價(jià)格或者計(jì)稅參考價(jià)格（取價(jià)高者）的百分之五征收。已轉(zhuǎn)移登記的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施，自轉(zhuǎn)移登記之日起五年后再轉(zhuǎn)讓的，免繳增值收益。若于5年內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓，則分為以下兩種情況：注：無論是城市更新類還是非城市更新類工改工項(xiàng)目，都適用上述規(guī)定。增值收益：一般采用“無法提供工程造價(jià)或者扣減稅費(fèi)的相關(guān)憑證”的方式計(jì)算，即按照成交價(jià)格或者計(jì)稅參考價(jià)格（取價(jià)高者）的百分之五征收。房產(chǎn)增值

37、稅及附加：（現(xiàn)房子賣價(jià)一當(dāng)時(shí)房子購價(jià)）*5% 例：（100萬-80萬）*5%=1萬印花稅：銷售房價(jià)的萬分之五 例：100萬*萬分之五=500企業(yè)所得稅：（公司年銷售收入-年成本-年費(fèi)用）*25%契稅（3%）銷售稅費(fèi)二次交易所產(chǎn)生的費(fèi)用根據(jù)工改相關(guān)政策，工改物業(yè)二次轉(zhuǎn)讓需按照政策要求繳納增值收益二手寫字樓轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)明細(xì)序號(hào)稅（費(fèi)）種稅（費(fèi)）率寫字樓公式1增值稅及附加5.6%（出讓時(shí)計(jì)稅價(jià)格房產(chǎn)原值）1.05*5.6%，計(jì)稅的價(jià)格為合同總房價(jià)為主2印花稅0.05%交易金額*0.05%3土地增值稅30%60%（出讓時(shí)計(jì)稅價(jià)格房產(chǎn)原值之前契稅本次交易增值稅附加合理費(fèi)用）（30%60%）速算扣除系數(shù)（5%

38、、15%、35%）4企業(yè)所得稅25%（出讓時(shí)計(jì)稅價(jià)格房產(chǎn)原值本次轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)）*25%；企業(yè)出售房產(chǎn)的所得可記入企業(yè)年終匯算利潤總額。賣方：買方：序號(hào)稅（費(fèi)）種稅（費(fèi)）率寫字樓公式1印花稅0.05%交易金額*0.05%2契稅3% 交易金額*3%3房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)5元/5*建筑面積4登記費(fèi)550元情況一：保留公司，僅轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)銷售稅費(fèi)二手寫字樓轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)明細(xì)序號(hào)稅（費(fèi)）種稅（費(fèi)）率寫字樓公式1增二手寫字樓轉(zhuǎn)讓土地增值稅說明土地增值稅說明：土地增值稅實(shí)行4級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。按核實(shí)征收：公式：（計(jì)稅價(jià)格房產(chǎn)原值之前

39、的契稅本次賣出的增值稅及附加合理費(fèi)用）（30%60%）扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)（5%、15%、35%）。土地增值稅稅額的計(jì)算如下：1 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，增值額30%2 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的，增值額40%扣除項(xiàng)目金額5%3 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的，增值額50%扣除項(xiàng)目金額15%4 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，增值額60%扣除項(xiàng)目金額35%（公式中5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)）附二手寫字樓轉(zhuǎn)讓土地增值稅說明土地增值稅說明：附原股東要交納個(gè)人所得稅：（轉(zhuǎn)讓價(jià)-原值）*20%，（交易雙方可協(xié)商把轉(zhuǎn)讓價(jià)格做低，如果以原價(jià)

40、轉(zhuǎn)讓則無增值）；印花稅：原股東和新股東各交轉(zhuǎn)讓價(jià)的萬分之五；股權(quán)變更：找代辦公司進(jìn)行處理，資料提交齊全1-2周左右可變更完成，僅需繳納2000元左右代辦費(fèi)用。注：股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)按照公平交易原則確定，申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。情況二：不保留公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓另需注意：轉(zhuǎn)讓時(shí)，貸款問題需看屆時(shí)銀行情況，不同的銀行要求不同， 無法確定能否貸款。大多銀行要求是必須贖樓才能給予貸款。據(jù)了解，光明峰薈按揭銀行“興業(yè)銀行”稱再次轉(zhuǎn)讓時(shí)可給予貸款（按首次購買的貸款額度，相當(dāng)于

41、再次購買方需付更多首付），但需要變更擔(dān)保人。若于5年后再次轉(zhuǎn)讓：無論采取何種轉(zhuǎn)讓方式，均無需繳納增值收益，其他與5年內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓相同。銷售稅費(fèi)原股東要交納個(gè)人所得稅：（轉(zhuǎn)讓價(jià)-原值）*20%，（交易雙方認(rèn)購至網(wǎng)簽操作流程周期序號(hào)階段所需文件涉及部門正常辦理周期實(shí)際操作周期備注1客戶認(rèn)購認(rèn)購書、相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議開發(fā)商1天1天可以個(gè)人名義簽訂2注冊(cè)新公司注冊(cè)企業(yè)申請(qǐng)表、個(gè)人銀行網(wǎng)銀盾及密碼（法人、股東，具備電子簽名功能）、身份證復(fù)印件（法人、股東、執(zhí)行董事、經(jīng)理監(jiān)事）代辦注冊(cè)公司、工商局、公安局15天15天若客戶名下無公司3申請(qǐng)對(duì)公賬戶營業(yè)執(zhí)照正本原件、稅務(wù)登記證正本原件（包含國稅、地稅）、法定代表人身

42、份證原件及一個(gè)經(jīng)辦人身份證原件、公安局出具的刻章登記卡、相關(guān)銀行的各項(xiàng)資料代辦注冊(cè)公司、銀行15天30-45天若客戶名下無公司4各區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門資格審查申請(qǐng)書、承諾書、營業(yè)執(zhí)照（正本復(fù)印件加蓋公章）、法定代表人證明書（原件）、法定代表人身份證復(fù)印件（復(fù)印件加蓋公章）、法定代表人授權(quán)書、代理人身份證復(fù)印件加蓋公章開發(fā)商、經(jīng)促局15天一般15天左右若項(xiàng)目土地合同有準(zhǔn)入行業(yè)限制5交首付，簽預(yù)售合同預(yù)售合同開發(fā)商1天1天6銀行按揭審批，出具貸款承諾函公司成立2年以上： 營業(yè)執(zhí)照正副本復(fù)印件、組織機(jī)構(gòu)代碼正副本復(fù)印件、稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件、公司章程復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件、法人代表證明書、近三年財(cái)務(wù)報(bào)

43、表及最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表、公司近期財(cái)務(wù)報(bào)表的科目明細(xì)、公司近三個(gè)月的銀行流水、公司董事會(huì)決議及簽字樣本、 首期款付款收據(jù)及pos單銀行15天一般3個(gè)月左右，部分有達(dá)半年以上一般按商業(yè)貸款利率，貸款5成，利率上浮20%及以上，常用貸款銀行有：民生、興業(yè)等中小型銀行，國有四大行及招行難度較高公司成立2年以下：在以上資料的基礎(chǔ)上，再提交實(shí)際控制人資產(chǎn)證明、實(shí)際控制人收入證明7網(wǎng)簽預(yù)售合同開發(fā)商1天1天說明：1、相比同期以個(gè)人名義購買商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品，工改項(xiàng)目在銀行按揭審批環(huán)節(jié)，銀行審核更為嚴(yán)格（一般都在3個(gè)月以內(nèi)，但部分有達(dá)半年以上的），同時(shí)若是注冊(cè)新公司，將在申請(qǐng)對(duì)公賬戶環(huán)節(jié)耗時(shí)較長；2、結(jié)合目前在售工改

44、項(xiàng)目，客戶從認(rèn)購到最終成交，成功率在97%左右（方大城甚至只出現(xiàn)2批客戶未成功）；3、典型失敗案例：A客戶新注冊(cè)公司購買，但個(gè)人資金來源不明，且沒有老公司進(jìn)行擔(dān)保；B客戶從事鋼鐵行業(yè)，近期鋼鐵行業(yè)爛賬率較高，銀行判定鋼鐵行業(yè)市場不景氣，償債能力有限（最終客戶全額一次性付款購買）；銷售流程認(rèn)購至網(wǎng)簽操作流程周期序號(hào)階段所需文件涉及部門正常辦理周期實(shí)網(wǎng)簽結(jié)束至完成放款操作周期序號(hào)階段所需文件涉及部門正常辦理周期實(shí)際操作周期備注1備案深圳市房地產(chǎn)預(yù)售合同備案申請(qǐng)表深圳市房地產(chǎn)預(yù)售合同備案匯總表深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）買受人信息：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（原件驗(yàn)） 法定代表人證明 法人身份證復(fù)印件開發(fā)商、不

45、動(dòng)產(chǎn)登記中心15天15天2辦理樓花抵押預(yù)售合同、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議等（開發(fā)商正常手續(xù)）開發(fā)商、銀行30天30天3銀行放款開發(fā)商、銀行說明：該部分與正常寫字樓/公寓項(xiàng)目基本無差異。銷售流程網(wǎng)簽結(jié)束至完成放款操作周期序號(hào)階段所需文件涉及部門正常辦理周辦理銀行按揭相關(guān)說明一、資料類別公司成立2年以上公司成立2年以下寫字樓 營業(yè)執(zhí)照正副本復(fù)印件、組織機(jī)構(gòu)代碼正副本復(fù)印件、稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件、公司章程復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件、法人代表證明書、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表、公司近期財(cái)務(wù)報(bào)表的科目明細(xì)、公司近三個(gè)月的銀行流水、公司董事會(huì)決議及簽字樣本、 首期款付款收據(jù)及pos單在公司成立2年所需提供資料的

46、基礎(chǔ)上，再提供實(shí)際控制人資產(chǎn)證明、實(shí)際控制人收入證明公寓營業(yè)執(zhí)照正副本復(fù)印件、組織機(jī)構(gòu)代碼正副本復(fù)印件、稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件、公司章程復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件、法人代表證明書、公司近三個(gè)月的銀行流水、首期款付款收據(jù)及pos單在公司成立2年所需提供資料的基礎(chǔ)上，再提供實(shí)際控制人資產(chǎn)證明、實(shí)際控制人收入證明說明：公寓相比寫字樓，總價(jià)更低、貸款額度更小，相比寫字樓來說更易放款，且辦理按揭過程中相比寫字樓所需提供資料簡化較多（以興業(yè)銀行為例）銷售流程辦理銀行按揭相關(guān)說明一、資料類別公司成立2年以上公司成立2年辦理銀行按揭相關(guān)說明二、關(guān)于幾大銀行貸款的各自優(yōu)勢1.公司名義貸款的企業(yè)需要購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保

47、費(fèi)的金額大小與貸款金額和年限有關(guān)，金額和年限越長，保費(fèi)越高。2.國有四大行對(duì)企業(yè)的資質(zhì)要求比較高，貸款條件主要看企業(yè)資質(zhì)，資質(zhì)好的公司貸款可達(dá)7成。但對(duì)企業(yè)審核非常嚴(yán)格。所以大客戶比較合適，小客戶則不大適合。新注冊(cè)公司不能貸款。3.興業(yè)銀行對(duì)客戶資質(zhì)要求較低，70%左右的客戶都可以做到6成左右貸款，利率相對(duì)其他銀行低。公司審核相對(duì)要求不太高，新注冊(cè)公司可以貸款，綜合性價(jià)比還不錯(cuò)。4.民生銀行對(duì)客戶資質(zhì)要求不高，手續(xù)也較靈活，貸款金額一般只有5成，對(duì)資質(zhì)好的公司，最低可貸款6成。新注冊(cè)公司相比興業(yè)銀行，貸款難度較高；5.招商銀行一般對(duì)企業(yè)資質(zhì)要求較高，一般需要評(píng)級(jí)達(dá)到5星的客戶，例如：科技行業(yè)，

48、健康產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)批復(fù)貸款比較容易，貸款金額一般5成，如果需要7成貸款，另外的2成需要按裝修貸的形式來。新注冊(cè)公司貸款難。三、實(shí)際操作項(xiàng)目情況結(jié)合目前市場在售工改項(xiàng)目（方大城、僑城坊、中糧創(chuàng)芯公園）情況，國有四大行及招行辦理按揭均較為困難，大部分客戶通過興業(yè)、民生等中小型銀行辦理按揭，普遍在3個(gè)月左右，部分達(dá)半年以上：典型銀行按揭案例：a、方大城某裝飾業(yè)客戶在中行進(jìn)行按揭辦理，但銀行內(nèi)部審批相對(duì)更為繁瑣，因此辦理周期達(dá)4個(gè)月；b、方大城某設(shè)計(jì)業(yè)客戶，前期找招行按揭，但由于招行對(duì)公司流水及資質(zhì)要求較高，導(dǎo)致按揭辦理失敗，后換至興業(yè)銀行重新辦理，辦理周期長達(dá)半年；c、方大城某裝飾設(shè)計(jì)客戶采用新注冊(cè)

49、公司購買方式，但客戶是招商銀行私人銀行的客戶，在銀行存款達(dá)千萬級(jí)別，資質(zhì)很好，因此最終招行放款成功。d、方大城某實(shí)業(yè)客戶，在建行辦理按揭貸款，同樣由于建行對(duì)公司資質(zhì)及流水要求較高，審批流程較慢，辦理周期達(dá)5個(gè)月；e、方大城某科技客戶，在興業(yè)銀行辦理按揭，由于興業(yè)銀行對(duì)公司資質(zhì)及流水要求相對(duì)更簡單，審批流程更快，辦理周期為1個(gè)月左右；f、僑城坊某實(shí)業(yè)客戶，以新注冊(cè)公司名義購買，相繼在工行、招行、民生銀行處貸款失敗，后轉(zhuǎn)到興業(yè)銀行才辦理按揭成功，辦理周期達(dá)7個(gè)月；g、僑城坊某電子客戶，在農(nóng)行進(jìn)行按揭辦理，但銀行內(nèi)部審批相對(duì)更為繁瑣，因此辦理周期達(dá)4個(gè)月；銷售流程辦理銀行按揭相關(guān)說明二、關(guān)于幾大銀行

50、貸款的各自優(yōu)勢1.公司名一般銷售流程圖工改工項(xiàng)目的銷售流程總體而言與普通住宅或商業(yè)類項(xiàng)目基本相似，主要的不同體現(xiàn)在公司注冊(cè)、資格審查及銀行貸款等方面，因?yàn)檎咭?guī)定其必須以企業(yè)名義購買。認(rèn)籌：交納誠意金簽署認(rèn)籌相關(guān)文件認(rèn)購：交納定金、簽署認(rèn)購書及相關(guān)文件按揭付款：付清首期房款一次性付款：付清全部房款注冊(cè)公司（注冊(cè)不成-退款）公司資格審查（視情況而定）按揭：簽署按揭貸款合同及買賣合同一次性付款：簽署買賣合同網(wǎng)簽產(chǎn)權(quán)登記中心辦理合同備案按揭：發(fā)放貸款供樓及入伙一次性付款：入伙辦理房地產(chǎn)證）（交納辦證費(fèi)用）銷售流程一般銷售流程圖工改工項(xiàng)目的銷售流程總體而言與普通住宅或商業(yè)類銷售流程（1）-認(rèn)籌工改項(xiàng)目

51、雖需要以企業(yè)名義購買，但考慮客戶群的問題，市面項(xiàng)目基本采用以個(gè)人（法人或股東）名義進(jìn)行認(rèn)籌的方式，故建議本項(xiàng)目也采用法人名義進(jìn)行認(rèn)籌。認(rèn)籌方式電商收籌購買會(huì)籍凍結(jié)認(rèn)籌金客戶以加入開發(fā)商旗下所屬酒店或者會(huì)所等會(huì)員，交納會(huì)員費(fèi)的形式，變相交納認(rèn)籌金，避免提前收取認(rèn)籌金的風(fēng)險(xiǎn)。前提是開發(fā)商旗下必須有相關(guān)酒店、會(huì)所等營業(yè)場所。：電商駐場，客戶需要認(rèn)籌就在電商處以購買團(tuán)購服務(wù)費(fèi)的形式變相交納認(rèn)籌金，避免提前收取認(rèn)籌金的風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款合作銀行凍結(jié)客戶認(rèn)籌金的形式，實(shí)質(zhì)的認(rèn)籌金并未真正劃入開發(fā)商名下。認(rèn)籌流程若為前兩種認(rèn)籌方式：客戶交納認(rèn)籌金、領(lǐng)取收據(jù)；若為凍結(jié)資金，則需將銀行出具的凍結(jié)確認(rèn)書復(fù)印件交甲方；

52、簽訂團(tuán)購確認(rèn)單VIP申請(qǐng)書。認(rèn)籌優(yōu)惠光明峰薈創(chuàng)智特區(qū)：認(rèn)籌交1萬減3萬潮商廣場：認(rèn)籌客戶享1萬抵3萬優(yōu)惠壹城中心融湖中心城二期：VIP登記5萬享開盤98折注：采用企業(yè)認(rèn)籌的項(xiàng)目僅有高新園區(qū)的“深圳灣科技生態(tài)園”及“深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地”，主要是受片區(qū)特殊政策影響，其也可以個(gè)人購買，但需符合相關(guān)限制要求。銷售流程銷售流程（1）-認(rèn)籌工改項(xiàng)目雖需要以企業(yè)名義購買，但考慮客戶銷售流程（2）-認(rèn)購考慮到大多客戶在之前并沒有符合要求的公司，需要進(jìn)行公司注冊(cè)，故建議本項(xiàng)目采用以個(gè)人（法人 股東）名義進(jìn)行認(rèn)購的方式，其相比以“企業(yè)”名義購買所多出的一個(gè)步驟便是“注冊(cè)公司”。認(rèn)購流程選房成功（選定房號(hào)）交納定金

53、（一般最低為5萬），領(lǐng)取財(cái)務(wù)收據(jù)簽訂認(rèn)購書、補(bǔ)充協(xié)議、購房風(fēng)險(xiǎn)提示，具體附件需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況而定認(rèn)購是以個(gè)人（法人 股東）名義，但最終需要以公司名義簽訂合同，故客戶需要在簽訂合同前注冊(cè)好符合項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件的相關(guān)公司并經(jīng)區(qū)經(jīng)促局資格審批通過；雖然政策有要求購買企業(yè)需要經(jīng)過資格審查，但就目前市場而言，在實(shí)際操作過程中，除高新園片區(qū)的相關(guān)項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目在此方面的要求并不嚴(yán)格，甚至很多項(xiàng)目無需經(jīng)過審批；就目前市場情況，大多客戶沒有符合行業(yè)限制的相關(guān)公司：已有相關(guān)符合行業(yè)限制的公司的客戶，公司經(jīng)區(qū)經(jīng)促局審批通過后方可簽訂合同；沒有符合行業(yè)限制的相關(guān)公司的客戶，需先注冊(cè)相關(guān)公司：客戶可以選擇自己注冊(cè)

54、，但須在約定時(shí)間內(nèi)完成，后統(tǒng)一交由開發(fā)商送達(dá)進(jìn)行資格審查；營銷中心現(xiàn)場有第三方代辦公司注冊(cè)的單位直接為客戶提供服務(wù)，大多客戶會(huì)選擇委托代辦單位進(jìn)行公司注冊(cè)。公司注冊(cè)并通過資格審查后方可簽訂買賣合同及按揭貸款合同。特殊說明考慮簽訂合同前還需注冊(cè)公司及資格審批（待定）等流程，會(huì)拉長開發(fā)商收款時(shí)間，故一般會(huì)與客戶約定認(rèn)購7日內(nèi)客戶即先向開發(fā)商交納首期款（一次性付款需交清全部房款），后20-30日內(nèi)辦理好注冊(cè)公司、資格審批及準(zhǔn)備好其他所需資料，以按時(shí)簽訂按揭貸款合同及買賣合同。銷售流程銷售流程（2）-認(rèn)購考慮到大多客戶在之前并沒有符合要求的公司銷售流程（3）-注冊(cè)公司及資格審查關(guān)于注冊(cè)公司，市場有很多

55、成熟的代辦單位，可駐場為客戶提供咨詢服務(wù)；項(xiàng)目是否需經(jīng)過資格審查、如審查需提供哪些文件、審批時(shí)限等具體需與經(jīng)促局溝通，各區(qū)情況各異。注冊(cè)公司大致流程：前提：注冊(cè)公司需符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件； 客戶提交注冊(cè)公司所需資料，簽訂代辦合同，交納辦理費(fèi)用（800元）及記賬報(bào)稅費(fèi)用（1200元）；網(wǎng)上申報(bào)注冊(cè)公司信息市場監(jiān)督管理局對(duì)注冊(cè)公司進(jìn)行網(wǎng)上審批，代辦單位跟進(jìn)；審批通過，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，做好代理記賬報(bào)稅登記事項(xiàng)刻章（財(cái)務(wù)章、公章、法人私章）備案；客戶交接，辦理公司開戶許可證；代理報(bào)稅做賬。注冊(cè)周期：大概需要2周左右，具體看客戶資料準(zhǔn)備情況；注冊(cè)費(fèi)用：大概800元左右；記賬報(bào)稅：第一年客戶基本委托代辦單位記賬

56、報(bào)稅（費(fèi)用為1200元左右），第二年開始也可以委托其他單位。注冊(cè)公司年限：注冊(cè)的公司一般均為新公司（年限問題的影響詳見下1P按揭貸款部分內(nèi)容）。資格審查前提：需開發(fā)商事先與龍華新區(qū)經(jīng)促局溝通本項(xiàng)目是否需要購買公司資格審查，為縮短購房流程，降低客戶抗性，盡早簽訂合同，建議開發(fā)商盡量向經(jīng)促局爭取不需批復(fù)，并簽定書面協(xié)議；如需資格審批：審批所需提交資料需看經(jīng)促局要求，根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，一般包括：承諾函、意見書、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證復(fù)印件等，文件中需涵蓋：購買物業(yè)相關(guān)情況（房號(hào)、面積）、購買用途、公司性質(zhì)及經(jīng)營范圍等內(nèi)容，并蓋公章。；審批周期：需按經(jīng)促局要求，根據(jù)以往項(xiàng)目情況，大概3-4天，周末不上班；批復(fù)形式及是否全部購買公司都需審批：無固定，根據(jù)以往