湖北武漢新世界地塊商業(yè)前期報(bào)告課件

1、湖北武漢新世界地塊商業(yè)前期報(bào)告湖北武漢新世界地塊商業(yè)前期報(bào)告在本次報(bào)告封筆之前我們進(jìn)行了如下工作 歷時(shí)21天，對(duì)項(xiàng)目周邊同類型6種業(yè)態(tài)物業(yè)（百貨、寫(xiě)字樓、酒店、酒店式公寓、步行街、會(huì)所）進(jìn)行了的市場(chǎng)調(diào)研和相關(guān)的客戶訪談，含項(xiàng)目介紹、市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境、競(jìng)品分析等相關(guān)數(shù)據(jù)的整合，得出以下結(jié)論。在本次報(bào)告封筆之前 本次報(bào)告為項(xiàng)目商業(yè)部分前期報(bào)告，商業(yè)體量建議從項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)劃指標(biāo)出發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論，解決了項(xiàng)目的商業(yè)面積支撐、商業(yè)最佳組合模式、產(chǎn)品建議、商業(yè)操作辦法四大核心問(wèn)題，項(xiàng)目可行性研究分析從經(jīng)濟(jì)角度驗(yàn)證了原方案建議的可行性。 序 啟序 啟一、在區(qū)域整體規(guī)劃確定的前提下，本項(xiàng)目商業(yè)22.8

2、萬(wàn)的商業(yè)體量是否可行？二、本商業(yè)項(xiàng)目的6種業(yè)態(tài)的比例是否合適？什么樣的產(chǎn)品是未來(lái)本案商業(yè)的最佳選擇？通過(guò)客戶訪談?wù)撟C本案的結(jié)論。三、如何操作？需要解決的四大問(wèn)題一、在區(qū)域整體規(guī)劃確定的前提下，本項(xiàng)目商業(yè)22.8萬(wàn)的商業(yè)東湖高新規(guī)劃解析解決問(wèn)題的鋪墊區(qū)域市場(chǎng)概況功能區(qū)劃重大建設(shè)項(xiàng)目布局主要發(fā)展方向東湖高新規(guī)劃解析解決問(wèn)題的鋪墊區(qū)域市場(chǎng)概況功能區(qū)劃重大建設(shè)項(xiàng)本項(xiàng)目所處位置：中國(guó)光谷關(guān)山一路旁本項(xiàng)目所處位置：中國(guó)光谷關(guān)山一路旁中國(guó)光谷定位：國(guó)家光電子產(chǎn)業(yè)基地 2019年，武漢中國(guó)光谷經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)工貿(mào)總收入1750億元，同比增長(zhǎng)34%，光電子信息產(chǎn)業(yè)在國(guó)際光電子的大舞臺(tái)上已經(jīng)牢牢占有一席之地

3、。 武漢中國(guó)光谷建成了國(guó)內(nèi)最大的光纖光纜、光電器件生產(chǎn)基地，最大的光通信技術(shù)研發(fā)基地，最大的激光產(chǎn)業(yè)基地。光纖光纜的生產(chǎn)規(guī)模居全球第二，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率達(dá)50%，國(guó)際市場(chǎng)占有率12%；光電器件、激光產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率40%，在全球產(chǎn)業(yè)分工中占有一席之地。1武漢中國(guó)光谷已成為我國(guó)在光電子信息領(lǐng)域參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的標(biāo)志性品牌。區(qū)域市場(chǎng)研究中國(guó)光谷定位：國(guó)家光電子產(chǎn)業(yè)基地 2019年，中國(guó)光谷本案光谷在武漢市的位置：武漢市東南部-東湖開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)研究中國(guó)光谷本案光谷在武漢市的位置：武漢市東南部-東湖開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)建成50平方公里的光電子信息產(chǎn)業(yè)帶，形成具有國(guó)內(nèi)第一、國(guó)際一流的外向型、國(guó)際化光電子信息產(chǎn)業(yè)基地

4、。形成年產(chǎn)值1000億元的光電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模，成為湖北省、武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和支撐點(diǎn)。推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化，形成一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，培育一批光電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，力爭(zhēng)年產(chǎn)值過(guò)百億的企業(yè)（集團(tuán)）34家，過(guò)50億的企業(yè)（集團(tuán)）78家。引進(jìn)一批國(guó)內(nèi)外光電子信息大項(xiàng)目、大企業(yè)、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目（企業(yè)）的“高位嫁接” ，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張和產(chǎn)品升級(jí)。建設(shè)一批光電子信息技術(shù)的重點(diǎn)基礎(chǔ)學(xué)科，形成國(guó)內(nèi)一流的研發(fā)中心、學(xué)術(shù)交流中心、人才培養(yǎng)基地和“產(chǎn)、學(xué)、研”結(jié)合示范基地?！笆濉庇?jì)劃期間，“中國(guó)光谷”要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)： 2區(qū)域市場(chǎng)研究建成50平方公里的光電子信息產(chǎn)業(yè)帶，形成具有國(guó)內(nèi)第一、國(guó)際一光谷入園

5、企業(yè)及就業(yè)人員 2019年，東湖高新區(qū)完成企業(yè)總收入1750億元，同比增長(zhǎng)34%，工業(yè)總產(chǎn)值1565億元，財(cái)政收入44.5億元。光電子產(chǎn)業(yè)成為武漢市第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 在武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了30多所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬(wàn)名各類專業(yè)科技人員，50萬(wàn)在校大學(xué)生，每年有5萬(wàn)余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。3區(qū)域市場(chǎng)研究光谷入園企業(yè)及就業(yè)人員 2019年，東湖高新區(qū)完成企業(yè)總收入本案中國(guó)

6、光谷華中農(nóng)業(yè)大學(xué)華中師范大學(xué)中南財(cái)大南湖校區(qū)高等院校為光谷奠定了人才基礎(chǔ)區(qū)域市場(chǎng)研究本案中國(guó)光谷華中農(nóng)業(yè)大學(xué)華中師范大學(xué)中南財(cái)大南湖校區(qū)高等院?？萍夹鲁且?guī)模：面積128平方公里，人口60萬(wàn)投入資金： 600億元范圍：以光谷為基礎(chǔ)，沿新武黃公路向東拓展80平方公里。西至二環(huán)線，東至中環(huán)線，北至東湖南岸，南至湯遜湖北岸。包括一條主軸、四大組團(tuán)。2019-2020規(guī)劃科技新城是以東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，吸納相鄰地區(qū)，建成一個(gè)總面積224平方公里，以光電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具有居住、商業(yè)、服務(wù)、文化、游憩等生活功能的“城市”。至2020年，科技新城人口將達(dá)97萬(wàn)，總產(chǎn)值1000億元；而2019年，東

7、湖高新區(qū)的人口40萬(wàn)，產(chǎn)值307億元 武漢科技新城對(duì)光谷的促進(jìn)作用4區(qū)域市場(chǎng)研究科技新城規(guī)模：面積128平方公里，人口60萬(wàn)2019-202總體功能布局一區(qū)科技新城的規(guī)劃范圍是西至二環(huán)線，東至中環(huán)線，北至東湖南岸，南至湯遜湖北岸，約120平方公里。結(jié)合自然條件和產(chǎn)業(yè)布局，科技新城規(guī)劃為“一區(qū)、兩心、三軸、五園”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。兩心三軸為科技商貿(mào)中心區(qū)，布局在民院路、珞喻路、關(guān)山一路和雄楚大道之間面積1.8平方公里，是未來(lái)科技新城的核心樞紐，集中了一批現(xiàn)代化的公服務(wù)設(shè)施。為東湖開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)行政管理中心及湯遜湖公共服務(wù)中心，分別是東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的行政管理中心及湯遜湖高新技術(shù)園區(qū)的公共服務(wù)中。分別是以珞喻路

8、及周邊科技密集區(qū)為主體的科技軸、以關(guān)山一路及周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)軸和以三環(huán)線為拓展方向的發(fā)展軸。五園分別是關(guān)東光電子產(chǎn)業(yè)基地、關(guān)南生物工程產(chǎn)業(yè)園、軟件產(chǎn)業(yè)園、湯遜湖高科技園區(qū)、南湖農(nóng)業(yè)園?？萍夹鲁且?guī)劃總體功能布局一區(qū)科技新城的規(guī)劃范圍是西至二環(huán)線，東至中環(huán)線， 一條主軸是指新武黃高速公路自西至東貫穿武漢科技新城，與東方大道、南湖南路、藏龍大道等一起，構(gòu)成東西向主軸線。 四大組團(tuán)包括：以光電通信產(chǎn)業(yè)為主的關(guān)山組團(tuán)，以大學(xué)科技園、電子信息產(chǎn)業(yè)為主的湯遜湖組團(tuán)，以旅游休閑為主的九峰組團(tuán)，以輕工業(yè)制造、景觀房地產(chǎn)業(yè)為主的梁子組團(tuán)。關(guān)山武黃高速九峰梁子湖湯遜湖本案武漢科技新城區(qū)域市場(chǎng)研究 一條主軸是指

9、新武黃高速公路自西至東貫穿武漢科技新城，區(qū)域高校教師以及高新技術(shù)企業(yè)職工成為區(qū)域樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)主力。本區(qū)域?yàn)槲覈?guó)第二大智力密集區(qū)，高校、科研院所以及海外背景創(chuàng)業(yè)精英集聚越來(lái)越多的中產(chǎn)階級(jí)人士。光谷商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) 1光谷商業(yè)地產(chǎn)客戶群2主要以光谷廣場(chǎng)（魯巷廣場(chǎng)）為中心地帶，珞喻路、魯磨路、民院路等在此交匯，門(mén)前 20 余條公交線路通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。商業(yè)上主要以世界城步行街為龍頭帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展。 區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域高校教師以及高新技術(shù)企業(yè)職工成為區(qū)域樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)主力。本區(qū)域光谷商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Α肮夤壬虡I(yè)圈”是最近幾年在武漢市十大商業(yè)圈中異軍突起的一匹黑馬。它最早以魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心為核心，以華中科技大學(xué)科研人員為首

10、的消費(fèi)群體為主體，沿珞喻路、民院路，雄楚大道、關(guān)山一路等多條城市主干道向外擴(kuò)展，逐漸形成了今天包括世界城光谷步行街，SBI光谷創(chuàng)業(yè)街，光谷軟件園和光谷金融港，以及華美達(dá)光谷大酒店為主體的購(gòu)物和娛樂(lè)中心。 。 新興的魯巷商圈正在進(jìn)行著第一場(chǎng)發(fā)展中的陣痛，魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)設(shè)施成舊，越來(lái)越淪為魯巷商圈的競(jìng)爭(zhēng)弱者，其2期擴(kuò)建已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)始；光谷步行街1期主力店目前運(yùn)營(yíng)良好，但大商家的成功也壓縮了小商鋪的生存空間，目前1期部分商鋪經(jīng)營(yíng)并不理想（美美時(shí)尚廣場(chǎng)前期運(yùn)營(yíng)不利，已經(jīng)開(kāi)始下一輪的商業(yè)洗牌），尚都沿街商鋪基本為空鋪。目前光谷商圈仍以中低檔商品為主，更高層次的消費(fèi)者仍然將武廣商圈作為消費(fèi)的首選目標(biāo)。光谷商業(yè)

11、地產(chǎn)存在不足34區(qū)域市場(chǎng)研究光谷商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Α肮夤壬虡I(yè)圈”是最近幾年在武漢市十大商業(yè)人口規(guī)劃教育重點(diǎn)區(qū)域東湖高新區(qū)(產(chǎn)業(yè)依托)2019年，東湖高新區(qū)完成企業(yè)總收入1750億元，同比增長(zhǎng)34%，工業(yè)總產(chǎn)值1565億元，財(cái)政收入44.5億元。光電子產(chǎn)業(yè)成為武漢市第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 全國(guó)知名高等學(xué)府：以華中科技大學(xué)為代表的30多所高校，近50萬(wàn)多萬(wàn)學(xué)生綜合科教實(shí)力居全國(guó)：第3位經(jīng)濟(jì)前景和發(fā)展?jié)摿?019年，我市城市居民人均可支配收入為16712.44元，比上年增加2354.80元，增長(zhǎng)16.4%，剔出物價(jià)指數(shù)實(shí)際增長(zhǎng)10.1%。為108844元。2009年上半年城市居民人均可支配收入為9762元增

12、長(zhǎng)11.9% 。2019年高新科技園區(qū)總?cè)丝?0萬(wàn)2020年預(yù)計(jì)高新科技園區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到97萬(wàn)區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)人口規(guī)劃教育重點(diǎn)區(qū)域東湖高新區(qū)(產(chǎn)業(yè)依托)2019年，東湖高一、論證商業(yè)體量的合理性解決第一個(gè)問(wèn)題在區(qū)域整體規(guī)劃確定的前提下，本項(xiàng)目商業(yè)22.8萬(wàn)的商業(yè)體量是否可行？一、論證商業(yè)體量的合理性解決第一個(gè)問(wèn)題在區(qū)域整體規(guī)劃確定的前項(xiàng)目四鄰汽標(biāo)社區(qū)江南技術(shù)學(xué)校自建房紫菘亦景華庭麗島漫 城 金地太陽(yáng)城項(xiàng)目四鄰汽紫菘亦景華庭麗金地太陽(yáng)城基本技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址關(guān)山一路原汽標(biāo)廠舊址所屬區(qū)域光谷一路交界地帶A地塊占地面積40000平方米總建面積228000平方米容積率5.5覆蓋率50%用地性質(zhì)商業(yè)建筑限高建

13、筑高度150米建設(shè)內(nèi)容五星級(jí)酒店新世界百貨寫(xiě)字樓公寓步行街會(huì)所基本技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址關(guān)山一路原汽標(biāo)廠舊址所屬區(qū)域光谷一路交界S集合和規(guī)模優(yōu)勢(shì) 依托高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的居住人口和高校學(xué)生，形成一定的集聚效應(yīng)，項(xiàng)目有可以支撐商業(yè)體量的人口，且他們都具備一定的高消費(fèi)能力。品牌價(jià)值新世界作為一個(gè)極具競(jìng)爭(zhēng)力的品牌，對(duì)部分消費(fèi)者有一定的吸引力。W不在區(qū)域商圈的核心地段本區(qū)域作為傳統(tǒng)的住宅區(qū)，商業(yè)商務(wù)氛圍淡薄，等于重造商圈。交通瓶頸關(guān)山一路的交通是制約消費(fèi)人口導(dǎo)入的重要瓶頸；地塊限制地塊有許多限制因素，可變能力??；O區(qū)域的高速發(fā)展東湖高新正迎來(lái)新的發(fā)展點(diǎn)，隨著區(qū)域的發(fā)展，商業(yè)商務(wù)將打開(kāi)新的天地中高檔消費(fèi)檔次存在空

14、白周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境漸好T市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重隨著魯巷中心的商業(yè)發(fā)展，多家商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)對(duì)板塊的客流消費(fèi)形成分流，而且對(duì)吸引區(qū)的客流增加難度。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)本案商業(yè)體量過(guò)大，瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)必然會(huì)帶來(lái)一定沖擊?！維WOT】SW【SWOT】業(yè)態(tài)面積引進(jìn)品牌商場(chǎng)5萬(wàn)方新世界商場(chǎng)（含超市）寫(xiě)字樓8萬(wàn)方不一定是新世界國(guó)貿(mào)、中心的高端模式（只租不售）可能采用較為低端的產(chǎn)品銷售酒店5萬(wàn)方新世界酒店五星級(jí)公寓4萬(wàn)方介于酒店和公寓之間的模式步行街0.5萬(wàn)方即為社區(qū)內(nèi)部服務(wù)也為外部擴(kuò)散會(huì)所0.3萬(wàn)方初步構(gòu)想加入運(yùn)動(dòng)概念，吸引周邊的客群商業(yè)初步規(guī)劃業(yè)態(tài)面積引進(jìn)品牌商場(chǎng)5萬(wàn)方新世界商場(chǎng)寫(xiě)字樓8萬(wàn)方不一定是新世基本技術(shù)指標(biāo)解

15、析（關(guān)鍵詞）開(kāi)發(fā)難度高城市綜合體開(kāi)發(fā) +基本技術(shù)指標(biāo)解析（關(guān)鍵詞）開(kāi)發(fā)難度高城市綜合體開(kāi)發(fā) + 光谷商圈“光谷商業(yè)圈”是最近幾年在武漢市十大商業(yè)圈中異軍突起的一匹黑馬。它最早以魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心為核心，以華中科技大學(xué)科研人員為首的消費(fèi)群體為主體，沿珞喻路、民院路，東南通雄楚大道、關(guān)山一路等多條城市主干道向外擴(kuò)展，逐漸形成了今天包括世界城光谷步行街，SBI光谷創(chuàng)業(yè)街，光谷軟件園和光谷金融港，以及華美達(dá)光谷大酒店為主體的購(gòu)物和娛樂(lè)中心。 光谷商圈的前世今生 光谷商圈“光谷商業(yè)圈”是最近幾年在武漢市十大商業(yè)圈中異軍業(yè)類面積經(jīng)營(yíng)范圍已建商業(yè)魯巷廣場(chǎng) 6萬(wàn)魯巷購(gòu)物中心、超市光谷步行街一期22萬(wàn)大洋百貨、家

16、樂(lè)福等光谷數(shù)碼通訊城6萬(wàn)通訊、數(shù)碼光谷書(shū)城1.1萬(wàn)圖書(shū)、文化關(guān)山超市1萬(wàn)倉(cāng)儲(chǔ)超市中商平價(jià)光谷店2萬(wàn)倉(cāng)儲(chǔ)超市中百倉(cāng)儲(chǔ)26000倉(cāng)儲(chǔ)超市蘇寧電器5000家電賣(mài)場(chǎng)周邊沿街商鋪、社區(qū)商業(yè)15萬(wàn)居民生活配套合計(jì)56.2萬(wàn)目前光谷已建成的商業(yè)體量業(yè)類面積經(jīng)營(yíng)范圍已建商業(yè)魯巷廣場(chǎng) 6萬(wàn)魯巷購(gòu)物中心、超市光業(yè)態(tài)業(yè)類面積主力商家新增商業(yè)光谷步行街2期20萬(wàn)招商中魯巷廣場(chǎng)6萬(wàn)建設(shè)中光谷國(guó)際廣場(chǎng)6萬(wàn)招商中中百倉(cāng)儲(chǔ)4萬(wàn)選址中其它商家5合計(jì)41萬(wàn)預(yù)計(jì)2019年光谷目前在建即將開(kāi)發(fā)的的商業(yè)體量預(yù)計(jì)2019年光谷商圈商業(yè)體量大概達(dá)到56.2+41=97.2萬(wàn)。業(yè)態(tài)業(yè)類面積主力商家新增商業(yè)光谷步行街2期20萬(wàn)招商中魯巷商業(yè)供

17、需狀況房地產(chǎn)整體供應(yīng)狀況 預(yù)計(jì)2019年光谷商業(yè)體量大概達(dá)到107.2萬(wàn)。 2019年高新科技園區(qū)總?cè)丝?0萬(wàn)，高校學(xué)生預(yù)計(jì)50萬(wàn)，預(yù)計(jì)2009年人口將總計(jì)110萬(wàn)人。 總?cè)丝谌司虡I(yè)面積=商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積 110萬(wàn)人1.1/人=121萬(wàn) 121-97.2萬(wàn)=23.8萬(wàn)22.8萬(wàn)規(guī)模可以判斷，本案22.8萬(wàn)的商業(yè)面積能夠得到支撐。備注:根據(jù)“武漢市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（20192019年） ”中的分析，到2019年武漢人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占有率將達(dá)到1.1。 商業(yè)供需狀況房地產(chǎn)整體供應(yīng)狀況備注:根據(jù)“武漢市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展二、各業(yè)態(tài)評(píng)定及建議解決第二個(gè)問(wèn)題商場(chǎng)酒店寫(xiě)字樓公寓步行街會(huì)所二、各業(yè)態(tài)評(píng)定及建議解決第二個(gè)

18、問(wèn)題商場(chǎng)各業(yè)態(tài)分析寫(xiě)字樓百貨酒店公寓步行街會(huì)所各業(yè)態(tài)分析寫(xiě)字樓百貨酒店公寓步行街會(huì)所地理位置：光谷廣場(chǎng)，珞喻路、魯磨路、民院路交匯處營(yíng)業(yè)面積：6萬(wàn)平方米商鋪形態(tài)：板式經(jīng)營(yíng)檔次：中低檔品牌產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式：聯(lián)營(yíng)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2000年初出租率：商場(chǎng)入駐已滿優(yōu)惠政策：1-3樓扣點(diǎn)22%-25%，四樓14%-16%經(jīng)營(yíng)狀況：良好競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：品牌商家；光谷區(qū)域第一家功能較為齊全且檔次較高的綜合性商廈；業(yè)態(tài)布局較為規(guī)范合理；所處地段為商業(yè)核心地段；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；利用超市賣(mài)場(chǎng)集聚人氣。競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：整體物業(yè)老舊，商品以中低檔為主，品牌知名度不高，對(duì)周邊高收入人群缺乏吸引力。其他情況：購(gòu)物中心主樓高六層（含地下一層）、附

19、樓兩層。其中底樓為大型食品日用百貨超市，一樓經(jīng)營(yíng)高檔化妝品、珠寶、鐘表、皮具箱包等時(shí)尚名品，二樓經(jīng)營(yíng)女裝及婦女用品，三樓男裝、休閑服飾、床上用品、兒童商品，四樓經(jīng)營(yíng)家用電器，五樓開(kāi)辟為含室內(nèi)游泳池、保齡球館、演藝大廳等設(shè)施的大型娛樂(lè)場(chǎng)所。 魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心商場(chǎng)個(gè)案分析地理位置：光谷廣場(chǎng)，珞喻路、魯磨路、民院路交匯處魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物地理位置：光谷廣場(chǎng)，珞喻路、魯磨路、民院路交匯處營(yíng)業(yè)面積：20萬(wàn)平方米商鋪形態(tài)：MALL單套面積：15-20平米經(jīng)營(yíng)檔次：中高檔品牌產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式：租賃，1樓租金達(dá)到350-380元/月 2樓美美目前租金180-240 /月開(kāi)業(yè)時(shí)間：2019年初出租率：有少量商鋪招商優(yōu)惠政

20、策：7天裝修期經(jīng)營(yíng)狀況：良好競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：光谷區(qū)域唯一功能較為齊全且檔次較高、規(guī)模最大的綜合性商業(yè)體；業(yè)態(tài)布局較為規(guī)范合理；所處地段為商業(yè)核心地段；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；引進(jìn)家樂(lè)福、大洋百貨、中影天河國(guó)際影院等主要商家，積蓄大量人氣。競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：1期部分商業(yè)銷售，目前部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)很不理想。經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品良莠不齊，由于部分業(yè)態(tài)完全依賴學(xué)生消費(fèi)，寒暑假期間學(xué)生人流急速下降，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)有一定時(shí)間性。其他情況：屬于大型綜合商業(yè)體。是目前光谷規(guī)模最大、檔次最高、環(huán)境最好的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)多功能大型購(gòu)物中心。自開(kāi)業(yè)以來(lái)，始終保持光谷零售百貨業(yè)龍頭老大的地位。世界城步行街1期商場(chǎng)個(gè)案分析地理位置：光谷廣場(chǎng)，珞喻路、魯磨路、民院路

21、交匯處世界城步行街光谷國(guó)際廣場(chǎng)地理位置：珞瑜路魯巷國(guó)際廣場(chǎng)交匯處開(kāi)發(fā)商：融眾投資集團(tuán)主要產(chǎn)品：商鋪、寫(xiě)字樓、高層公寓等總建面積：規(guī)劃共22萬(wàn)平方米，光谷國(guó)際廣場(chǎng)6萬(wàn)平方米商鋪形態(tài)：地上5層、地下一層租售模式：負(fù)一樓可租可售，1-5樓招商中面 積：20-2258平方米售 價(jià)：負(fù)一樓均價(jià)36000元/平方米，168-208元/月工程進(jìn)度：目前外立面基本落成，內(nèi)部裝修中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：毗鄰光谷廣場(chǎng)，魯巷成熟商圈核心地段，人流車(chē)流俱佳；競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：將直面魯巷世界城步行街、魯巷購(gòu)物中心的挑戰(zhàn)，商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈目標(biāo)客戶群：1628歲客戶群其他情況：計(jì)劃引進(jìn)ZARA等知名品牌商家，打造成光谷的類“群光廣場(chǎng)”式商業(yè)體。

22、商場(chǎng)在建在售項(xiàng)目光谷國(guó)際廣場(chǎng)地理位置：珞瑜路魯巷國(guó)際廣場(chǎng)交匯處商場(chǎng)在建在售項(xiàng)目前主要商場(chǎng) 從最終消費(fèi)群來(lái)看高科技人員、高校教職工、學(xué)生為消費(fèi)主力 從整體檔次來(lái)看中低檔數(shù)量較多，中高檔缺乏，無(wú)特色同質(zhì)化嚴(yán)重 從業(yè)種種類來(lái)看經(jīng)濟(jì)實(shí)惠快速消費(fèi)品為主光谷商場(chǎng)分析目前主要商場(chǎng) 從最終消費(fèi)群來(lái)看高科技人員、高校教職工、學(xué)生商圈分析結(jié)論區(qū)域內(nèi)商業(yè)硬件設(shè)施有待提高品牌商家多為武漢市場(chǎng)上的普遍品牌，經(jīng)營(yíng)整體差異性不大商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，零散分布造成后期運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題思考點(diǎn)： 缺失地段先天性優(yōu)勢(shì)的本案，在商業(yè)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)如何切合光谷當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)，滿足光谷消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化和商業(yè)可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)的最重要

23、課題。 商圈分析結(jié)論區(qū)域內(nèi)商業(yè)硬件設(shè)施有待提高思考點(diǎn)： 原規(guī)劃組合類型：5萬(wàn)新世界百貨A地塊商業(yè)現(xiàn)有條件百貨的面積合適，區(qū)域有一定的消費(fèi)能力，能夠承受中高檔消費(fèi)，但目前光谷 區(qū)域缺乏此類百貨。由于地段的天然屬性-“非中心”致使本案百貨無(wú)法在短期內(nèi)取得市場(chǎng)認(rèn)同， 前期需要一段時(shí)間形成規(guī)模。需要加強(qiáng)商業(yè)配套。 該地塊所處武漢市關(guān)山一路，區(qū)域客流量太少, 白天車(chē)流人流，不能形成有效的購(gòu)買(mǎi)人群。增加商業(yè)配套可以得到解決 該地塊目前無(wú)法提供便利交通 周邊無(wú)其它商業(yè)配合形成區(qū)域商圈地段 立體交通區(qū)域商業(yè)集中性百貨物業(yè)應(yīng)具備的屬性百貨分析結(jié)論 原規(guī)劃組合類型： 百貨品牌建議發(fā)展方向：項(xiàng)目必須走差異化路線，有

24、別于魯巷廣場(chǎng)商圈目前形成的中低檔商品，走中高檔路線，引入具有品牌知名度或者武漢目前沒(méi)有的國(guó)際知名品牌的商品，形成獨(dú)特的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 百貨品牌建議發(fā)各業(yè)態(tài)分析寫(xiě)字樓百貨酒店公寓步行街會(huì)所各業(yè)態(tài)分析寫(xiě)字樓百貨酒店公寓步行街會(huì)所酒店市場(chǎng)屬性評(píng)估現(xiàn)實(shí)性市場(chǎng)武漢華美達(dá)光谷大酒店酒店市場(chǎng)屬性評(píng)估現(xiàn)實(shí)性市場(chǎng)武漢華美達(dá)光谷大酒店客房數(shù)308間客房，包括90余套公寓客房數(shù)量客房218間公寓90間價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)雙人間788元/天豪華套間1288元/天行政豪華套房3088元/天總統(tǒng)套房15880元/天入住率70%客源商務(wù)公關(guān)個(gè)人客戶，高新開(kāi)發(fā)區(qū)的行政機(jī)構(gòu)及企事業(yè)單位。武漢華美達(dá)光谷大酒店客房數(shù)308間客房，包括90余套公

25、寓客房數(shù)量客房218間公寓風(fēng)格迥異的中、西、日餐廳、大堂酒廊及頂層旋轉(zhuǎn)觀景餐廳，氛圍高雅，富麗堂皇，令您盡享天下美味，感受異域風(fēng)情，給您帶來(lái)完美的美食享受。 面積達(dá)700平米的大宴會(huì)廳及各式典雅的中小型多功能會(huì)議場(chǎng)所，功能齊全，擁有同聲傳譯等先進(jìn)設(shè)備，適宜舉辦各種商務(wù)會(huì)議及宴會(huì)活動(dòng)。專業(yè)宴會(huì)人員提供的細(xì)致、周到服務(wù)，更使之盡善盡美。系列娛樂(lè)、康體設(shè)施一應(yīng)俱全，包括配備先進(jìn)的健身房、室內(nèi)恒溫游泳池、KTV夜總會(huì)、演藝廳、桑拿中心、棋牌室、美容美發(fā)等，設(shè)備精良、設(shè)施完善，讓您舒展筋骨、盡滌身心。酒店擁有100余個(gè)泊車(chē)位，并提供豪華轎車(chē)出租服務(wù)。 設(shè)施說(shuō)明武漢華美達(dá)光谷大酒店風(fēng)格迥異的中、西、日餐廳

26、、大堂酒廊及頂層旋轉(zhuǎn)觀景餐廳，氛圍高酒店市場(chǎng)屬性評(píng)估現(xiàn)實(shí)性市場(chǎng)武漢五月花大酒店 酒店市場(chǎng)屬性評(píng)估現(xiàn)實(shí)性市場(chǎng)武漢五月花大酒店 建筑面積27010平方米層數(shù)26層客房數(shù)量286間價(jià)格普通單人間（折后價(jià)）388元/天標(biāo)準(zhǔn)雙人間（折后價(jià)）388元/天豪華商務(wù)間（折后價(jià)）258元/天豪華套間（折后價(jià)）988元/天總統(tǒng)套房16888元/天入住率70%客源企事業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，商務(wù)人士。武漢五月花大酒店 建筑面積27010平方米層數(shù)26層客房數(shù)量286間價(jià)格普通單一層陽(yáng)光酒廊，嘈雜都市中一方安靜宜人的綠洲，客人可在浪漫柔和的背景音樂(lè)中享用咖啡（茶）或美酒，晚間更有樂(lè)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)演奏。酒店二層哈瓦那雪茄吧是專為都市紳士設(shè)

27、計(jì)的俱樂(lè)部，為閱讀、休閑及吸雪茄的理想選擇。同層麗苑咖啡廳專為您提供豐富的環(huán)球美食，饒有趣味的主題餐會(huì)，備有零點(diǎn)菜單及早、午、晚餐自助菜單，同時(shí)提供各類小食。三層是500平方米的大型宴會(huì)廳，富麗堂皇，是各類會(huì)議、慶典及婚宴之首選。四層是皇朝御園中餐廳及16間豪華包房，現(xiàn)代典雅，匯集廣東珍饈和湖北精品佳肴，服務(wù)細(xì)致周全。五層池畔吧，環(huán)境獨(dú)特，讓您盡享溫暖的陽(yáng)光，為您提供免費(fèi)小食，并同時(shí)提供24小時(shí)送餐服務(wù)。設(shè)施說(shuō)明武漢五月花大酒店 一層陽(yáng)光酒廊，嘈雜都市中一方安靜宜人的綠洲，客人可在浪漫柔和酒店市場(chǎng)小結(jié)武昌區(qū)域有五星級(jí)酒店7家東湖大廈、最佳西方五月花、華美達(dá)光谷、光明萬(wàn)麗、珞珈山、洪廣酒店、洪山

28、雄楚國(guó)際大酒店整體入住率60-70% 分布在武昌核心區(qū)、光谷核心區(qū) 酒店市場(chǎng)小結(jié)武昌區(qū)域有五星級(jí)酒店7家整體入住率60-70% 入住群體私營(yíng)業(yè)主：區(qū)域內(nèi)貿(mào)易人事公務(wù)員：政府、壟斷行業(yè)、醫(yī)療的政務(wù)會(huì)務(wù)的往來(lái)企業(yè)高端人事：光電子、鋼鐵、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)、金融業(yè)學(xué)者：高校學(xué)術(shù)交流光谷五星級(jí)酒店入住群體其他：旅游入住群體私營(yíng)業(yè)主：公務(wù)員：企業(yè)高端人事：學(xué)者：高校學(xué)術(shù)交流光酒店運(yùn)營(yíng)人士訪談 區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店市場(chǎng)尚未飽和，這一點(diǎn)得到業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。 高新科技園區(qū)的高素質(zhì)人才及商務(wù)往來(lái)帶來(lái)了酒店高端客戶群體。 區(qū)域內(nèi)尚處于發(fā)展期，酒店業(yè)的未來(lái)取決于市場(chǎng)的發(fā)展。酒店運(yùn)營(yíng)人士訪談 區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店市場(chǎng)尚未飽和，這一

29、酒店分析結(jié)論5萬(wàn)可滿足目前五星級(jí)酒店300個(gè)客房評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求，面積合適武昌的5星級(jí)酒店目前屬于穩(wěn)步增長(zhǎng)期武昌五星級(jí)酒店入住率高于武漢市水平，本案有一定的優(yōu)勢(shì)，建議保留。酒店分析結(jié)論5萬(wàn)可滿足目前五星級(jí)酒店300個(gè)客房評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的各業(yè)態(tài)分析寫(xiě)字樓百貨酒店公寓步行街會(huì)所各業(yè)態(tài)分析寫(xiě)字樓百貨酒店公寓步行街會(huì)所寫(xiě)字樓個(gè)案分析地理位置：珞瑜路魯巷國(guó)際廣場(chǎng)交匯處開(kāi)發(fā)商：融眾投資集團(tuán)主要產(chǎn)品：商鋪、寫(xiě)字樓、高層公寓等占地面積：規(guī)劃共22萬(wàn)平方米總建面積：光谷國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓2棟28層（6-28層）項(xiàng)目屬性： 商業(yè)辦公項(xiàng)目簡(jiǎn)介：2棟5A級(jí)寫(xiě)字樓，單層1600.面積：50-1600項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 光谷中心區(qū)域唯一5A

30、級(jí)寫(xiě)字樓，占據(jù)光谷區(qū)域核心地段，20多條通達(dá)武漢三鎮(zhèn)，地鐵2號(hào)線光谷站點(diǎn)近在咫尺。項(xiàng)目劣勢(shì)： 區(qū)域辦公多為中小型高科技企業(yè)，處于事業(yè)起步階段，租金低廉，投資回報(bào)率不高，辦公樓投資風(fēng)險(xiǎn)較高。光谷國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓個(gè)案分析地理位置：珞瑜路魯巷國(guó)際廣場(chǎng)交匯處光谷國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓在售項(xiàng)目地理位置：世界城步行街銷售中心處開(kāi)發(fā)商：武漢市利嘉置業(yè)有限公司 主要產(chǎn)品：商鋪、寫(xiě)字樓、高層公寓等占地面積：未定總建面積：未定項(xiàng)目屬性： 商業(yè)辦公、酒店項(xiàng)目簡(jiǎn)介：未來(lái)五年建成面積：未定項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 光谷中心區(qū)域地標(biāo)性建筑，120萬(wàn)世界城綜合體商業(yè)，占據(jù)光谷區(qū)域核心地段，20多條通達(dá)武漢三鎮(zhèn)，地鐵2號(hào)線光谷站點(diǎn)近在咫尺。項(xiàng)目劣勢(shì)

31、： 區(qū)域辦公多為中小型高科技企業(yè)，處于事業(yè)起步階段，租金低廉，投資回報(bào)率不高，辦公樓投資風(fēng)險(xiǎn)較高。世界城步行街58層寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓在售項(xiàng)目地理位置：世界城步行街銷售中心處世界城步行街5寫(xiě)字樓即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目地理位置：魯巷廣場(chǎng)西北側(cè)開(kāi)發(fā)商：洪榮地產(chǎn) 主要產(chǎn)品：寫(xiě)字樓、高層公寓占地面積：3棟高層住宅和1棟寫(xiě)字樓組成 總建面積：9.9萬(wàn)項(xiàng)目屬性： 住宅、辦公項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目還未開(kāi)盤(pán)，價(jià)格未定。面積：未知。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 光谷中心區(qū)域項(xiàng)目劣勢(shì)： 寫(xiě)字樓市場(chǎng)在光谷片區(qū)還未承受，投資回報(bào)低。 新都匯寫(xiě)字樓即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目地理位置：魯巷廣場(chǎng)西北側(cè)新都匯物業(yè)名稱使用性質(zhì)建筑面積（萬(wàn)）租金（元/ 月）物業(yè)費(fèi)出租率湖北信息產(chǎn)業(yè)科

32、技大廈辦公2.89353.599%聯(lián)合國(guó)際辦公4.5383.699%華樂(lè)商務(wù)中心辦公4.12303.899%寫(xiě)字樓在租項(xiàng)目物業(yè)名稱使用性質(zhì)建筑面積（萬(wàn)）租金物業(yè)費(fèi)出租率湖北信息產(chǎn)業(yè)客戶來(lái)源 目前，投資當(dāng)?shù)剞k公物業(yè)的客戶主要有本地、外地的私營(yíng)業(yè)主，也有一些高校教師、或當(dāng)?shù)毓珓?wù)員等高收入群體，也有一些民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。 租賃客源主要是本地的中小規(guī)模的私營(yíng)企業(yè)，主營(yíng)方向?yàn)殡娮油ㄓ?、科技化工、文化教育產(chǎn)業(yè)；科技含量較高的企業(yè)所占的比例較大。車(chē)位 當(dāng)?shù)卮蟛糠洲k公物業(yè)所配備的停車(chē)位數(shù)量可以滿足正常情況下的需求；停車(chē)一般為地下、地面停車(chē)位結(jié)合的方式。各物業(yè)面積劃分不盡雷同；單套主力面積一般在100平方米左右

33、。 面積劃分客戶來(lái)源 目前，投資當(dāng)?shù)剞k公物業(yè)的客戶主要有本地、外原規(guī)劃組合類型：8萬(wàn)方寫(xiě)字樓 物業(yè)類型所屬研究 該地塊所處武漢市關(guān)山一路，該地段擁有城市的資源結(jié)構(gòu)和強(qiáng)度與寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)值不匹配。 該地塊目前無(wú)法提供便利交通和大容量停車(chē)場(chǎng)。通過(guò)建設(shè)可以改變這一現(xiàn)狀。周邊無(wú)其他寫(xiě)字樓物業(yè)，區(qū)域商務(wù)較少，無(wú)法將物業(yè)價(jià)值最大化。區(qū)域內(nèi)無(wú)結(jié)構(gòu)合理、功能完善的業(yè)態(tài)組合，無(wú)法形成成本低、效率高、活力強(qiáng)的商務(wù)鏈。通過(guò)建設(shè)可以改變這一現(xiàn)狀。通過(guò)建設(shè)可以提供效率性的辦公條件 A地塊商業(yè)現(xiàn)有條件地段 立體交通區(qū)域商務(wù)集中性標(biāo)準(zhǔn)辦公空間舒適度與效率度的統(tǒng)一寫(xiě)字樓物業(yè)應(yīng)具備的屬性完善的區(qū)域配套原規(guī)劃組合類型：8萬(wàn)方寫(xiě)字樓

34、 物業(yè)類型所屬研究 該地塊所處武大企業(yè)人力資源訪談 區(qū)域內(nèi)有中高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)，但目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚不成熟，多為中低檔為主。 區(qū)域內(nèi)目前沒(méi)有中高端辦公，這也是由于目前光谷高新開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)多為中小型公司，且以研發(fā)企業(yè)為主。 項(xiàng)目地塊辦公樓的主要租賃市場(chǎng)來(lái)自光谷區(qū)域企業(yè)和鄂東南區(qū)域的二線城市的企業(yè)。 部分高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)不選擇光谷，而選擇中南或者漢口作為辦公的場(chǎng)所，主要是考慮方便客戶往來(lái)，員工的上班問(wèn)題。 項(xiàng)目如想走中低端路線必將收的到光谷軟件園等工業(yè)地產(chǎn)的壓力，后者憑借低廉的價(jià)格和優(yōu)越的環(huán)境得到發(fā)展型企業(yè)的關(guān)注。 中大型企業(yè)往往將武漢作為研發(fā)和技術(shù)的運(yùn)營(yíng)地，將高管、營(yíng)銷等團(tuán)隊(duì)放在北京、上海深圳等

35、地，也擠壓了本地辦公樓市場(chǎng)。大企業(yè)人力資源訪談 區(qū)域內(nèi)有中高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)，但目前寫(xiě)字樓分析結(jié)論該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)尚不成熟，本案設(shè)定的8萬(wàn)面積偏大，建議縮小面積。如需保留可保留寫(xiě)字樓的成長(zhǎng)空間，打造一個(gè)成長(zhǎng)型的商務(wù)體。具體措施：不采用全部高端的寫(xiě)字樓的發(fā)展方式，除5A寫(xiě)字樓外部分建設(shè)甲減標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓（在硬件服務(wù)上提供乙級(jí)寫(xiě)字樓的配套，但在軟件上提供甲級(jí)的配套）為宜。寫(xiě)字樓分析結(jié)論該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)尚不成熟，本案設(shè)定的8萬(wàn)面積各業(yè)態(tài)分析寫(xiě)字樓百貨酒店公寓步行街會(huì)所各業(yè)態(tài)分析寫(xiě)字樓百貨酒店公寓步行街會(huì)所酒店式公寓在售項(xiàng)目地理位置：雄楚大街908號(hào)開(kāi)發(fā)商：金地地產(chǎn) 主要產(chǎn)品：小戶型、高層公寓推盤(pán)量：僅1棟為

36、純小戶 總建面積：9.9萬(wàn)主力戶型：36-49項(xiàng)目屬性： 小戶型住宅工程進(jìn)度：封頂項(xiàng)目簡(jiǎn)介：8月1日開(kāi)盤(pán)價(jià) 格：均價(jià)6400元/平米銷售情況：銷控中，目前僅3層、16層以上房源可售。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 光谷傳統(tǒng)住宅區(qū)，周邊學(xué)校林立，租房市場(chǎng)廣大。投資小回報(bào)大。項(xiàng)目劣勢(shì)： 3梯14戶，整體居住品質(zhì)不高。金地中心城酒店式公寓在售項(xiàng)目地理位置：雄楚大街908號(hào)金地中心城物業(yè)名稱套數(shù)主力面積（）租金（元/ 月）物業(yè)費(fèi)二手售價(jià)尚都1200套561000-15001.8678570社區(qū)懶人公寓165套46-601000-12000.96050FREE格調(diào)27-70900-11005100拿鐵公寓約700套27-7

37前光谷酒店式公寓典型個(gè)案就光谷已有的小戶型產(chǎn)品來(lái)看，F(xiàn)REE閣調(diào)2019年開(kāi)盤(pán)，均價(jià)近3000元/平米，當(dāng)年即銷售一空；2019年開(kāi)盤(pán)的柒零社區(qū)、藍(lán)域國(guó)際和藍(lán)巢逸品均價(jià)達(dá)到3200元/平米以上，2019年開(kāi)盤(pán)的檸檬特區(qū)開(kāi)盤(pán)價(jià)格達(dá)3850元/平米，后期達(dá)4000元以上。光谷步行街的尚都公寓1200套，開(kāi)盤(pán)即搶購(gòu)一空，盡管小戶型價(jià)格一路高漲，但因其總價(jià)相對(duì)較低，片區(qū)同類型的物業(yè)較為稀缺，很多購(gòu)房者依然對(duì)其十分追捧。物業(yè)名稱套數(shù)主力面積（）租金物業(yè)費(fèi)二手售價(jià)尚都1200套5類型：酒店式公寓建筑面積：4萬(wàn)目前市場(chǎng)情況： 目前市場(chǎng)上的小戶型產(chǎn)品基本為70年產(chǎn)權(quán)的住宅，面積在2

38、7-56，整體回報(bào)在5%，目前僅金地中心城在售，屬于區(qū)域市場(chǎng)比較稀缺的產(chǎn)品。 5萬(wàn)面積偏大，建議控制在2.5萬(wàn)為宜作為市面上的稀缺產(chǎn)品得到市場(chǎng)追捧，但本案的地段有一定局限性，自住客戶會(huì)占到一定比例。該區(qū)域除尚都憑借其地段、商業(yè)等先天優(yōu)勢(shì)向市場(chǎng)上投入1200套小戶型物業(yè)在短期銷售一空外，其余項(xiàng)目都將小戶型作為產(chǎn)品中一個(gè)補(bǔ)充部分，普遍在總量上進(jìn)行了控制。而本案地段明顯弱于尚都，需進(jìn)行相應(yīng)控制。酒店分析結(jié)論類型：酒店式公寓 5萬(wàn)面積偏大，建議控制在2各業(yè)態(tài)分析寫(xiě)字樓百貨酒店公寓步行街會(huì)所各業(yè)態(tài)分析寫(xiě)字樓百貨酒店公寓步行街會(huì)所路名業(yè)種面積（）租金（內(nèi)街）（元/ /天）保利花園沿街商鋪餐飲、五金建材1金

39、地太陽(yáng)城沿街商業(yè)餐飲、社區(qū)配套、教育培訓(xùn)、棋牌室51-1101.2關(guān)山春曉超市1雄楚大街橫向商業(yè)街主要為社區(qū)配套。關(guān)山一路主要為餐飲一條街，目前已形成一定口碑，有固定客源。沿街商鋪經(jīng)營(yíng)良好，但保利的內(nèi)街和關(guān)山春曉的芝麻街2層目前以呈現(xiàn)商業(yè)死亡跡象。商業(yè)市場(chǎng)屬性評(píng)估現(xiàn)實(shí)性市場(chǎng)路名業(yè)種面積租金（內(nèi)街）保利花園沿街商鋪餐飲、五金建材1金地本案類型：大型居住社區(qū)配套商業(yè)建筑面積：0.5萬(wàn)目標(biāo)：項(xiàng)目社區(qū)配套本案住宅體量：28萬(wàn)， 2800戶，1戶3口共計(jì)8400人社區(qū)配套：以70%的入駐率算5880人社區(qū)，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃5000，人均商業(yè)面積0.86。 面積偏小，建議增加800為宜通常某個(gè)社區(qū)底商體量以不

40、超過(guò)住宅體量的1/20為好。由于項(xiàng)目性質(zhì)不同，這個(gè)比例并不是絕對(duì)的。因此將社區(qū)居住人口作為參考更科學(xué)，由于社區(qū)居住人群的高檔消費(fèi)大都會(huì)在區(qū)域商業(yè)中心，所以一般而言人均不超過(guò)1平方米社區(qū)商業(yè)面積為宜。 步行街分析結(jié)論本案類型：大型居住社區(qū)配套商業(yè) 面積通常某個(gè)社區(qū)底商體量以不超過(guò)住宅體量的1/20為好。由于項(xiàng)目性質(zhì)不同，這個(gè)比例并不是絕對(duì)的。因此將社區(qū)居住人口作為參考更科學(xué)，由于社區(qū)居住人群的高檔消費(fèi)大都會(huì)在區(qū)域商業(yè)中心，所以一般而言人均不超過(guò)1平方米社區(qū)商業(yè)面積為宜。 小區(qū)人口人均商業(yè)面積=社區(qū)商業(yè)面積5880人1/人=5800需要增加的商業(yè)面積：580015000=800備注：通常某個(gè)社區(qū)底

41、商體量以不超過(guò)住宅體量的1/20為好。由于項(xiàng)目各業(yè)態(tài)分析寫(xiě)字樓百貨酒店公寓步行街會(huì)所各業(yè)態(tài)分析寫(xiě)字樓百貨酒店公寓步行街會(huì)所本案類型：會(huì)所建筑面積：0.3萬(wàn)本案住宅體量：28萬(wàn)，2800戶，1戶3口共計(jì)8400人社區(qū)配套：以70%的入駐率算5880人社區(qū)，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3000，人均會(huì)所面積0.51。 面積偏小，建議增加1000為宜3000會(huì)所面積基本滿足本案的休閑娛樂(lè)要求，但考慮到未來(lái)會(huì)所將對(duì)外營(yíng)業(yè)，打造運(yùn)動(dòng)概念，可適當(dāng)增加會(huì)所面積，建議增加1000.步行街分析結(jié)論本案類型：會(huì)所 面積偏小，建議增加1000業(yè)態(tài)面積面積是否合適建議商場(chǎng)5萬(wàn)方合適新世界百貨，增加商業(yè)配套。寫(xiě)字樓8萬(wàn)方偏大檔次不宜間

42、的過(guò)高，可保留寫(xiě)字樓的成長(zhǎng)空間，打造一個(gè)成長(zhǎng)型的商務(wù)體酒店5萬(wàn)方合適新世界五星級(jí)酒店。公寓4萬(wàn)方偏大控制在2.5萬(wàn)為宜。步行街0.5萬(wàn)方偏小建議增加800為宜。會(huì)所0.3萬(wàn)方偏小建議增加1000為宜。我司研判業(yè)態(tài)面積面積是否合適建議商場(chǎng)5萬(wàn)方合適新世界百貨，增加商業(yè)配三、如何操作三、如何操作聲音一：光谷小戶型銷售火爆世界城步行街的“尚都公寓”，均價(jià)達(dá)到5400元/平方米，1200套開(kāi)盤(pán)便搶購(gòu)一空；周邊70社區(qū)懶人公寓，搶時(shí)機(jī)就是占先機(jī)。聲音二：五星級(jí)酒店入住率高于漢口武漢華美達(dá)光谷大酒店、武漢五月花大酒店的入住率達(dá)到70。武昌區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店正處于成長(zhǎng)期，而東湖高新區(qū)的發(fā)展也必然帶動(dòng)更大的酒店

43、市場(chǎng)需求。聲音三：作為市場(chǎng)后來(lái)者的新世界百貨必須走差異化道路魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)正在擴(kuò)建，大洋百貨領(lǐng)跑魯巷百貨商圈，光谷國(guó)際廣場(chǎng)年內(nèi)開(kāi)業(yè)，而后來(lái)者的新世界百貨雖然有其品牌優(yōu)勢(shì)，但是項(xiàng)目地段的“非中心”屬性顯然有別于新世界百貨原有的開(kāi)發(fā)模式，想要后來(lái)居上，必須走差異化道路，引入具有國(guó)際號(hào)召力的品牌，形成自己獨(dú)特的品牌號(hào)召力。聲音四：光谷中高端辦公物業(yè)稀缺，但總體需求量不是很大，必須謹(jǐn)慎入市目前辦公物業(yè)在售的僅有1個(gè)。價(jià)格均價(jià)10000/平方米，目前周邊小面積的中低端辦公物業(yè)需求高?！臼袌?chǎng)聲音】聲音一：光谷小戶型銷售火爆聲音二：五星級(jí)酒店入住率高于漢口聲項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地塊商圈人口處于光谷光東板塊居住區(qū)聚集擁有一定的人口支撐50萬(wàn)的項(xiàng)目，22.8萬(wàn)商業(yè)，商業(yè)比重大，難度大商業(yè)提升住宅價(jià)值大體量的商業(yè)在同一建筑面建設(shè)，但商業(yè)無(wú)法同期問(wèn)世非中心大體量商業(yè)困難度高不在核心商圈。板塊內(nèi)商業(yè)沒(méi)有形成互動(dòng)商圈消費(fèi)模式單一，市場(chǎng)容量有限市場(chǎng)容量有限外來(lái)消費(fèi)人口導(dǎo)入困難，區(qū)域內(nèi)以高收入人群和流動(dòng)的學(xué)生消費(fèi)群體為主，季節(jié)性消費(fèi)區(qū)域內(nèi)有商業(yè)需求，但本區(qū)域沒(méi)有形成高檔消費(fèi)的場(chǎng)所人口消費(fèi)單一突破區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值跳出商圈挖掘其他需求能夠?qū)崿F(xiàn)高可達(dá)性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實(shí)現(xiàn)快速銷