地產(chǎn)不同盈利模式財稅問題解析

1、地產(chǎn)不同盈利模式的財稅問題解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運作系列課題之一課程綱要第一部分，商業(yè)模式核心要素第二部分，企業(yè)價值評估方法第三部分，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式財稅問題分析第四部分，商業(yè)地產(chǎn)模式的主要財稅問題分析第五部分，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)盈利模式第六部分，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要財稅問題分析第七部分，一級土地開發(fā)盈利模式財稅問題解析 第八部分，金融地產(chǎn)模式 第九部分，合作開發(fā)模式的財稅問題 第十部分，商業(yè)地產(chǎn)項目稅務(wù)稽查的重點問題解析 2第一部分，商業(yè)模式核心要素1.1 定位1.2 業(yè)務(wù)系統(tǒng)1.3 關(guān)鍵資源和能力1.4 盈利模式1.5 自由現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)1.6 企業(yè)價值 1.7 六要素關(guān)系1.1 定位定位就是企業(yè)應(yīng)該做什么

2、，提供什么特征的產(chǎn)品和服務(wù)來實現(xiàn)客戶的價值。定位是企業(yè)戰(zhàn)略選擇的結(jié)果，也是商業(yè)模式體系中其他有機部分的起點。 提供什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)、進入什么樣的市場、深入行業(yè)價值鏈的哪些環(huán)節(jié)、選擇哪些經(jīng)營活動、與哪些合作伙伴建立合作關(guān)系、怎么分配利益等。在商業(yè)模式的定位中，選擇不做什么與選擇做什么同樣重要，同時，這也關(guān)系到企業(yè)如何構(gòu)建業(yè)務(wù)系統(tǒng)、確定盈利模式、分布資源能力、設(shè)計現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)等商業(yè)模式體系中的其他部分。 1.2 業(yè)務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)是指企業(yè)達成定位所需要的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)、各合作伙伴扮演的角色以及利益相關(guān)者合作與交易的方式和內(nèi)容?？蓮男袠I(yè)價值鏈和企業(yè)內(nèi)部價值鏈以及合作伙伴的角色兩個層面來理解業(yè)務(wù)系統(tǒng)的構(gòu)造。業(yè)

3、務(wù)系統(tǒng)是商業(yè)模式的核心。高效運營的業(yè)務(wù)系統(tǒng)不僅僅是贏得企業(yè)競爭優(yōu)勢的必要條件，同時也有可能成為企業(yè)競爭優(yōu)勢本身。1.3 關(guān)鍵資源和能力關(guān)鍵資源和能力是讓業(yè)務(wù)系統(tǒng)運轉(zhuǎn)所需要的重要的資源和能力。為完成業(yè)務(wù)活動，企業(yè)需要掌握和使用一整套復(fù)雜的有形和無形資產(chǎn)、技術(shù)和能力等。任何一種商業(yè)模式構(gòu)建的重點工作之一就是明確企業(yè)商業(yè)模式有效運作所需的資源能力，如何才能獲取和建立這些資源和能力。 不是所有的資源和能力都是同等珍貴，也不是每一種資源和能力都是企業(yè)所需要的，只有和定位、業(yè)務(wù)系統(tǒng)、盈利模式、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)相契合、能互相強化的資源能力才是企業(yè)真正需要的。 1.4 盈利模式盈利模式指企業(yè)如何獲得收入、分配成本、

4、賺取利潤。盈利模式是在給定業(yè)務(wù)系統(tǒng)中各價值鏈所有權(quán)和價值鏈結(jié)構(gòu)已確定的前提下，企業(yè)利益相關(guān)者之間利益分配格局中企業(yè)利益的表現(xiàn)。良好的盈利模式不僅能夠為企業(yè)帶來利益，更能為企業(yè)編制一張穩(wěn)定共贏的價值網(wǎng)。 各種客戶怎樣支付、支付多少，所創(chuàng)造的價值應(yīng)當(dāng)在企業(yè)、客戶、供應(yīng)商、合作伙伴之間如何分配，是企業(yè)收入結(jié)構(gòu)所要回答的問題。一個企業(yè)可以使用多種收益和成本分配機制。成本結(jié)構(gòu)是和企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)及其資源能力分布緊密相關(guān)的。傳統(tǒng)盈利模式的成本結(jié)構(gòu)往往和收入結(jié)構(gòu)一一對應(yīng)，而現(xiàn)代盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)則不一定完全對應(yīng)。1.5 自由現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)自由現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)是企業(yè)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的現(xiàn)金收入扣除

5、現(xiàn)金投資后的狀況，其貼現(xiàn)值反映了采用該商業(yè)模式的企業(yè)的投資價值。不同的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)反映企業(yè)在定位、業(yè)務(wù)系統(tǒng)、關(guān)鍵資源能力以及盈利模式等方面的差異，體現(xiàn)企業(yè)商業(yè)模式的不同特征，并影響企業(yè)成長速度的快慢，決定企業(yè)投資價值的高低、企業(yè)投資價值遞增速度以及受資本市場青睞程度。 1.6 企業(yè)價值 企業(yè)價值，即企業(yè)的投資價值，是企業(yè)預(yù)期未來可以產(chǎn)生的自由現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值。 企業(yè)的投資價值就是商業(yè)模式的歸宿，是評判商業(yè)模式優(yōu)劣的標(biāo)準。企業(yè)的投資價值由其成長空間、成長能力、成長效率和成長速度決定。好的商業(yè)模式一般具有投資少、運營成本低、收入的持續(xù)成長能力強的特征。 1.7 六要素關(guān)系企業(yè)的定位影響企業(yè)的成長空間，

6、業(yè)務(wù)系統(tǒng)、關(guān)鍵資源能力影響企業(yè)的成長能力和效率，加上盈利模式，就會影響企業(yè)的自由現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，即影響企業(yè)的投資規(guī)模、運營成本支付和收益持續(xù)成本能力和速度，進而影響企業(yè)的投資價值以及企業(yè)價值實現(xiàn)的效率和速度。投資價值實現(xiàn)的效率可以用企業(yè)價值/資產(chǎn)規(guī)模，企業(yè)價值/凈資產(chǎn)規(guī)模來評價；投資價值實現(xiàn)的速度可以用企業(yè)價值遞增速度和達到更大規(guī)模所花費的時間來評價。相同的企業(yè)定位可以通過不一樣的業(yè)務(wù)系統(tǒng)實現(xiàn)；同樣的業(yè)務(wù)系統(tǒng)也可以有不同的關(guān)鍵資源能力、不同的盈利模式和不一樣的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)。商業(yè)模式的構(gòu)成要素中只要有一個要素不同，就意味著不同的商業(yè)模式。一個能對企業(yè)各個利益相關(guān)者有貢獻的商業(yè)模式需要企業(yè)家反復(fù)推敲、實

7、驗、調(diào)整和實踐這六個方面才能產(chǎn)生。第二部分，企業(yè)價值評估方法2.1資產(chǎn)價值法2.2現(xiàn)金流折現(xiàn)法2.3相對價值法2.4實物期權(quán)法2.5剩余收益法2.1資產(chǎn)價值法賬面價值賬面價值是指會計核算中賬面記載的資產(chǎn)價值。凈資產(chǎn)=總資產(chǎn)總負債不考慮現(xiàn)實資產(chǎn)市場價值的波動，也不考慮資產(chǎn)的收益情況。賬面價值標(biāo)準取得方便，但缺點是只考慮了各種資產(chǎn)在入賬時的價值而脫離了其現(xiàn)實的市場價值。2.1資產(chǎn)價值法清算價值清算價值是指在企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機而破產(chǎn)或歇業(yè)清算時，將企業(yè)中的實物資產(chǎn)逐個分離而單獨出售的資產(chǎn)價值。清算價值是在企業(yè)作為一個整體已經(jīng)喪失增值能力的情況下的資產(chǎn)估價方法。對股東來說，公司的清算價值是清算資產(chǎn)償還債

8、務(wù)后的剩余價值。2.1資產(chǎn)價值法公允價值公允價值是指將目標(biāo)企業(yè)在未來持續(xù)經(jīng)營情況下所產(chǎn)生的預(yù)期收益按照設(shè)定的貼現(xiàn)率（市場利率或平均收益率）折算成現(xiàn)值，并以此確定其價值。它把市場環(huán)境和企業(yè)未來的經(jīng)營狀況與目標(biāo)企業(yè)價值聯(lián)系起來，是最合適評估目標(biāo)企業(yè)的標(biāo)之一。2.1資產(chǎn)價值法的優(yōu)缺點及其適用性優(yōu)點：客觀性強，著眼于企業(yè)的歷史和現(xiàn)狀，不確定因素較少，風(fēng)險較小。當(dāng)目標(biāo)企業(yè)缺乏可靠對比數(shù)據(jù)時，如果公允價值或重置成本能夠合理估算，獲利能力與資產(chǎn)的市場價值或重置成本密切相關(guān)時，就更適宜于采用此方法。缺點：它以企業(yè)擁有的單項資產(chǎn)為出發(fā)點，忽視了整體獲利能力，沒有考慮資產(chǎn)負債表外的無形資產(chǎn)項目。組織資本包括無形資

9、產(chǎn)和商譽，如企業(yè)的管理水平、品牌優(yōu)勢、人力資源、分銷渠道等。組織資本是企業(yè)價值不可分割的重要組成部分。失去組織資本，企業(yè)會解體，實物資產(chǎn)不能完全代表企業(yè)的價值。資產(chǎn)價值法忽略組織資本，尤其不適合評估高科技和服務(wù)性公司。2.2現(xiàn)金流折現(xiàn)法現(xiàn)金流量折現(xiàn)估價法的理論基礎(chǔ)任何資產(chǎn)的價值應(yīng)等于該資產(chǎn)預(yù)期在未來所產(chǎn)生的全部現(xiàn)金流的現(xiàn)值總和?；炯僭O(shè)：(1)沒有通貨膨脹；(2)可以確定未來現(xiàn)金流的概率分布；(3)利率保持不變并且已知。現(xiàn)金流量折現(xiàn)估價法可分為兩種方法：股利增長法，折現(xiàn)率用Ke自由現(xiàn)金流法,折現(xiàn)率用WACC2.2現(xiàn)金流折現(xiàn)法自由現(xiàn)金流法估價流程首先用該公司的資本加權(quán)平均成本對公司預(yù)期現(xiàn)金流進行

10、折現(xiàn)來得到整個公司的價值，然后減去債務(wù)的價值，再加上任何金融資產(chǎn)的價值，就可以得到公司權(quán)益的價值。使用這兩種方法的關(guān)鍵是要避免現(xiàn)金流與折現(xiàn)率匹配不當(dāng)?shù)膯栴}。如果使用資本加權(quán)平均成本折現(xiàn)股權(quán)現(xiàn)金流，則會導(dǎo)致股權(quán)價值偏高；而如果使用股權(quán)資本成本折現(xiàn)公司現(xiàn)金流，則會低估公司價值。2.3相對價值法利用類似企業(yè)的市場定價來確定目標(biāo)企業(yè)價值的一種評估方法。假設(shè)前提（1）首先存在一個支配企業(yè)市場價值的主要變量（如股利、凈利潤、銷售額等）；（2）確定一組可以比較的類似企業(yè)，計算可比企業(yè)的市價/關(guān)鍵變量的平均值（如平均市盈率）；（3）根據(jù)被評估企業(yè)的關(guān)鍵變量（如盈利）乘以得到的平均值（如平均市盈率），即得到目標(biāo)

11、企業(yè)的評估價值。2.3相對價值法典型模型（1）市凈率模型市凈率=市價凈資產(chǎn)目標(biāo)企業(yè)股價=可比企業(yè)平均市凈率目標(biāo)企業(yè)凈資產(chǎn)（2）市盈率模型。市盈率=每股股價/每股收益目標(biāo)企業(yè)股價=可比企業(yè)平均市盈率目標(biāo)企業(yè)每股收益（3）市價收入比模型。收入成數(shù)=股權(quán)市價/銷售收入=每股市價/每股銷售收入目標(biāo)企業(yè)價值=可比企業(yè)平均收入成數(shù)目標(biāo)企業(yè)的銷售收入2.4實物期權(quán)估價法 企業(yè)價值=企業(yè)在增長速度為零時的價值+企業(yè)增長機會的價值其中，企業(yè)在增長速度為零時的價值可以通過現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型或其他模型計算；企業(yè)增長機會的價值可以通過模擬看漲期權(quán)的方法來計算。2.5剩余收益法剩余收益是指公司的凈利潤與股東所要求的報酬之

12、差。剩余收益觀點認為企業(yè)只有賺取了超過股東要求的報酬的凈利潤，才算是獲得了正的剩余收益；如果只能獲得相當(dāng)于股東要求報酬的利潤，則僅僅是實現(xiàn)了正常收益。 2.5剩余收益法公司價值等于公司權(quán)益資產(chǎn)的賬面價值和預(yù)期剩余收益的現(xiàn)值之和。V0BV0 (1+r)-tE(RIt)其中：V0為企業(yè)在0時刻的價值；BV0為企業(yè)在0時刻側(cè)耳權(quán)益資產(chǎn)的賬面價值；R為股東要求的回報率；E(RIt)為t時刻的剩余收益的期望值。2.5剩余收益法RIt=St(1/ATOt) (1/EMt)（MOStATOtEMt-1r）其中：RIt為第t期的剩余收益St為第t期的銷售收入；ATOt為第t期的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；MOSt為第t期的銷

13、售利潤率；EMt-1為t-1 期時的權(quán)益乘數(shù)；r 為權(quán)益資本要求的回報率。 2.5剩余收益法通過與現(xiàn)行財務(wù)比率體系結(jié)合，將抽象的剩余收益概念轉(zhuǎn)化為客觀的、可計量的財務(wù)比率和會計指標(biāo)。剩余收益的預(yù)測僅同基本財務(wù)指標(biāo)相關(guān)，避免了人為操縱會計指標(biāo)的可能性，在進行指標(biāo)預(yù)測時，將通過審計的財務(wù)報表作為客觀基礎(chǔ)，使得對剩余收益的預(yù)測具有客觀性和可驗證性的基礎(chǔ)，從而解決了剩余收益模型中預(yù)測剩余收益的難題。股東價值結(jié)構(gòu)第三部分，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式財稅問題分析3.1 核心企業(yè)引導(dǎo)模式3.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式3.3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式3.4 綜合運作模式3.1 核心企業(yè)引導(dǎo)模式（工業(yè)園模式）主體企業(yè)引導(dǎo)模式是指在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)

14、域內(nèi)具有強大實力的企業(yè)，獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下，借助其在產(chǎn)業(yè)中的強大號召力，以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚，最終實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈完善的開發(fā)模式。這是政府支持、企業(yè)帶動的一種開發(fā)模式，它不僅符合主體企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也易于帶動同一產(chǎn)業(yè)的集聚。但是，這種模式只適用于功能定位比較單一的小規(guī)模開發(fā)，無法適應(yīng)跨行政區(qū)劃的綜合開發(fā)要求，所以難以作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。 3.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及廠房、倉庫、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進行項目經(jīng)營和管理，最后獲

15、取開發(fā)利潤的開發(fā)模式。從本質(zhì)上來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別。這種模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商沒有后期產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和管理的要求，難以形成產(chǎn)業(yè)的集聚以及產(chǎn)業(yè)輻射力。但是，正是因為對開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營能力要求非常低，而且回收資金相對較快，因此在樓市調(diào)控的背景下，綠地、富力、合生創(chuàng)展等眾多房地產(chǎn)開發(fā)商選擇以這種運作模式進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 3.3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，是以政府為主導(dǎo)，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，基于社會經(jīng)濟發(fā)展等因素，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，以地產(chǎn)為載體，產(chǎn)業(yè)項目為依托，實現(xiàn)城市功能建設(shè)的開發(fā)模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前我國最常

16、見的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，鑒于是政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)運營的特點進行規(guī)劃與開發(fā)，并在此基礎(chǔ)上為園區(qū)提供政策支持、稅收優(yōu)惠等，所以這種模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備集中統(tǒng)一、權(quán)威性高、規(guī)劃性強、形成周期短等優(yōu)勢。但是，這種模式也有缺乏靈活性和創(chuàng)造性、活力不夠等缺點，非常容易導(dǎo)致機構(gòu)膨脹、政企不分。3.4 綜合運作模式綜合運作模式是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式混合運用的開發(fā)模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，并成立管委會負責(zé)行政管理事務(wù)，地產(chǎn)商投資開發(fā)建設(shè)并提供相應(yīng)的園區(qū)服務(wù)，龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號召力，多方合力推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營。該模式既能充分發(fā)揮政府的指導(dǎo)性，同時也能發(fā)揮市場的靈

17、活性，權(quán)責(zé)明確，有利于引入多元投資主體實施綜合性、大規(guī)模成片開發(fā)項目。但是，該模式對政企關(guān)系協(xié)調(diào)要求非常高，如果關(guān)系處理不當(dāng)，很容易造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展停滯。 聯(lián)東集團兩大產(chǎn)品線：產(chǎn)業(yè)綜合體&總部綜合體產(chǎn)品線類型業(yè)態(tài)價值選址代表項目產(chǎn)業(yè)綜合體集低密度總部、研發(fā)中試樓、標(biāo)準廠房、公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體，并在各業(yè)態(tài)之間建立一種相互依存、相互助益的上下游鏈接關(guān)系，從而為入駐企業(yè)提供完善的產(chǎn)品、優(yōu)美的環(huán)境和優(yōu)化的園區(qū)服務(wù)。支持區(qū)域發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高端制造、研發(fā)中試和總部經(jīng)濟城市的開發(fā)區(qū)或新區(qū)聯(lián)東U谷北京金橋基地項目總部綜合體總部綜合體產(chǎn)品涵蓋獨棟辦公、高層辦公、高檔公寓、商業(yè)配套等，為入駐企業(yè)

18、提供能代表獨立的企業(yè)形象的產(chǎn)品、成熟的總部辦公氛圍（集聚人才和高端資源）和完善的商務(wù)配套服務(wù)。支持區(qū)域發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，培育總部研發(fā)、設(shè)計創(chuàng)意為核心的服務(wù)型經(jīng)濟城市的中心或副中心聯(lián)東U谷天津雙港項目第四部分，商業(yè)地產(chǎn)模式的主要財稅問題分析4.1 萬達模式4.2 越秀地產(chǎn)模式（地產(chǎn)和房地產(chǎn)信托投資基金聯(lián)動）4.3 凱德置地模式（私募與REITs）4.4 華潤模式（以商帶?。?.5 產(chǎn)權(quán)式商鋪，售后包租經(jīng)營，返租模式4.6 商業(yè)地產(chǎn)模式的常見的財稅問題4.1 萬達模式靠銷售物業(yè)稀釋總投資經(jīng)營性抵押貸款+銀行授信銀行貸款、低價拿地，通過銷售物業(yè)和土地融資基本完成項目建設(shè)，商場開業(yè)之后的租金收入以及經(jīng)營性

19、抵押貸款，可以支持其完成后續(xù)建設(shè)和還貸，甚至成為下一個項目的啟動資金。4.2 越秀地產(chǎn)模式“開發(fā)+運營+金融”的發(fā)展模式，通過實施“越秀地產(chǎn)”與“越秀房產(chǎn)基金”的常態(tài)互動，不但可以大大縮短投資回收期，還能夠提高凈資產(chǎn)收益率，提高抗風(fēng)險能力和可持續(xù)發(fā)展能力。2012年廣州IFC(國際金融中心)的交易。原持有物業(yè)價值約66億元的房產(chǎn)基金一躍成為持有物業(yè)價值220億元的巨無霸，成為亞洲十大上市房地產(chǎn)投資信托基金之一。IFC原預(yù)計投資回收周期從15年縮減為3年多。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項目回報率達到要求，就可以把項目注入房托，進行地產(chǎn)與金融結(jié)合，實現(xiàn)二次證券化。地產(chǎn)公司以此回籠資金，保證現(xiàn)金流順暢;而優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地

20、產(chǎn)在出售后仍然由房托經(jīng)營，越秀集團還可以繼續(xù)享受資產(chǎn)升值和營運利潤，從而讓企業(yè)的資金和負債率得到有效控制，負債率下降，利潤率自然提高，企業(yè)在香港股市的融資能力也能得到進一步提升。事實證明，越秀地產(chǎn)的REIT S的確很強大。4.3 凱德置地模式（私募與REITs）私募基金為項目開發(fā)提供資金支持，待商業(yè)物業(yè)成熟后，私募基金則向REITs輸送項目同時退出。新加坡嘉德置地集團旗下共管理六只房地產(chǎn)投資信托(REITs)和17只私募基金，其中涉及中國業(yè)務(wù)的信托有2只，私募基金有12只。凱德做房地產(chǎn)金融是很擅長，但更重要的是，他作為跨國企業(yè)，有一整套國際化的企業(yè)管理、項目開發(fā)模式，風(fēng)險控制、信息披露等各方面

21、都足夠規(guī)范。凱德只給投資人5的回報。4.4 華潤模式（以商帶住）華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)架構(gòu)，三種商業(yè)開發(fā)模式并舉，即“都市綜合體、住宅+區(qū)域商業(yè)中心、住宅+歡樂頌”。 4.5 產(chǎn)權(quán)式商鋪，售后包租經(jīng)營，返租模式在銷售策略上，采取“以返租的形式銷售產(chǎn)權(quán)商鋪”，快速回籠資金。這種“產(chǎn)權(quán)式銷售、售后包租返租”的方式，易為資金不太雄厚的介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司所采用。在出售商鋪的同時，會與業(yè)主簽署委托經(jīng)營協(xié)議，委托經(jīng)營期限5年，委托經(jīng)營年回報率為7.5，并采用統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的策略。商鋪過半銷售對商場后期經(jīng)營有一定的風(fēng)險，如果品牌商家有限，商場難成氣候，人流量或許有限。但如果開發(fā)商具備較強的經(jīng)營

22、能力，引進多家品牌商家，對后期的經(jīng)營則會有保障。4.6 商業(yè)地產(chǎn)模式的常見的財稅問題（1）銷售與持有的盈利模式差異（2）商業(yè)地產(chǎn)的融資性售后返租的財稅問題（3）綜合體的優(yōu)惠政策解析（4）酒店、寫字樓、商場的定向開發(fā)模式（5）如何降低持有物業(yè)出租的房產(chǎn)稅（6）業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財稅處理（7）專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司托管物業(yè)的好處（8）不同招商政策的財稅問題（出租、聯(lián)營模式）（9）商業(yè)運營管理公司與地產(chǎn)開發(fā)公司的架構(gòu)設(shè)計（10）不同促銷方案的財稅管理重點銷售與持有的盈利模式差異關(guān)鍵資源能力需求和現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)不同銷售模式：銷售利潤持有模式：出租或經(jīng)營利潤稅負差異分析商業(yè)地產(chǎn)的融資性售后返租的財稅問題機構(gòu)的售

23、后返租；普通客戶的售后返租綜合體的優(yōu)惠政策解析（一）655畝配套住宅用地按照70萬元/畝起始價進行公開拍賣，超出起始價部分提取超出起始價部分的“四金”后,政府將余額部分全部補助給項目投資人,用于扶持核心功能區(qū)建設(shè)?！八慕稹笔侵噶夥勘ＷC金、土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)金、征地調(diào)節(jié)資金；（二）在核心功能區(qū)建成運營后,企業(yè)所得稅地方留存部分第一、二年全額、第三、四、五年減半安排補助給項目投資人，用于扶持核心功能區(qū)建設(shè)；（三）在核心功能區(qū)建成運營后,增值稅、營業(yè)稅地方留存部分三年內(nèi)安排補助給項目投資人，用于扶持核心功能區(qū)建設(shè)；（四）核心功能區(qū)項目建設(shè)過程中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按政策收取后全額補助給項目投

24、資人，用于扶持核心功能區(qū)建設(shè)。核心功能區(qū)項目建設(shè)過程中經(jīng)營服務(wù)性收費一律按成本價收取；（五）引進注冊資金超過1000萬元的國際國內(nèi)知名商務(wù)品牌企業(yè)入駐核心功能區(qū),并在瀘州市繳納稅收,將另給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策。 酒店、寫字樓、商場的定向開發(fā)模式投資架構(gòu)優(yōu)化代建為上投資方、經(jīng)營方和建設(shè)方三方關(guān)系的組合如何降低持有物業(yè)出租的房產(chǎn)稅風(fēng)險押金物業(yè)管理費中介費聯(lián)營扣點模式（免租期內(nèi)比較適合）關(guān)鍵是要看未來商業(yè)資產(chǎn)的運營模式業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財稅處理江蘇省地稅局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)（蘇地稅函2008135號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交

25、給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按照營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條和稅收征管法實施細則第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財稅處理浙江省地稅局關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知（浙地稅函200862號）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價款為成交價，購房者自愿放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費

26、用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分）應(yīng)并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財稅處理國家稅務(wù)局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)（國稅函2008576號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項

27、目征收個人所得稅，每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。購房者是否需要按營業(yè)稅暫行條例的相關(guān)規(guī)定，計算繳納營業(yè)稅各地執(zhí)行不一。 業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財稅處理國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知（國稅函2009639號）規(guī)定：取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除。 業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財稅處理企業(yè)所得稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)（國稅函2007603號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式

28、轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財稅處理國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知（國稅發(fā)1994089號）規(guī)定：納稅人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。 允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

29、 業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財稅處理房產(chǎn)稅 購房者將購買的商鋪返租給開發(fā)企業(yè)，每月應(yīng)按租金收入（少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定）的12%繳納房產(chǎn)稅開發(fā)企業(yè)再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財稅處理印花稅 開發(fā)企業(yè)銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租，應(yīng)分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅，按“財產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅；購房者需要按照折扣的優(yōu)惠價格，按“財產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅。業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財稅處理商鋪返祖需要從開發(fā)企業(yè)、購房者和租戶三個主體的稅收分布系統(tǒng)考慮；開發(fā)企業(yè)：需要繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值

30、稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅；購房者：房產(chǎn)稅、個所得稅、營業(yè)稅、印花稅。建議開發(fā)企業(yè)按照優(yōu)惠后的價格與購房者簽署銷售合同，辦理納稅事宜；通過關(guān)聯(lián)企業(yè)如物業(yè)管理公司與購房戶簽署管理協(xié)議并代收租戶租金和物管費，可以規(guī)避轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)稅，也可以降低房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司托管物業(yè)的好處開發(fā)企業(yè)擁有物業(yè)商服經(jīng)營企業(yè)托管物業(yè)不同招商政策的財稅問題出租的財稅問題聯(lián)營的財稅問題第五部分，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)盈利模式5.1 農(nóng)家樂5.2 農(nóng)業(yè)觀光園模式5.3 古村落5.4 景區(qū)5.5 新農(nóng)村建設(shè)5.1 農(nóng)家樂農(nóng)家樂是休閑農(nóng)業(yè)中最廣泛的模式，是以農(nóng)家為重點，即該地區(qū)農(nóng)民的生活現(xiàn)狀、生活方式和民風(fēng)民俗為吸引物，滿足城

31、市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的旅游地產(chǎn)開發(fā)可以稱之為農(nóng)家樂升級版，它整合鄉(xiāng)村旅游與旅游地產(chǎn)，使旅游經(jīng)濟和地產(chǎn)經(jīng)濟相融合，實現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產(chǎn)提升內(nèi)涵，旅游地產(chǎn)依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價值。成都五朵金花=鄉(xiāng)村旅游+休閑地產(chǎn)五朵金花原是成都市錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)東郊的6個行政村，隨著國家新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺，錦江區(qū)用城市管理理念建設(shè)農(nóng)村，以工業(yè)理念經(jīng)營農(nóng)村，將該鄉(xiāng)打造成為各具特色的五朵金花。其開發(fā)不同于普通農(nóng)家型，綜合開發(fā)的亮點主要在兩方面：一是利用處于城郊的地理優(yōu)勢，進行統(tǒng)一規(guī)劃，連片開發(fā)經(jīng)營，形成規(guī)?；?yīng)，提升農(nóng)家樂的內(nèi)涵、品質(zhì)及品牌。成都市錦江區(qū)兩級政府提出

32、了開發(fā)、保護并舉，利用、發(fā)展并重，建設(shè)國際化大都市周邊環(huán)境的思路，連片聯(lián)戶開發(fā)，共同擴大發(fā)展空間，破解農(nóng)民單家獨闖市場的風(fēng)險，走出一條專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；陌l(fā)展之路。二是將鄉(xiāng)村旅游與農(nóng)業(yè)觀光休閑、古鎮(zhèn)旅游、節(jié)慶活動等有機地結(jié)合起來，拓寬鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展業(yè)態(tài)。五朵金花從舊村改造上對鄉(xiāng)村農(nóng)家地產(chǎn)進行大換血，按照宜拆即拆、宜建則建、宜改則改的原則，改造了3000多戶舊農(nóng)居，把原來的6個行政村并成5個景區(qū)，建起眾多具有風(fēng)味特色的農(nóng)家餐館、鄉(xiāng)村酒店、鄉(xiāng)村藝術(shù)館，以及開發(fā)新區(qū)住宅等。同時，政府和街道辦先后投資近億元，用于水、電、路、氣和污水排放等公共設(shè)施建設(shè)。在政府的推動引導(dǎo)下，企業(yè)和農(nóng)戶投資8000多萬

33、元用于整修農(nóng)居、新建花卉市場和游泳館等經(jīng)營性項目，給企業(yè)和農(nóng)戶創(chuàng)造出了投資搞農(nóng)村休閑娛樂場所的有利可圖的發(fā)展空間。5.2 農(nóng)業(yè)觀光園模式 農(nóng)業(yè)觀光園是以高科技農(nóng)業(yè)或者成規(guī)模種植、養(yǎng)殖農(nóng)業(yè)為主體吸引物來滿足人們在休閑活動中的相關(guān)物質(zhì)與精神需求的一種農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。農(nóng)業(yè)觀光園本身是具有一定土地規(guī)模的，可以某項農(nóng)作物、養(yǎng)殖業(yè)或手工副業(yè)為賣點，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂等多項休憩內(nèi)容，采用“莊園式”地產(chǎn)開發(fā)，如采摘籬園、生態(tài)漁村、休閑農(nóng)莊、山水人家、養(yǎng)生山吧等系列農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊。藍調(diào)薰衣草莊園一是將文化創(chuàng)意充分與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)相結(jié)合，整體布局采用藝術(shù)化的線條，打破場地方正的邊界，讓空間更豐富。藍調(diào)

34、莊園提出時尚農(nóng)業(yè)概念，將時尚的觸角深入到傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)當(dāng)中，利用時尚流行性的特點和挖掘文化內(nèi)涵的手段，通過特定的農(nóng)業(yè)項目表現(xiàn)。同時，主要景點圍繞中心區(qū)域薰衣草田布置，景觀更具有內(nèi)聚性，形成有機整體。同時按照功能進行合理區(qū)域分割，動靜結(jié)合。使景觀、建筑巧妙的融合在自然的田園之中。二是以農(nóng)業(yè)作為依托，逐漸向旅游、文化、商業(yè)等多領(lǐng)域滲透，打造相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。如開發(fā)莊園獨有的香愛(意即看我有多愛你)品牌商品，將香草、藍莓、草莓等產(chǎn)品進行創(chuàng)意性開發(fā)，形成香草系列產(chǎn)品：衛(wèi)浴類香草產(chǎn)品、裝飾用香草產(chǎn)品、保健類香草產(chǎn)品、香草食品等幾大系列上百種商品，并采取特許加盟的形式進行規(guī)模化品牌推廣。三是將農(nóng)業(yè)、生態(tài)和旅游業(yè)結(jié)合起

35、來，積極倡導(dǎo)低碳環(huán)保理念。在時尚的生態(tài)旅游基礎(chǔ)上，藍調(diào)莊園積極倡導(dǎo)低碳環(huán)保理念，把農(nóng)業(yè)、生態(tài)和旅游業(yè)結(jié)合起來，利用田園景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境和經(jīng)營模式，吸引游客前來觀賞、品嘗、創(chuàng)作、體驗、健身、科學(xué)考察、環(huán)保教育、度假、購物。從踏進藍調(diào)莊園的第一步起，低碳的概念就得以彰顯，所有賓客的汽車統(tǒng)一停放在門口的停車場，倡導(dǎo)游客進入園區(qū)內(nèi)，或是行走，或是騎自行車，實現(xiàn)交通零排放。5.3 古村落古村落是經(jīng)過時間和歷史的沉淀而完全或部分保留下來的人類居住的區(qū)域，這些村落集中反應(yīng)了當(dāng)時人們的生活及勞作狀態(tài)，具有各自的時代特征和地域特征，通常都是遺留下來的寶貴文化遺產(chǎn)，此類產(chǎn)品是田園旅游房地產(chǎn)中資源條

36、件最好的產(chǎn)品，以保留過往鮮活的生活方式為最佳賣點。西遞、宏村安徽宏村是這類開發(fā)中得到一致好評和認可的典型，本人將其稱為宏村模式：宏村旅游+休閑地產(chǎn)。宏村是在97年由中坤集團拿出的一期400余萬元資金進行開發(fā)的，其開發(fā)前期投放在保護規(guī)劃上，而后在宏村外圍進行地產(chǎn)項目延伸。開發(fā)思路體現(xiàn)在三方面：一是用一個文化的理念去激活周邊的增值空間，賦予更多原生態(tài)產(chǎn)品文化的內(nèi)涵與價值。中坤以宏村這個點為基礎(chǔ)，還拿到了南屏和關(guān)麓兩個村的旅游經(jīng)營權(quán)，并對它們進行統(tǒng)一規(guī)劃，整個黟縣都保留了清一色的徽派建筑，不論新開發(fā)的樓盤還是政府大樓、法院、公安局、國家電網(wǎng)，或者是馬路邊一閃而過的民居，無一例外都有著高高的馬頭墻和白

37、墻黑瓦的清淡雅致風(fēng)格。1998年，黟縣政府將西遞、宏村兩村申報聯(lián)合國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，這一文化概念的提升也激活了周邊的增值空間，賦予更多原生態(tài)產(chǎn)品文化的內(nèi)涵和價值。西遞、宏村二是把原生態(tài)的農(nóng)家樂留給村民，在細分市場的方向上為自己尋找新的盈利增長點。中坤集團沒有收購宏村所有農(nóng)家樂的統(tǒng)一管理經(jīng)營，而是在景區(qū)外圍開發(fā)地產(chǎn)項目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多畝灘地，租下3000多畝山林，投資10億元，建設(shè)了一個五星級酒店和一批度假別墅等多個度假地產(chǎn)項目。另外投資1億元，重建了唐代古剎梓路寺，并在寺院不遠處修建了一處墓葬陵園。三是利用自己的旅游資源和持有型物業(yè)，在產(chǎn)業(yè)的鏈條化發(fā)展上還在擴展細分市場，文

38、化、娛樂、餐飲等等都將成為可以深化的方向。中坤以旅游景區(qū)為中心，進行地產(chǎn)開發(fā)，把土地與稀有資源結(jié)合，看重土地未來的價值。2010年6月26日，中坤耗資8000余萬元復(fù)建的安徽梓路寺在黟縣宏村鎮(zhèn)舉行開光典禮儀式。中坤集團未來的計劃還將在北京、安徽等旗下產(chǎn)業(yè)群周邊繼續(xù)捐修、運營寺廟，這些寺廟將配合中坤，為高端客戶打造一個中國頂級禪修學(xué)院。中坤甚至在籌劃一個在北大進行考古基礎(chǔ)學(xué)習(xí)、然后去新疆實地考察的考古研修班模式，私家紅酒釀造、戶外徒步俱樂部等等都將成為定向的高端產(chǎn)品。5.4 景區(qū)景區(qū)是具有一定的自然、人文資源，為游客提供游覽、觀光、探險、休閑、科考等服務(wù)的盈利性機構(gòu)。以景區(qū)為依托開發(fā)的旅游房地產(chǎn)

39、：一種是在自然風(fēng)景周圍的度假型地產(chǎn)；一種是與景區(qū)融合進行地產(chǎn)開發(fā)的項目。5.5 新農(nóng)村建設(shè)隨著一線城市房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟和飽和，眾多開發(fā)商開始向二、三線城市進軍，但是迄今農(nóng)村房地產(chǎn)市場依然是一片藍海。政府連續(xù)頒發(fā)了幾個一號文件，預(yù)示著新農(nóng)村建設(shè)將成為未來幾年的熱點。政府加大對于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農(nóng)村房地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。農(nóng)村房地產(chǎn)是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中滲透農(nóng)業(yè)文化所形成的一種延伸模式。土地流轉(zhuǎn)信托2013年10月10日，中信信托與安徽宿州踴橋區(qū)政府合作，成立了國內(nèi)第一支土地流轉(zhuǎn)信托計劃。在以地方政府為委托人的前提下，信托公司一方面通過土地流轉(zhuǎn)形成

40、集約化經(jīng)營，另一方面也通過信托資金的介入對接農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的資金需求和短期流動性缺口。中信信托先后在山東省青州市和貴州省開陽縣分別啟動了土地流轉(zhuǎn)信托項目，可流轉(zhuǎn)面積為1850畝和1000畝。據(jù)上述人士介紹，目前該公司正在落實河北、內(nèi)蒙古和四川等多地的項目。中信信托副總經(jīng)理此前表示，中信信托現(xiàn)階段也并沒有把項目的盈利性作為最重要的考慮，就像2004年、2005年馬云做淘寶的時候，業(yè)內(nèi)也覺得這是純粹的服務(wù)性質(zhì)的事情，但是用土地的使用經(jīng)營權(quán)建立起的平臺，當(dāng)其規(guī)模達到相當(dāng)水平的時候，其上面承載的資源和價值，以及在這基礎(chǔ)上衍生出來的金融機會將是巨大的。目前業(yè)內(nèi)還有北京信托也已正式成立了土地流轉(zhuǎn)信

41、托項目。中糧信托、華寶信托、中航信托等多家信托公司都相繼傳出在布局土地流轉(zhuǎn)信托。雖然信托公司參與土地流轉(zhuǎn)得到了地方政府與產(chǎn)業(yè)方的很大關(guān)注，但更多的信托公司仍將土地流轉(zhuǎn)信托停留在籌備階段。第六部分，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要財稅問題分析主要政策：國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā)201335號）國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見.doc盈利性老年公寓收費服務(wù)方式：固定收費有入住時的一次性收費和每月收費兩種模式，主要針對入住的環(huán)境來制定收費標(biāo)準經(jīng)常性收費、內(nèi)容包括護理費和醫(yī)療費用，很據(jù)服務(wù)成都的不同來制定收費標(biāo)準；不固定收費，主要體現(xiàn)在耨寫特殊服務(wù)方面。會員制盈利模式會員制盈利模式：以出租

42、為主要經(jīng)營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構(gòu)的收費水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構(gòu)通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。 根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費習(xí)慣和置業(yè)慣性，上海親和源對會員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎(chǔ)上，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實際經(jīng)營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。 逆抵押貸款購房逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從

43、開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴格的審核，一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式在項目存在不能進行產(chǎn)權(quán)銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。分散租賃模式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付

44、清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。盈利模式分析以上各種盈利模式在經(jīng)營效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國式創(chuàng)新的會員制盈利模式在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入駐的門檻，在消費理念相對先進和經(jīng)濟條件相對雄厚的上海，或許能贏得市場的認同，但在本市是否能被老年群體認可，尚不得知，它的操作經(jīng)驗固然值得我們借鑒，但在未進行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬。逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨立的老人，對消費理念水平也有著較高的要求轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的盈利模式，是目前無法產(chǎn)權(quán)銷售的項目最多采取的手段之一，但在繼承

45、和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約束，市場的認同度也會受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對前期投入和設(shè)施服務(wù)配套要求比較高，但在經(jīng)營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。盈利模式建議在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據(jù)開發(fā)周期，走多元化盈利模式。在項目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據(jù)項目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴大目標(biāo)客戶群體，增加優(yōu)惠力度，以增強目標(biāo)客戶投資信心。在項目開發(fā)中期，在配套服務(wù)設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)?；蜷_始運營的情況下，采取以會員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的盈利模式，對于會員制盈利型模式要注意適當(dāng)降低入駐門

46、檻。在項目開發(fā)后期，在前期配套服務(wù)等日趨完善的基礎(chǔ)上，以會員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。價格初步定位在價格定位上，針對項目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價法方法進行價格定位。1.采取會員制盈利模式的價格定位會員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會員卡發(fā)行數(shù)量以可售房屋數(shù)量為上限。交房標(biāo)準為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。價格初步定位2.采取逆抵押貸款購房的價格定位參照項目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場

47、價格4000元/平米的價格水準，項目價格定位在3180/平米的水準，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標(biāo)準，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，所居住期間按照房產(chǎn)總額的整存一年的利息模式每月發(fā)放生活費，45平米的業(yè)主每月發(fā)放600元左右生活費；65平米的業(yè)主每月發(fā)放750元左右生活費；90平米的業(yè)主每月發(fā)放1050元左右生活費；（剩余房款購房總款*(90-去世年齡)/50）。交房標(biāo)準為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。價格初步定位3.采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價格定位

48、參照項目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場價格4000元/平米的價格水準，根據(jù)其它項目70年使用年限和有產(chǎn)權(quán)可升值的實際情況，以項目的使用年限為50年的標(biāo)準，項目在采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價格應(yīng)定位在3100元/平米左右。交房標(biāo)準為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。價格初步定位4.采取分散租賃模式的價格定位參照目前租賃市場的價格水準，在高品質(zhì)配套服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，項目的分散租賃價格應(yīng)放在*元/平米/月的水準上，在加上經(jīng)常性和特殊性收費的盈利，整體的盈利水平可達到*元平米/月左右。交房

49、標(biāo)準為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。中國養(yǎng)老地產(chǎn)先例1. 保利地產(chǎn)：獨創(chuàng)“微利盈利模型”保利通過不同產(chǎn)品的實驗，建立了自己的“微利盈利模型”：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費用補貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時租賃費和四大社區(qū)配套服務(wù)收費，機構(gòu)養(yǎng)老以會籍收入平衡運營成本。保利試圖通過專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)去帶動居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老。未來10 年保利會在國內(nèi)主要的省會城市建立這樣的機構(gòu)，包括在大型社區(qū)內(nèi)配建5 萬-10 萬平方米的持有型養(yǎng)老公寓。中國養(yǎng)老地產(chǎn)先例2. 綠城集團：“學(xué)院式養(yǎng)老”

50、關(guān)注精神需求普通開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)強調(diào)配備老年護理服務(wù)和醫(yī)療硬件，綠城做養(yǎng)老地產(chǎn)卻主打?qū)W院式，成立專門的教育公司做“老年大學(xué)”。學(xué)院式養(yǎng)老即在提供基礎(chǔ)的日常生活與醫(yī)療服務(wù)之外，在園區(qū)中以學(xué)校為組織形態(tài)，以開展符合老年人生理和心理特征的學(xué)習(xí)、活動為核心內(nèi)容的一種新型養(yǎng)老模式，實現(xiàn)老年人物質(zhì)與精神的“雙盈晚年”。根據(jù)實際情況，又分為“走讀式”、“寄宿式”和“混合式”三種。2011年組建學(xué)院式養(yǎng)老運營平臺綠城頤樂教育公司，15個城市成立29個校區(qū)，注冊學(xué)員2000多人，目前無法盈利。宋老師的志愿：50年后，家家都以送老人去養(yǎng)老學(xué)院為正常之事。中國養(yǎng)老地產(chǎn)先例3. 萬科：自持社區(qū)養(yǎng)老配套萬科始終強調(diào)在養(yǎng)

51、老地產(chǎn)上做的是服務(wù)，而非開發(fā)，即更多是提供養(yǎng)老服務(wù)支持方面的服務(wù)屬性，不是地產(chǎn)屬性。萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶說：未來北京萬科的每一個項目中，都將自持一棟做養(yǎng)老多功能樓宇，該養(yǎng)老樓宇并不對外銷售，僅為滿足萬科小區(qū)的老人。2010年，北京房山竇店試點：萬科幸福匯，租售并舉，萬科業(yè)務(wù)主要集中在建設(shè)養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)方面。養(yǎng)老地產(chǎn)如何賺錢？賺土地的錢相比之下，遠郊地產(chǎn)反而在一定程度上更適合養(yǎng)老，因而土地價值得以提升。這部分是最容易，也是開發(fā)商最想賺到的錢。 賺服務(wù)的錢養(yǎng)老人群處于身心衰退期，就有消費的需求，所以發(fā)展商在護理方面、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富，就有賺錢的機會。 賺設(shè)施的錢

52、為老年人配制的會所，跟平時上班族配制的會所完全不一樣，因為老年人一天到晚在那里活動，只要把這個地方做好，老年人就愿意在那里買單。 服務(wù)和設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但這一部分是目前國內(nèi)項目的短板，未來需要開發(fā)商進一步加強。 養(yǎng)老地產(chǎn)如何賺錢？賺人群的錢當(dāng)一個社區(qū)成熟之后，會形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應(yīng)，從而有利于提升地產(chǎn)價值。 賺量身定做的錢細分市場、研究老年人的活動規(guī)律，進行有針對性的設(shè)置，即量身定做，形成一套成熟服務(wù)體系、管理體系，從而提升價值。從精神層面和量身定做提升價值需要開發(fā)商進行長時間的探索，才有可能實現(xiàn)。 養(yǎng)老地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策營業(yè)稅：養(yǎng)老院、殘疾人福利機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚

53、姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅。依據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例養(yǎng)老地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知財稅200097號 2000-11-24為貫徹中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定（中發(fā)200013號）精神，現(xiàn)對政府部門和社會力量興辦的老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題通知如下：一、對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。二、對企事業(yè)單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團體和政府部門向福

54、利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前準予全額扣除。三、本通知所稱老年服務(wù)機構(gòu)，是指專門為老年人提供生活照料、文化、護理、健身等多方面服務(wù)的福利性、非營利性的機構(gòu)，主要包括：老年社會福利院、敬老院（養(yǎng)老院）、老年服務(wù)中心、老年公寓（含老年護理院、康復(fù)中心、托老所）等。本通知自2000年10月1日起執(zhí)行。北京優(yōu)惠政策3.地方稅：對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。依據(jù)： 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知4.財政補貼社會辦養(yǎng)老機構(gòu)每新

55、建一張養(yǎng)老床位，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元;每實際入住一位老人，按床位每月補貼100元。5.開發(fā)建設(shè)在規(guī)劃、建設(shè)、稅費減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵和支持企事業(yè)單位、民間組織、個人等社會力量投資興辦養(yǎng)老機構(gòu)。關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機構(gòu)的意見由于養(yǎng)老住宅具有社會公益性，一般地方政府會對養(yǎng)老地產(chǎn)項目給予土地、資金等方面的優(yōu)惠政策。但是由于國家土地法律法規(guī)的限制，以及政府劃撥給企業(yè)的土地沒有產(chǎn)權(quán)等都為項目的后期運作埋下了障礙。1. 上海親和源得到了南匯區(qū)政府提供的50 年產(chǎn)權(quán)的公建配套用地，土地成本較普通商品住宅低很多。政府的政策支持無疑為企業(yè)進軍養(yǎng)

56、老地產(chǎn)解決了高昂的成本問題。2. 廣州頤年園作為 20 世紀90 年代的以市場經(jīng)濟為主，政府支持為輔進行開發(fā)建設(shè)的大型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程，在建設(shè)初期得到了廣州市政府土地和資金的支持。廣州市政府通過設(shè)立老年村籌建處全程參與該項目的開發(fā)，并劃撥500 畝土地和1400 萬元啟動資金。但是運作混亂，最終，廣州市民政局退出該項目，市政府先前給予的各項優(yōu)惠政策全部取消，按照純粹的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)準重新核算該項目的地價及所需繳納的各種費用。3. 杭州金色年華：民營公助，在土地方面也享受到來地方政府的優(yōu)惠政策，只支付了土地的拆遷、補償?shù)韧恋厝〉觅M用，由于沒有繳納土地出讓金，土地性質(zhì)屬于行政劃撥，不能進行出

57、售，導(dǎo)致企業(yè)資金占用時間太長，利潤較低，面臨的風(fēng)險也較大。4. 遠洋地產(chǎn)：做半護理服務(wù)機構(gòu)遠洋的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式就是做半護理的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，規(guī)模適度，靠網(wǎng)點布局擴張，主要在一線城市復(fù)制。遠洋進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，采取的策略是和國際知名養(yǎng)老服務(wù)商進行強強聯(lián)合。椿萱茂是遠洋地產(chǎn)“跨洋合作”的首例，遠洋和哥倫比亞太平洋公司、美國知名養(yǎng)老服務(wù)商Emeritus 集團簽署協(xié)議，共同組建中外合資企業(yè)進行開發(fā)和經(jīng)營。另外一個策略就是多點布局。遠洋地產(chǎn)目前成立了專門的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心，“3-5 年內(nèi)，遠洋將完成北京、上海、大連等一線或熱點城市在養(yǎng)老領(lǐng)域內(nèi)的多點布局”。第七部分，一級土地開發(fā)盈利模式財稅問題解析 7

58、.1 固定比例模式7.2 分享土地出讓金模式7.3 分享土地增值收益7.4 持有部分優(yōu)質(zhì)公建配套設(shè)施7.5 一二級聯(lián)動，低價拿地7.6 政策性拆遷的拆遷人和被拆遷人的財稅問題7.7 純商業(yè)性拆遷的悲哀7.8 TOD模式的財稅問題7.9 BT模式的財稅問題7.10 BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）7.11 公私合營的不同方式及盈利模式7.12 舊城改造的系列稅收優(yōu)惠政策7.13 ABS在一級開發(fā)中的核心作用及財稅問題7.1 固定比例模式該模式是指土地一級開發(fā)企業(yè)接受政府的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬

59、征用和農(nóng)轉(zhuǎn)非土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府統(tǒng)一支付固定的一級開發(fā)利潤及保證增值收益底線。該模式僅從土地一級開發(fā)本身獲利。該模式有三種具體形式：一是土地一級開發(fā)由土地儲備機構(gòu)主導(dǎo)，負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲備機構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費（利潤率）為開發(fā)成本的2%；二是開發(fā)企業(yè)自行負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施的，利潤率為開發(fā)成本的8%。三是政府承諾收益保底，政府承諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為12-

60、15%），所提取的收益不足開發(fā)總成本的5%時，政府將補足差額。7.1 固定比例模式北京是采用這一模式的典型。北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法第十四條就規(guī)定：“通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%?！?009年8月，漳州發(fā)展在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?640畝土地的一級開發(fā)權(quán)，漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心給該企業(yè)承諾：該企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得12%的最低收益。7.2 分享土地出讓金模式是指一級開發(fā)企業(yè)與項目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確定的一定比例進行直接的土地出讓金分成，以此獲取一級開發(fā)企業(yè)的合法收益。在此模式